Delil Hukuk Bürosu
Makale İçeriği:
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, halk arasında daha yaygın olarak bilinen diğer adıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesi: Arsa sahiplerinin arsa payını devretmeyi, yüklenicinin ise arsa sahiplerine ait olan arsa üzerinde bağımsız bölümlerin inşaatını tamamlayıp bunlardan birini veya birkaçını arsa sahiplerine teslim etmeyi üstlendiği sözleşmelerdir. Yani burada arsa sahipleri, yüklenici(müteahhit) tarafından gerçekleştirilen inşaata istinaden para ödemesi gerçekleştirmek yerine, inşaatın gerçekleştirildiği arsanın sözleşme ile belirlenen bir payının yükleniciye devrini üstlenmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, ortaya çıkması muhtemel en küçük hatada dahi tapu iptal ve tescil davası, tazminat davası ve alacak davası gibi çözümü uzun yıllar gerektiren hukuki uyuşmazlıklar meydana getirebilmektedir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen, çifte tipli, karma bir sözleşme türüdür. Arsa sahiplerinin arsa paylarını devretmeyi üstlenmesi esasen satış sözleşmesinin asli edimiyken, yüklenicinin bağımsız bölümleri meydana getirip arsa sahiplerine teslim etmesi eser sözleşmesinin asli edimidir. Hal böyle olunca bu sözleşme tipine ilişkin hukuki meselelerde hangi hukuk kurallarının ne şekilde uygulanacağı sorunu söz konusu olabilmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin olarak taraflar arasında uyuşmazlık meydana gelmesi halinde eser sözleşmesi ile satış sözleşmelerine dair mevzuat hükümleri ve yargı kararlarıyla şekillenen uygulama kuralları kullanılmaktadır. Eser sözleşmeleri ve satış sözleşmelerine ilişkin kuralların kendi aralarında çatışması halinde olayı inceleyen hakim tarafından örf ve adet ile hakkaniyete uygun bir karar verilmesi gerekecektir. Çatışma ve hukuki uyuşmazlıklara gebe olması muhtemel olan sözleşme boşluklarının doldurulması için emsal nitelik taşıyan Yargıtay kararları, kimi zaman adaletin tecelli edip etmediği tartışmalarını gündeme getirseler de adeta karanlığa ışık tutan birer yol gösterici görevi görmektedir. Dolayısıyla daha henüz sözleşme hazırlığı aşamasındayken bile, sözleşme hükümlerinin Yargıtay'ın kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklara ilişkin vermiş olduğu içtihatlar dikkate alınarak düzenlenmesi son derece önem arz etmektedir. Bu nedenle gerek sözleşmenin hazırlanması aşamasında, gerekse halihazırda usulüne uygun olarak imza altına alınmış olan, mevcut ve geçerli bir sözleşmeden kaynaklı olarak dava açılması aşamasında alanında uzman bir gayrimenkul avukatı ile görüşülüp hukuki danışma ve dava temsil desteği alınmasında fayda bulunmaktadır.
Burada yüklenici(müteahhit), aşağıda detaylı olarak açıklayacak olduğumuz üzere: Yalnızca sözleşme kapsamında arsa sahibine devredilmesi gereken bağımsız bölümleri devretmekle borcundan kurtulmuş olmaz, sözleşme ve eklerine, inşaata ilişkin mimari taslak ve projelere, teknik şartnameye uygun eser meydana getirilmelidir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Resmi Şekil Şartı
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin hükümler barındırdığından dolayı resmi şekilde yapılması gereken sözleşmelerdendir. Noter huzurunda resmi şekil şartına uygun bir şekilde düzenlenmeyen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri geçersizdir. Sözleşme, noter tarafından tanzim edilmelidir.
Geçersizlik halinde, yalnızca tarafların birbirlerine yönelik olarak gerçekleştirmiş oldukları edimlerin Türk Borçlar Kanunumuzda yer alan sebepsiz zenginleşme hükümlerine uygun olarak iadesi söz konusu olabilecektir. Ancak dürüstlük kuralını düzenleyen Türk Medeni Kanunumuzun 2. maddesi gereğince, hakkın kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz, bu nedenle şekle aykırılık hususunun dürüstlük kuralına aykırı olarak ileri sürülmesi halinde, uyuşmazlığa konu olan sözleşme, usulüne göre hazırlanmış ve geçerli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin sonuçlarını doğurur.
Arsa Sahibi ve Müteahhidin Karşılıklı Yükümlülükleri
Arsa sahipleri ve yüklenicinin karşılıklı hak ve yükümlülükleri, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin içeriğine göre belirlenmelidir. Bu anlamıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, sözleşmenin her iki tarafının hukuki statüsünü karşılıklı olarak tanımladığı ve ortaya koyduğu hususu gözden kaçırılmamalıdır. Dolayısıyla genel kabul gören kurallardan bahsedilebilecek olsa da, her somut olay açısından farklı uygulamaların da söz konusu olabileceği hususu gözden kaçırılmamalıdır. Örneğin: Uygulamada kural olarak inşaatın tamamlanması akabinde iskan ruhsatı(yapı kullanma izin belgesi) alınması yükümlülüğünün yükleniciye yükletildiği görülmekteyse de, sözleşmede aksi yönde bir düzenleme olması halinde bu yükümlülük arsa sahibine de yükletilebilir.
Arsa sahibi ve müteahhit; gerek kanundan, gerekse taraflar arasında imza altına alınan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve teknik şartnameden kaynaklanan çeşitli hak ve yükümlülüklere sahiptir:
Arsa Sahibinin Teslim Edeceği Arsanın İmar/Parsel İşlemlerinin Yapılmış Olması
İnşaatın Yapılacağı Arsaya Sözleşmede Kararlaştırılan Miktarda Bağımsız Bölüm İnşa Edilebilmesinin Mümkün Olması
Arsa Sahibinin Arsayı İnşaata Uygun Bir Şekilde Müteahhide Teslim Etmesi
Arsa Sahibinin Yüklenicinin Payına Düşen Arsa Paylarını Devretmesi
İnşaat Projesinin Çizilmesi ve Belediyeye Tasdik Ettirilmesi
Müteahhidin Bağımsız Bölümleri Zamanında ve Eksiksiz İnşa Etme Yükümlülüğü
Müteahhidin Bağımsız Bölümleri Eksiksiz ve Projeye Uygun Biçimde Arsa Sahiplerine Devretmesi
Müteahhidin Özen Yükümlülüğü
Müteahhidin Sadakat Yükümlülüğü
Müteahhidin İşi Bizzat Yapma Yükümlülüğü(Kural)
Müteahhidin İşi Kendi Gözetiminde Yaptırma Yükümlülüğü
Müteahhidin İnşaat Alanı ve Çevresinin Güvenliği İçin Gerekli Tedbirleri Alma Yükümlülüğü
Müteahhidin Gerekli Araç ve Gereçleri Sağlama Yükümlülüğü
Müteahhidin Ayıba Karşı Tekeffül Borcu
Müteahhidin İskan/Oturma İzni Alma Borcu
Tüm bunlara ek olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin içeriği önemle dikkate alınmalıdır. Çünkü yukarıda paylaşmış olduğumuz yükümlülüklerin bir kısmı, sözleşme hükümlerinde aksi yönde düzenlenebilmektedir. Ayrıca sözleşme metninde, yukarıda saymış olduklarımız haricinde, yüklenici veya arsa sahipleri aleyhine başkaca herhangi bir yükümlülük söz konusu edilmiş olabilir. Dolayısıyla yüklenicinin veya arsa sahiplerinin yükümlülüklerinin bu saymış olduklarımızla sınırlı olmayacağı hususu gözden kaçırılmamalıdır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Temerrüdünün Sonuçları
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde borçlu temerrüdüne ilişkin özel bir düzenleme mevcut olmadığı için Türk Borçlar Kanunumuzda yer alan genel temerrüt hükümleri dikkate alınır. Temerrüt halinin meydana gelmiş olduğundan bahsedilebilmesi için:
Alacaklı temerrüde düşmemiş olmalı(örneğin arsa sahipleri tarafından inşaata ilişkin yapılması gereken işlemlerin tamamlanması için yükleniciye vekaletname verilmemesi ya da verilmiş olan vekaletnameye ilişkin azilname düzenlenmesi gibi haller söz konusu olabilir),
Müteahhidin borcu muaccel olmalı,
Borcun ifası imkansız olmamalı,
İstisnalar saklı kalmak üzere, kural olarak müteahhidin ihtarname ile temerrüde düşürülmesi,
Müteahhidin inşaatı bitirme ve bağımsız bölümleri teslim konusunda temerrüde düşmesi halinde arsa sahibi, aynen ifayı ve gecikme tazminatını talep edebileceği gibi, aynı zamanda taraflarca sözleşme ile kararlaştırılmış olan cezai şartı da talep etmesi mümkündür. Arsa sahibi, ifadan vazgeçerek müspet zararının tazminini veya sözleşmeden dönerek menfi zararın tazminini de talep edebilecektir. Bu hususa ilişkin olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin altbaşlığımızı inceleyebilirsiniz.
a) Aynen İfa veya Nama İfaya İzin
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan yüklenicinin arsa üzerinde gerekli inşaatları gerçekleştirme borcu, bir çeşit yapma borcudur. Bu nedenle uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde aynen ifa, Türk Borçlar Kanunumuzun 113. maddesi hükmüne uygun olarak nama ifa izni alınması şeklinde görülmektedir.
