top of page
  • Avukat Baran DELİL

Tapu İptali ve Tescil Davası 2024

Delil Hukuk Bürosu

tapu iptali ve tescil davası
 

Makale İçeriği:

 

Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?


Tapu iptal ve tescil davasının konusu, tapu sicilinde usule ve hukuka aykırı yapılan, artık gerçek durumu yansıtmayan kayıt ve tescil işlemlerinin gerçeğe uygun hale getirilmesidir. Dolayısıyla tapu iptali ve tescil davası doğrudan taşınmaza ilişkin mülkiyet hakkını ilgilendirmektedir.


Tapu iptali ve tescil davası ile, tapudaki hatalı olan ve gerçek durumu yansıtmayan tescil işleminin iptal edilmesi ve taşınmazın, gerçek hak sahibi olan malikin adına tescil edilmesi amaçlanmaktadır. Böylece tapudaki tescil işleminin yolsuz tescil niteliği mahkeme tarafından tespit edilecek ve hukuki durum ile fiili durum arasında bağlantı kurulmak suretiyle somut olay adaleti sağlanacaktır.


Tapu iptali ve tescil davası, halk arasında yaygınlıkla "tapu iptal davası", "tapu iptal tescil davası" şeklinde ifade edilmektedir. Tüm bu terimler, aynı anlamı ifade ederler. Tapuda gerçek hak durumuna aykırı tescil işleminin gerçekleştirildiği her halde tapu iptali ve tescil davasının açılması mümkündür. Bu haller, makalemizin devamında detaylı olarak işlenecek ve makalemizin sonunda yer alan emsal kararlar ile birlikte siz değerli okuyucularımıza aktarılmaya çalışılacaktır. Ancak öncelikle tescil ne demektir ve yolsuz tescil ifadesi ne anlama gelir, bu hususları açıklayalım.



Tescil Ne Demektir?


Türk Medeni Kanunumuzun 704. maddesine göre taşınmaz mülkiyetinin kazanılması kural olarak tapu siciline tescil ile gerçekleşmektedir. Ancak bunun yanında taşınmaz mülkiyeti zamanaşımı, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, miras ve kanunda gösterilen diğer hallerde tescil dışı olarak da kazanılabilmektedir.


Ayrıca özellikle köy yerleşimlerinde bulunan birçok taşınmazda olduğu gibi, söz konusu taşınmazın tapuya kayıtlı olmadığı durumlarda taşınmazın haricen satışı da gerçekleştirilebilmektedir(bu tip satışlarda genellikle "köy senedi" denilen belgeler kullanılır.) Bu hallerde taşınmaz mülkiyeti hukuken kazanılmış olmakla birlikte, tapu sicilinde sonradan yapılacak olan tescil işlemi kurucu değil, bildirici nitelik taşımaktadır. Örnek verecek olursak: Miras bırakanın vefatıyla birlikte mirasçılar, miras sözleşmesi veya vasiyetname ile aksi kararlaştırılmamış ise, mirasçı sıfatıyla miras bırakana ait bir taşınmazın mülkiyetini henüz tescil gerçekleşmeden, ölüm olayının gerçekleşmesi ile birlikte kazanırlar. Ya da kanunda belirtilen şartların sağlanması halinde, taşınmazın mülkiyetinin zamanaşımı yoluyla kazanılması da mümkündür.


Yukarıda belirtmiş olduğumuz gibi, kural olarak mülkiyet hakkının kurulması tescil ile gerçekleşir ve tescil dışı kazanım hallerinde dahi, taşınmaz mülkiyetinin mümkün olan en kısa sürede tapuya tescil edilmesi gerekir. Taşınmaz mülkiyeti sahibi mülkiyet hakkının kendisine sağladığı, 3. kişilere karşı koruyucu ve bildirici nitelikli etkilerden faydalanmak istiyorsa tapu siciline tescil yoluyla mülkiyet hakkının tapu siciline kaydedilmesini sağlamalıdır.



Yolsuz Tescil Ne Demektir?


"Yolsuz tescil" ifadesi, doktrin ve içtihatta çeşitli tartışmalara sebebiyet vermekte olan bir terimdir, bir grup yazar ve hakim, yolsuz tescilin yalnızca: Kanunda öngörülmüş olan usule uyulmaksızın yapılan ve bu nedenle gerçek hak durumuna aykırı olan tescil işlemlerini ifade ettiği görüşündeyken; bir grup da sebebin usule veya esasa dayanıp dayanmadığına bakılmaksızın, gerçek hak durumunu yansıtmayan tescil işlemlerinin tümünün yolsuz tescil teşkil edeceği görüşünü taşımaktadır.


Örnek olarak, Yargıtay 1. Hukuk Dairesi tarafından 19.11.2015 tarihinde 2014/10869 E., 2015/13384 K. sayı ile verilmiş olan kararda yer alan:

"Bilindiği ve hükmüne uyulan bozma ilamında değinildiği üzere; tapu sicilinin tutulmasına hakim olan ilkelerden biri de illilik, yani tescilin hukuki sebebe bağlılığı ilkesidir. Türk Medeni Kanununun 1025.maddesi uyarınca tescile dayanak hukuki sebep geçersiz ise tescil de geçersiz olur. Öte yandan resmî belgeler (resmî senet, mahkeme kararı ve diğerleri) Tapu Sicili Tüzüğünün 7.maddesinde sicilin ana unsurları arasında yer almıştır. Anılan yasal düzenlemeler uyarınca, tescile esas teşkil eden hukuki işlem; yasanın öngördüğü şekle uygun olarak yapılmamışsa, tescilin dayanağı olan belgeler sahte veya usulsüz olarak düzenlenmişse veya hiç düzenlenmeksizin tescil işlemi yapılmışsa, işlemin yolsuz tescil niteliğinde olacağı, malikin ya da Tapu Müdürlüğünün talebi ile her zaman düzeltilebileceği kuşkusuzdur." ifadeleri ile dolaylı olarak: "Geçersiz tescil" ve "yolsuz tescil" ayrımı yapılmıştır.


Delil Hukuk Bürosu olarak bizim kanaatimiz, ikinci grubun haklı olduğu yönündedir. Bu kanaatimizi ise, Yargıtay kararlarında yer alan ifadeler ve Türk Medeni Kanunumuzun 1024. maddesinin lafzı ile uygulamasına dayandırmaktayız. Çünkü Türk Medeni Kanunumuzun 1024. maddesi, esasa ve özellikle dürüstlük kuralı(TMK 2. madde) ile iyiniyet(TMK 3. madde) ilkesine ilişkin olarak da uygulanmakta olup, bu durum "yolsuz tescil" ifadesinin yalnızca usule ilişkin hata ve eksiklikleri değil, esasa ilişkin hususları da kapsamakta olduğunun en güzel ve bariz örneğidir.


Ancak uygulamada, yolsuz tescil nedeniyle tapu iptali ve tescil davası ile diğer nedenlere dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davalarının(Örneğin: Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davası ya da vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil davası gibi) farklı isimlendirilmesi, kafa karışıklığını doğurabilmektedir. Bu noktada terimlerin karmaşasına kapılıp en ufak bir güvensizliğe kapılmaktansa, hukuki nitelendirmenin hakim tarafından yapılacağı(HMK 33. madde) hususu da dikkate alınmalı ve özgüvenli bir şekilde maddi olayların aktarılması, yargılama açısından en verimli seçenek olacaktır.



Tapu İptali ve Tescil Davası Hangi Sebeplerle Açılır?


Tapu sicilinde gerçek hak durumuna tezat teşkil edecek şekilde veya usule aykırı olarak gerçekleştirilen tescil işlemleri “yolsuz tescil” olarak ifade edilmektedir. Yolsuz tescil ile bir taşınmaz üzerinde ayni hak tesis edilmişse veya terkin ya da tadil işlemleri gerçekleştirilmişse veya tapu sicilindeki durum zamanaşımı ve miras hallerinde olduğu gibi artık yeni durumu yansıtmıyorsa gerçek durumdaki hak sahipleri tapu sicilinin düzeltilmesi talebinde bulunabilir ya da tapu iptal ve tescil davası açabilir.


