Kat (Arsa Payı) Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir, Nasıl Yapılır? 2026

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, halk arasındaki adıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasının belirli paylarını yükleniciye devretmeyi, yüklenicinin de bu arsa üzerine binayı yapıp kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği karma bir sözleşmedir. Taşınmaz aynın ilişkin bir sözleşmedir, taşınmaz satış vaadi şartını da içermektedir ve resmi düzenleme şekline tabidir; dolayısıyla sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmazsa kural olarak geçersizdir. Bu sözleşmelerden kaynaklı olarak meydana gelen çok çeşitli uyuşmazlıklar söz konusu olabilmektedir. Yüklenici teslimde gecikirse arsa sahibi, sözleşmede kararlaştırılmamış olsa dahi rayiç kira üzerinden gecikme tazminatı isteyebilir; inşaat %90 seviyesine ulaşmadan feshe gidilirse fesih kural olarak geriye etkili sonuç doğurur yani sözleşmenin feshine ilişkin davalarda %90 imalat seviyesi bir adeta bir milat kabul edilmektedir. 16.05.2025 tarihli içtihadı birleştirme kararından sonra ise yükleniciden tapuya güvenerek iyiniyetle taşınmaz edinen üçüncü kişilerin kazanımı korunmaktadır. Bu yazımızda sözleşmenin şekli, tarafların borçları, temerrüt, fesih, zamanaşımı, üçüncü kişilerin hakları ile görevli mahkeme ve daha bir çok farklı konuyu güncel Yargıtay kararları ışığında ele alacağız.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, halk arasında daha yaygın olarak bilinen diğer adıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesi: Arsa sahiplerinin arsa payını devretmeyi, yüklenicinin ise arsa sahiplerine ait olan arsa üzerinde bağımsız bölümlerin inşaatını tamamlayıp bunlardan birini veya birkaçını arsa sahiplerine teslim etmeyi üstlendiği sözleşmelerdir. Yani burada arsa sahipleri, yüklenici(müteahhit) tarafından gerçekleştirilen inşaata istinaden para ödemesi gerçekleştirmek yerine, inşaatın gerçekleştirildiği arsanın sözleşme ile belirlenen bir payının yükleniciye devrini üstlenmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, ortaya çıkması muhtemel en küçük hatada dahi tapu iptal ve tescil davası, tazminat davası ve alacak davası gibi çözümü uzun yıllar gerektiren hukuki uyuşmazlıklar meydana getirebilmektedir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen, çifte tipli, karma bir sözleşme türüdür. Arsa sahiplerinin arsa paylarını devretmeyi üstlenmesi esasen satış sözleşmesinin asli edimiyken, yüklenicinin bağımsız bölümleri meydana getirip arsa sahiplerine teslim etmesi eser sözleşmesinin asli edimidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 24.05.2023 tarihli, 2022/1195 E. ve 2023/507 K. sayılı kararında bu sözleşme, "tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma bir sözleşmedir" şeklinde tanımlanmıştır. Bu nedenle uyuşmazlıklarda hem eser sözleşmesine ilişkin Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 470 ve devamı maddeleri hem de taşınmaz satış vaadine ilişkin kurallar birlikte uygulanır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin olarak taraflar arasında uyuşmazlık meydana gelmesi halinde eser sözleşmesi ile satış sözleşmelerine dair mevzuat hükümleri ve yargı kararlarıyla şekillenen uygulama kuralları kullanılmaktadır. Eser sözleşmeleri ve satış sözleşmelerine ilişkin kuralların kendi aralarında çatışması halinde olayı inceleyen hakim tarafından örf ve adet ile hakkaniyete uygun bir karar verilmesi gerekecektir. Dolayısıyla daha henüz sözleşme hazırlığı aşamasındayken bile, sözleşme hükümlerinin Yargıtay'ın kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklara ilişkin vermiş olduğu içtihatlar dikkate alınarak düzenlenmesi son derece önem arz etmektedir. Bu nedenle gerek sözleşmenin hazırlanması aşamasında, gerekse halihazırda usulüne uygun olarak imza altına alınmış olan, mevcut ve geçerli bir sözleşmeden kaynaklı olarak dava açılması aşamasında bir avukat ile görüşülüp hukuki danışma ve dava temsil desteği alınmasında fayda bulunmaktadır.

Burada yüklenici(müteahhit), aşağıda detaylı olarak açıklayacak olduğumuz üzere: Yalnızca sözleşme kapsamında arsa sahibine devredilmesi gereken bağımsız bölümleri devretmekle borcundan kurtulmuş olmaz, sözleşme ve eklerine, inşaata ilişkin mimari taslak ve projelere, teknik şartnameye uygun eser meydana getirilmelidir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Resmi Şekil Şartı

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin hükümler barındırdığından resmi şekilde yapılmak zorundadır.

Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 706. maddesinin birinci fıkrası aynen şöyledir: "Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır."

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 24.05.2023 tarihli, 2022/1195 E. ve 2023/507 K. sayılı kararında bu hüküm, TBK'nın 237., 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60. maddeleriyle birlikte değerlendirilmiş ve "bu tür sözleşmelerin noterde resen düzenleme şeklinde yapılmaları geçerlilik koşuludur" denilmiştir. Bu nedenle adi yazılı olarak ya da noterde yalnızca imza onayı yapılarak düzenlenen sözleşmeler geçersizdir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 16.09.2025 tarihli, 2025/375 E. ve 2025/2944 K. sayılı kararında da aynı kural, "resmi şekilde yapılması geçerlilik koşulu olup sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir" sözleriyle tekrarlanmıştır.

Geçersizlik halinde, yalnızca tarafların birbirlerine yönelik olarak gerçekleştirmiş oldukları edimlerin Türk Borçlar Kanunumuzda yer alan sebepsiz zenginleşme hükümlerine uygun olarak iadesi söz konusu olabilecektir. Ancak Yargıtay, şekil eksikliğinin her durumda ileri sürülmesine izin vermez; buna karşılık dürüstlük kuralına genel bir atıfla da yetinmez. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 24.05.2023 tarihli, 2022/1195 E. ve 2023/507 K. sayılı kararında iki istisna sayılmıştır. Birincisi, "Sözleşme adi yazılı şekilde olsa bile, yüklenici edimini (bina meydana getirme borcunu) tamamen veya reddolunmayacak oranda yerine getirmişse, arsa sahibi artık bu sözleşmenin geçersizliğini ileri süremez" kuralıdır. İkincisi, yükleniciye bedel olarak bırakılacak payın devrine ilişkin yükümün "taşınmaz tapuda yükleniciye devredilerek gerçekleşmişse, başlangıçta geçersiz olan sözleşmenin geçerli hâle gelmesidir." Kurul, bu istisnaların dayanağının Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 30.09.1988 tarihli, 1987/2 E. ve 1988/2 K. sayılı kararının gerekçesi olduğunu belirtmiştir. Aynı davada ilk derece mahkemesi, belli durumlarda geçersizliğin ileri sürülmesinin dürüstlük kuralına aykırı olacağı gerekçesiyle sözleşmeyi geçerli saymış ve bu kararında direnmişti. Hukuk Genel Kurulu ise direnme kararını, hangi durumların gerçekleştiği "denetime elverişli biçimde açıklanmaksızın" verildiği için bozmuş ve somut olayda "edimlerin karşılıklı biçimde tümüyle veya önemli oranda yerine getirildiğinden de söz edilemeyecektir" diyerek sözleşmeyi geçersiz kabul etmiştir.

Arsa Sahibi ve Müteahhidin Karşılıklı Yükümlülükleri

Arsa sahipleri ve yüklenicinin karşılıklı hak ve yükümlülükleri, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin içeriğine göre belirlenmelidir. Bu anlamıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesi, sözleşmenin her iki tarafının hukuki statüsünü karşılıklı olarak tanımlamaktadır. Dolayısıyla genel kabul gören kurallardan bahsedilebilecek olsa da, her somut olay açısından farklı uygulamaların da söz konusu olabileceği hususu gözden kaçırılmamalıdır. Örneğin: Uygulamada kural olarak inşaatın tamamlanması akabinde iskan ruhsatı(yapı kullanma izin belgesi) alınması yükümlülüğünün yükleniciye yükletildiği görülmekteyse de, sözleşmede aksi yönde bir düzenleme olması halinde bu yükümlülük arsa sahibine de yükletilebilir.

