• Hüseyin Baran DELİL

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri


arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kat karşılığı inşaat sözleşmeleri

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, toplumda halk arasında bilinen diğer adıyla kat karşılığı inşaat sözleşmeleri: arsa sahiplerinin arsa payını devretmeyi, yüklenicinin ise bağımsız bölümleri yapıp birini veya birkaçını arsa sahiplerine teslim etmeyi üstlendiği sözleşmelerdir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, ortaya çıkması muhtemel en küçük hatada dahi tapu iptal ve tescil davası, tazminat davası ve alacak davası gibi çözümü uzun yıllar gerektiren hukuki uyuşmazlıklar meydana getirebilmektedir. Bu nedenle gerek sözleşmenin hazırlanması aşamasında, gereksa halihazırda usulüne uygun olan imza altına alınmış, mevcut ve geçerli bir sözleşmeden kaynaklı olarak dava açılması aşamasında alanında uzman bir gayrimenkul avukatı ile görüşülüp hukuki danışma ve dava temsil desteği alınmasında fayda bulunmaktadır.


Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen, çifte tipli, karma bir sözleşme türüdür. Arsa sahiplerinin arsa paylarını devretmeyi üstlenmesi esasen satış sözleşmesinin asli edimiyken, yüklenicinin bağımsız bölümleri meydana getirip arsa sahiplerine teslim etmesi eser sözleşmesinin asli edimidir. Hal böyle olunca bu sözleşme tipine ilişkin hukuki meselelerde hangi hukukun ne şekilde uygulanacağı sorunu söz konusu olabilmektedir. Somut olayda eser sözleşmesi ve satış sözleşmelerine dair mevzuat ve uygulama kuralları kullanılmaktadır. Eser sözleşmeleri ve satış sözleşmelerine ilişkin kuralların kendi aralarında çatışması halinde olayı inceleyen hakim tarafından örf ve adet ile hakkaniyete uygun bir karar verilmesi gerekecektir.


Çatışma ve hukuki uyuşmazlıklara gebe olması muhtemel bu tip boşlukların doldurulması için emsal nitelik taşıyan Yargıtay kararları, kimi zaman adaletin tecelli edip etmediği tartışmalarını gündeme getirseler de adeta karanlığa ışık tutan birer yol gösterici görevi görmektedir.


Burada müteahhit veya yüklenici, yalnızca sözleşme kapsamında arsa sahibine devredilmesi gereken bağımsız bölümleri devretmekle borcundan kurtulmuş olmaz, inşaata ilişkin mimari taslak ve projelere, teknik şartnameye uygun eser meydana getirilmeli ve ortaya çıkarılan taşınmaz için gerekli idari işlemler gerçekleştirilmeli, örneğin iskan alınmalıdır.



Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Resmi Şekil Şartı


Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ya da diğer adıyla kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taşınmaz mülkiyetinin devrini içeriğinde barındırdığından dolayı resmi şekilde yapılması gereken sözleşmelerdendir. Noter huzurunda resmi şekil şartına uygun bir şekilde düzenlenmeyen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri geçersizdir. Sözleşme, tamamen noter tarafından tanzim edilmelidir. Noterce düzenlenmeyen, yalnızca onaylanan sözleşmeler de usule aykırı ve geçersiz kabul edilecektir. Bu halde, yalnızca tarafların birbirlerine yönelik olarak gerçekleştirmiş oldukları edimlerin Türk Borçlar Kanunumuzda yer alan sebepsiz zenginleşme hükümlerine uygun olarak iadesi söz konusu olabilecektir. Ancak dürüstlük kuralını düzenleyen Türk Medeni Kanunumuzun 2. maddesi gereğince, hakkın kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz, bu nedenle şekle aykırılık hususunun dürüstlük kuralına aykırı olarak kullanılması halinde, uyuşmazlığa konu olan sözleşme, usulüne göre hazırlanmış ve geçerli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin sonuçlarını doğurur.



Arsa Sahibi ve Müteahhidin Karşılıklı Yükümlülükleri


Arsa sahibi ve müteahhit; gerek kanundan, gerekse taraflar arasında imza altına alınan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve teknik şartnameden kaynaklanan çeşitli hak ve yükümlülüklere sahiptir:

  • Arsa Sahibinin Teslim Edeceği Arsanın İmar/Parsel İşlemlerinin Yapılmış Olması

  • İnşaatın Yapılacağı Arsaya Sözleşmede Kararlaştırılan Miktarda Bağımsız Bölüm İnşa Edilebilmesinin Mümkün Olması

  • Arsa Sahibinin Arsayı İnşaata Uygun Bir Şekilde Müteahhide Teslim Etmesi

  • Arsa Sahibinin Yüklenicinin Payına Düşen Arsa Paylarını Devretmesi

  • İnşaat Projesinin Çizilmesi ve Belediyeye Tasdik Ettirilmesi

  • Müteahhidin Bağımsız Bölümleri Zamanında ve Eksiksiz İnşa Etme Yükümlülüğü

  • Müteahhidin Bağımsız Bölümleri Eksiksiz ve Projeye Uygun Biçimde Arsa Sahiplerine Devretmesi

  • Müteahhidin Özen Yükümlülüğü

  • Müteahhidin Sadakat Yükümlülüğü

  • Müteahhidin İşi Bizzat Yapma Yükümlülüğü(Kural)

  • Müteahhidin İşi Kendi Gözetiminde Yaptırma Yükümlülüğü(İstisna)

  • Müteahhidin İnşaat Alanı ve Çevresinin Güvenliği İçin Gerekli Tedbirleri Alma Yükümlülüğü

  • Müteahhidin Gerekli Araç ve Gereçleri Sağlama Yükümlülüğü

  • Müteahhidin Ayıba Karşı Tekeffül Borcu

  • Müteahhidin İskan/Oturma İzni Alma Borcu


Müteahhit/Yükleniciden Bağımsız Bölüm Satın Alan 3. Kişilerin Durumu


Geçerli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan müteahhit, kendisine bırakılması planlanan bağımsız bölümler için, TBK 183. vd. maddelerinde yer alan "alacağın devri/alacağın temliki" hükümlerine dayanarak 3. kişilerle adi yazılı sözleşme akdedebilir. Bu sözleşme, hukuken tapulu taşınmazın satışı veya taşınmaz satış vaadi değil, yukarıda belirtmiş olduğumuz üzere alacağın temliki niteliğindedir.


