Gayrimenkul Hukuku: Taşınmaz mallar yani arsa, arazi ve kat mülkiyeti dediğimiz(örneğin apartman dairesi veya tarla gibi) malvarlığı değerlerine ilişkin olarak vatandaşların sahip olduğu ve olacağı hak ve yükümlülükleri işleyen hukuk dalıdır. Eşya hukuku ve idare hukuku ile inşaat sektörü ve zirai çalışmalara ilişkin bilgi sahibi olmayı gerektiren geniş bir alanı ilgilendiren gayrimenkul hukuku uyuşmazlıkları, konuya ilişkin olarak büyük bir profesyonellik ve deneyim gerektirir. 

​

Delil Hukuk Bürosu, bilgili ve deneyimli ekibiyle özel hukukun birçok alanında olduğu gibi, gayrimenkul hukuku alanında da hak arayışı içerisinde olan müvekkillerine hukuki destek hizmeti temin etmektedir. Gayrimenkul avukatının rolü, hukukun karmaşık ve dinamik dünyasında taşınmaz mallar ile ilgili hukuki işlerde ve uyuşmazlıklarda müvekkillerine rehberlik etmektir. Gayrimenkul avukatı, taşınmaz alım-satım sözleşmelerinden kira sözleşmelerine, inşaat projelerinden(örneğin kat karşılığı inşaat sözleşmeleri) imar mevzuatına kadar geniş bir yelpazede uzmanlık gösterir. Bir gayrimenkul avukatı, müvekkilinin haklarını korurken, yasal süreçlerin doğru ve verimli bir şekilde ilerlemesini sağlar; tapu işlemleri, anlaşmazlıklar ve dava süreçlerinde kilit bir rol oynayarak, müvekkilin en iyi şekilde temsil edilmesini ve hukuki haklarının korunmasını sağlar. İster bir ev alımı olsun isterse büyük bir ticari gayrimenkul projesi, gayrimenkul hukuku alanında çalışmalar yürüten avukatlar, her adımda danışmanlık yaparak, karmaşık hukuki süreçleri anlaşılır ve yönetilebilir hale getirirler. Gayrimenkul dünyasının her türlü yasal zorluğunda, gayrimenkul avukatları, müvekkillerine güvenilir bir liman ve sağlam bir destek sunar. Delil Hukuk Bürosu avukatları da gayrimenkul hukuku alanında bu ilke ve esaslar dahilinde müvekkillere en iyi gayrimenkul avukatı hizmeti sunmayı amaçlamaktadır. 

​​

​

​

Gayrimenkul Hukukuna İlişkin Uyuşmazlıklar, Dava ve İş Türleri

​

• Tapu İptali ve Tescil Davası,

• Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası,

• Kadastro Öncesi Hak Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası,

• Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası,

• Muris Muvazaası nedeniyle açılacak diğer davalar,

• İnançlı İşlem Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası,

• Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası,

• Tapu sicilinin düzeltilmesi davaları,

• Deprem Nedeniyle Tazminat Davası,

• Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden kaynaklanan davalar,

• Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshedilmesi,

• Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Gecikme Tazminatı,

• Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Eksik veya Ayıplı İfa,

• Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Nama İfaya İzin Davası,

• Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Teminat İpoteği,

• Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yapılırken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar,

• Elatmanın Önlenmesi Davası ve yıkım istemli davalar,

• Şufa(Önalım Hakkı) Davaları,

• Taşınmaz Mülkiyetinin Olağan Zamanaşımı Yoluyla Kazanılması,

• Taşınmaz mülkiyetinin olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılması,

• Geçit Hakkı Davası ve Geçit İrtifakı Sözleşmeleri

• Riskli Yapılar ve Kentsel Dönüşüm Uygulamaları

• Riskli Yapı Tespitine Karşı İtiraz ve İptal Davası

• Kamulaştırma Süreci ve Kamulaştırma Davaları

• Acele Kamulaştırma Kararının İptali Davası,

• Mücbir Sebep Nedir? Mücbir Sebepler Nelerdir?

