Delil Hukuk Bürosu
Makale İçeriği:
Topraktan Ev Almak Ne Demektir?
Gayrimenkul fiyatlarında gözlemlenen artış nedeniyle çareyi daha dolaylı yollarda arayan birçok vatandaşımız, halk arasında topraktan ev alma ya da temelden ev alma olarak ifade edilen imkanları tercih etmektedir. Doğru yol gözetilecek olursa piyasa koşullarına göre oldukça ucuza gayrimenkul edinimini sağlayan bu yöntem, hatalı ve eksik adımlar atılacak olursa, aşağıda örneklendireceğimiz şekilde ev sahibi olma umuduyla birikimlerini kullanan vatandaşları oldukça zor durumlara sürükleyebilmekte ve geri dönüşü imkansız hak kayıpları yaşatabilmektedir. Bu nedenle topraktan ev almadan önce mutlaka konuya ilişkin detaylı araştırma yapılması ve mümkünse alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki danışma hizmeti temin edilmesi tavsiye edilmektedir.
Halk arasında topraktan ev alma ya da temelden ev alma olarak isimlendirilen konsept: Henüz inşaatı bitmemiş olan apartman dairesi veya müstakil ev gibi taşınmaz malların, inşaata başlanmadan önce proje aşamasında veya inşaat tamamlanmadan önce henüz inşaat aşamasında iken yüklenici(müteahhit) tarafından üçüncü kişilere haricen satılmasıdır. Böylece üçüncü kişiler henüz iskan alınmamış, kat mülkiyetine geçilmemiş ve teslime hazır olmayan taşınmaz malları, inşaatı tamamlanmış olanlara nazaran çok daha ucuza satın alabilmekteyken; yüklenici(müteahhit) de inşaat faaliyetlerini yürütebilmek adına finansman ihtiyacını kredi gibi borçlanma araçlarını kullanıma sokmadan karşılayabilmektedir. Aynı şekilde, müteahhit ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmış olan arsa sahipleri de nakit ihtiyaçlarını kendi paylarına düşecek olan bağımsız bölümlerin ve arsa paylarının üçüncü kişilere satılması yoluyla giderebilmektedir.
Topraktan ev alma terimi, projeden ev alma anlamında da kullanılmaktadır ve bu şekilde ön ödemeli taşınmaz satış sözleşmeleri ifade edilmek istenmektedir. Ancak bu makalemizde Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunumuzda düzenlenmiş olan ön ödemeli taşınmaz satış sözleşmeleri değil, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan müteahhit veya arsa sahibinden taşınmaz satın alınması işleminin üzerinde durulmaktadır; ikisinin farklı konseptler olduğu unutulmamalıdır.
Topraktan veya Temelden Ev Alırken Karşılaşılabilecek Olası Sorunlar
Yukarıda açıklamış olduğumuz üzere teoride birçok faydası olan topraktan ev alma veya temelden daire alma konsepti, pratikte çok çeşitli sorunlar doğurabilmektedir. Örneğin: Uygulamada herhangi bir sebeple imalatları tamamlayamayan veya aynı taşınmazı birden fazla kişiye devreden yükleniciler ya da yüklenicinin tüm yükümlülüklerini yerine getirmiş olmasına rağmen herhangi bir sebeple üçüncü kişilere tapu devrini sağlamaktan imtina eden arsa sahipleri, üçüncü kişileri çok zor duruma sokabilmektedir. Bu nedenle topraktan ev almadan önce bazı hususların çok iyi anlaşılması ve temkinli olunması gerekmektedir. Makalemizin sonunda Yargıtay'ın konuya ilişkin vermiş olduğu bazı emsal kararlar yer almaktadır. Bu makalemizde anlattığımız hususların somutlaştırılması açısından siz değerli okuyucularımıza faydalı olacağı kanaatindeyiz.
Konunun detaylarının daha iyi anlaşılabilmesi ve topraktan ev almak isteyen kişilerin yaşayabilecekleri olası hak kayıplarının mercek altına alınabilmesi için kat karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenici ve arsa sahibi kavramlarının içinin doldurulması gerekmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi: Yüklenici(müteahhit) ile arsa sahipleri arasında imzalanan ve yüklenicinin sözleşmeye konu edilen inşaat faaliyetlerini sözleşmeye uygun olarak tamamlama yükümlülüğünü; arsa sahiplerinin ise inşaatın tamamlanmasının karşılığı olarak yükleniciye düşecek olan arsa payını devretme yükümlülüğünü üstlendikleri sözleşme türüdür.