Kanunda hangi hallerde tapu iptal ve tescil davası açılabileceği hususu tek tek sayılmamıştır, bu nedenle tapu iptal ve tescil davasına ilişkin olarak uygulama ve Yargıtay içtihatlarının yol gösterici olduğunu görmekteyiz. Yaygın olarak tapu iptal ve tescil davasına başvuru nedenleri:

şeklinde sayılabilir. Görüldüğü üzere birçok farklı nedene dayalı olarak tapu iptali ve tescil davası açılabilmektedir. Bu sebepler saydıklarımızla kısıtlı olmayıp her somut olayın özelliğine göre daha da çeşitlendirilebilir. Önemli olan, gerçek hak durumuyla tapu sicilindeki kayıtların birbirine uygun olmaması halinin mevcudiyetidir.


Hemen belirtelim ki tapu sicilinin düzeltilmesi davası(tapu tashih davası), tapu iptal ve tescil davasından farklıdır ve kaynağını Türk Medeni Kanunumuzun 1027. maddesinde bulmaktadır, ayrıca tapu sicilinde düzeltmelere ilişkin usul ve esaslar hakkında genelge de tapu sicilinde düzeltme davalarının alanını şu şekilde açıklamaktadır: “Bu Genelge, kimlik bilgilerine ilişkin kadastro çalışmalarından kaynaklanan hataların ve taşınmazın yüzölçümü veya niteliğindeki belgesine aykırı basit yazım hatalarının ve diğer hataların düzeltilmesi ile zeminde inceleme işlemini kapsar.” Dolayısıyla bu hallerde tapu iptal ve tescil davası değil, tapu sicilinin düzeltilmesi davasına(tapu tashih davası) başvurulması daha uygun olacaktır.


Tapu İptali ve Tescil Davası Kime Karşı Açılır?


Kural olarak tapu sicilinde adına tescil işlemi gerçekleştirilmiş olan kişi aleyhine açılan tapu iptal ve tescil davası, duruma göre köy veya belediye tüzel kişiliği, orman yönetimi, hazine ve tapuda adına veya adına hatalı/yolsuz tescil gerçekleştirilmiş bulunan kişilerin vefat etmiş olması halinde bu kişinin mirasçılarına karşı da açılabilmektedir. Hasım hususunun belirlenebilmesi için her somut olay özelinde inceleme yapılması gerekmektedir.


Ancak üstünde önemle durulması gereken bir husus vardır: Tapu iptali ve tescil davalarında sonradan husumetin eksik yöneltilmiş olması halinde, örneğin tapuda malik olarak görünen her ortağa husumet yönlendirilmemişse taraf teşkilinin sağlanması can sıkıcı olabilmektedir. Çünkü bu hallerde hakim tarafından husumet yönlendirilmesi talebi kabul edilmemekte ve yeni bir dava açılarak diğer davalılar açısından da taraf teşkilinin sağlanması açısından davacı tarafa süre verilmektedir.


Tapu İptali ve Tescil Davasında Nasıl Bir Yol İzlenmelidir?

Tapu iptali ve tescil davasında keşif, tanık, uzman görüşü ve bilirkişi gibi muhakeme imkanlarından yararlanılabilmektedir. Bunun yanında taraflar, masrafları kendileri tarafından karşılanmak üzere bir gayrimenkul değerleme uzmanı ile görüşüp uzman raporu da tanzim ettirebileceklerdir. Tapu sicili, diğer resmi kayıt ve belgeler, söz konusu taşınmaza ilişkin saha çalışma ve araştırmaları delil olarak kullanılabilir. Taşınmaz mülkiyetinin gerçek durumu ile tapu sicilindeki uyumsuzluk tüm bu ve benzeri deliller vasıtasıyla öne sürülmeli ve davaya temel olan savlar mahkeme huzurunda ispat edilmelidir. Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Durumlarda Açılabilir?


Yukarıda da belirtmiş olduğumuz üzere tapu sicilindeki kayıt ve tescillerin gerçek duruma uygun olmadığı hallerde duruma göre tapu iptal ve tescil davası açılabilmektedir. Tapu sicilinde isim yanlışlıkları ve benzeri basit hatalara ilişkin olarak da tapu sicilinin düzeltilmesi talep edilebilmektedir.


Taşınmaz mülkiyetinin cebri icra, işgal, mahkeme kararı, miras ya da kamulaştırma yoluyla kazanılmasında, mülkiyeti kazanan kişi doğrudan doğruya tapu siciline tescil yaptırma hakkına sahiptir.



Tapu İptal ve Tescil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme


Tapu iptal ve tescil davalarında genel görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunumuzun 2. maddesinde açıkça ifade edildiği üzere Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Ancak bu genel kuralın istisnaları da mevcuttur. Örneğin ticari ilişkiden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davalarında Asliye Ticaret Mahkemeleri yetkili olabilmekteyken, tüketici ilişkisinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davaları Tüketici Mahkemelerinde görülebilmektedir. Bunun yanında bir kişinin birden fazla taşınmaz alımında bulunması halinde artık ortada bir tüketici ilişkisi bulunmayacağına ve bu tip durumlarda Asliye Hukuk Mahkemelerinin görevli olması gerektiğine ilişkin Yargıtay kararları mevcuttur. Bu nedenle tapu iptali ve tescil davalarının açılış aşamasında somut olayın özenle değerlendirilmesi ve göreve ilişkin tespitin son derece dikkatli yapılması gerekmektedir.


Tapu iptali ve tescil davalarında yetkili mahkeme ise yine 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunumuza göre davaya konu olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Yetkili mahkeme olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, kanunumuza göre kesin yetkili mahkemedir. Buna göre taraflar yetki sözleşmesi ile başka bir mahkemeyi yetkili mahkeme olarak belirleyemezler. Ayrıca yetki meselesi bu davalar açısından bir dava şartıdır. Muhakemenin her aşamasında davanın açıldığı mahkemenin yetkisizliği ileri sürülebilir ve hakim de yetki meselesini göz önünde bulundurmalıdır.


Mülkiyet hakkı Anayasamız tarafından korunduğu gibi, ülkemizin de taraf olduğu başta AİHS(Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi) olmak üzere bir çok uluslararası sözleşme tarafından korunmaktadır. Bu nedenle olağan iç hukuk yollarını sonuna kadar tüketen hak sahipleri, haklarının ihlal edildiğini düşünmeleri halinde mülkiyet haklarının ihlal edildiği gerekçesiyle bireysel başvuru yoluyla Anayasa Mahkemesine başvurabilirler; buradan da sonuç alamamaları halinde aynı gerekçe ile Avrupa İnsan Hakları Mahkemesine başvurabilirler.


Tapu İptali ve Tescil Davalarında Zamanaşımı


Tapu iptali ve tescil davaları bir çeşit ayni hak olan mülkiyet hakkına ilişkin olduğundan dolayı kural olarak zamanaşımına tabii değildir. Ancak bu kuralın çeşitli istisnaları mevcuttur. Örneğin kadastro öncesi hakka dayalı tapu iptali ve tescil davalarında 10 yıllık zamanaşımı süresi öngörülmüştür. Bu nedenle tapu iptali ve tescil davası açılması gereken hallerde mutlaka alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki danışma ve dava temsil desteği alınmalıdır.


En Sık Karşılaşılan Tapu İptali ve Tescil Davası Sebepleri


Aşağıda siz değerli okuyucularımızla uygulamada en sık karşılaşılan tapu iptali ve tescil davalarını derlemeye çalıştık. Unutulmamalıdır ki, aşağıda belirtmiş olduğumuz sebeplerden çok daha fazlasına dayalı olarak tapu iptali ve tescil davası açılması mümkündür. Dolayısıyla her somut olay kendi özelinde değerlendirilmelidir.


a) Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası


Muris muvazaası, miras bırakan tarafından mirasçılarının tamamı veya bir kısmını, sahip oldukları miras haklarının tamamı veya bir kısmından mahrum bırakmak amacıyla gerçekleştirilen işlemleri ifade etmek için kullanılan hukuki bir tabirdir. Bir örnek vermemiz gerekecek olursa: Miras bırakanın, mülkiyet hakkına sahip olduğu bir taşınmazı kendisine bağışladığı bir kişi ile göstermelik olarak satış sözleşmesi yapması halinde muris muvazaası gerçekleşmiş olur.

