Ara
  • Avukat Baran DELİL

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Delil Hukuk Bürosu

vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil davası
 

Makale İçeriği:

  1. Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?

  2. Vekalet Nedir?

  3. Vekalet Sözleşmesinin Kurulması, Kapsamı ve Konusu

  4. Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Ne Demektir?

  5. Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

  6. Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davasında Davacı ve Davalı Sıfatı

  7. Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davasında İspat

  8. Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Halinde Üçüncü Kişilerin Sorumluluğu

  9. Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davalarında İyiniyetli Üçüncü Kişinin Durumu

  10. Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davalarında Kötüniyetli Üçüncü Kişinin Durumu

  11. Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davasında Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler

  12. Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

  13. Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davasına İlişkin Yargıtay Kararları

 

Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?


Her ne kadar bu makalemizi yalnızca vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil davası hakkında yayınlıyor olsak da, konuya dair detaylı bilgisi bulunmayan vatandaşlarımız için öncelikle genel olarak tapu iptali ve tescil davası ile bu davanın konusundan bahsetmenin daha doğru olacağını düşünüyoruz.


Türk Medeni Kanunumuzun 704. maddesi gereği arazi, arsa, tarla, bağımsız bölüm(apartman dairesi gibi) taşınmaz malların mülkiyeti kural olarak tapu siciline tescil yoluyla kazanılmaktadır. Ancak mahkeme kararı, cebri icra, işgal, miras ve zamanaşımı yoluyla da taşınmaz mülkiyeti tescil dışı olarak kazanılabilmektedir ve bu hallerde tescil daha çok kurucu değil, bildirici bir nitelik taşımaktadır.


Tapu sicilinin doğru olarak tutulması devletin sorumluluğundadır. Tapuda gerçek hak durumuna aykırı olarak tescil gerçekleştirilebilmesi çeşitli hallerde mümkün olabilmektedir. Gerçek hak durumuna aykırılığa neden olan bu tip durumlara "yolsuz tescil" denilmektedir.


Tapu iptali ve tescil davaları, tapu sicilinde mevzuata ve hayatın olağan akışına aykırı olarak gerçek hak durumunu yansıtmayacak şekilde tescil gerçekleştirilmesi halinde açılan ve hatalı tapu kayıtları ile tescil işlemlerinin gerçek hak durumuna uygun hale getirilmesinin talep edildiği davalardır.


Tapu iptali ve tescil davası ile tapu sicilinde yer alan tescil işleminin iptal edilmesi ve taşınmazın gerçek hak sahibi olan malikin adına tescil edilmesi amaçlanmaktadır. Tapu iptali ve tescil davaları birçok sebebe dayalı olarak açılabilmektedir, bu davalardan uygulamada en sık karşılaşılmakta olanlara örnek vermek gerekirse:


şeklinde sayılabilir.


Bu makalemizde yalnızca vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle açılacak olan tapu iptali ve tescil davalarını işlemekteyiz. Tapu iptali ve tescil davaları hakkında detaylı bilgi için bu linke tıklayıp konuya dair üst başlığımızı inceleyebilirsiniz: Tapu İptali ve Tescil Davası



Vekalet Nedir?


Vekalet, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunumuzun ikinci kısmının dokuzuncu bölümünde, 502. madde ve devamında düzenlenmiş olan vekalet sözleşmesi ile kurulan hukuki ilişkidir. Vekalet sözleşmesinin tarafları vekil ve vekalet verendir. Bu sözleşme ile kendisine vekalet yetkisi verilen vekil, vekil edenin bir işini görmeyi veya bir işlemini yapmayı üstlenmektedir. Vekilin görevini yerine getirmesi adına, sözlü veya yazılı olarak kurulacak olan vekalet sözleşmesine ek olarak işin niteliğine ve konusuna göre noterden kendisi adına düzenleme şeklinde vekaletname de tanzim ettirilebilir. Zaten bu makalemizin konusu olan vekalet görevinin kötüye kullanılması sebebiyle tapu iptali ve tescil davası da, noterden taşınmaz alım-satımı ile taşınmazlar üzerindeki ayni haklar hakkında işlem yapma konusunda kendisine vekalet verilmiş olan kişinin, bu vekaleti kötüye kullanmak suretiyle taşınmaz malikini zarara uğratması halinde gündeme gelen bir dava türüdür.


Türk Borçlar Kanunumuzun 502. Maddesinin 1. Fıkrasına Göre: "Vekâlet sözleşmesi, vekilin vekâlet verenin bir işini görmeyi veya işlemini yapmayı üstlendiği sözleşmedir."

a) Vekalet Sözleşmesinin Kurulması, Kapsamı ve Konusu


Vekalet sözleşmesi, yukarıda kısaca bahsetmiş olduğumuz üzere vekilin, vekalet veren adına bir iş görme veya bir şeyi yapma işini üstlendiği bir sözleşme tipidir. Buna göre sözleşme veya uygulamada vekalet görevine ilişkin olarak vekalet ücreti ödenmesi gerekiyorsa, vekil bu ücrete de hak kazanacaktır.