Bu sözleşme ile arsa sahiplerinin arsaları üzerinde bir bina inşaatının gerçekleştirilmesi hedeflenmektedir. İnşaat sektörüne ilişkin bilgi birikimleri ya da bu tip inşaat faaliyetlerin yürütülmesi için gerekli sermayeleri bulunmayan arsa sahipleri, bir yüklenici ile anlaşarak arsaları üzerinde yapılmasını istedikleri inşaat faaliyetini yüklenicinin yani müteahhitin yapmasını sağlarlar. Böylece arsa sahipleri, müteahhite tek kuruş dahi ödeme yapmaksızın arsaları üzerindeki inşaatların tamamlanmasını sağlarlar. Yüklenici(müteahhit) de arsayı satın alarak kendisine yeni bir masraf kalemi çıkarmaksızın, arsa sahiplerinin arsaları üzerinde gerekli imalatları tamamlar ve binayı sözleşmeye uygun olarak teslim eder ve bunun karşılığında imal ettiği taşınmazlardan sözleşmede belirlenen bir kısmını(genellikle yarısını) kendisi alır.
Halk arasında yaygın bir şekilde "kat karşılığı inşaat sözleşmesi" olarak bilinen bu sözleşme tipi doktrin ve içtihatlarda daha çok "arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi" veya "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi" olarak lanse edilmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen, çifte tipli, karma bir sözleşme türüdür; Türk Borçlar Kanunumuzda spesifik olarak düzenlenmiş olduğu için isimsiz sözleşmeler arasındadır. Arsa sahiplerinin arsa paylarını devretmeyi üstlenmesi esasen satış sözleşmesinin asli edimiyken, yüklenicinin bağımsız bölümleri meydana getirip arsa sahiplerine teslim etmesi eser sözleşmesinin asli edimidir. Hal böyle olunca bu sözleşme tipine ilişkin hukuki meselelerde hangi hukukun ne şekilde uygulanacağı sorunu söz konusu olabilmektedir. Somut olayda eser sözleşmesi ve satış sözleşmelerine dair mevzuat ve uygulama kuralları kullanılmaktadır. Eser sözleşmeleri ve satış sözleşmelerine ilişkin kuralların kendi aralarında çatışması halinde olayı inceleyen hakim tarafından örf ve adet ile hakkaniyete uygun bir karar verilmesi gerekecektir.
Topraktan veya Temelden Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmelidir?
Topraktan veya temelden ev alırken, yani henüz inşaatı tamamlanmamış taşınmaz malları arsa sahipleri veya müteahhitlerden satın alırken dikkat edilmesi gereken birçok farklı husus vardır. Yüklenici firmanın güvenilirliği, bu anlamda son derece önem arz etmektedir. Pratikte en sık karşılaşılan sorunların başında üçüncü kişinin yüklenici veya arsa sahibinden taşınmaz satın alınmış olmasına rağmen haricen gerçekleştirilen bu satış işleminin usulüne uygun bir şekilde tapuda yapılmamış olması ya da taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılmaması, yüklenicinin imalatları tamamlayamaması veya arsa sahiplerinin arsa paylarını üçüncü kişilere devretmekten imtina etmeleri gibi haller gelmektedir.
Bu nedenle topraktan veya temelden taşınmaz satın almak isteyen üçüncü kişiler özellikle aşağıda maddeler halinde açıklayacağımız hususlara özen göstermelidirler.
a) Gayrimenkul Avukatı ile Görüşülmeli ve Hukuki Danışma Hizmeti Temin Edilmeli
Müteahhit veya arsa sahibiyle inşaat tamamlanmadan önce taşınmaz satışına ilişkin olarak sözleşme yapılmadan önce mutlaka sözleşme sürecine ve sözleşmenin şekli ile içeriğine ilişkin olarak alanında uzman bir gayrimenkul avukatı ile görüşülmesi ve hukuki danışmanlık hizmeti temin edilmesi tavsiye edilmektedir. Çünkü sözleşme metni ne kadar basit olursa olsun, sözleşmede yer alan hükümleri hukuki sonuçları oldukça etkili olabilmektedir. Dolayısıyla sözleşme metninin, konuya ilişkin Yargıtay tarafından verilmiş olan emsal kararlara mümkün olabildiğince hakim bir avukat tarafından incelenmesi son derece önem arz etmektedir.
