Delil Hukuk Bürosu
Makale İçeriği:
Müteahhitten Taşınmaz Satın Alırken Nelere Dikkat Etmek Gerekir?
Müteahhitten taşınmaz satın alan kişilerin dikkat etmesi gereken bir çok husus bulunmaktadır. Halk arasında "topraktan taşınmaz almak", "topraktan ev almak", "topraktan gayrimenkul almak", "yükleniciden bitmemiş ev satın almak" şeklinde yaygın olarak kullanılmakta olan bu tip sözleşmeler, dikkatli olarak ele alınmadığı takdirde çok çeşitli sorunları beraberinde getirebilmektedir. Örneğin müteahhit şahıs mıdır, yoksa tüzel kişilik sıfatını haiz bir şirket midir? Müteahhit kendisine ait arsa üzerinde mi inşaat faaliyeti yürütmektedir, yoksa üzerine inşaatın yapılmakta olduğu arsanın malikleri ile aralarında "kat karşılığı inşaat sözleşmesi" mi akdedilmiştir? Müteahhitin önceki işleri nelerdir, yani hangi yapıları üretmiş ve teslimini sağlamıştır, daha önceki teslimlerinde sorunlar yaşamış mıdır? Müteahhit ile aranızda akdedilecek olan sözleşmede, taşınmaz yalnızca metrekare ve oda, salon bilgisi gibi genel hatları ile mi belirtilmiştir; yoksa malzeme kalitesi, işçilik kalitesi vb. konularda da açıklama yapılıp detaylandırılmış mıdır?
Bu gibi hususların araştırılması, riski en aza indirgeyecek ve daha sonra yaşanılabilecek elverişsiz hukuki durumların ve olası hak kayıplarının da önüne geçecektir.
Peki müteahhitten taşınmaz satın alırken dikkat edilmesi gereken hususlara dikkat edilmemesi halinde hangi sonuçlarla karşılaşılabilir. Karşılaşılabilecek istenmeyen bazı sonuçlardan bahsetmek gerekirse:
Öncelikle taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik şartları yerine getirilmemiş olabilir. Çünkü ülkemizde bu tarz sözleşmeler müteahhitler tarafından genellikle noterde resmi şekilde yapılmak yerine, satış ofislerinde adi yazılı şekilde yapılmaktadır.
Müteahhit işi tam anlamıyla tamamlamamış olabilir, bu anlamda müteahhit ile arsa sahibi arasındaki uyuşmazlıklar, müteahhitten taşınmaz satın alan 3. kişilerin de hukuki statüsünü etkileyecektir. Çünkü aşağıda detaylı olarak anlatacağımız üzere, müteahhitin sözleşmeden doğan sorumluluklarını tam anlamıyla yerine getirmemesi halinde arsa sahipleri arsa payını devretmek durumunda değildir; haliyle 3. kişi de arsa sahibini tescile zorlamak amacıyla tapu iptali ve tescil davası açamamakta, açsa da sorumluluğun bir kısmını üstlenmek ve belirli bir ödeneği mahkemenin göstereceği yere depo etmek durumunda kalmaktadır.
Öyle ki bu eksiklik çoğu zaman müteahhitten de kaynaklı olmayabilir. İmar ve iskan mevzuatındaki değişiklikler nedeniyle taşınmazda sonradan ortaya çıkan eksiklikler meydana gelebilir(örneğin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı düzenlemeleri gerekçesiyle, belediye idaresi tarafından yapının engelli erişimine uygun hale getirilmesi için gerekli unsurların sağlanmamasından dolayı iskan verilmemesi). Bu eksiklikler daha önce projeye dahil edilmemiş olduğu için müteahhit tarafından öngörülmeyen giderler doğurması söz konusu olmaktadır.
Bunlar ve çok daha fazlası için önce müteahhit kimdir, arsa sahibi kimdir, 3. kişi kime denir, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedir gibi soruların cevaplarını verip, sonra da konuyu olabildiğince detaylı açıklamaya çalışalım.
a) Müteahhit Kimdir?
Toplumumuzda müteahhitlere yönelik oldukça önyargılı yaklaşımlar oluşmuştur. Öyle ki bu kelime adeta "dolandırıcı", "mafya" vb. kelimelerle eş anlamlı kullanılmaya başlanmıştır. Oysa müteahhit, hukuki bir ilişkiler yumağının tam ortasında faaliyet yürütmekte olan iş insanıdır ve sanılanın aksine hata yapmamak için çok büyük çaba ve emek sarf etmektedir; çünkü en ufak bir hatasında geri dönüşü neredeyse imkansız bir itibar kaybı yaşayacağının bilincindedir.
Müteahhit(Arapça "muteʿahhid"): yüklenici ve taahhüt eden anlamlarına gelen Arapça kökenli kelimedir. Gayrimenkul hukuku uygulamasındaki anlamıyla kısaca müteahhit, bir inşaatı baştan sona organize eden, gerekli sermayeyi sağlayan veya finanse eden, çalışanları istihdam edip gerekli teşkilat yapısını kuran, ilgili idari mercilerden gerekli izinleri ve hizmetleri alan ve tüm bu organizasyonu, inşaatın taahhüt edilmiş olan şartlara uygun bir şekilde tamamlanıp sona erdirilmesi ve ilgililerine teslim edilmesi amacına özgüleyen kişidir.
Ülkemizde mevcut gayrimenkul hukuk sistemimizin sağladığı imkanlar, müteahhitlere inşaatların üzerine inşa edileceği arsaların mülkiyetini edinme külfetinden kurtarmaktadır. Uygulamada müteahhitler, özellikle Türk Borçlar Kanunumuzda düzenlenmemiş bir isimsiz sözleşme türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ya da diğer adıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesi yoluyla inşaatın yapılacağı arsayı satın almaksızın, arsa sahipleri ile anlaşma sağlayabilir. Böylece arsa sahipleri hiçbir inşaat maliyetine katlanmaksızın yalnızca inşaatın tamamlanması akabinde hakedişi oranında arsa payını müteahhitin veya onun göstereceği 3. kişilerin üzerine devretmeyi üstlenirken, müteahhit de arsa maliyetleri olmaksızın doğrudan inşaata başlayabilmektedir.
b) Arsa Sahipleri Kimdir?
Arsa sahipleri, adı üzerinde bir arsaya malik olan kimselerdir. Arsa malikleri, henüz kadastrosu yapılmamış olan alanlar gibi istisnai taşınmazlar haricinde, tapu sicilinde malik olarak görünen kimselerdir.
Arsa sahipleri, inşaatın tamamlanıp kendilerine teslim edilmesi halinde hakedişi oranında arsa payına denk düşen bağımsız bölümlerin mülkiyetini müteahhite veya müteahhitin göstereceği 3. kişilere devretmeyi kabul etmektedirler. Böylece müteahhit, yukarıda belirtmiş olduğumuz gibi arsayı satın alma maliyetine girmeksizin inşaat işlemlerini yürütebilmektedir.
c) Üçüncü Kişi Kimdir?