• Hukuk Davalarında İstinaf Kanun Yolu

• Kamulaştırma bedelinin arttırılması davaları,

• Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası,

• Tapu Sicilinin Hatalı Tutulması Nedeniyle Devlete Karşı Açılacak Tazminat Davası,

• Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davası,

• Gabin, hata, hile ve korkutma gibi irade sakatlığı sebebine dayanan tapu iptali davaları,

• Mülkiyet hakkına dayanılarak açılmış ve bu hakkın gerçek sahibine hükmen nakledilmesini amaçlayan tapu iptal davaları,

• Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti,

• İhtarname Hazırlığı ve İhtarnamenin Muhataba Gönderilmesi,

• Müteahhitten Taşınmaz Satın Alan Üçüncü Kişinin Hakları,

• Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası,

• Yapı Kayıt Belgesinin İptaline İlişkin Davalar ve Hukuki Prosedür,

• Kira Bedelinin Tespiti Davası,

• Tensip Zaptı Hazırlandı Ne Demek?,

• İmar uygulamalarına ilişkin olarak bedele dönüştürme davaları,

• Ortaklığın Giderilmesi(İzale-i Şuyu) Davası,

• Kadastro öncesi hakka dayanan tapu iptal ve tescil davaları,

• Delil Tespit Davası,

• Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi,

• Butlan ve yokluk nedeniyle ileri sürülen devirli tasarruflar hakkındaki davalar, örneğin akıl hastalığı olan kişi ile yapılan işlemler,

• Arsa Payının Düzeltilmesi Davası,

• İntifa Hakkının Kazanılması ve Özellikleri,

• Topraktan Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar,

• Osmanlı döneminden kalma gayrimenkul kayıtlarına ilişkin günümüzde sonuç doğurabilecek hak talepleri,

• Tapuda aile konutu şerhi konulması ve aile konutu şerhinin kaldırılması,

• Bağış suretiyle tapuda gerçekleştirilen devirli tasarruflar hakkında, bağışlamadan rücu koşullarının gerçekleştiği, koşullu bağıştan koşulun yerine getirilmemesi nedeniyle rücu, rücu koşuluyla bağıştan vazgeçme nedenleri ileri sürülerek açılan davalar,

• Tahliye taahhütnamesinin hazırlanması ve örnek tahliye taahhütnamesi,

• Kamulaştırma amacından farklı kullanılan taşınmaza ilişkin tazminat ve iade davaları,

• Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesine ilişkin tasarruflar hakkında tapu ve tescil davaları,

• Kamulaştırmasız El Atma Davaları,

• Bedelde muvazaa gibi muvazaalı işlemlere ilişkin tapu iptal ve tescil davaları,

• Kiralanan taşınmazın tahliyesine ilişkin dava ve takipler,

• İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası,

• Kat Mülkiyeti Kanununda yer alan hak ve alacaklara ilişkin dava ve talepler,

• İmar Planı Nedir, İmar Planı Çeşitleri Nelerdir,

• İmar Planının İptali Davası ve İmar Planına İtiraz,

• İfraz Nedir, Nasıl Yapılır,

​

Websitemizde yer alan makalelerimizi okuyarak gayrimenkul hukukuna ilişkin sorunlara dair genel bilgi edinebilirsiniz. Ancak spesifik sorunlarınıza ilişkin olarak hukuki danışmanlık hizmeti temin etmek için, websitemizde yer alan iletişim kanalları üzerinden ofisimizle temasa geçip randevu almanız gerekmektedir. 

​

​

Gayrimenkul Avukatı

​

Sanılanın aksine; hukuk sistemimizde "gayrimenkul avukatı" adında belirli bir alanda ihtisaslaşmış/uzmanlaşmış bir avukat modeli söz konusu değildir ve olamaz, uygulamada bazı avukatlar bazı alanlarda uzmanlaşıyor ve yalnızca o alanlarda çalışmayı tercih ediyor olsalar da, teoride böyle bir ayrıma gidilmesi ülkemizde mevcut kanunlar dolayısıyla mümkün değildir. Aynı şekilde tapu avukatı, kamulaştırma avukatı, kat mülkiyeti avukatı, kadastro avukatı gibi ifadelerin de teoride hukuk dünyamızda karşılığı bulunmamaktadır. Hukuk fakültesinden mezun olmuş ve staj dönemini tamamlayıp bağlı bulunduğu barodan avukatlık ruhsatnamesini almış olan her avukat gayrimenkul hukukuna ilişkin çalışmalarda bulunabilecektir. Gayrimenkul avukatı terimi kanundan değil, uygulamadan ve hak talebinde bulunmak isteyen müvekkillerin hukuk sistemimize ilişkin olarak eksik bilgiye sahip olmasından kaynaklanmaktadır. 

