Önalım(Şufa) Hakkına Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası 2026

Önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren ve alıcıya karşı açılacak tapu iptali ve tescil davasıyla kullanılan yenilik doğuran bir haktır. Paydaşlıktan doğan yasal önalımda dava, noter bildiriminin tebliğinden itibaren üç ay ve her halde satıştan itibaren bir yıl içinde açılmalıdır; iki süre birlikte işler, 25 Aralık 2025 öncesi satışlarda üst süre iki yıldır (sözleşmeden doğan önalımın süre ve bedel kuralları ayrıdır). 7571 sayılı Kanun'la yasal önalım bedeli hakimin belirleyeceği rayiç bedel olmuş, Anayasa Mahkemesi bu kuralı iptal etmiş ve iptalin 06.11.2026'daki Resmi Gazete yayımından dokuz ay sonra yürürlüğe girmesine karar vermiştir; o güne kadar rayiç bedel kuralı uygulanmaya devam eder.

Önalım Hakkı Nedir?

Önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren yenilik doğuran bir haktır. Halk arasında şufa hakkı olarak da anılır. Hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, hakkın doğumunu ve kullanılabilir hale gelmesini şu cümlelerle açıklamıştır:

“Kanuni önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisinin kurulduğu anda doğar ve mülkiyet ilişkisi devam ettiği müddetçe varlığını sürdürür; paydaşlardan birinin, payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, önalım hakkı kullanılabilir hale gelir.” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 19.01.2021 tarihli ve 2020/4384 E., 2021/86 K. sayılı kararı)

Daire aynı kararda hakkın iki amacını, paydaşlar arasına istenmeyen kişilerin girmesini önlemek ve paydaş sayısını azaltmak ve paylı mülkiyetin ortadan kalkmasını kolaylaştırmak olarak açıklamıştır.

Önalım hakkı sözleşmeden de doğabilir. Yasal önalım hakkı paylı mülkiyetten, sözleşmeden doğan önalım hakkı ise bir sözleşmeden doğar ve tapu kütüğüne şerh verilmesiyle üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Taşınmazın tamamı elbirliği mülkiyetindeyse ortakların tek başına pay satması mümkün olmadığından önalım hakkı gündeme gelmez; buna karşılık paylı taşınmazdaki bir pay mirasçılara elbirliğiyle geçmişse mirasçılar önalım hakkını kullanabilir. Kat mülkiyeti ve kat irtifakında diğer bağımsız bölüm maliklerinin yasal önalım hakkı yoktur; aynı bağımsız bölümde paylı malik olanlar arasında ise önalım hakkı vardır.

Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesi:
“Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”

Önalım hakkının konusu pay satışıdır. Satış niteliğinde olmayan devirlerde, örneğin bağışlamada veya trampada, önalım hakkı doğmaz; çünkü önalım hakkı sahibinin ödeyeceği bir satış bedeli yoktur. Cebri artırmayla satışlarda da önalım hakkı kullanılamaz. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlardaki yasak ise 25 Aralık 2025 ve sonrasında yapılan satışlar içindir.

7571 Sayılı Kanun'la Getirilen Değişiklikler

25 Aralık 2025 tarihli ve 33118 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 7571 sayılı Kanun, önalım hakkında iki temel değişiklik yaptı. Kanun'un 35. maddesi Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 733. maddesinin birinci fıkrasını değiştirdi ve dördüncü fıkrasındaki “iki yıl” ibaresini “bir yıl” yaptı. 36. maddesi TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasını rayiç bedel esasına göre yeniden yazdı. Kanun, 39. maddesi uyarınca yayımı tarihinde, yani 25 Aralık 2025'te yürürlüğe girdi. Anayasa Mahkemesi (AYM) rayiç bedel kuralını sonradan iptal etmiştir; aşağıdaki tablo bu iptalin sonucunu da gösterir.

Değişikliğin geçiş hükümleri, 7571 sayılı Kanun'un 37. maddesiyle TMK'ya eklenen geçici 1. maddededir:

7571 sayılı Kanun'un 37. maddesiyle eklenen TMK geçici 1. maddesi:
“(1) Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 733 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan satışlar bakımından uygulanmaz. Bu satışlar bakımından değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur.
(2) Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır.”

Anayasa Mahkemesi, geçici 1. maddenin ikinci fıkrasını da iptal etmiştir; bu iptal de kararın Resmi Gazete'de yayımlandığı 06.11.2026'dan başlayarak dokuz ay sonra yürürlüğe girer ve o güne kadar fıkra uygulanır. Birinci fıkra iptal edilmemiştir; süreye ilişkin geçiş kuralı aynen yürürlüktedir (aşağıda "Anayasa Mahkemesinin Rayiç Bedel Kararı").

Buna göre 25 Aralık 2025'ten önce yapılan satışlarda azami süre iki yıl, bu tarihten sonra yapılan satışlarda bir yıldır. Buna karşılık rayiç bedel sistemi, bu tarihten önce açılmış ve halen devam eden davalarda da uygulanır; bu kural da iptal yürürlüğe girene kadar geçerlidir. Geçiş hükmü, 733. madde için satış tarihini, 734. madde için dava açılma tarihini esas alır; iki değişiklik bu yönüyle birbirinden ayrılır.

Anayasa Mahkemesinin Rayiç Bedel Kararı

Anayasa Mahkemesi, önalım bedelini rayiç bedele bağlayan kuralı mülkiyet hakkına aykırı bularak iptal etmiş, iptalin yürürlüğe girmesini dokuz ay ertelemiştir. Bu süre içinde rayiç bedel kuralı uygulanır; sonrasında hangi bedel kuralının uygulanacağı henüz belli değildir.

a) Kararın Kapsamı

Anayasa Mahkemesinin 16.07.2026 tarihli ve E.2026/23, K.2026/162 sayılı kararı, 06.11.2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanmıştır. Mahkeme, TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasındaki “rayiç bedeli” ibaresini Anayasa'nın 5. ve 35. maddelerine aykırı bularak esastan ve dört üyenin karşı oyuyla, oy çokluğuyla iptal etmiştir. Bu iptal nedeniyle uygulanma imkanı kalmayan “gecikmeksizin” ve “kesin süre” ibareleri, fıkranın kalan kısmı ve geçici 1. maddenin ikinci fıkrası da 6216 sayılı Kanun'un 43. maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca iptal edilmiştir. Böylece iptal ikinci fıkranın tamamını kapsar: rayiç bedel, kesin sürede nakden depo, yatırılmazsa tescile karar verilememesi ve bedelin ilgilisine ödenmesi.

TMK'nın 733. maddesindeki değişiklikler (bir yıllık üst süre ve 2886 sayılı Kanun kapsamındaki satışlardaki yasak) ile geçici 1. maddenin birinci fıkrası karara konu değildir ve yürürlüktedir.

Mahkemenin gerekçesi şöyledir:

“Bu itibarla yasal ön alım bedelinin paydaş ile üçüncü kişi alıcı arasında kararlaştırılan satış bedeli olmaması hâlinde ön alım hakkına konu satış sözleşmesinin şartları değişerek farklı bir satış ilişkisine dönüşeceği açıktır. … Sonuç olarak satıcı ve üçüncü kişi alıcının iradelerini ortadan kaldıran, üçüncü kişi alıcının haksız yere kazanç elde etmesine veya zarara uğramasına yol açan ve ön alım hakkı sahibini hukuken belirsiz bir konuma sokan kuralla, hukuki ilişkinin taraflarının menfaatleri arasında adil bir denge kurulduğu söylenemez.” (Anayasa Mahkemesinin E.2026/23, K.2026/162 sayılı kararı, § 49-50)

Karşı oyda ise eski “satış bedeli” sisteminin yalnız önalım hakkı sahibini koruduğu savunulmuştur.

b) İptal Ne Zaman Yürürlüğe Girer, O Güne Kadar Ne Olur?

Mahkeme, iptalle doğacak hukuksal boşluğu kamu yararını ihlal edici bulmuş ve “iptal hükümlerinin kararın Resmî Gazete’de yayımlanmasından başlayarak dokuz ay sonra yürürlüğe girmesi uygun görülmüştür” demiştir (§ 58). Yürürlüğü durdurma talebi oybirliğiyle reddedilmiştir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, dokuz ay ertelenen ve 04.08.2022'de Resmi Gazete'de yayımlanan bir başka iptal kararının “04.05.2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir” sonucuna varmıştır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 01.04.2026 tarihli ve 2025/554 E., 2026/212 K. sayılı kararı). Aynı hesapla önalım kararındaki iptal 06.08.2027'de yürürlüğe girer.

O güne kadar 734. maddenin ikinci fıkrası ile geçici 1. maddenin ikinci fıkrası yeni açılan ve görülmekte olan davalarda uygulanır. Hukuk Genel Kurulu, ertelenen bir iptalde “iptal hükmünün yürürlüğe gireceği tarihe kadar iptal edilen kuralın uygulanması gerekir.” demiştir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 25.01.2022 tarihli ve 2018/133 E., 2022/49 K. sayılı kararı). Karar oy çokluğuyla verilmiştir; azınlıkta kalan görüş, Anayasa'ya aykırılığı saptanmış kuralın erteleme süresinde de uygulanmamasını savunmuştur.