Türk Borçlar Kanunumuzun 113/1. Maddesine Göre: "Yapma borcu, borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir; her türlü giderim isteme hakkı saklıdır."
Kanun hükmünden rahatlıkla anlaşılabileceği üzere arsa sahibi, müteahhidin ifa etmesi gereken edimlerini bizzat kendisi yerine getirebileceği gibi 3. bir kişinin söz konusu edimleri yerine getirmesi için talepte bulunabilecek ve aksini gerektiren istisnai bir durum söz konusu olmadıkça, mahkeme tarafından bu talep üzerine nama ifaya izin verilmesi halinde ifaya ilişkin tüm masraflar da müteahhit tarafından karşılanacaktır. Ayrıca, müteahhit de çeşitli şartların varlığı halinde nama ifaya izin talebinde bulunabilmektedir. Yani bu talebin yalnızca arsa sahipleri tarafından ileri sürülebileceği düşünülmemelidir. Örneğin arsa sahipleri tarafından yükleniciye(müteahhit) verilmesi gereken vekaletnamenin verilmemesi ya da daha önce verilmiş olan vekaletnameye istinaden azilname tanzim ettirilmesi durumunda yüklenici tarafından nama ifaya izin davası açılabileceğine ilişkin Yargıtay kararları mevcuttur.
Nama ifa için hakimden izin istenmesi gerekmektedir. Uygulamada "nama ifa davası", "nama ifa izni davası" ya da "nama ifaya izin davası" ismiyle anılan bu davanın sonucunda nama ifa izni alan arsa sahibinin işi en az maliyetle yerine getirmesi gibi bir sorumluluğu da söz konusu değildir. Ancak bu durumun tam bir sorumsuzluk teşkil ettiğinin söylenmesi de mümkün değildir. Arsa sahibinin bu halde dahi Türk Medeni Kanunumuzun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı ile bağlı olduğunu söylememiz yerinde olacaktır. Bu noktada arsa sahibinden dürüst, makul ve orta zekalı bir insanın gösterebileceği nitelikte bir davranış standardı beklenecektir. Arsa sahibinin dürüstlük kuralına aykırı olarak gereğinden fazla maliyete sebebiyet vermesini hukuk düzeni korumayacaktır. Nama ifaya ilişkin masraflar müteahhit tarafından karşılanacak da olsa, Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre müteahhide kalacak olan arsa payları ve bağımsız bölümler için arsa sahibi/sahiplerine satış yetkisi verilmek suretiyle de bu giderler karşılanabilmektedir.
Nama ifa izni, genel yetki şeklinde verilmez, hakim kararı inceler ve konu hakkında tanzim ettirilmiş olan bilirkişi raporu yardımıyla tamamlanmayan hususları tespit eder ve tek tek hangi hususlarda nama ifaya yetki verileceğini belirleyerek hüküm kurar. Nama ima izni öncesinde yüklenici halen inşaattan el çekmemişse öncelikle yüklenicinin işten el çekmesi/çektirilmesi talep edilmelidir. Bilirkişi raporu ile nama ifa izni verilecek olan kısma ilişkin meblağ belirleneceği için BK raporu sonrasında ilgili kısmın bedeli avans olarak yükleniciden tahsil edilebilecektir.
Nama ifaya izin taleplerinin kat karşılığı inşaat sözleşmeleri açısından uygulanmasına dair detaylı bilgi edinmek için konuya dair makalemizi okuyabilirsiniz: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklarda Nama İfa İzni
b) Gecikme Tazminatı
Müteahhidin, kendi kusurlu davranışları neticesinde arsa sahiplerine yönelik edimlerini sözleşmede öngörülmüş olan süreler içerisinde yerine getirememesi halinde gecikme tazminatı söz konusu olacaktır.
Türk Borçlar Kanunumuzun 118. Maddesine Göre: "Temerrüde düşen borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat etmedikçe, borcun geç ifasından dolayı alacaklının uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür."
Kanun maddesinden açıkça anlaşılabileceği üzere, taraflar arasında noter huzurunda akdedilmiş olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi içerisinde gecikme zammına ilişkin herhangi bir hüküm bulunmasa dahi, şartların oluşması halinde arsa sahipleri tarafından gecikme zammı talep edilebilecektir. Ayrıca aynen ifa/nama ifa uygulamasından farklı olarak, gecikme tazminatı için borçlunun kusurlu olması şartı aranmaktadır.
Bunun yanında müteahitten gecikme tazminatının talep edilebilmesi, arsa sahibinin sözleşmeden dönmemiş olmasına bağlıdır. Zira arsa sahibinin sözleşmeden dönüp karşılıklı edimlerin iadesini talep etmesi halinde sözleşme kurulduğu andan itibaren ortadan kalkmış olacağından dolayı gecikme tazminatına da hükmedilemeyecektir; ancak bu durumda, eğer sözleşmede düzenlenmişse, gecikme tazminatı yerine cezai şart(dönme cezası) söz konusu olabilecektir.
c) Cezai Şartlar
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde cezai şart, sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmeyen borçlunun ödemeyi önceden kabul etmiş olduğu edim borcudur. Cezai şart, gecikme tazminatının aksine kanundan değil, sözleşmeden doğmaktadır ve taraflar arasında noter huzurunda düzenlenmiş olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde cezai şarta yer verilmemişse böyle bir talepte bulunulması da mümkün olmayacaktır. Ancak uygulamada genellikle taraflar arasında düzenlenen sözleşme ile cezai şartın hüküm altına alındığı görülmektedir.
Cezai şartlar, sıklıkla gecikme tazminatıyla birbirine karıştırılmaktadır. Cezai şart, sözleşmede mutlaka düzenlenmiş olmalıdır. Gecikme tazminatı ise sözleşmede düzenlenmiş olmasa dahi, Türk Borçlar Kanunumuzun 118. maddesi hükmü mucibince ödenebilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde cezai şartın Yargıtay içtihatlarına uygun bir şekilde düzenlenmemesi, gecikme tazminatının alınmasını güçleştirmeyecekse dahi, cezai şart olarak belirlenmiş olan tutarın ödenmesinin önüne bir engel teşkil edebilmektedir. Örneğin Yargıtay 15. Hukuk Dairesi tarafından 2020/2403 E., 2021/1785 karar sayısı ile verilmiş olan 19.04.2021 tarihli bir kararda sözleşmede "cezai şart" ve "gecikme tazminatı" olarak ayrı ayrı düzenlenmiş olsalar dahi, niteliği itibariyle aynı durumda bulunan alacakların ödenmesinin yüklenici açısından mükerrer ödeme teşkil edeceği, bu cezai şartın sözleşmeden dönme cezası olarak kabul edilebilmesi için de sözleşmenin halen daha ayakta olmamasının(artık sözleşme ayakta olmayacağı için sözleşmeden dönme halinde gecikme tazminatı söz konusu olamayacaktır) gerektiği hususları ifade edilmiş olup, cezai şart ödemesinin reddine karar verilmiştir.
Cezai şart hükmü sayesinde edim borçlusu, edimini yerine getirmek noktasında teşvik edilmekte ve olası bir edim yükümlülüğü ihlali halinde alacaklı da yaşadığı zararı ispat etmek durumunda kalmadan bu zararı telafi edebilme imkanına sahip olabilmektedir.
d) Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshedilmesi
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesi, yalnızca tarafların fesih konusundaki iradelerinin uyuşması(fesih sözleşmesi) ya da taraflardan biri tarafından açılacak olan fesih davasında mahkeme tarafından haklı sebeplerin varlığı halinde feshe karar verilmesi hallerinde söz konusu olabilmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshiyle birlikte, feshin ileriye veya geriye dönük etkileri de dikkate alınmalıdır. Eğer sözleşme tarafların feshe ilişkin olarak anlaşmaları suretiyle feshedilmişse, taraflar feshin sonuçlarına ilişkin olarak da saptamalarda bulunmalıdırlar. Ancak taraflar feshe ve/veya feshin sonuçlarına dair anlaşma sağlayamamışlarsa, taraflardan biri haklı sebepleri öne sürerek mahkemeden fesih kararı vermesini talep edebilir. Bu halde feshin sonuçlarının ileriye mi yoksa geriye mi dönük olarak etki edeceğinin tespiti, yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre yapılır. Bu konuya ilişkin olarak verilmiş emsal kararlara göre inşaatın tamamlanma oranı sözleşme, onaylı proje, keşif ve bilirkişi delilleri de incelenerek yapılır ve inşaat %90 veya üzeri oranda tamamlanmışsa feshin sonuçları ileriye dönük olacak şekilde hüküm kurulur; ancak tamamlanma oranı %90'ın altında tespit edilmişse, geriye dönük fesih yapılır ve sözleşmeden dönme ile sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca taraflar karşılıklı olarak ifa edilmiş olan edimlerini iade ederler.