b) Müteahhit Kişi veya Firma Hakkında Bilgi Edinilmeli
Müteahhit bir şahıs mıdır, yoksa firma mıdır? Bu hususun aydınlatılması gerekir, çünkü şahıslar ve şirket tüzel kişiliklerinin sorumluluğu oldukça farklı sonuçlar doğurmaktadır. Yüklenicinin kim olduğunun tespitinden sonra, geçmişi ve geleceği incelenmelidir. Ticaret sicil gazetesinden yüklenicinin, yani müteahhitin ticaret sicil kaydına mutlaka bakılmalı, kayıtlı sermayesi ve şirket yapısı kontrol edilmelidir.
Yüklenici şahıs değil de bir firma ise ticaret sicilden temsile yetkili kişiler tespit edilmeli, yüklenici firma ile yapılacak olan sözleşmelerde imzaya yetkili kişinin imza attığından emin olunmalıdır. Yüklenici, bir firma ise sözleşmede şirket kaşesinin de bulunmasına dikkat edilmelidir. Gerekirse yüklenici firma yetkilisi olduğu iddiasında bulunan kişiden imza sirküleri talep edilmelidir.
c) Sözleşme Şekil Şartlarının Yerine Getirilmesine Özen Gösterilmeli
Ülkemizde taşınmaz mülkiyeti tapuda tescil ile gerçekleştiği için, taşınmaz satış sözleşmeleri tapuda resmi şekilde yapılması gereken sözleşmelerdir. Eğer taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmak isteniyorsa, noterde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak düzenlenmelidir. Noterde düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılamayacaksa adi yazılı sözleşmede kiminle, hangi hususlarda anlaşmaya varıldığı hususu şüpheye ve yoruma mahal vermeyecek bir şekilde ortaya konulmalı,
Kural olarak taşınmaz satışına ilişkin olarak gerçekleştirilen adi yazılı sözleşmeler geçersizdir. Ancak şekle aykırılık, dürüstlük kuralına aykırı olacak şekilde ileri sürülemez. Bu nedenle müteahhitten taşınmaz satın almış olan üçüncü kişinin arsa sahibine karşı tapu iptali ve tescil davası ile terditli olarak müteahhide karşı tazminat davası açması halinde, tüm diğer şartların mevcut olması halinde taşınmaz satışına ilişkin sözleşmenin yüklenicinin satış ofisinde adi yazılı şekilde yapılmış olması ileri sürülemeyecektir.
d) Müteahhit ile Arsa Sahipleri Arasındaki Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İncelenmeli
Arsa sahibi veya müteahhit ile taşınmaz satışına ilişkin sözleşme akdedecek olan 3. kişilerin, taraflar arasında imzalanmış olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin içeriğini incelemeyi talep etmeleri ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hükümlerini detaylı bir şekilde gözden geçirmeleri gerekmektedir. Her ne kadar üçüncü kişi kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmasa dahi, satın aldığı ve tapuda kendi adına tescil edilecek olan taşınmaz, arsa sahibi ile müteahhit arasında imzalanmış olan kat karşılığı inşaat sözleşmesine uygun olarak inşa edileceği için sözleşme metninin ve özellikle teknik şartnamenin incelenmesi öngörülebilirlik açısından son derece önem arz etmektedir.
Eğer arsa sahibi sahibi ile sözleşme yapılıyorsa, yapılacak olan sözleşmelerde açıkça arsa sahibinin yükleniciye karşı sahip olduğu ve olacağı tüm hakların da temlik edildiğinden emin olunmalı ve mümkünse yükleniciye arsa sahibi ile arasında imzalamış oldukları kat karşılığı inşaat sözleşmesinin bir örneğini vermesi üçüncü kişi tarafından talep edilmelidir.
e) Mümkünse İpotek vb. Teminat Alınmalıdır
Mümkünse taşınmaz satış sözleşmesinin yapılacağı arsa sahibi veya yükleniciden ipotek veya başkaca bir teminat vermesi talep edilmelidir. Ancak uygulamada bu şekilde satış sözleşmesi yapılması maalesef çok da mümkün olamamaktadır.