İptal, TMK'nın 733. maddesindeki hak düşürücü sürelere dokunmaz. Noter bildiriminden itibaren üç ay ve her halde satıştan itibaren bir yıl dolunca önalım hakkı düşer; iptalin yürürlüğe girmesini beklemek bu sürelerden birinin dolmasına ve hakkın kaybedilmesine yol açabilir.

c) 06.08.2027'den Sonra Ne Olacak?

Anayasa'nın 153. maddesinin dördüncü fıkrasına göre iptalin yürürlüğe girişi ertelendiğinde Türkiye Büyük Millet Meclisi, “iptal kararının ortaya çıkardığı hukuki boşluğu dolduracak kanun” teklifini öncelikle görüşür. Kanun koyucu yeni bir bedel ve depo kuralı koyabilir; böyle bir düzenleme yapılıp yapılmayacağı ve içeriği bugün belli değildir. Yeni düzenleme yapılmazsa 734. maddenin ikinci fıkrası kanundan bütünüyle çıkar: bedel, depo, kesin süre ve yaptırım kuralı kalmaz.

7571'den önceki “satış bedeli” metninin kendiliğinden yeniden yürürlüğe girmeyeceği Danıştay'ın yerleşik görüşüdür. Danıştay 8. Dairesi bunu “Bu boşluğun, iptalden önceki kanun, kanun hükmünde kararname ya da bunların hükümleriyle doldurulmasına hukuken imkan yoktur.” diye ifade etmiştir (Danıştay 8. Dairesinin 16.03.2021 tarihli ve 2016/5917 E., 2021/1583 K. sayılı kararı). AYM de “hukuksal boşluk” doğacağını belirtmiştir. Yargıtay'ın bu soruyu doğrudan cevaplayan bir kararına rastlanmamıştır.

Kanunda uygulanabilir hüküm yoksa hakim, TMK'nın 1. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca kendisi kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar verir. AYM kararının gerekçesi bu konuda yön gösterir:

“Önalım hakkı, üçüncü kişinin kabul ettiği satış koşullarının önalım hakkı sahibi tarafından aynen üstlenilmesi esasına dayanmaktadır.” (Anayasa Mahkemesinin E.2026/23, K.2026/162 sayılı kararı, § 46)

Sözleşmeden doğan önalımda bedeli satış koşullarına bağlayan TMK 735/1 ve TBK 241/3 de aynı yöndedir. Yargıtay da 7571'den önce, önalım hakkının kullanılmasıyla “kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur” görüşündeydi (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 06.04.2016 tarihli ve 2014/356 E., 2016/491 K. sayılı kararı). Ancak hakimin hangi bedel kuralını kuracağı, bedelin hangi sürede ve hangi yaptırımla yatırılacağı tartışmalıdır; bu soruyu doğrudan çözen bir Yargıtay kararına rastlanmamıştır.

d) Görülmekte Olan Davalar

Kesinleşmiş hükümler iptalden etkilenmez; Anayasa'nın 153. maddesinin beşinci fıkrası “İptal kararları geriye yürümez.” der. Yargıtay'ın yerleşik çizgisi, kesinleşmemiş dosyalarda (istinaf ve temyizdekiler dahil) iptalden sonra oluşan yeni duruma göre karar verilmesidir. Hukuk Genel Kurulu bunu şöyle ifade etmiştir:

“… hüküm kesinleşmeden önce Anayasa Mahkemesince iptaline karar verilmesi hâlinde usulî kazanılmış hakka göre değil, Anayasa Mahkemesinin iptal kararından sonra oluşan yeni duruma göre karar verilmesi gerekmektedir …” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 29.09.2022 tarihli ve 2021/827 E., 2022/1181 K. sayılı kararı)

Aynı çizgi Hukuk Genel Kurulunun 19.03.2025 tarihli ve 2023/818 E., 2025/136 K. sayılı kararında (oy çokluğu) tekrarlanmış; 2026/212 K. sayılı kararda da temyiz incelemesi sırasında yürürlüğe giren iptal nedeniyle dosya yeni duruma göre incelenmek üzere Özel Daireye gönderilmiştir. Bu çizginin istisnası kazanılmış haktır: Hukuk Genel Kurulunun 04.03.2020 tarihli ve 2017/1670 E., 2020/242 K. sayılı kararına (oy çokluğu) göre maddi hakkın koşulları iptalden önce tamamlanmışsa iptal o hakkı etkilemez.

Önalım davasında kazanılmış hakkın hangi anda doğduğu (satış, dava, bedelin depo edilmesi ya da hükmün kesinleşmesi) konusunda doğrudan bir Yargıtay kararına rastlanmamıştır. Rayiç bedelle depo yapılmış ama 06.08.2027'de kesinleşmemiş bir dosyada hangi bedel kuralının uygulanacağı da yeni kanunun geçiş hükmüne, kanun çıkmazsa boşluğun nasıl doldurulacağına bağlıdır. Bu soru bugün açıktır.

e) Benzer Durumlarda Ne Oldu?

7571'in kendi geçişi. Geçici 1. maddenin ikinci fıkrası yürürlüğe girdiğinde Yargıtay 7. Hukuk Dairesi rayiç bedeli görülmekte olan davalara da uygulamıştır. Daire, daha önce tapudaki bedel üzerinden depo edilmiş tutarın yeni bedelden mahsubunu (30.03.2026 tarihli ve 2025/4011 E., 2026/1631 K. sayılı kararı, oy çokluğu), eski kurala göre verilen kesin süreyi kaçırdığı için reddedilen davada yeni rayiç bedel için yeniden kesin süre verilmesini (13.05.2026 tarihli ve 2026/1410 E., 2026/2660 K. sayılı kararı) istemiş; bedel değiştiği için kesinlik sınırının da yeni bedele göre belirlenmesi gerektiğini kabul etmiştir (09.02.2026 tarihli ve 2025/2791 E., 2026/697 K. sayılı kararı). Bedel kuralı değiştiğinde depo tutarı, mahsup ve kanun yolu sınırı bu yüzden yeniden tartışma konusu olmuştur.

Ertelenen iptaller. Hukuk Genel Kurulu, erteleme süresi içinde infaz edilen takibe iptali uygulamamıştır (2022/49 K.). Kamu hizmetine fiilen tahsis edilmiş taşınmazlara ilişkin olup dokuz ay ertelemeyle iptal edilen 221 sayılı Kanun'da ise yürürlükten sonra temyizdeki dosya yeni duruma göre incelenmiş (2026/212 K.), koşulları iptalden önce tamamlanan mülkiyet kazanımı ise etkilenmemiştir (Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 07.10.2025 tarihli ve 2025/4923 E., 2025/12472 K. sayılı kararı).

AYM'nin önalımla ilgili önceki kararları. AYM, 08.11.2023 tarihli ve E.2023/77, K.2023/190 sayılı kararında (Resmi Gazete: 12.12.2023, sayı 32397) eski “satış bedeli” ibaresini, 03.06.2025 tarihli ve E.2024/152, K.2025/116 sayılı kararında yasal önalım hakkını Anayasa'ya aykırı görmemişti. 2026 kararı bu iki karara dayanarak satış koşullarının korunmasını esas almıştır (§ 47-48).

Depo edilen bedelin nemalandırılması. AYM, depo edilen önalım bedelinin dava boyunca vadeli hesapta tutulmayıp değer kaybına uğratılmasını mülkiyet hakkının ihlali saymıştır (01.07.2020 tarihli ve 2016/77854 başvuru numaralı karar; 19.10.2023 tarihli ve 2018/17652 başvuru numaralı karar; 16.07.2025 tarihli ve 2020/23633 başvuru numaralı karar). Mahkeme bu yükümlülüğü Anayasa'nın 35. maddesine dayandırmıştır; kararlar 7571'den önceki davalara ilişkindir.

Yasal Önalım Hakkı

Yasal önalım hakkı, kanundan doğan ve paylı mülkiyet konusu taşınmazın paydaşlarına tanınan önalım hakkıdır. Hakkın sahibi, satış tarihinde taşınmazda paydaş olan kişilerdir. Paydaş dışındaki kişilerin, örneğin taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak veya şahsi hakkı bulunanların yasal önalım hakkı yoktur.

a) Yasal Önalım Hakkının Şartları

Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için şu şartlar birlikte gerçekleşmelidir: paylı mülkiyetin bulunması, payın üçüncü kişiye satılması, önalım olayının gerçekleşmesi ve hakkın süresi içinde kullanılması.

a.1) Paylı Mülkiyet Bulunmalıdır

Yasal önalım hakkı kural olarak paylı mülkiyette doğar. Taşınmazın tamamı elbirliği mülkiyetindeyse ortakların tek başına tasarruf yetkisi olmadığından pay satışı ve önalım hakkı gündeme gelmez. Elbirliğiyle mülkiyetin nasıl paylı mülkiyete dönüştüğü elbirliğiyle mülkiyet yazısında ele alınmıştır.

Paylı taşınmazdaki bir pay mirasçılara elbirliğiyle geçmişse durum farklıdır: başka bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa mirasçılar önalım hakkını kullanabilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu durumda davanın kural olarak mirasçılarca birlikte açılacağını, ancak “tek mirasçının açtığı davanın hemen reddine karar verilmesinin doğru olmadığı” sonucuna varmıştır; öteki mirasçıların davaya katılması ya da muvafakat vermesi için imkan tanınır, bu sağlanamazsa terekeye temsilci atanması yoluna gidilir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 31.05.2022 tarihli ve 2019/740 E., 2022/795 K. sayılı kararı, oy çokluğu). Kurul, önalım hakkının hak düşürücü süreye bağlı ivedi bir hak olması nedeniyle tek mirasçının kendi adına açtığı davayı da miras ortaklığı adına açılmış saymış ve 11.10.1982 tarihli ve 3/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına dayanmıştır.

