- Avukat Baran DELİL
Önalım Hakkı Davası(Şufa), Şartları, Uygulama Kuralları ve Yargıtay Kararları
Delil Hukuk Bürosu
Makale İçeriği:
Yasal Önalım Hakkı(Şufa) Nasıl Kullanılır, Şartları Nelerdir?
Yasal Önalım Hakkının Kullanılabilmesi İçin Paylı Mülkiyet Söz Konusu Olmalıdır
Yasal Önalım Hakkının Kullanılabilmesi İçin 3. Kişilere Pay Satışı Gerçekleştirilmiş Olmalıdır
Yasal Önalım Hakkının Kullanılabilmesi İçin Fiilen Taksim Yapılmamış Olmalıdır
Yasal Önalım Hakkı Sahibinin Bu Hakkından Feragat Etmemiş Olması Lazımdır
Yasal Önalım Hakkında Alıcı veya Satıcının Bildirim Yükümlülüğü
Önalım Hakkı Nedir?
Önalım hakkı, hakka konu olan mülkiyet konusu bir malın, önalım olayının gerçekleşmesi yani maliki tarafından 3. bir kişiye kısmen veya tamamen satılması halinde tek taraflı bir irade beyanı ile malın alıcısı olma yetkisi veren yenilik doğuran bir haktır. Önalım hakkı sözleşmeden doğabileceği gibi, örneğin miras hukukundan kaynaklı olarak paylı mülkiyette yasal önalım hakkı şeklinde de meydana gelebilmektedir. Elbirliğiyle mülkiyette ise her türlü işlemin tüm malikler tarafından birlikte yapılması gerekmektedir, bu nedenle ortaklardan birinin tek başına pay satışı gerçekleştirmesi mümkün olmamaktadır ve dolayısıyla önalım hakkının kullanılmasına da gerek yoktur. Aynı şekilde, kat mülkiyeti veya kat irtifakına tabii bulunan bağımsız bölümlerin satışı halinde de diğer bağımsız bölüm malikleri tarafından önalım hakkı kullanılamaz.
Önalım hakkının kullanılması ile birlikte malı satın alan 3. kişi ile önalım hakkı sahibi arasında, satıcı ile 3. kişi arasında gerçekleştirilmiş olan sözleşme ile aynı kapsam ve şartlara tabii bir sözleşme kurulmuş olacaktır. İstisnai olarak aşağıda detaylı olarak inceleneceği üzere sözleşmeye dayalı önalım hakkında önceden şartları belirlenmiş ve tapuya şerh edilmiş olan nitelikli/mevsuf önalım hakkında önalım hakkına konu olan malı veya payı alan kişinin önalım sözleşmesinde belirlenmiş olan şartlar dahilinde önalım hakkı sahibine teslim gerçekleştirmesi gerekecektir.
Bu yayınımızda yalnızca önalım hakkı konusu işlenmekte olup, tapu iptali ve tescil davaları hakkında daha detaylı bilgi için tıklayınız: Tapu İptal ve Tescil Davası
Yasal Önalım(Şufa) Hakkı
Yasal önalım hakkı, kanundan doğan ve paylı mülkiyet konusu bir taşınmazın paydaşlarından birinin maliki olduğu payının tamamını veya bir kısmını paydaşlar dışındaki 3. bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara tek taraflı iradeleri ile bu payın alıcısı olma hakkı veren ve yenilik doğuran haklar grubunda yer alan bir haktır. Yasal önalım hakkı sahibi, örneğin bir malın mülkiyetine paylı mülkiyet dahilinde sahip olan mirasçılar, önalım olayının gerçekleşmesi halinde bu hakkı kullanabileceklerdir.
Önalım olayı: iradi, ivazlı, cüzi halefiyet şeklinde gerçekleşen, paylı mülkiyet konusu malın satışı veya satışa eşdeğer hallerin gerçekleşmesidir. Bu da demek oluyor ki, önalım hakkına konu olan payın bir başkasına miras kalması, kamulaştırma ve bağışlama hallerinde önalım hakkı kullanılamayacaktır.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi tarafından 2020/4384 E., 2021/86 K. sayı ile verilmiş olan bir karara göre:
"Kanuni önalım hakkının, başlıca iki amacının olduğundan söz edilebilir; Birincisi, paydaşlar arasına istenmeyen kişilerin girmesini önlemek; diğeri ise, paydaş sayısını azaltmak ve paylı mülkiyetin ortadan kalkmasını kolaylaştırmaktır. Kanuni önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisinin kurulduğu anda doğar ve mülkiyet ilişkisi devam ettiği müddetçe varlığını sürdürür; paydaşlardan birinin, payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, önalım hakkı kullanılabilir hale gelir."
a) Yasal Önalım Hakkı(Şufa) Nasıl Kullanılır, Şartları Nelerdir?
Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için, önalım olayının gerçekleşmiş olması, taşınmazın paydaşlar dışındaki 3. bir kimseye satılmış olması veya satışa eşdeğer işlem gerçekleştirilmiş olması, yasal önalım hakkı sahibinin önalım olayının gerçekleşmesi akabinde bu hakkını kullanmak istemesi ve buna ilişkin olarak tek taraflı yenilik doğurucu irade beyanında bulunması şartlarının birlikte mevcut olması gerekmektedir.
Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. Uygulamada, satış bedelinin önalım hakkı sahiplerinin bu haklarını kullanmalarının önüne geçmek amacıyla yüksek gösterilmiş olması halinde önalım hakkı sahipleri tarafından muvazaa iddiasında bulunulmakta ve mahkeme tarafından bilirkişi incelemesi için dosya bilirkişiye tevdi edilebilmektedir.
a.1) Yasal Önalım Hakkının Kullanılabilmesi İçin Paylı Mülkiyet Söz Konusu Olmalıdır
Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete ilişkin olarak öngörülmüş olan bir haktır. Kanunda yer alan ifadelerde açıkça görüldüğü üzere yalnızca paylı mülkiyet halinde önalım hakkının kullanılabileceği açıktır. Dolayısıyla elbirliğiyle mülkiyet, kat mülkiyeti ve kat irtifakı gibi hallerde, diğer ortaklar ile arsa sahibi bağımsız bölüm maliklerinin önalım hakkı yoktur. Kaldı ki yukarıda da belirtmiş olduğumuz üzere, elbirliğiyle mülkiyet halinde diğer ortakların onayı alınmadan herhangi bir şekilde pay satışı da mümkün olamamaktadır.