Bu durumda, 3. kişilerin ayni nitelikli bir hakkı söz konusu olmasa da alacağın temliki hükümlerine göre arsa sahiplerine yönelik yükümlülüklerini yerine getirmiş olan müteahhit ile bu tip bir sözleşme akdetmiş olan 3. kişiler, arsa sahiplerine yönelik olarak tescil talebinde bulunabileceklerdir. Ancak yüklenicinin arsa sahibine olan yükümlülüklerini yerine getirmemiş olması halinde, 3. kişilerin bu sözleşmeden doğan hakları ayni nitelikli olmadığından dolayı yalnızca müteahhidin şahsi sorumluluğu yoluna gidilebilecek, yani kural olarak arsa sahiplerine karşı herhangi bir hak ve talep yöneltilemeyecektir.



Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Temerrüdünün Sonuçları


Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde borçlu temerrüdüne ilişkin özel bir düzenleme mevcut olmadığı için Türk Borçlar Kanunumuzda yer alan genel temerrüt hükümleri dikkate alınır. Temerrüt halinin meydana gelmiş olduğundan bahsedilebilmesi için:

  • Alacaklının temerrüde düşmemiş olması,

  • Müteahhidin borcu muaccel olmalı,

  • Borcun ifası imkansız olmamalı,

  • İstisnalar saklı kalmak üzere, kural olarak müteahhidin ihtar ile temerrüde düşürülmesi,


Müteahhidin inşaatı bitirme ve bağımsız bölümleri teslim konusunda temerrüde düşmesi halinde arsa sahibi, aynen ifayı ve gecikme tazminatını talep edebileceği gibi, aynı zamanda kural olarak hiçbir talepte bulunma ve ihtar çekme zorunluluğu olmaksızın taraflarca kararlaştırılmış olan cezai şartı da talep edebilecektir. Arsa sahibi, ifadan vazgeçerek müspet zararının tazminini veya sözleşmeden dönerek menfi zararın tazminini de talep edebilecektir.


  • Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Aynen İfa/Nama İfa

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde(diğer adıyla kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde) müteahhitin borcunun verme borcu değil, yapma borcu olmasından mütevellit aynen ifanin cebri icra yoluyla yerine getirilmesi mümkün olsa bile, icrailiğin uyarı boyutunda kalacak olması sebebiyle efektif bir çözüm olabileceği söylenemez.


Bu nedenle uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde aynen ifa, TBK 113. madde hükmüne uygun olarak nama ifa izni alınması şeklinde görülmektedir.


Türk Borçlar Kanunumuzun 113/1. Maddesi: "Yapma borcu, borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir; her türlü giderim isteme hakkı saklıdır." şeklinde nama ifaya hukuki zemin hazırlamıştır.

Kanun hükmünden rahatlıkla anlaşılabileceği üzere, arsa sahibi müteahhidin yerine getirmesi gereken ifayı bizzat kendisi veya 3. bir kişinin yerine getirmesi için talepte bulunabilecek ve nama ifa halinde ifaya ilişkin tüm masraflar da müteahhit tarafından karşılanacaktır. Nama ifa talebinde bulunulabilmesi için arsa sahibinin kusurlu olması şartı aranmaz.


Nama ifa için hakimden izin istenmesi gerekmektedir. Uygulamada "nama ifa davası", "nama ifa izni davası" ismiyle anılan bu davanın sonucunda nama ifa izni alan arsa sahibinin işi en az maliyetle yerine getirmesi gibi bir sorumluluğu da söz konusu değildir. Ancak bu durumun tam bir sorumsuzluk teşkil ettiğinin söylenmesi de mümkün değildir. Arsa sahibinin bu halde dahi Türk Medeni Kanunumuzun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı ile bağlı olduğunu söylememiz yerinde olacaktır. Arsa sahibinin dürüstlük kuralına aykırı olarak gereğinden fazla maliyete sebebiyet vermesini hukuk düzeni korumayacaktır. Nama ifaya ilişkin masraflar müteahhit tarafından karşılanacak da olsa, Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre müteahhide kalacak olan arsa payları ve bağımsız bölümler için arsa sahibi/sahiplerine satış yetkisi verilmek suretiyle de bu giderler karşılanabilmektedir.


Nama ifa izni, genel yetki şeklinde verilmez, hakim kararı inceler ve konu hakkında tanzim ettirilmiş olan bilirkişi raporu yardımıyla tamamlanmayan hususları tespit eder ve tek tek hangi hususlarda nama ifaya yetki verileceğini belirleyerek hüküm kurar. Nama ima izni öncesinde yüklenici halen inşaattan el çekmemişse öncelikle yüklenicinin işten el çekmesi/çektirilmesi talep edilmelidir. Bilirkişi raporu ile nama ifa izni verilecek olan kısma ilişkin meblağ belirleneceği için BK raporu sonrasında ilgili kısmın bedeli avans olarak yükleniciden tahsil edilebilecektir.


  • Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Gecikme Tazminatı

Müteahhidin, kendi kusurlu davranışları neticesinde arsa sahiplerine yönelik edimlerini yerine getirememesi halinde gecikme tazminatı söz konusu olacaktır.


Türk Borçlar Kanunumuzun 118. Maddesine Göre: "Temerrüde düşen borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat etmedikçe, borcun geç ifasından dolayı alacaklının uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür."

Kanun maddesinden açıkça anlaşılabileceği üzere, taraflar arasında noter huzurunda akdedilmiş olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi içerisinde gecikme zammına ilişkin herhangi bir hüküm bulunmasa dahi, şartların oluşması halinde arsa sahipleri tarafından gecikme zammı talep edilebilecektir. Ayrıca aynen ifa/nama ifa uygulamasından farklı olarak, gecikme tazminatı için borçlunun kusurlu olması şartı aranmaktadır.


Bunun yanında müteahitten gecikme tazminatının talep edilebilmesi, arsa sahibinin sözleşmeden dönmemiş olmasına bağlıdır. Zira arsa sahibinin sözleşmeden dönüp karşılıklı edimlerin iadesini talep etmesi halinde sözleşme kurulduğu andan itibaren ortadan kalkmış olacaktır.


  • Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Cezai Şart

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde cezai şart, sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmeyen borçlunun ödemeyi önceden kabul etmiş olduğu edim borcudur. Cezai şart, gecikme tazminatının aksine kanundan değil, sözleşmeden doğmaktadır ve taraflar arasında noter huzurunda düzenlenmiş olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde cezai şarta yer verilmemişse böyle bir talepte bulunulması da mümkün olmayacaktır. Ancak uygulamada genellikle taraflar arasında düzenlenen sözleşme ile cezai şartın hüküm altına alındığı görülmektedir.


Kural olarak edimin zamanında yerine getirilmemesi halinde cezai şartın kararlaştırıldığı sözleşme ilişkilerinde, müteahhidin kendi kusurundan kaynaklanmayan nedenlerle inşaatı zamanında tamamlayamaması halinde cezai şart ödemesi gibi bir durum söz konusu olmamaktadır. Ancak taraflar sözleşme özgürlüğünün sınırları dahilinde, müteahhidin kendi kusurundan kaynaklanmayan sebeplerle edimini yerine getirmekte gecikmesi halinde de cezai şart ödeyeceği noktasında anlaşabilirler.