Muris muvazaasının varlığı halinde, muvazaalı işleme ilişkin olarak muris muvazaası davası açılabileceği gibi, muvazaalı işlem miras bırakanın bir taşınmazını devretmesi ile sonuçlandıysa muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılır. Hukuki uygulamada kaynağını 01.04.1974 tarih, 1/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında bulmaktadır. Bu karara göre muris muvazaası sebebiyle açılan tapu iptali ve tescil davalarına ilişkin olarak genel çerçevesi ile şu tespitlerde bulunulduğunu söyleyebiliriz:

  1. Tapuya kayıtlı bir taşınmaza ilişkin olarak işlem yapılmış olması,

  2. Murisin mal kaçırma iradesi ortaya konulması,

  3. Saklı paylı olsun veya olmasın tüm mirasçıların davacı sıfatına sahip olması,

  4. Zamanaşımı süresinin söz konusu olmaması


Yargıtay tarafından 22.05.1987 tarihli 4/5 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında 1974 tarihli ve 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı aynen benimsenmiş, buna ek olarak kademeli olarak tenkis davası da açabilecekleri ifade edilmiştir.

Muris muvazaasında görünürdeki işlem, örneğin bağış işlemini gizlemek için yapılan ölünceye kadar bakma sözleşmesi veya satış sözleşmesi tarafların birbirine uygun ve gerçek iradelerinin bu sözleşme tiplerinden birini akdetmek olmamasından mütevellit geçersizdir. Tarafların esas iradelerinin yöneldiği gizli sözleşme olan bağış sözleşmesi ise, kanunda belirtilmiş olan şekil şartının noksanlığı nedeniyle geçersiz olacaktır. Zira Türk Borçlar Kanunumuzun 288. ile 293. maddeleri arasında düzenlenmiş olan bağışlama vaadinin geçerliliği yazılı şekil şartına bağlanmıştır; bağışlama vaadi sözleşmesinin taşınmaz üzerindeki bir ayni hakka ilişkin olması halinde ise, sözleşmenin yine resmi şekilde yapılması gerekmektedir.


Türk Borçlar Kanunumuzun 12/2. maddesine göre “Kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik şeklidir. Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz.” Dolayısıyla muris muvazaasındaki gizli sözleşme olan bağışlama sözleşmesi, saymış olduğumuz gerekçelerle geçersiz olacağından ötürü tapu sicilindeki tescilin iptali gerekmektedir. Tapu iptal ve tescil davasının hukuki esasını bu gerekçeler oluşturmaktadır.

Muris muvazaası nedeniyle açılacak olan tapu iptal ve tescil davasında muris muvazaası davasına benzer bazı hususlar mahkeme tarafından dikkate alınır, davayı açacak olan taraflar da bu hususların üzerinde önemle durmalıdır:

  • Miras bırakanın mirasçılardan mal kaçırma iradesi olup olmadığı araştırılır.

  • Muris ve mirasçıların mali durumları incelenir,

  • Taşınmazın gerçek bedeli hesaplanır ve satış bedeli ile karşılaştırılır,

  • Miras bırakan ile mirasçılar arasındaki ilişki incelenir, tarafların motivasyonları üzerinde durulur,

  • Miras bırakan ile taşınmazı muvazaalı olarak devrettiği iddia edilen kişi arasındaki ilişki incelenir,

  • Miras bırakanın taşınmaz satışına veya taşınmaz üzerinde ayni hak tesis etmeye ilişkin iradesi incelenir ve söz konusu işleme ilişkin haklı sebeplerin mevcut olup olmadığı araştırılır,

  • Taşınmazı muvazaalı olarak satın aldığı iddia edilen kişinin ekonomik durumu inceenir,

  • Tarafların yaşadığı yörenin yerel adet ve gelenekleri incelenir.(Örneğin bazı yörelerde değerli arazi ve taşınmazların kadınlara bırakılmaması için muvazaalı işlemler yapıldığı görülmüş/görülmektedir.)

Muris muvazaası nedeniyle açılacak tapu iptali ve tescil davaları hakkında daha detaylı bilgi için tıklayınız: Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Muris muvazaası/mirastan mal kaçırma halinde hak kaybına uğrayan kimselerin hukuki haklarına ilişkin olarak daha detaylı bilgi almak için tıklayınız: Mirastan Mal Kaçırma



b) Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası


Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bir tarafın kendisine bakacak olan tarafa veya taraflarca belirlenecek bir 3. kişiye bazı hak ve menfaatler sağlamayı taahhüt ettiği, diğer tarafın da kendisine veya kendi seçeceği bir 3. kişiye sağlanan hak ve menfaatlere karşılık olarak bu hak ve menfaatleri sağlayan kişiye ölünceye kadar bakma yükümlülüğü altına girdiği karşılıklı borç doğuran bir sözleşmedir. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bir çeşit miras sözleşmesi olarak kabul görmektedir ve resmi vasiyetname şeklinde düzenlenmelidir.


Ölünceye kadar bakma sözleşmesinde taşınmazı devralacak kişiye tescil isteme yetkisi verilmişse, diğer tüm şartların da mevcudiyeti halinde bu kişi taşınmazın kendi adına tescilini isteyebilir. Ancak bu yetki verilmemişse ve taşınmaz malikinin talebine bağlı kalınmışsa taşınmaz malikine ölünceye kadar bakma yükümlüsü olan kişi ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açabilecektir. Bunun yanında eğer ölünceye kadar bakma sözleşmesi gereği taşınmaz mülkiyetinin kendi adına tescilini sağlamış olan bakım borçlusunun, aslında bakım yükümlülüğünü yerine getirmediğini ve ölünceye kadar bakma sözleşmesinin mal kaçırma amacıyla muvazaalı olarak düzenlenmiş olduğunu iddia eden hak sahipleri ve ilgililer de tapu iptali ve tescil davası açabilecektir.


Ölünceye kadar bakma sözleşmeleri hakkında detaylı bilgi edinmek için, konuya ilişkin yayınlamış olduğumuz makalemizi inceleyebilirsiniz: Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi


c) Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Vekalet sözleşmesi taraflar arasındaki güven ilişkisine dayanan ve vekilin vekalet veren lehine iş görme borcunu ifa etmeyi üstlendiği özel bir sözleşme türüdür. Medeni Kanunumuzun 502/3. maddesinden anlaşılabileceği üzere vekil, iş görme borcunu karşılıksız olarak yerine getirebileceği gibi sözleşme veya teamül gereği ücrete de hak kazanabilir.


Vekilin vekalet görevi, vekalet sözleşmesinin çizdiği çerçeve ile sınırlıdır. Vekil özel olarak yetkili kılınmadıkça dava açamaz, sulh olamaz, hakeme başvuramaz, iflas, iflasın ertelenmesi ve konkordato talep edemez, kambiyo taahhüdünde bulunamaz, bağışlama yapamaz, kefil olamaz, taşınmazı devredemez ve bir hak ile sınırlandıramaz. Vekil, vekâlet verenin açık talimatına uymakla yükümlüdür. Ancak, vekâlet verenden izin alma imkânı bulunmadığında, durumu bilseydi onun da izin vereceği açık olan hâllerde, vekil talimattan ayrılabilir. Bunun dışındaki durumlarda vekil, talimattan ayrılırsa, bundan doğan zararı karşılamadıkça işi görmüş olsa bile, vekâlet borcunu ifa etmiş olmaz.


Taşınmaz alım-satımına ilişkin olarak vekile vekalet verilmesi halinde, vekalet görevinin kötüye kullanılması ile tapuda meydana getirilen devir, sınırlı ayni hak tesisi vb. işlemler hukuka aykırıdır ve bu hukuka aykırılık tapu iptal ve tescil davası ile giderilebilmektedir. Vekil, vekalet verenin çıkarlarına uygun davranma yükümlülüğünü ihlal etmemelidir. Bununla birlikte vekalet görevinin kötüye kullanılması halinde vekil ile yaptığı satış, bağış, trampa vb. sözleşmeler sonucunda taşınmaz mülkiyetini edinmiş olan üçüncü kişinin kötüniyetli olması halinde bu kişiye karşı vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılması gündeme gelebilir.

