Delil Hukuk Bürosu
Makale İçeriği:
Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?
Tapu iptali ve tescil davası, tapu sicilinde gerçekleştirilmiş olan tescil işleminin hatalı olduğu iddiasıyla açılan ve hatalı olarak tescil edilen tapu kayıtlarının iptali ile dava konusu taşınmazın mülkiyetinin, gerçek hak sahipleri adına tescil edilmesi amacıyla açılan hukuk davalarına verilen isimdir.
Türk Medeni Kanunumuza göre taşınmaz mülkiyetinin kazanılması kural olarak tapu siciline tescil ile gerçekleştirilebilmektedir. Ancak zamanaşımı, mahkeme kararı, cebri icra, işgal ve miras gibi yollarla mülkiyet hakkı tescilden önce kazanılmakta, tescil daha çok bildirici bir nitelik taşımaktadır. Tabii taşınmazın tapu kaydında çeşitli nedenlerle hatalı olarak tescil işlemi gerçekleştirilebilmesi de mümkündür. Tapu kaydında gerçek hak durumuna aykırı olacak şekilde gerçekleştirilen hatalı tescil işlemlerine hukuken "yolsuz tescil" denilmektedir. Örneğin hatalı gerçekleştirilmiş olan kadastro tespiti veya muris muvazaası yani halk arasında bilinen adıyla mirastan mal kaçırma sebebiyle gerçek hak durumuna aykırılık teşkil edecek şekilde bir hukuki statü meydana getirilmiş olabilir.
Tapu iptali ve tescil davaları, tapuda gerçek hak durumuna aykırı olarak tescil gerçekleştirilmiş olması halinde, tapu kaydının iptali ile gerçek hak sahipleri adına tescilinin sağlanması amacıyla açılan hukuk davalarıdır. Söz konusu yolsuz tescil, herhangi bir sebeple gerçekleştirilmiş olabilir. Tapu iptali ve tescil davası ile tapudaki tescilin yolsuz olduğu ve gerçek hak durumu hukuki usul ve esaslar çerçevesinde ispatlanmalıdır. Tapu iptali ve tescil davası: muris muvazaası, vekalet görevinin kötüye kullanılması, olağanüstü zamanaşımı, ölünceye kadar bakma sözleşmesi, kadastro öncesi hak durumu gibi bir çok farklı nedene bağlı olarak açılabilmektedir.
Bu yazımızda ise yalnızca muris muvazaası(mirastan mal kaçırma) nedenine dayalı tapu iptali ve tescil davalarını işleyeceğiz, ancak genel olarak tapu iptali ve tescil davaları hakkında bilgi edinmek istiyorsanız tıklayınız: Tapu İptali ve Tescil Davası
Muris Muvazaası Ne Demektir?
Muvazaa, Arapça kökenli bir kelime olup, "danışıklılık" anlamına gelmektedir. Bilimsel ve yargısal içtihatlara göre uygulamada "muris muvazaası" olarak ifade edilen muvazaa türü, halk arasında yaygın olarak "mirastan mal kaçırma" şeklinde isimlendirilmektedir.
Muris muvazaası nisbi, mevsuf, vasıflı bir muvazaa türüdür. Muris muvazaasında miras bırakan, gerçekten sözleşme yapma ve tapulu taşınmazını devretme iradesi taşımaktadır; ancak bir veya birkaç mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak için esas amacını gizler ve gerçekte 3. bir kişiye bağışlamak istediği malvarlığı unsurlarını, satış sözleşmesi veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi mirasçıların yasal miras payları ile saklı paylarını kullanmalarını engelleyici nitelikte hukuki işlemler ile devreder.
Burada muris yani mirasbırakanın mirastan mal kaçırma iradesi ile gerçekleştirdiği satış işlemi aranır. Bu nedenle açılan davalarda, Yargıtay'ın 01.04.1974 tarihli ve 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile diğer yerleşik içtihatları dikkate alınır ve her somut olay kendi özelinde ele alınarak hakkaniyet sağlanmaya çalışılır. Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında Yargıtay tarafından uygulamada getirilmiş olan bazı şartların varlığı da aranacaktır, bu nedenle konuya ilişkin Yargıtay tarafından verilmiş olan ve emsal teşkil eden kararlar son derece önem arz etmektedir; dolayısıyla muris muvazaası nedenine dayalı olarak açılacak olan tapu iptali ve tescil davasının son derece titizlikle yürütülmesi ve deliller ile karinelerin dikkatle ele alınması gerekmektedir. Yargılamanın alanında uzman bir gayrimenkul avukatı eliyle yürütülmemesi halinde geri dönüşü güç hak kayıpları, mahkeme masrafları ve vekalet ücreti gibi aleyhe durumlar söz konusu olabilecektir. Tüm bu uygulama kurallarına makalemizin devamında değineceğiz.
Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, halk arasında daha yaygın bilinen adıyla mirastan mal kaçırma nedeniyle tapu iptali ve tescil davası: Mirasçılarının bir veya birkaç tanesini ya da hepsini mirasından mahrum bırakmak isteyen kişinin, kendisine ait olup da ölümü akabinde mirasçılarına kalacak olan taşınmaz mallarından birini veya birkaçını, esasen bağışlamak amacıyla tapuda satış göstererek devretmiş olması durumunda açılabilecek olan bir dava türüdür. Bu dava ile murisin mirasçılardan kaçırmış olduğu taşınmaz mallara ilişkin olarak tapuda gerçekleştirilen tescil işleminin iptali ve miras hakkı sahibi olan mirasçılar adına tapuda tescil işlemi gerçekleştirilerek söz konusu taşınmazların mülkiyet hakkının gerçek hak sahipleri adına kaydedilmesi sağlanmaya çalışılır.
Muris muvazaası hukuki nedenine dayalı olarak açılacak olan tapu iptali ve tescil davalarına temel teşkil eden karar, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu'nun 1/2 sayılı ve 01.04.1974 tarihli kararıdır. Bunun dışında da önemli emsal kararlar bulunmakta ise de, mezkur karar mutlaka incelenmelidir. Ancak söz konusu kararın güncel Türk Medeni Kanunumuz ve Türk Borçlar Kanunumuzun yürürlüğe girmesi öncesinde verilmiş olması nedeniyle, siz değerli okuyucularımızın konuyu daha iyi anlayabilmesi için, karar gerekçesini mevcut yasa hükümlerimizle birlikte açıklayacağız: Muris muvazaası teşkil eden taşınmaz satışlarında görünürdeki işlem olan satış işlemi esasen muvazaalı olduğu ve tarafların gerçek iradelerine uymadığı için geçersiz kabul edilir. Gizli işlem olan bağış sözleşmesi ise, Türk Medeni Kanunumuzun 706. maddesi, Türk Borçlar Kanunumuzun 237. maddesi(eski Borçlar Kanunumuzun 213. maddesi) ve Tapu Kanunumuzun 26. maddelerinde öngörülmüş olan şekil şartını sağlamadığı için geçersizdir.
Türk Medeni Kanunumuzun 706. Maddesine Göre: "Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tâbidir."
Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında, tapuda gerçekleştirilen işlem, satış işlemidir; ancak devredenin gerçek iradesi karşılıksız kazandırma yani bağışlamadır. Burada görünürdeki satış işlemi her ne kadar şekil şartını sağlıyor olsa da geçersizdir, çünkü:
Tarafların gerçek iradesini yansıtmamaktadır,
Gerçekleştirilme amacı üçüncü kişileri yanıltmak ve üçüncü kişilerin haklarını ihlal etmektedir ve bu durum, Türk Medeni Kanunumuzun 2. maddesinde düzenlenmiş olan dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağına aykırılık teşkil etmektedir.
Peki, satış sözleşmesinin niçin geçersiz olduğunu açıkladık. O halde bağış sözleşmesi niçin geçersizdir? Çünkü taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan taşınmaz bağış sözleşmesi de aynı taşınmaz satış sözleşmesinde olduğu gibi resmi şekilde düzenlenmelidir(bakınız yukarıda alıntılamış olduğumuz TMK 706. maddesi). Oysa tapuda gerçekleştirilmiş olan işlem, taşınmaz bağış sözleşmesi değil, taşınmaz satış sözleşmesidir. Bu nedenle bağış sözleşmesinin şekil şartı sağlanmamış olduğundan dolayı bağış sözleşmesi de geçersiz olacaktır.
Bu geçersizlik, muris muvazaası nedenine dayalı tapu iptali ve tescil davası ile saklı pay sahibi olsun ya da olmasın, tüm mirasçılar tarafından ileri sürülebilir. Yani tenkis talebinin aksine, muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davasını saklı pay hakkı sahibi olmayan mirasçılar dahi açabilir ve tapunun iptali ile miras payları oranında kendi adlarına tescilini sağlayabilir.
a) Dava Şartları, Yargıtay Uygulamaları ve Karineler
Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davalarının şartları:
Bir taşınmaz mal, mirasbırakan tarafından mirasçılardan birine veya mirasçı olmayan 3. bir kişiye devredilmiş olmalı,
Bu devir işlemi, tapuda resmi şekilde gerçekleştirilen satış sözleşmesi ile sağlanmış olmalı,
Mirasbırakanın gerçek iradesi, söz konusu taşınmaz malın satışı değil, bağışlanması olmalı,
Mirasbırakan, mirasçılarından mal kaçırma amacıyla hareket etmiş olmalıdır.
Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında davacı olan mirasçı, miras bırakanın asıl iradesinin mirastan mal kaçırmak olduğunu iddia etmektedir. Bu nedenle Yargıtay kararlarında da açıkça yer verildiği üzere, mirasbırakanın asıl iradesini ve amacını, duraksamaya yer bırakmayacak biçimde ortaya çıkarmalıdır(Bakınız: Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2016/13155 E., 2019/5597 K. sayılı kararı, Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2016/17392 E., 2020/402 K. sayılı kararı)
İspat hususunu, bir aşağıda yer alan altbaşlığımız altında detaylı olarak inceleyeceğiz, ancak öncelikle Yargıtay uygulaması ile yerleşik içtihatlarda yer alan karineler ve dava şartlarını ele alalım, böylece hangi hususların ispat edilmesi gerekeceği daha doğru anlaşılabilir ve bunların ispat edilmesi için hangi araçlardan faydalanılacağı hususu daha net anlaşılabilir.
Bu davayı açan davacı, mirastan mal kaçırma amacını ispatlamalıdır demiştik, ancak artık hayatta olmayan bir kişinin, hayattayken gerçekleştirdiği bir hukuki işlemi yerine getirirken hangi amaçla hareket etmiş olduğunun tespiti ve ispatı son derece güçtür. Bu nedenle yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca aşağıdaki olguların varlığı, bu davalar açısından önem arz etmekte ve bunların bir kısmı da muvazaanın varlığına karine teşkil etmektedir:
Satış bedeli ile sözleşme tarihindeki gerçek değer arasındaki fark,
Taraflar ile mirasbırakan arasındaki beşeri ilişki,
Davacılar ile mirasbırakan arasında husumet bulunup bulunmadığı hususu,
Satış tarihinde mirasbırakanın gelir durumu ve dava konusu taşınmaz malı satma ihtiyacı olup olmadığı veya başkaca makul bir nedenin bulunup bulunmadığı hususu,
Satış tarihinde davalı yanın alın gücünün olup olmadığı,
Ülke ve yörenin gelenek ve görenekleri,
Toplumsal eğilimler,
Hayatın olağan akışı ile somut olayda gerçekleşen olguların karşılaştırılması.
Burada önemle üzerinde durmamız gereken husus, mirasbırakanın iradesinin ortaya çıkarılmasıdır. Satışa konu edilen malın devri belirli bir semen karşılığında ise, para değil de hizmet ya da emek karşılığı ise, muris muvazaasından söz edilemez. Karşılıklılık(ivaz) olgusunun varlığı, muvazaayı ortadan kaldırır. Mirasbırakanın gerçek iradesinin mirasçılardan mal kaçırmak olmaması durumunda muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası reddedilir.
b) Davanın Tarafları
Mirastan mal kaçırma nedeniyle tapu iptali ve tescil davasını saklı pay hakkı sahibi olsun veya olmasın tüm mirasçılar açabilmektedir. Dolayısıyla tenkis davasının aksine, saklı pay hakkı sahibi olmayan yasal mirasçıların da bu davayı açıp miras payları oranında kendi adlarına tescil sağlamaları mümkündür. Bununla birlikte, unutulmaması gereken çok önemli bir husus vardır: Davayı açabilecek olan hak sahiplerinin bu davayı açabilmeleri, muvazaalı satış işlemini gerçekleştirmiş olan murisin ölmüş olmasına bağlıdır. Eğer muris hayattaysa, ölüm olayı gerçekleşmemiş ve dolayısıyla mirasçıların da miras hakları henüz doğmamış olacaktır. Dolayısıyla bu halde muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası da açılamayacaktır.
Bu davada davalı ise, muvazaalı satış işlemi ile dava konusu edilen taşınmaz kendisine devredilmiş olan kişidir. Mirasbırakanın kendisi lehine devir gerçekleştirdiği mirasçı veya 3. kişi, dava konusu taşınmazı 3. bir kişiye devrederek zincirleme satışta bulunmuşsa, dava ilk devralana ve onun devrettiği 3. kişiye karşı açılabilir. Bu davada taşınmazı sonradan edinen üçüncü kişinin de muvazaa iradesiyle hareket ettiği ve iyiniyetli malik olmadığı hususu ortaya çıkarılmalıdır.
c) Deliller ve İspat
Muris muvazaası nedenine dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davalarında ispat yükü, davacı yan üzerindedir. Yargılamanın hakkaniyetli olarak sonuca bağlanabilmesi adına çeşitli ispat araçları ve karineler dikkate alınabilmektedir. Yargıtay tarafından yıllar içerisinde öngörülmüş olan bu karineler dikkate alınmalı ve hukuka uygun deliller ile birlikte eksiksiz bir süreç yönetimi sağlanmalıdır. Öncelikli olarak ispatlanması gereken husus: Murisin, mirasçılardan mal kaçırma iradesinin varlığıdır. Buna ilişkin olarak senede karşı senetle ispat kuralının istisnası olarak her türlü hukuka uygun delilin ileri sürülebilmesi mümkündür. Çünkü muvazaa hususunun ispatı, her türlü delil ile gerçekleştirilebilir.