Kat mülkiyeti ve kat irtifakında bir bağımsız bölüm ya da kat irtifakı bağlanmış arsa payı satıldığında diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin önalım hakkı yoktur; burada komşuluk ilişkisi önalım hakkı doğurmaz. Buna karşılık aynı bağımsız bölümde paylı malik olanlar arasında önalım hakkı vardır ve aksi sözleşmeyle kararlaştırılabilir:

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 8. maddesinin ikinci ve üçüncü fıkraları:
“Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması halinde öteki paydaşlar, öncelikle satınalma hakkını kullanabilirler.
Sözleşmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir.”

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, bağımsız bölümdeki pay satışına ilişkin davada “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 8. maddesinin 2. fıkrası gereğince taşınmazda pay sahibi olan davacının önalım hakkı bulunmaktadır.” demiştir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 09.05.2019 tarihli ve 2016/5663 E., 2019/4206 K. sayılı kararı).

Tarım arazilerinde özel bir önalım hakkı daha vardır. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 8/İ maddesine göre, aynı Kanun'un 8/C maddesi uyarınca aile malları ortaklığı ya da kazanç paylı aile malları ortaklığı kurulmuşsa “ortaklardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer ortaklar önalım hakkına sahiptir”; hak, Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre kullanılır. Aynı maddenin, tarım arazisinin satışında sınırdaş tarım arazisi maliklerine önalım hakkı tanıyan ikinci fıkrası ise 7255 sayılı Kanun'un 20. maddesiyle yürürlükten kaldırılmıştır; bugün yalnız komşu tarım arazisinin maliki olmak bu Kanun'a göre önalım hakkı vermez. Aynı taşınmazda paydaş olmak ise TMK'nın 732. maddesine göre ayrı bir hak doğurur.

a.2) Pay Üçüncü Kişiye Satılmalıdır

Önalım hakkı, paydaşlardan birinin payını tamamen veya kısmen paydaş dışındaki üçüncü bir kişiye satması halinde kullanılabilir. Payı satın alan kişi de paydaşsa, diğer paydaşlar ona karşı önalım hakkı kullanamaz; çünkü paydaşlar arasındaki devir önalım olayı doğurmaz.

Satış, tapu kütüğüne tescille tamamlanır; önalım hakkı da bu tescille kullanılabilir hale gelir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, payı yıllar önce satış vaadi sözleşmesiyle alıp tapuda sonradan devralan alıcıya karşı açılan davada “bu hakkın kullanılabilmesi için satış vaadi sözleşmesinin yapılması yeterli değildir. Satış, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmesi ile geçerlilik ve aleniyet kazanır.” demiş ve önalım süresinin tescil tarihinden işlediğini kabul etmiştir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 08.10.2018 tarihli ve 2016/3526 E., 2018/6440 K. sayılı kararı). Tapuda devir yapılmadan, yalnız harici bir sözleşmeyle ya da satış vaadiyle pay edinilmesi bu nedenle önalım süresini başlatmaz.

Satışın gerçek bir satış olması gerekir. Bağışlama, trampa veya satım niteliğinde olmayan devirlerde önalım hakkı doğmaz; ancak görünürdeki bağışlama veya trampa muvazaalı olup gerçekte bir pay satışını gizliyorsa, gerçek işlemin niteliğine göre önalım hakkı kullanılabilir. Hukuk Genel Kurulu bunu “Ne var ki, satış dışındaki pay edinimlerinde muvazaa iddiası ileri sürülebilir. İşlemin tarafı olmayan paydaşlar bu iddiayı her türlü delille kanıtlayabilirler.” diye ifade etmiş; önalımı engellemek için satışın trampa gibi gösterilmesini kanunun dolanılması saymıştır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 29.11.2023 tarihli ve 2022/1029 E., 2023/1184 K. sayılı kararı, oy birliği). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapılan pay devirleri de gerçek satış sayılmaz; bu konu aşağıda ayrıca ele alınmıştır.

Bunun tersi de mümkündür: tapuda satış gösterilen işlem gerçekte satış olmayabilir. 27.03.1957 tarihli ve 1956/12 Esas, 1957/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre paydaş payını eşine, çocuğuna ya da bir akrabasına temlik etmişse, şeklen satış yapılmış olsa bile gerçekte miras hukukuna ilişkin amaçlar ya da bağışlama düşüncesi ağır basıyorsa önalım hakkı kullanılamaz. Hukuk Genel Kurulu bu kararı, işlemin tarafının muvazaa savunmasında bulunamayacağı kuralının istisnası saymış ve akrabalığın tek başına yetmediğini belirtmiştir: “akrabalar arasında yapılan her temlikte somut uyuşmazlığın niteliğine göre temlikin hibe veya miras hukukuyla ilgili amaçlarla yapılmış olup olmadığının yöntemince ispatı aranmalı ve ispatı hâlinde önalım hakkının kullanılmasının mümkün olamayacağı kabul edilmelidir.” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 25.11.2021 tarihli ve 2017/2367 E., 2021/1495 K. sayılı kararı, oy birliği)

Payı üçüncü kişiden satın alan alıcının onu kısa süre sonra bir yakınına bağışlaması halinde ise Yargıtay kararları ayrışmaktadır. Hukuk Genel Kurulu, payı satın alıp birkaç ay sonra eşine bağışlayan alıcının işlemini önalımı engellemeye yönelik kötüniyetli bir temlik saymış ve ilk satış nedeniyle önalım hakkının kullanılabileceğini kabul etmiştir: “pay satın alanların şufa hakkının kullanılmasını önlemek için kötüniyetli bir şekilde hemen satın aldıkları payı bir yakınlarına bağış yoluyla devrederek şufa hakkının kullanılması olanağını büsbütün ortadan kaldıracakları; bu durumun da kanun koyucunun amacı ile bağdaşmayacağı kuşkusuzdur.” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 24.02.2010 tarihli ve 2010/94 E., 2010/100 K. sayılı kararı, oy çokluğu). Yargıtay 7. Hukuk Dairesi ise benzer bir olayda 1957 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararına dayanarak “Resmî işlemin bağış olması ve tarafları karı-koca olması dikkate alındığında davacının davasının dinlenme olanağı yoktur.” demiştir (Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 11.03.2026 tarihli ve 2026/46 E., 2026/1393 K. sayılı kararı, oy çokluğu; karşı oy Hukuk Genel Kurulunun 2010 tarihli kararına dayanmıştır). Bu durumda sonucun ne olacağı bugün tartışmalıdır.

7571 öncesinde TMK'nın 733. maddesinin birinci fıkrası yalnızca cebri artırmayla satışlarda önalım hakkının kullanılamayacağını düzenliyordu. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun 45. maddesine göre yapılan açık artırmayı ihtiyari satış saymış ve bu satışta önalım hakkının kullanılabileceğini kabul etmişti (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 20.03.2013 tarihli ve 2012/855 E., 2013/376 K. sayılı kararı). 7571 sayılı Kanun'la 733. maddenin birinci fıkrası değiştirilerek 2886 sayılı Kanun kapsamındaki satışlar da yasağa alınmıştır:

Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesinin birinci fıkrası:
“8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.”

Geçici 1. maddenin birinci fıkrası, 733. maddedeki değişikliklerin 25 Aralık 2025'ten önce yapılan satışlara uygulanmayacağını düzenlediğinden, bu tarihten önce 2886 sayılı Kanun kapsamında yapılan satışlarda önalım hakkı, noter bildiriminin tebliğinden itibaren üç ay ve her halde satıştan itibaren iki yıl geçmemişse kullanılabilir. Cebri artırmayla satışlarda ise yasak 7571 öncesinde de vardı ve değişmeden devam etmektedir.

