Ara
  • Hüseyin Baran DELİL

Tapu İptal ve Tescil Davası

Baran Delil Avukatlık Bürosu



Makale İçindekiler:

  1. Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir, Hangi Sebeplerle Açılabilir?

  2. Tapu İptali ve Tescil Davası Kime Karşı Açılabilir?

  3. Tapu İptali ve Tescil Davasında Nasıl Bir Yol İzlenmelidir?

  4. Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

  5. Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

  6. Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

  7. Kazandırıcı Zamanaşımı Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası


Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir, Hangi Sebeplerle Açılır?

Tapu iptal ve tescil davasının konusu, tapu sicilinde usule ve hukuka aykırı yapılan ya da artık gerçek durumu yansıtmayan kayıt ve tescil işlemlerinin gerçeğe uygun hale getirilmesidir. Tapu iptal ve tescil davası: mirastan mal kaçırma(muris muvazaası), vekalet yetkisinin kötüye kullanılması, ölünceye kadar bakma sözleşmesi ve taşınmaz mülkiyetinin zamanaşımı ile kazanılması vb. hallerde açılabilmektedir.


Medeni Kanunumuzun 704. maddesine göre taşınmaz mülkiyetinin kazanılması kural olarak tapu siciline tescil ile gerçekleşmektedir.


Bunun yanında taşınmaz mülkiyeti olağan dışı olarak zamanaşımı, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, miras ve kanunda gösterilen diğer hallerde tescil dışı olarak da kazanılabilmektedir.

Örnek verecek olursak: Miras bırakanın vefatıyla birlikte mirasçılar, miras sözleşmesi veya vasiyetname ile aksi kararlaştırılmamış ise, mirasçı sıfatıyla miras bırakana ait bir taşınmazın mülkiyetini henüz tescil gerçekleşmeden kazanabilirler. Ya da kanunda belirtilen şartların sağlanması halinde bir kişi bir başkası adına kayıtlı taşınmazı zamanaşımı yoluyla kazanabilir, ancak bu halde de tescil işlemi henüz gerçekleşmemiş olacağından tapu siciliyle gerçek durum arasında bir tezat ortaya çıkabilir.


Tapu sicilinde gerçek hak durumuna tezat teşkil edecek şekilde veya usule aykırı olarak gerçekleştirilen tescil işlemleri “yolsuz tescil” olarak ifade edilmektedir. Yolsuz tescil ile bir taşınmaz üzerinde ayni hak tesis edilmişse veya terkin ya da tadil işlemleri gerçekleştirilmişse veya tapu sicilindeki durum zamanaşımı ve miras hallerinde olduğu gibi artık yeni durumu yansıtmıyorsa gerçek durumdaki hak sahipleri tapu sicilinin düzeltilmesi talebinde bulunabilir, tapu iptal ve tescil davası açabilir. Tapu sicilinin düzeltilmesi davası(tapu tashih davası) tapu iptal ve tescil davasından farklıdır ve kaynağını TMK 1027. maddede bulmaktadır, ayrıca tapu sicilinde düzeltmelere ilişkin usul ve esaslar hakkında genelge de tapu sicilinde düzeltme davalarının alanını şu şekilde açıklamaktadır: “Bu Genelge, kimlik bilgilerine ilişkin kadastro çalışmalarından kaynaklanan hataların ve taşınmazın yüzölçümü veya niteliğindeki belgesine aykırı basit yazım hatalarının ve diğer hataların düzeltilmesi ile zeminde inceleme işlemini kapsar.” Dolayısıyla bu hallerde tapu iptal ve tescil davası değil, tapu sicilinin düzeltilmesi davasına(tapu tashih davası) başvurulması daha uygun olacaktır.

Tapu İptali ve Tescil Davası Kime Karşı Açılır?


Kural olarak tapu sicilinde adına tescil işlemi gerçekleştirilmiş olan kişi aleyhine açılan tapu iptal ve tescil davası, duruma göre köy veya belediye tüzel kişiliği, orman yönetimi, hazine ve tapuda adına ve hatalı/yolsuz tescil bulunan kişilerin mirasçılarına(bu kişiler vefat etmiş ise) karşı da açılabilmektedir. Hasım hususunun belirlenebilmesi için her somut olay özelinde inceleme yapılması gerekmektedir.

Tapu İptali ve Tescil Davasında Nasıl Bir Yol İzlenmelidir?