Tanık beyanı, mesajlaşma ekran görüntüleri, mektup ve diğer yazışmalar, banka dekontları, kamera kayıtları, tapu kayıtları, taşınmaza ait hava görüntüleri, ses ve görüntü kayıtları(hukuka aykırı olarak elde edilmemiş olmak kaydıyla), taraflar arasındaki husumeti gösteren her türlü evrak ve mahkeme kayıtları, taşınmaza ait elektrik ve su abonelik kayıtları vb. ispata elverişli ve hukuka uygun olarak elde edilmiş olan her türlü delil bu davada kullanılabilecektir. Ayrıca unutulmamalıdır ki, bu davada izinsiz elde edilmiş olan ses ve görüntü kayıtlarının kullanılabilmesi mümkün olabilecekse dahi, bu tip delillerin mevcudiyeti halinde cezai ve hukuki yaptırımlarla karşılaşılmaması adına sürecin mutlaka avukat yardımı ile yürütülmesi gerekmektedir. Aksi takdirde özel hayatın gizliliğini ihlal suçu, kişisel verilerin hukuka aykırı olarak elde edilmesi suçu, haberleşmenin gizliliğini ihlal suçu gibi çeşitli suçlar nedeniyle soruşturma ve kovuşturmadan geçilmesi söz konusu olabilmektedir.
Tüm bunların yanında, muris muvazaası nedenine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında ülke ve yörenin gelenek ve görenekleri ile toplumsal eğilimler, hayatın olağan akışı, somut olay örgüsü, murisin satış sözleşmesi yapmakta haklı ve makul bir nedeninin bulunup bulunmadığı, davanın tarafları ile muris arasındaki sosyal ilişki dinamiği, muvazaalı olduğu iddia edilen satış işleminin alıcısı olan davalının satış sözleşmesinin yapıldığı esnada sahip olduğu alım gücü, satış bedeli ile sözleşme tarihindeki gerçek değer arasında farklılık bulunup bulunmadığı gibi hususların da değerlendirmeye alınması gerekmektedir. Dolayısıyla deliller öne sürülürken yaratıcı düşünülmeli ve tüm bu hususlara ilişkin olarak da elde mevcut olan deliller dosya muhteviyatına kazandırılmalıdır.
d) Yetkili ve Görevli Mahkeme
Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davalarında yetkili mahkeme: taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ancak birden fazla taşınmazın dava konusu edilmesi halinde taşınmazlardan herhangi birinin kayıtlı bulunduğu yer mahkemesi yetkili olabilir.
e) Zamanaşımı veya Hak Düşürücü Süreler
Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davaları, murisin ölümü akabinde açılabilir. Çünkü mirasbırakan hayatta olduğu müddetçe, mirasçıların miras haklarının doğmuş olduğundan söz edilemeyecektir.
Muris muvazaası hukuki sebebine dayalı olarak açılacak olan tapu iptali ve tescil davalarında talepte bulunulan hak mülkiyet hakkı olduğu için ve mülkiyet hakkı mutlak bir hak olduğu için, bu davaların açılması önünde zamanaşımı süresi veya hak düşürücü süre adı altında herhangi bir süre engeli mevcut değildir. Zaten bu dava, mülkiyet hakkına ilişkin olmasaydı dahi muvazaa iddiasını ihtiva ediyor olmasından dolayı zamanaşımı söz konusu olmayacaktı.
f) Zorunlu veya İhtiyari Arabuluculuk
Bu makalemizin güncellenme tarihi itibariyle muris muvazaası davalarında arabuluculuğa başvuru, dava şartı değildir. Dolayısıyla dava öncesinde zorunlu arabuluculuk müessesesi söz konusu değildir.
Ancak tarafların bir araya gelerek ihtiyari arabuluculuk yoluna başvurmalarının önünde herhangi bir engel bulunmamaktadır. Taraflar, iradi olarak ihtiyari arabuluculuğa başvurabilir ve aralarındaki hukuki uyuşmazlığı ihtiyari arabuluculuk yoluyla çözüme kavuşturabilirler.
Muris Muvazaası Halinde İleri Sürülebilecek Diğer Talepler Nelerdir?