Üçüncü kişi, arsa sahipleri ile müteahhit arasındaki sözleşmenin tarafı olmayan kimselerdir. Örneğin müteahhit ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenleyen, yani halk arasında anlaşıldığı şekliyle müteahhitten taşınmaz satın alan kimseler üçüncü kişi olarak ifade edilmektedir.
Üçüncü kişinin müteahhit ile arsa sahipleri arasındaki sözleşmeye taraf olmamasından kaynaklı olarak bir çok hukuki sorun ortaya çıkabilmekte, üçüncü kişiler düzgün yürütülmeyen hukuki süreçler sonucunda yüzbinlerce ve hatta bazen milyonlarca lira zarara uğrayabilmektedir.
d) Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ya da halk arasında daha yaygın olarak bilinen adıyla kat karşılığı inşaat sözleşmeleri: Yüklenicinin(müteahhit) arsa üzerinde bağımsız bölümleri inşa edip, bu bağımsız bölümlerin sözleşmede belirlenmiş olan kısmını arsa sahiplerine teslim etmeyi üstlendiği; arsa sahiplerinin ise müteahhitin hak edişi oranında arsa payını müteahhite veya onun göstereceği üçüncü kişilere devretmeyi üstlendikleri, iki tarafa borç yükleyen, çifte tipli, karma bir sözleşme türüdür.
Uygulamada kat karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin olarak eser sözleşmesi ve satış sözleşmelerine dair mevzuat ve uygulama kuralları kullanılmaktadır. Eser sözleşmeleri ve satış sözleşmelerine ilişkin kuralların kendi aralarında çatışması halinde olayı inceleyen hakim tarafından örf ve adet ile hakkaniyete uygun bir karar verilmesi gerekecektir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, gayrimenkul piyasasına büyük canlılık ve hareket getirmiş olmasının yanında, hatalı uygulamaların varlığı halinde büyük hak kayıplarına da sebebiyet verebilmektedir. En ufak bir noksanlık, uzun yıllar sürecek yargılama süreçlerinin fitilini ateşlemekte; tapu iptali ve tescil davası, alacak davası, tazminat davası, nama ifaya izin davası gibi bir çok farklı davaya sebebiyet verebilmektedir. Her ne kadar dava sonucunda ilgililer haklarına kavuşabilecek olsalar dahi, bu davaların oldukça uzun sürmesinden kaynaklı olarak hak sahipleri özellikle alacak ve tazminat davaları açısından yüksek enflasyon oranları karşısında mağduriyet yaşayabilmektedir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmelerinde Geçerlilik Şartları Nelerdir?
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, diğer adıyla taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taraflar arasında taşınmaz satışına ilişkin olarak karşılıklı borç doğuran bir çeşit ön sözleşme niteliğindedir. Bu sözleşmenin tarafları taşınmaz satışını vaat eden ile ilgili taşınmazın satışı kendisine vaat edilendir. Vaat borçlusu belirli bir taşınmazı satmayı, vaat alacaklısı da o taşınmazı bedeli karşılığında satın almayı birbirlerine karşı borçlanmaktadır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine ilişkin hükümler, birçok farklı mevzuat kaynağına dayanmaktadır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunumuz(706, 716 ve 1009. maddeleri), 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunumuz(29. ve 237. maddeleri), 1512 sayılı Noterlik Kanunumuz(60. ve 89. maddeleri) ve 2644 sayılı Tapu Kanunumuzda(26. maddesi) gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerini ilgilendiren hükümler mevcuttur.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olarak kurulabilmesi için:
Tarafların iradeleri karşılıklı ve birbirine uygun olmalı,
İrade sakatlığı halleri mevcut olmamalı(hata, hile, yanılma, korkutma, aldatma vb. hallerde sözleşmenin iptali gündeme gelebilmektedir.)
Taşınmaz satış vaadine ilişkin sözleşme Türkiye'de yapılacaksa noterde düzenleme şeklinde yapılmalı,
Taşınmaz satış vaadine ilişkin sözleşme yabancı ülkede yapılacaksa Türk Konsolosluğunda düzenleme şeklinde yapılmalıdır.
Yukarıdaki şartların mevcut olmaması halinde sözleşmenin butlan, geçersizlik veya iptal gibi yaptırımlarla karşılaşması mümkün olmaktadır.
Uygulamada müteahhitten taşınmaz satın alan kişilerin, taşınmaz satış vaadine ilişkin olarak gerçekleştirdikleri sözleşmeler genellikle noterde düzenleme şeklinde değil; müteahhitin satış ofislerinde adi yazılı şekilde düzenlenmektedir. Bu tip sözleşmeler ise uygulamada yerel mahkemeler, bölge adliye mahkemeleri ve Yargıtay nezdinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak değerlendirilmemektedir, bu hususa ilişkin detaylı bilgiler aşağıdaki başlık altında açıklanacaktır.
Müteahhitin Satış Ofisinde Taşınmaz Satışına İlişkin Gerçekleştirilen Adi Yazılı Sözleşmelerinin Hukuki Statüsü Nedir?
Yukarıda da açıklamış olduğumuz gibi ülkemizde genellikle müteahhit ile 3. kişi arasında gerçekleştirilen taşınmaz satış vaadine ilişkin sözleşmeler noterde düzenleme şeklinde değil de, müteahhitin satış ofisinde adi yazılı olarak gerçekleştirilmektedir. Bu durum taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik şartı olan noterde düzenleme şeklinde yapılma şartının mevcut olmaması nedeniyle 3. kişileri mağdur edebilecek nitelikte sonuçlara gebedir. Ancak Yargıtay da, uygulamadaki bu somut durumun bilincinde olarak önemli kararlara imza atmıştır.
Yargıtay'ın konuya ilişkin olarak vermiş olduğu kararlarda, müteahhitin esasında kendisine ait olmayan ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdetmiş olduğu arsa sahiplerine ait olan taşınmazlardan, kendi yapacağı imalatlar sonucunda hakedişi dahilinde bulunacak taşınmazlara ilişkin olarak adi yazılı şekilde taşınmaz satışına veya taşınmaz satış vaadine ilişkin olarak adi yazılı şekilde düzenlediği sözleşmelerin, taşınmaz satış vaadi değil de alacağın temliki sözleşmesi olduğu ifade edilmektedir.
Alacağın temliki, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunumuzun 183 ila 194. maddelerinde "alacağın devri" başlığı ile düzenlenmiştir. Alacağın devri ile birlikte, borç ilişkisinde devir konusu ile ilgili ve sınırlı olarak taraf değişikliği meydana gelir; zaten alacağın devri başlığı da 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunumuzun "Borç İlişkilerinde Taraf Değişikliği" bölümü altında düzenlenmiştir. Temlike konu alacağın dayanağı olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, alacağın devrine ilişkin yasaklama getiren bir hüküm ya da borçlunun(yani arsa sahibinin) izninin alınması koşulu yoksa müteahhit, arsa sahibinin rızasını almaksızın alacağını yani sözleşme karşılığında kendi hak ettiği veya edeceği bağımsız bölümü üçüncü kişiye devredebilir ya da bu devre ilişkin vaatte bulunabilir.
