Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Feshi 2026
- Avukat Baran DELİL
- 23 Mar
- 44 dakikada okunur
Delil Hukuk Bürosu
Makale İçeriği:
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Fesih Sebepleri
Fesih Sonrasında veya Birlikte Talep Edilebilecek Hak ve Alacaklar
Fesih Sonrası Üçüncü Kişilerin Durumu ve 16.05.2025 Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Feshine İlişkin Yargıtay Kararları
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin, taşınmazının belirli paylarını yükleniciye devretmeyi ya da devretmeyi taahhüt etmesine karşılık, yüklenicinin bu arsa üzerinde kararlaştırılan nitelik ve kapsamda bir yapı inşa ederek arsa sahibine sözleşmede belirlenen bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlendiği sözleşme türüdür. Uygulamada "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi" olarak da anılmakta olup özellikle büyükşehirlerde konut üretiminin ve kentsel dönüşümün temel hukuki aracını oluşturmaktadır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, iki farklı sözleşme tipinin bir arada kurulmasından oluşan karma nitelikli bir hukuki ilişkidir. Yüklenicinin yapı inşa etme borcu, Türk Borçlar Kanunumuzun 470. ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesine tabi olup yüklenici bu çerçevede bağımsız bölümleri kararlaştırılan proje, teknik şartname ve imar mevzuatına uygun şekilde tamamlamakla yükümlüdür. Arsa sahibinin belirli payları devretme borcu ise taşınmaz satış vaadi sözleşmesine ilişkin hükümlere tabidir.
Bu karma yapının pratik sonucu, sözleşmeye uygulanacak kuralların belirlenmesinde her iki sözleşme tipinin hükümlerinin birlikte dikkate alınmasıdır. Çatışma halinde ise hakim, somut olayın niteliğini, tarafların karşılıklı menfaatlerini ve hakkaniyet ilkesini gözetmek suretiyle uygulanacak hükmü belirler.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliği noterde düzenleme şekline tabidir. Taşınmaz satış vaadini de bünyesinde barındırması nedeniyle sözleşmenin noter huzurunda, düzenleme şeklinde yapılması zorunludur; aksi halde sözleşme kesin hükümsüzdür. Adi yazılı form ya da sözlü anlaşma, taraflara bu sözleşmeden doğan asli hakları doğrudan kazandırmaz. Geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak tapuda pay devri veya cebri tescil talep edilemez; taraflar yalnızca birbirlerine verdiklerini Türk Borçlar Kanunumuzun sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde iade isteyebilir.
Bununla birlikte yargısal uygulamada önemli istisnalar gelişmiştir. Türk Medeni Kanunumuzun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralı gereğince, belirli koşulların bir arada bulunması halinde şekle aykırılığın ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması sayılmaktadır. Yerleşik yargısal uygulamaya göre bu koşullar üç temel başlık altında toplanır. Birinci istisna, yüklenicinin inşaatı tamamen veya reddedilemeyecek oranda tamamlamış olması ve arsa sahibinin inşaatın ilerleyişine uzun süre ses çıkarmamış olmasıdır. Bu durumda arsa sahibinin şekil eksikliğine dayanarak sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmesi kabul görmez ve sözleşme, usulüne uygun yapılmış geçerli bir sözleşmenin sonuçlarını doğurur. İkinci istisna, sözleşmeyle yükleniciye verilmesi kararlaştırılan arsa payının tapuda fiilen devredilmiş olmasıdır; bu halde başlangıçta geçersiz olan sözleşme geçerli hale gelir. Üçüncü istisna ise tarafların karşılıklı olarak edimlerini ağırlıklı biçimde ifa etmiş olmasıdır.
Bu istisnaların uygulanıp uygulanmayacağı, her somut olayın kendi koşulları içinde değerlendirilir. Dürüstlük kuralının devreye girdiği hallerde sözleşmeye tam geçerlilik tanınabilmekte ve yüklenici, sözleşme hükümlerine göre kendisine düşen bağımsız bölümlerin tapuda adına tescilini de talep edebilmektedir. Ancak bu istisnai koruma, şekil şartının bir kural olarak ortadan kalktığı anlamına gelmez; dürüstlük kuralının sağladığı koruma sınırlı ve dar yorumlanmaktadır.
Makalemizin devamında tüm bu hususları siz değerli okuyucularımıza detaylı bir şekilde aktarmaya çalışacağız.