Somut olayın gereklerine göre yukarıda saymış olduğumuz bu önlemler çoğaltılabilir. Gereklilik halinde yapılabilecek en iyi davranış: Alanında uzman bir gayrimenkul avukatı ile görüşülmesi ve sözleşmenin imzalanması öncesinde hukuki danışmanlık hizmeti temin edilmesidir. Aksi takdirde usule veya esasa ilişkin olarak gerçekleştirilen en ufak bir eksiklik dahi gelecekte çok büyük hak kayıplarına sebebiyet verebilmektedir. Aynı şekilde, dava yoluyla satın alınan taşınmazın mülkiyeti veya satın almak için verilen paranın iadesi sağlanabilmekteyse de, mahkeme kararı ile hükme bağlanan alacakların tahsili mümkün olamayabilmekte veya sözleşmede yer alan herhangi bir eksiklik nedeniyle mahkemeden aleyhe sonuç alınabilmektedir.
Müteahhitten Ev Alan Üçüncü Kişilerin Hakları Nelerdir?
Müteahhitten ev alan üçüncü kişiler, garip bir hukuki statüde bulunmaktadırlar. Bir yanda müteahhit ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdetmiş olan arsa sahipleri, çok büyük ihtimal ile halen daha müteahhitin satış vaadinde bulunduğu bağımsız bölümün arsa payını mülkiyetinde bulundurmaktadır. Bir yanda da söz konusu bu arsa payı, müteahhit tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmayan üçüncü kişiye satılmıştır. Ancak müteahhite karşı tapu iptali ve tescil davası açılması, taşınmazın mülkiyetinin müteahhitte değil, arsa sahibinde bulunması ve tapuda malik olarak arsa sahibinin yer alması sebebiyle mümkün değildir. Bu nedenle Yargıtay'ın 03.09.1988 gün ve 1987/2 E.,1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ve sonrasında yerleşik hale gelen içtihatlarında görüldüğü üzere müteahhitten taşınmaz satın alan üçüncü kişi:
Doğrudan arsa sahibine karşı tapu iptali ve tescil davası açabilir,
Aynı davada terditli olarak müteahhitten tazminat talebinde bulunabilir,
Müteahhitin arsa sahibine karşı yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmemiş olması halinde eksik iş bedelini mahkemeye depo ederek tapu iptali ve tescil kararı verilmesi talebinde bulunabilir,
Müteahhitin satış ofisinde adi yazılı şekilde yapılmış olan taşınmaz satış sözleşmesi, alacağın temliki niteliğinde kabul edilir ve üçüncü kişi, arsa sahibine karşı müteahhitin alacaklarına halef olur.
Küçük bir örnek üzerinden açıklayıp somutlaştırmamız gerekirse: Müteahhit ile adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesi imzalamış olan üçüncü kişiler, taşınmaz satış sözleşmesinin tapuda resmi şekilde ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin de noterde düzenleme şeklinde yapılması gerektiğinden dolayı hak ileri süremeyeceklermiş gibi düşünülse dahi, Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre bu şekilde müteahhit ile üçüncü kişi arasında imzalanan adi yazılı sözleşmeler alacağın temliki sözleşmesi olarak kabul edilmekte ve üçüncü kişi tarafından arsa sahiplerine karşı tapu iptali ve tescil davası açılabilmektedir. Uygulamada topraktan ya da temelden ev satın alan üçüncü kişilere istinaden en sık karşılaşılan dava tipi de bu olagelmektedir. Burada Yargıtay kararlarında yer alan gerekçelerin daha çok dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı üzerinde durduğu ve şekil noksanlığının dürüstlüğe aykırı olarak ileri sürülmesini hukuk düzeninin korumayacağının ifade edildiği görülmektedir. Tabii, üçüncü kişinin taşınmazı kullanmaya başlamış olması gibi somut olaya ilişkin de bazı şartlar öne sürülmüştür. Detaylı bilgi için alanında uzman bir gayrimenkul avukatı ile görüşülmesinde fayda bulunmaktadır.
Ayrıca bu hususa yönelik olarak detaylı bilgi edinmek için konuya ilişkin makalemizi inceleyebilirsiniz: Müteahhitten Taşınmaz Satın Alan 3. Kişilerin Hakları
Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?