Türk Borçlar Kanunumuzun 183. Maddesine Göre: "Kanun, sözleşme veya işin niteliği engel olmadıkça alacaklı, borçlunun rızasını aramaksızın alacağını üçüncü bir kişiye devredebilir. Borçlu, devir yasağı içermeyen yazılı bir borç tanımasına güvenerek alacağı devralmış olan üçüncü kişiye karşı, alacağın devredilemeyeceğinin kararlaştırılmış bulunduğu savunmasını ileri süremez."
Görüldüğü üzere, müteahhitin 3. kişi ile alacağın temlikine dair sözleşme akdetmesi için arsa sahiplerinin rızasını alması gerekmemektedir. Ancak müteahhitten taşınmaz satın alan 3. kişiler açısından, yukarıda alıntılamış olduğumuz kanun hükmünün 2. fıkrasını dikkat ile ele almak gerekmektedir. Çünkü ikinci fıkrada devir yasağı ihtiva eden yazılı borç tanımaları ifadesi, alacağın devrine sınırlama getirmektedir. Buradan da anlaşılacağı üzere, müteahhitten taşınmaz satın alan kimseler, mutlaka müteahhit ile arsa sahipleri arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini incelemeyi talep etmeli ve bu sözleşme içerisinde devir yasağına ilişkin herhangi bir madde bulunup bulunmadığını kontrol etmelidir.
Türk Borçlar Kanunumuzun 184. maddesi uyarında alacağın devrine ilişkin sözleşmelerde ise resmi şekil şartı yerine yalnızca yazılı şekil şartı öngörülmüştür. Bu nedenle bu sözleşmeler, noterde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yapılmış olmasalar dahi adi yazılı alacağın temliki sözleşmesi olarak geçerli olmaktadır.
Türk Borçlar Kanunumuzun 184. maddesine göre: "Alacağın devrinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Alacağın devri sözü verme, şekle bağlı değildir."
Yukarıda açıklamış olduğumuz nedenlerle, müteahhitin satış ofisinde gerçekleştirilmiş olan taşınmaz satışına dair sözleşmeler, alacağın devrine ilişkin sözleşmeler olarak değerlendirmekte ve sonuçlarını doğurmaktadır. Dolayısıyla tüm şartların varlığı halinde bu sözleşmelerin geçerliliği söz konusu olacaksa da; taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak değil, Türk Borçlar Kanunumuzun 183. maddesi ve devamındaki alacağın devrine ilişkin hükümler nazarında alınacaktır. Bu kapsamda müteahhitin arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gerektiği gibi ifa etmemesi halinde arsa sahiplerinin tapuyu teslim etmeme hakları mevcut olabilmektedir.
Yargıtay'ın 3. kişi ile müteahhit arasında gerçekleştirilen sözleşmeleri, bu sözleşmeleri yorum yoluyla alacağın temliki niteliğinde kabul etmek suretiyle ayakta tutma iradesi göstermesinin nedeni, özetle: Türk Medeni Kanunumuzun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağından ileri gelmektedir. Şekil noksanlığı, dürüstlüğe aykırı olacak şekilde ve hakkın kötüye kullanılması teşkil edecek şekilde ileri sürülemez.
30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay ÎBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.
Bu neviden durumlara ilişkin olarak atılması gereken hukuki adımları makalemizin devamında detaylı olarak açıklamaya çalışacağız. Dolayısıyla üç taraflı ve hayli kompleks bir hukuki durum yaratan bu tip işlemlere dair uyuşmazlıkların ortaya çıkması halinde mutlaka alanında uzman bir gayrimenkul avukatı ile görüşülmesini ve hukuki danışma ile dava temsil desteği temin edilmesini tavsiye ediyoruz.
Kat İrtifakına Geçilmemiş Olan Taşınmazların Arsa Sahibinden veya Müteahhitten Satın Alınması
Eğer sözleşme yapıldığında henüz bağımsız bölümler inşa edilmemiş ve dolayısıyla kat mülkiyetine de geçiş sağlanmamış ise, inşa edilecek olan bağımsız bölümlerin hangi arsa payına denk düşeceğinin belirlenmiş olup olmadığının tespiti son derece önem arz etmektedir. Uygulamada genellikle arsa sahipleri ile müteahhit arasında gerçekleştirilmiş arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde hangi arsa paylarına hangi bağımsız bölümlerin özgüleneceğine dair hükümler yer almaktadır.
Müteahhitten taşınmaz satın alan 3. kişiler de, arsa sahiplerinden arsa payı satın alan 3. kişiler de, eğer henüz söz konusu anataşınmaza ilişkin olarak kat mülkiyetine geçilmemişse; satın aldıkları bağımsız bölümün en azından kendi yaptıkları sözleşmede belirgin hale getirilmesini, eksiksiz bir şekilde taşınmazın kaç metrekare olacağı, teknik detayların(örneğin doğramaların ve kullanılan diğer malzemelerin markası, kalitesi vb.) ne şekilde olacağı gibi hususların sözleşmede yer almasını talep etmelidir. Böylece ileride herhangi bir eksikliğin veya hatalı imalatın ortaya çıkması halinde bu hususlara ilişkin hak iddia edip zararlarını mahkeme yoluyla karşılayabilmeleri mümkün olabilecektir.
Müteahhitten Taşınmaz Satın Alan Üçüncü Kişinin, Müteahhitin İmalat Hataları ve Eksik İfasından Sorumluluğu
Kural olarak müteahhitten taşınmaz satın alan üçüncü kişi, müteahhitin imalat hataları ve/veya eksik ifalarından dolayı şahsen sorumlu olmasa da; müteahhitten kaynaklanan bu tarz eksiklikler nedeniyle arsa sahiplerine yönelik olarak haklarını gerektiği gibi savunamayacaktır. Çünkü arsa sahibinin arsa paylarını ve bağımsız bölüm mülkiyetlerini müteahhite veya onun göstereceği 3. kişilere devir borcu, müteahhitin kendi yükümlülüklerini tam ve eksiksiz olarak ifa etmiş olması şartına bağlıdır. Çünkü eğer arsa sahipleri tapuyu devretmeyi reddeder de üçüncü kişi arsa sahibini hasım göstererek temliken tescil talebiyle tapu iptali ve tescil davası açarsa; bu davada arsa sahibi tarafından müteahhite karşı ileri sürülebilecek olan def'ilerin, üçüncü kişiye karşı da ileri sürülmesi mümkün olmaktadır. Yani örneğin imar düzenlemelerinden dolayı veya herhangi bir başka sebepten dolayı müteahhitin iskan alamaması halinde ya da başka herhangi bir şekilde kendi üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmemiş olması halinde arsa sahibi bu hususları müteahhite karşı öne sürerek ifadan kaçınabileceği gibi, 3. kişiye karşı da öne sürebilir. Mesela engelli erişiminin sağlanmamış olması nedeniyle Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından öngörülmüş olan düzenlemelere uygun imalat gerçekleştirilmemesi halinde iskan alınamayacağı için, bu taşınmaza ilişkin olarak 3. kişinin tescil talebinde bulunabilmesi, daha sonra müteahhite rücu etmek üzere müteahhitten kaynaklanan eksiklikleri gidermeyi üstlenmesi ile mümkün olabilecektir.