Arsa Sahibi ve Yüklenicinin Temel Yükümlülükleri
Arsa sahibinin temel borcu, sözleşmede kararlaştırılan taşınmaz paylarını yükleniciye devretmek ve inşaat sürecinde gerekli hukuki işlemlerde iş birliği yapmaktır. Ruhsatın alınması sözleşmede arsa sahibine bırakılmışsa, bu edim yerine getirilmeden yüklenicinin temerrüde düşürülmesi mümkün değildir. Bunların yanı sıra arsa sahibi, inşaat yapılacak parseli imar mevzuatına uygun biçimde teslime hazır hale getirmek ve süreç boyunca yüklenicinin çalışmasını engelleyecek davranışlardan kaçınmakla da yükümlüdür.
Yüklenicinin temel borcu ise inşaatı projeye, teknik şartnameye, imar mevzuatına ve sözleşmede belirlenen teslim tarihine uygun şekilde tamamlamak ve bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmektir. Yüklenici ayrıca özen ve sadakat yükümlülüğü kapsamında inşaat süresince kalite standartlarını korumakla ve meydana gelebilecek gizli ayıpları bildirmekle sorumludur. Sözleşmeye eklenen yan edimler, örneğin arsa sahibine kira ödenmesi ya da geçici konut tahsisi, da yüklenicinin borcunun kapsamını genişletmekte olup bu edimlerin ihlali bağımsız hukuki sonuçlar doğurabilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshedilir mi?
Evet, kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshedilebilir; ancak bu süreç, olağan bir sözleşmenin sona erdirilmesinden çok daha katı koşullara tabidir. Sözleşmenin taşınmaz satışı unsuru içermesi ve resmi şekle bağlı olması nedeniyle fesih de belirli usul ve şekil koşullarını karşılamak zorundadır. Tek taraflı bir irade açıklamasıyla, yazılı bir bildirimle ya da yalnızca ihtarname göndererek kat karşılığı inşaat sözleşmesini sona erdirmek hukuken mümkün değildir.
a) Tek Taraflı Fesih Mümkün Değildir
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz satış vaadini bünyesinde barındıran karma bir sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadine ilişkin kısım, Türk Borçlar Kanunumuzun yanı sıra Türk Medeni Kanunumuzun tapu siciline ilişkin hükümleriyle de doğrudan bağlantılıdır. Bu hukuki yapı gereği sözleşme, taraflardan birinin tek taraflı irade beyanıyla sona erdirilemez.
Nitekim sözleşmenin kurulması noterlik makamı aracılığıyla gerçekleştirildiğine göre, sona erdirilmesinin de eşdeğer bir hukuki güvenceyi haiz olması gerekir. Taraflardan birinin sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetti yönünde açıkladığı irade, karşı tarafı bağlamaz ve sözleşme hukuken varlığını sürdürmeye devam eder. Uygulamada arsa sahiplerinin sıklıkla düştüğü en temel hata, tek taraflı fesih beyanı içeren bir ihtarname göndererek sözleşmenin sona erdiğini varsaymaktır; bu yaklaşım hukuki dayanaktan yoksundur.
b) Fesih İhtarı
Bu noktada sıklıkla yaşanan kavram karışıklığının giderilmesi önem taşımaktadır. İhtarnamenin kat karşılığı inşaat sözleşmesi hukukundaki işlevi, sözleşmeyi sona erdirmek değil; fesih sürecini hukuka uygun şekilde başlatmaktır. İhtarnamenin iki temel amacı vardır.
Birincisi temerrüde düşürmedir. Sözleşmede yüklenicinin belirli bir edimi yerine getireceği tarih ya da süre öngörülmemişse, bu edim kendiliğinden muaccel hale gelmez. Böyle bir durumda karşı tarafa noter aracılığıyla uygun bir süre tanınarak borcun yerine getirilmesi ihtar edilmelidir. Ancak sözleşmede kesin bir vade belirlenmişse, vadenin dolmasıyla birlikte temerrüt kendiliğinden gerçekleşir ve ayrıca ihtarname gönderilmesi zorunlu değildir.
İkincisi aynen ifaya zorlamadır. İhtarname, karşı tarafı sözleşmeye uymaya davet eden ve uymadığı takdirde hukuki yollara başvurulacağını bildiren resmi bir uyarı niteliği taşır. Bu belge, ilerleyen aşamada açılacak dava için kritik bir ispat aracı işlevi görür; dolayısıyla içerik ve biçim bakımından titizlikle hazırlanmalıdır.