Muris muvazaasının varlığı halinde tapu iptali ve tescil davası ile birlikte veya bu davanın akabinde farklı hak ve talepler de ileri sürülebilmektedir. Örneğin duruma göre taşınmazın tekrar ve bu defa iyiniyetli üçüncü kişiye satılmış olması durumunda tazminat talebinde bulunulabilir, tapu iptali ve tescil ile birlikte terditli olarak tenkis talep edilebilir, taşınmazın kullanıldığı süre dikkate alınarak ecrimisil ve kira alacağı talepleri ilerisi sürülebilir, ana taşınmaz üzerinde bulunan ve taraflardan biri tarafından inşa edilmiş olan yapılar ya da dikili bitkiler için muhdesatın aidiyetinin tespiti davası ile bu hususun tespit edilmesi istenilebilmektedir. Hangi hak ve taleplerin ileri sürülebileceğinin belirlenmesi açısından her bir somut olay kendi özelinde değerlendirmeye tabii tutulmalıdır.
Tüm bu hak taleplerinin de muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası özelinde kendilerine has uygulama kuralları mevcuttur. Somutlaştırmak adına örnek vermemiz gerekirse: Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası sonucunda tapunun iptali ile tescile karar verilmesi halinde, tapu iptali ve tescil davasının açıldığı tarih, ecrimisil davası açısından "intifadan men" şartının yerine getirildiği tarih olarak kabul edilir ve bu tarihten itibaren hissesi oranında hak sahipleri lehine ecrimisile karar verilir.(Bakınız: Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2018/11515 E., 2021/845 K. sayılı kararı)
Dolayısıyla tapu iptali ve tescil davası ile birlikte veya bu dava sonrasında ileri sürülecek olan her bir hak talebi için de konuya ilişkin Yargıtay kararları detaylı olarak incelenmeli ve dikkate alınmalıdır.
Tenkis Davası ile Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davasının Farkları
Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında terditli olarak ileri sürülebilmekte olan taleplerden birisi de tenkis davasıdır. Tenkis davası, murisin tasarruf nisabını aşan hukuki işlemleri nedeniyle saklı pay hakkı ihlal edilmiş olan mirasçıların açabileceği ve yalnızca saklı payları oranında hak talep edebilecekleri dava türüdür.
Tenkis davası ile muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, sıklıkla birbirine karıştırılan davalar olsalar da, önemli farklılıklar ihtiva etmektelerdir. Bu farkları kısaca saymamız gerekirse:
Tenkis davası saklı paya ilişkindir, muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası ile yasal miras payını korumaya yönelik olarak açılan bir davadır.
Dolayısıyla tenkis davası ile yalnızca saklı pay talep edilebilirken, mirastan mal kaçırma nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında yasal miras payı oranında hak talebinde bulunulmaktadır,
Tenkis davasını yalnızca saklı pay hakkı sahibi olan mirasçılar açabilmekteyken, muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasını miras hakkı ihlal edilmiş olan tüm yasal mirasçılar açabilir,
Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında dava konusu edilen hukuki işlem satış olarak görünmektedir, ancak esasen bağış işlemi gerçekleştirilmiştir. Tenkis davasına konu edilen hukuki işlemlerde ise mirasbırakanın gerçek ve görünen iradesi birbirinin izdüşümüdür. Örneğin, tenkise konu edilen işlemlerde mirasbırakan taşınmaz veya taşınır bir malı bağışlamak istemiş ve bağışlamıştır; ancak muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında mirasbırakan bağışlamak istediği bir taşınmazı, tapuda satış göstererek devretmiştir.
İlk Muvazaası İşlemine Taraf Olmayan Üçüncü Kişilerin Durumu
Üçüncü kişilerin çekişmeli taşınmaz malları edinmelerinde muvazaalı işlemler gerçekleştirmiş olup olmadıklarının tespiti açısından dürüstlük kuralına uygunluk ve iyiniyetli olup olmadıkları hususları dikkate alınır. Türk Hukuk Sistemimiz, çağdaş bir hukuk sistemi olarak kişilerin huzur, güven ve mülkiyet haklarını hakkaniyet çerçevesinde adil bir şekilde sağlamayı amaç edinmektedir ve bu amaç doğrultusunda düzenlenmiş olan Türk Medeni Kanunumuzun 2. ve 3. maddelerinde yer alan dürüstlük kuralı ve iyiniyet kuralları ile tapulu taşınmaz malların el değiştirmesine yönelik olarak düzenlenmiş olan 1023. madde hükümlerinin, birlikte değerlendirilmesi gerekmektedir.
Türk Medeni Kanunumuzun 2. ve 3. maddeleri ile 1023. maddesi uyarınca tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başkaca bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Ancak Türk Medeni Kanunumuzun 1024. maddesinde de belirtilmiş olduğu üzere, tapu kütüğündeki tescilin yolsuz olduğunu yani gerçek hak durumuna aykırı olduğunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi, kendi adına gerçekleştirilmiş olan tescilin iyiniyetli olduğu iddiasında bulunamaz.