Vekalet görevinin kapsamı vekalet sözleşmesinin içeriğinden anlaşılır; ancak sözleşmede kapsama ilişkin olarak açıkça bir belirleme yapılmamışsa ya da yazılı bir sözleşme mevcut değilse, sözleşmenin kapsamı vekilin üstlendiği işin niteliğine göre belirlenmelidir. Dava açma, sulh olma, iflas talebinde bulunma, kefil olma gibi bazı iş ve işlemler için vekilin özel olarak yetkili kılınması gerekmektedir.


Taşınmaz satışına ilişkin olarak vekalet yetkisi verilmesi de özel olarak yetki verilmesini gerektiren hallerden biridir. Buna göre vekil eden, vekili adına noterden taşınmaz alım ve satım işlemlerine dair iş ve işlemleri kendi adına yapma yetkisi vermektedir.


Vekil, vekalet verene karşı görevini sadakat ve özenle yerine getirmekle ve vekil edene hesap vermekle mükelleftir. Ayrıca vekalet görevini yerine getirmesi sonucunda elde edilmiş olan edinimleri de vekil edene teslimle yükümlüdür.


Zaten bu makalemizin konusu da tam olarak kendisine taşınmaz üzerindeki ayni haklara dair işlem yapma yetkisi verilmiş olan vekilin, bu vekalet yetkisini kötüye kullanmış olmasından kaynaklı olarak açılacak olan tapu iptali ve tescil davalarıdır.


b) Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Ne Demektir?


Yukarıda bahsetmiş olduğumuz üzere vekil, vekalet verene yani vekil edene karşı bazı sorumluluklara tabiidir. Bunların en başında vekalet görevini sadakatle ve özenle yerine getirme bulunmaktadır. Bunun yanında vekilin vekil edene hesap verme, elde edilmiş olan edinimleri vekil edene teslim etme, istisnai durumlar hariç olmak üzere görevi bizzat yerine getirme gibi yükümlülükleri de bulunmaktadır.


Vekalet görevinin kötüye kullanılması, vekilin vekalet sözleşmesi kapsamında sahip olduğu yükümlülüklerini, üstlenmiş olduğu işleri ve yapacağı edimlerini, yukarıda bahsetmiş olduğumuz yükümlülüklere aykırı bir şekilde yerine getirmesi ve vekalet vereni zarara uğratması anlamına gelen hukuki bir terimdir. Vekalet görevinin kötüye kullanılmasının birçok yaptırımı bulunmaktadır.


Türk Borçlar Kanunumuzun 506. Maddesinin 2. ve 3. Fıkralarına Göre: "Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır."

Örneğin vekile belirli bir meblağ para ile konusu belirli bir hukuki işlemin yerine getirilmesine istinaden anlaşılmışsa veya taşınmazın güncel piyasa değeri üzerinden satışına ilişkin olarak vekalet yetkisi verilmiş olması halinde, vekilin vekalet sözleşmesinden kaynaklanan görevlerini sadakat ve özen yükümlülüklerine aykırı olarak yerine getirmesi sonucunda vekil edeni zarara uğratması vekaletin kötüye kullanılması anlamına gelecektir. Bu anlamda bir taşınmaz satış işlemlerini üstlenmiş olan bir emlakçının söz konusu taşınmazı değerinin çok altında satması, vekil edene vermesi gereken meblağı vermemesi gibi hallerde vekalet görevinin kötüye kullanılmış olduğu tartışmasızdır.


Vekalet görevinin kötüye kullanılmış olması halinde vekilin şahsi sorumluluğuna gidilebileceği gibi makalemizin devamında bahsedecek olduğumuz üzere diğer şartların varlığı halinde tapu iptali ve tescil davası da gündeme gelebilir. Ayrıca vekilin davranışlarının Türk Ceza Kanunumuzdaki ve diğer ilgili kanunlardaki dolandırıcılık ve/veya güveni kötüye kullanma gibi suçların tipiklik şartlarına sahip olması halinde, söz konusu bu davranışlara ilişkin olarak suç duyurusunda da bulunulabilir ve ceza hukukuna ilişkin süreç başlatılabilir.


Vekalet sözleşmesi ve bu sözleşmenin kapsamından çok kısaca bahsettik. Bu yayınımız yalnızca vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle açılacak olan tapu iptali ve tescil davalarına ilişkin olduğundan dolayı, makalemizin devamında spesifik olarak bu konu üzerinde duracağız.



Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası


Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin olarak vekaletname verilmiş olması ve bu vekaletnamenin kötüye kullanılması sonucunda tapuda yolsuz tescile neden olunmuş olması halinde söz konusu olmaktadır. Bu şekilde zarara uğrayan ve vekili bu işleme ilişkin vekil etmiş olan malik veya vekil eden malik vefat etmişse onun mirasçıları tarafından tapudaki yolsuz tescil işleminin iptali ile taşınmazın kendileri üzerine tescilini talepli olarak tapu iptali ve tescil davası açılması gündeme gelebilecektir.