Yasak, lafzı gereği yalnız 2886 sayılı Kanun kapsamındaki satışları ve cebri artırmayı kapsar. 4046 sayılı Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanun'un 12. maddesi, bu Kanun'da öngörülen işlerde 2886 sayılı Kanun'un uygulanmayacağını düzenler. Hukuk Genel Kurulu da özelleştirme ihalesiyle satılan payda önalım hakkının kullanılabileceğini kabul etmiştir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 10.05.2023 tarihli ve 2022/711 E., 2023/436 K. sayılı kararı, oy çokluğu). Kanun metnine göre özelleştirme ihalesiyle yapılan pay satışları ve 2886 sayılı Kanun dışındaki ihtiyari artırmalar 7571'deki yasağın dışında kalır; 7571'den sonra bu noktayı çözen bir Yargıtay kararına rastlanmamıştır.

a.3) Fiili Taksim Bulunmamalıdır

Fiili taksim, paydaşların taşınmazı aralarında fiilen bölüşüp her birinin belirli bir bölümü kullanmasıdır. Fiili taksim varsa, satılan paya karşılık gelen bölümü kullanmayan ve satış sırasında o yerde hak iddia etmeyen paydaşın önalım hakkını kullanması TMK'nın 2. maddesindeki dürüstlük kuralına aykırı olur. Bu savunma aşağıda ayrıntılı olarak ele alınmıştır.

a.4) Önalım Hakkı Sahibi Paydaş Olmalıdır

Yasal önalım hakkını, satış tarihinde taşınmazda paydaş olan kişiler kullanabilir. Paydaş dışındaki kişiler, örneğin taşınmaz üzerinde ipotek, intifa veya kira hakkı bulunanlar, yasal önalım hakkını kullanamaz.

a.5) Hak Üçüncü Kişiye Karşı Kullanılmalıdır

Önalım hakkı, payı satın alan üçüncü kişiye karşı kullanılır. Dava, alıcıya karşı açılır; pay davadan önce birden çok kez satılmışsa en son alana açılır (aşağıda b). Satıcı zorunlu davalı değildir. Payı satın alan kişi de paydaşsa önalım hakkı kullanılamaz.

a.6) Önalım Hakkından Feragat

Önalım hakkından feragat mümkündür. Genel feragat resmi şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesinin ikinci fıkrası:
“Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.”

b) Önalım Hakkının Kullanılması ve Dava

Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Dava, tapu iptali ve tescil istemli bir davadır; halk arasında önalım davası veya şufa davası olarak anılır. Önalım davası yenilik doğuran bir davadır; kararı da yenilik doğuran bir karardır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesine göre önalım hakkının “dava açılmak suretiyle kullanılması ve bu beyanın muhatabına ulaşması ile birlikte, önalım hakkı sahibi ile alıcı arasında yeni bir satış ilişkisi doğar.” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 19.01.2021 tarihli ve 2020/4384 E., 2021/86 K. sayılı kararı). Payın davacı adına tescili ise önalım bedeli ve giderlerin yatırılması üzerine verilen ve kesinleşen hükümle gerçekleşir.

Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin birinci fıkrası:
“Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.”

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, önalım davasının yenilik doğuran niteliğini şu şekilde açıklamıştır:

“Önalım hakkı eskisi gibi irade bildirimi ile değil ancak alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir. Bu hakkın dava dışında kullanılması olanaklı değildir. Önalım davası yenilik doğuran bir dava, kararı da yenilik doğuran bir karardır.” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 17.05.2023 tarihli ve 2021/124 E., 2023/481 K. sayılı kararı)

Davacı, yargılama boyunca paydaşlık sıfatını korumalıdır. Payını yitirirse önalım hakkı da düşer:

“Ayrıca, önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisi devam ettiği sürece mevcuttur. Yargılamanın devamı süresinde davacının paydaşlığını koruması zorunludur. Davacı davanın açılmasından sonra herhangi bir şekilde payını yitirirse davacının paydaşlığından söz edilemeyeceğinden önalım hakkının da kaybedildiğinin kabulü gerekir.” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 06.04.2016 tarihli ve 2014/356 E., 2016/491 K. sayılı kararı)

Dava, payı satın alan alıcıya karşı açılır. Satıcı zorunlu davalı değildir. Önalım hakkı sahibi, payın kendi adına tescilini ve önalım bedelinin alıcıya ödenmesini ister. Önalım süreleri hak düşürücü olduğundan mahkemece kendiliğinden gözetilir; Yargıtay 14. Hukuk Dairesi bunu “Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.” diye ifade etmiştir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 20.10.2015 tarihli ve 2015/10402 E., 2015/9284 K. sayılı kararı). Buna karşılık davanın dayandığı olguları ve delilleri getirmek kural olarak taraflara düşer (HMK'nın 25. maddesi).

Davalı, dava tarihindeki kayıt malikidir. Pay davadan önce birden çok kez satılmışsa dava en son alana karşı açılır:

“Davadan önce birçok satış olmuşsa önalım davası en son satın alana karşı açılacaktır. Çünkü dava, önalıma konu paya ilişkin tapu kaydının iptalini de amaçladığından kayıt sahibi aleyhine açılması zorunludur.” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 06.01.2020 tarihli ve 2016/12387 E., 2020/65 K. sayılı kararı)

Pay dava sırasında başkasına devredilirse dava kendiliğinden düşmez. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 125. maddesi uyarınca davacı, dilerse davaya payı devralana karşı devam eder, dilerse davayı devreden hakkında tazminat davasına dönüştürür:

“Önalım hakkına konu payın dava sırasında bir başka kişiye veya satışı yapan paydaşa satılması halinde davacının 6100 sayılı HMK'nın 125. maddesi hükmü uyarınca seçimlik hakkı olduğundan dilerse davayı yeni satın alan şahsa yöneltir, dilerse davasını tazminata dönüştürerek davalı hakkındaki davasını devam ettirir.” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 26.12.2017 tarihli ve 2017/3048 E., 2017/9712 K. sayılı kararı)

Daire, bu durumda mahkemenin davayı reddetmeyip seçimlik hakkın kullanılması için süre vermesi gerektiğini de belirtmiştir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 23.12.2020 tarihli ve 2017/2818 E., 2020/8783 K. sayılı kararı). Devrin önüne geçmek için dava ile birlikte tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması istenebilir; HMK'nın 389. maddesi, mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından endişe edilmesi halinde tedbir kararı verilebileceğini düzenler.

Alıcı davayı kabul etse de payı satın almakla davanın açılmasına sebebiyet verdiğinden yargılama giderlerinden sorumludur. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, “davalı, dava konusu edilen payları satın almakla davanın açılmasına sebebiyet … olduğundan, davalının yargılama giderleriyle sorumlu kılınması doğrudur.” demiş; ön inceleme tutanağı imzalanmadan önce yapılan kabulde vekalet ücretinin yarısına, en geç ilk celsede yapılan kabulde karar ve ilam harcının üçte birine hükmedilmesi gerektiğini belirtmiştir (Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 28.11.2023 tarihli ve 2022/3468 E., 2023/5765 K. sayılı kararı, oy çokluğu). İndirimli harç ve vekalet ücreti yalnız geçerli bir kabulde söz konusudur; HMK'nın 309. maddesinin dördüncü fıkrasına göre “Feragat ve kabul, kayıtsız ve şartsız olmalıdır.” Karardaki karşı oy, davanın tapudaki bedelin ödenmesi şartıyla kabul edildiği beyanı geçerli kabul saymamıştır. Karar 7571'den önceki bedel sisteminde verilmiştir.

c) Önalım Hakkında Süreler

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her halde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer. 25 Aralık 2025 öncesi satışlarda azami süre iki yıldır. Süreler hak düşürücü niteliktedir; hakim tarafından re'sen dikkate alınır.

Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesinin dördüncü fıkrası:
“Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer.”

c.1) Üç Aylık Süre

Üç aylık süre, satışın alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla yapılan bildiriminin hak sahibine tebliğ edildiği tarihi izleyen günden işlemeye başlar. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bunu “Noter bildirisinin paydaşa tebliğ tarihini izleyen günden itibaren üç aylık hak düşürücü süre işleyecektir.” diye ifade etmiştir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 13.12.2023 tarihli ve 2022/890 E., 2023/1223 K. sayılı kararı). Satışın tapudan öğrenilmesi, üçüncü kişilerden duyulması veya fiilen fark edilmesi süreyi başlatmaz. Yargıtay uygulaması, 733. maddenin dördüncü fıkrasındaki “satışın hak sahibine bildirildiği tarih” ifadesini aynı maddenin üçüncü fıkrasındaki noter bildirimine bağlamaktadır. Ay olarak belirlenen süre, başladığı günün son aydaki karşılığı olan günde dolar (TMK'nın 5. maddesinin yollamasıyla TBK'nın 92. maddesi): örneğin bildirim 10 Ocak'ta tebliğ edilmişse üç aylık süre 10 Nisan'da dolar. Adli tatildeki bir haftalık uzama HMK'nın 104. maddesine göre yalnız “bu Kanunun tayin ettiği süreler” içindir; önalım süreleri Türk Medeni Kanunu'nda düzenlendiğinden bu uzamaya güvenilmemelidir.

Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesinin üçüncü fıkrası:
“Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.”

Bildirim satışın içeriğini doğru göstermelidir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, satış tarihi ve bedeli gibi satış sözleşmesinin içeriğini göstermeyen ihtarnamenin usulüne uygun olmadığını (Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 06.11.2017 tarihli ve 2017/4589 E., 2017/8106 K. sayılı kararı), payın bedelini tapudakinden çok yüksek gösteren ihtarname için de “ortada usulüne uygun bir ihtarnamenin varlığından söz edilemez” sonucuna varmış ve üç aylık sürenin geçtiği gerekçesiyle davanın reddini doğru bulmamıştır (Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 20.02.2019 tarihli ve 2018/4822 E., 2019/1457 K. sayılı kararı). İki karar da 7571'den önce verilmiştir; bildirimin satışın içeriğini taşıması gereği bedel sisteminden bağımsızdır.

Noter bildirimi yapılmazsa üç aylık süre işlemeye başlamaz; bu durumda yalnızca azami süre uygulanır. Bu nedenle alıcı, bildirimi erken yaparak üç aylık süreyi başlatabilir. Bildirim yapılmazsa satıştan itibaren bir yıl, eski satışlarda iki yıl boyunca önalım riski devam eder.

c.2) Bir ve İki Yıllık Azami Süre

Her halde satıştan itibaren bir yıl, 25 Aralık 2025 öncesi satışlarda iki yıl geçmekle önalım hakkı düşer. Bu süre, noter bildirimi yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın işler. Üç aylık süre ile azami süre birlikte işler; hangisi önce dolarsa hak o tarihte düşer.