Cezai şart hükmü sayesinde edim borçlusu, edimini yerine getirmek noktasında teşvik edilmekte ve olası bir edim yükümlülüğü ihlali halinde alacaklı da yaşadığı zararı ispat etmek durumunda kalmadan bu zararı telafi edebilme imkanına sahip olabilmektedir. Ancak kimi zaman arsa sahiplerinin gecikmeden doğan zararı cezai şarttan daha fazla olabilmektedir. Bu halde arsa sahibi cezai şartı aşan miktar için talepte bulunacak olması halinde müteahhitin kusurunu da ispatlamakla mükellef olacaktır.


Müteahhidin edimi ifada gecikmesi halinde arsa sahibinin ihtirazi kayıt olmaksızın ifayı kabul etmesi, sözleşmede aksi yönde bir hüküm bulunmadıkça arsa sahibinin cezai şart talep etme hakkını da ortadan kaldırır.


  • Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde İfadan Vazgeçme ve Müspet Zararın Tazmini

Alacaklının, mevcut ve geçerli bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemiş olmasından dolayı uğradığı zarara "müspet zarar", yani "olumlu zarar" denilmektedir.


Genel olarak arsa sahibinin yoksun kaldığı kar, arsa sahibi tarafından üçüncü kişilere sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemiş olmasından dolayı yapılan ödemeler, gecikme nedeniyle meydana gelen zararlar müspet zararın konusunu oluşturmaktadır. Burada müteahhidin kusuru da aranacaktır.


  • Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Sözleşmeden Dönme ve Menfi Zararın Tazmini

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde sözleşmeden dönme, geriye dönük olarak sonuç doğurur ve sözleşme kurulma anından itibaren ortadan kalkar.


Sözleşmeden dönme yoluna gidilebilmesi için müteahhit temerrüde düşmüş olmalı ve arsa sahibinin karşı tarafa varması gerekli tek taraflı irade beyanı karşı tarafa ulaşmış olmalıdır. Ayrıca kural olarak arsa sahibi tarafından müteahhide süre verilmiş olması gerekmekteyse de, durum ve şartlardan müteahhidin inşaatı tamamlamayacağı/tamamlayamayacağı yönünde dürüstlük kuralına uygun olarak kabul edilebilecek bir belirleme meydana getirmekteyse süre verilmesine gerek kalmayacağı söylenilebilecektir.


Her ne kadar sözleşmeden dönmenin şartlarının gerçekleşmiş olması halinde arsa sahibinin sözleşmeden dönebilmesi için müteahhidin kusurlu olması şartı aranmayacak olsa da, arsa sahibinin sözleşmeden dönme nedeniyle menfi zararlarının tazminini isteyebilmesi için müteahhit kusurlu olmalıdır.


Sözleşmeden dönmenin şartlarının oluşup oluşmadığı noktasında taraflar arasında çekişmeli bir durum söz konusu olabilir. Bu halde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelesi gibi büyük çaplı ve maliyetli sorunlara gebe bir sözleşme tipine ilişkin olarak sözleşmeden dönme hakkının mahkeme kararıyla kullanılması gerekmektedir; Yargıtay'da bu görüştedir.



Müteahhidin Ayıba Karşı Tekeffülden Sorumluluğu


Müteahhit/yüklenici ile arsa sahibi/sahipleri arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, proje taslağı ve teknik şartnamelerde arsa sahiplerinin dürüstlük kuralına uygun olarak eserde veya esere dahil her bir bağımsız bölümde mevcut olmasını bekleyecekleri unsurların ve niteliklerin mevcut olmaması veya olması gerekenden eksik bulunması halinde ayıplı ifa söz konusu olacaktır. Burada her bir hususun tek tek belirlenmiş olması gerekmemektedir, bu nedenle belirli bir hususa ilişkin sözleşmede veya teknik şartnamede spesifik olarak müteahhidin görevi olarak sayılmamış bir değişken dahi, sözleşmede belirtilmiş olan kullanım amacına uygunluk saptaması yapılarak müteahhide yükletilebilir.


Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ayıplı ifa halinde arsa sahipleri öncelikle ayıplı ifa nedeniyle ayıp ihbarında bulunmalıdır. Sonrasında kanunun kendilerine tanımış olduğu seçimlik hakları kullanabileceklerdir.


Ayıplı kavramı, açık ayıp ve gizli ayıp olmak üzere ikiye ayrılır. Açık ayıplar makul ve dürüst bir kimse tarafından kolaylıkla fark edilebilecek ayıplardır. Gizli ayıplar ise tespit edilebilmesi için dikkatli bir inceleme gerektiren, genellikle uzun süreli kullanım sonucu ortaya çıkan ayıplardır. Ayıba karşı tekeffül için aranan şartlar, inşaatın tamamlanarak teslim edilmiş olması ve eserin ayıplı olmasıdır. Arsa sahibi, müteahhidin iş teslimini kabul etmesiyle birlikte açık ayıpları da kabul etmiş sayılır. Ancak gizli ayıplar ve kasten gizlenmiş olan açık ayıplardan sorumluluk kabul halinde de devam etmektedir. Ancak arsa sahibi, gizli ayıpların ortaya çıkması halinde de bunları derhal müteahhide bildirmelidir.


Bağımsız bölümün kullanılmaya elverişli olmaması ve dürüstlük kuralının gereğince bağımsız bölümün kabulünün arsa sahibinden beklenilemeyeceği ayıpların varlığı halinde önemli ayıplardan söz etmek mümkündür; bu halde arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkının varlığının kabulü gerekir. Bunun yanında arsa sahipleri, önemsiz ayıplar için tamir giderlerinin dürüstlük kuralı ve hakkaniyet çerçevesi dahilinde çok aşırı bir masraf gerektirmemesi halinde ayıplı malın tamiri veya ayıp oranında bedel indirimini talep edebilirler.



Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinden Doğan Uyuşmazlıklarda Görevli Mahkeme


Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda bir tarafın kar amacı güden ve mesleki faaliyet yerine getiren müteahhit, diğer tarafın ise müteahhitten hizmet edinen arsa sahipleri olduğu düşünülüp tüketici mahkemesinin görevli olduğu düşünüşebilse de bu bakış açısı hatalıdır.


Mevcut yerleşik Yargıtay içtihatları da birlikte incelendiğinde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tüketici mahkemelerinde değil, genel mahkemelerde görülmesine karar verildiği görülmektedir. Yargıtay'a göre bu durumun gerekçesi olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine taraf olan arsa sahiplerinin 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'da yer alan "tüketici" tanımına uymayacak bir şekilde kar elde etme, sahip olduğu bir malvarlığına değer kazandırma amacı taşıdığı gösterilmektedir. Dolayısıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan hukuki uyuşmazlıklarda asliye hukuk mahkemeleri görevlidir.


Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine İlişkin Bazı Yargıtay Kararları


Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2020/1170 E., 2021/1144 K.

"İçtihat Metni"

Açılmış olan alacak davası esnasında müteahhidin vefatı sonrasında mirasçılarının mirası reddi halinde davanın durumu


MAHKEMESİ: Asliye Hukuk Mahkemesi

K A R A R -


Dava, kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan ceza-i şart, eksik iş bedeli ve kira tazminatının tahsili istemine ilişkin olup, mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen kararın davacı ve dahili davalı tereke tasfiye memuru vekili tarafından temyizi üzerine Yargıtay 23. Hukuk Dairesince verilen 18.09.2019 gün ve 2016/7031 Esas, 2019/3681 Karar sayılı ilamı ile onanmış, onama ilamına karşı davalılar ve dahili davalı tasfiye memuru karar düzeltme talebinde bulunmuştur.


Davacı vekili, müvekkili arsa sahibi ... ve kardeşleri ile davalı yüklenici ... arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmede müvekkiline satış bedeli olarak inşaatın 4. kattaki normal bir dairenin verileceğinin ve yükümlülüğünü tam olarak yerine getirmeyen tarafın karşı tarafa cezai şart olarak 10.000,00 TL ödeyeceğinin belirtildiğini, davalının sözleşme konusu edimlerini tam olarak yerine getirmediğini ileri sürerek sözleşmenin tam olarak ifası için gerekli 20.000,00 TL ve ceza-i şart bedeli 10.000,00 TL olmak üzere toplam 30.000,00 TL'nin kira yönünden hesaplanacak müspet zararın yasal faizleri ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.


Davalı ... davanın reddini istemiş, dava sırasında müteveffa olmuş, mirasçıları mirası reddettiğinden davaya tasfiye memuru tarafından devam edilmiştir. Mahkemece iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre; taraflar arasındaki sözleşmenin incelenmesinde inşaatın 01.05.2005 tarihinden itibaren 18 ayda bitirilip teslim edileceğinin taahhüt edildiği, sözleşme şartlarına uymayan tarafın 10.000,00 TL ceza ödeyeceğinin belirlendiği, davacının tapuda devir yükümlülüğünü yerine getirdiği halde, davalı müteahhidin alınan bilirkişi raporundan da anlaşıldığı üzere eksik yaptığı işler bedelinin 16.400,00 TL olduğu, sözleşmeye göre inşaatın 01.11.2006 tarihinde bitirilmesinin taahhüt edilmesine rağmen 2008 yılında yaptırılan tespitte dahi halen %50'sinin bitirilmiş olduğu gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüne 10.000,00 TL cezai şart bedeli, 16.400,00 TL sözleşmenin ifası için gereken bedel ve 6.401,00 TL kira kaybı olmak üzere toplam 32.801,00 TL nin dava tarihi olan 03/02/2009 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin ve tapu iptaline ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.


Taraf sıfatı, bir başka deyişle husumet ehliyeti; dava konusu hak ile kişiler arasındaki ilişkiyi ifade eder. Sıfat, bir maddi hukuk ilişkisinde tarafların o hak ile ilişkisinin olup olmadığının belirlenmesi anlamına gelir. Davacı sıfatı, dava konusu hakkın sahibini, davalı sıfatı ise dava konusu hakkın yükümlüsünü belirler. Uygulamada davacı sıfatı, aktif husumeti, davalı sıfatı ise pasif husumeti karşılayacak şekilde kabul edilmektedir. Dava konusu şey üzerinde kim ya da kimler hak sahibi ise, davayı bu kişi veya kişilerin açması ve kime karşı hukuki koruma isteniyor ise o kişi veya kişilere davanın yöneltilmesi gerekir. Bir kimsenin davacı veya davalı sıfatına sahip olup olmadığı tıpkı hakkın mevcut olup olmadığının tayininde olduğu gibi maddi hukuka göre belirlenir. Taraf sıfatı bu anlamda, def'i değil itiraz niteliğinde olup; taraflarca süreye ve davanın aşamasına bakılmaksızın her zaman ileri sürülebileceği gibi taraflar ileri sürmemiş olsalar bile mahkemece re'sen nazara alınmalıdır. Nitekim Dairemizin 30.05.2019 tarihli, 2019/1144 Esas ve 2019/2622 Karar sayılı ilâmında da bu kurallara işaret edilmiştir.


Yargıtay HGK'nın 27.11.2013 gün ve 2013/439 Esas ve 2013/1595 Karar sayılı kararında da vurgulandığı üzere; bir davada taraf olarak gösterilen kişiler, taraf ve dava ehliyetine ve davayı takip yetkisine sahip olsalar bile, bu kişilerden birinin o davada gerçekten davacı veya davalı sıfatı yoksa, dava konusu hakkın esasına ilişkin bir karar verilemez. Dava sıfat yokluğundan (husumetten) reddedilir.


Bu kapsamda değerlendirme yapıldığında; davalı ... dava açıldıktan sonra 19.07.2011 tarihinde vefat etmiş, en yakın yasal mirasçılarının tamamı tarafından miras reddolunmuştur.


... 1. Sulh Hukuk Mahkemesi 2013/68 Tereke sayılı dosyasında TMK'nun 612. maddesine göre “ En yakın yasal mirasçıların tamamı tarafından reddolunan miras sulh mahkemesince iflas hükümlerine göre tasfiye edilir” düzenlemesi bulunmaktadır. Muris ...'un mirası kayıtsız ve şartsız red edilmiş olduğundan terekesinin iflas hükümlerine göre tasfiyesine ve ... Barosu Avukatlarından Av. ...'ün tereke tasfiye memuru olarak atanmasına karar verilmiştir. Mahkemece tereke tasfiye memurunun davaya katılımı sağlanmışsa da karar başlığında dahili davalı gösterilen ...’ün tereke tasfiye memuru olduğu belirtilmemiş ve davalı ... vefat ettiği için karar başlığında davalı olarak gösterilen ... mirasçıları olan davalılardan tahsile ilişkin hüküm kurulmuştur.


Dava, mahiyeti itibariyle alacak istemine ilişkin olup, davalının vefatı ve mirasçılarının tümünün mirası reddetmesi nedeniyle davalı terekesinin iflas hükümlerine göre tasfiyesi cihetine gidilmesinden dolayı dava kayıt kabul davası niteliğine dönüşmüştür. Bu durumda mahkemece davaya kayıt kabul davası olarak devam edilip karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçe ile davanın kabulü ile mirasın reddinden sorumlu taraf sıfatı bulunmayan davalılardan tahsiline ilişkin yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.Yerel mahkeme kararının bu gerekçe ile bozulması gerekirken onandığı, bu kez yapılan inceleme ile anlaşıldığından, davalı tereke tasfiye memurunun ve davalıların karar düzeltme itirazları bu aşamada incelenmeksizin hükmün bozulması gerekmiştir.


SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 18.09.2019 gün, 2016/7031 Esas, 2019/3681 Karar sayılı onama kararının kaldırılarak yerel mahkeme hükmünün re'sen BOZULMASINA, bozma nedenine göre davalı tereke tasfiye memurunun ve davalıların karar düzeltme itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan temyiz başvuru harcı ile karar düzeltme harcının istek halinde davalılar ile dahili davalı ...'e iadesine,24.03.2021 gününde oy birliğiyle karar verildi.



15. Hukuk Dairesi 2021/161 E., 2021/1062 K.

Yüklenicinin eksik ifada bulunması halinde tapu iptal ve tescil davası ve alacağın depo edilmesi usulü


"İçtihat Metni"


MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi


Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik verilen hüküm süresi içinde davalılar vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.


- K A R A R -


Dava, yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine yönelik olup, mahkemece davanın kabulüne dair verilen hüküm davalı arsa sahipleri vekilince temyiz olunmuştur.


1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz istemlerinin reddine karar verilmiştir.


2- Davalı arsa sahipleri vekilinin diğer temyiz istemlerinin incelenmesine gelince; davacı, taraflar arasında ... 11. Noterliğinin 12.12.2006 tarih ve 28884 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, davacı yüklenicinin tüm edimlerini yerine getirdiğini belirterek, sözleşmede yükleniciye verilmesi gerekli 7 no.lu bağımsız bölümün davacı adına tescilini talep etmiş, ıslah beyanı ile bilirkişi raporu ile tespit edilen 50.303,00 TL bedelin depo ettirilmesi ile yüklenici adına tescil hükmü kurulması talebinde bulunmuştur.Davalılar ise; arsa sahiplerine düşen bağımsız bölümlerin daha küçük yapıldığını, sözleşmenin 16. maddesine göre inşaat yapılacak taşınmazdaki kiracıların tahliyesi için yapılacak tüm yasal işlemlerin arsa sahibi vekilince yürütüleceğinin kararlaştırıldığını, yapılacak yargılama masraflarının ise yüklenici tarafından karşılacağının hüküm altına alınmış olmasına rağmen yüklenicinin arsa sahiplerince sarf edilen vekalet ücretini ödemediğini, eksik ve ayıplı işin mevcut olduğunu, yüklenicinin aidat ve emlak vergisi borcunun olduğunu beyanla davanın reddini savunmuştur.


Mahkemece, arsa sahiplerine düşen dairelerin küçük olması nedeniyle 42.720,00 TL değer kaybı, sözleşmede yer almasına rağmen yapılmayan çatı nedeniyle 6.183,00 TL, sığınakta yapılan ayıplı imalat nedeniyle 1.400,00 TL iş bedelinin davacı yükleniciye depo ettirilmesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.


Taraflar arasında imzalanan 12.12.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 9. maddesinde, inşaatın yapımı ve oturma raporunun alınmasına kadar olan inşaata ait her türlü gider, harç ve vergiler ile emlak vergisinin tamamının yüklenici tarafça karşılanacağı, 16.maddesinde ise inşaat yapılacak taşınmazda bulunan kiracıların tahliyesi için yapılacak

tüm yasal işlemlerin arsa sahibi vekilince yapılacağı, yapılacak yargılama giderleri ve avukatlık ücretinin de yüklenici tarafından karşılanacağı kararlaştırılmıştır.


Dosya kapsamından, yapı kullanma izin belgesinin 25.09.2009 tarihinde alındığı anlaşılmakta olup, hükme esas alınan 16.12.2016 tarihli ek bilirkişi raporunda arsa sahiplerinin belgenin alındığı tarihe kadar arsa sahiplerinin yükleniciden 559,46 TL bakiye vergi borcu alacağı olduğu, sözleşmenin 16. maddesi kapsamında arsa sahiplerine yapılması gereken ödemenin ise, ödemelere esas dava dosyalarının celp edildikten sonra hesaplanacağı belirtilmiş olmasına rağmen mahkemece bu hususlar dikkate alınmadan ve ilgili alacak kalemleri depo kararına eklenmeden tescil hükmü kurulduğu anlaşılmıştır.


Bu nedenle mahkemece yapılması gereken iş; dairemizin 29.09.2020 tarih, 2020/1002 Esas, 2020/2610 Karar sayılı geri çevirme kararı ile dosyaya dahil edilmesi istenilen, ancak dosya kapsamına alınmayan takip ve dava dosyalarının getirtilerek, davalılar tarafından ödendiği belirtilen vekalet ücretinin araştırılması, bulunacak bedele 559,46 TL bakiye vergi borcu alacağının eklenmesi ile 818 Sayılı BK’nın 81, 6098 Sayılı TBK’nın 97. maddesine göre depo kararı verilerek, depo ettirilen bedelin davalı arsa sahiplerine ödenmesi koşuluyla ve birlikte ifa suretiyle tapu kaydının iptâl ve tesciline karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile hüküm kurulması doğru olmamış, hükmün bozulması uygun bulunmuştur.


SONUÇ: Yukarıda 1 no.lu bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine, 2 no.lu bent uyarınca temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davalılar yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine, 22.03.2021 gününde oy birliğiyle karar verildi.



Hukuk Genel Kurulu 2017/845 E. , 2020/723 K.

Müteahhitten kaynaklanmayan nedenlerle imar izni alınamaması halinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan tazminat ve alacak talepleri


"İçtihat Metni"


MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi


1. Taraflar arasındaki “tazminat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Alanya 4. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin kararın davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 23. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.


2. Direnme kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.


3. Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve direnme kararının verildiği tarih itibariyle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (HUMK) 438. maddesinin ikinci fıkrasında direnme kararlarının temyiz incelemesinde duruşma yapılması öngörülmediğinden davacılar vekilinin duruşma isteğinin reddine karar verilip dosyadaki belgeler okunduktan sonra gereği görüşüldü:


I. YARGILAMA SÜRECİ


Davacı İstemi:

4. Davacılar vekili 22.11.2012 tarihli dava dilekçesinde; taraflar arasında 14.05.2005 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşme uyarınca yapılacak inşaattan en az 24 dairenin arsa sahiplerine verileceğini, davalı yükleniciye düşecek dairelerin imalatı bitirilmesine rağmen davacılara düşen bağımsız bölümlerin tamamlanmadığını, taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşaatın ruhsat tarihinden itibaren 18 ay içinde tamamlanması gerektiği hâlde inşaatın bitmediğini, bu nedenle davalının her daire için aylık 500TL gecikme cezası ödemesi gerektiğini, yapılan inşaatın da ayıplı olduğunu, temelinde kaymalar gerçekleştiğini, her ne kadar davalı tarafından binaların teslim alınması için ihtarda bulunulmuş ise de binaların teslim koşulunu taşımadığını ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla davacılara düşen 24 adet dairenin inşaatın bitmesi gereken 17.10.2007 tarihinden itibaren her daire için aylık 500TL olmak üzere toplam 729.000TL gecikme cezasının yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.