Vekilin kendisini vekil tayin etmiş olan kişiye karşı en ağır sorumluluğu, hiç şüphesiz vekalet görevini sadakat ve özenle yerine getirme yükümlülüğüdür. Vekilin bu sorumluluğu, vekalet sözleşmesi gereğince üstlenmiş olduğu iş, işlem ve hizmetleri vekil edenin haklı menfaatlerini gözetmek suretiyle, sadakat ve özenle yerine getirmesini ve benzer iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranışları esas alarak hareket etmesini gerektirir. Vekalet sözleşmesinde açıkça vekalet görevine ilişkin olarak belirleme yapılmamışsa ya da vekalet görevine ilişkin olarak yazılı bir sözleşme düzenlenmemişse, vekalet görevinin kapsamı görülecek işin niteliğine göre belirlenir. Bu anlamda açılacak olan tapu iptali ve tescil davasında keşif ve bilirkişi raporları ile birlikte tanık beyanı, mesajlaşma ekran görüntüleri vb. birçok delil öne sürülebilir.


Hatta Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre malik tarafından vekilin söz konusu taşınmazın satışına ilişkin olarak dilediği bedelle ve dilediği kimselere satış yapabileceği ifadeleri yer alıyor olsa dahi, vekil Türk Medeni Kanunumuzun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağına ve sadakat ile özen yükümlülüğüne aykırı hareket edemez ve makul sayılabilecek ölçüler dışına çıkmak suretiyle satış yapamaz. Aksi takdirde vekilin şahsi sorumluluğu gündeme gelebilir.


Bununla birlikte, aşağıda detaylı olarak bahsedecek olduğumuz üzere eğer vekilin kendisine taşınmaz satışı yapmış olduğu üçüncü kişi kötüniyetliyse, vekil ile 3. kişi arasında muvazaalı bir işlem söz konusuysa, vekil eden kişi: üçüncü kişi ile vekil arasında yapılmış olan sözleşme ile bağlı tutulamaz. Bu durum Türk Medeni Kanunumuzun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile hakkın kötüye kullanılması yasağının ve yine Türk Medeni Kanunumuzun 3. maddesinde yer alan iyiniyet kuralının doğal bir sonucudur. Bu sebeple vekil eden tarafından vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılabilecektir.



a) Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davasında Davacı ve Davalı Sıfatı


Vekalet görevinin kötüye kullanılması sebebiyle tapu iptali ve tescil davası, görevini kötüye kullanmış olan vekilin işlemleri nedeniyle zarara uğramış olan vekil eden kişi tarafından açılır. Bu davada davalı ise, tapuda adına yolsuz tescil sağlanmış olan kişidir.


Dolayısıyla tapu iptali ve tescil davasında davalı, vekilden taşınmazı satış, bağış veya trampa gibi bir sözleşme karşılığında devralmış olan üçüncü kişidir. Ancak aşağıda üçüncü kişiye ilişkin olarak yer alan açıklamalarımızdan daha rahat anlaşılabileceği gibi üçüncü kişinin iyiniyetli mi yoksa kötüniyetli mi olduğu hususu henüz netleşmemiş olabilir. Bu nedenle tapu iptali ve tescil davası ile birlikte terditli olarak vekilin şahsi sorumluluğuna gidilmesi mümkün olabileceğinden dolayı vekil de davalı gösterilebilir.


Ancak vekilin şahsi sorumluluğu ve davalı sıfatı üzerinde önemle durulması gerekmektedir. Çünkü açılacak olan tapu iptali ve tescil davasında vekil ile üçüncü kişi arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmamaktadır. Bu nedenle vekilin sorumluluğuna gidilecekse mutlaka vekil de ayrıca ve açıkça davalı olarak gösterilmeli ve tapu iptali ve tescil davası yanında vekilin şahsi sorumluluğuna ilişkin olarak da talepte bulunulmalıdır.


Eğer taşınmaz kendi adına tescil edilen üçüncü kişi vefat etmişse, tapu iptali ve tescil davası üçüncü kişinin mirasçılarına karşı açılabilir, buna ilişkin olarak üçüncü kişinin mirasçılarının tespit edilmesine istinaden mirasçılık belgesi(veraset ilamı) alınması için mahkemeden yetki istenebilir. Aynı şekilde eğer üçüncü kişiye karşı dava açılmış ve dava devam etmekteyken üçüncü kişi vefat etmişse de süreç bu şekilde yürütülebilir.



b) Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davasında İspat


Vekalet görevinin kötüye kullanılması davasında ispat yükü, bu dava sonucunda hukuki menfaat elde edecek olan davacı üzerindedir. Ancak bununla birlikte ispat yükünü tersine çevirebilecek nitelikte bazı uygulama kuralları da söz konusudur. Vekalet görevinin kötüye kullanılması hususunun tespiti açısından çok geniş bir delil yelpazesinin varlığı söz konusudur. Bu davada davacı sıfatına sahip olan vekil eden veya onun mirasçıları: tanık beyanı, tapu kayıtları, banka hesap dökümleri, keşif, bilirkişi raporu, uzman görüşü, e-posta ve mesajlaşma ekran görüntüleri gibi bir çok delilden yararlanabilir.