​

Delil Hukuk Bürosu, gayrimenkul hukuku alanında da çalışmalarda bulunuyor ve adalet arayışı içerisinde olan müvekkillere en iyi gayrimenkul avukatı ve emlak avukatı hizmeti sunmayı amaç edinmektedir. Ankara'da ve Türkiye'nin dört bir yanında yer alan meslektaşların da yardımıyla Çankaya, Kızılay, Keçiören, Etimesgut, Yenimahalle, Demetevler, Bahçelievler, Ulus, Kahramankazan, Beypazarı, Ayaş, Mamak, Eryaman, Çayyolu ilçe ve semtleri başta olmak üzere Ankara'nın her yerinde ve İstanbul, İzmir, Antalya, Eskişehir, Konya, Kırşehir, Çankırı, Sivas, Muğla, Aydın, Manisa, Adana ve Gaziantep başta olmak üzere Türkiye'nin tüm illerinde gayrimenkul avukatı olarak hukuki destek sağlamaktadır.

​

Türk Medeni Kanunumuza göre, taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır:

1. Arazi,

2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ve

3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler

​

Arsa, arazi, apartman dairesi, intifa ve irtifak hakları gibi sınırlı ayni haklara ilişkin dava ve talepler ile kamulaştırma ve kat mülkiyetine dair uyuşmazlıklarda kişilerin kendilerini avukat ile temsil etmeleri zorunlu olmasa da, bu tür dava süreçlerine ilişkin esas ve usul kurallarını bilen uzman bir avukatın profesyonel hukuki desteğinden faydalanılması, sonradan geri dönülmesi güç olabilecek hak kayıplarının önüne geçilebilmesi için oldukça hayati önem taşımaktadır. 

​

​

Gayrimenkul Danışmanlığı

​

Delil Hukuk Bürosu ve gayrimenkul hukuku alanında çalışmalar yürüten tüm mesleştaşlar, gayrimenkul alım-satımlarınızda ve toplu kira sözleşmelerinizin tatbikinde, hukuki danışmanlık ve gerekli görülmesi halinde tüm hukuki sürecin yönetimini üstlenebilmektedir. Bu anlamda gayrimenkul avukatı olarak ilgili sözleşmelerin hazırlanması, intikal işlemlerinin gerçekleştirilmesinin yanında vergi, harç vb. ek masraflar hususunda müvekkillere gerekli raporların sağlanması, paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesi ve diğer imkanların masaya yatırılması gibi faaliyetleri yürütmekteyiz. Bunun yanında kira avukatı olarak toplu taşınmaz sahibi müvekkillerin sözleşmelerinin güncel hukuk düzenleme ve uygulamalara uygun bir şekilde hazırlanması, kira ödemelerinin takibi, gerek görülmesi halinde kiralanan taşınmazın dava veya icra vasıtasıyla tahliyesi vb. hukuki hizmetleri sunmaktayız.

​

​

Kamulaştırma Davaları

​

Devlet, Anayasamız ve kanunlarımız ile kendisine yükletilmiş olan idari görevlerini yerine getirmek durumundadır. Bu anlamda ülkenin çeşitli noktaları arasındaki kilit iletişim, ulaşım, enerji vb. gibi lojistik hizmetlerin vatandaşlarına ulaştırılmasını görev edinmektedir. Bu hizmetlerin vatandaşlar ile buluşturulabilmesi her zaman çok kolay olmamaktadır.

 

Basit bir örnek vermemiz gerekirse, ülkemizin iki şehri arasındaki trafik yoğunluğu ve ticari hatların kalabalığından kaynaklanan lojistik problemler birey bazında çok büyük bir problem gibi görünmese de bu durum aslında büyük bir perspektif ile incelenecek olursa toplumsal anlamda kuvvetli bir çeşit işgücü kaybına sebebiyet verebilmektedir. Bu durumda kamu yararı, devletin görevini ortaya koymaktadır: gerekli kaynaklar yaratılmalı ve bu problem çözülmelidir. Ancak iki şehir arası onlarca ve belki de yüzlerce kilometrelik mesafede geçecek olan düz bir yolun üzerinde, kaçınılmaz olarak birçok taşınmaz sahibinin özel mülkiyete konu arsa ve arazisi söz konusu olacaktır. İşte bu ve benzeri kamu yararını gerektiren hallerde, devlet ilgili merciler eliyle kamulaştırma kararı almalı ve hesaplanan bedelleri mülkiyet sahibi vatandaşlara vermek suretiyle onların olası mağduriyetlerini gidermelidir.