Arsa sahibi ve müteahhit; gerek kanundan, gerekse taraflar arasında imza altına alınan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve teknik şartnameden kaynaklanan çeşitli hak ve yükümlülüklere sahiptir:

• Arsa Sahibinin Teslim Edeceği Arsanın İmar/Parsel İşlemlerinin Yapılmış Olması
• İnşaatın Yapılacağı Arsaya Sözleşmede Kararlaştırılan Miktarda Bağımsız Bölüm İnşa Edilebilmesinin Mümkün Olması
• Arsa Sahibinin Arsayı İnşaata Uygun Bir Şekilde Müteahhide Teslim Etmesi
• Arsa Sahibinin Yüklenicinin Payına Düşen Arsa Paylarını Devretmesi
• İnşaat Projesinin Çizilmesi ve Belediyeye Tasdik Ettirilmesi
• Müteahhidin Bağımsız Bölümleri Zamanında ve Eksiksiz İnşa Etme Yükümlülüğü
• Müteahhidin Bağımsız Bölümleri Eksiksiz ve Projeye Uygun Biçimde Arsa Sahiplerine Devretmesi
• Müteahhidin Özen Yükümlülüğü
• Müteahhidin Sadakat Yükümlülüğü
• Müteahhidin İşi Bizzat Yapma Yükümlülüğü(Kural)
• Müteahhidin İşi Kendi Gözetiminde Yaptırma Yükümlülüğü
• Müteahhidin İnşaat Alanı ve Çevresinin Güvenliği İçin Gerekli Tedbirleri Alma Yükümlülüğü
• Müteahhidin Gerekli Araç ve Gereçleri Sağlama Yükümlülüğü
• Müteahhidin Ayıba Karşı Tekeffül Borcu
• Müteahhidin İskan/Oturma İzni Alma Borcu

Tüm bunlara ek olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin içeriği önemle dikkate alınmalıdır. Çünkü yukarıda paylaşmış olduğumuz yükümlülüklerin bir kısmı, sözleşme hükümlerinde aksi yönde düzenlenebilmektedir. Ayrıca sözleşme metninde, yukarıda saymış olduklarımız haricinde, yüklenici veya arsa sahipleri aleyhine başkaca herhangi bir yükümlülük söz konusu edilmiş olabilir. Dolayısıyla yüklenicinin veya arsa sahiplerinin yükümlülüklerinin bu saymış olduklarımızla sınırlı olmayacağı hususu gözden kaçırılmamalıdır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Temerrüdünün Sonuçları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin temerrüdüne kural olarak TBK'nın 117 ve devamı maddelerindeki genel temerrüt hükümleri uygulanır. Bunun yanında eser sözleşmesine özgü TBK'nın 473. maddesinin birinci fıkrası, yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya işi sözleşmeye aykırı olarak geciktirmesi yüzünden işin kararlaştırılan zamanda bitirilemeyeceği açıkça anlaşılırsa "işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir" hükmünü içerir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bu hak da aşağıda açıklandığı üzere tarafların anlaşması ya da mahkeme kararı yoluyla sonuç doğurur. Temerrüt halinin meydana gelmiş olduğundan bahsedilebilmesi için:

• Alacaklı temerrüde düşmemiş olmalı(örneğin arsa sahipleri tarafından inşaata ilişkin yapılması gereken işlemlerin tamamlanması için yükleniciye vekaletname verilmemesi ya da verilmiş olan vekaletnameye ilişkin azilname düzenlenmesi gibi haller söz konusu olabilir),
• Müteahhidin borcu muaccel olmalı,
• Borcun ifası imkansız olmamalı,
• Kural olarak müteahhidin ihtarname ile temerrüde düşürülmesi (TBK m. 117/1: "Muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer."); ancak teslim günü sözleşmede belirli bir gün olarak kararlaştırılmışsa, TBK'nın 117. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca ifa günü "birlikte belirlenmiş" olduğundan "bu günün geçmesiyle" müteahhit ihtara gerek olmaksızın temerrüde düşer.

Müteahhidin inşaatı bitirme ve bağımsız bölümleri teslim konusunda temerrüde düşmesi halinde arsa sahibi, aynen ifayı ve gecikme tazminatını talep edebileceği gibi, aynı zamanda taraflarca sözleşme ile kararlaştırılmış olan cezai şartı da talep etmesi mümkündür. Arsa sahibi, ifadan vazgeçtiğini hemen bildirerek müspet zararının tazminini ya da sözleşmeden dönerek menfi zararının tazminini de talep edebilecektir.

TBK'nın 125. maddesinin ikinci fıkrası aynen şöyledir:
"Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir."

Bu hususa ilişkin olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin altbaşlığımızı inceleyebilirsiniz.

a) Aynen İfa veya Nama İfaya İzin

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan yüklenicinin arsa üzerinde gerekli inşaatları gerçekleştirme borcu, bir çeşit yapma borcudur. Bu nedenle uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde aynen ifa, Türk Borçlar Kanunumuzun 113. maddesi hükmüne uygun olarak nama ifa izni alınması şeklinde görülmektedir.

Türk Borçlar Kanunumuzun 113/1. Maddesine Göre:
"Yapma borcu, borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir; her türlü giderim isteme hakkı saklıdır."

Kanun hükmünden rahatlıkla anlaşılabileceği üzere arsa sahibi, müteahhidin ifa etmesi gereken edimlerini bizzat kendisi yerine getirebileceği gibi 3. bir kişinin söz konusu edimleri yerine getirmesi için talepte bulunabilecek ve aksini gerektiren istisnai bir durum söz konusu olmadıkça, mahkeme tarafından bu talep üzerine nama ifaya izin verilmesi halinde ifaya ilişkin tüm masraflar da müteahhit tarafından karşılanacaktır. Ayrıca, müteahhit de çeşitli şartların varlığı halinde nama ifaya izin talebinde bulunabilmektedir. Yani bu talebin yalnızca arsa sahipleri tarafından ileri sürülebileceği düşünülmemelidir. Örneğin arsa sahipleri tarafından yükleniciye(müteahhit) verilmesi gereken vekaletnamenin verilmemesi ya da daha önce verilmiş olan vekaletnameye istinaden azilname tanzim ettirilmesi durumunda yüklenici tarafından nama ifaya izin davası açılabileceğine ilişkin Yargıtay kararları mevcuttur.

Nama ifa için hakimden izin istenmesi gerekmektedir. Uygulamada "nama ifa davası", "nama ifa izni davası" ya da "nama ifaya izin davası" ismiyle anılan bu davanın sonucunda nama ifa izni alan arsa sahibinin işi en az maliyetle yerine getirmesi gibi bir sorumluluğu da söz konusu değildir. Ancak bu durumun tam bir sorumsuzluk teşkil ettiğinin söylenmesi de mümkün değildir. Arsa sahibinin bu halde dahi Türk Medeni Kanunumuzun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı ile bağlı olduğunu söylememiz yerinde olacaktır. Bu noktada arsa sahibinden dürüst, makul ve orta zekalı bir insanın gösterebileceği nitelikte bir davranış standardı beklenecektir. Arsa sahibinin dürüstlük kuralına aykırı olarak gereğinden fazla maliyete sebebiyet vermesini hukuk düzeni korumayacaktır. Nama ifaya ilişkin masraflar müteahhit tarafından karşılanacak da olsa, Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre müteahhide kalacak olan arsa payları ve bağımsız bölümler için arsa sahibi/sahiplerine satış yetkisi verilmek suretiyle de bu giderler karşılanabilmektedir.

Nama ifa izni, genel yetki şeklinde verilmez, hakim kararı inceler ve konu hakkında tanzim ettirilmiş olan bilirkişi raporu yardımıyla tamamlanmayan hususları tespit eder ve tek tek hangi hususlarda nama ifaya yetki verileceğini belirleyerek hüküm kurar. Nama ifa izni öncesinde yüklenici halen inşaattan el çekmemişse öncelikle yüklenicinin işten el çekmesi/çektirilmesi talep edilmelidir. Bilirkişi raporu ile nama ifa izni verilecek olan kısma ilişkin meblağ belirleneceği için bilirkişi raporu sonrasında ilgili kısmın bedeli avans olarak yükleniciden tahsil edilebilecektir.

Nama ifaya izin taleplerinin kat karşılığı inşaat sözleşmeleri açısından uygulanmasına dair detaylı bilgi edinmek için konuya dair makalemizi okuyabilirsiniz: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklarda Nama İfa İzni

b) Gecikme Tazminatı

Müteahhidin, kendi kusurlu davranışları neticesinde arsa sahiplerine yönelik edimlerini sözleşmede öngörülmüş olan süreler içerisinde yerine getirememesi halinde gecikme tazminatı söz konusu olacaktır.

Türk Borçlar Kanunumuzun 118. Maddesine Göre:
"Temerrüde düşen borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat etmedikçe, borcun geç ifasından dolayı alacaklının uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür."

Kanun maddesinden açıkça anlaşılabileceği üzere, taraflar arasında noter huzurunda akdedilmiş olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi içerisinde gecikme tazminatına ilişkin herhangi bir hüküm bulunmasa dahi, şartların oluşması halinde arsa sahipleri tarafından gecikme tazminatı talep edilebilecektir. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 04.12.2015 tarihli, 2015/5300 E. ve 2015/7883 K. sayılı kararında, davayı reddeden ilk derece kararı bozulurken bu konudaki ilke açıkça ortaya konulmuştur: "Sözleşmede gecikme tazminatı belirlenmemiş olsa dahi en az aylık rayiç kira seviyesinde gecikme tazminatının istenmesi mümkündür". Aynı kararda, gecikme tazminatı sözleşmede kararlaştırılmışsa "ayrıca zararın kanıtlanmasına gerek yoktur" denilmiştir. Ayrıca aynen ifa/nama ifa uygulamasından farklı olarak gecikme tazminatı kusura bağlıdır; ancak TBK'nın 118. maddesine göre "Temerrüde düşen borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat etmedikçe" zararı gidermekle yükümlü olduğundan, kusursuzluğu ispat yükü müteahhide aittir.