Vekilin ve üçüncü kişinin dürüstlüğe aykırı ve kötüniyetli tutumunun tespitinde en önemli hususlar, yukarıda bahsetmiş olduğumuz üzere Türk Medeni Kanunumuzun 2. ve 3. maddelerinde yer alan dürüstlük kuralı, hakkın kötüye kullanılması yasağı ve iyiniyet kuralına ilişkin tespitlerin sağlanmasıdır. Bu anlamda vekil, kendisine vekalet yetkisi verilmiş olan alanda çalışmalar gerçekleştiren basiretli bir kişinin davranışlarını sergilemeli, özen ve sadakat yükümlülüğüne aykırı davranmamalıdır. Aynı şekilde üçüncü kişi de vekilin kötüniyetli olduğunu ve dürüstlük kuralına aykırı davranışlarda bulunduğunu biliyor olmamalı ve bilebilecek durumda da olmamalıdır.


Örneğin üçüncü kişi, normal şartlar altında 1.000.000 Türk Lirası değere sahip olan bir taşınmazı, belediye tarafından öngörülen rayiç bedel olan 200.000 Türk Lirası üzerinden satın almışsa, vekilin kötüniyetli olduğunu en azından tahmin etmek durumundadır. Bu hususun tespiti ise keşif ve bilirkişi raporu ile uzman görüşü gibi deliller ile ortaya çıkarılabilecek durumdadır. Böyle bir durumun davacı tarafından ispatı halinde üçüncü kişi "yalnızca kârlı olduğunu düşündüğüm bir yatırım yaptım" şeklinde bir açıklamanın da ötesine geçebilmeli ve eğer gerçekten iyiniyetli ise, iyiniyetli olduğu hususunu ispat edecek argümanları ve delilleri öne sürebilmelidir. Bu anlamda değerler arasında fahiş boyuta varan bir farklılık bulunması halinde ispat yükünün fiilen üçüncü kişi aleyhine tersine çevrilmiş olduğunun kabulü gerekir.


Tabii, yukarıda ispata ilişkin olarak özetlediğimiz hususlar, her somut olay özelinde değişiklik gösterebilmektedir. Görüldüğü üzere vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil davalarında hayli stratejik bir argümantasyon ve süreç yönetimi söz konusu olabilmektedir. Bu nedenle olası hak kayıplarının önüne geçilebilmesi adına bu sürecin mutlaka alanında uzman bir gayrimenkul avukatı aracılığıyla yürütülmesi gerektiğini belirtmek isteriz.



c) Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Halinde Üçüncü Kişilerin Sorumluluğu


Yukarıda bahsetmiş olduğumuz üzere vekalet görevinin kötüye kullanılması nedenine dayalı olarak açılacak olan tapu iptali ve tescil davalarında davalı, adına tescil gerçekleştirilmiş olan üçüncü kişidir. Burada vekilin sorumluluğu, tapu iptali ve tescil ile değil, şahsi sorumluluğu uyarınca alacak veya tazminat istemi üzerinden değerlendirilir, çünkü tapu iptali ve tescil davasının muhatabı tapuda malik olarak görünen kişidir.


Bu durum Türk Medeni Kanunumuzun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile hakkın kötüye kullanılması yasağının ve yine Türk Medeni Kanunumuzun 3. maddesinde yer alan iyiniyet kuralının doğal bir sonucudur.


Ancak üçüncü kişinin sorumluluğu açısından, iyiniyet hususunun değerlendirmeye alınması gerekmektedir. Bu anlamda vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil davalarını iki farklı yönden ele almak gerekir.


c.1) Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davalarında İyiniyetli Üçüncü Kişinin Durumu


Vekil ile işlem yapan üçüncü kişi, vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyorsa veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bu durumu bilmesine olanak yoksa, üçüncü kişinin iyiniyetli olduğunun kabulü gerekir. Üçüncü kişinin kötüniyetli mi yoksa iyiniyetli mi olduğunun tespitine ilişkin olarak taşınmaz devrine ilişkin sözleşme(örneğin tapudaki satış veya trampa sözleşmesi) incelenebilir ve keşif yapılması ile bilirkişi raporlarının tanzimi akabinde gerçek bedel ile sözleşmede yer alan ivaz arasında makul olmayacak ölçüde bir değer farklılığı bulunup bulunmadığı anlaşılabilir. Bunun yanında yukarıda ispat konusunu incelerken değindiğimiz üzere her somut olayın özelinde tanık beyanı, e-posta yazışmaları, mesajlaşma ekran görüntüleri vb. farklı deliller de kullanılabilir.