Her bağımsız pay satışı ayrı bir önalım olayıdır. Bir satış için sürenin kaçırılması, sonraki bağımsız satışlar bakımından önalım hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Hukuk Genel Kurulu bunu şöyle ifade etmiştir:

“Süresinde önalım hakkını kullanmayan paydaşın sadece o pay satışı için önalım hakkı düşer, başka pay satışları için önalım hakkı ise sona ermez.” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 13.12.2023 tarihli ve 2022/890 E., 2023/1223 K. sayılı kararı)

Aynı alıcıya birden çok satış yapılmışsa dikkat gerekir. Süresinde dava edilmeyen ilk satışla payı alan kişi paydaş olur; paydaşa karşı önalım hakkı kullanılamadığından ona sonradan yapılan satışlarda da önalım hakkı kullanılamaz. Aynı kararda Kurul, dava dilekçesinde anılmayan ilk satışın davaya dahil sayılamayacağını belirtmiştir: “tarafın ileri sürmediği bir husus hakkında yorum yoluyla dava açıldığını kabul etmek mümkün değildir.” Karar ikinci görüşmede oy çokluğuyla verilmiştir. Bu nedenle aynı alıcıya yapılan her satış dava dilekçesinde ayrı ayrı gösterilmelidir.

Aynı işlemle birden çok paydaştan satın alınan paylarda ise dava kapsamı ayrıca önem taşır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, aynı resmi senetle yedi paydaştan satın alınan paylardan yalnız altısı için açılan davada “Bu nedenle şuf'a hakkı satılan payın tamamı için kullanılmalıdır.” diyerek davanın reddi gerektiğine karar vermiştir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 13.01.2016 tarihli ve 2014/15240 E., 2016/307 K. sayılı kararı, oy çokluğu). Karşı oy, her pay satışının ayrı bir önalım davasına konu olabileceğini savunmuştur. Farklı tarihlerdeki bağımsız satışlar ise yukarıdaki Hukuk Genel Kurulu kararına göre ayrı ayrı değerlendirilir. Bu nedenle aynı işlemle satılan payların tamamı için dava açılması ihtiyatlı yoldur.

d) Önalım Bedeli

7571 öncesi önalım bedeli, tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden oluşuyordu. Bu sistem, tapuda satış bedelinin gerçekte olduğundan yüksek gösterilmesi yoluyla önalım hakkının kullanılmasını zorlaştırabiliyordu; düşük gösterilmesi ise önalım hakkı sahibinin payı daha düşük bedelle edinmesi sonucunu doğuruyordu. 7571 sayılı Kanun'la TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrası değişti: artık dava konusu payın rayiç bedeli hakim tarafından gecikmeksizin belirlenir; önalım hakkı sahibi bu bedeli ve tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hakimin belirlediği yere kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Anayasa Mahkemesi bu fıkranın tamamını iptal etmiştir; iptal 06.08.2027'de yürürlüğe girer ve o güne kadar aşağıdaki kurallar uygulanır (ayrıntı yukarıda, "Anayasa Mahkemesinin Rayiç Bedel Kararı").

Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin ikinci fıkrası:
“Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.”

Rayiç bedel, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nun mükerrer 266. maddesine göre bir iktisadi kıymetin değerleme günündeki normal alım satım değeridir. Anayasa Mahkemesi kararında önalıma konu payın rayiç bedelini, güncel piyasa koşullarında taşınmazın konumu, ulaşım imkanları, altyapı hizmetleri, imar durumu ve benzer taşınmazların emsal satışları gibi unsurlarla belirlenen değer olarak açıklamıştır (§ 33). Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, rayiç değerin mahallinde keşif yapılarak taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi heyetiyle belirlenmesini istemektedir (Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 13.05.2026 tarihli ve 2026/1410 E., 2026/2660 K. sayılı kararı). Taraflar bilirkişi raporuna itiraz edebilir; mahkeme gerekirse ek rapor alır veya yeni bilirkişi incelemesi yapar.

Önalım hakkı sahibi, belirlenen bedeli kesin süre içinde yatırmazsa payın kendi adına tesciline karar verilemez; dava reddedilir. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir: dava kabul edilmişse alıcıya, reddedilmişse bedeli yatıran davacıya.

7571'in geçiş hükmü uyarınca rayiç bedel sistemi, 25 Aralık 2025'ten önce açılmış ve halen devam eden davalarda da uygulanır; bu geçiş hükmü de iptal edilmiştir ve 06.08.2027'ye kadar uygulanır. Buna karşılık 733. maddedeki süre değişikliği, yürürlükten önce yapılan satışlara uygulanmaz.

Rayiç bedelin hangi tarihe göre belirleneceği 7571'de açıkça düzenlenmemiştir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, paylı mülkiyetteki önalıma ilişkin 25.03.2026 tarihli kararında, 7571'den sonra açılacak davalarda dava tarihini, 25 Aralık 2025'te derdest olan davalarda ise bu tarihi esas almıştır:

“... değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması ...” (Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 25.03.2026 tarihli ve 2025/4818 E., 2026/1564 K. sayılı kararı)

Aynı ölçüt Dairenin paylı mülkiyete ilişkin başka kararlarında da tekrarlanmıştır (23.03.2026 tarihli ve 2026/812 E., 2026/1486 K. sayılı karar; 02.06.2026 tarihli ve 2025/5733 E., 2026/2874 K. sayılı karar). 2025/4818 E. sayılı karar sonuç bakımından oy birliğiyle, gerekçe bakımından oy çokluğuyla verilmiştir; karşı oyda rayiç bedelin satış tarihi itibarıyla belirlenmesi gerektiği savunulmuştur. Bu ölçüt, dayanağı olan 734. maddenin ikinci fıkrası ve geçici 1. maddenin ikinci fıkrası iptal edildiğinden 06.08.2027'ye kadar görülen davalar içindir.

Bu ölçüt, depo edilecek bedel bakımından doğrudan sonuç doğurur: 7571'den önce açılmış davada 25 Aralık 2025 tarihindeki rayiç değer, sonra açılan davada dava tarihindeki rayiç değer esas alınır. Derdest davada daha önce tapudaki bedel üzerinden depo edilmiş ve nemalandırılmış tutar, yeni belirlenen rayiç bedelden mahsup edilir; bakiye varsa nemalandırılmak üzere depo ettirilir (Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 30.03.2026 tarihli ve 2025/4011 E., 2026/1631 K. sayılı kararı).

d.1) Eski Sistemde Bedel Muvazaası

7571'den önce önalım bedeli tapudaki satış bedeli olduğundan, bedelin tapuda gerçeğe aykırı gösterildiği iddiası sık tartışılırdı. Yargıtay'ın bu dönemdeki kuralları şöyledir:

• Davalı alıcı, satış işleminin tarafı olduğundan tapudaki bedelin gerçekte daha yüksek olduğunu önalım hakkı sahibine karşı ileri süremez; kimse kendi muvazaasına dayanamaz. Hukuk Genel Kurulu bunu “Ayrıca tapuda işlem yapan davalının kendi muvazasına dayanması da mümkün değildir.” diye ifade etmiştir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 06.04.2016 tarihli ve 2014/356 E., 2016/491 K. sayılı kararı). Karar oy çokluğuyla verilmiştir; azınlıkta kalan görüş bu iddianın her türlü delille kanıtlanabileceğini savunmuştur.
• Önalım hakkı sahibi satış sözleşmesinin tarafı değildir; bedelin önalım hakkını engellemek için tapuda yüksek gösterildiğini ileri sürebilir ve tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 13.06.2019 tarihli ve 2017/2262 E., 2019/649 K. sayılı kararı).
• İspat yükü davacıdadır. Aynı kararda Kurul “soyut tanık beyanları davacının bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya yeterli değildir.” demiştir. Keşifte belirlenen değer de tek başına muvazaayı kanıtlamaz (Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 23.06.2015 tarihli ve 2015/7231 E., 2015/7015 K. sayılı kararı).
• İddia ispatlanamazsa önalım hakkı tapuda gösterilen satış bedeli ve giderler üzerinden kullanılır; davalı keşifte belirlenen bedel üzerinden depo istemişse bu beyanı gözetilir (Hukuk Genel Kurulunun 2019/649 K. sayılı kararı). Ayrıca iddia edilen bedel ile tapudaki bedel arasındaki fark üzerinden davalı lehine vekalet ücretine hükmedilir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 15.06.2020 tarihli ve 2019/2194 E., 2020/3684 K. sayılı kararı).
• Bedel hatasının düzeltilmesi: Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, dava açılmadan önce yetkili merciye başvurularak tapudaki bedel hatasının düzeltildiği olayda bu düzeltmenin gözetilmesi gerektiğine karar vermiştir (19.01.2021 tarihli ve 2020/4384 E., 2021/86 K. sayılı kararı).