Tapu iptali ve tescil davası ile tapudaki hatalı olan ve gerçek durumu yansıtmayan tescil işleminin iptali ile taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescil edilmesi amaçlanmaktadır. Ülkemizde taşınmaz mülkiyeti, taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu sicilinde gerçekleştirilecek olan tescil işlemi ile kazanılmaktadır. Tapu iptali ve tescil davası, birçok farklı sebebe dayanmak suretiyle açılabilmektedir. Örneğin:
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil davası,
Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescii davası
bu sebeplerin en başında gelmektedir.
Taşınmazın mülkiyetini almaya hak kazanmış olmasına rağmen mülkiyeti edinemeyen üçüncü kişi de Yargıtay'ın yerleşik içtihatları uyarınca kendi adına tescili sağlamaktan imtina eden arsa sahibine karşı tapu iptali ve tescil davası açabilmektedir.
Tapu iptali ve tescil davasının açılmasının en büyük iki faydası, karşı tarafa tescile zorlamak ve tüm diğer şartların varlığı halinde mahkeme tarafından dava boyunca taşınmazın tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulmasını sağlamaktır.
İhtiyati Tedbir Ne Demektir?
İhtiyati tedbir, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunumuzun 389. maddesi ile devamı hükümlerinde düzenlenmiş olan geçici bir hukuki korumadır. Yargılamanın uzun sürecek olması nedeniyle hakkın elde edilmesinin zorlaşması ve gecikme nedeniyle zarara uğranılması ihtimalinin söz konusu olması halinde, tüm diğer şartların da varlığı halinde ihtiyati tedbire hükmedilmesi mahkemeden talep edilebilir veya hakim tarafından resen ihtiyati tedbire hükmedilebilir.
Tapu iptali ve tescil davalarında ihtiyati tedbire hükmedilebilir ve davaya konu edilen taşınmazın tapu kaydına ihtiyati tedbir kararına ilişkin şerh konulması için ilgili tapu müdürlüğüne müzekkere yazılabilir. Böylece dava boyunca söz konusu taşınmazın 3. kişilere satışı, bağışı veya başkaca bir şekilde devrinin önüne geçilmiş olur. Ancak ihtiyati tedbir, icra takibi ve haciz yoluyla satışların önüne geçilmesini sağlamamaktadır.
Ancak kural olarak ihtiyati tedbir talebinde bulunulması halinde, talepte bulunan tarafın haksız çıkması halinde karşı tarafın ve üçüncü kişilerin bu yüzden uğrayacakları olası zararlara karşılık teminat göstermesi gerekmektedir. Çeşitli hallerin varlığı durumunda mahkeme tarafından gerekçe belirtmek şartıyla teminat alınmamasına karar verilebilmesi kanunen mümkün ise de, uygulamada mahkemeler tarafından teminat alınması yönünde tercihte bulunulduğu görülmektedir.
Topraktan Ev Almaya İlişkin Yargıtay Kararları
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2018/4743 E., 2019/782 K. sayılı kararı "İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi (Tük. Mah. Sıf.) "...
...
...
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2- 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.
Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı def'ileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.
Arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde inceleme ve araştırmanın arsa sahiplerinin de taraf olduğu bir davada yapılması gerektiğinden arsa sahipleri ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğunun kabulü gerekir.
TMK'nin 1023. maddesi hükmünce tapu kütüğündeki tescile iyiniyete dayanarak mülkiyet veya başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunması gerekir ise de yasanın 1024. maddesi gereğince bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişinin tescile dayanma olanağı yoktur. Öte yandan, kayıt malikinin iyiniyetli olup olmadığının tespitinde TMK'nin 3. maddesindeki karine ve bu konudaki 14.02.1951 tarihli 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtilen gerekçeden de yararlanılması gerekir.
Şahsi hak sahibi üçüncü kişi ayni hak sahibi malike karşı kötü niyet iddiasını kanıtlarsa alacağın temliki işleminin onun tarafından bilindiği tapuda mülkiyet devrinin sözleşmeden doğan hakkının bertaraf edilmesi amacıyla ve kötü niyetle yapıldığı kabul edilir.