Üçüncü kişilerce açılacak olan tapu iptali ve tescil davalarında terditli olarak söz konusu taşınmazın güncel piyasa değeri üzerinden alacak da talep edilebilir. Böylece herhangi bir neden ile tapu iptali ve tescil davasının mahkemece kabulü mümkün olamayacaksa dahi taşınmazın güncel piyasa değeri üzerinden müteahhitin yasal faizi ile birlikte ödeme yapması gündeme gelebilecektir. Ancak bu durum genellikle tavsiye edilmemektedir, çünkü özellikle müteahhitin tüzel kişiliğe sahip olması ve iflas etmiş olması hallerinde alacağın varlığı mahkeme tarafından kabul edilse dahi, tahsili mümkün olamayabilmektedir.
Müteahhit veya Arsa Sahipleri ile Sözleşme Yapmış Olan Üçüncü Kişilerin Hak ve Yetkileri
Müteahhit ile yani yüklenici ile taşınmaz satışına dair sözleşme yapmış olan üçüncü kişilerin hem müteahhite hem de arsa sahiplerine karşı ileri sürebilecekleri bir çok hak ve yetkileri bulunduğundan söz etmiştik. Şimdi genel hatları ile bu hak ve yetkilerin üzerinde duracağız ve her bir ihtimali tek tek değerlendirmeye çalışacağız.
a) Üçüncü Kişilerin Arsa Sahiplerine ve Müteahhite Yönelik Açacakları Temliken Tescil Talepli Tapu İptali ve Tescil Davası
Müteahhitten taşınmaz satın almış olan üçüncü kişiler, arsa sahipleri tarafından söz konusu taşınmazların mülkiyetlerinin kendilerine verilmemesi halinde, temliken tescil talepli olarak tapu iptali ve tescil davası açabilmektedir.
Bu davada hem müteahhit ile arsa sahipleri arasında imzalanmış olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hem de müteahhit ile üçüncü kişi arasında imzalanmış olan alacağın temliki sözleşmesi dikkate alınır ve müteahhitin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yer alan edimlerini yapı ruhsatı, onaylı tadilat ruhsatı ve proje ile imar düzenlemelerine uygun olarak ifa edip etmediği incelenir. Bu inceleme sonucunda müteahhitin hak edişi tespit edilir, yani imalatları sonucunda kendi payına düşen arsa payına hak kazanıp kazanmadığı belirlenir. Müteahhit imalatları eksiksiz tamamlamamışsa ve ilgili arsa payına hak kazanamamışsa üçüncü kişinin açmış olduğu tapu iptali ve tescil davası reddedilir.
Yok eğer müteahhit imalatları sorunsuz tamamlamış ve ilgili arsa payına hak kazanmış ise üçüncü kişiye satışı vaat edilen bağımsız bölümlere dair inceleme yapılır; kat irtifakına esas arsa payları uzman bilirkişi tarafından hesaplanır, bilirkişi tarafından yapılacak hesaplama sonucunda gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınır. Son olarak raporu inceleyen mahkeme tarafından ilgili arsa payları, bağımsız bölüm numaralarıyla da irtibatlandırılarak kabule karar verilir.
Görüldüğü gibi bu dava, sıradan bir tapu iptali ve tescil davasından son derece farklıdır ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin hükümler ve içtihatlar mümkün mertebe dikkatle ele alınmalıdır. Örneğin, tapu iptali ve tescil davası kural olarak tapuda malik olan kimselere karşı açılabilmektedir. Ancak bu davada her ne kadar müteahhit tapu sicilinde taşınmaza malik olarak görünüyor olmasa da, müteahhit ile arsa sahipleri arasında zorunlu dava arkadaşlığı olduğu kabul edilmektedir ve dolayısıyla bu davada müteahhite de, arsa sahiplerine de husumet yöneltilmesi gerekir. Bu anlamda taraf teşkilinin sağlanması kamu düzenine ilişkin olup, taraf teşkilinin sağlanması için süre verilmemiş olması ya da taraf teşkilinin sağlanmaması halinde işin esasının incelenmesi ve yargılanmanın sonuçlandırılması mümkün değildir.
Tapu iptali ve tescil davası, terditli olarak aşağıda detaylı olarak açıklayacağımız tazminat ve alacak talebi ile birlikte de açılabilmektedir. Böylece tapu iptali ve tescil davasının herhangi bir sebeple reddi halinde, en azından söz konusu taşınmazın güncel piyasa değeri üzerinden müteahhitin tazminat ödemesi söz konusu olabilmektedir.
Müteahhitin eksik veya ayıplı ifası söz konusu ise, bu eksiklikler bilirkişi tarafından tespit edilmeli ve davacı olan üçüncü kişiye eksikliklerin nakden depo etmesi için süre verilmelidir. Üçüncü şahıs söz konusu depo edeceği tutarı daha sonra müteahhite rücu etmek üzere kabul edebilir. Böylece eksiklikler giderilmiş ve arsa sahiplerinin de mağduriyeti giderilmiş olacağından dolayı tapu iptali ve tescile karar verilebilir. Üçüncü kişi de yapmış olduğu ödemeyi müteahhite rücu edebilir. Ancak müteahhite rücu etmek mümkün olamayacaksa, örneğin müteahhit kaçmışsa veya iflasını ilan etmişse bu husus dikkatle ele alınmalıdır.
Bu davanın açılmasıyla birlikte ihtiyati tedbir talebinde bulunulması ya da ilgili taşınmazın tapu kaydına dava şerhi düşülmesi için talepte bulunulması son derece önemlidir. Çünkü dava açıldıktan sonra arsa sahibi tarafından ilgili taşınmazın bir başkasına satılması halinde iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı, davacı üçüncü kişinin hakları ile çatışacaktır. Bu tip kompleks hukuki sorunların sıklıkla gözden kaçırıldığı ülkemizde, son derece kapsamlı olan bu hukuki iş ve işlemlerin mutlaka alanında uzman bir tapu avukatı ile yürütülmesini tavsiye ederiz.
b) Üçüncü Kişilerin Müteahhite Yönelik Açacakları Tazminat Davaları
Müteahhitten taşınmaz satın alan üçüncü kişiler, müteahhite karşı tazminat davası açabilecekleri gibi, müteahhit ve arsa sahiplerine karşı husumet yöneltmek suretiyle açacakları tapu iptali ve tescil davalarında terditli olarak tazminat talebinde de bulunabileceklerdir. Her ne kadar uygulamada bu davalarda taşınmazın satın alınması için ödenilen bedel, dava tarihinden itibaren işletilecek yasal faiziyle talep ediliyor olsa da, kanaatimizce özel hukuktaki taleple bağlılık kuralı ve hakkaniyet gereği taşınmazın emsal ve güncel piyasa değeri talep edilmelidir.