Bu kurallar 7571'den önceki bedel sistemine aittir. Rayiç bedel kuralı 06.08.2027'de yürürlükten kalktıktan sonra hangi bedel kuralının uygulanacağı belli olmadığından, bu kuralların yeniden uygulanıp uygulanmayacağı da bugün bilinemez.

d.2) Rayiç Bedel Döneminde Bedel Muvazaası

Rayiç bedel kuralı uygulandığı sürece tapuda gösterilen bedel önalım bedelini belirlemez; önalım bedeli hakimin belirlediği rayiç bedeldir. Bu dönemde yüksek bedel göstererek önalım hakkını engelleme imkanı ortadan kalkar; düşük bedel gösterilmesi de önalım hakkı sahibine avantaj sağlamaz. Ancak bu durum kalıcı değildir: kural 06.08.2027'de yürürlükten kalkacağından, sonrasında bedel muvazaası tartışmasının yeniden gündeme gelip gelmeyeceği yeni düzenlemeye ya da boşluğun nasıl doldurulacağına bağlıdır.

e) Tapu Giderleri ve Depo

Önalım hakkı sahibi, rayiç bedelle birlikte alıcıya düşen tapu giderlerini de yatırmakla yükümlüdür. Yargıtay, kesin süre verilirken işlemin açıkça gösterilmesi, sürenin makul olması ve sonuçlarının ihtar edilmesi gerektiğini kabul etmektedir:

“Bu nedenle de hakim tarafından kesin süre verilirken; 1)Kesin süreye konu işlemin gerekli ve tarafların yerine getirebileceği bir işlem olması, 2)Verilen sürenin işlemin yapılması için yeterli ve makul bir süre olması, duruşma gününe kadar kesin süre nedeniyle yapılacak işlem sonrası başka bir işleme gerek yok ise bu sürenin takip eden duruşma gününe kadar verilmesi, 3)Yapılması gereken iş veya işlemler birer birer, varsa masraflarının da miktarıyla birlikte açıkça gösterilmesi, 4)Sürenin kesin olduğu ve sonuçlarının tarafa açıklanması zorunludur.” (Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 30.11.2021 tarihli ve 2021/923 E., 2021/3330 K. sayılı kararı)

Daire, kesin süreye ilişkin ara kararda önalım bedelinin açıkça belirtilmediği ve sonuçlarının ihtar edilmediği olayda, sürenin usulüne uygun olmadığına ve davanın reddinin doğru olmadığına karar vermiştir.

f) Deliller ve Yargılama

Önalım davasında tapu kayıtları, satış sözleşmesi, noter bildirimi, keşif, tanık beyanları, bilirkişi raporu, hava fotoğrafları, uydu görüntüleri ve topoğrafik haritalar delil olarak kullanılabilir. Tapu kayıtları satışın varlığını, tarihini, payın miktarını ve taraflarını gösterir; rayiç bedel kuralı uygulandığı sürece bedel yönünden belirleyici değildir. 06.08.2027'den sonra hangi bedel kuralının uygulanacağı belli olmadığından satış sözleşmesi ve tapudaki bedel de delil olarak korunmalıdır.

Fiili taksim iddiasında keşif ve krokili bilirkişi raporu önemlidir. Mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerde keşif yapmalı, tanıkları taşınmaz başında dinlemeli ve paydaşların kullandığı bölümleri denetime elverişli bir kroki üzerinde göstermelidir. Hava fotoğrafları, uydu görüntüleri ve insansız hava aracı çekimleri, kullanımın sürekliliğini göstermek için değerlendirilebilir.

g) Görevli ve Yetkili Mahkeme

Önalım davası, taşınmazın aynından doğan bir davadır. Bu nedenle yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir; bu yetki kesindir. Görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesidir.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 12. maddesi:
“(1) Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.”

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 2. maddesi:
“(1) Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir.”

Önalım davası, tapu iptali ve tescil istemli olduğundan taşınmazın aynına ilişkindir; bu nedenle kesin yetki kuralı uygulanır. Dava değeri, önalım hakkına konu payın değeridir.

Aynı bağımsız bölümün paydaşları arasındaki önalımda hak Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 8. maddesine dayanır. Aynı Kanun'un ek 1. maddesi “Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir.” dediğinden, bu davada sulh hukuk mahkemesinin görevli sayılması ihtimali vardır; bu soruyu doğrudan çözen bir Yargıtay kararına rastlanmamıştır. Sonuç, uyuşmazlığın nasıl nitelendirileceğine bağlıdır: dava paydaşlar arasındaki genel önalımın bir uygulaması sayılırsa asliye hukuk mahkemesi görevlidir ve dava şartı arabuluculuk aranmaz; Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan bir uyuşmazlık sayılırsa sulh hukuk mahkemesi görevli olur ve dava şartı arabuluculuk gündeme gelir. Yukarıda anılan 14. Hukuk Dairesi kararındaki dava asliye hukuk mahkemesinde görülmüş ve Daire görev yönünden bozma yapmamıştır; ancak Daire görevi ayrıca tartışmamıştır. Görevsizlik kararı verilirse dosyanın görevli mahkemeye gönderilmesi HMK'nın 20. maddesindeki iki haftalık süre içinde istenmelidir; aksi halde dava açılmamış sayılır. Harç ve kanun yolu sınırları için tapu iptali ve tescil davası yazısına bakılabilir.

Önalım davasından önce arabulucuya başvurmak kural olarak zorunlu değildir. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi dava şartı arabuluculuğu kira ilişkisinden, paylaştırma ve ortaklığın giderilmesinden, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarla sınırlamıştır; paylı taşınmazdaki önalım davası bunlar arasında sayılmaz. Aynı bağımsız bölümün paydaşları arasındaki önalım hakkı ise Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 8. maddesinden doğduğu için bu davanın “Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlık” sayılıp sayılmayacağı belirsizdir; Yargıtay'ın bu soruyu çözen bir kararına rastlanmamıştır. Dava şartı olan arabuluculukta başvurudan son tutanağa kadar hak düşürücü süre işlemez (aynı Kanun'un 18/A maddesinin on beşinci fıkrası). İsteğe bağlı arabuluculukta ise süreç ancak tarafların ilk toplantıda sürecin devamına karar vermesiyle başlar ve yalnız sürecin başlamasından sona ermesine kadar geçen süre hak düşürücü sürenin hesabında dikkate alınmaz (aynı Kanun'un 16. maddesi); başvuru ile ilk toplantı arasındaki süre işlemeye devam eder. Bu nedenle arabuluculuk süreci, hak düşürücü sürenin dolmasına yol açacak biçimde beklenmemelidir.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, TMK'nın 735. maddesi ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 237-242. maddelerinde düzenlenmiştir. Hak, bir sözleşmeden doğar; tapu kütüğüne şerh verilmesiyle her malike karşı kullanılabilir. Şerh verilmemişse sözleşme taraflar arasında geçerli kalır, ancak üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Önalım sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır (TBK'nın 237. maddesinin üçüncü fıkrası). Hak, şerh verilsin verilmesin en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir (TBK'nın 238. maddesi); şerhin etkisi de şerhin verildiği tarihten itibaren on yıl geçmekle sona erer.

Türk Medeni Kanunu'nun 735. maddesi:
“Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.
Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.
Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.”

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, yalnızca satışta değil, ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlemlerde de kullanılabilir (TBK 240/1). Buna karşılık taşınmazın mirasın paylaşımında mirasçılardan birine özgülenmesi, cebri artırmayla satılması ve kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi ya da benzer amaçlarla edinilmesi hallerinde önalım hakkı kullanılamaz (TBK 240/2). Bedel ve diğer koşullar bakımından TMK 735/1 ile TBK 241/3 esas alınır: önalım hakkını kuran sözleşmede aksi öngörülmemişse, önalım hakkı sahibi taşınmazı satıcının üçüncü kişiyle kararlaştırdığı satış koşullarıyla kazanır. Şerhte bedel veya başka bir koşul belirtilmişse şerhte belirtilen koşullar uygulanır.

7571 sayılı Kanun yalnızca TMK'nın 733 ve 734. maddelerini değiştirmiş, TBK'nın 240-242. maddelerine dokunmamıştır. Süre bakımından TBK 242, sözleşmeden doğan önalım için açıkça özel bir süre öngörür: satışın veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlemin hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her halde satışın yapılmasından itibaren iki yıl. 7571 sayılı Kanun bu özel hükme dokunmadığından iki yıllık sürenin uygulanması daha güçlü dayanağa sahiptir. TMK 735/3 ise yasal önalım hakkının kullanılmasına ilişkin hükümlerin sözleşmeden doğan önalımda da uygulanacağını öngördüğünden, 25 Aralık 2025 ve sonrasındaki satışlarda bir yıllık üst sürenin uygulanacağı da ileri sürülebilir. Bu soruyu doğrudan çözen bir Yargıtay kararına rastlanmamıştır. Bu nedenle, hukuki değerlendirmeden bağımsız bir ihtiyat önlemi olarak davanın satıştan itibaren bir yıl içinde açılması hak kaybı riskini ortadan kaldırır.

Bedel bakımından TMK 735/1 ve TBK 241/3 satış koşullarını esas aldığından, rayiç bedel kuralının sözleşmeden doğan önalıma uygulanmaması daha güçlü dayanağa sahiptir. Bununla birlikte 735/3'teki atıf nedeniyle yasal önalımdaki depo usulünün (bedelin nemalandırılmak üzere kesin sürede nakden yatırılması) ve 06.08.2027'ye kadar rayiç bedelin bu hakka da uygulanıp uygulanmayacağını doğrudan çözen bir Yargıtay kararına rastlanmamıştır. Bu nedenle davada mahkemenin depo konusunda vereceği ara karar izlenmelidir.