Davalı Cevabı:

5. Davalı vekili 17.12.2012 tarihli cevap dilekçesinde; ülkedeki ekonomik kriz ve mücbir sebeplerden dolayı inşaatın bitirilemediğini, hâlen imar engelinin de devam ettiğini, idare mahkemesi kararıyla inşaatın bulunduğu parselleri de içine alan bölgede yapılan imar uygulamasının iptal edildiğini, bu nedenle Belediyenin 18.03.2008 tarihli yazısında inşaatın temel vizesi talebinin değerlendirmeye alınmadığının belirtildiğini, müvekkili tarafından yaptırılan tespit sonucu inşaatın anılan tarihten önce bitirildiğinin belirlendiğini, imar uygulamasının iptal edilmesi nedeniyle mücbir sebeplerle inşaatın iskân ruhsatının alınamadığını, fiilî gecikmenin diğer nedeninin ise arsa sahiplerinin inşaatın tamamlanmasından sonra değişiklik talepleri olduğunu, inşaat fiilen bitirildiği hâlde arsa sahiplerinin dairelerini teslim almadıklarını ve müvekkiline düşen arsa paylarını devretmediklerini, davacıların daireleri fiilen teslim aldıklarını, dairelerde kendilerinin ya da kiracılarının oturmaya başladığını, blokların kuzeyinde Belediye tarafından yapılan yol çalışması sırasında A bloğun kaydığını ve 22.11.2012 tarihli encümen kararıyla A bloğun yıkılmasına karar verildiğini ve yıkım işleminin gerçekleştiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.


Mahkeme Kararı:

6. Alanya 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 15.01.2014 tarihli ve 2012/663 E., 2014/6 K. sayılı kararı ile; sözleşmeye konu parsellerin bulunduğu mahaldeki imar planının, Antalya 2. İdare Mahkemesinin 05.04.2007 tarihli ve 2006/1919 E., 2007/527 K. sayılı kararı ile iptal edildiği, söz konusu kararın Danıştay tarafından onanarak 13.05.2010 tarihinde kesinleştiği, davalı tarafından 17.04.2006 tarihinde inşaat ruhsatının alındığı, ruhsatın alındığı tarihten itibaren sözleşmeye göre 18 aylık inşaatın bitim süresinin 17.10.2007 tarihinde dolduğu, inşaat süresi içerisinde idare mahkemesince taşınmazların bulunduğu alandaki imar planı iptal edildiğinden söz konusu alandaki inşaatlara ilişkin tüm ruhsat işlemlerinin belediye tarafından durdurulduğu, davalının inşaata ilişkin temel vize talebinin de belediyenin 18.03.2008 tarihli yazı cevabı ile reddedildiği, taşınmazların bulunduğu alandaki imar planının iptaline rağmen davacı tarafından kaçak olarak inşaatın yapılmaya çalışıldığı, bu çerçevede proje kapsamında bir takım binaların yapıldığı, tüm bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde, imar planının iptal edilmesinde davalıya kusur izafe edilemeyeceği, imar planının iptal edilmesinin daha önceden davalı tarafından tahmin edilemeyeceği, imar planı iptal edilen bir yerde ruhsat alınamayacağından inşaata devam etmesinin imkânsız olduğu, bu aşamada davalının inşaatın süresinde bitmemesi nedeniyle cezai şarttan da sorumlu tutulamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.


Özel Daire Bozma Kararı:

7. Alanya 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz isteminde bulunmuştur.


8. Yargıtay 23. Hukuk Dairesince 20.01.2015 tarihli ve 2014/6179 E., 2015/310 K. sayılı kararı ile;

“…Taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, söz konusu inşaatın sözleşme tarihinden itibaren 6 ay içinde yapı ruhsatı alınmak suretiyle bu tarihten itibaren 18 ay içinde ön iskân belgesi alınarak arsa sahiplerine teslim edileceği kararlaştırılmıştır. İnşaatın yapı ruhsatı 17.04.2006 tarihinde alınmış olup, davacı arsa sahipleri de bu tarihten itibaren inşaat süresinin başlayacağını kabul ederek, 18 aylık süre sonunda bağımsız bölümlerin teslim edilmediğini ileri sürerek, gecikme tazminatının tahsilini talep etmişlerdir. Sözleşmenin inşaatın süresi başlıklı maddesinde, turizm yasağı nedeniyle belediye tarafından inşaatın durdurulması şartıyla işin süresine ilave yapılabileceği ifade edilmiş, dosya kapsamındaki 22.11.2013 tarihli belediye yazısına göre, inşaatın yapıldığı yerde kendileri tarafından inşaatın durdurulması yönünde herhangi bir işlem yapılmadığı bildirildiğinden, bu sebeple işin süresine herhangi bir ilave yapılamayacağı anlaşılmaktadır. Şu halde, esas itibariyle işin yapı ruhsat tarihinden itibaren 18 ay sonra yani 17.10.2007 günü teslim edilmesi gerekir.

Mahkemece, inşaatın yapıldığı bölgede imar planının iptal edilmesi nedeniyle sürenin uzadığı, bu itibarla yüklenicinin teslimde temerrüde düşmediği kabul edilerek davanın reddine karar verilmiştir. Ne var ki, az yukarıda tespit edilen 17.10.2007 teslimi gereken tarihe yüklenicinin savunmasında ileri sürdüğü fazla imalat nedeniyle süre ilave edilip edilmeyeceği incelenerek, varsa bu sürenin ilave edilmesi ile bulunacak tarih esas alınarak, aksi takdirde 17.10.2007 tarihi esas alınarak imar planının bu tarihten sonra iptal edilmesi halinde yani yüklenicinin teslimde temerrüde düşmesinden sonra imar planının iptal edilmesinin BK’nın 102/2 (TBK 119/2) maddesi uyarınca sorumluluğunu etkileyip etkilemeyeceği değerlendirilerek bir karar verilmesi gerekirken, bu hususların nazara alınmaması hatalı olmuştur.