Müteahhit ve arsa sahiplerinin zorunlu dava arkadaşı oldukları temliken tescil talepli tapu iptali ve tescil davalarında ayrıca terditli olarak tazminat talebinde bulunulması halinde, Yargıtay kararlarında ikircikli bir durumun söz konusu olduğunu ifade etmemiz gerekmektedir. Şimdi aşağıda Yargıtay kararları ile uygulamadaki olasılıkların neler olduğu ve hukuk büromuz olarak hangi kanaati taşıdığımızı açıklayıp, takdiri siz değerli okuyucularımıza bırakacağız:
Müteahhitin, arsa sahipleri ile aralarında akdedilmiş olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin tüm sorumluluklarını yerine getirdiğinin tespiti halinde, temliken tescil talebinin kabulü ile tapu kaydının iptali ve üçüncü kişi adına tesciline karar verilmektedir,
Müteahhitin arsa sahiplerine karşı sorumluluklarını yerine getirmemiş olduğunun tespiti halinde: Eksik iş bedeli detaylı, kapsamlı, gerekçeli ve kontrole elverişli bir bilirkişi raporu ile tespit edilmelidir. Sonrasında tespit edilen bu tutarın, arsa sahiplerine ödenmek üzere davacı üçüncü kişi tarafından mahkemenin göstereceği yere depo edilmesi gerekecektir. Söz konusu eksik iş bedelinin davacı üçüncü kişi tarafından depo edilmesi akabinde arsa sahipleri açısından bir zarar kalmamış olacağından dolayı tapu iptali ve tesciline karar verilmesi hakkaniyet gereği olacaktır.
Tam olarak bu noktada, söz konusu eksik iş bedelini depo etmek istemeyen ya da ekonomik durumu buna müsaade etmeyen üçüncü kişilere seçimlik hak tanınması ile tapu iptali ve tescil talebinden vazgeçip yalnızca müteahhitten talep ettiği tazminat talebini sürdürme imkanı sağlanması gerektiğini düşünmekteyiz. Ancak Yargıtay tarafından verilen bazı kararlarda arsa sahiplerine bu neviden bir imkan tanınmıyor olduğunu da görmekteyiz ki bizce bu durum hakkaniyete uygun değildir.(Bakınız: Yargıtay 15. Hukuk Dairesi tarafından verilmiş olan 2020/1505 E., 2021/426 K. sayılı kararda: "Eksik iş bedelinin davalı arsa sahiplerine ödenmek üzere depo edilmesi, ondan sonra davacının birinci kademedeki tapu iptali ve tescil isteğinin değerlendirilmesi, mümkün olmadığı takdirde tazminat talebi bakımından hüküm kurulması" ifadesi ile, eksik iş bedelinin depo edilmesi şartının tazminat talebi bakımından karar verilebilmesi için de öngörülmüş olduğu anlamı çıkabilmektedir. Sanıyoruz ve umuyoruz ki, Yargıtay tarafından önümüzdeki yıllarda bu tip spesifik durumlara ilişkin olarak daha detaylı hükümler kurulacaktır.
c) Aynı Dairenin Birden Fazla Kişiye Satılmış Olması Halinde Yapılacaklar
Uygulamada, müteahhitin aynı bağımsız bölümü birden fazla üçüncü kişiye devretmesi halinde önceki tarihli sözleşmenin geçerliliği kabul edilir. Burada müteahhit ile üçüncü kişiler arasındaki hukuki ilişkinin niteliğine bakılmaz. Örneğin müteahhit alacağın temliki sözleşmesi mi yapmış, yoksa noterde usulüne uygun olarak taşınmaz satış vaadi sözleşmesi mi yapılmış; bunların bir önemli yoktur. Bu neviden sözleşmeler, üçüncü kişilere ayni hak değil, şahsi hak bahşetmektedir; geçerli olarak kurulmuş olan ve henüz herhangi bir şekilde feshedilmemiş olan şahsi hakların yarışması halinde kural olarak önceki tarihli olan şahsi hak ayakta tutulur.
Ancak bu durum kanuna dayanmamaktadır ve yalnızca bir çeşit uygulama kuralından ibarettir. Yargıtay'ın bu uygulamasının temeli olarak da, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 1987/2 E. ve 1988/2 K. sayılı kararı ön plana çıkmaktadır. Eğer söz konusu karar incelenecek olursa: karar metninde hak sahiplerinin haklarına ulaşabilmesi için fiili kullanım durumunun tespit edilmesi şartının da öngörülmüş olduğu görülebilir. Bu nedenle somut olayın şartları dikkatli değerlendirilmeli ve ilgili hukuki süreç de olaya dair tüm emsal kararların büyük bir titizlik ile incelenmesi suretiyle yürütülmelidir.
Müteahhitten Taşınmaz Satın Alan Üçüncü Kişilerin Haklarına Dair Bazı Yargıtay Kararları
Müteahhitten alacağın temliki yoluyla şahsi hak kazanmış olan üçüncü kişiler tarafından açılan temliken tescil talepli tapu iptali ve tescil davaları,
Üçüncü kişilerin açacağı temliken tescil talepli tapu iptali ve tescil davalarında müteahhit ile arsa sahiplerinin zorunlu dava arkadaşlığı,
Zorunlu dava arkadaşı olan müteahhit ve arsa sahiplerinin taraf teşkilinin sağlanması,
Taraf teşkili sağlanmadan hüküm kurulamayacağı,
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2021/49 E., 2021/1139 K. sayılı kararı "İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
...
...
...
Dava, yükleniciden satın alınan bağımsız bölümle ilgili temliken tescil istemine ilişkindir. Bir tanımlama yapmak gerekirse alacağın temliki; alacaklı (yüklenici) ile ondan temlik alan üçüncü kişi (davacı) arasında, borçlunun (arsa sahiplerinin) rızasını gerektirmeden yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliği taşıyan şekle bağlı bir akittir. Kuşkusuz, yüklenicinin yaptığı temlik işleminin hüküm ve sonuç doğurması, temlik işleminin konusu olan alacağın gerçek bir alacak olmasına bağlıdır.
Alacağın temlik edildiği üçüncü kişi, bu şekilde bir temlik varsa temlik işleminden yararlanarak, bu hakkını arsa sahibine karşı da ileri sürebilir hale gelir. Zira, alacağı devralan kişi, evvelki alacaklının yerine geçer ve borçludan ifayı istemek gerektiğinde de ifaya zorlamak artık onun da hakkı olur. Ne var ki; üçüncü kişinin borçluyu (arsa sahibini) hasım göstererek açacağı davada borçlu, temlik yapılmamış olsaydı eski alacaklısına (yükleniciye) ne gibi def'ilerde bulunmak hakkına sahip idi ise, bu def'ileri yeni alacaklıya (hakkı temellük eden üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir.