Bu nedene dayanılarak açılan tapu iptal ve tescil davalarında taraflar arasındaki vekalet ilişkisinin ve mevcutsa vekalet sözleşmesinin içeriği dikkatle ele alınır ve vekilin vekalet görevini kötüye kullanıp kullanmadığı, vekalet veren lehine ve vekalet verenin iradesine uygun olarak hareket edip etmediği, taşınmazı vekil ile yapmış olduğu sözleşmeye dayanarak edinmiş olan üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı incelenerek hüküm kurulur.


Vekalet nedeniyle tapu iptali ve tescil davaları hakkında detaylı bilgi edinmek için konuya ilişkin yayınlamış olduğumuz makalemizi inceleyebilirsiniz: Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası


d) Kazandırıcı Zamanaşımı Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.(Türk Medeni Kanunumuzun 713. maddesi)


Bu halde tapu iptal ve tescil davasının açılması için:

  • Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan ya da tapu kütüğünden sahibi anlaşılamayan bir taşınmaz söz konusu olmalı,

  • Zamanaşımı yoluyla taşınmazı kazanacak kişi taşınmaza malik sıfatıyla zilyet olmalı,

  • Malik sıfatıyla zilyetlik 20 sene davasız ve aralıksız sürmeli,

  • Bu halde zilyedin iyi niyeti aranmaz

Şartların sağlanması halinde tapu iptal ve tescil davası açılacak ilgili taşınmazın tapu kaydında zilyet adına tescil gerçekleştirilir. Açılacak olan bu tapu iptali ve tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılabilmektedir.


Olağanüstü zamanaşımı nedeniyle açılacak olan bu tip tapu iptali ve tescil davalarının mahkeme tarafından gazeteyle bir defa ve ayrıca davaya konu olan taşınmazın bulunduğu yerde mevcut olan uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilan edilmesi gerekmektedir. Tüm şartların gerçekleşmesi halinde tapunun iptaline ve davacı adına tesciline karar verilir. İtiraz edenler bu davaya katılıp tescilin kendi adlarına gerçekleştirilmesini talep edebilecektir.



e) Kadastro Öncesi Hak Durumu Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası


Kadastro çalışmaları sonucunda kadastro geçen taşınmazların kayıtları tapu siciline kaydedilir. Bu durum da tapu siciline ilişkin kanun ve uygulama hükümleri gereği kadastro çalışması sonucunda kendi adına taşınmaz kaydı düşülen kişiler açısından söz konusu taşınmaz üzerinde ayni hak tesis edilmesi sonucunu beraberinde getirmektedir.


Hatalı yürütülen kadastro çalışmaları sonucunda kadastro tutanaklarının hatalı olarak tutulması ve hatalı kadastro tespitleri gerçekleştirilmesi neticesinde kadastro öncesindeki gerçek hak durumuna aykırı hukuki sonuçlar meydana gelebilmektedir. Bu nedenle kadastro çalışmaları sonucunda elde edilen kadastro tespitlerine ilişkin olarak askı ilan süresi(30 gün) içerisinde itiraz yoluna başvurulabilir ve kadastro mahkemesi nezdinde kadastro tespitine itiraz davası açılabilir. Bu davanın açılmaması halinde, askıya çıkarılan kadastro tespitleri kesinleşir ve kesinleşme akabinde artık kadastro mahkemesinde kadastro tespitlerine itiraz davası açma yolu kapanmış olur. Bu halde hak sahipleri yalnızca kadastro öncesi hak nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açabilirler. Bu davanın açılması için de kanunda 10 yıllık hak düşürücü süre öngörülmüştür.


Örneğin bir taşınmazın kaydının, esas taşınmaz maliki yerine onun komşusu ya da bir akrabası adına gerçekleştirildiği şeklinde olaylar, ülkemizde sıklıkla söz konusu olabilmektedir.


Bu halde kadastro öncesi dönemde hak sahibi olan kişi ve/veya kişiler tarafından kadastro öncesi hak durumuna dayalı olarak tapu iptali ve tescil davası açılabilecektir. Bu dava söz konusu kadastro çalışmalarını yakından ilgilendirmekte olduğundan dolayı, dava dilekçesinde hukuki deliller arasında mutlaka kadastro tespit tutanakları ve kadastro çalışmalarına ilişkin her türlü raporlama evrakları da gösterilmelidir.


Kadastro tespitine itiraz ve kadastro öncesi hak nedeniyle tapu iptali ve tescil davaları hakkında daha detaylı bilgi edinmek için, konuya ilişkin makalemizi okuyabilirsiniz: Kadastro Öncesi Hak Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası


f) Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası


Taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin satış, bağış, trampa vb. sözleşme akdetmeye ilişkin ayırt etme gücü ve fiil iradesi olmayan kişilerin yaptığı bu tip işlemler neticesinde tapu sicilinde tescil işlemi gerçekleştirilmişse sonradan hukuki ehliyetsizlik sebebiyle tapu iptali ve tescil davası açılması mümkündür.


Bu davada hukuki ehliyetsizlik iddiasının üzerinde durulur ve hukuki ehliyetsizlik iddiasının ispatlanmasına elverişli deliller ileri sürülmelidir. Örneğin sağlık raporu alınması talep edilebilir ve ek olarak mümkünse özel olarak uzman raporu tanzim ettirilip dosyaya sunulabilir.


g) Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası


Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahipleri ile yüklenici yani müteahhitler arasında gerçekleştirilen çift taraflı, karma tipli bir sözleşme türüdür. Bu sözleşme ile müteahhit, bağımsız bölümleri inşa etmeyi ve arsa sahiplerine teslim etmeyi; arsa sahipleri ise arsa payının mülkiyetini hakedişi oranında müteahhide vermeyi vaat etmektedir.


Müteahhit, arsa sahiplerine karşı yükümlülüklerinin tamamını yerine getirmekle birlikte arsa sahiplerini tescile zorlamak amacıyla tapu iptali ve tescil davası açma hakkına sahip olmaktadır. Bunun yanında müteahhit ile taşınmaz satış sözleşmesi veya taşınmaz satış vaadi sözleşmesi adı altında sözleşme akdeden üçüncü kişiler olabilir. Yargıtay'a göre bu tip sözleşmelerin niteliği alacağın temliki sözleşmesidir. Dolayısıyla müteahhitin tüm sorumluluklarını yerine getirmiş olması halinde, müteahhitten taşınmaz satın alan 3. kişiler de arsa sahiplerine karşı tapu iptali ve tescil davası açabileceklerdir. Tabii, İstanbul Usulü'ne göre hazırlanmış olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri tarafından henüz işin başında tapu devri sağlanmış olacağından, bu tip sözleşmelerin varlığı halinde arsa sahipleri tarafından da tapu iptali ve tescil davası açılması mümkündür.


Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil davalarına ilişkin detaylı bilgi edinmek için tıklayınız: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası


h) İnançlı İşlem Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası


İnançlı işlem, inanan(itimat eden) ve inanılan(mutemet) arasında gerçekleştirilen ve inananın kendi mal varlığı kapsamındaki bir şeyi veya hakkı inanılanın yönetmesi amacıyla ya da teminat oluşturmak amacıyla inanılana devrettiği, inanılanın da inanç anlaşmasındaki koşullara uygun olarak inanç konusu şeyi kullanması ve inanç sözleşmesindeki amacın gerçekleşmesi akabinde belirlenen şekilde inanana iade etmesini içeren sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde inanan, sahibi olduğu bir mal veya hakkı inanılana kazandırıcı bir işlem ile devreder; ancak inanılan da inançlı işlem sözleşmesinin gereği olarak borçlandırıcı bir sözleşme ile bazı yükümlülükler altına girmiş olur.