​

​

Kamulaştırma Avukatı

​

Yukarıda hukukçu olmayan kimselerin de anlayabileceği bir şekilde basitçe ifade ettiğimiz örnekler çok büyük bir yelpaze ile çoğaltılabilir. Devlet yol yapımı, park yapımı, elektrik direklerinin inşası, kanalizasyon vb. altyapı çalışmaları ve daha bir çok sebeple kamu yararının mevcut olması halinde kamulaştırma kararı verebilecektir. Bu durumda "kamulaştırma avukatı, müvekkillerinin haklarını ne şekilde savunmalıdır ya da savunabilir?" sorusu kafaları karıştırmaktadır. Öncelikle yineleyelim, Türk hukuk sistemimizde kamulaştırma avukatı, ceza avukatı vb. şeklinde bir ihtisaslaşma mevcut değildir. Bu tarz ifadeler uygulamada halk arasında yaygınlaşmış olmalarından dolayı dolaylı olarak hukuk dünyamıza girmiş bulunmaktadır.

 

Kamulaştırma davası avukatı, müvekkillerinin kamulaştırmaya konu olan taşınmazlarına ilişkin olarak 

• Kamulaştırma bedelinin arttırılması davaları,

• Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davaları,

• Kamulaştırma amacından farklı kullanılan taşınmaza ilişkin tazminat ve iade davaları,

• Kamulaştırmasız el atma nedeniyle açılan tazminat davaları,

gibi dava süreçlerini başlatmak ve takip etmek suretiyle müvekkillerin kamulaştırma sürecine ilişkin olarak uğrayabileceği her türlü olası hak kayıplarını engelleme amacı taşımaktadır.

​

​

Arazi Avukatı

​

Arazi davaları, Türk Medeni Kanunu, Türk Borçlar Kanunu, Hukuk Muhakemeleri Kanunu, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, Tapu Kanunu ve Kadastro Kanunu gibi birçok farklı mevzuat hükmünün uygulama alanı bulduğu bir dava türüdür. En iyi arazi avukatı, hem arazi davalarına ilişkin mevzuat hükümlerini ve bu hükümlerdeki değişiklikleri takip eden, hem de konuya dair Yargıtay ve Danıştay nezdinde görülen davalara ilişkin olarak verilen emsal kararları incelemek suretiyle sürekli olarak bilgilerini tazeleyen avukattır.

​

​

Tapu Avukatı

​

Esasında Türk hukuk sistemimizdeki avukatlar arasında "gayrimenkul avukatı", "arazi avukatı", "tapu avukatı" vb. şeklinde belirli alanda ihtisaslaşma söz konusu değildir. Ancak fiili durum, bazı avukatların ağırlıkla ceza davalarına bakması ve bazı avukatların ağırlıkla tapu davaları veya daha genel anlamıyla gayrimenkul davalarına yönelmesi şeklinde sonuçlar yaratmaktadır. Bu anlamıyla "Tapu Avukatı" ifadesi ile genellikle tapu davaları ile ilgilenen ve bu alana ilişkin hukuki iş ve işlemler konusunda deneyimli olan avukatlar ifade edilmek istenmektedir. 

​

​

Arsa Avukatı

​

Yukarıda da değindiğimiz gibi, Türk Hukuk sistemimizde arsa avukatı, arazi avukatı, gayrimenkul avukatı şeklinde uzmanlaşma mümkün değildir. Hukuk fakültesinden mezun olmuş ve zorunlu staj sonucunda staj sürecini bitirmek suretiyle avukatlık ruhsatnamesini almış olan bütün avukatlar, kural olarak tüm dava işlerinin takibini yapabilirler. Ancak uygulamada halk arasında arsa vasfına sahip taşınmazlara ilişkin olarak çalışmalar yürüten avukatlara kısaca arsa avukatı denilmekte olduğu için, bu şekilde yaygın bir söylem hukuk dünyamıza dolaylı olarak girmiş bulunmaktadır. Delil Hukuk Bürosu olarak arsa, arazi, bağımsız bölüm gibi tüm taşınmazlara ilişkin dava ve işlere dair müvekkillerimize yardımcı oluyor ve adaletin sağlanmasında elimizden geldiği kadarıyla köprü görevi görmeye çalışıyoruz.

​