Tapu iptali ve tescil davasında keşif, tanık, uzman görüşü ve bilirkişi gibi muhakeme imkanlarından yaralanılabilmektedir. Tapu sicili, diğer resmi kayıt ve belgeler, söz konusu taşınmaza ilişkin saha çalışma ve araştırmaları delil olarak kullanılabilir. Taşınmaz mülkiyetinin gerçek durumu ile tapu sicilindeki uyumsuzluk tüm bu ve benzeri deliller vasıtasıyla öne sürülmeli ve davaya temel olan savlar mahkeme huzurunda ispat edilmelidir. Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Durumlarda Açılabilir?


Yukarıda da belirtmiş olduğumuz üzere tapu sicilindeki kayıt ve tescillerin gerçek duruma uygun olmadığı hallerde duruma göre tapu iptal ve tescil davası açılabilmektedir. Tapu sicilinde isim yanlışlıkları ve benzeri basit hatalara ilişkin olarak da tapu sicilinin düzeltilmesi talep edilebilmektedir. Kanunda hangi hallerde tapu iptal ve tescil davası açılabileceği hususu tek tek sayılmamıştır, bu nedenle tapu iptal ve tescil davasına ilişkin olarak uygulama ve Yargıtay içtihatlarının yol gösterici olduğunu görmekteyiz. Yaygın olarak tapu iptal ve tescil davasına başvuru nedenleri:

  • Mirastan mal kaçırma(muris muvazaası) nedeniyle tapu iptal ve tescil davası

  • Vekalet yetkisinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası

  • Taşınmaz mülkiyetinin zamanaşımı ile kazanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası

  • Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası

  • İmar uygulamalarından kaynaklı tapu iptal ve tescil davası

  • Hukuki ehliyetsiz tarafından gerçekleştirilen tescil işlemi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası

  • Kadastrodan önceki hak durumuna dayalı tapu iptal ve tescil davası

  • Aile konutu üzerinde usule ve yasaya aykırı olarak gerçekleştirilen tescil işlemi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası

  • Tapu sicilindeki yazım hatası ve benzeri basit yanlışlıklar nedeniyle tapu sicilinin düzeltilmesi davası

Taşınmaz mülkiyetinin cebri icra, işgal, mahkeme kararı, miras ya da kamulaştırma yoluyla kazanılmasında, mülkiyeti kazanan kişi doğrudan doğruya tapu siciline tescil yaptırma hakkına sahiptir. Ancak taşınmaz mülkiyetinin bir diğer olağanüstü kazanılma yolu olan zamanaşımı ile kazanımında tapu iptal ve tescil davası açılması gerekmektedir.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunumuzun 2. maddesinde açıkça ifade edildiği üzere Asliye Hukuk Mahkemeleridir.

Tapu iptali ve tescil davalarında yetkili mahkeme ise yine 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunumuza göre davaya konu olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Yetkili mahkeme olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, kanunumuza göre kesin yetkili mahkemedir. Buna göre taraflar yetki sözleşmesi ile başka bir mahkemeyi yetkili mahkeme olarak belirleyemeyecekleri gibi yetki meselesi bu davalar açısından bir dava şartıdır. Muhakemenin her aşamasında davanın açıldığı mahkemenin yetkisizliği ileri sürülebilir ve hakim de yetki meselesini göz önünde bulundurmalıdır. Mülkiyet hakkı Anayasamız tarafından korunduğu gibi, ülkemizin de taraf olduğu başta AİHS(Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi) olmak üzere uluslararası bir çok sözleşme tarafından korunmaktadır. Bu nedenle olağan iç hukuk yollarını sonuna kadar tüketen hak sahipleri, haklarının ihlal edildiğini düşünmeleri halinde mülkiyet haklarının ihlal edildiği gerekçesiyle bireysel başvuru yoluyla Anayasa Mahkemesine başvurabilirler; buradan da sonuç alamamaları halinde aynı gerekçe ile Avrupa İnsan Hakları Mahkemesine başvurabilirler.

Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası


Muris muvazaası, miras bırakan tarafından mirasçılarının tamamı veya bir kısmını, sahip oldukları miras haklarının tamamı veya bir kısmından mahrum bırakmak amacıyla gerçekleştirilen işlemleri ifade etmek için kullanılan hukuki bir tabirdir. Bir örnek vermemiz gerekecek olursa: Miras bırakanın, mülkiyet hakkına sahip olduğu bir taşınmazı kendisine bağışladığı bir kişi ile göstermelik olarak satış sözleşmesi yapması halinde muris muvazaası gerçekleşmiş olur.