Yapılan bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; davacı vekili, 328 ada 4 parsel sayılı taşınmazda bulunan 6 No'lu bağımsız bölümü 17.01.2009 tarihli adi yazılı sözleşme ile müvekkilinin satın aldığı, bedelini ödenerek taşınmazı teslim aldığı, daha sonra dava konusu taşınmazın 04.10.2012 tarihinde muvazaalı olarak diğer davalı ...’a devredildiği iddiası ile taşınmazın davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili davacı adına tescili istemi ile dava açmıştır,
Bozmaya uyularak tüketici mahkemesi sıfatı ile yapılan yargılama sonunda mahkemece, davacının harici satım sözleşmesine dayandığı, resmi şekil şartına uyulmadığı, sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını 3. kişi olan tapuda devralana karşı ileri süremeyeceği, davacının taşınmazı yükleniciden alacağın temliki yolu ile aldığı varsayılsa bile, yüklenicinin halefi olmuş olan davacının bu talebini yalnızca arsa sahibine karşı ileri sürebileceği, 3. kişi olan davalı adına kayıtlı tapunun iptalini talep edemeyeceği, gerekçeleri ile davanın reddine karar verilmiş ise de; karar eksik inceleme ve araştırmaya dayalı olarak verildiğinden usul ve yasaya uygun olmamıştır.
Şöyle ki; dava yüklenicinin temlikine dayanan tapu iptali ve tescil davası olduğundan, yukarıda belirtilen 30.09.1988 tarihli ve 1987/2- 1988/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre sözleşmenin yazılı olması yeterli olduğundan; Davacı ile ... İnşaat Taahhüt Ticaret Ltd. Şti. arasında yapılan 17.01.2009 tarihli adi yazılı sözleşme geçerli bir sözleşmedir ve hukuki sonuç doğuracaktır.
Bu durumda mahkemece davalı firmanın yapsatçı konumunda olup olmadığı araştırılmalı, yapsatçı konumunda değil ise; arsa sahipleri ile yüklenici arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi getirtilmeli; arsa sahipleri de davada taraf kılınarak; teknik bilirkişiler ile yeniden keşif yapılmalı keşif tarihi itibariyle dava konusu taşınmazın eksik işlerinin tek tek hesaplanması suretiyle kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre yüklenicinin arsa sahiplerine karşı eksik kalan edimleri saptanmalı, inşaatın hali hazırdaki fiziki seviyesi tespit edilmelidir.
Diğer yandan; davacı ile davalı yüklenici şirket arasında yapılan bu satış işlemi davalı ...'a karşı Türk Medeni Kanununun 1023. ve 1024. maddelerine göre kötüniyetli ise ileri sürülebileceğinden; davacının muvazaaya ilişkin delilleri toplanarak, yapılacak araştırmalar neticesinde, davalı ...’ın kötüniyetli olduğunun ispat edilememesi halinde dava reddedilmeli, kötüniyetli olduğu sonucuna varılırsa saptanan eksik iş bedelini depo etmek üzere davacıya süre verilmeli, verilen süre içerisinde bedel depo edilir ise davanın kabulüne karar verilmelidir. Belirtilen bu hususlar gözetilmeden eksik araştırma ve inceleme sonucunda yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir. ...
...
..."
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2020/1812 E., 2020/4793 K. sayılı kararı "İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi (Tük. Mah. Sıf.) "...
...
...
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan da bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.
Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.
Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Yapılan bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; dosya arasında mevcut 15.10.2008 tarihli adi yazılı sözleşmeye göre davalı ... İnşaat Petrol Kömür Giyim Taş. San. Ve Tic. Ltd. Şti’nin 1953-12954 ada 1-6 parsellerde yapmakta olduğu binanın 7. katındaki 25 No’lu daireyi 75.000,00TL karşılığında davacı ...’a satışını yaptığı anlaşılmaktadır. Her ne kadar mahkemece, tapu dairesi dışında yapılan satımların yok hükmünde olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de, 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı gereğince davacı ile yüklenici arasındaki temlikin yazılı olması yeterli olduğundan davacıya yapılan daire satışı geçerlidir.
Mahkemece, değinilen hususlar gözetilmeksizin yanılgılı gerekçe ve eksik incelemeyle yazılı olduğu üzere hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir. ...
...
..."