Türk Medeni Kanunumuzun 1023. Maddesine Göre: "Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur."
Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında, dava konusu taşınmazı iyiniyetli olarak iktisap ettiğini iddia eden üçüncü kişinin hakları ile üçüncü kişinin aslında iyiniyetli olmadığını iddia eden mirasçının hakları çatışma içerisindedir. Hangi tarafın iddiasında haklı olduğunun tespiti büyük önem arz etmektedir.
Şekilci ve yüzeysel bir araştırma yapılması halinde büyük mağduriyetler söz konusu olabilecektir. Bu nedenle yargılamanın son derece titizlikle yürütülmemesi halinde istinaf ve temyiz aşamalarında yerel mahkemeden farklı sonuçlar alınması durumu söz konusu olacaktır. Bu nedenle üçüncü kişinin ne şekilde hak iktisabında bulunduğu, ödeme gerçekleştirildiği iddia ediliyorsa ödemenin ne şekilde gerçekleştirildiği vb. somut olayın gerektirdiği tüm hususlar değerlendirilmeli ve yargılamaya konu edilmelidir. Örneğin, Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2021/1592 E. ve 2021/4618 K. sayılı kararında: Taşınmaz bedelinin ödenmesi için çek keşide edilmiş olmasına rağmen çeklerin tahsil edilmemiş olması ve bankaya iade edilerek iptal edilmiş olması nedeniyle üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığına hükmetmiştir.
Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar ve Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar
Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası öncesinde detaylı bir inceleme gerçekleştirilmeli, dilekçelerin teatisi aşaması, delil dilekçesinin sunulması, istinaf ve temyiz süreleri gibi hususlarda son derece temkinli davranılmalı ve yargılama süreci mümkün olabilecek en hatasız şekilde işletilmelidir. Örneğin: Cevap dilekçesinin sunulmaması, delil dilekçesinin de sunulamaması sonucuna yol açmaktadır. Başka bir örnek verecek olursak, bir kere tanık listesi verilmiş olması durumunda, ikinci kez tanık dilekçesi verilemez. Bu ve benzeri birçok usul hukuku kuralı, her yıl binlerce vatandaşlarımızın haklıyken haksız duruma düşmesine sebebiyet verebilmektedir. Dolayısıyla bu tip hukuki süreçlerin mutlaka alanında uzman bir miras avukatının yardımıyla yürütülmesi tavsiye edilmektedir.
Uygulamada muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasına ilişkin olarak en sık karşılaşılan sorunlar, genellikle davanın açılmasında geç kalınmasından kaynaklanmaktadır. Bu anlamda muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davaları açısından zamanaşımı veya hak düşürücü sürelerin bulunmaması, dolaylı olarak her iki taraf açısından da problem doğurabilmektedir. Bu neviden problemleri birer örnek ile somutlaştırmak gerekirse:
Davasını açmadan önce uzun yıllar bekleyen davacı, devir tarihindeki olguları ispatlayabilmek için o dönemde yaşamış olan ve halen daha sağ olan tanıklar bulamayabilmektedir. Örneğin 1985 yılında gerçekleşen ve aradan geçen bu kadar süre içerisinde dava konusu edilmeyen bir devir işleminin muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasına konu edilmesi durumunda, davacı ile mirasbırakan arasında husumet olup olmadığı, mirasbırakanın o tarihte söz konusu taşınmazı satmaya ihtiyacının olup olmadığı gibi birçok hususun ispatına yönelik olarak tanıklık edecek kişiler, aradan geçen uzun zaman içerisinde vefat etmiş olabilir.
Taşınmazı satış suretiyle edinmiş olup da kendilerine yönelik olarak muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılmış olan davalılar, ödemeye ilişkin olarak ellerinde herhangi bir evrak bulunmaması nedeniyle satış işleminin gerçek bir satış olup olmadığını ispatlamakta güçlük çekebilir. Özellikle bazı bankaların kendilerinden müzekkere yoluyla banka kayıtlarının istenmesi durumunda evrak saklama yükümlülüklerinin 10 yıl olmasından mütevellit ellerinde dava konusuna ilişkin olarak herhangi bir kayıt bulunmadığını belirttikleri görülebilmektedir. Bu nedenle taşınmaz satışı gibi hukuki işlemleri gerçekleştiren kişilerin, bu hukuki işlemlere ilişkin her türlü evrakı uzun yıllar boyunca saklamaları tavsiye edilmektedir.