Sonuç olarak ihtarname, temerrüdü belgeleyen ve dava yolunu açan bir hazırlık işlemidir. Sözleşmeyi sona erdiren hukuki işlem ise yalnızca tarafların noter huzurunda imzaladığı karşılıklı fesih protokolü ya da mahkeme kararıdır.
c) Tarafların Anlaşması veya Dava Yoluyla Fesih
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, sözleşmenin kuruluşuna paralel biçimde resmi şekle tabidir. Bu çerçevede fesih ancak iki yoldan biriyle gerçekleştirilebilir: tarafların karşılıklı iradeleriyle noterde düzenlenen fesih protokolü ya da mahkeme kararı.
Tarafların fesih konusunda anlaşması halinde, söz konusu anlaşmanın noterde düzenleme şeklinde yapılması hem ispat kolaylığı sağlamakta hem de ileride doğabilecek uyuşmazlıkları önlemektedir. Özellikle feshin hüküm ve sonuçlarına ilişkin düzenlemeler, örneğin tapu iadesi, tazminat hesabı ve varsa yapılan inşaatın bedeli gibi meseleler, protokolde açıkça belirlenmeli, belirsizlik bırakılmamalıdır. Fesih konusunda anlaşma sağlanamaması halinde ise taraflardan birinin dava açması ve mahkemeden fesih kararı alması zorunludur. Mahkeme kararı olmadan sözleşmenin tek taraflı irade beyanıyla sona erdiğini kabul etmek hukuken mümkün değildir, örneğin tarafın hak kaybına uğramasına yol açabilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Feshedilir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, yalnızca iki hukuki yolla gerçekleştirilebilir: tarafların karşılıklı iradelerinin fesih konusunda birleşmesi ya da mahkeme kararı. Bu iki yol dışında sözleşmeyi sona erdirmeye yönelik her türlü tek taraflı girişim hukuken geçersizdir ve uygulamada ciddi hak kayıplarına yol açabilir.
a) Tarafların Anlaşmasıyla Fesih (İkale Sözleşmesi/Protokolü)
Hem arsa sahibinin hem de yüklenicinin fesih iradesini taşıması halinde taraflar, aralarında ikale sözleşmesi(karşılıklı fesih protokolü) düzenleyerek kat karşılığı inşaat sözleşmesini sona erdirebilir. Bu yol, uyuşmazlığın mahkemeye taşınmadan çözüme kavuşturulması bakımından en pratik ve en hızlı seçenektir.
a.1) Protokolde Yer Alması Gereken Unsurlar
Fesih protokolü, yalnızca sözleşmenin sona erdirildiğini tespit eden bir belge olmakla sınırlı kalmamalıdır. Taraflar arasında ilerleyen dönemde yeni uyuşmazlıkların önüne geçebilmek için protokolün bazı temel unsurları açıkça düzenlemesi gerekir.
Protokolde öncelikle yükleniciye devredilmiş arsa paylarının akıbetinin belirlenmesi gerekir: payların arsa sahibine iade edileceği, bu iade için verilecek süre ve tapu tescil işlemlerine ilişkin yükümlülükler açıkça yazılmalıdır. İkinci olarak inşaatın mevcut haliyle durumu, varsa yapılan imalatların bedeli ile bu bedelin kim tarafından, ne zaman ve hangi koşullarda ödeneceği hüküm altına alınmalıdır. Üçüncü olarak tarafların birbirinden herhangi bir hak, alacak veya tazminat talep edip etmeyeceği, yani ibra kapsamı, netlik içinde belirlenmeli; ibradan muaf tutulan haklar varsa protokolde ayrıca belirtilmelidir. Son olarak feshin geriye etkili mi yoksa ileriye etkili mi sonuç doğuracağı da protokolde açıkça kararlaştırılmalı, bu ayrım tazminat taleplerinde sonradan çıkabilecek ihtilaflara zemin oluşturmamalıdır.