Bunun yanında müteahitten gecikme tazminatının talep edilebilmesi, arsa sahibinin sözleşmeden dönmemiş olmasına bağlıdır. Zira arsa sahibinin sözleşmeden dönüp karşılıklı edimlerin iadesini talep etmesi halinde sözleşme kurulduğu andan itibaren ortadan kalkmış olacağından dolayı gecikme tazminatına da hükmedilemeyecektir; ancak bu durumda, eğer sözleşmede düzenlenmişse, gecikme tazminatı yerine cezai şart(dönme cezası) söz konusu olabilecektir.

c) Cezai Şartlar

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde cezai şart, sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmeyen borçlunun ödemeyi önceden kabul etmiş olduğu edim borcudur. Cezai şart, gecikme tazminatının aksine kanundan değil, sözleşmeden doğmaktadır ve taraflar arasında noter huzurunda düzenlenmiş olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde cezai şarta yer verilmemişse böyle bir talepte bulunulması da mümkün olmayacaktır. Ancak uygulamada genellikle taraflar arasında düzenlenen sözleşme ile cezai şartın hüküm altına alındığı görülmektedir.

Cezai şartlar, sıklıkla gecikme tazminatıyla birbirine karıştırılmaktadır. Cezai şart, sözleşmede mutlaka düzenlenmiş olmalıdır. Gecikme tazminatı ise sözleşmede düzenlenmiş olmasa dahi, TBK'nın 118. maddesi uyarınca istenebilir. İkisi arasındaki en önemli pratik fark teslim anında ortaya çıkar. TBK'nın 179. maddesinin ikinci fıkrasına göre gecikme için kararlaştırılan cezai şart, alacaklı "hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça" asıl borçla birlikte istenebilir. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 04.12.2015 tarihli, 2015/5300 E. ve 2015/7883 K. sayılı kararında bu ayrım net biçimde ortaya konulmuştur: Cezai şart bakımından "eseri teslim alırken ihtirazi kayıt (çekince) dermeyan etmek gerekir"; gecikme tazminatını talep edebilmek için ise "eseri teslim alırken, sözleşmede aksi bir düzenleme yok ise, ihtirazi kayıt (çekince) koymaya gerek yoktur." Bu nedenle arsa sahibinin teslim tutanağına cezai şart hakkını saklı tuttuğuna dair bir kayıt düşmesi hak kaybını önler.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde cezai şartın Yargıtay içtihatlarına uygun bir şekilde düzenlenmemesi, gecikme tazminatının alınmasını güçleştirmeyecekse dahi, cezai şart olarak belirlenmiş olan tutarın ödenmesinin önüne bir engel teşkil edebilmektedir. Örneğin Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 19.04.2021 tarihli, 2020/2403 E. ve 2021/1785 K. sayılı kararına konu davada ilk derece mahkemesi, sözleşmede kararlaştırılan aylık gecikme tazminatının yanında ayrıca kira kaybına ve cezai şarta hükmetmiş, bölge adliye mahkemesi de istinaf başvurusunu esastan reddetmişti. Daire ise sözleşmedeki aylık gecikme tazminatının "maktu olarak kararlaştırılan kira tazminatı" olduğunu, bu nedenle yükleniciye ayrıca kira tazminatı ödetilemeyeceğini belirtmiş; cezai şart hakkında da "sözleşmede kararlaştırılan cezai şart niteliği itibariyle dönme cezası olup, sözleşme ayakta olduğu sürece talep edilemez" demiştir. Bu gerekçelerle bölge adliye mahkemesi kararı kaldırılmış ve ilk derece kararı bozulmuştur.

Cezai şart hükmü sayesinde edim borçlusu, edimini yerine getirmek noktasında teşvik edilmekte ve olası bir edim yükümlülüğü ihlali halinde alacaklı da yaşadığı zararı ispat etmek durumunda kalmadan bu zararı telafi edebilme imkanına sahip olabilmektedir.

d) Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshedilmesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesi, yalnızca tarafların fesih konusundaki iradelerinin uyuşması(fesih sözleşmesi) ya da taraflardan biri tarafından açılacak olan fesih davasında mahkeme tarafından haklı sebeplerin varlığı halinde feshe karar verilmesi hallerinde söz konusu olabilmektedir. Yani, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, tapuda pay devrini de içerdiğinden tek taraflı irade beyanıyla feshedilemez. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 08.11.2023 tarihli, 2022/290 E. ve 2023/1072 K. sayılı kararında bu kural şöyle ifade edilmiştir: "Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, tapulu taşınmazın veya tapulu taşınmaz payının devrini içermesi nedeniyle tek taraflı irade beyanıyla feshedilemez; taraf iradelerinin fesih konusunda uyuşması gerekir veya mahkeme kararı ile fesih mümkündür." Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 25.06.2025 tarihli, 2024/1495 E. ve 2025/2530 K. sayılı kararında da bu tip sözleşmelerin "tarafların iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği" Dairenin kararlılık gösteren içtihadı olarak belirtilmiştir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshiyle birlikte, feshin ileriye veya geriye dönük etkileri de dikkate alınmalıdır. Eğer sözleşme tarafların feshe ilişkin olarak anlaşmaları suretiyle feshedilmişse, taraflar feshin sonuçlarına ilişkin olarak da saptamalarda bulunmalıdırlar. Ancak taraflar feshe ve/veya feshin sonuçlarına dair anlaşma sağlayamamışlarsa, taraflardan biri haklı sebepleri öne sürerek mahkemeden fesih kararı vermesini talep edebilir. Bu halde feshin sonuçlarının ileriye mi yoksa geriye mi dönük olarak etki edeceğinin tespitinde temel karar, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 25.01.1984 tarihli, 1983/3 E. ve 1984/1 K. sayılı kararıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 08.11.2023 tarihli, 2022/290 E. ve 2023/1072 K. sayılı kararında belirtildiği üzere "ani edimli türden olan eser sözleşmeleri kural olarak geriye etkili olarak sonuç doğurmaktadır"; Kurul'un aktardığı biçimiyle 1984 tarihli karara göre ise "olayın niteliği ve özelliği haklı gösteriyorsa TMK’nın 2 nci maddesi uyarınca sözleşmenin feshinin ileriye etkili sonuç doğuracağına" karar verilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 25.06.2025 tarihli, 2024/1495 E. ve 2025/2530 K. sayılı kararına göre "İleriye etkili fesih kararı verilebilmesi için müstekar içtihatlar ile inşaatın % 90 ve üzeri oranında tamamlanması gerekmekte" olup tamamlanma oranı sözleşme, onaylı proje, keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Oran %90'ın altındaysa fesih geriye etkili olur ve taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri ister. Aynı kararda önemli bir istisna da kabul edilmiştir: Davacının kendi istemiyle ileriye etkili fesih talep etmesi ya da tarafların sözleşmeyi ileriye etkili olarak feshetmeyi kararlaştırması halinde "inşaatın seviyesi ileri etkili feshi haklı kılmasa dahi akdin ileri etkili feshine karar verilmelidir". O davada ilk derece mahkemesi sözleşmenin geriye etkili feshine dayanarak tapu iptaline hükmetmiş, bölge adliye mahkemesi de istinaf başvurusunu esastan reddetmişti; Daire, tarafların noterde düzenlenen fesihnameyle ileriye etkili feshi kabul ettiklerini belirterek bölge adliye mahkemesi kararını kaldırmış ve ilk derece kararını bozmuştur.

Bu makalemizde sözleşmenin feshinden kısaca bahsetmiş bulunduk, ancak feshe dair detaylı bilgi için kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshedilmesine dair daha detaylı olarak hazırlamış olduğumuz yayınımızı da okuyabilirsiniz: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Feshi

e) Arsa Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, nitelikleri gereği taşınmaz mülkiyetinin devredilmesi borcunu doğurmakta olan bir sözleşme tipidir. Çünkü yüklenici, inşaat faaliyetlerinin yürütülmesine istinaden bu sözleşme kapsamında arsa sahipleri ile götürü usulü anlaşmak yerine, inşaatı gerçekleştirilecek olan bağımsız bölümlerin sözleşme ile belirlenecek olan bir kısmının devrini talep etme hakkını elde etmektedir. Sözleşme metni içerisinde devrin ne şekilde, hangi şartlarda ve ne zaman gerçekleştirileceği hususu düzenlenir.

Bağımsız bölümlerin tapusu, yüklenicinin tüm yükümlülüklerini yerine getirmiş olmasına rağmen arsa sahipleri tarafından yükleniciye devredilmiyor olabilir ya da örneğin İstanbul Usulü'ne göre hazırlanmış olan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde taşınmaz tapuları daha işin başında yükleniciye devredilmiş ve yüklenici de kendisine ait olan yükümlülükleri ifadan kaçınıyor olabilir. Bu tip durumların varlığı halinde hak sahipleri tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılması mümkündür. Bu davaya uygulamada kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle ferağa icbar davası veya tescile zorlama davası da denildiği görülmektedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında, davanın kabul edilebilmesi için davalının tapuyu davacıya devir yükümlülüğünün ve bu yükümlülüğün muaccel hale gelmiş olduğu hususunun ispatlanması gerekecektir. Bu hususun ispatı ise davayı açan her taraf açısından ayrı ayrı değerlendirilmek durumundadır. Çünkü hukuki mahiyeti itibariyle tüm tarafların hak talepleri farklı olguların ispatına dayanabilmektedir.