Türk Medeni Kanunumuzun 732. Maddesine Göre: "Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler."
a.2) Yasal Önalım Hakkının Kullanılabilmesi İçin 3. Kişilere Pay Satışı Gerçekleştirilmiş Olmalıdır
Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için, paylı mülkiyet hakkı sahibi olan paydaşlardan birinin veya birkaçının, sahip oldukları payları 3. kişilere satmış olmaları gerekmektedir. Eğer 3. kişi tarafından söz konusu payın kazanımı satış sözleşmesi değil de bağış sözleşmesi(bağışlama) ya da trampa sözleşmesi(halk arasında bilinen adıyla takas) gibi başka bir sözleşme tipiyle gerçekleştirilmişse ya da cebri icra yoluyla pay satın alınmışsa önalım hakkının kullanılması mümkün değildir.
a.3) Yasal Önalım Hakkının Kullanılabilmesi İçin Fiilen Taksim Yapılmamış Olmalıdır
Fiilen taksim, paylı mülkiyete konu malın, malikler arasında fiilen bölüştürülmesi ve bu şekilde kullanılmasını ifade etmektedir. Örneğin 4 eşit paydan ibaret olan, toplam 200 dönümlük bir araziyi ele alalım. Pay sahibi olan malikler kendi aralarında araziyi bölüşmüşler ve yalnızca kendilerine ait olan kısmı sürüyorlarsa; çit, ağaç vb. unsurlarla paylarını fiilen bölüşmüşlerse, kendi aralarında fiilen taksim gerçekleştirmiş olduklarının kabulü gerekir. Ancak fiilen taksimin varlığının kabul edilmesi için de eylemli bir bölüşmenin tespit edilmesi gerekir.
Konuya ilişkin olarak Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2018/5410 E. ve 2021/4017 K. sayılı Kararına göre:
"İlk derece mahkemesince davanın reddine dair verilen kararın gerekçesinde “...taşınmazın çok sayıda paydaşı olmasına karşın fiilen taksim edildiğinden söz edebilmek için her bir paydaşın fiilen kullandığı bir bölümün olması ya da taşınmazı kullanan paydaşların paylarına karşılık gelen bir alanı kullanmaları gerekmemektedir. Ortada hukuken geçerli olmasa bile bir eylemli bölüşme söz konusu olduğundan zamanında davalının satın aldığı yer üzerinde hak iddia etmeyen davacının önalım hakkını kullanması Medeni Kanunun 2. maddesi ile bağdaşmaz...” şeklinde belirtildiği, Antalya BAM 5. Hukuk Dairesince davacı vekilinin istinaf talebinin esastan reddine dair verilen kararın gerekçesinde ise “...mahkemece yapılan yargılama, dinlenen tanık beyanları ve tüm dosya kapsamı göz önünde tutularak taşınmazın zeminde beş parça halinde kullanıldığı, taşınmazda fiili taksim bulunduğundan bahisle davanın reddine ilişkin kararının yerinde olduğu…” şeklinde belirtildiği görülmektedir. Halbuki fiili taksim iddiasının kabul edilebilir olması için davacı ve davalının taşınmaz üzerinde ayrı ayrı kullandığı yerlerin bulunması gerekmekte olup, dosyadaki raporda davacı ...’in davaya konu 170 ada 3 parsel sayılı taşınmazda diğer paydaşlardan ayrı olarak kullandığı bir yerin tespit edilmemiş olduğu ortadayken ilk derece mahkemesince, taşınmazda fiili taksimin varlığı sebebiyle davanın reddi kararı ile Antalya BAM 5. Hukuk Dairesinin davacı vekilinin istinaf talebinin esastan reddi kararı doğru görülmemiştir."
Dolayısıyla fiili taksimin mevcut olması için paydaşların ayrı ayrı ve kendilerine özgülenmiş kullanım yerleri bulunduğunun keşif, tanık beyanları ve diğer deliller ile açıkça ortaya konulması gerekmektedir.
a.4) Yasal Önalım Hakkını Paydaşlar Kullanmalıdır
Yasal önalım hakkı sahipleri, paylı mülkiyete tabii taşınmaza, payın 3. kişiye satışı öncesinde malik olan paydaşlardır. Dolayısıyla yasal önalım hakkını yalnızca diğer şartların da mevcut olması halinde bu paydaşlar kullanabilir. Bunun dışında söz konusu taşınmaz üzerinde şahsi bir hakkı bulunan ya da sınırlı ayni hakkı bulunan kişiler önalım hakkını kullanamaz.
a.5) Yasal Önalım Hakkı, 3. Kişilere Karşı Kullanılmalıdır
Yasal önalım hakkı, yalnızca paylı mülkiyete tabii olan taşınmazın paydaşlarından birinin payını satın alan 3. kişilere karşı kullanılabilir. Eğer payı satın alan kişi de 3. kişi değil de paydaşlardan biriyse, diğer paydaşların ona karşı önalım hakkını kullanması mümkün değildir.
a.6) Yasal Önalım Hakkı Sahibinin Bu Hakkından Feragat Etmemiş Olması Lazımdır
Yasal önalım hakkından feragat edilebilmektedir. Feragat tek bir hukuki işleme ilişkin değil de genel olarak tüm satış işlemlerine dair yapılacaksa resmi şekilde yapılmalı ve tapuya şerh edilmelidir. Ancak yalnızca belirli bir satış işlemine ilişkin önalım hakkının kullanılmasından vazgeçilecekse, işlemin adi yazılı şekilde gerçekleştirilmesi yeterli olacaktır ve bu şekilde feragat satış öncesinde de sonrasında da yapılabilir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunumuzun 733. Maddesine Göre: "Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir."
a.7) Yasal Önalım Hakkının Kullanılması İçin Dava Açılmalıdır
Yasal önalım hakkının kullanılması için alıcıya karşı önalım davası açılmalıdır. Esasında taşınmaz mallar açısından bu dava, hukuki sonucu itibariyle bir çeşit tapu iptali ve tescil davasıdır. Bu davayı açan paydaşlar, paylı mülkiyete tabii olan taşınmaz üzerinde satış sözleşmesi yoluyla pay satın alan 3. kişiyi davalı gösterirler. Önalım hakkının kullanılması, Türk Medeni Kanunumuzun 734. maddesinde düzenlenmiştir.
b) Yasal Önalım Hakkı(Şufa) Davası
Yukarıda kısaca yasal önalım hakkından, bu hakkın kullanılmasına ilişkin kanun ve uygulamada öngörülmüş olan şartlardan bahsettik ve yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için önalım davası açılması gerektiğini belirttik.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunumuzun 734. Maddesine Göre: "Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür."