Kısaca bu gibi davalarda üçüncü kişi temlik işleminin varlığını yükleniciye, alacağının kazanıldığını ise arsa sahiplerine karşı ispat etmek zorundadır. O yüzden denilebilir ki, temlik işlemine dayalı davalarda arsa sahipleri ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Davanın arsa sahibi ve yükleniciye karşı açılması ve bunlar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunması sebebiyle, yüklenici ve arsa sahiplerinin davadaki varlığı ayrı ayrı düşünülemez. Çekişmenin esası hakkındaki hükmün bunların tamamına karşı kurulması gerekir.
Zorunlu dava arkadaşlığı olan davalarda, zorunlu dava arkadaşlarından birinin yokluğu halinde taraf teşkilinde eksiklik olacağından hüküm kurulamaz. Davada taraf teşkili sağlanması kamu düzenine ilişkin olup, taraf teşkili yapılmadan işin esası incelenip yargılamanın sonuçlandırılması mümkün değildir. Bu husus kamu düzeni ile ilgili olup, görevi gereği mahkemelerce ve temyiz halinde Yargıtay'ca kendiliğinden gözetilir.
Böyle olunca mahkemece, zorunlu dava arkadaşı olan tüm arsa sahiplerinin, ölmüş olanların mirasçılarının ve yüklenicinin mirasçılarının davaya katılması sağlanarak, taraf teşkili sağlandıktan sonra yüklenicinin sözleşme ve ekleri, onaylı tadilat ruhsatı ve projeyle imar mevzuatına uygun biçimde edimini yerine getirip, sözleşme gereğince bağımsız bölümler ve arsa payına hak kazanıp kazanmadığı belirlenerek, hak kazanmaması halinde davanın reddine, hak kazanmışsa davacıya satışı vaad edilen bağımsız bölümlerin, kat irtifakına esas arsa paylarının hesaplanması için uzman bilirkişiden gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınıp, bağımsız bölüm numaralarıyla da irtibatlandırılarak sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken, noksan inceleme ve araştırmayla karar verilmesi doğru olmamış, hükmün bozulması uygun bulunmuştur.
...
...
..."
Üçüncü kişinin arsa sahiplerine karşı açacağı temliken tescil talepli tapu iptali ve tescil davası,
Üçüncü kişi tarafından depo edilecek tutarın, yalnızca kendi adına kaydedilecek olan arsa payına denk düşen miktar kadar hükmedilmesinin arsa payının hukuki menfaatini zedeleyeceğine ilişkin karar,
Üçüncü kişinin eksik ve ayıplı iş bedelini depo edecek olması durumunda, yüklenicinin yükümlülüğünün tamamının hesaplanması ve üçüncü kişi tarafından bu miktarın tamamının depo edilmesi gerekeceğine ilişkin karar,
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2020/486 E., 2020/811 K. sayılı kararı
"...
...
...
Satış vaadi ve kat karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Yüklenicinin temel borcu bir bina meydana getirmektir. Bina inşaasından maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imâl edilmesidir. İnşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf, sözleşmede aksine hüküm yoksa teslim borcunu (BK m. 479) yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hakkını (bağımsız bölüm tapusunun devrini) doğrudan ondan isteyebileceği gibi yine aksine sözleşme hükmü yoksa arsa sahibinin rızası gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla (BK m. 184) devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişide alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Zira, alacağı devralan kişi evvelki alacaklının yerine geçer. Borçludan ifayı istemek gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak artık onun hakkı olur.
Ancak, bu tür davalarda yükleniciden temellük edilen kişisel hakka dayanılarak ifanın arsa sahibinden istenmesi halinde mahkemece, yüklenicinin sözleşmesine göre gerçekte neyi istemeye hak kazandığı yönü üzerinde durulmalıdır. Çünkü, yüklenici üçüncü kişiye ancak arsa sahibinden, neyi hak kazanmışsa onu temlik edebilir. Şayet, temlik edilen alacağın dayanağı olan davalılar arasındaki borç ilişkisi (arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi) yüklenici bakımından bütünüyle ifa edilmemişse, üçüncü kişi yüklenicinin ifa etmediği borç miktarı kadar arsa sahibine karşı sorumludur. Aksi halde arsa sahibine karşı sözleşmedeki edimlerini bütünüyle yerine getirmeyen yüklenici, arsa sahibinin rızası gerekmeden yaptığı temlik işleminden dolayı borçlarından kurtulacak arsa sahibi olan tarafın mal varlığında ise sebepsiz azalma olacaktır.
Kuşkusuz, temlik yoluyla ifayı talep eden üçüncü kişi temlik sözleşmesinin dışında arsa sahibine bazı ödemeler yapmak zorunda kalmışsa temlik sözleşmesine dayanarak bunların istirdatını ancak yükleniciden isteyebilir.
Bütün bu açıklamalardan sonra kısaca söylemek gerekirse, yüklenicinin borcu kapsamında kalan eserdeki ayıp ve eksikliklerden, sözleşmedeki diğer alacaklardan, kişisel hakkın ifasını isteyen üçüncü kişide sorumludur. Somut olaya gelince; 23.07.2015 tarihli bilirkişi raporunda; yapıdaki eksik ve ayıplı işlerin bedeli 87.100,00 TL olarak saptanmış ve arsa payı oranı olan 4.154,00 TL'nin depo edilmesi ile tescile karar verilmesi doğru olmamıştır.Mahkmece; eksik ve ayıplı iş bedeli ile 20.10.2008 tarihli kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin 13. maddesi gereği, yüklenici tarafından karşılanması gereken iskân masraflarının da saptanarak, belirlenecek bu tutarın arsa sahibine ödenmek üzere depo edilmesi halinde tescil talebinin kabul edilmesi gerekirken, sadece arsa payı oranında depo kararı verilmesi doğru olmamış, kararın bu nedenlerle bozulması uygun bulunmuştur.
...
...
..."
Sözleşmenin devri ve alacağın devri farkları,
Müteahhitin devir sözleşmesi ile inşaatı başka bir yüklenici firmaya devretmesi yoluyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini yeni müteahhite devretmesi,
Müteahhitin inşaatı başka bir müteahhite devretmesi halinde eski müteahhit ile sözleşme yapmış olan üçüncü kişinin, şahsi hakkını yeni müteahhite yöneltmesi,
İnşaatı devralan müteahhitin, önceki müteahhit ile üçüncü kişiler arasında imzalanan alacağın temliki sözleşmesinden kaynaklı sorumluluğu,
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2020/633 E., 2020/1299 K. sayılı kararı "İçtihat Metni"
Mahkemesi :... Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
İlk Derece Mahkemesi :... Asliye Hukuk Hakimliği
"...
...
...
Davacının talebi temliken tescil talebine ilişkin olup, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davalarında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.
Somut olayda davacılar tarihsiz olarak düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanarak eldeki davayı açmış olup bu sözleşmenin taraflarının davacı ile dava dışı Öz-Gün Yapı İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. olduğu anlaşılmaktadır. Eldeki dosyanın davalısı ise dava dışı Öz-Gün Ltd'den devir sözleşmesi ile inşaatı devralan yüklenicidir. Bu durumda davada, davacının temliken tescil talebini sözleşmeyi devralan yeni yükleniciye yöneltip yöneltemeyeceğinin belirlenmesi gerekmektedir.