Yüklenicinin açtığı tapu iptali ve tescil davasında eksik veya ayıplı işler ya da arsa sahibine ödenmesi gereken başka kalemler bulunması, tek başına davanın reddini gerektirmez. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 22.03.2021 tarihli, 2021/161 E. ve 2021/1062 K. sayılı kararına konu davada ilk derece mahkemesi depo usulünü uygulamış, ancak arsa sahiplerinin bazı alacaklarını hesaba katmamıştı. Daire, "ilgili alacak kalemleri depo kararına eklenmeden tescil hükmü kurulduğu" gerekçesiyle kararı bozmuş ve "6098 Sayılı TBK’nın 97. maddesine göre depo kararı verilerek, depo ettirilen bedelin davalı arsa sahiplerine ödenmesi koşuluyla ve birlikte ifa suretiyle tapu kaydının iptâl ve tesciline karar verilmesi" gerektiğini belirtmiştir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil davasını somut olaya ve durumun gereklerine göre hem arsa sahipleri hem de yüklenici açabilir. Ayrıca, aşağıda detaylı olarak açıklayacak olduğumuz üzere yükleniciden taşınmaz satın almış olan 3. kişiler de çeşitli şartlar mevcutsa bu davayı açabilir. Detaylı bilgi için konuya ilişkin makalemizi inceleyebilirsiniz: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Müteahhidin Ayıplı veya Eksik İfa Nedeniyle Sorumluluğu

Müteahhit/yüklenici ile arsa sahibi/sahipleri arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, proje taslağı ve teknik şartnamelerde arsa sahiplerinin dürüstlük kuralına uygun olarak eserde veya esere dahil her bir bağımsız bölümde mevcut olmasını bekleyecekleri unsurların ve niteliklerin mevcut olmaması veya olması gerekenden eksik bulunması halinde eksik veya ayıplı ifa söz konusu olacaktır. Burada her bir hususun tek tek belirlenmiş olması gerekmemektedir, bu nedenle belirli bir hususa ilişkin sözleşmede veya teknik şartnamede spesifik olarak müteahhidin görevi olarak sayılmamış bir değişken dahi, sözleşmede belirtilmiş olan kullanım amacına uygunluk saptaması yapılarak müteahhide yükletilebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde eksik veya ayıplı ifa halinde yüklenicinin arsa sahibine karşı eksik veya ayıplı ifa nedeniyle bu eksiklik ve ayıpların giderim bedelini ödeme başta olmak üzere çeşitli sorumlulukları söz konusu olabilir. Ayrıca sözleşmede eksik ve ayıplı ifa durumunda ödenmesi kararlaştırılmış olan cezai şartlar mevcutsa, bu cezai şartların da arsa sahibine ödenmesi gündeme gelebilecektir.

Ayıplı ifa kavramı, açık ayıp ve gizli ayıp olmak üzere ikiye ayrılır. Açık ayıplar makul ve dürüst bir kimse tarafından kolaylıkla fark edilebilecek ayıplardır. Gizli ayıplar ise tespit edilebilmesi için dikkatli bir inceleme gerektiren, genellikle uzun süreli kullanım sonucu ortaya çıkan ayıplardır. Ayıba karşı tekeffül için aranan şartlar, inşaatın tamamlanarak teslim edilmiş olması ve eserin ayıplı olmasıdır. Arsa sahibi, müteahhidin iş teslimini kabul etmesiyle birlikte açık ayıpları da kabul etmiş sayılır. Ancak gizli ayıplar ve kasten gizlenmiş olan açık ayıplardan sorumluluk kabul halinde de devam etmektedir. Arsa sahibi, TBK'nın 474. maddesinin birinci fıkrası uyarınca eserin tesliminden sonra "işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır." Gizli ayıplar için TBK'nın 477. maddesinin üçüncü fıkrası şöyledir: "Eserdeki ayıp sonradan ortaya çıkarsa işsahibi, gecikmeksizin durumu yükleniciye bildirmek zorundadır; bildirmezse eseri kabul etmiş sayılır." Eksik iş bedeli ise ayıp ihbarına bağlı değildir. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 04.12.2015 tarihli, 2015/5300 E. ve 2015/7883 K. sayılı kararında eksik işler bedelinin "ihbar koşuluna ve ihbar süresine bağlı olmaksızın teslim tarihinden itibaren kural olarak beş yıllık zamanaşımı süresinde" istenebileceği belirtilmiş; dairelerin üçüncü kişilere satılmasını çekincesiz teslim alma sayarak talebi reddeden ilk derece kararı bozulmuştur.

Bağımsız bölümün kullanılmaya elverişli olmaması ve dürüstlük kuralının gereğince bağımsız bölümün kabulünün arsa sahibinden beklenilemeyeceği ayıpların varlığı halinde önemli ayıplardan veya eksikliklerden söz etmek mümkündür; bu halde arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkının varlığının kabulü gerekir. Bunun yanında arsa sahipleri, önemsiz ayıplar için tamir giderlerinin dürüstlük kuralı ve hakkaniyet çerçevesi dahilinde çok aşırı bir masraf gerektirmemesi halinde eserin ücretsiz onarılmasını (ayıbın giderilmesi) veya ayıp oranında bedelden indirim yapılmasını talep edebilirler. TBK'nın 475. maddesi bu hakları "Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme" ve "eserin ücretsiz onarılmasını isteme" olarak düzenler.

Bu hususa ilişkin olarak detaylı bilgi edinmek ve eksik ifa ile ayıplı ifa arasındaki farklılıklar ile bunların sonuçlarını öğrenmek için konuya ilişkin makalemizi inceleyebilirsiniz: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Eksik İfa veya Ayıplı İfa

İnşaat Devam Ederken Müteahhit veya Arsa Sahibinden Taşınmaz Satın Alınması

Üçüncü kişilerin henüz inşaat devam ederken arsa sahipleri ve müteahhitten taşınmaz satın alması mümkündür, bu durumun önünde hukuki bir engel bulunmamaktadır. Ancak aşağıda detaylı olarak açıklayacak olduğumuz üzere, taşınmaz satışına dair bu sözleşmelerin hukuki usul ve esaslara uygun olarak düzenlenmesi gerekir. Halk arasında bu tip sözleşmeler için "topraktan ev satın almak", "inşaattan ev almak" ya da "temelden ev almak" gibi ifadeler kullanıldığı görülmektedir.

Arsa sahipleri ile yapılacak olan taşınmaz satış sözleşmelerinde mutlaka arsa payının devrinin sağlanması ve bu sözleşmenin noterde resmi şekilde yapılması gerekir. Aksi takdirde geçerli bir taşınmaz satış sözleşmesinin bulunduğunun kabulü mümkün değildir. Bununla birlikte ülkemizde birçok yüklenici, bu tarz sözleşmeleri noterde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi şeklinde yapmak yerine kendi satış ofisinde adi yazılı şekilde yapmaktadır. Kural olarak yüklenicinin bu şekilde üçüncü kişilerle adi yazılı satış sözleşmesi düzenlemesinin, sözleşmeyi geçersiz kılacağı düşünülebilir. Ancak aşağıda detaylı olarak açıklayacak olduğumuz üzere Yargıtay bu durumda çeşitli şartların varlığı halinde adi yazılı olarak yapılmış olan bu sözleşmeleri alacağın temliki sözleşmesi olarak kabul etmekte ve bu şekilde üçüncü kişilerin menfaatlerini de gözetmektedir.

Arsa sahipleri ile yapılacak olan sözleşme, taşınmaz satış sözleşmesi değil de taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ise bu sözleşmenin, noterde düzenleme şeklinde yapılması şekil şartıdır. Ancak şekil noksanlığının dürüstlüğe aykırı olacak şekilde ileri sürülmesi de mümkün değildir. Ayrıca arsa sahipleri ile bu neviden bir sözleşme yapılması halinde de, arsa sahiplerinin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tüm hak ve alacaklarını da üçüncü kişiye devrettiğine ilişkin hükmün sözleşmede yer alması üçüncü kişinin lehine olacaktır.

Müteahhit, kendisine kalacak konutu inşaat tamamlanmadan ticari amaçla bir tüketiciye satıyorsa, bu sözleşme aynı zamanda 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 40. maddesinde tanımlanan ön ödemeli konut satış sözleşmesidir.

Kanun'un 40. maddesinin üçüncü fıkrası açıktır: "Yapı ruhsatı alınmadan, tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz."

TKHK 41. maddesinin birinci fıkrasına göre satış vaadi sözleşmesinin "noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi hâlde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez."

TKHK 45. maddesinin birinci fıkrası ise tüketiciye güçlü bir çıkış imkânı tanır: "Ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihinden itibaren yirmidört aya kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır."

Bu halde satıcı, vergi, harç ve benzeri yasal masraflar ile sözleşmenin üzerinden geçen süreye göre sözleşme bedelinin yüzde ikisinden yüzde sekizine kadar tazminat isteyebilir.

Müteahhitten alınan taşınmazlara ilişkin olarak ise Yargıtay'ın vermiş olduğu emsal kararlar neticesinde 3. kişilere çeşitli hukuki güvenceler tanınmıştır. Aşağıdaki alt başlık altında bu hususları detaylı olarak değerlendireceğiz.