Muris muvazaasının varlığı halinde, muvazaalı işleme ilişkin olarak muris muvazaası davası açılabileceği gibi, muvazaalı işlem miras bırakanın bir taşınmazını devretmesi ile sonuçlandıysa muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılır. Hukuki uygulamada kaynağını 01.04.1974 tarih, ½ sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında bulmaktadır.

Muris muvazaasında görünürdeki işlem, örneğin bağış işlemini gizlemek için yapılan ölünceye kadar bakma sözleşmesi veya satış sözleşmesi tarafların birbirine uygun ve gerçek iradelerinin bu sözleşme tiplerinden birini akdetmek olmamasından mütevellit geçersizdir. Tarafların esas iradelerinin yöneldiği gizli sözleşme olan bağış sözleşmesi ise, kanunda belirtilmiş olan şekil şartının noksanlığı nedeniyle geçersiz olacaktır. Zira Türk Borçlar Kanunumuzun 288. ile 293. maddeleri arasında düzenlenmiş olan bağışlama vaadinin geçerliliği yazılı şekil şartına bağlanmıştır; bağışlama vaadi sözleşmesinin taşınmaz üzerindeki bir ayni hakka ilişkin olması halinde ise sözleşmenin resmi şekilde yapılması gerekmektedir. Türk Borçlar Kanunumuzun 12/2. maddesine göre “Kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik şeklidir. Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz.” Dolayısıyla muris muvazaasındaki gizli sözleşme olan bağışlama sözleşmesi, saymış olduğumuz gerekçelerle geçersiz olacağından ötürü tapu sicilindeki tescilin iptali gerekmektedir. Tapu iptal ve tescil davasının hukuki esasını bu gerekçeler oluşturmaktadır.

Muris muvazaası nedeniyle açılacak olan tapu iptal ve tescil davasında muris muvazaası davasına benzer bazı hususlar mahkeme tarafından dikkate alınır, davayı açacak olan taraflar da bu hususların üzerinde önemle durmalıdır:

  • Miras bırakanın mirasçılardan mal kaçırma iradesi olup olmadığı araştırılır.

  • Muris ve mirasçıların mali durumları incelenir.

  • Taşınmazın gerçek bedeli hesaplanır ve satış bedeli ile karşılaştırılır.

  • Miras bırakan ile mirasçılar arasındaki ilişki incelenir, tarafların motivasyonları üzerinde durulur.

  • Miras bırakan ile taşınmazı muvazaalı olarak devrettiği iddia edilen kişi arasındaki ilişki incelenir.

  • Miras bırakanın taşınmaz satışına veya taşınmaz üzerinde ayni hak tesis etmeye ilişkin iradesi incelenir ve söz konusu işleme ilişkin haklı sebeplerin mevcut olup olmadığı araştırılır.

  • Tarafların yaşadığı yörenin yerel adet ve gelenekleri incelenir.(Örneğin bazı yörelerde değerli arazi ve taşınmazların kadınlara bırakılmaması için muvazaalı işlemler yapıldığı görülmüş/görülmektedir.)

Muris Muvazaası/Mirastan Mal Kaçırma halinde hak kaybına uğrayan kimselerin hukuki haklarına ilişkin olarak daha detaylı bilgi almak için tıklayınız: Mirastan Mal Kaçırma

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası


Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bir tarafın kendisine bakacak olan tarafa veya taraflarca belirlenecek bir 3. kişiye bazı hak ve menfaatler sağlamayı taahhüt ettiği, diğer tarafın da kendisine veya kendi seçeceği bir 3. kişiye sağlanan hak ve menfaatlere karşılık olarak bu hak ve menfaatleri sağlayan kişiye ölünceye kadar bakma yükümlülüğü altına girdiği karşılıklı borç doğuran bir sözleşmedir.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi noter, sulh hukuk hakimlikleri ve tapu sicil müdürlükleri huzurunda yapılabilmektedir.