Sözleşmenin devri, diğer adıyla sözleşmenin yüklenilmesi için "yüklenme anlaşmasına konu olan borç ilişkisinin devredilebilir nitelik taşıması gerekir. Bir borç ilişkisinin devredilebilirliliği, kendisinden doğan hakların ve borçların devredilebilir olmasına bağlıdır. Borç ilişkileri, kural olarak devredilebilir bir nitelik taşırlar. Borçlar Kanunu'nda kendi niteliği gereği devredilemeyen sözleşme ilişkisi bulunmamaktadır. Taraflar sözleşmenin yüklenilmesini yasaklamış bile olsalar, sonradan bu yasağı kaldırarak sözleşmeyi yüklenilebilir hale getirebilirler."(Dr. Hasan Ayrancı Sözleşmelerin yüklenilmesi (Devri) Yetkin Yayınları Basım 2003 sf 95-96)
TBK'nın 205/1 maddesi gereğince sözleşmenin devri, sözleşmeyi devralan ile devreden ve sözleşmede kalan taraf arasında yapılan yada sözleşmede kalan tarafça onaylanan veya önceden verilen izne dayanılarak yapılan ve devredenin devrettiği sözleşmeden doğan taraf olma sıfatıyla birlikte bütün hak ve borçlarının devralana geçiren bir anlaşmadır. Bu yasal düzenlemeye göre aksi taraflarca kararlaştırılmış olmadıkça devralana geçecek olan hak ve borçlar devredilen sözleşmedeki devreden ve sözleşmede kalanın sahip olduğu hak ve borçlardır. Devredenin aynı sözleşme ile ilgili olsa dahi üçüncü kişi ile yaptığı sözleşmeden doğan hak ve borçları önceki yüklenici, devralan ve sözleşmede kalan arasında yapılan devir sözleşmesinde devri alana devredildiği belirtilmiş olmadıkça devralana karşı ileri sürülmesi mümkün değildir. Somut olayda, devir sözleşmesinde devredenin, devredilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca sözleşme dışı üçüncü kişilere karşı üstlendiği borç ve hakların ve yaptığı temliklerin devralana devredildiğine ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır. Devreden yüklenicinin davacı üçüncü kişi ile yaptığı temlik sözleşmesi nedeniyle devir sözleşmesi kapsamında kalmaması nedeniyle devralan yüklenici sorumlu tutulamayacağından devralan yüklenici hakkındaki davanın reddine karar verilmesi yerine terditli talep olan alacak isteminin kabulüne karar verilmesi doğru olmamış bozulması gerekmiştir. ...
...
..."
Arsa sahipleri ile müteahhite karşı açılan tapu iptali ve tescil davası ile tercitli olarak tazminat talebinde bulunulması,
Müteahhit ile üçüncü kişiler arasında taşınmaz satışına ilişkin gerçekleştirilen sözleşmelerin "alacağın temliki" niteliğinde oluşu,
Müteahhit ile üçüncü kişi arasında imzalanan alacağın temliki sözleşmesinin şekil şartları ve adi yazılı sözleşmelerin geçerliliği,
Üçüncü kişinin, arsa sahipleri tarafından yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için gereken koşullar,
Eksik ifanın tespiti halinde üçüncü kişiye müteahhitten kaynaklı eksik iş bedelini depo etme imkanı tanınması ve bunun için süre verilmesi,
Eksik iş bedelini depo eden üçüncü kişi lehine tapu iptali ve tescile karar verilmesi,
Tapu iptali ve tescil davası ile birlikte terditli olarak tazminat talebinde bulunulmuşsa, tapu iptali ve tescile karar verilemediği hallerde şartları oluşmuşsa müteahhit aleyhine tazminata karar verilmesi,
Buradaki tazminat talebinin akdi sorumluluk kapsamında değerlendirilmesi ve tazminattan arsa sahiplerinin sorumlu tutulmaması, yalnızca müteahhitin sorumlu tutulması gerekliliği,
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/1965 E., 2018/5793 K. sayılı kararı "İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi "...
...
...
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan ... iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay ÎBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.
Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.
Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın dava edilerek arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece tüm bu yönler üzerinde durulmalı yüklenici üçüncü kişi davacıya ancak hak kazandığını devir ve temlik edebileceğinden bu husus duraksamaksızın saptanmalıdır. Bütün bu araştırmalar sonunda eserin (binanın) arsa sahibinin reddedemeyeceği bir seviyeye getirildiği ne var ki, yüklenicinin arsa sahibine gerek ayıp ve eksik işlerden, gerekse sözleşmede yer alan bazı hükümler sebebiyle sözleşme veya kanundan kaynaklanan nedenlerden dolayı borçlu bulunduğu ortaya çıkarsa yüklenicinin halefi olarak davacıya bunları yerine getirmek üzere uygun süre tanınmalı ya da olanaklı bulunursa karşılıkları para olarak depo ettirilerek depo edilecek miktar arsa sahibine ödenmek üzere (birlikte ifa kuralı) kişisel hakkın sonuçlarını meydana getirdiği düşünülüp istem kabul edilerek tescil hükmü kurulmalıdır.
Somut olaya gelince; mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda; yukarıda belirtilen ilkelere aykırı olarak dava konusu inşaatın geldiği seviye belirlenmediği gibi yapının ruhsatlı olup olmadığı, mimari projeye uygun olup olmadığı da değerlendirilmemiştir. Binada henüz kat irtifakı kurulmadığı anlaşıldığından, binanın varsa onaylı ruhsatı ile onaylı mimari projesi getirtilerek, mahallinde keşif yapılmalı, bilirkişiden rapor alınmak suretiyle yukarıda açıklanan nedenlerle yapının kaçak olup olmadığı, kaçak ise ruhsat ve projesine uygun hale getirilip getirilemeyeceği araştırıldıktan sonra ... iptal ve tescil mümkün ise inşaatın fiziki seviyesi saptanmalı, bu konuda teknik bilirkişilerden denetime elverişli rapor alınmalı, inşaatın % 95 seviyesinde olduğu tespit edilirse eksik iş varsa bu işlerin bedeli de saptanmalı, ayrıca sözleşme uyarınca yüklenicinin yükümlülükleri arasında bulunan inşaat ile ilgili olarak ödenmesi gerekli belediye hissesi, SGK primleri, Mâliyeye yapılacak ödemeler ve sair ödemelerin bulunup bulunmadığı Belediye, SGK ve Mâliyeden yazışma yapılarak saptanmalı, eksik iş bedeli ve varsa borçlarını depo etmesi için davacıya mehil verilmeli, bu bedeller depo edildiğinde sözleşme ifa ile sonuçlanmış olacağından ... iptali ve tescil istemi hakkında bir karar verilmeli, aksi takdirde arsa sahibi yönünden dava reddedilmeli, davacının tazminat talebi hakkında bir karar verilmelidir.