Aşağıda önalım hakkına ilişkin açılacak olan davada yürütülecek olan hukuki sürece ilişkin detaylı bilgilendirme yapacağız.
b.1) Yasal Önalım Hakkı Davasında Süreler
Türk Medeni Kanunumuzun 733. maddesinin 4. fıkrasına göre şufa hakkının kullanılması süreye tabii tutulmuştur. Bu sürelerin öngörülmüş olması eleştirilere konu olsa da, önalım hakkının aynı bir hak olmadığını ve kanunkoyucunun hukuki ve ekonomik öngörülebilirliği sağlamak durumunda olduğunu unutmamak gerekir.
Önalım hakkının kullanılabilmesi için iki çeşit süre öngörülmüştür:
Pay satış işleminin hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren 3 ay,
Her halde 2 yıl içerisinde önalım hakkı kullanılmalıdır.
Söz konusu süreler, hak düşürücü niteliktedir ve hakim tarafından da resen dikkate alınır. Dolayısıyla önalım hakkı sahipleri sürelere önem vermeli, en ufak bir hata yapmamak için süreç boyunca gerekli özeni göstermelidir. Bu sebeple olası hak kayıplarının önlenmesi adına tüm sürecin alanında uzman bir tapu avukatı ile yürütülmesini tavsiye etmekteyiz.
Üç aylık süreye ilişkin olarak detaylı açıklama yapmamız gerekirse: Payını satmış olan eski paydaş ya da o paydaştan söz konusu payı satın almış olan yeni paydaş tarafından, Türk Medeni Kanunumuzun 733. maddesinin 3. fıkrası uyarınca önalım hakkı sahiplerine bildirimde bulunulmuş olması halinde 3 aylık süre öngörülmüştür. 3 aylık sürenin başlangıç tarihinin, önalım hakkı sahibinin satış işlemini öğrendiği tarih olduğu düşünülebilir ancak bu son derece hatalı bir saptama olacaktır. Çünkü Türk Medeni Kanunumuzun 733. maddesinin 4. fıkrasında yer alan "satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay" ifadesi ile, 3. fıkradaki noter kanalıyla bildirim şartına atıf yapıldığı açıktır. Aksi halde, kanun hükmü olan 3. fıkranın yorum yoluyla geçersiz kılınması anlamı oluşacaktır ki hukuk düzenimizde bu neviden bir yorumun geçerliliği bulunmamaktadır.
Her halde satış işleminin üzerinden iki yıl geçmesiyle birlikte, artık önalım hakkı kullanılamaz. Kanunkoyucu bu düzenleme ile alıcı olan 3. kişi açısından hukuki ve ekonomik güvenlik ile öngörülebilirlik sağlamayı amaçlamıştır. Aksi takdirde paylı mülkiyete konu taşınmazın paydaşlarından birinden pay satın alan kişi, yıllar boyunca diken üstünde yaşayacak ve her an hak sahiplerinin önalım hakkını kullanabilecekleri korkusuyla mülkiyet hakkını gerektiği kadarıyla kullanamayacaktır.
b.2) Yasal Önalım Hakkı Davasında Önalım Bedeli
Önalım hakkının kullanılması için önalım davasının açılması gerekir demiştik. Önalım davasında mahkeme önalım hakkına ilişkin nihai kararını vermeden önce önalım bedelinin yatırılması gerekmektedir. Önalım bedeli, paylı mülkiyete konu taşınmaz üzerinde satış sözleşmesi ile pay satın alan 3. kişi alıcı ile eski paydaş olan satıcının tapuda gösterdiği satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından oluşur.
Tapudaki satış bedelinin, gerçek satış bedelinden daha düşük olduğu iddiası, alıcı tarafından da satıcı tarafından da önalım hakkı sahibine karşı ileri sürülemez. Yargıtay kararları ile de sabit olduğu üzere, hiç kimse kendi muvazaasına dayanarak hak iddia edemez.
Ancak bunun aksi mümkündür. Yani önalım hakkı sahibi, önalım hakkının kullanılmasının engellenmesi amacıyla tapuda gerçekte olduğundan daha fazla satış bedeli gösterildiği iddiasında bulunabilir. Çünkü bu halde önalım hakkı sahibi, kendi muvazaalı işlemini değil, karşı tarafın muvazaalı işlemini ileri sürerek hak iddia etmektedir.
b.3) Yasal Önalım Hakkını Kullanan Paydaşın Satış Bedeli ile Tapu Harçlarını Hakimin Belirleyeceği Yere Depo Etmesi Yükümlülüğü
Yasal önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olan önalım bedelini, mahkeme tarafından söz konusu payın kendi adına tesciline karar verilmesinden önce depo etmelidir. Önalım bedeli belirlendikten sonra hakim tarafından hak sahibine süre verilir ve bu süre içerisinde önalım bedelinin, hakimin belirleyeceği yere nakden yatırılması gerektiği ihtar edilir.
Yargıtay kararlarına göre kesin süreye ilişkin olarak mahkeme tarafından gerçekleştirilecek olan bildirimde önalım bedeli miktar olarak açıkça belirtilmeli, verilmiş olan kesin süre makul bir süre olmalı ve verilen kesin süre içerisinde önalım bedelinin depo edilmemesinin sonuçları açıklanmalıdır. Aksi halde kesin sürenin ve bildirimin usulüne uygun bir şekilde verilmediğinin kabulü gerekmektedir.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 2021/923 E. ve 2021/3330 K. numarası ile vermiş olduğu 30.11.2021 tarihli karara göre:
"...hakim tarafından kesin süre verilirken;
1)Kesin süreye konu işlemin gerekli ve tarafların yerine getirebileceği bir işlem olması,
2)Verilen sürenin işlemin yapılması için yeterli ve makul bir süre olması, duruşma gününe kadar kesin süre nedeniyle yapılacak işlem sonrası başka bir işleme gerek yok ise bu sürenin takip eden duruşma gününe kadar verilmesi,
3)Yapılması gereken iş veya işlemler birer birer, varsa masraflarının da miktarıyla birlikte açıkça gösterilmesi,
4)Sürenin kesin olduğu ve sonuçlarının tarafa açıklanması zorunludur.