Ölünceye kadar bakma sözleşmesinde taşınmazı devralacak kişiye tescil isteme yetkisi verilmişse, diğer tüm şartların da mevcudiyeti halinde bu kişi taşınmazın kendi adına tescilini isteyebilir. Ancak bu yetki verilmemişse ve taşınmaz malikinin talebine bağlı kalınmışsa taşınmaz malikine ölünceye kadar bakma yükümlüsü olan kişi ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açabilecektir.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Vekalet sözleşmesi taraflar arasındaki güven ilişkisine dayanan ve vekilin vekalet veren lehine iş görme borcunu ifa etmeyi üstlendiği özel bir sözleşme türüdür. Medeni Kanunumuzun 502/3. maddesinden anlaşılabileceği üzere vekil, iş görme borcunu karşılıksız olarak yerine getirebileceği gibi sözleşme veya teamül gereği ücrete de hak kazanabilir.


Vekilin vekalet görevi, vekalet sözleşmesinin çizdiği çerçeve ile sınırlıdır. Vekil özel olarak yetkili kılınmadıkça dava açamaz, sulh olamaz, hakeme başvuramaz, iflas, iflasın ertelenmesi ve konkordato talep edemez, kambiye taahhüdünde bulunamaz, bağışlama yapamaz, kefil olamaz, taşınmazı devredemez ve bir hak ile sınırlandıramaz. Vekil, vekâlet verenin açık talimatına uymakla yükümlüdür. Ancak, vekâlet verenden izin alma imkânı bulunmadığında, durumu bilseydi onun da izin vereceği açık olan hâllerde, vekil talimattan ayrılabilir. Bunun dışındaki durumlarda vekil, talimattan ayrılırsa, bundan doğan zararı karşılamadıkça işi görmüş olsa bile, vekâlet borcunu ifa etmiş olmaz.


Vekalet görevinin kötüye kullanılması ile tapuda meydana getirilen devir, sınırlı ayni hak tesisi vb. işlemler hukuka aykırıdır ve bu hukuka aykırılık tapu iptal ve tescil davası ile giderilebilmektedir. Vekil, vekalet verenin çıkarlarına uygun davranma yükümlülüğünü ihlal etmemelidir.

Bu nedene dayanılarak açılan tapu iptal ve tescil davalarında taraflar arasındaki vekalet ilişkisinin ve mevcutsa vekalet sözleşmesinin içeriği dikkatle ele alınır ve vekilin vekalet görevini kötüye kullanıp kullanmadığı, vekalet veren lehine ve vekalet verenin iradesine uygun olarak hareket edip etmediği incelenerek hüküm kurulur.

Kazandırıcı Zamanaşımı Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.(HMK 713. madde) Bu halde tapu iptal ve tescil davasının açılması için:

  • Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan ya da tapu kütüğünden sahibi anlaşılamayan bir taşınmaz söz konusu olmalı

  • Zamanaşımı yoluyla taşınmazı kazanacak kişi, taşınmaza malik sıfatıyla zilyet olmalı

  • Malik sıfatıyla zilyetlik 20 sene davasız ve aralıksız sürmeli

  • Bu halde zilyedin iyi niyeti aranmaz.

Şartların sağlanması halinde tapu iptal ve tescil davası açılacak ilgili taşınmazın tapu kaydında zilyet adına tescil gerçekleştirilir. ÖNEMLİ: Tapu iptal ve tescil davası, tapu siciline ilişkin tescil işlemlerinin usul ve hukuka aykırı gerçekleşmesinden dolayı açılabilecek bir dava olduğundan dolayı daha bir çok farklı nedene dayalı olarak açılabilir. Dolayısıyla bu örnekler, somut olaya bağlı olarak usulsüzlük veya hukuka aykırılığın mevcut olduğu herhangi başka haller ile çeşitlendirilebilir.


Tapu iptal ve tescile ilişkin olarak açılacak ve takip edilecek davalarda her iki taraf da kendisini vekil ile temsil ettirmek zorunda değildir. Ancak çeşitli nedenler ile hak kayıpları yaşanmaması veya istenmeyen durumların vuku bulmaması adına bir avukatın profesyonel desteği ile sürecin yürütülmesini tavsiye etmekteyiz. Hukuki meselelere ilişkin genel geçer bilgiler, internet kullanıcısı olan herkes tarafından öğrenilebilir niteliktedir, fakat hukukçuların sırrı yalnızca kuralları değil, istisnaları da bilmeleridir. Gayrimenkul avukatına ilişkin sorunlarınızla alakalı olarak detaylı bilgi ve iletişim için: Bize Ulaşın

Desert in Dark

Büromuzda randevusuz görüşme yapılmamaktadır. Lütfen öncelikle arayıp randevu alınız.