Bu makalemizde sözleşmenin feshinden kısaca bahsetmiş bulunduk, ancak feshe dair detaylı bilgi için kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshedilmesine dair daha detaylı olarak hazırlamış olduğumuz yayınımızı da okuyabilirsiniz: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Feshi
e) Arsa Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, nitelikleri gereği taşınmaz mülkiyetinin devredilmesi borcunu doğurmakta olan bir sözleşme tipidir. Çünkü yüklenici, inşaat faaliyetlerinin yürütülmesine istinaden bu sözleşme kapsamında arsa sahipleri ile götürü usulü anlaşmak yerine, inşaatı gerçekleştirilecek olan bağımsız bölümlerin sözleşme ile belirlenecek olan bir kısmının devrini talep etme hakkını elde etmektedir. Sözleşme metni içerisinde devrin ne şekilde, hangi şartlarda ve ne zaman gerçekleştirileceği hususu düzenlenir.
Bağımsız bölümlerin tapusu, yüklenicinin tüm yükümlülüklerini yerine getirmiş olmasına rağmen arsa sahipleri tarafından yükleniciye devredilmiyor olabilir ya da örneğin İstanbul Usulü'ne göre hazırlanmış olan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde taşınmaz tapuları daha işin başında yükleniciye devredilmiş ve yüklenici de kendisine ait olan yükümlülükleri ifadan kaçınıyor olabilir. Bu tip durumların varlığı halinde hak sahipleri tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılması mümkündür. Bu davaya uygulamada kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle ferağa icbar davası veya tescile zorlama davası da denildiği görülmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında, davanın kabul edilebilmesi için davalının tapuyu davacıya devir yükümlülüğünün ve bu yükümlülüğün muaccel hale gelmiş olduğu hususunun ispatlanması gerekecektir. Bu hususun ispatı ise davayı açan her taraf açısından ayrı ayrı değerlendirilmek durumundadır. Çünkü hukuki mahiyeti itibariyle tüm tarafların hak talepleri farklı olguların ispatına dayanabilmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil davasını somut olaya ve durumun gereklerine göre hem arsa sahipleri hem de yüklenici açabilir. Ayrıca, aşağıda detaylı olarak açıklayacak olduğumuz üzere yükleniciden taşınmaz satın almış olan 3. kişiler de çeşitli şartlar mevcutsa bu davayı açabilir. Detaylı bilgi için konuya ilişkin makalemizi inceleyebilirsiniz: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
Müteahhidin Ayıplı veya Eksik İfa Nedeniyle Sorumluluğu
Müteahhit/yüklenici ile arsa sahibi/sahipleri arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, proje taslağı ve teknik şartnamelerde arsa sahiplerinin dürüstlük kuralına uygun olarak eserde veya esere dahil her bir bağımsız bölümde mevcut olmasını bekleyecekleri unsurların ve niteliklerin mevcut olmaması veya olması gerekenden eksik bulunması halinde eksik veya ayıplı ifa söz konusu olacaktır. Burada her bir hususun tek tek belirlenmiş olması gerekmemektedir, bu nedenle belirli bir hususa ilişkin sözleşmede veya teknik şartnamede spesifik olarak müteahhidin görevi olarak sayılmamış bir değişken dahi, sözleşmede belirtilmiş olan kullanım amacına uygunluk saptaması yapılarak müteahhide yükletilebilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde eksik veya ayıplı ifa halinde yüklenicinin arsa sahibine karşı eksik veya ayıplı ifa nedeniyle bu eksiklik ve ayıpların giderim bedelini ödeme başta olmak üzere çeşitli sorumlulukları söz konusu olabilir. Ayrıca sözleşmede eksik ve ayıplı ifa durumunda ödenmesi kararlaştırılmış olan cezai şartlar mevcutsa, bu cezai şartların da arsa sahibine ödenmesi gündeme gelebilecektir.
Ayıplı ifa kavramı, açık ayıp ve gizli ayıp olmak üzere ikiye ayrılır. Açık ayıplar makul ve dürüst bir kimse tarafından kolaylıkla fark edilebilecek ayıplardır. Gizli ayıplar ise tespit edilebilmesi için dikkatli bir inceleme gerektiren, genellikle uzun süreli kullanım sonucu ortaya çıkan ayıplardır. Ayıba karşı tekeffül için aranan şartlar, inşaatın tamamlanarak teslim edilmiş olması ve eserin ayıplı olmasıdır. Arsa sahibi, müteahhidin iş teslimini kabul etmesiyle birlikte açık ayıpları da kabul etmiş sayılır. Ancak gizli ayıplar ve kasten gizlenmiş olan açık ayıplardan sorumluluk kabul halinde de devam etmektedir. Ayrıca arsa sahibi, gizli ayıpların ortaya çıkması halinde de bunları derhal müteahhide bildirmelidir.
Bağımsız bölümün kullanılmaya elverişli olmaması ve dürüstlük kuralının gereğince bağımsız bölümün kabulünün arsa sahibinden beklenilemeyeceği ayıpların varlığı halinde önemli ayıplardan veya eksikliklerden söz etmek mümkündür; bu halde arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkının varlığının kabulü gerekir. Bunun yanında arsa sahipleri, önemsiz ayıplar için tamir giderlerinin dürüstlük kuralı ve hakkaniyet çerçevesi dahilinde çok aşırı bir masraf gerektirmemesi halinde ayıplı malın tamiri(ayıbın giderilmesi) veya ayıp oranında tazminat ödenmesini talep edebilirler.
Bu hususa ilişkin olarak detaylı bilgi edinmek ve eksik ifa ile ayıplı ifa arasındaki farklılıklar ile bunların sonuçlarını öğrenmek için konuya ilişkin makalemizi inceleyebilirsiniz: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Eksik İfa veya Ayıplı İfa
İnşaat Devam Ederken Müteahhit veya Arsa Sahibinden Taşınmaz Satın Alınması
Üçüncü kişilerin henüz inşaat devam ederken arsa sahipleri ve müteahhitten taşınmaz satın alması mümkündür, bu durumun önünde hukuki bir engel bulunmamaktadır. Ancak aşağıda detaylı olarak açıklayacak olduğumuz üzere, taşınmaz satışına dair bu sözleşmelerin hukuki usul ve esaslara uygun olarak düzenlenmesi gerekir. Halk arasında bu tip sözleşmeler için "topraktan ev satın almak", "inşaattan ev almak" ya da "temelden ev almak" gibi ifadeler kullanıldığı görülmektedir.
Arsa sahipleri ile yapılacak olan taşınmaz satış sözleşmelerinde mutlaka arsa payının devrinin sağlanması ve bu sözleşmenin noterde resmi şekilde yapılması gerekir. Aksi takdirde geçerli bir taşınmaz satış sözleşmesinin bulunduğunun kabulü mümkün değildir. Bununla birlikte ülkemizde birçok yüklenici, bu tarz sözleşmeleri noterde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi şeklinde yapmak yerine kendi satış ofisinde adi yazılı şekilde yapmaktadır. Kural olarak yüklenicinin bu şekilde üçüncü kişilerle adi yazılı satış sözleşmesi düzenlemesinin, sözleşmeyi geçersiz kılacağı düşünülebilir. Ancak aşağıda detaylı olarak açıklayacak olduğumuz üzere Yargıtay bu durumda çeşitli şartların varlığı halinde adi yazılı olarak yapılmış olan bu sözleşmeleri alacağın temliki sözleşmesi olarak kabul etmekte ve bu şekilde üçüncü kişilerin menfaatlerini de gözetmektedir.
Arsa sahipleri ile yapılacak olan sözleşme, taşınmaz satış sözleşmesi değil de taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ise bu sözleşmenin, noterde düzenleme şeklinde yapılması şekil şartıdır. Ancak şekil noksanlığının dürüstlüğe aykırı olacak şekilde ileri sürülmesi de mümkün değildir. Ayrıca arsa sahipleri ile bu neviden bir sözleşme yapılması halinde de, arsa sahiplerinin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tüm hak ve alacaklarını da üçüncü kişiye devrettiğine ilişkin hükmün sözleşmede yer alması üçüncü kişinin lehine olacaktır.
Müteahhitten alınan taşınmazlara ilişkin olarak ise Yargıtay'ın vermiş olduğu emsal kararlar neticesinde 3. kişilere çeşitli hukuki güvenceler tanınmıştır. Aşağıdaki alt başlık altında bu hususları detaylı olarak değerlendireceğiz.