Sözleşmeden doğan önalımda dava, TBK 242 uyarınca hak şerhedilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse alıcıya; aksi halde satıcıya karşı açılır.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, yasal önalım hakkından şu noktalarda ayrılır: yazılı şekilde kurulur; şerhle üçüncü kişilere karşı kullanılabilir; hak ve şerhin etkisi en fazla on yıl sürer; bedel ve koşullar kural olarak TBK 241/3'e göre satış koşullarıdır; süre TBK 242'ye göre üç ay ve iki yıldır (bir yıllık sürenin uygulanıp uygulanmayacağı tartışmalıdır); davalı, şerh ve tescil durumuna göre alıcı veya satıcıdır.

Önalım Davalarında Fiili Taksim İddiası

Önalım davalarında en sık ileri sürülen savunma, paydaşlar arasında fiili taksim bulunduğu iddiasıdır. Fiili taksim, paydaşların taşınmazın belirli bölümlerini aralarında fiilen ayırarak kullanmalarıdır. Bu kullanım yazılı bir anlaşmaya dayanabileceği gibi yazılı bir anlaşma olmaksızın da oluşabilir. Kavram kanunda düzenlenmemiştir; Yargıtay içtihatlarıyla şekillenmiştir.

a) Tanım ve Hukuki Dayanak

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, fiili taksimin hukuki niteliğini şu şekilde açıklamıştır:

“23. 4721 sayılı TMK’da paydaşlar arasında fiili taksim hususu düzenlenmediği gibi önalım hakkının kullanımına olan etkisine dair bir düzenleme de bulunmamaktadır. Bu kavram uygulamamıza Yargıtay içtihatları ile girmiştir. Yargısal içtihatlarda yapılan tanıma göre paydaşlar arasında fiili taksim bulunduğu taktirde önalım hakkının kullanılmasının dürüstlük kurallarına aykırı olduğunun kabul edilebilmesi için, yasal önalım hakkına konu payın ilişkin bulunduğu bir taşınmazın varlığı, bu taşınmazın, paydaşlarca kendi aralarında taksim edilmesi ve davacı ve davalıya pay satan paydaş (paydaşların) taşınmazın belirli bir kısmını kullanması gerekli ve yeterlidir.” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 10.11.2020 tarihli ve 2017/1950 E., 2020/853 K. sayılı kararı)

Bu açıklamadan da anlaşıldığı üzere fiili taksimin önalım hakkını engellemesi, doğrudan bir kanun hükmünden değil, TMK'nın 2. maddesindeki dürüstlük kuralının yorumundan kaynaklanır.

b) Fiili Taksimin İleri Sürülmesi

Fiili taksim savunması, iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağı kapsamında kabul edilmez; davanın her aşamasında, hatta temyiz aşamasında ileri sürülebilir. Dosyaya yansıyan olgulardan dürüstlük kuralına aykırılık anlaşılıyorsa hakim bunu kendiliğinden gözetebilir; Hukuk Genel Kurulu, 14.02.1951 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararına dayanarak iyi ve kötüniyetin bu durumda “mahkemece re'sen nazara alınabileceği”ni belirtmiştir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 24.02.2010 tarihli ve 2010/94 E., 2010/100 K. sayılı kararı). Ancak fiili taksime ilişkin olguları ve delilleri getirmek taraflara düşer (HMK'nın 25. maddesi).

“25. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde, önalım davalarında fiili taksime değer verilebilmesi için taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması hâlinde tüm paydaşlar tarafından fiili olarak kullanılan bölümlerin bulunmasına gerek olmadığı, davacının ve davalının (davalıya pay satan kişilerin) kullandığı ayrı ayrı bölümlerin olması durumunda, satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan (hak iddia etmeyen) davacının, pay satışı nedeniyle önalım hakkını kullanmasının dürüst davranma kuralı ile bağdaşmayacağı sonucuna varılmakla, fiili taksim savunması ile kötüniyet iddiasının, yargılamanın her aşamasında ileri sürülebileceği kanaatine varılmıştır.” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.02.2023 tarihli ve 2021/676 E., 2023/96 K. sayılı kararı)

Bu nedenle davalı, cevap dilekçesinde fiili taksim savunmasına yer vermemiş olsa bile, yargılamanın sonraki aşamalarında bu savunmayı ileri sürebilir.

c) Fiili Taksimin İspatı

Fiili taksim iddiasını ileri süren taraf, bu olguyu ispatlamakla yükümlüdür. Hakim, fiili taksime ilişkin olguları belirsiz ya da çelişkili gördüğünde taraflara açıklama yaptırabilir ve delil gösterilmesini isteyebilir (HMK'nın 31. maddesi); bu, tarafların yerine kendiliğinden delil toplamak anlamına gelmez. İspatta keşif, tanık beyanları, krokili bilirkişi raporu, hava fotoğrafları ve uydu görüntüleri kullanılabilir. Tanıkların taşınmazın bulunduğu yerde dinlenmesi ve soyut beyanlarla yetinilmemesi gerekir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, fiili taksimin kabulü için davacı ve davalının taşınmaz üzerinde ayrı ayrı kullandığı yerlerin bulunması gerektiğini, aksi halde davanın reddinin doğru olmadığını belirtmiştir:

“Halbuki fiili taksim iddiasının kabul edilebilir olması için davacı ve davalının taşınmaz üzerinde ayrı ayrı kullandığı yerlerin bulunması gerekmekte olup … taşınmazda fiili taksimin varlığı sebebiyle davanın reddi kararı ile Antalya BAM 5. Hukuk Dairesinin davacı vekilinin istinaf talebinin esastan reddi kararı doğru görülmemiştir.” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 14.06.2021 tarihli ve 2018/5410 E., 2021/4017 K. sayılı kararı)

Hukuk Genel Kurulu, bu ölçütü daha açık biçimde davacı ve davalıya pay satan paydaşın taşınmazın belirli bir kısmını kullanması olarak ifade etmiştir. Bu nedenle satıştan sonra davalının taşınmazı kullanmaya başlaması tek başına fiili taksim göstermez; belirleyici olan, satıştan önce davacının ve satıcı paydaşın kullandığı bölümlerdir.

İmar uygulaması sonrasında oluşan parsellerde fiili taksim iddiası ayrıca değerlendirilir. Hukuk Genel Kurulu, imar uygulaması öncesindeki kullanımın devam ettiği gerekçesine dayanılarak fiili taksim kabul edilmesini yeterli görmemiş; keşif yapılmadan ve kullanım durumu açıklığa kavuşturulmadan verilen kararı bozmuştur:

“Bu nedenle davacının TMK'nın 2 nci maddesi uyarınca dürüstlük kuralına aykırı davrandığının kabulü için fiili taksimin kuşkuya yer vermeyecek şekilde kanıtlanması gerektiği gözetilerek 87 ada 82 parselin tapu kaydında sayfa numaraları yazılı bulunan dokuz ayrı parsele ait tapu kayıtları ve krokileri getirtilmeli, fiili taksime ilişkin olarak tarafların delilleri de toplandıktan sonra mahallinde keşif yapılarak taraf tanıkları dinlenilmeli, fen bilirkişinden düzenlenecek keşifte tanıklar tarafından gösterilecek yerlerin işaretlendiği denetime elverişli kroki ve rapor alınmalı, toplanan deliller ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirilerek davacının dava konusu taşınmazda belirli bir yeri kullanıp kullanmadığı, davalıya payını satan kişinin kullandığı bölüm olup olmadığı belirlenerek fiili taksimin bulunup bulunmadığı tespit edildikten sonra sonucuna göre bir karar verilmelidir.” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 17.05.2023 tarihli ve 2021/124 E., 2023/481 K. sayılı kararı)

Birden Çok Paydaşın Önalım Hakkını Kullanması

Birden çok paydaş önalım hakkını kullanırsa, satılan pay üzerinde eşit oranda hak sahibi olurlar. Bu kural, Yargıtay'ın 11.06.1947 tarihli ve 1947/5 Esas, 1947/18 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına dayanır. Doktrinde, paydaşların mevcut payları oranında hak elde etmesi gerektiği yönünde görüşler bulunmakla birlikte, yerleşik uygulama eşit oranı esas alır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, asli müdahale veya davaların birleştirilmesi yoluyla davaya katılan paydaşların da hak düşürücü süre içinde açılmış olmak kaydıyla eşit oranda yararlanacağını belirtmiştir:

“Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 11.06.1947 tarihli 1947/5 Esas, 1947/18 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince önalım hakkını kullanan paydaşlar pay oranları ne olursa olsun önalım hakkına konu paydan eşit oranda yararlanırlar. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 65. maddesi uyarınca asli müdahale yoluyla veya diğer paydaşların açtığı önalım davasının Hukuk Muhakemeleri Kanununun 166. maddesi uyarınca davaların birleştirilmesi yoluyla davaya diğer paydaşların katılması halinde, eğer asli müdahale talebi veya birleştirilen dava hak düşürücü süre içinde açılmışsa o paydaşlar da önalıma konu paydan eşit oranda yararlanırlar.” (Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 02.06.2020 tarihli ve 2018/3971 E., 2020/3241 K. sayılı kararı)

Önalım hakkını önceden kullanan bir paydaşın davası sonuçlanmış olsa bile, başka bir paydaşın hak düşürücü süre içinde açtığı dava kural olarak etkilenmez; ikinci davacı da eşit oranda hak sahibi olur. Ancak pay, ilk davacı adına tescil edilmişse, ikinci davada husumetin payı edinen paydaşa yöneltilmesi ve bedelin eşit orana isabet eden kısmının depo edilmesi gerekir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 20.01.2014 tarihli ve 2013/15160 E., 2014/918 K. sayılı kararı; 18.03.2014 tarihli ve 2013/16500 E., 2014/3639 K. sayılı kararı; 15.06.2020 tarihli ve 2016/16272 E., 2020/3656 K. sayılı kararı).