Tüm bu inceleme sonucunda üçüncü kişinin iyiniyetli veya kötüniyetli olduğu hususuna ilişkin olarak davayı incelemekte olan hakimin karar verebilmesine imkan sağlayan somut hususlar ortaya çıkarılabilir. Yapılan inceleme akabinde üçüncü kişinin iyiniyetli olduğunun tespiti halde Türk Medeni Kanunumuzun 2, 3 ve 1023. maddeleri gereği iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunur; dolayısıyla tapu iptali ve tescil davası reddedilir. Ancak üçüncü kişiye karşı açılmış olan tapu iptali ve tescil davası ile birlikte vekilin şahsi sorumluluğuna gidilmiş ve davalı olarak kendisine husumet yöneltilmiş olan vekilin, vekalet görevini kötüye kullanmış olduğu hususu da tespit edilmişse; iyiniyetli olduğu tespit edilen üçüncü kişi yükümlülükten kurtulsa dahi vekil açısından vekil edenin uğradığı zararı giderme yükümlülüğü söz konusu olur.


c.2) Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davalarında Kötüniyetli Üçüncü Kişinin Durumu


Vekil ile işlem yapmış olan üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunun tespiti halinde tapu iptali ve tescil talebinin kabulü gerekir. Yukarıda açıklamış olduğumuz üzere üçüncü kişinin iyiniyetli olduğunun tespitinde, üçüncü kişinin vekilin kötüniyetle hareket etmekte olduğunu bilmiyor olması ya da kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bu hususu bilmesine olanak bulunmaması hususunun açığa çıkarılması gerekmektedir. Taşınmazın devrine ilişkin olarak yapılmış sözleşme keşif, uzman görüşü ve bilirkişi raporları gibi deliller ile birlikte değerlendirilebilir ve taşınmazın gerçek bedeli ile satış bedeli veya takas olarak verilmiş olan karşılık bedeli arasındaki değer farklılıkları ortaya çıkarılır. Yapılan incelemeler sonucunda değerler arasında makul olabilecek ölçülerin üzerinde farklılıklar bulunması halinde üçüncü kişi söz konusu değer farklılığa ilişkin olarak makul ve hukuka uygun bir açıklamada bulunamıyor ve beyanlarını ispat edemiyorsa kötüniyetli olduğu ortaya çıkmış olur. Ancak söz konusu bilirkişi raporlarının itiraza elverişli ve gerekçeli olması elzemdir, dolayısıyla hukuki süreç son derece profesyonel bir şekilde yürütülmelidir. Aksi durum, Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarında da görüldüğü üzere bozma sebebi yapılmakta ve yargılama sürecini gereksiz yere uzatabilmektedir.


Üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunun tespiti halinde kazanımı korunmaz ve davacı olan vekil edenin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilir. Makalemizin son başlığı altında konuya ilişkin emsal teşkil eden bazı Yargıtay kararlarını siz değerli okuyucularımız ile paylaşıyoruz. Bu hususta uygulamaya ilişkin detaylı bilgi edinmek için yayınımızın son başlığına atlayabilirsiniz.


Bunların yanında her bir somut olay özelinde ayrıca değerlendirmeye alınmak üzere tanık beyanı, e-posta yazışmaları, mesajlaşma ekran görüntüleri gibi deliller de üçüncü kişinin iyiniyet iddiasını çürütmek amacıyla kullanılabileceği gibi, tam aksine davacı olan vekil edenin tapu iptali ve tescil davası açmaktaki kötüniyetini de ortaya koyabilir. Delil Hukuk Bürosu olarak tavsiyemiz, bu tarz detaylı inceleme gerektiren hukuki süreçlerin alanında uzman bir gayrimenkul avukatı aracılığı ile yürütülmesidir.



d) Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davasında Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler


Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle ileri sürülecek olan hak talepleri herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabii değildir. Dolayısıyla bu nedene dayalı olarak açılacak olan tapu iptali ve tescil davalarında da zamanaşımı veya hak düşürücü süreler mevcut değildir. Bununla birlikte, vekalet görevinin kötüye kullanılması sebebiyle vekilin şahsi sorumluluğuna gidilmesi halinde de zamanaşımı veya hak düşürücü sürelerin mevcudiyetinden bahsedilemez. Yerleşik Yargıtay içtihatları da genel olarak vekalet görevinin kötüye kullanılması sebebiyle ileri sürülecek olan hak taleplerinin tümünün zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerden muaf olduğu yönündedir. Aşağıda konuya ilişkin Yargıtay kararlarını sizler için derlemiş bulunmaktayız. Bu anlamda uygulamaya dair bilgi edinmek için bu yayınımızın son başlığını inceleyebilirsiniz.



e) Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme


Vekalet görevinin kötüye kullanılması sebebiyle tapuda malik olarak görünen kötüniyetli üçüncü kişilere karşı açılacak olan tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, Asliye Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve dava konusu birden fazla taşınmaz varsa, taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesi yetkili mahkeme olarak kabul edilebilir.


Ancak vekalet görevinin kötüye kullanılması sebebiyle yalnızca vekile yönelik olarak talepte bulunulacaksa, vekil ile vekil eden arasındaki hukuki ilişkinin niteliğine göre görevli mahkemenin tespit edilmesi gerekebilir. Bu nedenle mutlaka alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki danışma ve dava temsil desteği alınması tavsiyemizi yineliyoruz.



 

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davasına İlişkin Yargıtay Kararları

 
  • Vekilin özen ve sadakat yükümlülüğü,

  • Üçüncü kişininin iyiniyetli veya kötüniyetli olduğunun tespitinde izlenmesi gereken usul,

  • Mirasçıların açacağı tapu iptali ve tescil davasında talebin "terekeye iade isteği" olarak genişletilmesi halinde yargılamanın atanacak olan tereke temsilcisi tarafından yürütülmesi gerekliliği

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2021/8380 E., 2021/7412 K. sayılı kararı "İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : GAZİANTEP BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 1. HUKUK DAİRESİ "...