a.2) Noterde İmzalama
Asıl sözleşme noterde düzenleme şeklinde kurulduğundan, fesih protokolünün de aynı usule uygun biçimde noter huzurunda düzenlenmesi gerekir. Esasen taraflar, fesih konusundaki iradelerini ve anlaşmalarını her türlü delille ispat edebilirler. Nitekim dürüstlük kuralı gereği, fesih protokolü üzerinde mutabakata varmış bir tarafın sonradan şekle aykırılık itirazı ileri sürmesi hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilebilir. Ancak kural olarak noterde düzenleme şeklinde ikale sözleşmesi yapılarak fesih gerçekleştirilmelidir, böylece taraflar arasında sonradan meydana gelmesi olası bir uyuşmazlıkta, işi şansa ve TMK 2. maddesinde düzenlenmiş olan dürüstlük kuralının uygulanmasına bırakmadan; noterde yapacakları ikale sözleşmesiyle karşılıklı hukuki statüleri ile hak ve alacaklarını belirgin hale getirirler. Bu yol, protokolün hukuki geçerliliği konusunda doğabilecek her türlü tartışmayı baştan ortadan kaldırır; tarafların kimlik tespitini, beyan tarihini ve iradenin özgürce açıklandığını güvence altına alır. Bunun yanı sıra noterde düzenlenen bir fesih protokolü, ileride açılabilecek tapu iptal ve tescil davalarında ya da tazminat uyuşmazlıklarında kesin delil niteliği taşıdığından tarafların konumunu önemli ölçüde güçlendirir.
b) Mahkeme Kararı: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Davası
Tarafların fesih konusunda mutabık kalamaması halinde sözleşme ancak mahkeme kararıyla sona erdirilebilir. Fesih talebinde bulunan tarafın, karşı tarafın sözleşmeye aykırı davrandığını somut delillerle ispat etmesi zorunludur. Mahkeme, haklı fesih nedenlerinin varlığını ve inşaatın fiziksel tamamlanma oranını keşif ve bilirkişi incelemesi yoluyla tespit ettikten sonra fesih kararı verir.
b.1) Görevli ve Yetkili Mahkeme
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan fesih ve buna bağlı tapu iptali ile tescili davalarında, uyuşmazlığın temelini mülkiyet hakkı ve eser sözleşmesi oluşturduğundan, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunumuzun 2. maddesi uyarınca genel görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir. İşbu davaların Asliye Ticaret Mahkemesi’nde görülebilmesi için davanın 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunumuzun 4/1. maddesi uyarınca "nispi ticari dava" niteliği taşıması; yani her iki tarafın da tacir olması ve uyuşmazlığın her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili bulunması şarttır. Yerleşik yargısal uygulamada, yalnızca yüklenicinin tacir sıfatını haiz olması uyuşmazlığı ticari dava haline getirmeyeceği gibi; arsa sahibinin "tüketici" sıfatıyla hareket etmediği, amacının arsasını değerlendirmek olduğu kabul edildiğinden Tüketici Mahkemeleri de görevli değildir.
Yetki hususunda ise davanın sözleşmenin feshiyle birlikte taşınmazın mülkiyet yapısını değiştirmeyi amaçlayan tapu iptali ve tescili taleplerini içermesi hasebiyle, HMK m. 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Kamu düzenine ilişkin olan bu kesin yetki kuralı uyarınca, tarafların sözleşme ile başka bir yer mahkemesini yetkili kılması hukuken geçersizdir. Dolayısıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesi metni içerisinde yer alıyor olabilecek her türlü yetki kuralı geçersizdir.
b.2) Mecburi Dava Arkadaşlığı: Tüm Arsa Sahiplerinin Katılımı
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davası, Türk Medeni Kanunu'nun 692. maddesi kapsamında paylı taşınmaz üzerinde gerçekleştirilen olağanüstü bir tasarruf işlemi niteliğindedir. Bu niteliği nedeniyle fesih davası, sözleşmenin tarafı olan tüm arsa sahiplerinin ve sözleşme tarihinden sonra taşınmazda pay edinmiş olan tüm tapu paydaşlarının davada birlikte yer almasını zorunlu kılmaktadır. Hukuk Muhakemeleri Kanunumuzun 59. ve 60. maddeleri çerçevesinde bu zorunluluk mecburi dava arkadaşlığı olarak nitelendirilmektedir.
Mecburi dava arkadaşlığının pratik yansıması şudur: davayı yalnızca bir ya da birkaç arsa sahibinin açması halinde, davada yer almayan diğer arsa sahipleri ve tapu paydaşları davaya dahil edilmek üzere davacı tarafa süre tanınır. Söz konusu kişilerin fesih iradesini paylaşmaları halinde davacı sıfatıyla, paylaşmamaları halinde ise davalı sıfatıyla davaya katılmaları sağlanır. Taraf teşkili bu yolla sağlanamıyor ve davacı yanın gerekli adımları atmadığı anlaşılıyorsa dava, işin esasına girilmeksizin usulden reddedilebilir.