Yükleniciden Bağımsız Bölüm Satın Alan 3. Kişilerin Hakları
Geçerli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan müteahhit, sözleşmede aksine bir hüküm yoksa, kendisine bırakılması planlanan bağımsız bölümler için üçüncü kişiler ile sözleşme akdedebilir ve bu taşınmazları 3. kişilere satabilir. Ancak bu noktada sözleşmelerin şekil şartı açısından değerlendirmeye tabii tutulması elzemdir.
a) Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi
Normal şartlarda, kural olarak bu neviden taşınmaz satışına ilişkin sözleşmelerin, tapuda resmi şekilde yapılması gerekir. Ancak henüz inşaat tamamlanmamış olduğu için müteahhit, üçüncü kişilerle taşınmaz satış sözleşmesi değil de, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi akdedebilir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde tapuda resmi şekilde yapılma şartı yoktur; ancak bu sözleşmede de noterde düzenleme şeklinde yapılma şartı öngörülmüştür. Noterde düzenleme şeklinde yapılmayan adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, bu niteleme ile geçerlilik arz etmemektedir. Bu nedenle örneğin müteahhitin satış ofisinde imzalanan adi yazılı taşınmaz satış vaadine ilişkin sözleşmeler, Yargıtay kararları uyarınca "alacağın devri" ya da diğer adıyla "alacağın temliki" sözleşmesi olarak kabul edilmektedir.
b) Alacağın Temliki Sözleşmesi
Uygulamada müteahhitler tarafından henüz inşaat halindeki taşınmazların, noterde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlemek suretiyle satışı yerine, müteahhitin satış ofislerinde adi yazılı şekilde düzenlenen sözleşmelerle satışa sunulduğu görülmüştür. Geçmişte bu sebeple üçüncü kişiler yönünden birçok mağduriyet yaşanmış ve Yargıtay'ın ilgili hukuk daireleri arasında da fikir ayrılıkları oluşmuştur.
Bu nedenle Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 1987/2 E. ve 1988/2 K. sayılı kararı ile içtihatlar birleştirilmiş ve çeşitli şartların varlığı halinde üçüncü kişi ile müteahhit arasındaki sözleşme alacağın temliki olarak kabul edilmesi yoluyla hüküm kurulmuş; böylece üçüncü kişilere müteahhit ve arsa sahiplerine tapu iptali ve tescil davası ile birlikte terditli olarak tazminat ve taşınmaz satış bedelinin iadesini talep etme imkanı tanınmıştır.
Dolayısıyla müteahhit, TBK 183. vd. maddelerinde yer alan "alacağın devri/alacağın temliki" hükümlerine dayanarak 3. kişilerle adi yazılı sözleşme akdedebilir. Bu sözleşme, hukuken tapulu taşınmazın satışı veya taşınmaz satış vaadi değil, yukarıda belirtmiş olduğumuz üzere alacağın temliki niteliğindedir.
Bu durumda, 3. kişilerin ayni nitelikli bir hakkı söz konusu olmasa dahi alacağın temliki hükümlerine göre arsa sahiplerine yönelik yükümlülüklerini yerine getirmiş olan müteahhit ile bu tip bir alacağın temliki sözleşmesi akdetmiş olan 3. kişiler, arsa sahiplerine yönelik olarak tescil talebinde bulunabileceklerdir. Ancak yüklenicinin arsa sahibine olan yükümlülüklerini yerine getirmemiş olması halinde, 3. kişilerin bu sözleşmeden doğan hakları ayni nitelikli olmadığından dolayı yalnızca müteahhidin şahsi sorumluluğu yoluna gidilebilecek, yani kural olarak arsa sahiplerine karşı herhangi bir hak ve talep yöneltilemeyecektir.
Arsa sahiplerine karşı açılacak olan temliken tescil talepli tapu iptali ve tescil davalarında arsa sahipleri ile müteahhit arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır. Bu nedenle her ne kadar tapu maliki olmasa da, müteahhit de bu davada davalı olarak gösterilmelidir. Açılacak olan bu tapu iptali ve tescil davasında temliken tescilin yanında terditli olarak taşınmazın bedeli de talep edilebilir; ancak bundan dolayı kusuru bulunmayan arsa sahipleri değil, müteahhit sorumlu olacaktır.
Eğer müteahhit, arsa sahiplerine karşı sorumluluklarını yerine getirmemişse, arsa sahipleri müteahhite karşı ileri sürebilecekleri defileri 3. kişiye karşı da ileri sürebileceklerdir. Bu durumda eksik iş bedeli alanında uzman bilirkişilere hesaplattırılabilir ve eksik iş bedelinin depo edilmesi için 3. kişiye mahkeme tarafından süre verilebilir. Üçüncü kişinin söz konusu eksik iş bedelini mahkemenin göstereceği yere nakden depo etmesi akabinde eksiklikler de ortadan kalkmış olacağından dolayı tapu iptali ve üçüncü kişi adına tesciline karar verilebilir. Aksi takdirde yalnızca tazminat talebi kabul edilerek taşınmaz bedelinin müteahhit tarafından üçüncü kişiye ödenmesine karar verilir.
Müteahhitten taşınmaz satın almış olan üçüncü kişilerin hukuki durumuna dair detaylı bilgi almak için konuya ilişkin yazmış olduğumuz makaleyi inceleyebilirsiniz: Müteahhitten Ev Alan Üçüncü Kişilerin Durumu
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinden Doğan Uyuşmazlıklarda Görevli Mahkeme
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda bir tarafın kar amacı güden ve mesleki faaliyet yerine getiren müteahhit, diğer tarafın ise müteahhitten hizmet edinen arsa sahipleri olduğu düşünülüp tüketici mahkemesinin görevli olduğu düşünülebilse de bu bakış açısı hatalıdır.
Mevcut yerleşik Yargıtay içtihatları da birlikte incelendiğinde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tüketici mahkemelerinde değil, genel mahkemelerde görülmesine karar verildiği görülmektedir. Yargıtay'a göre bu durumun gerekçesi olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine taraf olan arsa sahiplerinin 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'da yer alan "tüketici" tanımına uymayacak bir şekilde kar elde etme, sahip olduğu bir malvarlığına değer kazandırma amacı taşıdığı gösterilmektedir. Dolayısıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan ve arsa sahipleri ile yüklenici arasında meydana gelen hukuki uyuşmazlıklarda asliye hukuk mahkemeleri görevlidir.
Üçüncü kişinin arsa sahiplerine yönelik olarak açacakları tescile zorlama davası olarak da bilinen temliken tescil talepli tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme yine asliye hukuk mahkemesidir. Bu davada müteahhit ile arsa sahipleri arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunuyor olmasından dolayı müteahhitin de davalı gösterilmesi gerekliliği unutulmamalıdır.
Müteahhitten taşınmaz satın alan üçüncü kişilerin yalnızca müteahhide yönelik olarak açılacak olan tazminat davaları açısından ise 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunumuzda yer alan tüm diğer şartların mevcut olması halinde tüketici mahkemelerinin görevli olması gerektiği kanaatindeyiz.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Teminat İpoteği
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, genel çerçevesi itibariyle iki şekilde yapılmaktadır:
Uygulamada "İstanbul Usulü" olarak ifade edilen birinci yöntemde yüklenici, kendi payına düşen arsa paylarını işin başında veya kat irtifakına geçiş ile birlikte almaktadır. Aşağıda açıklayacak olduğumuz üzere, teminat ipoteği genellikle bu usulde kullanılır.
Uygulamada "Ankara Usulü" olarak ifade edilen ikinci yöntemde ise yüklenici, inşaat faaliyetlerini tamamlayıp tüm yükümlülüklerini yerine getirdikten sonra tapu devri talebinde bulunabilmektedir.
İstanbul usulü olarak adlandırılan yöntemde yüklenici, genellikle inşaat faaliyetlerine başlamadan ve arsa sahiplerine karşı yükümlülüklerini yerine getirmeden tapu devrini aldığı için, yükleniciye devredilen taşınmazlar üzerine tapuda teminat ipoteği tesis edilmektedir. Bu durumda kat karşılığı inşaat sözleşmesi içerisinde teminat ipoteğine ilişkin hükümlere yer verilir ve tapuda ipoteğe ilişkin şerh verilirken ipoteğin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı olarak konulduğu belirtilir. Böylece yüklenicinin herhangi bir yükümlülüğünü yerine getirememesi durumunda arsa sahibi tarafından ipoteğin paraya çevrilmesi yoluna başvurulabilir ve arsa sahibinin gecikme tazminatı veya eksik ya da ayıplı ifa bedeli gibi alacakları güvence altına alınmış olur.
Bu hususa ilişkin olarak detaylı bilgi edinmek için konuya ilişkin makalemizi inceleyebilirsiniz: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Teminat İpoteği ve Paraya Çevrilmesi
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hazırlanırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, mümkün olabildiğince açık ve sade bir dil kullanılarak düzenlenmelidir. Çünkü makalemizin devamında yer alan Yargıtay içtihatları ile Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine İlişkin Yargıtay Kararları yayınımızda bulunan kararlardan görülebileceği üzere, kat karşılığı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan hukuki uyuşmazlıklar, oldukça komplike hukuki problemlerin çözülmesini gerektirebilmekte ve bu durum da nihai olarak yargı sürecinin gerektiğinden fazla uzamasını sağlayabilmektedir.
Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hazırlanırken:
Tarafların karşılıklı hak ve yükümlülükleri, sözleşme içerisinde son derece net bir şekilde yazıya dökülmeli ve yorum yoluyla farklı anlamlar çıkarılabilmesinin önüne geçilmedir. Örneğin: Hangi tarafın, inşaat faaliyetlerinin sonucunda hangi bağımsız bölümü elde edeceği çok açık ve spesifik bir şekilde belirtilmeli; bu neviden hususlara ilişkin olarak yalnızca karşılıklı hak ve yükümlülüklerin neler olduğunun belirtilmesiyle yetinilmeyip, bu hak ve yükümlülüklerin ne şekilde, ne zaman, nasıl sağlanacağı da yoruma kapalı olarak ifade edilmelidir,
Yapılacak olan iş ve işlemlerin aşamaları ve karşılıklı yükümlülüklerin yerine getirilme zamanı belirgin olmalıdır,
Tapı harcı, ruhsat bedeli, vergiler vb. sözleşmesel yükümlülüklerin yerine getirilmesi için tamamlanması gereken yan yükümlülüklerin hangi tarafın sorumluluğunda bulunacağı hususu açıkça belirtilmelidir,
Cezai şartları, Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi hususuna ilişkin olarak belirtilen %90 tamamlanma oranı da dikkate alınmak suretiyle belirlenmeli, sözleşmenin ileriye dönük feshi hali ile sözleşmeden dönme(geriye dönük fesih) halleri açısından ayrı ayrı cezai şartlar öngörülmelidir. Bu husus, son derece teknik bir konu olduğu için; hak kaybına uğranılmaması için sözleşme hazırlığı aşamasında da alanında uzman ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin deneyimi olan bir gayrimenkul avukatı ile birlikte çalışılması tavsiye edilir,
Eğer kat karşılığı inşaat sözleşmesi kentsel dönüşüm uygulamalarına istinaden düzenleniyorsa, imar ve deprem mevzuatına ilişkin hükümler de dikkate alınmalı ve karşılıklı hak ve yükümlülükler bu şekilde değerlendirilmelidir,
Müteahhitin payına düşecek olan bağımsız bölümler ile arsa paylarına ilişkin olarak müteahhite verilecek olan satış yetkisi ile müteahhit lehine tapuda ferağ verileceği zaman hususlarının hangi aşamalarda gerçekleştirileceği ve hangi şartlara bağlı tutulacağı belirlenmelidir,
3. kişilerin arsa sahipleri ve müteahhit ile yapacağı sözleşmelerin, sözleşmenin diğer tarafına etkilerinin belirginleştirilmesi gerekir. Örneğin: müteahhit ile 3. kişinin yapacağı alacağın temliki veya taşınmaz satış vaadi sözleşmesi; arsa sahibi ile 3. kişinin yapacağı arsa payı devri sözleşmesi vb. gibi sözleşmelerin, diğer tarafı hukuken bağlayıp bağlamayacağı veya bağlayacaksa da ne zaman bağlar hale geleceği hususları açıkça belirtilmelidir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenirken dikkate alınması gereken en önemli hususların başında bu saydıklarımız gelmekle birlikte, bu hususlar yalnızca saydığımız maddelerden ibaret değildir ve her somut sözleşme ilişkisi için dikkatle değerlendirmeye tabii tutulmalıdır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenirken dikkate alınması gerekenler konusunu spesifik olarak işlemiş olduğumuz makalemizi inceleyebilirsiniz: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hazırlanırken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine İlişkin Yargıtay Kararları
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2020/1170 E., 2021/1144 K.
"İçtihat Metni"
Açılmış olan alacak davası esnasında müteahhidin vefatı sonrasında mirasçılarının mirası reddi halinde davanın durumu
MAHKEMESİ: Asliye Hukuk Mahkemesi
K A R A R -
Dava, kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan ceza-i şart, eksik iş bedeli ve kira tazminatının tahsili istemine ilişkin olup, mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen kararın davacı ve dahili davalı tereke tasfiye memuru vekili tarafından temyizi üzerine Yargıtay 23. Hukuk Dairesince verilen 18.09.2019 gün ve 2016/7031 Esas, 2019/3681 Karar sayılı ilamı ile onanmış, onama ilamına karşı davalılar ve dahili davalı tasfiye memuru karar düzeltme talebinde bulunmuştur.
Davacı vekili, müvekkili arsa sahibi ... ve kardeşleri ile davalı yüklenici ... arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmede müvekkiline satış bedeli olarak inşaatın 4. kattaki normal bir dairenin verileceğinin ve yükümlülüğünü tam olarak yerine getirmeyen tarafın karşı tarafa cezai şart olarak 10.000,00 TL ödeyeceğinin belirtildiğini, davalının sözleşme konusu edimlerini tam olarak yerine getirmediğini ileri sürerek sözleşmenin tam olarak ifası için gerekli 20.000,00 TL ve ceza-i şart bedeli 10.000,00 TL olmak üzere toplam 30.000,00 TL'nin kira yönünden hesaplanacak müspet zararın yasal faizleri ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı ... davanın reddini istemiş, dava sırasında müteveffa olmuş, mirasçıları mirası reddettiğinden davaya tasfiye memuru tarafından devam edilmiştir. Mahkemece iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre; taraflar arasındaki sözleşmenin incelenmesinde inşaatın 01.05.2005 tarihinden itibaren 18 ayda bitirilip teslim edileceğinin taahhüt edildiği, sözleşme şartlarına uymayan tarafın 10.000,00 TL ceza ödeyeceğinin belirlendiği, davacının tapuda devir yükümlülüğünü yerine getirdiği halde, davalı müteahhidin alınan bilirkişi raporundan da anlaşıldığı üzere eksik yaptığı işler bedelinin 16.400,00 TL olduğu, sözleşmeye göre inşaatın 01.11.2006 tarihinde bitirilmesinin taahhüt edilmesine rağmen 2008 yılında yaptırılan tespitte dahi halen %50'sinin bitirilmiş olduğu gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüne 10.000,00 TL cezai şart bedeli, 16.400,00 TL sözleşmenin ifası için gereken bedel ve 6.401,00 TL kira kaybı olmak üzere toplam 32.801,00 TL nin dava tarihi olan 03/02/2009 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin ve tapu iptaline ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.
Taraf sıfatı, bir başka deyişle husumet ehliyeti; dava konusu hak ile kişiler arasındaki ilişkiyi ifade eder. Sıfat, bir maddi hukuk ilişkisinde tarafların o hak ile ilişkisinin olup olmadığının belirlenmesi anlamına gelir. Davacı sıfatı, dava konusu hakkın sahibini, davalı sıfatı ise dava konusu hakkın yükümlüsünü belirler. Uygulamada davacı sıfatı, aktif husumeti, davalı sıfatı ise pasif husumeti karşılayacak şekilde kabul edilmektedir. Dava konusu şey üzerinde kim ya da kimler hak sahibi ise, davayı bu kişi veya kişilerin açması ve kime karşı hukuki koruma isteniyor ise o kişi veya kişilere davanın yöneltilmesi gerekir. Bir kimsenin davacı veya davalı sıfatına sahip olup olmadığı tıpkı hakkın mevcut olup olmadığının tayininde olduğu gibi maddi hukuka göre belirlenir. Taraf sıfatı bu anlamda, def'i değil itiraz niteliğinde olup; taraflarca süreye ve davanın aşamasına bakılmaksızın her zaman ileri sürülebileceği gibi taraflar ileri sürmemiş olsalar bile mahkemece re'sen nazara alınmalıdır. Nitekim Dairemizin 30.05.2019 tarihli, 2019/1144 Esas ve 2019/2622 Karar sayılı ilâmında da bu kurallara işaret edilmiştir.
Yargıtay HGK'nın 27.11.2013 gün ve 2013/439 Esas ve 2013/1595 Karar sayılı kararında da vurgulandığı üzere; bir davada taraf olarak gösterilen kişiler, taraf ve dava ehliyetine ve davayı takip yetkisine sahip olsalar bile, bu kişilerden birinin o davada gerçekten davacı veya davalı sıfatı yoksa, dava konusu hakkın esasına ilişkin bir karar verilemez. Dava sıfat yokluğundan (husumetten) reddedilir.
Bu kapsamda değerlendirme yapıldığında; davalı ... dava açıldıktan sonra 19.07.2011 tarihinde vefat etmiş, en yakın yasal mirasçılarının tamamı tarafından miras reddolunmuştur.
... 1. Sulh Hukuk Mahkemesi 2013/68 Tereke sayılı dosyasında TMK'nun 612. maddesine göre “ En yakın yasal mirasçıların tamamı tarafından reddolunan miras sulh mahkemesince iflas hükümlerine göre tasfiye edilir” düzenlemesi bulunmaktadır. Muris ...'un mirası kayıtsız ve şartsız red edilmiş olduğundan terekesinin iflas hükümlerine göre tasfiyesine ve ... Barosu Avukatlarından Av. ...'ün tereke tasfiye memuru olarak atanmasına karar verilmiştir. Mahkemece tereke tasfiye memurunun davaya katılımı sağlanmışsa da karar başlığında dahili davalı gösterilen ...’ün tereke tasfiye memuru olduğu belirtilmemiş ve davalı ... vefat ettiği için karar başlığında davalı olarak gösterilen ... mirasçıları olan davalılardan tahsile ilişkin hüküm kurulmuştur.