Örnek vererek somutlaştırmamız gerekirse: inanılanın çekeceği krediye teminat oluşturmak amacıyla inanana ait olan bir taşınmazın tapusunun inanılana devredilmesi ve inanılanın bu sayede çektiği kredi ödemelerini tamamlaması akabinde inançlı işlem konusu malı inanana iade etmesine ilişkin sözleşme, bir çeşit inançlı işlemdir.


İnançlı işlem nedeniyle hak kaybına uğrayan inanan, hak kaybının giderilmesi adına tapu iptali ve tescil davası açabilir. İnanan tarafından açılacak olan tapu iptali ve tescil davası, ayni hakka veya şahsi hakka dayanıyor olabilir.


İnançlı işlem nedeniyle tapu iptali ve tescil davası konusuna ilişkin olarak detaylı bilgi edinmek için tıklayınız: İnançlı İşlem Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası





Tapu İptali ve Tescil Davası Ne Kadar Sürer?


Tapu iptali ve tescil davalarının kesin olarak ne kadar süreceğini söylemek zordur. Çünkü bu davalarda tahkikat aşaması süresince toplanacak deliller, dinlenecek tanıklar, yürütülecek keşif süreçleri ve bilirkişiler tarafından tanzim edilecek bilirkişi raporlarının toplanması zaman alacaktır. Ancak uygulamada tapu iptali ve tescil davalarının ortalama 1-2 yıl kadar sürebildiği görülmektedir. Bununla birlikte tarafların istinaf ve temyiz kanun yollarına başvurmaları akabinde, Bölge Adliye Mahkemeleri ve Yargıtay nezdinde yürütülecek olan hukuki süreçler de dikkate alınacak olursa, tapu iptali ve tescil davalarının 5-6 yıl kadar sürebildiği de görülmektedir. Bu durumun temel sebebi: İstinaf ve temyiz mercilerinin iş yüklerinin oldukça yoğun olmasıdır denilebilir.


Tapu iptali ve tescil davasının mümkün olabilecek en hızlı şekilde bitirilebilmesi için eksik hususların gecikmeksizin ve tam olarak giderilmesi gerekmektedir. Çünkü eksik hususlar(örneğin dinlenmesi gereken bir tanık veya yazılması gereken bir müzekkere yazısı) tamamlanmadan karar verilmesi, istinaf ve temyiz aşamalarında kararın kaldırılması veya bozulması sonucunu doğurabilir. Bu nedenle davanın takibinin profesyonel bir şekilde yürütülmesi, son derece önemlidir. Dolayısıyla tapu iptali ve tescil davasının alanında uzman bir gayrimenkul avukatı aracılığıyla yürütülmesi tavsiye edilmektedir.


 

Tapu İptali ve Tescil Davalarına İlişkin Yargıtay Kararları

 
  • Vekalet görevinin kötüye kullanılması sebebiyle tapu iptali ve tescil davası,

  • Vekilin vekalet görevini kötüye kullandığının tespiti,

  • Vekil ile işlem yapan üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığının tespiti ve bu tespitin hukuki sonuçları,

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2020/3464 E., 2021/4519 K. sayılı kararı "...

...

...

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; 1- Davacı ...’in Kadıköy 22. Noterliğinin 13.11.2007 tarih 31293 yevmiye no’lu vekaletnamesi taşınmazlarının satışı, satış vaadi yapılması ve başkasının tevkili gibi konularda dava dışı ... ...i vekil tayin ettiği; davacı ...’nın da Sivas 3. Noterliğinin 03.08.2015 tarih 17800 yevmiye no’lu vekaletnamesi ile dava konusu taşınmazdaki hak ve hisselerinin satışı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması, başkasının tevkili gibi konularda dava dışı ... ...i vekil tayin ettiği; dava dışı vekil ... ...in de anılan vekaletnamelere istinaden Sivas 3. Noterliğinin 08.09.2015 tarih 20663 yevmiye no’lu vekaletnamesi ile dava konusu 2921 ada 6 parsel sayılı taşınmazdaki hak ve hisselerin satışı konusunda dava dışı ...’i vekil tayin ettiği,

2- Dava dışı ilk vekil ... ... ile yüklenici sıfatıyla davalı ... arasında yapılan 15.06.2015 tarihli adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre; dava konusu 2921 ada 6 parsel sayılı taşınmazda 4 kattan oluşacak ve 12 daire bulunacak şekilde inşaa edilecek binada arsa sahibine 4 daire ve 65.000 TL verileceği, yüklenici davalı ...’ın 30.000 TL’yi peşin, kalan 35.000 TL’yi de tapu devrinde vereceği, bu arsayla ilgili ortaklığın giderilmesi davasının devam ettiği, ortaklığın giderilmesi davası sonucu alınacak hisselerle birlikte davalı yüklenici ...’a tapunun devredileceğinin kararlaştırıldığı,

3- Dava dışı ilk vekil ... ...in Tapu Müdürlüğüne verdiği 09.09.2015 tarihli dilekçede, “Sivas 3. Noterliğinden düzenleme şeklinde vermiş olduğum 20663 no’lu ... adına vermiş olduğum vekaletnameyi henüz anlaşma şartları oluşmadığı için bu vekaletnamenin bilgim dışında alım-satımının yapılmamasını bilgilerinize arz ederim” şeklinde talepte bulunduğu; sözkonusu dilekçenin 30.09.2015 tarihinde aziller siciline işlendiği,

4- Dava konusu 2921 ada 6 parsel sayılı taşınmazın 249/2400 payı davacı ..., 481/800 payı davacı ... adına kayıtlı iken, anılan vekaletnamelere dayalı olarak dava dışı ilk vekil ... tarafından tevkil edilen dava dışı ikinci vekil ... tarafından, davacı ...’in 249/2400 payının 415/38708 payı üzerinde kalacak şekilde 720191/7741600 payının 40.197,99 TL bedelle, davacı ...’nın payının ise tamamının 259.802,01 TL bedelle davalı ...’a 19.01.2016 tarihinde satış yoluyla temlik edildiği,

5- Dava dışı ilk vekil ... ...in, dava dışı ikinci vekil ...’i satıştan sonra 21.01.2016 tarihinde noter marifetiyle vekillikten azlettiği,

6- Davalı ... tarafından ödeme savunmasına ilişkin olarak bir kısım dekont örneğinin sunulduğu anlaşılmaktadır.

Hemen belirtilmelidir ki; 6100 Sayılı HMK’nin 362. maddesinde, bölge adliye mahkemelerinin temyiz olunamayan kararları düzenlenmiş, 1/a bendinde de "miktar veya değeri kırk bin Türk lirasını (bu tutar dahil) geçmeyen davalara ilişkin kararlar" hükmüne yer verilmiş, 2020 yılı itibarıyla HMK'nin 362/1-a bendinde belirtilen 40.000.00-TL’lik kesinlik sınırı 72.070,00-TL olarak uygulanmaya başlamıştır.

Somut olayda; davacı ...’in temlike konu çekişmeli payının değeri keşfen 71.153,47 TL, davacı ...’nın çekişmeli payının değeri 459.869,07 TL olarak saptanmış olup; davacı ... yönünden dava değerinin 2020 yılı itibarıyla temyiz kesinlik sınırının üzerinde kaldığı ve bu davacının temyiz itirazlarının incelenebileceği; ancak davacı ... yönünden dava değerinin 2020 yılı itibarıyla temyiz kesinlik sınırı olan 72.070,00 TL’nin altında kaldığı anlaşılmaktadır.

Öte yandan, temyiz kesinlik sınırı içinde kalması nedeniyle temyiz kabiliyeti bulunmayan kararlar hakkında 01.06.1990 gün ve 3/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca Yargıtay tarafından da bir karar verilebileceği açıktır.

Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı ... yönünden temyiz kesinlik sınırı içinde kaldığı anlaşılan eldeki davada, davacı ...’in temyiz dilekçesinin değerden REDDİNE.