Mecburi dava arkadaşlığı kuralı, yüklenicinin davayı açtığı hallerde de aynı şekilde işler. Yüklenici, fesih davası açarken tüm arsa sahiplerini davalı sıfatıyla göstermek zorundadır; bazı arsa sahiplerinin dışarıda bırakılması taraf teşkili eksikliği doğurur.
Dikkat edilmesi gereken bir diğer önemli husus, taşınmazda zamanla pay devri gerçekleşmişse fesih davasının sözleşme tarihindeki değil, dava açıldığı tarihteki tapu paydaşlarını da kapsaması gerektiğidir. Bu nedenle dava açılmadan önce, sözleşmeye konu tüm parsellerin güncel tapu kaydının incelenerek gerçek paydaş listesinin eksiksiz biçimde belirlenmesi, sürecin sağlıklı ilerleyebilmesi bakımından zorunlu bir hazırlık adımını oluşturmaktadır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Fesih Sebepleri
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini meşrulaştıran sebepler hem kanun hükümleri hem de sözleşme hükümleri çerçevesinde değerlendirilebilir. Sözleşmede öngörülen fesih koşullarının yanı sıra Türk Borçlar Kanunumuzun eser sözleşmesine ilişkin hükümleri de doğrudan uygulanabilir niteliktedir. Uygulamada fesih sebepleri ağırlıklı olarak yüklenicinin kusurundan kaynaklanmakla birlikte, arsa sahibinin sözleşme ihlali de feshe zemin hazırlayabilmektedir.
a) Yüklenicinin (Müteahhidin) Kusuruna Dayanan Fesih Sebepleri
Ülkemizde yargısal uygulamalarda kat(arsa payı) karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri genellikle yüklenici kusuru nedeniyle feshedilmektedir. Yüklenicinin sözleşmeyi feshe götüren birçok farklı kusurlu davranışı olabilir, bunlar arasından uygulamada en sık rastlanan bir kısım kusurlu davranışları kendi alt başlıkları altında işleyeceğiz.
a.1) İnşaata Hiç Başlamamak (Türk Borçlar Kanunu'nun 473. Maddesi)
Türk Borçlar Kanunu'nun 473. maddesinin 1. fıkrasına göre yüklenicinin işe zamanında başlamaması, sözleşme hükümlerine aykırı biçimde işi geciktirmesi ya da bütün tahminlere göre işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceğinin açıkça anlaşılması halinde arsa sahibi, teslim tarihini beklemeksizin sözleşmeden dönebilir. Bu hüküm kapsamında fesih hakkının kullanılabilmesi için yükleniciye, inşaata başlanması ya da sürdürülmesi konusunda uygun bir süre tanınması ve bu süreye rağmen edimin yerine getirilmemiş olması gerekir. Öte yandan işin belirlenen sürede bitirilmesinin her türlü tahmine göre artık olanaksız olduğu kesin biçimde anlaşılıyorsa ek süre tanınmasına gerek olmaksızın da fesih hakkı kullanılabilmektedir.
a.2) İnşaatı Yarım Bırakmak veya Durdurmak
Yüklenicinin başlamış olduğu inşaatı tamamlamadan terk etmesi ya da fiili olarak durdurması, arsa sahibine hem Türk Borçlar Kanunumuzun 473. maddesi hem de genel borçlar hukuku hükümleri çerçevesinde fesih imkanı tanır. İnşaatın fiilen durduğunun belgelenebilmesi için Sulh Hukuk Mahkemesi aracılığıyla tespit yaptırılması ve inşaatın o anki fiziksel durumunun kayıt altına alınması, ilerleyen süreçte ispat bakımından kritik bir hazırlık adımıdır.
a.3) Ayıplı İnşaat Nedeniyle Fesih (Türk Borçlar Kanunumuzun 475. Maddesi)
Türk Borçlar Kanunumuzun 475. maddesinin 1. fıkrasına göre arsa sahibi, eserdeki ayıp yüklenicinin sorumluluğunu gerektiren nitelikte olduğunda ve yapının kendisinin kullanamayacağı ya da hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı bulunduğunda sözleşmeden dönebilir. Ancak aynı maddenin 3. fıkrası bu hakkı önemli bir sınırlamaya tabi kılmaktadır: yapı arsa sahibinin taşınmazı üzerinde inşa edilmiş ve sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracak durumdaysa sözleşmeden dönme hakkı kullanılamaz; bu halde arsa sahibi yalnızca onarım ya da bedel indirimi talep edebilir. Dolayısıyla ayıba dayalı fesih hakkının doğabilmesi için ayıbın ağırlığının bu eşiği aşması gerekmektedir.