Somut olayda; mahkemece, 13.06.2019 tarihli duruşmada davacı vekiline dava konusu taşınmazın satış bedeli ve alıcı yönünden tapu harç ve masraflarını depo etmek üzere bir sonraki celseye kadar kesin süre verilmesine; bir sonraki 07.11.2019 tarihli duruşmada, bir önceki celse kesin süre verildiği ancak kesin sürenin açıklanmadığının görüldüğü belirtilerek dosyanın incelemeye alınmasına karar verilmiştir. 21.11.2019 tarihli duruşmada ise davacı vekili, önalım bedelini depo etmek üzere ikinci defa süre verilmesini istemiş, mahkemece davacı tarafın ikinci kez süre verilmesi istemi Hukuk Muhakemeleri Kanununun 94/3’üncü maddesi uyarınca reddedilmiştir. Mahkemece, verilen kesin süre içerisinde önalım bedelinin davacı tarafından depo edilmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmişse de, verilen kesin süre yukarıda açıklanan ilke ve usule uygun değildir. Şöyle ki; mahkemenin kesin süreye ilişkin 13.06.2019 tarihli ara kararında, depo edilmesi gereken önalım bedeli açıkça belirtilmemiş ve kesin sürede önalım bedelinin depo edilmemesinin sonuçları açıklanmamıştır. Bu durumda mahkemece, davacı tarafa usulüne uygun şekilde süre verilerek önalım bedelinin depo edilmesi halinde yargılamaya devam edilmesi ve işin esasına yönelik karar verilmesi gerekirken anılan hususlar gözetilmeden yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir."
b.4) Yasal Önalım Hakkı Davasında Deliller
Önalım davasında davaya konu taşınmazın ve paydaşların kendi aralarındaki durumlarına göre: Tapu kayıtları, tanık, keşif, bilirkişi, yemin, kadastro tutanakları, fotoğraf, daha önce havadan çekilmiş fotoğraflar, topoğrafik haritalar gibi bir çok delil kullanılabilir. Bu deliller taşınmaza ve paylı mülkiyetin varlığına ilişkin olabilecekleri gibi; fiili taksim olgusunu ispatlamak, muvazaalı işlemleri ispatlamak gibi bir çok farklı sebeple de ileri sürülebilir.
Önalım davasında en büyük delil, tabii ki de tapu kayıtlarıdır. Çünkü tapu kayıtlarında yer alan satış bedeli, önalım bedelinin belirlenmesinde esas alınmaktadır. Bunun tek istisnası, önalım hakkı sahibinin önalım hakkını kullanamaması için tapu sicilindeki satış bedelinin yüksek gösterilmiş olması, yani bedelde muvazaa halidir. Muvazaalı bir işlemin varlığı ise tanık, hukuka uygun olarak elde edilmiş ses kaydı, görüntü kaydı, mesajlaşma ekran görüntüsü vb. her türlü delil ile ispat edilebilir.
b.5) Yasal Önalım Hakkı Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme
Yasal önalım hakkı davasında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Yasal önalım hakkı davasında görevli mahkeme ise, Asliye Hukuk Mahkemeleridir.
c) Yasal Önalım Hakkında Alıcı veya Satıcının Bildirim Yükümlülüğü
Yasal önalım hakkı bulunan paylı mülkiyete tabii bir taşınmaz üzerinde, 3. kişi lehine pay satışı yoluyla mülkiyet hakkı tesis edilmesi halinde, satıcı veya alıcı tarafından diğer paydaşlara bildirimde bulunulması gerekmektedir. Bu bildirim noter aracılığıyla yazılı olarak gerçekleştirilmelidir ve bildirimde bulunulduğunun ispatı, satıcı veya alıcı üzerindedir. Aşağıda alıntılayacağımız kanun metninde de bu şekilde apaçık bir belirleme yapıldığından mütevellit, bildirimde bulunmamanın sonuçlarından önalım hakkı sahibinin sorumlu tutulamayacağı ortadadır.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunumuzun 733. Maddesinin 3. Fıkrasına Göre: "Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir."
Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı
Yukarıda bahsetmiş olduğumuz üzere şufa(önalım) hakkı hem kanundan hem de sözleşmeden doğabilmektedir. Sözleşmeden doğan önalım hakkı, Türk Medeni Kanunumuzun 735. Maddesinde düzenlenmiştir ve geçerliliği, taşınmaza ilişkin bir sözleşme olmasından mütevellit tapu kütüğüne şerh verilmiş olmasına bağlanmıştır. Ayrıca sözleşmeden doğan önalım hakkı, hak sahibine en fazla 10 yıllık bir süre içerisinde gerçekleştirilen satışlar için yetki verebilmektedir. Oysa yasal önalım hakkı, ne zaman satış gerçekleşirse gerçekleşsin, diğer şartlarında mevcut olması halinde kullanılabilmektedir.
Sözleşmeden doğan önalım hakkında kanundan doğan yasal önalım hakkının aksine, taraflarca önalım şartları önceden belirlenmiş olabilir. Taraflarca önalım sözleşmesine ilişkin satış bedeli ve diğer şartlar önceden belirlenmiş ise nitelikli(mevsuf) önalım hakkı söz konusudur. Ancak taraflar arasında önceden bu hususa dair bir saptamada bulunulmamış olması halinde, önalım hakkı sahibi önalım hakkını kullandığında taşınmaz mülkiyetini edinen kimse ile aynı şartlarda alım yapmak durumunda kalacaktır.
Bunlar dışında, yasal önalım hakkının kullanılmasına ve bu haktan vazgeçilmesine ilişkin hükümler, sözleşmeden doğan önalım hakkı için de söz konusudur.
Türk Medeni Kanunumuzun "Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı" Başlıklı 735. Maddesine Göre: "Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır."
İki veya Daha Fazla Paydaşın Önalım Haklarını Kullanmaları
Yukarıda, önalım hakkının tek bir paydaş tarafından kullanılacağı varsayımından hareketle yalnızca bu ihtimal üzerinde durarak açıklamalarda bulunduk. Ancak birden çok paydaşın bu hakkı ayrı ayrı veya birlikte tek bir dava ile öne sürmeleri ihtimali de söz konusu olabilmektedir. Bu halde önalım hakkını kullanan paydaşlar arasında eşit bir paylaşım gerçekleştirilir ve 3. kişi olan davalının payı, önalım hakkını kullanan paydaşlar arasında eşit olarak paylaştırılır; önalım bedeli de bu paydaşlar tarafından eşit miktarlara bölünerek ödenir.