Bunun yanında, sözleşme uyarınca davacı arsa sahiplerine 1515 ada 1 parsel üzerinde 24 bağımsız bölümün verileceği kararlaştırılmış olup, bu bağımsız bölümlerin arsa sahiplerince kiraya verilmek veya kendileri oturmak suretiyle tasarruf edilmeye başlandığı savunulmuştur. Nitekim bu hususta delil teşkil etmek üzere dosyaya muhtelif kira sözleşmeleri de sunulmuş bulunmaktadır. Bilindiği üzere, dava konusu gecikme tazminatı talebi ilke olarak fiilen uğranılan zararı ifade etmektedir. Bu durumda, yukarıdaki bent gereği yapılacak araştırma sonucu yüklenicinin teslimde temerrüde düştüğünün saptanması halinde her bir bağımsız bölümün hangi tarihte arsa sahiplerine teslim edildiği araştırılarak buna uygun bir sonuca varılmasında zorunluluk bulunmaktadır.

Keza, yine arsa sahiplerine ait olduğu hususunda çekişme bulunmayan A blokun yıkıldığı da dosya kapsamındaki bilgi ve belgelerden anlaşılmakta, diğer bağımsız bölümlerin yer aldığı bloklarla ilgili güçlendirme yapılması gerektiği ve oturulamayacak durumda olduğu savunulmuş olup, A bloğun yıkılma nedeni ile diğer bloklar açısından güçlendirme işleminin yapılmasının gerekli olup olmadığı ve sebebinin de incelenerek yüklenicinin kusurunun olduğunun saptanması halinde bu doğrultuda değerlendirme yapılmalıdır.

Değinilen hususlar dikkate alınmadan karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir,…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.


Direnme Kararı:

9. Alanya 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 10.07.2015 tarihli ve 2015/190 E., 2015/439 K. sayılı kararı ile; dava konusu taşınmazın bulunduğu mahaldeki imar planının idare mahkemesi kararı ile iptal edildiği, kararın belediyeye 31.05.2007 tarihinde tebliğ edildiği, kararın temyiz edilmesi üzerine Danıştay tarafından onanarak kesinleştiği, 2577 sayılı İYÜK’un 28/1 maddesi uyarınca, idarenin mahkeme kararlarını tebliğden itibaren 30 gün içerisinde uygulamak zorunda olduğu, belediyenin kararın tebliğinden itibaren 30.06.2007 tarihine kadar karar gereğini yerine getirmesi gerektiği, davalının inşaatı bitirme tarihi 17.10.2007 olup inşaatı bitirme süresi dolmadan söz konusu inşaatın bulunduğu alana ilişkin imar planının iptal edildiği ve belediyenin de idare mahkemesi kararını uygulamak zorunda kaldığı, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 102/2 maddesine göre, inşaatı süresinde bitirememesi nedeniyle düştüğü temerrütte davalının kusurunun bulunmadığı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.


Direnme Kararının Temyizi:

10. Direnme kararı süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.


II. UYUŞMAZLIK

11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda yanlar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, davalı yüklenicinin teslimde temerrüde düşüp düşmediği, yüklenicinin temerrüde düştüğünün kabulü hâlinde Özel Dairece bozma kararında belirtilen araştırmaların yapılmasının gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.


III. GEREKÇE

12. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle konu ile ilgili yasal düzenlemelerin irdelenmesinde fayda bulunmaktadır.

818 sayılı BK’nın “Kaza halinde mesuliyet” başlığını taşıyan 102. maddesi:

“Mütemerrit olan borçlu, borcun teahhürle ifasından dolayı zarar ve ziyan tediyesine mecbur olduğu gibi kazara vukua gelecek zarardan da mesuldür.

Borçlu, kendisi tarafından bir güna kusur olmaksızın teahhürde bulunmuş olduğunu veya borç vakit ve zamaniyle ifa edilmiş olsa bile kazanın alacaklının zararına olarak tediye olunacak şeye isabet edeceğini ispat ederek, bu mesuliyetten kurtulabilir.”

Şeklinde düzenlenmiştir.


13. Temerrüde düşen borçlu 818 sayılı BK’nın 102/I. maddesine göre “kazara vukua gelecek zarardan da” sorumlu tutulmuştur. Burada “kaza” deyimi geniş anlamda kullanılmıştır. Temerrüt sırasında borçlunun kusuru olmadan ortaya çıkan ve ifayı imkânsız kılan bütün sebepler de “kaza” kavramına girer (Akman, S./ Burcuoğlu, H./ Altop, A.: Tekinay Borçlar Hukuku Genel Hükümler, İstanbul 1993, s. 926).


14. Kural olarak, borçlunun kusuru olmadan ortaya çıkan bir sebeple ifa imkânsız hale gelirse borçlu borcundan kurtulur (BK m. 117). Ancak kusursuz imkânsızlığın temerrütten sonra ortaya çıkması halinde bu kural uygulanmamakta, borçlu artık kazadan bile sorumlu tutulmaktadır.


15. 818 sayılı BK’nın 102/II. maddesi, borçluya kazadan dolayı sorumluluktan kurtulabilmek için iki imkân sunmaktadır. Borçlu temerrüt hâline kusuru olmadan düştüğünü veya borç zamanında ifa edilseydi bile borçlanılan şeyin alacaklının zararına olarak kazaya uğrayacak olduğunu ispat edebilir. Bu nedenle borçlu kusuru olmadan temerrüde düşmüşse, bunu ispat etmesi kazadan dolayı sorumluluğu bertaraf etmek için yeterlidir. Burada dikkat edilecek nokta borçlunun sadece temerrüde düşmekte kusurlu olup olmadığıdır. (Akman,S./ Burcuoğlu, H./ Altop, A.: s. 927).


16. Borçlu temerrüde düşmekte kusurlu olsa bile ikinci bir ispat imkânından faydalanarak sorumluluktan kurtulabilir. Gerçekten borçlu, borç zamanında ifa edilseydi bile borcun konusu olan şeyin alacaklının zararına olarak kazara uğrayacak olduğunu ispat etmek hakkına sahiptir.


17. Sözü edilen ispat yükünün yerine getirilmiş sayılabilmesi için borcun konusu olan şey alacaklıya verilmiş olsaydı, onun elinde de kazaya uğrayacak olduğu sabit olmalı, ayrıca ifa zamanında yapılmış olsaydı dahi meydana gelen kazadan alacaklının zarara uğrayacak olduğunu ispat etmelidir. Bu iki şartın gerçekleşmesi hâlinde borçlu temerrüde düşmekte kusurlu olsa bile sorumluluktan kurtulabilecektir (Akman S./ Burcuoğlu H./ Altop A.: s. 927).


18. Bu ilke ve açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; arsa sahibi davacılar ile yüklenici arasında 14.06.2005 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış olup inşaatın süresinin sözleşme tarihinden itibaren 6 ay içinde inşaat ruhsatı alınmak kaydıyla ruhsat tarihinden itibaren 18 ay olduğu, inşaatın turizm yasağı nedeniyle belediye tarafından durdurulması ya da savaş, deprem, seferberlik gibi elde olmayan nedenlerle inşaatın durması hâlinde geçecek olan sürenin inşaat süresine ilave edileceği, inşaatın süresinde bitmemesi halinde yüklenicinin arsa sahiplerine her daire için aylık 500TL kira ödeyeceği kararlaştırılmıştır.