Bunun dışında satış işlemleri için ödenecek olan tapu harcının düşük çıkması için taşınmaz satış işleminin belediye rayiçleri üzerinden gerçekleştirilmesi vb. hukuki uygulamalar nedeniyle çok büyük hak kayıpları yaşanabilmektedir.
Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davasına İlişkin Yargıtay Kararları
Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında tanıkların dinlenmemiş olması,
Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında eksik hususlar giderilmeden karar verilmiş olmasının bozma nedeni olduğuna ilişkin karar,
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2014/22052 E., 2017/2371 K. sayılı kararı "İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ "...
...
...
Dava, muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasıdır.
Davacı; mirasbırakan ...'un maliki olduğu 118, 364, 147, 198, 543, 582, 585, 584 ve 7 parsel sayılı taşınmazlarını mal kaçırmak amacıyla davalı oğluna muvazaalı olarak temlik ettiğini, davalının taşınmazları satın alım gücünün bulunmadığını ileri sürerek, tapu kaydının iptali ile miras payı oranında adına tesciline karar verilmesini istemiştir.
Davalı; taşınmazları bedeli karşılığı satın aldığını, satış bedelinin bir kısmını nakden ödediğini, bir kısmının ise mirasbırakanın birikmiş sulama borçlarına karşılık mahsup edildiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece; mirasbırakanın temlikteki gerçek amacının mirasçılardan mal kaçırmak olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; mirasbırakanın dava konusu taşınmazlardaki payını davalı ...'a 20.03.2008 tarihli resmi akit ile tapuda satış suretiyle temlik ettiği, mahkemece davalı tanıkları ve yerel bilirkişi dinlenerek sonuca gidildiği anlaşılmaktadır.
TMK'nun 6. maddesi ve 6100 sayılı HMK'nun 190. maddesi gereğince taraflar, iddia ettiği olguların varlığını ispat ile yükümlüdürler. Davacı vekili tarafından 27.02.2012 havale tarihli dilekçe ile tanıkların isimleri bildirildiği halde mahkemece ispat yükü kendisinde olan davacı tanıkları dinlenilmeden sonuca gidilmiştir.
Hal böyle olunca; davacı tanıklarının adreslerine tebligat yapılarak, yöntemince duruşmaya çağırılmaları ve davacının iddiaları doğrultusunda beyanlarının alınması, bu şekilde toplanacak ve toplanan tüm deliller birlikte değerlendirilerek murisin gerçek iradesinin belirlenmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı olduğu şekilde karar verilmesi isabetli olmamıştır. ...
...
..."
Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında incelenmesi lazım gelen hususlar,
Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında murisin iradesinin tereddüte yer vermeyecek şekilde tespit edilmesi gerekliliği,
Mirasçılara arasında paylaştırma yapılmış olduğunun iddia edilmiş olması halinde, paylaştırma hususunun tespitinin gerektiği,
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2020/2727 E., 2021/3572 K. sayılı kararı "İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ANTALYA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 1. HUKUK DAİRESİ DAVA TÜRÜ : TAPU İPTALİ VE TESCİL "...
...
... Somut olaya gelince; davalı tarafça murisin dava konusu taşınmaz dışında başkaca taşınmazlarının da bulunduğu ve muris tarafından mirasçılara paylaştırma yapıldığı savunmasında bulunulduğuna göre, mirasbırakanın başkaca taşınmazlarının bulunup bulunmadığı araştırılarak, hangi taşınmazların muris tarafından davacıya verildiği davalılardan sorulmak ve bu taşınmazların tapu kayıtları getirtilmek suretiyle muristen intikal eden taşınmazların belirlenmesi, lüzûmu hâlinde dosya kapsamında bildirilen tanıklar yeniden dinlenerek, yukarıda belirtilen ilkeler uyarınca murisin iradesi tereddüte yer vermeyecek şekilde tespit edildikten sonra sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.
Davacı vekilinin yerinde görülen temyiz itirazının kabulü ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 371/1-ç maddesi uyarınca Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi kararının BOZULMASINA, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 373/2. maddesi gereğince dosyanın kararı veren Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi’ne gönderilmesine, davacı adli yardım talepli olduğundan harç alınmasına yer olmadığına, 28/06/2021 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
...
...
..."
Üçüncü kişinin iyiniyet iddiasına ilişkin inceleme ve karineler,
Komşu taşınmaz malikinin iyiniyet iddiasının değerlendirilmesi,
Üçüncü kişinin iyiniyetli olduğunun tespitinde ödeme hususunun ispatı,
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2021/1592 E., 2021/4618 K. sayılı kararı "İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 1. HUKUK DAİRESİ DAVA TÜRÜ : TAPU İPTALİ VE TESCİL-TAZMİNAT "... ...
...