Davacı ...’nın temyiz itirazlarının incelenmesinde; Bilindiği üzere; 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 705. maddesinde; “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.” 1022/1. maddesinde; “ Aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır.”, 1023. maddesinde; “ Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.", 1024/2. maddesinde; “Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.” düzenlemelerine yer verilmiştir.

Yukarıda yer verilen yasal düzenlemeler uyarınca, ayni haklar tapu siciline tescil ile doğar ve tescilin hukuki netice doğurabilmesi için de geçerli bir hukuki sebebinin bulunması zorunludur. Bu hususun tapunun illilik prensibinden kaynaklandığı açıktır. Oysa, oluşan sicilin hukuken geçerli bir sebebi bulunmadığı takdirde, tescilin yolsuz tescil niteliğini taşıyacağı ve sicilin iptali gerekeceğinde kuşku yoktur.

Öte yandan; 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun (TBK) 502. ve devamı maddelerinde vekalet sözleşmesi düzenlenmiş olup; TBK’nin 512. maddesine göre, “ Vekalet veren ve vekil, her zaman sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilir. Ancak uygun olmayan zamanda sözleşmeyi sona erdiren taraf, diğerinin bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.”, yine aynı Kanunun 513. maddesinde, sözleşmeden veya işin niteliğinden aksi anlaşılmadıkça ölüm, ehliyetin kaybedilmesi ve iflas hallerinde vekalet sözleşmesinin kendiliğinden sona ereceği; 514. maddesinde “ Vekilin sözleşmenin sona erdiğini öğrenmeden önce yaptığı işlerden, vekalet veren ya da mirasçıları sözleşme devam ediyormuş gibi sorumludur.” düzenlemelerine yer verildiği görülmektedir.

Somut olayda; dava dışı ilk vekil ... ...in tapu müdürlüğüne verdiği 09.09.2015 tarihli dilekçede azil iradesi olmadığından, dava dışı ikinci vekil ... tarafından vekaleten yapılan satış işlemi sonucunda yolsuz tescil oluştuğundan söz edilemeyecektir. Davacı ...’nın yolsuz tescile ilişkin yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddine.

Ne var ki; eldeki davada, dava dilekçesinin içeriği ve iddianın ileri sürülüş biçiminden yolsuz tescilin yanı sıra vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine de dayanıldığı anlaşılmaktadır.

Bilindiği üzere, Borçlar Kanununun temsil ve vekalet aktini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.

6098 s. Türk Borçlar Kanununda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanununun 390.) maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.

Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.

Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.

Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekil eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.

Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nin 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.

Somut olaya gelince; alıcı tarafından bir kısım bedel ödenmiş olması vekilin işlemini vekil edenin iradesine uygun hale getirmez. Dava dışı ilk vekil ... ..., tevkilen yetkili kıldığı dava dışı ...’in sözkonusu işlemi yapmasını istememiş ve bu yönde tevkil iradesini geri almış, bu hususu tapuya da işlettirmiştir. Davalı ...’ın ise gerek vekil ... ile gerekse de vekil İlhan ile olan ilişkileri nazara alınınca iyiniyet iddiasında bulunamayacağı açıktır.

Hal böyle olunca; yukarıda değinilen somut olgu ve ilkeler birlikte değerlendirilip, vekalet görevinin kötüye kullanılması iddiası yönünden inceleme yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. ...

...

..."


 
  • Kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden verilen vekalet görevinin kötüye kullanılmasına ilişkin karar,

  • Tapu iptali ve tescil davasında davalının tapuda kayıtlı olan malik olması gerektiğine ilişkin karar,

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2021/483 E., 2021/1698 K. sayılı kararı "...

...

...

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalılar ..., ..., ...’un temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2- Davalı ...’nın temyiz itirazları incelendiğinde, Taraf sıfatı, bir başka deyişle husumet ehliyeti, dava konusu hak ile kişiler arasındaki ilişkiyi ifade eder. Sıfat, bir maddi hukuk ilişkisinde tarafların o hak ile ilişkisinin olup olmadığının belirlenmesi anlamına gelir. Davacı sıfatı, dava konusu hakkın sahibini, davalı sıfatı ise dava konusu hakkın yükümlüsünü belirler. Uygulamada davacı sıfatı aktif husumeti, davalı sıfatı ise pasif husumeti karşılayacak şekilde değerlendirilmektedir. Dava konusu şey üzerinde kim ya da kimler hak sahibi ise, davayı bu kişi veya kişilerin açması ve kime karşı hukuki koruma isteniyor ise o kişi veya kişilere davanın yöneltilmesi gerekir. Bir kimsenin davacı veya davalı sıfatına sahip olup olmadığı tıpkı hakkın mevcut olup olmadığının tayininde olduğu gibi maddi hukuka göre belirlenir. Taraf sıfatının bu anlamda önemli özelliği ise, def'i değil itiraz niteliğinde olması nedeniyle taraflarca süreye ve davanın aşamasına bakılmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve taraflar ileri sürmemiş olsalar bile mahkemece re'sen nazara alınmasıdır. Mahkemenin taraflar arasında dava konusu hakkın esası hakkında bir karar verebilmesi için, bu kişilerin o davada gerçekten davacı ve davalı sıfatlarına sahip olmaları gerekir. Bir davada taraf olarak gösterilen kişiler, taraf ve dava ehliyetine ve davayı takip yetkisine sahip olsalar bile, taraflardan birinin o davada gerçekten davacı ve davalı sıfatı yoksa davanın esası hakkında bir karar verilemeyeceğinden, dava sıfat yokluğundan (husumetten) reddedilir. Taraf sıfatı usul hukuku sorunu olmayıp, dava konusu subjektif hakkın özüne ilişkin bir maddi hukuk sorunu olduğundan taraf sıfatının yokluğu, davada taraf olarak gözüken kişiler arasında dava konusu hakkın doğumuna engel olduğu için def’i değil, yargılamanın her aşamasında taraflarca ileri sürülmesi mümkün ve mahkemece de kendiliğinden nazara alınması zorunlu bir itiraz niteliğindedir. Somut olayda davanın kime yöneltileceği konusuna gelince, eldeki dava tazminat davası değil tapu iptal ve tescil davası olup, aleyhine tapu iptal ve tescil kararı verilecek kişi taşınmazın malikidir. Bu nedenle tapu iptal ve tescil talepli davanın taşınmaz malikine yöneltilmesi gerekir. Malik dışındaki ... yapı maliki değil, tapu işlemini vekaleten yapan kişi olduğundan davada taraf sıfatı (pasif husumet ehliyeti) bulunmamaktadır. Mahkemece, davalı ... yönünden taraf sıfatı yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddi doğru olmamış, istinaf mahkemesi kararı kaldırılarak ilk derece mahkemesi kararının bozulması uygun görülmüştür. ...

...

..."

 
  • Ehliyetsizlik ve mirastan mal kaçırma nedenlerine dayalı tapu iptali ve tescil davası,

  • Ehliyetsizlik hususunun ispatına ilişkin olarak Adli Tıp Kurumundan yapılan her işlem için ayrı ayrı rapor alınması gerekliliği,

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2021/1624 E., 2021/5973 K. sayılı kararı "...

...

...

Hemen belirtmek gerekir ki, Medeni Kanunu'nun 15. maddesinde de ifade edildiği üzere, ayırtım gücü bulunmayan kimsenin geçerli bir iradesinin bulunmaması nedeniyle, kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı kalmak üzere, yapacağı işlemlere sonuç bağlanamayacağından karşı tarafın iyiniyetli olması o işlemi geçerli kılmaz. (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulunun 11.6.1941 tarihli ve 4/21 sayılı kararı)

Yukarıda sözü edilen ilkelerin ve yasa maddelerinin ışığı altında olaya yaklaşıldığında bir kimsenin ehliyetinin tespitinin şahıs ve mamelek hukuku bakımından doğurduğu sonuçlar itibariyle ne kadar büyük önem taşıdığı kendiliğinden ortaya çıkar. Bu durumda, tarafların gösterecekleri, tüm delillerin toplanılması tanıklardan bu yönde açıklayıcı, doyurucu somut bilgiler alınması, varsa ehliyetsiz olduğu iddia edilen kişiye ait doktor raporları, hasta müşahede kağıtları, film grafilerinin eksiksiz getirtilmesi zorunludur. Bunun yanında, her ne kadar 6100 s. HMK'nin 282. (HUMK'un 286.) maddesinde belirtildiği gibi bilirkişinin “oy ve görüşü” hakimi bağlamaz ise de, temyiz kudretinin yokluğu, yaş küçüklüğü, akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk gibi salt biyolojik nedenlere değil, aynı zamanda bilinç, idrak, irade gibi psikolojik unsurlara da bağlı olduğundan, akıl hastalığı, akıl zayıflığı gibi biyolojik ve buna bağlı psikolojik nedenlerin belirlenmesi, çok zaman hakimlik mesleğinin dışında özel ve teknik bilgi gerektirmektedir.