Yükleniciden Bağımsız Bölüm Satın Alan 3. Kişilerin Hakları

Geçerli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan müteahhit, sözleşmede aksine bir hüküm yoksa, kendisine bırakılması planlanan bağımsız bölümler için üçüncü kişiler ile sözleşme akdedebilir ve bu taşınmazları 3. kişilere satabilir. Ancak bu noktada sözleşmelerin şekil şartı açısından değerlendirmeye tabii tutulması elzemdir. Bununla birlikte güncel içtihat ile şekillenen uygulamalarda üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarının değerlendirilmesine ilişkin önemli değişiklikler söz konusu olmuştur. Özellikle 16.05.2025 tarihli Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararı ile üçüncü kişilerin iyiniyet savunmalarına ilişkin köklü bir içtihat değişikliği gerçekleşmiş olup, bu değişiklik hem müteahhitler hem de üçüncü kişiler açısından önem arz etmektedir.

a) Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi

Normal şartlarda, kural olarak bu neviden taşınmaz satışına ilişkin sözleşmelerin, tapuda resmi şekilde yapılması gerekir. Ancak henüz inşaat tamamlanmamış olduğu için müteahhit, üçüncü kişilerle taşınmaz satış sözleşmesi değil de, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi akdedebilir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde tapuda resmi şekilde yapılma şartı yoktur; ancak bu sözleşmede de noterde düzenleme şeklinde yapılma şartı öngörülmüştür. Noterde düzenleme şeklinde yapılmayan adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, bu niteleme ile geçerlilik arz etmemektedir. Bu nedenle örneğin müteahhitin satış ofisinde imzalanan adi yazılı taşınmaz satış vaadine ilişkin sözleşmeler, Yargıtay kararları uyarınca "alacağın devri" ya da diğer adıyla "alacağın temliki" sözleşmesi olarak kabul edilmektedir.

b) Alacağın Temliki Sözleşmesi

Uygulamada müteahhitler tarafından henüz inşaat halindeki taşınmazların, noterde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlemek suretiyle satışı yerine, müteahhitin satış ofislerinde adi yazılı şekilde düzenlenen sözleşmelerle satışa sunulduğu görülmüştür. Geçmişte bu sebeple üçüncü kişiler yönünden birçok mağduriyet yaşanmış; özellikle tapuda devir alan üçüncü kişilerin iyiniyetinin korunmaması karşı oy yazılarında ve öğretide uzun yıllar eleştirilmiştir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 28.05.2025 tarihli, 2025/1146 E. ve 2025/2255 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, içtihadı birleştirme kararı Dairenin eski içtihadından "dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde" verilmiştir. Bu tartışma 16.05.2025 tarihli içtihadı birleştirme kararı ile sona ermiştir; söz konusu karara makalemizin devamında detaylı olarak değineceğiz.

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre bu tür adi yazılı sözleşmeler, tapulu taşınmaz satışı değil, yüklenicinin arsa sahibinden bağımsız bölümün devrini isteme hakkının üçüncü kişiye devri, yani alacağın temliki niteliğindedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 15.11.2023 tarihli, 2022/709 E. ve 2023/1082 K. sayılı kararında bu durumda "yüklenici ile üçüncü kişi arasında alacağın temliki sözleşmesi bulunduğu kabul edilmelidir" denilmiştir. Kurul'a göre yüklenici bu kişisel hakkını, sözleşmede yasaklanmamışsa, "arsa sahibinin rızası da gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla devir ve temlik edebilir"; "Temellük eden üçüncü kişi de alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilir." Aynı kararda Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 30.09.1988 tarihli, 1987/2 E. ve 1988/2 K. sayılı kararına da atıf yapılmış ve Kurul'un aktardığı biçimiyle, resmi şekle uyulmadan yapılan bağımsız bölüm satışında alıcının tüm borçlarını ödediği ve bağımsız bölümü malik gibi kullandığı hallerde "olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği" hatırlatılmıştır.

Dolayısıyla müteahhit, TBK'nın 183 ve devamı maddelerinde yer alan alacağın devri (alacağın temliki) hükümlerine dayanarak üçüncü kişilerle adi yazılı sözleşme akdedebilir. TBK'nın 184. maddesinin birinci fıkrası aynen şöyledir: "Alacağın devrinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır." Bu nedenle devir için resmi şekil aranmaz, yazılı şekil yeterlidir. Bu sözleşme, hukuken tapulu taşınmazın satışı veya taşınmaz satış vaadi değil, yukarıda belirtmiş olduğumuz üzere alacağın temliki niteliğindedir.

Bu durumda, 3. kişilerin ayni nitelikli bir hakkı söz konusu olmasa dahi alacağın temliki hükümlerine göre arsa sahiplerine yönelik yükümlülüklerini yerine getirmiş olan müteahhit ile bu tip bir alacağın temliki sözleşmesi akdetmiş olan 3. kişiler, arsa sahiplerine yönelik olarak tescil talebinde bulunabileceklerdir. Ancak yüklenicinin arsa sahibine olan yükümlülüklerini yerine getirmemiş olması halinde, 3. kişilerin bu sözleşmeden doğan hakları ayni nitelikli olmadığından dolayı yalnızca müteahhidin şahsi sorumluluğu yoluna gidilebilecek, yani kural olarak arsa sahiplerine karşı herhangi bir hak ve talep yöneltilemeyecektir.

Arsa sahiplerine karşı açılacak olan temliken tescil talepli tapu iptali ve tescil davalarında arsa sahipleri ile müteahhit arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır. Bu nedenle her ne kadar tapu maliki olmasa da, müteahhit de bu davada davalı olarak gösterilmelidir. Açılacak olan bu tapu iptali ve tescil davasında temliken tescilin yanında terditli olarak taşınmazın bedeli de talep edilebilir; ancak bundan dolayı kusuru bulunmayan arsa sahipleri değil, müteahhit sorumlu olacaktır.

Eğer müteahhit, arsa sahiplerine karşı sorumluluklarını yerine getirmemişse, arsa sahipleri müteahhite karşı ileri sürebilecekleri defileri 3. kişiye karşı da ileri sürebileceklerdir. Bu durumda eksik iş bedeli alanında uzman bilirkişilere hesaplattırılabilir ve eksik iş bedelinin depo edilmesi için 3. kişiye mahkeme tarafından süre verilebilir. Üçüncü kişinin söz konusu eksik iş bedelini mahkemenin göstereceği yere nakden depo etmesi akabinde eksiklikler de ortadan kalkmış olacağından dolayı tapu iptali ve üçüncü kişi adına tesciline karar verilebilir. Aksi takdirde yalnızca tazminat talebi kabul edilerek taşınmaz bedelinin müteahhit tarafından üçüncü kişiye ödenmesine karar verilir.

Müteahhitten taşınmaz satın almış olan üçüncü kişilerin hukuki durumuna dair detaylı bilgi almak için konuya ilişkin yazmış olduğumuz makaleyi inceleyebilirsiniz: Müteahhitten Ev Alan Üçüncü Kişilerin Durumu

c) Tapuda Satış Sözleşmesi

İnşaat tamamlanmış ve yapı kullanma izin belgesi(iskan ruhsatı) alınmış ise, yüklenici(müteahhit) ile üçüncü kişi arasında doğrudan tapuda satış sözleşmesi düzenlenebilir. Bu durumda taşınmazın mülkiyeti, sözleşmenin yapılması ile birlikte tapuda üçüncü kişi adına tescil edilir ve üçüncü kişi, tam anlamıyla bir ayni hak sahibi olur. Hatta bazı durumlarda, örneğin İstanbul tipi kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici tapuları iskandan önce alacağı için henüz iskan alınmamışken kat irtifakı tapularını da üçüncü kişilere satabilmektedir.

Tapuda satış sözleşmesi yoluyla taşınmaz satın alan üçüncü kişinin durumu, yukarıda açıklanan taşınmaz satış vaadi ve alacağın temliki sözleşmelerinden farklıdır. Zira bu durumda üçüncü kişi, Türk Medeni Kanunumuzun 705. maddesi ve devamı hükümlerine göre taşınmazın maliki olmuş olup, ayni hak sahibi sıfatını kazanmıştır. Dolayısıyla arsa sahipleri ile müteahhit arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, kural olarak tapuda malik olarak tescil edilmiş olan üçüncü kişinin mülkiyet hakkını etkilemez. Bu durum özellikle aşağıda kendi alt başlığı altında işleyeceğimiz 2025 tarihli Yargıtay İBK kararıyla sabittir.

Ancak bu durumda dahi, TMK'nın 1023 ve 1024. maddeleri uyarınca üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı önem taşımaktadır.

TMK'nın 1023. maddesi aynen şöyledir:
"Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur."

Eğer üçüncü kişi, taşınmazı edindiği anda tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu biliyor veya bilmesi gerekiyorsa, kötüniyetli kabul edilir ve kazanımı korunmaz; bunun ispatı arsa sahibine aittir. Bu hususa ilişkin detaylı açıklamalar aşağıdaki başlıkta yer almaktadır.

d) Üçüncü Kişinin İyiniyet İddialarının Güncel İçtihatlar Işığında Değerlendirilmesi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde üçüncü kişilerin hukuki durumuna ilişkin olarak Yargıtay 6. Hukuk Dairesi tarafından uzun yıllar boyunca uygulanan yerleşik içtihat, 16.05.2025 tarihli Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararı ile köklü bir değişikliğe uğramıştır. Bu nedenle üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarının değerlendirilmesi hususu, hem eski uygulama hem de yeni uygulama açısından ayrı ayrı incelenmesi gereken önem arz eden bir konudur.

d.1) 16 Mayıs 2025 Tarihli Yargıtay İBBGK Kararı Öncesi Uygulama

16.05.2025 tarihli içtihadı birleştirme kararından önceki dönemde Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi halinde, arsa sahipleri tarafından müteahhite devredilen arsa paylarının "avans tapu" niteliğinde olduğunu kabul etmekteydi. Bu uygulamaya göre inşaatın kısa sürede tamamlanması amacıyla sözleşmenin başında tapuda devir yapılmasına rağmen, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmeden dönüldüğünde, tapuda yapılan devrin sebebi ortadan kalkacak ve kayıt yolsuz tescile dönüşecektir.