Kabule göre de; HMK’nın “Taleple bağlılık ilkesi” başlığını taşıyan 26. maddesi uyarınca hakim, tarafların iddia ve savunmaları ile bağlı olup ondan fazlasına veya başka bir şeye hüküm veremez. Davacının açıkça bir talebi bulunmamasına rağmen, HMK'nın 26. maddesine aykırı olacak şekilde mahkemece 31.10.2011 tarihli sözleşmenin feshine karar verilmesi doğru değildir.
3095 sayılı Kanunu'nun 2. maddesi hükmüne göre avans faiz istenebilmesi için tarafların tacir olması ve borcun da ticari işletme ile ilgili olması gerekir. Davacı taraf tacir olmadığı gibi taraflar arasında ticari işletme ilgili sözleşme ilişkisi bulunmadığından yasal faiz üzerinden karar verilmesi gerekirken, avans faizi üzerinden karar verilmesi doğru değildir.
Temlik sözleşmesinin herhangi bir nedenle ifa edilmemesi sonucu temellük eden alacağını kısmen veya tamamen elde edemez. Dolayısıyla ademi ifa sebebiyle bir zarara uğrar. Borçlar Kanununun 96. maddesinin "alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifa edemediği takdirde borçlu kendisine hiçbir kusur isnat edilemeyeceğini ispat etmedikçe bundan mütevellit zararı tazmine mecburdur" hükmü uyarınca da bu zararın tazmini gerekir. Ödenmesi gereken tazminatın nedeni borçlunun taahhüdünü ihlal etmesidir. Borçlunun taahhüdü genellikle bir akte dayanır. Onun için buna "akdi tazminat" borçlunun sorumluluğuna da "akdi sorumluluk" denilir. Buradaki borç bir sözleşmeden kaynaklanmış olduğundan tazminatın muhatabı sözleşmeyi imzalayan ancak sözleşmedeki borcunu yerine getirmeyen taraftır. Temlik sözleşmesi davacı ... ile davalılardan yüklenici ... İnş.Turizm San. ve Tic. Ltd ve Şti arasında düzenlenmiş olup sözleşmede davalı arsa sahibi ...'nin bağlayıcı bir imzası bulunmadığından, hüküm altına alınan tazminat miktarından sorumlu tutulamayacağının gözetilmemesi de doğru değildir. ...
...
..."
Müteahhitin üçüncü kişi ile alacağın temlikine dair sözleşme akdetmesi akabinde, başka bir üçüncü kişi ile farklı tarihli alacağın temliki sözleşmesi imzalaması,
Taşınmazın farklı bir üçüncü kişi adına tescili,
Taşınmazın bir başka üçüncü kişi adına tescili halinde muvazaalı satış iddiasının ispatı,
Üçüncü kişiye muvazaalı satış iddiasının ispatında öne sürülebilecek deliller ve yapılması lazım gelen inceleme,
Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığının, kötüniyetli olduğunun tespiti,
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2020/1861 E., 2020/4663 K. sayılı kararı, "İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi "...
...
...
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölüm yüklenici tarafından (somut olayda davalı şirket yap-satçı konumundadır.) temlik ettiği kişi dışında üçüncü bir kişiye tapudan devredilebilir. Tapu kaydını devralan üçüncü kişinin hukuki durumu TMK'nin 1023 ve 1024. maddeleri gereği değerlendirilmesi gerekir. Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat “hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir." Belirtilen ilke, TMK'nin 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur." hükmü yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki TMK'nin 1024. maddesinde de "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki, tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.
Gerçekten, kayıt malikinin mülkiyeti kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü, TMK'nin 1024. maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur ve yasa ve uygulamadaki deyimiyle bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından, hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyiniyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür.
Davacının davalı şirket ile imzaladığı tarihsiz adi yazılı satış sözleşmesi gereği 17851 ada, 7 sayılı parsel, Zemin Kat, B blok, 2 No'lu bağımsız bölümü 90.000,00TL'ye satın aldığı, sözleşme konusu bağımsız bölümün davacıya en geç 30.08.2011 tarihinde teslim edileceğinin kararlaştırıldığı, ne var ki dava konusu bağımsız bölümün davalı şirket tarafından 02.08.2011 tarihinde davalı ...'a 78.000.00TL'ye resmi senetle satılarak tapudan devredildiği anlaşılmaktadır.
Davacı, yapsatçı konumunda bulunan davalı şirket ile arasında düzenlenen ve geçerliliği davalı şirket tarafından da uyuşmazlık konusu olmayan tarihsiz adi yazılı sözleşmeye dayanarak davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile adına tescilini veya tazminat talep etmiştir.
Uyuşmazlık davalı ...'ın TMK’nin 1023. maddesi uyarınca iyiniyetli olup olmadığı, TMK’nin 3. maddesi karşısında yararına geçerli bir tescilin sonuçları meydana gelip gelmeyeceğine ilişkindir. Taşınmazın mülkiyetinin kötüniyetle kazanıldığının kural olarak davacı tarafından kanıtlanması gerekir. Muvazaa ileri süren tarafından her türlü delil ile kanıtlanabilir. Kötüniyet iddiası üzerine, mahkemece de gerekli görülen araştırmalar kendiliğinden yapılabilir.
Davacının muvazaa iddiası üzerine; davalı ... ile diğer davalı ... ... İnş. Müh. Mob. Müş. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında el ve işbirliğinin olup olmadığının tespiti için, davalı ...'ın aynı resmi senet ile 7 adet bağımsız bölümü aynı gün devir aldığı göz önüne alındığında yedi adet taşınmazın satış bedelini ödeme gücünün bulunup bulunmadığının araştırılması gerekmektedir. Ayrıca, kayıt maliki ... tarafından ödendiği varsayılan tüm satış bedelleri toplamının, satıcı ... ... İnş. Müh. Mob. Müş. San. ve Tic. Ltd. Şti'nin hesabına geçip geçmediğinin bu şirkete ait ilgili dönemi kapsayan ticari defter ve kayıtları bilirkişi aracılığıyla incelenmek suretiyle belirlenmelidir. Yine davalının elden ödeme savunması nedeniyle, satış tarihinde işlem yapılan tapu sicil müdürlüğünde kamera kayıtları bulunup bulunmadığı sorulmalı, kamera kaydının olması halinde görüntüler üzerinde inceleme yaptırılarak para ödemesi yapılıp yapılmadığı tespit edilmelidir. Bunun yanında, davalı ... aleyhine diğer bağımsız bölümlerin tapusunun iptali davası açılıp açılmadığı araştırılmalıdır. Tüm bunlardan sonra davalılar arasında el ve işbirliğinin bulunduğu sonucuna varılması halinde tapu iptali ve tescil isteminin kabulü, aksi halde şimdiki gibi ikinci kademedeki tazminat isteminin kabulüne yönelik bir karar verilmesi gerekir.
Mahkemece, belirtilen hususlar gözetilmeden eksik araştırma sonucu yazılı gerekçeyle karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir. ...
...
..."
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin daha çok Yargıtay kararı incelemek için tıklayınız: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine İlişkin Emsal Kararlar