Ayırt etme gücünün nispi bir kavram olması kişiye eylem ve işleme göre değişmesi bu yönde en yetkili sağlık kurulundan, özellikle Adli Tıp Kurumundan rapor alınmasını da gerekli kılmaktadır. Esasen Medeni Kanun'un 409/2. maddesi akıl hastalığı veya akıl zayıflığının bilirkişi raporu ile belirleneceğini öngörmüştür.

Öte yandan, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 297/2. maddesinde “hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir” düzenlemesi yer almaktadır.

Somut olaya gelince; mahkemece ehliyetsizlik iddiasıyla ilgili Adli Tıp Kurumu Dördüncü İhtisas Kurulundan sadece 8 nolu bağımsız bölümün temlik tarihi olan 01.04.1997 tarihi itibariyle rapor alınmak suretiyle sonuca gidilmiş olup, diğer dava konusu 16 nolu bağımsız bölüm yönünden ise temlik tarihi olan 23.12.2008 tarihinde mirasbırakanın ehliyetli olup olmadığı hususunda Adli Tıp Kurumundan rapor aldırılmadan, kanaat yoluyla murisin ehliyetli olduğu kabul edilerek sonuca gidilmiş olması doğru olmadığı gibi, davacı, dava dilekçesinde terditli olarak dava konusu 8 ve 16 nolu bağımsız bölümler yönünden TMK'nın 669 vd. maddeleri uyarınca mirasta denkleştirme isteğinde bulunduğu halde, dava konusu edilen bu istek bakımından HMK’nın 297. maddesi gereğince olumlu ya da olumsuz bir hüküm kurulmamış olması da isabetsizdir.

Hal böyle olunca, öncelikle dava konusu 16 nolu bağımsız bölüm yönünden mirasbırakanın temlik tarihi olan 23.12.2008 tarihi itibariyle hukuki işlem ehliyetinin bulunup bulunmadığı konusunda Adli Tıp Kurumu Dördüncü İhtisas Kurulundan rapor alınması, ehliyetsiz olduğu saptanırsa anılan taşınmaz bakımından davanın kabulüne karar verilmesi, ehliyetli olduğunun anlaşılması halinde, dava konusu 8 ve 16 nolu bağımsız bölümler yönünden davacının terditli talebi olan mirasta denkleştirme isteği hususunda TMK'nın 669 vd. maddeleri uyarınca gerekli araştırma ve inceleme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ve eksik soruşturma ile yetinilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Kabule göre de; yargılama sırasında taşınmazların keşfen belirlenen değeri üzerinden harç tamamlanmadığı halde, harcı tamamlanmayan bu değer üzerinden davalı yararına fazla avukatlık ücretine hükmedilmiş olması da isabetsizdir. ...

...

..."


 
  • TMK 713/1 maddesi hükmü uyarınca taşınmaz mülkiyetinin olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanan tarafın mülkiyetin tespiti davası yerine tapu iptali ve tescil davası açması halinde, talep edilmemiş bile olsa mülkiyetin tespitine hükmedilir,

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2010/4282 E, 2010/5509 K. sayılı kararı "...

...

... Dava, kazanmayı sağlayan zilyetlik, muristen intikal ve paylaşım hukuksal sebeplerine dayalı olarak TMK. nun 713/1, 996 ve 3402 sayılı Kadastro Kanununun 14. maddesi gereğince açılan mülkiyetin aktarılmasına ilişkin tapu iptali ve tescil davasıdır.

Mahkemece, davacının mülkiyetin tesbitini istemediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de, mahkemenin bu görüşüne katılma olanağı bulunmamaktadır. Davacı başlangıçta dava dilekçesiyle tapu iptali ve tescil istediği doğrudur. Ne var ki, yapılan keşifte taşınmazın altında DSİ’ye ait kanalın geçtiği ve taşınmazın kamulaştırılmadığı belirlenmiştir. Dosya arasındaki bilgi ve belgelere göre, DSİ tarafından kanalın yapımına 1999 yılında başlanmış ve 2007 yılında bitirildiği anlaşılmıştır. Kural olarak kazanmayı sağlayan zilyetliğe dayalı olarak TMK. nun 713/1 ve 3402 sayılı Kadastro Kanununun 14. maddesine dayalı olarak açılan tescil, tapu iptali ve tescil davalarında; taşınmazın davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilir. Somut olayda 1999 – 2007 yılları arasında yapılan kanal nedeniyle her ne kadar taşınmaz kamulaştırılmamış olsa bile, kanal nedeniyle dava konusu yer kamu emlakine dönüşmüştür. Bu tür yerler hakkında artık tescile, tapu iptali ve tescile karar verilemez. Kazanma koşullarının oluşması halinde tapu iptali ve tescil ya da tescil yerine dava konusu yerin mülkiyetinin davacıya ait olduğunun tesbitine karar verilir. Yüksek Yargıtay ve Daire uygulaması da bu yöndedir. Böyle durumlarda davacıya seçimlik hakkı biçiminde herhangi bir hak seçimi sorulamaz. Mahkemece, somut olguda olduğu gibi durumun tesbiti halinde kendiliğinden tescil veya tapu iptali ve tescil niteliğinde bulunan davaların, mülkiyetin tesbiti davasına dönüştüğü kabul edilmelidir. Somut olayda da, bu durum gerçekleşmiştir. Davacıya sorulacak veya sunulacak bir seçenekte yoktur. Dosya kapsamındaki tüm bilgi ve belgeler birlikte değerlendirildiğinde kazanma süresi ve koşullarının davacı yararına gerçekleştiği, DSİ tarafından kanalın yapımına başlandığı 1999 yılına kadar 20 yıllık kazanma süresinin çoktan dolduğu saptanmıştır.

Saptanan bu somut ve hukuki olgular karşısında kanal nedeniyle taşınmaz kamu emlakine dönüştüğünden tapu iptali ve tescil yerine mülkiyetin davacıya ait olduğunun tesbitine karar verilmesi gerekirken, davacının sadece tapu iptali ve tescil istediği gerekçesiyle ve Yargıtay uygulamasına aykırı olarak davanın reddine karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırıdır. ...

...

..."


 
  • Yolsuz tescil nedeniyle tapu iptali ve tescil talebine ilişkin karar,

  • Haksız fiil niteliğindeki yolsuz tescil işleminin oluşmasında mahkeme kararının eki sayılan bilirkişi raporu ve haritasını dikkate almayan Tapu Müdürlüğünün de yolsuz tescilden sorumlu bulunacağına ilişkin karar,

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2021/8240 E., 2021/5277 K. sayılı kararı "...

...

... Dava, yolsuz tescil nedenine dayalı tapu iptali-tescil isteğine ilişkindir.