Dava, mahiyeti itibariyle alacak istemine ilişkin olup, davalının vefatı ve mirasçılarının tümünün mirası reddetmesi nedeniyle davalı terekesinin iflas hükümlerine göre tasfiyesi cihetine gidilmesinden dolayı dava kayıt kabul davası niteliğine dönüşmüştür. Bu durumda mahkemece davaya kayıt kabul davası olarak devam edilip karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçe ile davanın kabulü ile mirasın reddinden sorumlu taraf sıfatı bulunmayan davalılardan tahsiline ilişkin yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.Yerel mahkeme kararının bu gerekçe ile bozulması gerekirken onandığı, bu kez yapılan inceleme ile anlaşıldığından, davalı tereke tasfiye memurunun ve davalıların karar düzeltme itirazları bu aşamada incelenmeksizin hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 18.09.2019 gün, 2016/7031 Esas, 2019/3681 Karar sayılı onama kararının kaldırılarak yerel mahkeme hükmünün re'sen BOZULMASINA, bozma nedenine göre davalı tereke tasfiye memurunun ve davalıların karar düzeltme itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan temyiz başvuru harcı ile karar düzeltme harcının istek halinde davalılar ile dahili davalı ...'e iadesine,24.03.2021 gününde oy birliğiyle karar verildi.
15. Hukuk Dairesi 2021/161 E., 2021/1062 K.
Yüklenicinin eksik ifada bulunması halinde tapu iptal ve tescil davası ve alacağın depo edilmesi usulü
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik verilen hüküm süresi içinde davalılar vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
- K A R A R -
Dava, yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine yönelik olup, mahkemece davanın kabulüne dair verilen hüküm davalı arsa sahipleri vekilince temyiz olunmuştur.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz istemlerinin reddine karar verilmiştir.
2- Davalı arsa sahipleri vekilinin diğer temyiz istemlerinin incelenmesine gelince; davacı, taraflar arasında ... 11. Noterliğinin 12.12.2006 tarih ve 28884 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, davacı yüklenicinin tüm edimlerini yerine getirdiğini belirterek, sözleşmede yükleniciye verilmesi gerekli 7 no.lu bağımsız bölümün davacı adına tescilini talep etmiş, ıslah beyanı ile bilirkişi raporu ile tespit edilen 50.303,00 TL bedelin depo ettirilmesi ile yüklenici adına tescil hükmü kurulması talebinde bulunmuştur.Davalılar ise; arsa sahiplerine düşen bağımsız bölümlerin daha küçük yapıldığını, sözleşmenin 16. maddesine göre inşaat yapılacak taşınmazdaki kiracıların tahliyesi için yapılacak tüm yasal işlemlerin arsa sahibi vekilince yürütüleceğinin kararlaştırıldığını, yapılacak yargılama masraflarının ise yüklenici tarafından karşılacağının hüküm altına alınmış olmasına rağmen yüklenicinin arsa sahiplerince sarf edilen vekalet ücretini ödemediğini, eksik ve ayıplı işin mevcut olduğunu, yüklenicinin aidat ve emlak vergisi borcunun olduğunu beyanla davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, arsa sahiplerine düşen dairelerin küçük olması nedeniyle 42.720,00 TL değer kaybı, sözleşmede yer almasına rağmen yapılmayan çatı nedeniyle 6.183,00 TL, sığınakta yapılan ayıplı imalat nedeniyle 1.400,00 TL iş bedelinin davacı yükleniciye depo ettirilmesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.
Taraflar arasında imzalanan 12.12.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 9. maddesinde, inşaatın yapımı ve oturma raporunun alınmasına kadar olan inşaata ait her türlü gider, harç ve vergiler ile emlak vergisinin tamamının yüklenici tarafça karşılanacağı, 16.maddesinde ise inşaat yapılacak taşınmazda bulunan kiracıların tahliyesi için yapılacak
tüm yasal işlemlerin arsa sahibi vekilince yapılacağı, yapılacak yargılama giderleri ve avukatlık ücretinin de yüklenici tarafından karşılanacağı kararlaştırılmıştır.
Dosya kapsamından, yapı kullanma izin belgesinin 25.09.2009 tarihinde alındığı anlaşılmakta olup, hükme esas alınan 16.12.2016 tarihli ek bilirkişi raporunda arsa sahiplerinin belgenin alındığı tarihe kadar arsa sahiplerinin yükleniciden 559,46 TL bakiye vergi borcu alacağı olduğu, sözleşmenin 16. maddesi kapsamında arsa sahiplerine yapılması gereken ödemenin ise, ödemelere esas dava dosyalarının celp edildikten sonra hesaplanacağı belirtilmiş olmasına rağmen mahkemece bu hususlar dikkate alınmadan ve ilgili alacak kalemleri depo kararına eklenmeden tescil hükmü kurulduğu anlaşılmıştır.
Bu nedenle mahkemece yapılması gereken iş; dairemizin 29.09.2020 tarih, 2020/1002 Esas, 2020/2610 Karar sayılı geri çevirme kararı ile dosyaya dahil edilmesi istenilen, ancak dosya kapsamına alınmayan takip ve dava dosyalarının getirtilerek, davalılar tarafından ödendiği belirtilen vekalet ücretinin araştırılması, bulunacak bedele 559,46 TL bakiye vergi borcu alacağının eklenmesi ile 818 Sayılı BK’nın 81, 6098 Sayılı TBK’nın 97. maddesine göre depo kararı verilerek, depo ettirilen bedelin davalı arsa sahiplerine ödenmesi koşuluyla ve birlikte ifa suretiyle tapu kaydının iptâl ve tesciline karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile hüküm kurulması doğru olmamış, hükmün bozulması uygun bulunmuştur.
SONUÇ: Yukarıda 1 no.lu bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine, 2 no.lu bent uyarınca temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davalılar yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine, 22.03.2021 gününde oy birliğiyle karar verildi.
Hukuk Genel Kurulu 2017/845 E. , 2020/723 K.
Müteahhitten kaynaklanmayan nedenlerle imar izni alınamaması halinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan tazminat ve alacak talepleri
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
1. Taraflar arasındaki “tazminat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Alanya 4. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin kararın davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 23. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve direnme kararının verildiği tarih itibariyle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (HUMK) 438. maddesinin ikinci fıkrasında direnme kararlarının temyiz incelemesinde duruşma yapılması öngörülmediğinden davacılar vekilinin duruşma isteğinin reddine karar verilip dosyadaki belgeler okunduktan sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacılar vekili 22.11.2012 tarihli dava dilekçesinde; taraflar arasında 14.05.2005 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşme uyarınca yapılacak inşaattan en az 24 dairenin arsa sahiplerine verileceğini, davalı yükleniciye düşecek dairelerin imalatı bitirilmesine rağmen davacılara düşen bağımsız bölümlerin tamamlanmadığını, taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşaatın ruhsat tarihinden itibaren 18 ay içinde tamamlanması gerektiği hâlde inşaatın bitmediğini, bu nedenle davalının her daire için aylık 500TL gecikme cezası ödemesi gerektiğini, yapılan inşaatın da ayıplı olduğunu, temelinde kaymalar gerçekleştiğini, her ne kadar davalı tarafından binaların teslim alınması için ihtarda bulunulmuş ise de binaların teslim koşulunu taşımadığını ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla davacılara düşen 24 adet dairenin inşaatın bitmesi gereken 17.10.2007 tarihinden itibaren her daire için aylık 500TL olmak üzere toplam 729.000TL gecikme cezasının yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Cevabı:
5. Davalı vekili 17.12.2012 tarihli cevap dilekçesinde; ülkedeki ekonomik kriz ve mücbir sebeplerden dolayı inşaatın bitirilemediğini, hâlen imar engelinin de devam ettiğini, idare mahkemesi kararıyla inşaatın bulunduğu parselleri de içine alan bölgede yapılan imar uygulamasının iptal edildiğini, bu nedenle Belediyenin 18.03.2008 tarihli yazısında inşaatın temel vizesi talebinin değerlendirmeye alınmadığının belirtildiğini, müvekkili tarafından yaptırılan tespit sonucu inşaatın anılan tarihten önce bitirildiğinin belirlendiğini, imar uygulamasının iptal edilmesi nedeniyle mücbir sebeplerle inşaatın iskân ruhsatının alınamadığını, fiilî gecikmenin diğer nedeninin ise arsa sahiplerinin inşaatın tamamlanmasından sonra değişiklik talepleri olduğunu, inşaat fiilen bitirildiği hâlde arsa sahiplerinin dairelerini teslim almadıklarını ve müvekkiline düşen arsa paylarını devretmediklerini, davacıların daireleri fiilen teslim aldıklarını, dairelerde kendilerinin ya da kiracılarının oturmaya başladığını, blokların kuzeyinde Belediye tarafından yapılan yol çalışması sırasında A bloğun kaydığını ve 22.11.2012 tarihli encümen kararıyla A bloğun yıkılmasına karar verildiğini ve yıkım işleminin gerçekleştiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Mahkeme Kararı:
6. Alanya 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 15.01.2014 tarihli ve 2012/663 E., 2014/6 K. sayılı kararı ile; sözleşmeye konu parsellerin bulunduğu mahaldeki imar planının, Antalya 2. İdare Mahkemesinin 05.04.2007 tarihli ve 2006/1919 E., 2007/527 K. sayılı kararı ile iptal edildiği, söz konusu kararın Danıştay tarafından onanarak 13.05.2010 tarihinde kesinleştiği, davalı tarafından 17.04.2006 tarihinde inşaat ruhsatının alındığı, ruhsatın alındığı tarihten itibaren sözleşmeye göre 18 aylık inşaatın bitim süresinin 17.10.2007 tarihinde dolduğu, inşaat süresi içerisinde idare mahkemesince taşınmazların bulunduğu alandaki imar planı iptal edildiğinden söz konusu alandaki inşaatlara ilişkin tüm ruhsat işlemlerinin belediye tarafından durdurulduğu, davalının inşaata ilişkin temel vize talebinin de belediyenin 18.03.2008 tarihli yazı cevabı ile reddedildiği, taşınmazların bulunduğu alandaki imar planının iptaline rağmen davacı tarafından kaçak olarak inşaatın yapılmaya çalışıldığı, bu çerçevede proje kapsamında bir takım binaların yapıldığı, tüm bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde, imar planının iptal edilmesinde davalıya kusur izafe edilemeyeceği, imar planının iptal edilmesinin daha önceden davalı tarafından tahmin edilemeyeceği, imar planı iptal edilen bir yerde ruhsat alınamayacağından inşaata devam etmesinin imkânsız olduğu, bu aşamada davalının inşaatın süresinde bitmemesi nedeniyle cezai şarttan da sorumlu tutulamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
7. Alanya 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay 23. Hukuk Dairesince 20.01.2015 tarihli ve 2014/6179 E., 2015/310 K. sayılı kararı ile;
“…Taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, söz konusu inşaatın sözleşme tarihinden itibaren 6 ay içinde yapı ruhsatı alınmak suretiyle bu tarihten itibaren 18 ay içinde ön iskân belgesi alınarak arsa sahiplerine teslim edileceği kararlaştırılmıştır. İnşaatın yapı ruhsatı 17.04.2006 tarihinde alınmış olup, davacı arsa sahipleri de bu tarihten itibaren inşaat süresinin başlayacağını kabul ederek, 18 aylık süre sonunda bağımsız bölümlerin teslim edilmediğini ileri sürerek, gecikme tazminatının tahsilini talep etmişlerdir. Sözleşmenin inşaatın süresi başlıklı maddesinde, turizm yasağı nedeniyle belediye tarafından inşaatın durdurulması şartıyla işin süresine ilave yapılabileceği ifade edilmiş, dosya kapsamındaki 22.11.2013 tarihli belediye yazısına göre, inşaatın yapıldığı yerde kendileri tarafından inşaatın durdurulması yönünde herhangi bir işlem yapılmadığı bildirildiğinden, bu sebeple işin süresine herhangi bir ilave yapılamayacağı anlaşılmaktadır. Şu halde, esas itibariyle işin yapı ruhsat tarihinden itibaren 18 ay sonra yani 17.10.2007 günü teslim edilmesi gerekir.
Mahkemece, inşaatın yapıldığı bölgede imar planının iptal edilmesi nedeniyle sürenin uzadığı, bu itibarla yüklenicinin teslimde temerrüde düşmediği kabul edilerek davanın reddine karar verilmiştir. Ne var ki, az yukarıda tespit edilen 17.10.2007 teslimi gereken tarihe yüklenicinin savunmasında ileri sürdüğü fazla imalat nedeniyle süre ilave edilip edilmeyeceği incelenerek, varsa bu sürenin ilave edilmesi ile bulunacak tarih esas alınarak, aksi takdirde 17.10.2007 tarihi esas alınarak imar planının bu tarihten sonra iptal edilmesi halinde yani yüklenicinin teslimde temerrüde düşmesinden sonra imar planının iptal edilmesinin BK’nın 102/2 (TBK 119/2) maddesi uyarınca sorumluluğunu etkileyip etkilemeyeceği değerlendirilerek bir karar verilmesi gerekirken, bu hususların nazara alınmaması hatalı olmuştur.
Bunun yanında, sözleşme uyarınca davacı arsa sahiplerine 1515 ada 1 parsel üzerinde 24 bağımsız bölümün verileceği kararlaştırılmış olup, bu bağımsız bölümlerin arsa sahiplerince kiraya verilmek veya kendileri oturmak suretiyle tasarruf edilmeye başlandığı savunulmuştur. Nitekim bu hususta delil teşkil etmek üzere dosyaya muhtelif kira sözleşmeleri de sunulmuş bulunmaktadır. Bilindiği üzere, dava konusu gecikme tazminatı talebi ilke olarak fiilen uğranılan zararı ifade etmektedir. Bu durumda, yukarıdaki bent gereği yapılacak araştırma sonucu yüklenicinin teslimde temerrüde düştüğünün saptanması halinde her bir bağımsız bölümün hangi tarihte arsa sahiplerine teslim edildiği araştırılarak buna uygun bir sonuca varılmasında zorunluluk bulunmaktadır.
Keza, yine arsa sahiplerine ait olduğu hususunda çekişme bulunmayan A blokun yıkıldığı da dosya kapsamındaki bilgi ve belgelerden anlaşılmakta, diğer bağımsız bölümlerin yer aldığı bloklarla ilgili güçlendirme yapılması gerektiği ve oturulamayacak durumda olduğu savunulmuş olup, A bloğun yıkılma nedeni ile diğer bloklar açısından güçlendirme işleminin yapılmasının gerekli olup olmadığı ve sebebinin de incelenerek yüklenicinin kusurunun olduğunun saptanması halinde bu doğrultuda değerlendirme yapılmalıdır.
Değinilen hususlar dikkate alınmadan karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir,…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.
Direnme Kararı:
9. Alanya 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 10.07.2015 tarihli ve 2015/190 E., 2015/439 K. sayılı kararı ile; dava konusu taşınmazın bulunduğu mahaldeki imar planının idare mahkemesi kararı ile iptal edildiği, kararın belediyeye 31.05.2007 tarihinde tebliğ edildiği, kararın temyiz edilmesi üzerine Danıştay tarafından onanarak kesinleştiği, 2577 sayılı İYÜK’un 28/1 maddesi uyarınca, idarenin mahkeme kararlarını tebliğden itibaren 30 gün içerisinde uygulamak zorunda olduğu, belediyenin kararın tebliğinden itibaren 30.06.2007 tarihine kadar karar gereğini yerine getirmesi gerektiği, davalının inşaatı bitirme tarihi 17.10.2007 olup inşaatı bitirme süresi dolmadan söz konusu inşaatın bulunduğu alana ilişkin imar planının iptal edildiği ve belediyenin de idare mahkemesi kararını uygulamak zorunda kaldığı, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 102/2 maddesine göre, inşaatı süresinde bitirememesi nedeniyle düştüğü temerrütte davalının kusurunun bulunmadığı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
10. Direnme kararı süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda yanlar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, davalı yüklenicinin teslimde temerrüde düşüp düşmediği, yüklenicinin temerrüde düştüğünün kabulü hâlinde Özel Dairece bozma kararında belirtilen araştırmaların yapılmasının gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
12. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle konu ile ilgili yasal düzenlemelerin irdelenmesinde fayda bulunmaktadır.
818 sayılı BK’nın “Kaza halinde mesuliyet” başlığını taşıyan 102. maddesi:
“Mütemerrit olan borçlu, borcun teahhürle ifasından dolayı zarar ve ziyan tediyesine mecbur olduğu gibi kazara vukua gelecek zarardan da mesuldür.
Borçlu, kendisi tarafından bir güna kusur olmaksızın teahhürde bulunmuş olduğunu veya borç vakit ve zamaniyle ifa edilmiş olsa bile kazanın alacaklının zararına olarak tediye olunacak şeye isabet edeceğini ispat ederek, bu mesuliyetten kurtulabilir.”
Şeklinde düzenlenmiştir.
13. Temerrüde düşen borçlu 818 sayılı BK’nın 102/I. maddesine göre “kazara vukua gelecek zarardan da” sorumlu tutulmuştur. Burada “kaza” deyimi geniş anlamda kullanılmıştır. Temerrüt sırasında borçlunun kusuru olmadan ortaya çıkan ve ifayı imkânsız kılan bütün sebepler de “kaza” kavramına girer (Akman, S./ Burcuoğlu, H./ Altop, A.: Tekinay Borçlar Hukuku Genel Hükümler, İstanbul 1993, s. 926).