Şufa(Önalım) Hakkına İlişkin Yargıtay Kararları
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri halinde önalım hakkı
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/1765 E., 2020/1033 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi 1. Taraflar arasındaki “önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Konya 3. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. 2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: I. YARGILAMA SÜRECİ Davacı İstemi: 4. Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin Konya ili, Meram ilçesi, Dedekorkut mahâllesi 27102 ada 3 parselde kain taşınmazda paylı malik olduğunu, dava konusu taşınmazda payları bulunan ......'nın bir kısım paylarını davalı şirkete sattıklarını, müvekkilinin bu pay devirlerinden ortaklığın giderilmesi davası ile haberdar olduğunu ileri sürerek dava konusu taşınmazın davalı adına kayıtlı olan 2221/4800 payın iptali ile bu payın tapuda müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Cevabı: 5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin inşaat işi ile uğraştığını, bu nedenle dava dilekçesinde adı geçen hissedarlar ile arsa payı karşılığı daire vermek suretiyle anlaşmalar yapıldığını, gerçek satış ilişkisinin bulunmadığını, bu hissedarların tamamının Konya 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/427 E. sayılı dosyası ile ortaklığın giderilmesi talebinde bulunduklarını, arsa payı karşılığı anlaşma yapılmış olduğunun bir delilinin de ortaklığın giderilmesi davası olduğunu, önalım hakkının kullanılabilmesinin satışın gerçek satış olmasına bağlı olduğunu belirterek açılan davanın reddine, aksi kanaat hâlinde hisselerin gerçek değeri tespit edilerek gerçek bedel üzerinden dava hakkında karar verilmesini istemiştir.
Mahkeme Kararı: 6. Konya 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 14.01.2014 tarihli ve 2012/406 E, 2014/10 K. sayılı kararı ile; dava konusu olayda yapılan pay devirlerinin (arsa payı) kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiği, bu devrin gerçek olmadığı, bu nedenle önalım hakkının söz konusu olamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı: 7. Konya 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay 14. Hukuk Dairesince 30.09.2014 tarihli ve 2014/5484 E, 2014/10703 K. sayılı kararı ile; ''...Dava, önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve pay satışı yapılmasıyla kullanılabilir hâle gelir. Dava konusu 3 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydında, davacı ... davalı dışında davalının pay edindiği bir kısım paydaşlar ile dava dışı kişilerin taşınmazda paydaş oldukları görülmektedir. Davalı, dava dışı önceki paydaş .....’nün tüm paylarına satış yoluyla malik olmuş; adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediği....’in bir kısım payını satış suretiyle edinmiştir. Dosya içerisindeki tapu kayıtlarına göre taşınmazda davalının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediği paydaşlar dışında da sözleşmeye dahil olmayan başkaca paylı maliklerin mevcut olduğu anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan ve eser sözleşmelerinin bir türü olan sözleşmelerdendir. Üzerinde bina yapılacak arsanın birden fazla maliki varsa sözleşmeye arsanın tüm maliklerinin katılması gerekli olup aksi hâlde sözleşmenin ifa kabiliyeti yoktur. (Yargıtay 15. H.D. 18.03.2008 T. 2007/2188 E. 2008/1738 K.) Diğer taraftan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını sağlayarak yapacağı bu binaya karşılık arsa sahibi de ona kararlaştırılan arsa payı mülkiyetini geçirmektedir. Bu niteliği itibariyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tipli karma bir sözleşmedir. Burada, eser sözleşmesinin konusu olan inşaat yapma edimi ile taşınmaz satım sözleşmesindeki mülkiyet nakli edimi bir araya gelmiştir. Eser sözleşmesi bir şekle bağlı olmasa da arsa sahibi taşınmazdaki bir bölüm mülkiyeti yükleniciye geçirmek zorunda olduğundan sözleşmenin TMK m.706, BK m. 213, Tapu Kanununun 26. ve Noterlik Kanununun 60. maddesi uyarınca Tapu sicil Müdürlüğünde veya noterlerce düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Kanun sözleşmenin geçerliliği (sıhhati) için resmi şekil aradığından, emredici kural gereği, resmi şekle uymadan yapılan sözleşmeler geçersizdir. .... Eser (İnşaat Yapım) Sözleşmeleri, Ankara 2009, S.44 v.d.) Yüklenici konumundaki davalı ile dava konusu taşınmazın paylı maliklerinin tamamı arasında yukarıda açıklandığı şekilde resmi şekilde düzenlenmiş bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi mevcut olmadığı anlaşılmaktadır. Dava konusu 3 parsel sayılı taşınmaz bu şekilde tüm paydaşların katıldığı resmi şekilde düzenlenmiş bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu edilmediğinden ifa kabiliyeti bulunmamaktadır. Dolayısıyla önalıma konu payın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği gerekçesiyle davalıya devredildiği yani gerçek bir satışın söz konusu olmadığından bahsedilemez. Davaya konu olaydaki devir de gerçek bir satış olduğundan davacıya önalım bedelini depo etmesi için süre tanınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddi doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir...” gerekçesi ile karar oy çokluğu ile bozulmuştur.
Direnme Kararı: 9. Konya 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 15.09.2015 tarihli ve 2015/276 E, 2015/487 K. sayılı kararı ile; dosyadaki sözleşmelerin adi yazılı olduğu, bu sözleşme üzerine de tapuda resmi devir işleminin yapıldığı, önalım hakkının kullanılması için gerçek bir devir olmasının arandığı, olayda tapuda paydaş olan bir kısım maliklerin arsalarına inşaat yapmak ve bağımsız bölüm edinmek amacıyla arsanın tapusunun davalıya geçirildiği, dosyadaki tüm delillerden bu devirlerin gerçek bir devir olmadığının anlaşıldığı, bunun aksinin davacı tarafından kanıtlamasının gerektiği, olayda gerçek bir satış devri söz konusu olmadığından önalım hakkının kullanılmasının söz konusu olmadığı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi: 10. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. II. UYUŞMAZLIK 11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olay bakımından arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince davalı yükleniciye yapılan devirlerin, gerçek satış sayılıp sayılamayacağı, burada varılacak sonuca göre davacı lehine önalım hakkının doğup doğmadığı noktasında toplanmaktadır. III. GEREKÇE 12. Uyuşmazlığın çözümünde, öncelikle önalım hakkının niteliğinin açıklığa kavuşturulması gerekmektedir. 