a.4) Temerrüt - Teslim Süresinin Aşılması
Sözleşmede inşaatın teslim tarihi kesin vade olarak kararlaştırılmışsa, bu tarihin geçmesiyle birlikte yüklenici herhangi bir ihtara gerek olmaksızın temerrüde düşer. Kesin vadenin öngörülmediği hallerde ise yükleniciye noter aracılığıyla uygun bir süre tanınması ve bu süreye uyulmaması üzerine fesih hakkı doğar. Teslim süresinin aşılmasına dayanan fesih ile eş zamanlı olarak gecikme tazminatı ve sözleşmede öngörülmüşse cezai şart da talep edilebilir.
a.5) Ruhsatsız veya İmara Aykırı İnşaat
Yüklenicinin inşaatı yapı ruhsatı almaksızın ya da imar mevzuatına aykırı biçimde yapması, hem fesih sebebi hem de bağımsız bir tazminat talebi nedeni oluşturur. Bu durumda yargısal uygulamaya göre; aykırılığın giderilebilir nitelikte olduğu hallerde masraflar yükleniciye yüklenmekte, giderilmesi mümkün olmadığı hallerde ise arsa sahibine fesih hakkı tanınmakta ve ruhsat alınmasının hiçbir şekilde mümkün olmadığı kaçak yapılarda yüklenicinin imal ettiği iş karşılığında bedel talep etme hakkından yoksun bırakılabileceğine hükmedilmektedir.
a.6) Yüklenicinin İflası veya Mali Çöküşü
Yüklenici iflası her zaman arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri açısından önem arz eden tehlikelerden biri olagelmiştir. Ancak 2026 itibarıyla inşaat sektöründe yaşanan finansman güçlükleri ve artan iflaslar, bu fesih sebebini özellikle güncel bir mesele haline getirmiştir. Yüklenicinin iflası, kat karşılığı inşaat sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez; arsa sahibinin mahkeme kararıyla fesih yoluna başvurması gerekir. İflas sürecinde arsa sahipleri, tapuyu devretmiş oldukları paylar nedeniyle önemli risklerle karşı karşıya kalabilir. Bu nedenle yüklenicinin mali durumunun ciddi biçimde bozulduğunu gösteren ilk işaretlerde ihtiyati tedbir talebiyle birlikte fesih davası açılması, hak kaybının önüne geçilmesi bakımından stratejik bir zorunluluk haline gelir. Bunun yanı sıra sözleşme kurulurken alınan teminat mektubu ya da ipotek gibi güvencelerin, iflasın açılmasından önce işleme konulması da göz ardı edilmemelidir.
Arsa Sahibinin Kusuruna Dayanan Fesih Sebepleri
Arsa sahibinin kusurlu davranışları nedeniyle fesih davası oldukça nadiren görülmektedir. Genellikle arsa sahibinin inşaata engel olması, örneğin yükleniciye vermesi gereken vekaletnameyi vermemesi veya sözleşmeyle bizzat arsa sahibinin yapacağı şekilde anlaşılmış olan işleri yapmaktan imtina etmesi hallerinde yüklenici tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davası yerine nama ifaya izin davası(nama ifa davası) açıldığı daha sık görülmektedir. Yine de arsa sahibinin kusurlu davranışı sebebiyle fesih davası açılabilecek bazı halleri kendi alt başlıkları altında işleyeceğiz.
a) Arsa Payını Devretmemek veya İnşaata Engel Olmak
Yüklenici de karşı tarafın sözleşme yükümlülüklerini ihlal etmesi halinde fesih hakkına sahiptir. Arsa sahibinin kararlaştırılan taşınmaz paylarını devretmemesi, inşaat için gerekli vekaletnameyi vermekten kaçınması, inşaata fiziksel olarak engel olması ya da sözleşmede arsa sahibine bırakılmış olan ruhsatı almaması en yaygın ihlal biçimlerini oluşturmaktadır. Bu hallerde yüklenici, arsa sahibini temerrüde düşürmek üzere uygun bir süre tanıdıktan sonra mahkemeden sözleşmenin feshine hükmedilmesini talep edebilir.