Dava, muris muvazaası hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescili, olmadığı takdirde bedel isteğine ilişkindir.
Davacı, mirasbırakan annesi ...'in ... parsel sayılı taşınmazını mirastan mal kaçırma amacıyla davalı yeğeni ...'a, ...'ın da mirasbırakanın torunu olan davalı ...'a, ...'ın da davalı ...'e satış suretiyle temlik ettiğini, temliklerin muvazaalı olduğunu ileri sürerek tapu kaydının iptali ile payı oranında adına tesciline, olmazsa davalılar ... ve ...'dan bedelin tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı ...; taşınmazı mirasbırakandan satın aldığını, sonrasında ise davalı ...'a sattığını, davalı ...; taşınmazı davalı ...'tan bedelini ödeyerek satın aldığını, sonrasında ise davalı ...'e sattığını; davalı ... ise iyiniyetli üçüncü kişi olarak taşınmazı satın aldığını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece, mirasbırakan tarafından ...'ya yapılan satışın muvazaalı olduğu, davalı ... ile ...’ın el ve işbirliği içerisinde hareket ettiği, davalı ... ...’in ise dava konusu taşınmazı emlakçı vasıtasıyla satın aldığı gerekçesiyle davalılar ... ve ... yönünden davanın kabulüne, davalı ... yönünden davanın reddine karar verilmiş, davacı vekili, davalı ... vekili ve davalı ... vekilinin istinafı üzerine ... Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi tarafından istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; mirasbırakan ...’nin dava konusu ... parsel sayılı taşınmazdaki 20885/88704 payını 27.10.2014 tarihinde davalı ...’a, ...’ın 01.12.2015 tarihinde mirasbırakanın torunu olan davalı ...’a, ...'ın da 08.04.2016 tarihinde davalı ... ’e satış suretiyle temlik ettiği, toplulaştırma çalışmaları sonucunda dava konusu payın ... ada ... parsel sayılı taşınmaza gittiği, mahkemece ilk ve ikinci temlikin muvazaalı olduğunun kabul edildiği ancak, son kayıt malikinin iyi niyetli olduğu gerekçesi ile tapu iptali ve tescili talebinin reddine karar verilerek diğer iki davalının bedel ödemesine hükmedildiği, bu kararın taraflarca istinaf edilmesine rağmen, Bölge Adliye Mahkemesince verilen istinaf başvurularının reddi kararının sadece davacı vekili tarafından temyiz edildiği görülmüştür.
Bu bağlamda, mahkemece baştaki işlemlerin muvazaalı olduğunun kabulü doğrudur. Uyuşmazlık, son kayıt malikinin Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesinden yararlanıp yararlanamayacağı noktasında toplanmaktadır.
Hukukumuzda diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları, satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlama düşüncesiyle, alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 2. maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988. ve 989. maddelerinin ve tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir.
Öte yandan, bir Devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise, bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır. İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur. Belirtilen ilke TMK'nın 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddenin 1.fıkrasında "Bir ayni hak yolsuz olarak tesçil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde öngörülmüştür.
Ancak, tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden, iktisapta bulunan kişinin iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten, bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse, diğer yanda ise kendisi için maddi hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır. Bu nedenle yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta şeklen iyi niyetli gözükeni değil gerçekten iyi niyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.
Nitekim bu görüşten hareketle, "kötü niyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (resen) nazara alınacağı'' ilkeleri 8.11.1991 tarih 1990/4 esas 1991/3 sayılı İnançları Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşler de aynı doğrultuda gelişmiştir.
Somut olayda, davalı ... ...’in de beyan ettiği üzere dava konusu taşınmaza komşu parselin maliki olması nedeniyle dava konusu taşınmazın durumunu bilebilecek durumda olduğu, temliklerin hayatın olağan akışına aykırı olarak kısa aralıklarla yapılmış olduğu, satıcı davalı ...’ın taşınmazı sattığını iddia ettiği bedel ile alıcı davalı ... ...’in ödediğini iddia ettiği bedelin uyuşmadığı, davalı ... ...’in taşınmaz bedelini ödemek amacıyla keşide ettiği iddia edilen çeklerin bankaya iade edilerek iptal edildiği, dolayısıyla bu çeklerin tahsil edilmediği hususları göz ardı edilerek davalı ... ...’in iyi niyetli olduğunun kabulü doğru değildir.
Hal böyle olunca, davalı ... ...’in iyi niyetli olmadığı gözetilerek davacının tapu iptali ve tescili talebinin kabulü gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.
Kabule göre de; taşınmazın bedeline hükmedilirken dava konusu taşınmazın dava tarihindeki değeri üzerinden davacının miras payına isabet eden değerin hüküm altına alınması gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi de doğru değildir.
...
...
..."