13. Bilindiği üzere paylı mülkiyette paydaşlar arasında ortak idare ve kullanma durumu söz konusu olduğundan paydaşların birbirlerini bilmeleri ve tanımaları önem taşımaktadır. Bu ihtiyacın gereği olarak paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girişini engellemek, taşınmazın daha küçük parçalara ayrılmasını önleyebilmek, hisselerin mümkün olduğu kadar hissedar elinde toplanmasını temin etmek amacıyla paylı taşınmazlarda hissedarın temlik hakkı sınırlandırılarak kanuni önalım hakkı tanınmıştır. 14. Önalım hakkı taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan doğan takyitlerinden olup 26.12.1951 tarihli ve 1951/1 E, 1951/6 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında yenilik doğuran bir hak olduğu belirtilmiştir. 15. Öte yandan 20.06.1951 tarihli ve 1949/13 E, 1951/5 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında ise ön alım hakkının hukuki niteliği, “Şufa hakkı, mefşu hissenin üçüncü şahsa satılması ve satışa ıttıladan itibaren bir ay içinde kullanılmış olması gibi muayyen şartlar altında kullanılacak yenilik doğurucu bir haktır ki, şefinin bu hakkı kullandığı yolundaki tek taraflı irade beyanının müşteriye vasıl olmasıyla yeni bir hukuki vaziyet meydana getirilmesine yarar. Bu hakkın kullanılmasıyla şefi yeni bir akit yapmaya hacet kalmaksızın müşteriye hâlef olur” şeklinde açıklanmaktadır. 16. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK)’nun “Önalım hakkı sahibi” başlıklı 732. maddesinde “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” hükmü öngörülmüştür. 17. Anılan düzenlemede önalım hakkının açık bir tarifi yapılmamakla birlikte temel prensibin mülkiyet serbestisi ve tasarruf yetkisi olduğu gözetilerek paydaşın temlik hakkı sınırlandırılırken bu sınırlandırma sınırlı tutularak sadece satım akitleri için önalım hakkı öngörülmüştür. 18. Bu husus yukarıda içeriği açıklanan 20.06.1951 tarihli ve 1949/13 E, 1951/5 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da benimsenmiş; kararın gerekçesinde, taşınmaz mülkiyetinin takyitlerinden olan kanuni önalım hakkının taşınmazda hisse sahibi bulunan şahsa, diğer bir kimsenin payının üçüncü kişiye satılması hâlinde o hisse müşteriye neye mal olmuş ise o miktar ile ve belli bir süre içinde satın almak yetkisini veren ayni bir hak olduğu ifade edilmiştir. 19. Açıkça görüldüğü üzere kanuni önalım hakkından söz edebilmek için paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmazdaki payın üçüncü şahsa satılması gerekmektedir; önalım hakkının konusu pay satışıdır. 20. Gerçek bir satışın konusu olmayan, satım niteliğinde olmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır. Önalım hakkının payın satışındaki şartlar dahilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden, onu, aynı şartlarla yerine getirmek suretiyle temellük etmeye imkan bulunmamaktadır. Örneğin temlikin hibe şeklinde olması hâlinde, hibede bir malın bedelsiz olarak üçüncü kişinin mülkiyetine geçirilmesi amaçlandığından önalım hakkı kullanılamayacaktır. Zira önalımda, önalım hakkını kullanan kişinin payı satın alana ödemekle yükümlü olduğu bedel hibede mevcut değildir, önalım hakkını kullananın hiçbir bedel ödemeden payın kendisine devrini istemesi mümkün değildir. 21. Bu aşamada 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK)’nda düzenlenen eser (arsa payı karşılığı inşaat yapım) sözleşmelerine ilişkin şu açıklama ve saptamaların yapılmasında yarar bulunmaktadır: 22. Kural olarak 6098 sayılı TBK’nın 470. (mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK) 355.) maddesinde tanımlanan eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi, karşılıklı edimleri içeren iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür. Görülüyor ki, bu sözleşmelerde ücret (bedel), arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir. 23. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edimi ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. İşte böyle bir sözleşme imzalayan yüklenici, inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kişisel hak kazanır ve sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunun adına nakledilmesini arsa sahibinden isteyebilir. TBK'nın 183 ve devamı (BK’nın 162 vd.) maddeleri uyarınca, bu kişisel hakkını arsa sahibinin rıza ve onayını almaya gerek olmaksızın yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişilere de devir ve temlik edebilir. 24. Hemen belirtmek gerekir ki üzerine bina yapılacak taşınmazın paylı mülkiyete konu olması hâlinde 4721 sayılı TMK’nın 692. maddesi uyarınca sözleşmeye tüm maliklerin katılması gerekir. Aksi hâlde sözleşmenin ifa kabiliyeti bulunmadığından geçersiz sözleşme nedeniyle taraflar birbirlerine verdiklerini, sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayalı olarak geri isteme hakkına sahiptirler. 25. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. İnşaat, maddi nitelikteki eseri ifade eder. 26. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde ilk unsur, "yüklenicinin bir inşaat (bina) meydana getirme borcu altına girmesidir". Zira bu sözleşmelerde yüklenici, finansını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina (inşaat) meydana getirme borcu altına girer. Fakat inşaat yapım sözleşmelerinin konusunu, yeni bir yapı (bina) yapmak kadar, mevcut bir binaya ilâve inşaat veya değişiklik ya da yapıdaki onarım işi de oluşturabilir. 27. Genel olarak eser sözleşmelerinde olduğu gibi arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde de "bedel" sözleşmenin unsurlarındandır. Ancak, yukarda belirtildiği üzere, burada arsa sahibi, inşaat yapımına karşılık yükleniciye bedel olarak bir miktar para vererek değil, kararlaştırılan arsa payını devretmek suretiyle edimini yerine getirir. 28. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa sahibi yükleniciye pay devrini değişik şekillerde yapabilir; Bazen bir arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak binanın bağımsız bölümleri için o arsanın maliki tarafından kat irtifakı kurulmakta, (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 2/c) sözleşmede yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölümlere karşılık gelen belli orandaki arsa payının devri taahhüt edilerek, yine sözleşmede kararlaştırılan şekilde yükleniciye devir yapılmaktadır. Bazen, arsa üzerinde kat irtifakı kurulmadan arsa tapusu bütünü ile yükleniciye devredilmekte, ilerde inşaat tamamlanınca kat irtifakı kurulmakta ve sözleşmedeki paylaşıma göre kat irtifak listesi birlikte yapılmaktadır. Bazen de, sözleşmede inşaatın geldiği aşamaya göre kademeli tapu devri kararlaştırılmakta ve arsa sahibi tarafından devir buna uygun yapılmaktadır. 29. Uygulamada en çok görülen devir şekli ise, arsa sahibinin devri gereken arsa paylarının satışını vaat etmesi, yüklenicinin de inşaat yapımını taahhüt etmesi şeklinde yapılan devirdir. Buna göre, yüklenici sözleşmeye uygun biçimde edimini yerine getirecek, karşılığında da arsa sahibinden devri taahhüt edilen payın adına tescilini isteyebilecektir. 30. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince, arsa sahibi tarafından yükleniciye ya da onun istemiyle üçüncü kişi veya kişilere yapılan taşınmaz ya da taşınmaz payı temliki, inşaatın yapımı için finans sağlanması amacıyla verilen "avans" niteliğinde olup; yüklenici yüklendiği karşı edimini ifa ettiği oranda "şahsi hak" elde edebilir ve ancak kazandığı şahsi hakkını üçüncü kişilere temlik edebilir. Yüklenici, tüm edimlerini ifa ettiği takdirde ve sözleşmenin de ifa ile sonuçlanması durumunda şahsi hakkı, ayni hakka dönüşür. Nitekim arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi nedeniyle yükleniciden pay iktisap eden üçüncü kişiler, TMK'nın 1024. maddesi ve aynı Kanun'un 1023. maddesi hükmünden yararlanamazlar. İnşaatın hukuki anlamda teslimine kadar arsa sahibi avans olarak verdiği payları geri alma hakkına sahiptir. Hukuki teslim ise yapılan inşaatın yasal mevzuata uygun olarak bitirilmesi (iskan izninin alınması) hâlinde gerçekleşmiş sayılır. 31. Bu aşamada arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri gereğince yükleniciye yapılan pay devrinin gerçek satış sayılıp sayılamayacağı hususu üzerinde durmak gerekir. 32. Az yukarda belirtildiği üzere gerçek bir satışa konu olmayan, satım niteliğinde bulunmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır. Önalım hakkının payın satışındaki şartlar dahilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden, onu aynı şartlarla yerine getirmek suretiyle temellük etmeye imkan bulunmamaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde ise arsa sahibi inşaat yapımına karşılık yükleniciye bedel olarak bir miktar para yerine, arsa payını devretmekte olup, bu devir işlemi inşaatın yapımı için finans sağlanması amacıyla yükleniciye verilen "avans" niteliğinde bulunduğundan ve yüklenicinin edimini yerine getirmemesi hâlinde arsa maliki her zaman payının iadesini isteyebileceğinden bu tür temliklerde önalım hakkının kullanılması mümkün değildir. Zira önalımda, önalım hakkını kullanan kişinin payı satın alana ödemekle yükümlü olduğu bedel, yani bir miktar para, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesinde mevcut olmayıp, payın bedeli eser meydana getirmek suretiyle ödenmektedir. Önalım hakkını kullananın hiçbir bedel ödemeden payın kendisine devrini istemesi mümkün olmadığı gibi, pay karşılığında yüklenicinin yapması gereken sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmesi de düşünülemez. 33. Tüm bu anlatılanlar ışığında somut olaya gelindiğinde; dava konusu temliki işlemler arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereği yapılmıştır. Bu durumda yapılan pay devirleri gerçek bir satış niteliğinde bulunmadığından, davacının önalım hakkını kullanması mümkün değildir. 34. Hâl böyle olunca yerel mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar gözetilerek arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yapılmış devirlerin gerçek satış olmadığı gerekçesiyle Özel Daire bozma kararına karşı önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya uygundur. 35. Bu nedenle direnme kararı onanmalıdır. IV. SONUÇ: Açıklanan nedenlerle; Davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile direnme kararının ONANMASINA, Gerekli temyiz ilam harcı peşin alındığından başka harç alınmasına yer olmadığına, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 440. maddesi uyarınca kararın tebliği tarihinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 15.12.2020 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
Düşük gösterilen satış bedelinin sonradan düzeltilmesi halinde önalım bedeli
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2020/4384 E., 2021/86 K. "İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 30/05/2019 gün ve 2016/6517 Esas, 2019/4971 Karar sayılı ilamı ile düzeltilerek onanmasına karar verilmişti. Süresi içinde davalı ... vekili ve davalı ... vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davacı vekili, müvekkilinin paydaşı olduğu 2197 parsel sayılı taşınmazdan davalıların 22.04.2013 tarihli, 8043 yevmiyeli resmi senetle pay satın aldığını, müvekkiline herhangi bir bildirimde bulunulmadığını ileri sürerek önalım hakkı nedeniyle davalılar adına olan tapu kaydının iptaliyle davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalılar vekilleri, taşınmazın satış bedelinin resmi senette gösterilenden daha yüksek olduğunu, resmi satış sözleşmesinde yapılan hatanın önalım davası açılmadan önce vergi dairesine başvurularak düzeltildiğini önalım davasının reddini savunmuşlardır. Mahkemece, “açılan davanın kabulüne, ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesinde kain 2197 parsel sayılı taşınmazda davalılar adına olan tapusunun iptali ile davacı adına tesciline...” karar verilmiştir. Hükmün, davalı ... vekili ve davalı ... vekilince temyizi üzerine hükmün, Dairemizin 30.05.2019 tarih 2016/6517 Esas, 2019/4971 Karar sayılı ilamı ile düzeltilerek onanmasına karar verilmiştir.
Davalı ... vekili ve davalı ... vekili, karar düzeltme isteminde bulunmuşlardır. Dairemizce davalı ... vekilinin temyiz talepleri incelenmeden, davalı ... vekilinin temyiz talepleri nazara alınarak kararın düzeltilerek onandığı anlaşıldığından davalı ... vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü ile; Dairemizin maddi hataya dayalı 30.05.2019 tarih 2016/6517 Esas, 2019/4971 Karar sayılı onama ilamının kaldırılmasına karar verildi.
Yeniden yapılan incelemede; 1- Savunma hakkı Anayasanın 36. maddesinde güvence altına alındığı gibi, karar tarihinde yürürlükte bulunan HMK.nun 27. maddesi hükmüne göre de, davanın tarafları, müdahiller ve yargılamanın diğer ilgilileri, kendi hakları ile bağlantılı olarak hukuki dinlenilme hakkına sahip olup, başka bir anlatımla, davalıya savunma hakkını kullanma olanağı verilmeden hüküm kurulamaz. HMK.'nın 320/1. maddesinde "mahkeme mümkün olan hallerde tarafları duruşmaya davet etmeden dosya üzerinden karar vereceği" belirtilmişse de bunun ancak ön inceleme aşamasında ve "mümkün olan hallerde" olduğu belirtilmek suretiyle yasanın uygulama alanı dar bir çerçeve ile belirlenmiştir.
HMK'nın 27. maddesinde belirtildiği üzere davanın taraflarının, kendi hakları ile bağlantılı olarak hukuki dinlenilme hakları mevcut olup, bu hak çerçevesinde tarafların açıklama ve ispat hakkını kullanabilmeleri gerekmektedir. Hukuki dinlenilme hakkının usul hukukundaki bir diğer yansıması ise, HMK madde 297/ 1-c bendinde yer almış olup buna göre, mahkemelerin gerekçeli kararlarında, tarafların iddia ve savunmalarının özeti, anlaştıkları ve anlaşamadıkları hususlar, çekişmeli vakıalar hakkında toplanan deliller, delillerin tartışılması ve değerlendirilmesi ile sabit görülen vakıalarla bunlardan çıkarılan sonuç ve hukuki sebeplerin belirtilmesi gerektiği vurgulanmaktadır.