Yargıtay'ın bu dönemdeki yerleşik içtihadına göre avans niteliğindeki bu paylar, yüklenici temerrüde düştüğünde arsa sahibi tarafından geri istenebilir ve yüklenici ile bağımsız bölüm almak üzere sözleşme yapan üçüncü kişiler, tapuda yapılan devre rağmen bu payları arsa sahibine iade etmek zorundadır. Bu durumda üçüncü kişiler için Türk Medeni Kanunumuzun 1023. maddesi fiilen uygulanmamaktaydı. Zira üçüncü kişiler yüklenicinin halefi kabul edilmekte olup, bu sözleşmenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapıldığını, yüklenicinin inşaatı tamamladığında bağımsız bölümü alabileceğini bildikleri veya bilmeleri gerektiği kabul edilmekteydi. Bu sebeple TMK'nın 1023. maddesi hükmünün uygulanması için aranan iyiniyet şartının, üçüncü kişi açısından gerçekleşmediği ve dolayısıyla tapu siciline güven ilkesinden yararlanamayacakları kabul edilmekteydi. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 08.11.2023 tarihli, 2022/290 E. ve 2023/1072 K. sayılı kararında bu eski görüş açıkça ifade edilmiştir: "Bu durumda üçüncü kişiler için TMK’nın 1023 üncü maddesi uygulanamaz. Zira üçüncü kişiler yüklenicinin halefidir."

Yargıtay'ın bu yerleşik içtihadına göre, yükleniciden taşınmaz devralan üçüncü kişilerin TMK m. 1023'e dayalı iyiniyet savunmaları dinlenemeyeceğinden, arsa sahipleri tarafından açılan tapu iptal ve tescil davalarında üçüncü kişiler adına yapılan tesciller iptal edilmekte ve taşınmazlar arsa sahipleri adına tescil edilmekteydi.

Bu yaklaşım, öğretide uzun yıllardır eleştirilmiştir: Tapu sicilinin açıklığı ilkesi, tapu siciline güven ilkesi ve iyiniyet karinesiyle bağdaşmadığı, ayrıca kişisel hakların üçüncü kişilere ileri sürülemeyeceği ilkesine aykırı olduğu belirtilmiştir. Anayasa Mahkemesi'nin 20.07.2017 tarihli, 2014/12321 sayılı bireysel başvuru kararında, bu uygulamanın mülkiyet hakkının ihlali oluşturmadığı kabul edilmiş olsa da, uygulamanın eşya hukukunun temel ilkelerine aykırılığı konusundaki eleştiriler devam etmiş ve uygulama bu şekilde ilerlemiştir.

d.2) 16 Mayıs 2025 Tarihli Yargıtay İBBGK Kararı Sonrası Yeni Uygulama

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 16.05.2025 tarihli, 2024/1 E. ve 2025/2 K. sayılı kararı, 18.07.2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanmıştır. Kararın bağlayıcılığı Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 28.05.2025 tarihli, 2025/1146 E. ve 2025/2255 K. sayılı kararında şöyle vurgulanmıştır: "Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar." Bu kararla, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin uzun süredir uyguladığı yerleşik içtihattan dönülmüştür. Karara göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra, yüklenicinin arsa payını veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması ya da ipotek tesis etmesi durumunda önemli bir değişiklik getirilmiştir.

Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshi halinde, artık üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak edindikleri iddiaları dinlenecektir. Başka bir deyişle, iyiniyetli üçüncü kişilerin kazandığı mülkiyet veya ipotek hakları korunacaktır. Ancak somut olayda üçüncü kişilerin iyiniyetli olmadığının anlaşılması durumunda, taşınmazlar arsa sahibine iade edilebilecektir.

Kararın uygulamaya yansıması da bu yöndedir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 28.05.2025 tarihli, 2025/1146 E. ve 2025/2255 K. sayılı kararına konu davada ilk derece mahkemesi, tapuların yükleniciye avans niteliğinde verildiğini kabul ederek üçüncü kişiler adına olan kayıtların iptaline hükmetmiş, bölge adliye mahkemesi de istinaf başvurusunu esastan reddetmişti. Daire bu kararı bozarken Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesine dayanarak yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin "iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir" demiş ve "arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir" sonucuna varmıştır. Daireye göre tapu, ancak arsa sahibi üçüncü kişinin taşınmazı edindiği anda "tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu" bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlarsa arsa sahibine döner; bu ispat için arsa sahibine makul bir süre verilmelidir.

Bu karar, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki ilişkinin yanı sıra, iyiniyetli üçüncü kişilerin haklarının da gözetilmesi gerektiğini vurgulamaktadır. Böylece tapu siciline olan güven korunmakta, ancak kötüniyetli alımlara karşı arsa sahiplerinin hakları da tamamen ortadan kaldırılmamaktadır. Arsa sahipleri bu kararın olası olumsuz etkilerinden korunmak istiyorlarsa, sözleşmeden doğan hakların TMK'nın 1009. maddesi uyarınca tapu kütüğüne şerh verilmesini sağlamalıdır. İlgili madde aynen şöyledir: "Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir." Şerhin süresi de takip edilmelidir. 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. maddesi, noterde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin şerhini düzenledikten sonra şu hükmü içerir: "Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re'sen terkin olunur."

Mücbir Sebep ve Sözleşmenin Uyarlanması

Mücbir sebep, genel olarak tarafların kontrolü dışında gelişen, öngörülemeyen ve engellenemeyen olaylar olarak tanımlanır. Doğal afetler(deprem, sel vb.), savaş, terör saldırıları, genel grevler, salgın hastalıklar veya devlet tarafından alınan ve inşaatın devamını imkansız kılan ya da aşırı derecede zorlaştıran kararlar(örneğin, imar planı değişiklikleri, inşaat yasakları) mücbir sebep hallerine örnek olarak gösterilebilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde mücbir sebebin varlığı, etkilenen tarafın sözleşmeden doğan yükümlülüklerini geçici olarak askıya alabilir veya sürenin uzatılmasına neden olabilir. Mücbir sebebin sürekli olması ve inşaatın tamamlanmasını imkansız hale getirmesi durumunda ise sözleşmenin feshi gündeme gelebilir. Ancak, mücbir sebep iddiasında bulunan tarafın, bu durumu gecikmeksizin diğer tarafa bildirmesi ve mücbir sebebin varlığını ve sözleşmeye etkilerini ispat etmesi gerekmektedir. Her somut olay kendi özelinde değerlendirilmeli ve mücbir sebep halleri sözleşme metninde açıkça belirtilmişse öncelikle bu hükümlere bakılmalıdır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 06.10.2020 tarihli, 2017/845 E. ve 2020/723 K. sayılı kararına konu olayda, teslim süresi dolmadan inşaatın bulunduğu bölgedeki imar planı idare mahkemesi kararıyla iptal edilmiş ve yapı kullanma izin belgesi alınamamıştı. Davayı reddeden ilk derece kararını Özel Daire, imar planının iptalinin yüklenici temerrüde düştükten sonra gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılması gerektiği gerekçesiyle bozmuş; ilk derece mahkemesi ise yüklenicinin kusurunun bulunmadığı gerekçesiyle direnmişti. Hukuk Genel Kurulu direnme kararını onamış ve "İmar planının iptaline ilişkin karar kamu düzenine ilişkin olduğundan yüklenicinin kamu düzenine aykırı olarak inşaata devam etmesi kendisinden beklenemeyeceğinden temerrüde düştüğünden söz edilemez." demiştir. Kurul aynı kararda zamanlamanın önemine de dikkat çekmiştir: "kusursuz imkânsızlığın temerrütten sonra ortaya çıkması halinde bu kural uygulanmamakta, borçlu artık kazadan bile sorumlu tutulmaktadır." Başka bir deyişle engel, yüklenici temerrüde düştükten sonra ortaya çıkarsa yüklenici bundan sorumlu olmaya devam eder.

Mücbir sebep nedeniyle taraflardan birinin(genellikle müteahhidin) edimini yerine getirmesi kendisinden beklenemeyecek derecede zorlaşmışsa ve taraflar arasında bu hususa dair bir anlaşmaya varılamamışsa, bu taraf hakimden sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasını talep edebilir. TBK'nın 138. maddesi uyarınca uyarlama talebinin kabulü için, değişen koşulların sözleşmedeki dengeyi bozmuş olması, bu durumun borçludan kaynaklanmaması ve borçlunun edimini henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması gibi şartların varlığı aranır. Hakim, somut olayın özelliklerine göre inşaat süresinin uzatılması gibi uyarlama yöntemlerine başvurabilir. Eğer uyarlama mümkün değilse veya taraflardan beklenemiyorsa, sözleşmenin feshi gündeme gelebilir.

Uygulamada mücbir sebep halinde yükleniciler, genellikle uyarlama davası açıp sözleşme süresinin artırılmasını talep etmektense fiilen imalat tamamlama süresini uzatıp kendilerine karşı dava açılması halinde mücbir sebep olgusunu ileri sürerek bu sürelerin inşaat tamamlama sürelerinden mahsup edilmesini ve bu hususa ilişkin olarak bilirkişi raporu alınmasını talep ederler. Dolayısıyla uyarlama davaları, uygulamadaki bu fiili durum nedeniyle nispeten daha seyrek görülmektedir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Zamanaşımı

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan alacaklarda uygulanacak zamanaşımı sürelerini Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 24.09.2025 tarihli, 2024/92 E. ve 2025/562 K. sayılı kararında açıkça ortaya koymuştur: "Türk Borçlar Kanunu'nun 147/6. maddesi gereğince yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmemesi dışında, eser sözleşmesinden doğan alacaklar için zamanaşımı süresi beş yıldır." Ayıplı eser nedeniyle açılacak davalarda ise TBK'nın 478. maddesi uygulanır; bu davalar "teslim tarihinden başlayarak" hesaplanır ve "taşınmaz yapılarda ise beş yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa, ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar". Kurul aynı kararda, yüklenicinin yükümlülüklerini ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmediği hallerde "TBK’nın 146. maddesinde yer alan on yıllık genel zamanaşımı süresi uygulanacaktır" sonucuna varmıştır.