...

... Somut olayda; davacıların dava dilekçesinde payları oranında tapu iptali tescil talebinde bulundukları, ancak süresinde ve usulüne uygun olarak sunmuş oldukları cevaba cevap dilekçesinde ise taleplerini terekeye iade isteği olarak genişlettiklerini bildirdikleri, bu yönde Kahramanmaraş 2.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2018/315 E -2018/1342 K sayılı kararı ile muris ...’nın terekesine temsilci atandığı, söz konusu kararın 28.05.2019 tarihinde kesinleştiği, bu durumda davanın tereke adına takip edilmesi gereken davaya dönüştüğü hususları göz ardı edilerek davacıların payları oranında tapu iptali ve tescil isteminde bulunamayacakları gerekçesi ile davanın usulden reddine karar verilmesi hatalıdır.

Öte yandan, Borçlar Kanununun temsil ve vekalet akdini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.

6098 s. Türk Borçlar Kanununda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanununun 390.) maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.

Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.

Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.

Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.

Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nin 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.

Somut olaya gelince, mahkemece vekalet görevinin kötüye kullanıldığı iddiası yönünden hüküm kurmaya yeterli derece araştırma ve inceleme yaptığını söyleyebilme imkanı bulunmamaktadır.

Hal böyle olunca, davacıların taleplerini terekeye iade isteğine dönüştürdükleri ve murisin terekesine temsilci atanmasına ilişkin mahkeme kararının kesinleştiği gözetilerek, davayı takip yetkisi kazanan tereke temsilcisinin usulünce duruşmaya çağrılması, yukarıda belirtilen ilkelerle birlikte toplanan ve toplanacak deliller bir arada değerlendirilmek suretiyle işin esasının incelenmesi ve varılacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile davanın usulden reddine karar verilmiş olması doğru değildir. ...

...

..."


 
  • Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında vekil ile üçüncü kişi arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmadığı ve vekilin davalı olarak taraf teşkilinin sağlanması gerekmediğine ilişkin karar,

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2021/2516 E., 2021/7206 K. sayılı kararı "İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : ... BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 1. HUKUK DAİRESİ DAVA TÜRÜ : TAPU İPTALİ VE TESCİL "...

...

... Taraflar arasında görülen davada;

Davacı, birlikte yaşadığı ...'in, kendisini zorlaması nedeniyle ona verdiği vekaletnameyi kullanarak 28 numaralı bağımsız bölümü rızası ve bilgisi dışında resmi nikahlı eşi Davalı ...'e satış suretiyle temlik ettiğini, satış bedelinin kendisine ödenmediğini, vekalet görevinin kötüye kullanıldığını, vekilin eşi olan davalı ile el ve iş birliği içinde hareket ettiğini bildirerek, taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile adına tescilini talep etmiş, dahili dava dilekçesi ile de aynı gerekçelerle vekil ...'i de davaya dahil etmiştir.

Davalı ..., vekil eden ile vekil arasındaki uyuşmazlıkta taraf sıfatının olmadığını, devrin vekalete uygun gerçekleştiğini belirterek davanın reddini savunmuştur

Dahili davalı ..., dava sebebi ve tarafları değiştirilerek davaya taraf eklenmesinin hukuka aykırı olduğunu, davacı ile birlikte yaşadığını, davacının ortak çocuklarıyla ilgilenmediğini, maddi çıkar elde etmek amacıyla hareket ettiğini, taşınmazın aslında kendisinin olduğunu, ancak davacı üzerine kaydedildiğini, gerektiğinde satılabilmesi için davacının vekaletname verdiğini, vekalet görevinin kötüye kullanılmasının sözkonusu olmadığını ileri sürerek, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, vekalet görevinin kötüye kullanıldığının ispat edildiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş, davalı ve dahili davalı vekilinin istinaf başvurusu, ... Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptal ve tescil istemli davanın, kayıt malikine husumet yöneltilmek suretiyle açıldığı, somut olayda vekil ile davalı arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmadığı halde usul hükümlerine aykırı olarak vekil davaya dahil edilerek, usulüne uygun açılmış bir dava bulunmadığı halde vekil hakkında da hüküm kurulması doğru olmadığı gerekçesiyle kabul edilerek İlk Derece Mahkemesinin kararı kaldırılıp davanın davalı yönünden kabulüne, dahili davalı hakkında usulüne uygun açılmış bir dava ve taraf sıfatı bulunmadığından karar verilmesine yer olmadığına dair yeniden karar verilmiştir.

Karar, davalı vekili tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla; Tetkik Hakimi ...'nın raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi, gereği görüşülüp düşünüldü.

-KARAR-

Dosya içeriğine, toplanan delillere, hükmün dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre; davalının yerinde bulunmayan temyiz itirazının reddiyle usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı 9.652,20 TL. bakiye onama harcının temyiz eden davalıdan alınmasına, 25/11/2021 tarihinde kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi."