Mahkemece 24.11.2015 günlü duruşmada verilen ara kararı gereğince bir sonraki duruşma 21.01.2016 günü saat 11:00’e bırakılmış duruşma saati beklenmeksizin aynı gün saat 10:49’da duruşma yapılarak davalı ...'un yokluğunda karar verilmiştir. Davanın taraflarına, bildirilen duruşma saatinden önce celse açılarak savunma hakkını ihlal edecek şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.
2- Kanuni önalım hakkının, başlıca iki amacının olduğundan sözedilebilinir, Birincisi, paydaşlar arasına istenmeyen kişilerin girmesini önlemek; diğeri ise, paydaş sayısını azaltmak ve paylı mülkiyetin ortadan kalkmasını kolaylaştırmaktır. Kanuni önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisinin kurulduğu anda doğar ve mülkiyet ilişkisi devam ettiği müddetçe varlığını sürdürür; paydaşlardan birinin, payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, önalım hakkı kullanılabilir hale gelir. Türk Medeni Kanununun 733. maddesi uyarınca, pay satışının önalım hakkı sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay içinde ve her halde satışın üzerinden iki yıl içinde, dava açılmak suretiyle kullanılması ve bu beyanın muhatabına ulaşması ile birlikte, önalım hakkı sahibi ile alıcı arasında yeni bir satış ilişkisi doğar. 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 2. maddesinde; herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğu getirilmiş, uyulmamasının yaptırımı olarak da hakkın kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı belirtilmiştir. Paylı mülkiyet ilişkisine tâbî bir taşınmazda, fiili taksimin mevcut olması durumunda yasal önalım hakkının kullanılmasını açıkça engelleyen bir düzenleme bulunmamasına rağmen, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin ve Dairemizin istikrar bulmuş kararlarında; önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken, bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satış sırasında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanmasının, 4721 sayılı TMK’nin 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı; kötüniyet iddiasının, 14.02.1951 gün ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği ve hatta mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerektiği kabul edilmektedir.
Dava konusu olaya gelince; resmi satış sözleşmesine göre, davalılar dava konusu taşınmazlardaki payları 22.04.2013 tarihinde 50.000,00'er TL'ye satın almış; davalılar tarafından dosyaya ibraz edilen Hisar Vergi Dairesinin 06.05.2013 tarihli, Koşuyolu Mevki 2197 parseller için ek harç açıklamalı, 1.606,00 TL miktarlı vergi dairesi alındılarına göre, davalıların gerçek değer olarak ifade ettiği miktar üzerinden harcı tamamladıkları anlaşılmıştır. Bu düzeltme işlemi, önalım davasının açıldığı 08.04.2015 tarihinden önce tamamlanmıştır.
Davalılar, satış sözleşmesinde yer alan ve satış bedelinden kaynaklanan hatayı dava açılmadan önce yetkili merciye başvurmak suretiyle düzelttirmişlerdir. Buradaki mesele; davalıların, dava açılmadan önce resmi olarak düzenlenen sözleşmedeki herhangi bir hatayı düzelttirme hak ve yetkilerinin bulunup, bulunmadığı; eğer düzeltme yapılmış ise bu düzeltmenin sözleşme dışındaki üçüncü kişilere etki edip etmeyeceğidir. Taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan kaynaklanan daraltımlarından biri olan önalım hakkıyla ilgili yorumların ve değerlendirmelerin, mülkiyet hakkının özüne zarar verecek şekilde önalım hakkı sahibi lehine genişletilmesi doğru değildir. Bu nedenle, dava açılmadan önce gerçekleşen satış ve düzeltme işlemlerinin, bir bütün halinde ve hepsine eşit değer vererek mevcut durumun değerlendirilmesi gerekir. Önalım davasına konu satış sözleşmesine ve buradaki bilgilere dayanarak talepte bulunan davacının, dava açılmadan önce bu sözleşmedeki bir hatanın düzeltilmesine yönelik davalıların işlemini kabul etmemesi 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Davanın her davalı payı için 127.900,00'er TL satış bedeli üzerinden kabulü gerekirken, 50.000,00'er TL üzerinden kabulü hukuka uygun değildir.
Davalılar vekillerinin karar düzeltme istemi açıklanan nedenle yerinde olduğundan hükmün yazılan gerekçe ile bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle Dairemizin 30.05.2019 tarih 2016/6517 Esas, 2019/4971 Karar sayılı ilamının KALDIRILMASINA, hükmün BOZULMASINA, peşin alınan karar düzeltme harcının yatıranlara iadesine, 19.01.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
Fiili taksim halinde önalım hakkının kullanılması
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/18411 E., 2020/6152 K. "İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 03/03/2015 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 27/06/2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davacı vekili, müvekkilinin paydaşı olduğu dava konusu 133 ada 1 parsel sayılı taşınmazda 22.11.2014 tarihli satış işlemiyle davalıya satılan 1/2 hissenin önalım hakkı nedeniyle müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı taraf cevap dilekçesi sunmamıştır. Mahkemece, davanın kabulüne dava konusu 133 ada 1 parsel sayılı taşınmazda davalı adına kayıtlı 1/2 hissenin davacı adına tesciline karar verilmiştir.
Hükmü, davalı vekili temyiz etmiş ve fiili taksim savunmasında bulunmuştur. Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.
Somut olaya gelince; davalı taraf temyiz aşamasında, taşınmaz üzerinde fiili taksim bulunduğunu ileri sürmüştür. Yargılama aşamasında dava konusu önalıma konu payın bulunduğu taşınmazın başında keşif yapılmamış, fiili taksimin olup olmadığı açıklığa kavuşturulmamıştır. Yukarıdaki ilkede açıklandığı üzere, fiili taksim savunması davanın her aşamasında ileri sürülebilir. Bu nedenle, davalının ileri sürdüğü fiili taksim savunmasının araştırılması, yerinde keşif yapılarak tarafların tüm delillerinin toplanması, özellikle dava konusu taşınmazda davacının ve davalıya pay satanların kullandığı yer olup olmadığınun araştırılması, keşifte gösterilecek yerlerin fen bilirkişisi tarafından denetime elverişli şekilde düzenlenecek krokide işaretlenmek suretiyle eylemli paylaşımın olup olmadığı tespit edilerek, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 13/10/2020 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