Sürenin başlangıcı olan teslim de dar yorumlanmaz. Bu davada ilk derece mahkemesi, yapı kullanma izin belgesinin alınmasını ve bağımsız bölümlere yerleşilmesini esas alarak davayı zamanaşımı nedeniyle reddetmiş, bölge adliye mahkemesi istinaf başvurusunu esastan reddetmiş, Özel Dairenin bozma kararına karşı da ilk derece mahkemesi direnmişti. Hukuk Genel Kurulu direnme kararını bozarken, yüklenicinin edimini tam ifa etmiş sayılabilmesi için "bağımsız bölümlerin kat mülkiyetini kurup, yapı kullanma izin belgelerini alıp, fiilen teslim ve tapu kaydı üzerinden de bağımsız bölümleri davacıya devretmesi gerekir" demiş ve "yalnızca fiili teslimle zilyetlik tesis edilerek edimin ifa edildiğinden söz edilemez" sonucuna varmıştır. Karar oy çokluğuyla verilmiştir; azlıkta kalan görüş, yapı kullanma izin belgesinin alınması ve fiilî yerleşimle teslimin gerçekleştiğini savunmuştur.

Gecikme tazminatı bakımından ise Yargıtay'ın kapatılan daireleri farklı yaklaşımlar benimsemiştir. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 19.10.2020 tarihli, 2020/2311 E. ve 2020/2809 K. sayılı kararında, arsa sahibi ifayı bekleyebileceğinden "eser teslim edilmediği ve sözleşme ifa ile sonuçlanmadığı sürece teslimi gereken tarih geçmesine rağmen zamanaşımı süresi işlemeye başlamayacaktır" denilmiş, ayrıca "Önceki döneme ait olsa dahi gecikme tazminatıyla ilgili zamanaşımı süresi, eserin teslimi ve sözleşmenin ifayla sonuçlandığı tarihten itibaren başlayacaktır" sonucuna varılarak davayı zamanaşımı nedeniyle reddeden ilk derece kararı bozulmuştur. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 30.03.2017 tarihli, 2016/2721 E. ve 2017/980 K. sayılı kararında ise "kira tazminatında zamanaşımı süresi bağımsız bölümün teslim edildiği tarihten değil, teslim edilmesi gereken tarihten itibaren başlar" denilmiş; "her geçen ay zararı o ayın sona ermesiyle istenebilir (muaccel) hale gelir" gerekçesiyle dava tarihinden geriye doğru beş yıldan eski döneme ait gecikme tazminatı alacaklarının zamanaşımına uğradığı kabul edilmiştir. Bu ayrılık karşısında arsa sahibinin, teslimi beklerken dahi gecikme tazminatı alacağını beş yıllık süre dolmadan dava veya icra takibi yoluyla talep etmesi ihtiyatlı bir yoldur. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 04.12.2015 tarihli, 2015/5300 E. ve 2015/7883 K. sayılı kararına göre de arsa sahibi, sözleşmeyi feshetmeden "gecikme tazminatı alacağını her ay sonu itibariyle talep veya dava ederek, eserin teslimini bekleyebilir".

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinden Doğan Uyuşmazlıklarda Görevli Mahkeme

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda bir tarafın kar amacı güden ve mesleki faaliyet yerine getiren müteahhit, diğer tarafın ise müteahhitten hizmet edinen arsa sahipleri olduğu düşünülüp tüketici mahkemesinin görevli olduğu düşünülebilse de bu bakış açısı hatalıdır.

Mevcut yerleşik Yargıtay içtihatları da birlikte incelendiğinde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tüketici mahkemelerinde değil, genel mahkemelerde görülmesine karar verildiği görülmektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 10.04.2023 tarihli, 2023/1298 E. ve 2023/1013 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, "Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir." Bu nedenle arsa sahibi 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'daki tüketici tanımına uymaz ve arsa sahibi ile yüklenici arasındaki davalar asliye hukuk mahkemesinde görülür. Dolayısıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan ve arsa sahipleri ile yüklenici arasında meydana gelen hukuki uyuşmazlıklarda asliye hukuk mahkemeleri görevlidir.

Üçüncü kişinin arsa sahiplerine yönelik olarak açacakları tescile zorlama davası olarak da bilinen temliken tescil talepli tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme yine asliye hukuk mahkemesidir. Bu davada müteahhit ile arsa sahipleri arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunuyor olmasından dolayı müteahhitin de davalı gösterilmesi gerekliliği unutulmamalıdır.

Müteahhitten konut niteliğinde bağımsız bölüm satın alan tüketicinin müteahhide karşı açacağı davalarda ise tüketici mahkemesi görevlidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 08.11.2024 tarihli, 2024/2022 E. ve 2024/3634 K. sayılı kararı, bölge adliye mahkemeleri arasındaki uyuşmazlığı gidermek üzere verilmiştir. Daire, tüketicinin yüklenici ile birlikte yapı denetim firmasını da dava ettiği durumda "davacı ile davalı yapı denetim firması arasındaki ihtilafın da aradaki hukuki ve fiili bağlantı nedeni ile davalı yüklenici şirkete tabaen tüketici mahkemesince karara bağlanması gerektiği" kuralının istikrarlı kararlarında vurgulandığını belirtmiş ve yapı denetim firmasına yönelik davanın ayrılarak (tefrik) başka mahkemede görülmesini gerekli görmemiştir. Tüketici mahkemesinde görülecek bu davalarda 6502 sayılı Kanun'un 73/A maddesinin birinci fıkrası uygulanır: "Tüketici mahkemelerinde görülen uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır." Aynı fıkranın (d) bendine göre bu şart "Tüketici işlemi mahiyetinde olan ve taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar" bakımından uygulanmaz. Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki uyuşmazlıklar ise 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesinde sayılan dava şartı arabuluculuk alanları arasında yer almaz; ancak dava ticari dava niteliğindeyse Türk Ticaret Kanunu'nun 5/A maddesi uyarınca ticari davalardan "konusu bir miktar para olan alacak, tazminat, itirazın iptali, menfi tespit ve istirdat davalarında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır."

Arsa sahibinden bağımsız bölüm satın alan kişiler bakımından ise durum farklıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 10.04.2023 tarihli, 2023/1298 E. ve 2023/1013 K. sayılı kararı, bu konuda İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi daireleri arasında doğan görev uyuşmazlığını gidermek üzere verilmiştir. Daire, "davalı arsa sahipleri 6502 sayılı Kanun kapsamında satıcı sıfatına sahip değildir" tespitinden hareketle arsa sahiplerine karşı açılan davaların asliye hukuk mahkemesinde görüleceğini kabul etmiştir. Yükleniciye karşı açılan davalar bakımından da "davacılar, bağımsız bölümleri satın aldıkları davalı arsa sahiplerinin halefi konumundadır" demiş ve bu davalarda "görevli mahkeme, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki davaların görüleceği asliye hukuk mahkemesidir" sonucuna varmıştır. Böylece tüketici mahkemesini görevli sayan bölge adliye mahkemesi görüşü benimsenmemiştir.

Tapu iptali ve tescil istemli davalarda yetki kuralına da dikkat edilmelidir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 12. maddesinin birinci fıkrası aynen şöyledir: "Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir."

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Teminat İpoteği

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, genel çerçevesi itibariyle iki şekilde yapılmaktadır:

1. Uygulamada "İstanbul Usulü" olarak ifade edilen birinci yöntemde yüklenici, kendi payına düşen arsa paylarını işin başında veya kat irtifakına geçiş ile birlikte almaktadır. Aşağıda açıklayacak olduğumuz üzere, teminat ipoteği genellikle bu usulde kullanılır.
2. Uygulamada "Ankara Usulü" olarak ifade edilen ikinci yöntemde ise yüklenici, inşaat faaliyetlerini tamamlayıp tüm yükümlülüklerini yerine getirdikten sonra tapu devri talebinde bulunabilmektedir.

İstanbul usulü olarak adlandırılan yöntemde yüklenici, genellikle inşaat faaliyetlerine başlamadan ve arsa sahiplerine karşı yükümlülüklerini yerine getirmeden tapu devrini aldığı için, yükleniciye devredilen taşınmazlar üzerine tapuda teminat ipoteği tesis edilmektedir. Bu durumda kat karşılığı inşaat sözleşmesi içerisinde teminat ipoteğine ilişkin hükümlere yer verilir ve tapuda ipoteğe ilişkin şerh verilirken ipoteğin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı olarak konulduğu belirtilir. Böylece yüklenicinin herhangi bir yükümlülüğünü yerine getirememesi durumunda arsa sahibi tarafından ipoteğin paraya çevrilmesi yoluna başvurulabilir ve arsa sahibinin gecikme tazminatı veya eksik ya da ayıplı ifa bedeli gibi alacakları güvence altına alınmış olur.