14. Kural olarak, borçlunun kusuru olmadan ortaya çıkan bir sebeple ifa imkânsız hale gelirse borçlu borcundan kurtulur (BK m. 117). Ancak kusursuz imkânsızlığın temerrütten sonra ortaya çıkması halinde bu kural uygulanmamakta, borçlu artık kazadan bile sorumlu tutulmaktadır.
15. 818 sayılı BK’nın 102/II. maddesi, borçluya kazadan dolayı sorumluluktan kurtulabilmek için iki imkân sunmaktadır. Borçlu temerrüt hâline kusuru olmadan düştüğünü veya borç zamanında ifa edilseydi bile borçlanılan şeyin alacaklının zararına olarak kazaya uğrayacak olduğunu ispat edebilir. Bu nedenle borçlu kusuru olmadan temerrüde düşmüşse, bunu ispat etmesi kazadan dolayı sorumluluğu bertaraf etmek için yeterlidir. Burada dikkat edilecek nokta borçlunun sadece temerrüde düşmekte kusurlu olup olmadığıdır. (Akman,S./ Burcuoğlu, H./ Altop, A.: s. 927).
16. Borçlu temerrüde düşmekte kusurlu olsa bile ikinci bir ispat imkânından faydalanarak sorumluluktan kurtulabilir. Gerçekten borçlu, borç zamanında ifa edilseydi bile borcun konusu olan şeyin alacaklının zararına olarak kazara uğrayacak olduğunu ispat etmek hakkına sahiptir.
17. Sözü edilen ispat yükünün yerine getirilmiş sayılabilmesi için borcun konusu olan şey alacaklıya verilmiş olsaydı, onun elinde de kazaya uğrayacak olduğu sabit olmalı, ayrıca ifa zamanında yapılmış olsaydı dahi meydana gelen kazadan alacaklının zarara uğrayacak olduğunu ispat etmelidir. Bu iki şartın gerçekleşmesi hâlinde borçlu temerrüde düşmekte kusurlu olsa bile sorumluluktan kurtulabilecektir (Akman S./ Burcuoğlu H./ Altop A.: s. 927).
18. Bu ilke ve açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; arsa sahibi davacılar ile yüklenici arasında 14.06.2005 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış olup inşaatın süresinin sözleşme tarihinden itibaren 6 ay içinde inşaat ruhsatı alınmak kaydıyla ruhsat tarihinden itibaren 18 ay olduğu, inşaatın turizm yasağı nedeniyle belediye tarafından durdurulması ya da savaş, deprem, seferberlik gibi elde olmayan nedenlerle inşaatın durması hâlinde geçecek olan sürenin inşaat süresine ilave edileceği, inşaatın süresinde bitmemesi halinde yüklenicinin arsa sahiplerine her daire için aylık 500TL kira ödeyeceği kararlaştırılmıştır.
19. Dosya içerisinde yer alan Alanya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 21.01.2013 tarihli yazısı ve yapı ruhsatına göre 17.04.2006 tarihinde inşaat ruhsatı verilmiş olup sözleşmeye göre inşaatın 17.10.2007 tarihinde bitirilmesi gerekmektedir.
20. Alanya Belediyesi İmar İşleri Müdürlüğünün 18.03.2008 tarihli yazısında, dava konusu inşaat ile ilgili yüklenicinin temel vizesi talebinin bölgede yapılan imar uygulamasının Antalya 2. İdare Mahkemesinin kararıyla iptal edilmesinden dolayı değerlendirilemediği belirtilmiştir.
21. Dosya içerisinde yer alan Alanya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 16.07.2013 tarihli yazısında ise, dava konusu parsel üzerinde yapılan yapılara bölgedeki imar uygulamasının iptal edilmesi nedeniyle yapı kullanma izin belgesinin verilemediği belirtilmiştir.
22. Antalya 2. İdare Mahkemesinin 05.04.2007 tarihli ve 2006/1919 E., 2007/527 K. sayılı kararı ile, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu parsellerin de bulunduğu bölgede yapılan imar uygulaması işleminin iptaline karar verilmiş, verilen kararın temyiz edilmesi üzerine Danıştay 6. Dairesinin 09.02.2010 tarihli ve 2008/1143 E., 2010 1215 K. sayılı kararıyla onanmış ve karar 13.05.2010 tarihinde kesinleşmiştir.
23. Taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre inşaatın teslim süresi 17.10.2007 tarihi olup Antalya 2. İdare Mahkemesinin, imar planının iptaline ilişkin kararı 05.04.2007 tarihinde verilmiştir. Söz konusu kararın Alanya Belediyesine tebliğ edilmesi üzerine, belediyece dava konusu parsel üzerinde yapılan inşaata yapı kullanma izin belgesinin verilmesi imkânı bulunmamaktadır.
24. İmar planının iptaline ilişkin karar kamu düzenine ilişkin olduğundan yüklenicinin kamu düzenine aykırı olarak inşaata devam etmesi kendisinden beklenemeyeceğinden temerrüde düştüğünden söz edilemez.
25. Bu nedenle yerel mahkemece, yüklenicinin inşaatı bitirme süresi dolmadan söz konusu inşaatın bulunduğu alana ilişkin imar planının iptal edildiği ve belediyenin de İdare Mahkemesi kararını uygulamak zorunda kaldığı, inşaatın bulunduğu alana ilişkin imar planı iptal edildiğinden dolayı davalının inşaatı süresinde bitirememesi nedeniyle kusurunun bulunmadığı gerekçesiyle verilen direnme kararı yerindedir.
26. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, imar planının iptal edilmesinin davacı yönünden mücbir neden sayılabileceği ancak davalının mücbir nedenden önce temerrüde düşüp düşmediğinin belirlenmesi gerektiği, her ne kadar İdare Mahkemesince dava konusu taşınmazın bulunduğu yerde imar planı iptal edilmiş ise de, söz konusu iptal kararının daha önce alınan inşaat ruhsatının geçerliliğini etkilemeyeceği inşaat ruhsatı düzenlendikten sonra imar planının iptal edilmesinin arsa sahipleri yönünden kazanılan hakkı engellemeyeceği, bu nedenle Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken mahkemece direnme kararı verilmesinin yerinde olmadığı görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerde Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir.
27. Hâl böyle olunca, yerel mahkemece verilen direnme kararı usul ve yasaya uygun olup onanması gerekir.
IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile direnme kararının ONANMASINA,
Gerekli temyiz ilam harcı peşin alındığından başka harç alınmasına yer olmadığına,
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 06.10.2020 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY
Onama kararının iki eksiği olacaktır.
Birincisi, teslim tarihi itibariyle, imar iptalinin olup olmayacağı belirlenmemiş olacaktır. Oysa Özel Daire bozması gibi bir araştırma ve inceleme yapılmış olsa idi, konu aydınlatılmış olacaktı.
İkincisi, imar planı dâhilinde inşaat yapmak için yapı ruhsatı alınması zorunludur. İmar planının kesinleşmesiyle hak sahiplerinin soyut yapı yapma hakkı doğmaktadır. Soyut yapı yapma hakkı yapı ruhsatı alınmasıyla somut yapı yapma hakkına dönüşmektedir. Yapı hukukunun Genel Esasları, (Taner Ayanoğlu İstanbul 2014) adlı eserde yapı ruhsatı alınması, iptali ve sonuçları idari yargıya ilişkin kararla birlikte incelenmiştir. İdare mahkemesinin imar kanunu 18. maddesine bağlı düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisinden ötürü imar iptali kararı vermesi, imar planı dahilinde soyut yapılaşma hakkı ile ilgili bir karardır. Somut yapılaşma hakkı olan yapı ruhsatının iptaline ilişkin idare mahkemesince alınmış bir karar yoktur.Yapı ruhsatının kazanılmış hak boyutu vardır. Kazanılmış hak boyutu kazanılmış haklara saygı ve değişen kurallardan etkilenmeme gibi, etkilenecekse kamulaştırma yapma lüzum ve gereği gibi görünümleri bulunmaktadır. Konuya ilişkin idari yargıya ait etraflıca tartışma için a.g.e. s. 195 vd.na bakılabilir.
Mecelle 22 "zaruretler miktarınca takdir olunur" genel ilkesini kazandırmıştır. İmar nizamının kamu düzenine ilişkin emredici bir karakteri var ise de, idari yargı alanına ilişkin konuya ilişkin tasarrufta maksadını aşan bir tasarrufta bulunulduğu kanaatini taşıyorum. İmar iptaliyle ilgili bir idare mahkemesi kararının, yapı ruhsatı iptali varmış gibi kabul ve sonuca ulaşılmış olmasında aşkın bir değerlendirme hatasına düşüldüğünü düşünmekteyim. Yapı ruhsatı iptali kararı olsa idi, ulaşılan sonuca bir itirazım olmazdı.
Yukarıda belirttiğim kısaca açıkladığım iki sebepten ötürü, direnme kararının onanmasına ilişkin çoğunluk görüşüne katılamıyorum. Özel Daire bozma kararındaki gibi direnme kararının bozulması görüşündeyim.