 
  • Vekilin sadakat ve özen yükümlülüğüne aykırı davranışının tespiti,

  • Üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığının tespiti,

  • Kötüniyetli üçüncü kişinin sorumluluğu,

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2018/1826 E., 2021/4407 K. sayılı kararı "İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : GAZİANTEP BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 1. HUKUK DAİRESİ DAVA TÜRÜ : TAPU İPTALİ VE TESCİL, TAZMİNAT "...

...

... Dosya içeriğinden; davacı ...’in, Adana 13. Noterliği’nin 22/08/2012 tarih ve 24587 yevmiye no’lu vekaletnamesi ile; Adana ili sınırları içerisinde taşınmaz satın almaya, tüm taşınmazlarını dilediğine dilediği bedelde satmaya, ahzu kabza, satış vaadi sözleşmesi yapmaya kardeşi olan davalı ...’ı vekil tayin ettiği, vekil ...nın dava konusu 46.783,67 m2’lik tarla niteliğindeki 12163 ada 9 parsel sayılı taşınmazdaki davacıya ait 3/4 payı 05/10/2015 tarih ve 23814 yevmiye no’lu akitle 1.400.000,00 TL bedel üzerinden davalı ...’a satış suretiyle temlik ettiği, eldeki dava açıldıktan sonra da davalı ...’ın anılan payı 23/10/2015 tarih ve 25665 yevmiye no’lu akitle 1.450.000,00 TL bedel üzerinden dahili davalı ...’e satış yoluyla devrettiği anlaşılmıştır.

Davalılar...’nın savunmasında geçen taşınmazlara ilişkin celp edilen kayıtlar incelendiğinde; 20.100 m2’lik tarla niteliğindeki 108 sayılı parselin tamamı davalı ... adına kayıtlı iken, ...ın tamamını 06/10/2015 tarihinde satış suretiyle davacı ...’e devrettiği, 10521 ada 4 sayılı parseldeki 1 no’lu bağımsız bölümün tamamı dava dışı ...adına kayıtlı iken, ...,in tamamını 08/10/2015 tarihinde davacı ...’e satış yoluyla temlik ettiği, her iki işlemde de davacı ... adına taşınmazları vekaleten davalı ...’nın temlik aldığı tespit edilmiştir.

Borçlar Kanununun temsil ve vekalet aktini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.

6098 s. Türk Borçlar Kanununda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanununun 390.) maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.

Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.

Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.

Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.

Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nin 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.

Somut olaya gelince; davacı tarafın bilgisi dışında dava konusu taşınmazının elinden çıktığını ve zararlandırıldığını ileri sürdüğü, davalılar...’nın ise dava konusu taşınmaza karşılık dava dışı iki taşınmazın davacıya devredildiğini, davacının zarara uğramadığını, bir nevi takas yapıldığını ve davacının da bundan haberdar olduğunu savundukları, bu iddia ve savunma karşısında bahse konu taşınmaz değerlerinin önemli olduğu, yapılan keşif ve aldırılan bilirkişi raporu uyarınca dava tarihi itibariyle, dava konusu 9 parsel sayılı taşınmazdaki ¾ payın 1.051.620,07 TL, davacıya devredilen 108 sayılı parsel ile 1 no’lu bağımsız bölümün toplam değerinin ise 436.000,00 TL olduğu, bariz bir şekilde değerler arasında fahiş fark bulunduğu, bir kimsenin nedensiz yere bu fahiş farkı göze almasının hayatın olağan akışına aykırı olduğu, davacının takas yapılacağını bilse dahi bu farka katlanmak istemeyeceği, bir başka ifadeyle davacı ...’in kendi hakkının büyük ölçüde korunması halinde takasa onay verebileceği, bu haliyle vekil olan davalı ...’nın sadakat ve özen borcuna aykırı hareket ettiği, davalı ...'ın ise; emlakçılık yaptığı, karşılıklı devir sürecinde aradaki fahiş farkı bilebilecek konumda olduğu, ayrıca aradaki farkı ödediğini iddia etmediği gibi bu kapsamda dosyada delil de bulunmadığı gözetildiğinde vekil tarafından vekalet görevinin kötüye kullanıldığı, davalılar ..., ve ...ın el ve işbirliği içerisinde davacıyı zararlandırdıkları sonucuna varılmaktadır.

Dahili davalı ...’e yapılan temlike gelince; dava konusu taşınmazın yargılama sırasında ...’e devredilmesi üzerine davacının 6100 sayılı HMK’nin 125. maddesi gereğince seçimlik hakkını yeni malik ...’e karşı iptal-tescil yönünde kullandığı, dahili davalı ...’in taşınmazı iyiniyetle edinmesi halinde bu kazanımının korunacağı, aksi halde TMK’nin 1024. maddesi gereğince adına yapılan tescilin yolsuz hale geleceği kuşkusuzdur.

Hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla 4721 s. Türk Medeni Kanununun (TMK) 2.maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988 ve 989., tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir.

Öte yandan, bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır. İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur. Belirtilen ilke TMK'nin 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3 ncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024.maddenin 1. fıkrasına göre "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3 ncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde öngörülmüştür.

Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır.

Bu nedenle, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.