Bu hususa ilişkin olarak detaylı bilgi edinmek için konuya ilişkin makalemizi inceleyebilirsiniz: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Teminat İpoteği ve Paraya Çevrilmesi

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hazırlanırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, mümkün olabildiğince açık ve sade bir dil kullanılarak düzenlenmelidir. Çünkü makalemizde yer verdiğimiz Yargıtay kararları ile Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine İlişkin Yargıtay Kararları yayınımızda bulunan kararlardan görülebileceği üzere, kat karşılığı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan hukuki uyuşmazlıklar, oldukça komplike hukuki problemlerin çözülmesini gerektirebilmekte ve bu durum da nihai olarak yargı sürecinin gerektiğinden fazla uzamasını sağlayabilmektedir.

Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hazırlanırken:

1. Tarafların karşılıklı hak ve yükümlülükleri, sözleşme içerisinde son derece net bir şekilde yazıya dökülmeli ve yorum yoluyla farklı anlamlar çıkarılabilmesinin önüne geçilmelidir. Örneğin: Hangi tarafın, inşaat faaliyetlerinin sonucunda hangi bağımsız bölümü elde edeceği çok açık ve spesifik bir şekilde belirtilmeli; bu neviden hususlara ilişkin olarak yalnızca karşılıklı hak ve yükümlülüklerin neler olduğunun belirtilmesiyle yetinilmeyip, bu hak ve yükümlülüklerin ne şekilde, ne zaman, nasıl sağlanacağı da yoruma kapalı olarak ifade edilmelidir,
2. Yapılacak olan iş ve işlemlerin aşamaları ve karşılıklı yükümlülüklerin yerine getirilme zamanı belirgin olmalıdır,
3. Tapu harcı, ruhsat bedeli, vergiler vb. sözleşmesel yükümlülüklerin yerine getirilmesi için tamamlanması gereken yan yükümlülüklerin hangi tarafın sorumluluğunda bulunacağı hususu açıkça belirtilmelidir,
4. Cezai şartları, Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi hususuna ilişkin olarak belirtilen %90 tamamlanma oranı da dikkate alınmak suretiyle belirlenmeli, sözleşmenin ileriye dönük feshi hali ile sözleşmeden dönme (geriye dönük fesih) halleri açısından ayrı ayrı cezai şartlar öngörülmeli; gecikme için kararlaştırılan cezai şartın teslimde ihtirazi kayıt konulmadan da istenebileceği sözleşmede açıkça yazılmalıdır,
5. Eğer kat karşılığı inşaat sözleşmesi kentsel dönüşüm uygulamalarına istinaden düzenleniyorsa, imar ve deprem mevzuatına ilişkin hükümler de dikkate alınmalı ve karşılıklı hak ve yükümlülükler bu şekilde değerlendirilmelidir,
6. Müteahhitin payına düşecek olan bağımsız bölümler ile arsa paylarına ilişkin olarak müteahhite verilecek olan satış yetkisi ile müteahhit lehine tapuda ferağ verileceği zaman hususlarının hangi aşamalarda gerçekleştirileceği ve hangi şartlara bağlı tutulacağı belirlenmelidir,
7. 3. kişilerin arsa sahipleri ve müteahhit ile yapacağı sözleşmelerin, sözleşmenin diğer tarafına etkilerinin belirginleştirilmesi gerekir. Örneğin: müteahhit ile 3. kişinin yapacağı alacağın temliki veya taşınmaz satış vaadi sözleşmesi; arsa sahibi ile 3. kişinin yapacağı arsa payı devri sözleşmesi vb. gibi sözleşmelerin, diğer tarafı hukuken bağlayıp bağlamayacağı veya bağlayacaksa da ne zaman bağlar hale geleceği hususları açıkça belirtilmelidir.
8. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli kararı ışığında, müteahhitin payına düşen bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satışına ilişkin hükümler dikkatle düzenlenmelidir. Artık üçüncü kişilerin tapuya güvenerek iyiniyetli olarak aynî hak edinmeleri halinde bu hakları korunacağından, arsa sahiplerinin menfaatlerinin gözetilmesi için:
8. 1. Sözleşmede, müteahhitin üçüncü kişilere satış yapabilmesi için gerekli şartlar (örneğin inşaatın belirli bir aşamaya gelmesi, arsa sahiplerinin onayı gibi) açıkça belirtilmeli,
   2. Müteahhitin yükümlülüklerini yerine getirmeden üçüncü kişilere satış yapması durumunda uygulanacak yaptırımlar hüküm altına alınmalı,
   3. Ve en önemlisi, arsa sahiplerinin haklarını korumak için sözleşmeden doğan hakların TMK'nın 1009. maddesi uyarınca tapuya şerh verilmesi imkanı öngörülmeli ve şerh verilmesi usulü detaylandırılmalıdır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenirken dikkate alınması gereken en önemli hususların başında bu saydıklarımız gelmekle birlikte, bu hususlar yalnızca saydığımız maddelerden ibaret değildir ve her somut sözleşme ilişkisi için dikkatle değerlendirmeye tabii tutulmalıdır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenirken dikkate alınması gerekenler konusunu spesifik olarak işlemiş olduğumuz makalemizi inceleyebilirsiniz: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hazırlanırken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Sıkça Sorulan Sorular

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde yapılmazsa geçerli olur mu?

Kural olarak hayır. Sözleşme tapuda pay devrini de içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; adi yazılı sözleşme geçersizdir. Ancak yüklenici binayı tamamen veya büyük ölçüde yapmışsa ya da arsa payı tapuda yükleniciye devredilmişse, şekil eksikliğini ileri sürmek hakkın kötüye kullanılması sayılır ve sözleşme geçerli kabul edilir.

Müteahhit daireleri zamanında teslim etmezse arsa sahibi ne isteyebilir?

Arsa sahibi sözleşmenin ifasını ve gecikme tazminatını isteyebilir; gecikme tazminatı sözleşmede yazmasa dahi en az rayiç kira bedeli üzerinden hesaplanır. Sözleşmede kararlaştırılmışsa cezai şart da talep edilebilir; eksik kalan işler için mahkemeden nama ifa izni alınabilir ya da haklı sebeple sözleşmenin feshi istenebilir.

Cezai şart ile gecikme tazminatı birlikte istenebilir mi?

Aynı gecikme zararı için iki kez ödeme yapılmaz: gecikme zararı kararlaştırılan cezai şartın altında kalıyorsa yalnız cezai şart istenir; zarar cezai şartı aşıyorsa aşan kısım ancak müteahhidin kusuru ispat edilirse istenebilir (TBK m. 180/2). Gecikme için kararlaştırılan cezai şart, daireler çekince konulmadan teslim alınırsa düşer (TBK m. 179/2); gecikme tazminatı için böyle bir çekinceye gerek yoktur. Bu nedenle teslim tutanağına cezai şart hakkının saklı tutulduğu yazılmalıdır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tek taraflı feshedilebilir mi?

Hayır. Yargıtay'a göre sözleşme tapuda pay devrini içerdiğinden tek taraflı irade beyanıyla sona erdirilemez; taraflar fesihte anlaşmalı ya da haklı sebeple mahkemeden fesih kararı alınmalıdır.

İnşaat yarım kalırsa müteahhit yaptığı kısım oranında daire alabilir mi?

İnşaat %90 ve üzeri seviyeye ulaşmışsa fesih ileriye etkili olur ve müteahhit yaptığı iş oranında pay alır. Bu oranın altında fesih kural olarak geriye etkilidir; müteahhit pay alamaz, yalnızca yaptığı yasal imalatın bedelini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyebilir. Arsa sahibi kendisi ileriye etkili fesih isterse ya da taraflar böyle anlaşırsa oran aranmaz.

Müteahhitten topraktan daire alan kişinin hakkı korunur mu?

Bu, alımın biçimine bağlıdır. Tapuda devir alınmışsa 16.05.2025 tarihli içtihadı birleştirme kararından sonra iyiniyetli alıcının mülkiyeti, sözleşme sonradan geriye etkili feshedilse dahi korunur; alıcının kötüniyetli olduğunu arsa sahibi ispat etmelidir. Müteahhitle yalnızca adi yazılı sözleşme yapılmışsa bu sözleşme alacağın temliki sayılır ve alıcı arsa sahibinden tapuyu ancak müteahhit arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirmişse isteyebilir. Müteahhit konutu tüketiciye inşaat tamamlanmadan satıyorsa alıcı, sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar gerekçe göstermeden sözleşmeden de dönebilir (6502 sayılı Kanun m. 45).

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde zamanaşımı ne kadardır?

Eksik iş bedeli ve cezai şart alacakları beş yıllık zamanaşımına tabidir ve süre teslimle başlar (TBK m. 147/6); bağımsız bölümler teslim edilmedikçe bu alacaklar için zamanaşımı işlemeye başlamaz. Taşınmaz yapılardaki ayıplar için süre teslimden itibaren beş yıl, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yıldır (TBK m. 478). Gecikme tazminatında ise Yargıtay daireleri arasında sürenin teslimle mi, yoksa gecikilen her ayın sonunda mı başladığı konusunda farklı kararlar bulunduğundan, bu alacağı beş yıl dolmadan istemek en güvenli yoldur.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan davalara hangi mahkeme bakar?

Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki davalara asliye hukuk mahkemesi bakar; arsa sahibi bu sözleşmede tüketici sayılmaz. Müteahhitten konut satın alan tüketicinin müteahhide karşı açtığı davalar ise tüketici mahkemesinde görülür ve kural olarak önce arabulucuya başvurulması gerekir. Tapu iptali ve tescil davalarında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12).