Davacı, kamulaştırma nedeniyle davalı ... tarafından aleyhine açılan 2016/8 Esas sayılı dava sonucunda taşınmazın kamulaştırılan kısmının iptal ve tesciline karar verilmesi gerekirken paydaşı bulunduğu taşınmazın tamamının iptal ve tesciline karar verildiğini ve kararın tapuya yansıtıldığını, oluşan yolsuz tescilden her iki davalının da sorumlu olduğunu ileri sürerek, kamulaştırma kapsamı dışında kalan kısmın tapusunun iptali ile adına tesciline karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, dava konusu taşınmazın bir kısmının kamulaştırma kapsamında kaldığının saptandığı gerekçesiyle, TCDD yönünden davanın kabulüne karar verilmiş, davalı ... yönünden ise bir hüküm kurulmamış; Tapu Müdürlüğünün istinaf isteği üzerine Bölge Adliye Mahkemesince, Tapu Müdürlüğünün kayıtla bir ilgisi bulunmadığından kendisine husumet düşmeyeceği gerekçe gösterilerek Tapu Müdürlüğüne yönelik davanın husumet nedeniyle reddine hükmedilmiş ve lehine vekalet ücreti tayin edilmiş; karar, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Gerçekten de, TCDD tarafından davacı aleyhine açılan 2016/8 Esas sayılı dava sonucunda verilen tescil kararında bilirkişi raporuna da atıf yapılarak rapor ve haritasının kararın eki sayılmasına işaret edildiği halde, bu husus dikkate alınmadan taşınmazın tamamı kamulaştırılmış gibi yolsuz tescil işlemi yapıldığı anlaşılmaktadır.

O halde, haksız fiil niteliğindeki yolsuz tescil işleminin oluşmasında mahkeme kararının eki sayılan bilirkişi raporu ve haritasını dikkate almayan Tapu Müdürlüğünün de yolsuz tescilden sorumlu bulunduğu kuşkusuzdur.

Hal böyle olunca, davalı ... yönünden davanın husumet nedeniyle reddedilmesi ve lehine vekalet ücreti tayin edilmesi doğru değildir. ...

...

..."


 
  • Yolsuz tescil nedeniyle tapu iptali ve tescil davasına ilişkin karar,

  • Birden çok malik tarafından açılacak olan tapu iptali ve tescil davalarında hükme elverişli inceleme usulüne ilişkin karar,

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2014/10869 E., 2015/13384 K. sayılı kararı "...

...

... Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacı Tapu Müdürlüğü; 114 ada 1, 131 ada 20, 132 ada 4, 137 ada 1, 143 ada 12, 152 ada 11 ve 162 ada 40 parsel iken kamulaştırma nedeniyle ifrazen 78 ve 79 parsel sayıları altında tescil edilen taşınmazların tapu kayıtlarında 18.02.1994 tarihli ve 11 yevmiye numaralı, 11.04.1994 tarihli 12 yevmiye numaralı işlemler ile usulsüz ve sahte intikal-satış işlemleri yapılmış olduğunun muhakkik raporu ile belirlendiğini ileri sürerek, taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile önceki malikler adına tesciline karar verilmesi isteğiyle eldeki davayı açtığı, davanın reddine ilişkin olarak verilen kararın, Dairece; eldeki davanın açılmasında ve sonuçlandırılmasında davacı idarenin hukuksal yararının bulunduğu ve doğrudan dava açılmasına yasal bir engel olmadığı, işin esası incelenerek tüm deliller değerlendirilip sonucuna karar karar verilmesi gereğine değinilerek bozulmuş, mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonunda yolsuz tescil iddiasının kanıtlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Bilindiği ve hükmüne uyulan bozma ilamında değinildiği üzere; tapu sicilinin tutulmasına hakim olan ilkelerden biri de illilik, yani tescilin hukuki sebebe bağlılığı ilkesidir. Türk Medeni Kanununun 1025.maddesi uyarınca tescile dayanak hukuki sebep geçersiz ise tescil de geçersiz olur. Öte yandan resmî belgeler (resmî senet, mahkeme kararı ve diğerleri) Tapu Sicili Tüzüğünün 7.maddesinde sicilin ana unsurları arasında yer almıştır. Anılan yasal düzenlemeler uyarınca, tescile esas teşkil eden hukuki işlem; yasanın öngördüğü şekle uygun olarak yapılmamışsa, tescilin dayanağı olan belgeler sahte veya usulsüz olarak düzenlenmişse veya hiç düzenlenmeksizin tescil işlemi yapılmışsa, işlemin yolsuz tescil niteliğinde olacağı, malikin ya da Tapu Müdürlüğünün talebi ile her zaman düzeltilebileceği kuşkusuzdur.

./..

Somut olaya gelince; dava konusu taşınmazların intikal ve satış işlemlerine dayanak herhangi bir başvuru, işlem belgesi, resmi akit ve dayanak belge bulunmadığı, dayanak olarak gösterilen işlemlerin ise başka taşınmazlara ilişkin olduğu saptandığına göre 18.02.1994 tarih ve 11, 11.04.1994 tarih ve 12 yevmiye numaralı işlemlerin dayanak gösterildiği tüm intikal ve satış işlemlerinin yolsuz tescil niteliğinde olduğu anlaşılmaktadır.

Hâl böyle olunca, öncelikle her iki işlemden etkilenen paydaşlarının veya mirasçılarının tümünün davada yer almasının sağlanması, bilirkişi incelemesi yaptırılarak her bir taşınmaz yönünden yolsuz tescile konu payları gösterir gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınması, bir kısım taşınmazlar yönünden kamulaştırma ile Hazine adına tescil edilen paylar dışında kalan payların yolsuz tescile konu işlemlerden önceki malik yada mirasçıları adına tesciline karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve yasal olmayan gerekçelerle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

...

...

..."

 
  • Tapu iptali ve tescil davasında nispi harç,

  • Tapu iptali ve tescil davasında nispi harcın yatırılmamış olması halinde, davacıya harcı tamamlaması için süre verilmesi,

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2011/780 E., 2011/14923 K. sayılı kararı

"...

...

... Dava aile konutu (TMK.m.194) nedeniyle tapu iptali ve tescil ve taşınmaz üzerine sonradan konulan ipoteğin kaldırılması davası niteliğindedir. Davacı iki ayrı işleme yönelik dava açtığından iki bağımsız talep vardır. Davacı ipotek bedeli üzerinden nispi peşin harcı yatırmış, ancak tapu iptali ve tescil talebi yönünden nispi peşin harcı yatırmamıştır. Bu nedenle, 8.7.2005 tarihinde yapılan satışın bedeli olan 30.000 TL. üzerinden hesaplanacak nispi peşin harcı tamamlaması için davacıya süre verilmesi (Harçlar Kanunu 30-32); tamamlandığı takdirde toplanan deliller değerlendirilip bir karar verilmesi gerekirken; harç tamamlanmadan tapu iptal ve tescil isteği yönünden işin esasına girilerek karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. ...

...

..."


 
  • Anlaşmalı boşanma protokolünde yer alan hüküm nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında nispi harç ve nispi vekalet ücreti değil, maktu harç ve maktu vekalet ücreti alınması gerektiğine dair karar,

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2016/24954 E., 2018/6762 K. sayılı kararı

"...

...

... 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle asıl davanın kabul edildiğinin anlaşılmasına göre, tarafların aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yersizdir.

2-Davacı tarafından açılan asıl ve birleşen dava, anlaşmalı boşanma davasında düzenlenen protokolden kaynaklanan tapu iptal ve tescil isteğine ilişkindir. Anlaşmalı boşanma davalarından kaynaklı tapu iptal ve tescile ilişkin davalar maktu harca tabidir. Ne var ki mahkemece nispi harç alınarak davalar görülmüştür. Açıklanan sebeple davacının asıl ve birleşen davasında nispi harç yatırması, asıl davadaki nispi harcın ve bakiye harcın davalıdan tahsiline karar verilmesi doğru olmayıp bozmayı gerektirmiştir

3-Yukarıda 2. bentte gösterilen sebeple kendisini vekille temsil ettiren davacı lehine karar tarihinde yürürlükte olan tarife gereğince maktu vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken davacı lehine nispi vekalet ücreti takdiri doğru olmayıp bozmayı gerektirmiştir.

4-Birleşen davanın reddine karar verildiği halde kendisini vekille temsil ettiren davalı lehine karar tarihinde yürürlükte olan tarife gereğince maktu vekalet ücretine ve davalı tarafından yapılan yargılama gideri var ise yargılama giderine hükmedilmemesi bozmayı gerektirmiştir. ...

...

..."


 
ankara gayrimenkul avukatı

Comments


bottom of page