19. Dosya içerisinde yer alan Alanya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 21.01.2013 tarihli yazısı ve yapı ruhsatına göre 17.04.2006 tarihinde inşaat ruhsatı verilmiş olup sözleşmeye göre inşaatın 17.10.2007 tarihinde bitirilmesi gerekmektedir.


20. Alanya Belediyesi İmar İşleri Müdürlüğünün 18.03.2008 tarihli yazısında, dava konusu inşaat ile ilgili yüklenicinin temel vizesi talebinin bölgede yapılan imar uygulamasının Antalya 2. İdare Mahkemesinin kararıyla iptal edilmesinden dolayı değerlendirilemediği belirtilmiştir.


21. Dosya içerisinde yer alan Alanya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 16.07.2013 tarihli yazısında ise, dava konusu parsel üzerinde yapılan yapılara bölgedeki imar uygulamasının iptal edilmesi nedeniyle yapı kullanma izin belgesinin verilemediği belirtilmiştir.


22. Antalya 2. İdare Mahkemesinin 05.04.2007 tarihli ve 2006/1919 E., 2007/527 K. sayılı kararı ile, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu parsellerin de bulunduğu bölgede yapılan imar uygulaması işleminin iptaline karar verilmiş, verilen kararın temyiz edilmesi üzerine Danıştay 6. Dairesinin 09.02.2010 tarihli ve 2008/1143 E., 2010 1215 K. sayılı kararıyla onanmış ve karar 13.05.2010 tarihinde kesinleşmiştir.


23. Taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre inşaatın teslim süresi 17.10.2007 tarihi olup Antalya 2. İdare Mahkemesinin, imar planının iptaline ilişkin kararı 05.04.2007 tarihinde verilmiştir. Söz konusu kararın Alanya Belediyesine tebliğ edilmesi üzerine, belediyece dava konusu parsel üzerinde yapılan inşaata yapı kullanma izin belgesinin verilmesi imkânı bulunmamaktadır.


24. İmar planının iptaline ilişkin karar kamu düzenine ilişkin olduğundan yüklenicinin kamu düzenine aykırı olarak inşaata devam etmesi kendisinden beklenemeyeceğinden temerrüde düştüğünden söz edilemez.


25. Bu nedenle yerel mahkemece, yüklenicinin inşaatı bitirme süresi dolmadan söz konusu inşaatın bulunduğu alana ilişkin imar planının iptal edildiği ve belediyenin de İdare Mahkemesi kararını uygulamak zorunda kaldığı, inşaatın bulunduğu alana ilişkin imar planı iptal edildiğinden dolayı davalının inşaatı süresinde bitirememesi nedeniyle kusurunun bulunmadığı gerekçesiyle verilen direnme kararı yerindedir.


26. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, imar planının iptal edilmesinin davacı yönünden mücbir neden sayılabileceği ancak davalının mücbir nedenden önce temerrüde düşüp düşmediğinin belirlenmesi gerektiği, her ne kadar İdare Mahkemesince dava konusu taşınmazın bulunduğu yerde imar planı iptal edilmiş ise de, söz konusu iptal kararının daha önce alınan inşaat ruhsatının geçerliliğini etkilemeyeceği inşaat ruhsatı düzenlendikten sonra imar planının iptal edilmesinin arsa sahipleri yönünden kazanılan hakkı engellemeyeceği, bu nedenle Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken mahkemece direnme kararı verilmesinin yerinde olmadığı görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerde Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir.


27. Hâl böyle olunca, yerel mahkemece verilen direnme kararı usul ve yasaya uygun olup onanması gerekir.


IV. SONUÇ:

Açıklanan nedenlerle;

Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile direnme kararının ONANMASINA,

Gerekli temyiz ilam harcı peşin alındığından başka harç alınmasına yer olmadığına,

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 06.10.2020 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.


KARŞI OY


Onama kararının iki eksiği olacaktır.

Birincisi, teslim tarihi itibariyle, imar iptalinin olup olmayacağı belirlenmemiş olacaktır. Oysa Özel Daire bozması gibi bir araştırma ve inceleme yapılmış olsa idi, konu aydınlatılmış olacaktı.


İkincisi, imar planı dâhilinde inşaat yapmak için yapı ruhsatı alınması zorunludur. İmar planının kesinleşmesiyle hak sahiplerinin soyut yapı yapma hakkı doğmaktadır. Soyut yapı yapma hakkı yapı ruhsatı alınmasıyla somut yapı yapma hakkına dönüşmektedir. Yapı hukukunun Genel Esasları, (Taner Ayanoğlu İstanbul 2014) adlı eserde yapı ruhsatı alınması, iptali ve sonuçları idari yargıya ilişkin kararla birlikte incelenmiştir. İdare mahkemesinin imar kanunu 18. maddesine bağlı düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisinden ötürü imar iptali kararı vermesi, imar planı dahilinde soyut yapılaşma hakkı ile ilgili bir karardır. Somut yapılaşma hakkı olan yapı ruhsatının iptaline ilişkin idare mahkemesince alınmış bir karar yoktur.Yapı ruhsatının kazanılmış hak boyutu vardır. Kazanılmış hak boyutu kazanılmış haklara saygı ve değişen kurallardan etkilenmeme gibi, etkilenecekse kamulaştırma yapma lüzum ve gereği gibi görünümleri bulunmaktadır. Konuya ilişkin idari yargıya ait etraflıca tartışma için a.g.e. s. 195 vd.na bakılabilir.

Mecelle 22 "zaruretler miktarınca takdir olunur" genel ilkesini kazandırmıştır. İmar nizamının kamu düzenine ilişkin emredici bir karakteri var ise de, idari yargı alanına ilişkin konuya ilişkin tasarrufta maksadını aşan bir tasarrufta bulunulduğu kanaatini taşıyorum. İmar iptaliyle ilgili bir idare mahkemesi kararının, yapı ruhsatı iptali varmış gibi kabul ve sonuca ulaşılmış olmasında aşkın bir değerlendirme hatasına düşüldüğünü düşünmekteyim. Yapı ruhsatı iptali kararı olsa idi, ulaşılan sonuca bir itirazım olmazdı.

Yukarıda belirttiğim kısaca açıkladığım iki sebepten ötürü, direnme kararının onanmasına ilişkin çoğunluk görüşüne katılamıyorum. Özel Daire bozma kararındaki gibi direnme kararının bozulması görüşündeyim.



Desert in Dark

Büromuzda randevusuz görüşme yapılmamaktadır. Lütfen öncelikle arayıp randevu alınız.