Nitekim bu görüşten hareketle, "kötü niyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (resen) nazara alınacağı” ilkeleri 8.11.1991 tarih l990/4 esas l99l/3 sayılı İçtdihadı Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşlerde aynı doğrultuda gelişmiştir.

Hal böyle olunca, yukarıda açıklanan ilke ve esaslar gözetilerek toplanan ve toplanacak deliller ile son kayıt maliki dahili davalı ...’in iyiniyetli edinen olup olmadığı, bir başka söylemle durumu bilip bilmediği ya da kendisinden beklenen özeni göstermesi halinde bilebilecek konumda olup olmadığının açıklığa kavuşturulması ve hasıl olacak sonuca göre, tazminat isteminin de bulunduğu gözetilerek bir karar verilmesi gerekirken, delillerin takdirinde yanılgıya düşülerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. ...

...

..."


 
  • Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle ileri sürülen hak taleplerinde zamanaşımı ve hak düşürücü sürelere ilişkin karar,

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2021/6752 E., 2021/5259 K. sayılı kararı "İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ DAVA TÜRÜ : TAPU İPTALİ VE TESCİL-BEDEL "...

...

... Taraflar arasında görülen davada; Davacı, çekişme konusu ... ve ... parsel sayılı taşınmazlarının bulunduğu alanda belediye tarafından yol çalışmaları yapıldığını, Almanya'da yaşaması nedeniyle Türkiye'deki taşınmazları ile ilgili işlemleri takip etmesi amacıyla yeğeni olan davalı ...'yı vekil tayin ettiğini, davalı ...'ın vekalet görevini kötüye kullanarak, bilgisi ve rızası dışında taşınmazlardaki paylarının tamamını 28.11.2006 tarihinde dava dışı ...'a, ...'in ise 19.02.2007 tarihinde satış göstermek suretiyle davalıya temlik ettiğini, temliklerin muvazaalı olduğunu, payları karşılığı kendisine herhangi bir ödeme de yapılmadığını ileri sürerek, tapu kayıtlarının iptali ile adına tescilini, olmazsa taşınmazlardaki payının dava tarihindeki bedellerinin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davanın zamanaşımına uğradığını, davacının yapılan işlemlerden haberdar olduğunu, taşınmazların bedeli karşılığında satın alındığını ve bedelin davacıya ödendiğini, davacının vermiş olduğu vekaletnamenin akıbetini 10 yıl sonra öğrendiğini beyan etmesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu belirterek, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davacının satış bedelini aldığı ve devre rıza gösterdiği, vekil ile vekil eden arasındaki alacak talebinin ise 5 yıllık zamanaşımına bağlı olduğu gerekçesiyle davanın reddine ilişkin olarak verilen karar Dairece; “... davalı ... dava konusu taşınmazlardaki payları 28.11.2006 tarihinde vekaleten dava dışı ...'e temlik etmiş, 19.02.2007 tarihinde aynı payları kendi üzerine devralmıştır. Davalı tanığı olarak dinlenen ara malik ...; taşınmazlardaki payları toplam 6.000,00 TL bedel karşılığında satın aldığını ve aynı bedel ile davalı ...'a sattığını bildirmiştir.


Davalı ... ise satış bedeline ilişkin herhangi bir beyanda bulunmamıştır. Mahkemece yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporlarına göre; ... parsel sayılı taşınmazdaki davacının payının değeri 28.11.2006 tarihinde 121.337,06 TL, 19.02.2007 tarihinde 124.166,43 TL, ... parsel sayılı taşınmazdaki davacının payının değeri ise 28.11.2006 tarihinde 6.042,40 TL, 19.02.2007 tarihinde 6.330,13 TL olduğu bildirilmiştir. Bedeller arasındaki aşırı oransızlık ve davalı ...'ın taşınmaz bedelini davacıya ödediğine ilişkin herhangi bir belge sunamadığı gözetildiğinde, vekil olan davalının vekalet görevini kötüye kullandığı sonucuna varılmaktadır.


Hal böyle olunca; davacının öncelikli isteği olan tapu iptali ve tescil isteğinin kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması isabetsizdir. Kabule göre de; vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tazminat istekleri herhangi bir hak düşürücü ve zamanaşımı süresine tabi olmamasına rağmen, tazminat isteği yönünden zamanaşımına uğradığı gerekçesiyle ret kararı verilmesi de hatalıdır.” gerekçesiyle bozulmuş, Mahkemece bozma ilamına uyularak işlem yapılarak davanın kabulüne karar verilmiştir.

Karar, davalı vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla; Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:

-KARAR-

Hükmüne uyulan bozma kararında gösterildiği şekilde işlem yapılarak karar verilmiştir. Davalının yerinde bulunmayan temyiz itirazının reddiyle, usul ve yasaya ve bozma kararının gerekçelerine uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı 23.086,30 TL. bakiye onama harcının temyiz edenden alınmasına, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 07/10/2021 tarihinde oybirliğiyle karar verildi."


 
ankara gayrimenkul avukatı



Desert in Dark

Büromuzda ücretsiz ve randevusuz görüşme yapılmamaktadır. Lütfen öncelikle arayıp randevu alınız.