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Önalım Hakkı

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, yükleniciye bedel olarak para değil arsa payı devreder. Yargıtay, bu devri gerçek satış saymaz; devir, inşaatın finansmanı için verilen avans niteliğindedir ve önalım hakkı doğurmaz. Hukuk Genel Kurulu, bu sonucu şu şekilde açıklamıştır:

“Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde ise arsa sahibi inşaat yapımına karşılık yükleniciye bedel olarak bir miktar para yerine, arsa payını devretmekte olup, bu devir işlemi inşaatın yapımı için finans sağlanması amacıyla yükleniciye verilen "avans" niteliğinde bulunduğundan … bu tür temliklerde önalım hakkının kullanılması mümkün değildir.” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.12.2020 tarihli ve 2017/1765 E., 2020/1033 K. sayılı kararı)

Bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ifası kapsamında, gerçek satış niteliği taşımayan pay devirlerinde diğer paydaşlar önalım hakkı kullanamaz. Buna karşılık yüklenicinin sonradan üçüncü kişilere yaptığı bağımsız satışlar veya görünürde inşaat sözleşmesine dayandırılsa da gerçekte satış niteliği taşıyan devirler ayrıca değerlendirilir; bu işlemlerde önalım hakkı gündeme gelebilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tasfiyesi ise ayrı bir yazının konusudur; ayrıntı için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi yazısına bakılabilir. Tapu iptali ve tescil davalarının genel çerçevesi ise tapu iptali ve tescil davası yazısında ele alınmıştır.

Sıkça Sorulan Sorular

Önalım hakkı ne zaman kullanılabilir? Paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye sattığında kullanılabilir. Satışın gerçek bir satış olması gerekir; gerçek bağışlama, trampa, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamındaki devirler ve akrabalar arasında bağış ya da miras amacıyla yapılan temliklerde önalım hakkı doğmaz. Görünürdeki işlem gerçekte bir satışı gizliyorsa önalım hakkı kullanılabilir. Hak, tapuda tescille gerçekleşen satışla kullanılabilir hale gelir; satış vaadi sözleşmesi yetmez.

Önalım hakkı kaç yıl içinde kullanılmalıdır? Paydaşlıktan doğan yasal önalımda noter bildiriminin tebliğinden itibaren üç ay ve her halde satıştan itibaren bir yıl içinde dava açılmalıdır. İki süre birlikte işler; hangisi önce dolarsa hak o tarihte düşer. 25 Aralık 2025 öncesi satışlarda üst süre iki yıldır. Anayasa Mahkemesinin rayiç bedel kararı bu süreleri değiştirmemiştir. Sözleşmeden doğan önalımda TBK 242'deki üç ay ve iki yıllık süreler esastır; bir yıllık sürenin uygulanıp uygulanmayacağı tartışmalı olduğundan ihtiyaten satıştan itibaren bir yıl içinde dava açılması önerilir.

Önalım bedeli tapudaki satış bedeli midir? Paydaşlıktan doğan yasal önalımda şu an için hayır. 7571 sayılı Kanun'la yasal önalım bedeli, hakimin bilirkişi incelemesiyle belirlediği rayiç bedeldir ve bu kural 06.08.2027'ye kadar uygulanır. Anayasa Mahkemesi kuralı, satış koşullarını değiştirdiği gerekçesiyle iptal etmiştir; iptal yürürlüğe girdikten sonra bedelin nasıl belirleneceği yeni düzenlemeye bağlıdır ve bugün belli değildir. Sözleşmeden doğan önalımda ise bedel, sözleşmede aksi öngörülmemişse satış koşullarıdır (TMK 735/1, TBK 241/3).

Anayasa Mahkemesi rayiç bedeli iptal etti, şimdi ne olacak? İptal hemen uygulanmaz. Anayasa Mahkemesi iptalin, kararın Resmi Gazete'de yayımlandığı 06.11.2026'dan başlayarak dokuz ay sonra yürürlüğe girmesine karar vermiştir; Yargıtay'ın benzer kararlardaki hesabıyla bu tarih 06.08.2027'dir. O güne kadar rayiç bedel, kesin süre ve derdest davalara ilişkin geçiş kuralı uygulanır. Sonrasında hangi bedel kuralının uygulanacağı kanun koyucunun yapacağı düzenlemeye ya da mahkemelerin boşluğu nasıl dolduracağına bağlıdır; görülmekte olan davaların bundan nasıl etkileneceği de henüz belli değildir.

Dava açmak için iptalin yürürlüğe girmesini beklemeli miyim? Beklemek hak kaybına yol açabilir. İptal, TMK'nın 733. maddesindeki hak düşürücü sürelere dokunmaz: noter bildiriminin tebliğinden itibaren üç ay ve her halde satıştan itibaren bir yıl dolunca önalım hakkı düşer. 06.08.2027 beklenirken bu sürelerden biri dolarsa önalım hakkı kaybedilir.

Dava reddedilirse yatırılan para ne olur? Nemalarıyla birlikte geri ödenir. TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasına göre yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir; dava reddedilmişse ilgilisi bedeli yatıran davacıdır. Bu hüküm de iptal kapsamındadır ve 06.08.2027'ye kadar uygulanır. Anayasa Mahkemesi, depo edilen bedelin dava boyunca nemalandırılmayıp değer kaybına uğratılmasını ayrıca mülkiyet hakkının ihlali saymaktadır.

Bağışlama veya trampada önalım hakkı kullanılabilir mi? Gerçek bir bağışlama veya trampada hayır; önalım hakkı satışta doğar. Ancak görünürdeki bağışlama veya trampa gerçekte bir pay satışını gizliyorsa, işlemin tarafı olmayan paydaş bu muvazaayı her türlü delille kanıtlayarak önalım hakkını kullanabilir; dava yine 733. maddedeki süreler içinde açılmalıdır. Payı satın alan kişinin onu kısa süre sonra eşine ya da bir yakınına bağışladığı durumda Yargıtay kararları ayrışmaktadır. Tersine, eşe, çocuğa ya da akrabaya satış gibi gösterilen işlem gerçekte bağış ya da miras amacı taşıyorsa önalım hakkı kullanılamaz (27.03.1957 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı).

Cebri artırmada önalım hakkı kullanılabilir mi? Hayır. Cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlardaki yasak ise 25 Aralık 2025 ve sonrasında yapılan satışlar içindir; bu tarihten önceki 2886 satışlarında, noter bildiriminin tebliğinden itibaren üç ay ve her halde satıştan itibaren iki yıl geçmemişse önalım hakkı kullanılabilir.

Fiili taksim önalım hakkını engeller mi? Evet, şartları varsa engeller. Paydaşlar taşınmazı fiilen bölüşmüş ve davacı satılan yerde hak iddia etmemişse, önalım hakkının kullanılması dürüstlük kuralına aykırı olur.

Birden çok paydaş önalım hakkını kullanırsa pay nasıl belirlenir? Eşit oranda belirlenir. Paydaşların mevcut payları oranında değil, önalım hakkına konu paydan eşit oranda yararlanmaları esas alınır.

Önalım davası hangi mahkemede açılır? Taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Taşınmazın aynından doğan davalarda yetki kesindir; paylı taşınmazdaki önalım davasında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Aynı bağımsız bölümün paydaşları arasındaki önalımda ise Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ek 1. maddesi nedeniyle sulh hukuk mahkemesinin görevli sayılması ihtimali vardır.

Önalım davasından önce arabulucuya gitmek zorunlu mu? Kural olarak hayır. Paylı taşınmazdaki önalım davası, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesinde dava şartı arabuluculuğa bağlanan uyuşmazlıklar arasında sayılmaz; doğrudan asliye hukuk mahkemesinde açılır. Aynı bağımsız bölümün paydaşları arasındaki önalım davasının Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlık sayılıp sayılmayacağı ise belirsizdir; bu durumda hak düşürücü süre gözetilerek hareket edilmelidir.

Dava sürerken alıcı payı başkasına satarsa ne olur? Dava düşmez. HMK'nın 125. maddesi uyarınca davacı, dilerse davaya payı devralana karşı devam eder, dilerse davayı tazminat davasına dönüştürür; mahkeme bu seçim için süre verir. Devri önlemek için dava ile birlikte tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması istenebilir.

Önalım hakkından feragat nasıl yapılır? Genel feragat resmi şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı kaç yıl geçerlidir? En çok on yıl. Önalım sözleşmesi yazılı şekilde yapılmalıdır ve hak, şerh verilsin verilmesin en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir. Şerhin üçüncü kişilere karşı etkisi de şerhin verildiği tarihten itibaren on yıl geçmekle sona erer. Şerhte daha kısa bir süre belirtilmişse o süre esas alınır.