b) Arsa Sahibinin Türk Borçlar Kanunu'nun 484. Maddesi Uyarınca Tam Tazminatla Fesih (Geri Alma) Hakkı
Türk Borçlar Kanunu'nun 484. maddesi, arsa sahibine, inşaatın tamamlanmasından önce herhangi bir haklı neden göstermeksizin ve yüklenicinin kusuruna bakılmaksızın sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetme(geri alma) yetkisi tanımaktadır. Bu hak, bozucu yenilik doğuran bir hak olup, kullanılması inşaatın aşamasından bağımsızdır. Ancak feshin geçerli sonuç doğurabilmesi için arsa sahibinin; yüklenicinin o ana kadar yaptığı imalatların bedelini ödemesi ve yüklenicinin sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle uğradığı tüm zararları (müspet zarar) tazmin etmesi şarttır.
Tazminatın hesaplanmasında "Kesinti Yöntemi" esas alınır; buna göre toplam iş bedelinden, yüklenicinin işi tamamlamamış olması sebebiyle tasarruf ettiği giderler ile başka bir işten elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı kazançlar tenzil edilir. Bu madde kapsamındaki fesih, niteliği gereği ileriye etkili sonuç doğurur; ancak yükleniciye devredilmiş olan arsa paylarının iadesi ve üçüncü kişilerin iyiniyetli kazanımları noktasında güncel Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları uyarınca (16.05.2025 Tarihli, 2024/1 E. ve 2025/2 K. sayılı kararı) tapu siciline güven ilkesi saklıdır.
Feshin Hukuki Sonuçları: Geriye mi, İleriye mi Etkili?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesinde yalnızca feshin gerekçesi değil, feshin nasıl bir hukuki etki doğuracağı da belirleyici önem taşır. Sözleşmenin geriye etkili mi yoksa ileriye etkili mi sonuç doğuracağı, tarafların birbirinden talep edebilecekleri hakları, tapu devirlerinin akıbetini ve tazminat kalemlerinin niteliğini doğrudan belirler. Bu ayrım, inşaatın fesih anındaki fiziksel tamamlanma oranına göre şekillenmekte olup yerleşik yargısal uygulama yüzde doksanlık eşiği temel ölçüt olarak kabul etmektedir.
a) İnşaat Tamamlanma Oranı Nasıl Hesaplanır?
İnşaatın tamamlanma oranı, mahkeme tarafından görevlendirilen teknik bilirkişilerce keşif yoluyla belirlenir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 266. maddesi çerçevesinde uzman bilirkişiden alınan rapor, feshin etki yönü bakımından mahkeme kararının temel dayanağını oluşturur.
Uygulamada bilirkişiler, Sosyal Sigorta İşlemleri Yönetmeliği ekinde yer alan ve mesleki çevrelerce genel kabul gören inşaat imalat yüzde cetvellerine dayanarak tamamlanma oranını hesaplar. Bu cetvel; temel, bodrum kat, normal katlar, çatı, doğrama, iç ve dış sıva, boya-badana, kaplamalar, elektrik tesisatı, sıhhi tesisat ve kalorifer tesisatı gibi imalat kalemlerinin her birine ayrı bir yüzde değeri atfeder. Binanın bodrum ve kat sayısına göre farklılaşan bu yüzdeler, tamamlanan imalatlarla örtüştürülerek toplam fiziksel gerçekleşme oranı bulunur.
Tamamlanma oranı belirlenirken yalnızca yapılan imalatların miktarı değil, niteliği de gözetilir. Projeye veya ruhsata aykırı biçimde yapılmış olan imalatlar tamamlanma oranına dahil edilmez; hesaplama yalnızca sözleşmeye ve imar mevzuatına uygun imalatlar üzerinden yürütülür. Tamamlanma oranının yargılama sırasındaki son fiziksel duruma göre belirlenmesi gerektiği de yerleşik yargısal uygulamada kabul görmektedir.
b) %90 Kuralı Nedir? (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı 1984/1)
Eser sözleşmelerinde feshin kural olarak geriye etkili sonuç doğurduğu bilinmektedir; zira tarafların hiç sözleşme yapmamış gibi eski durumlarına kavuşturulması borçlar hukukunun genel ilkesidir. Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bu genel kural, inşaatın tamamlanma oranı yükseldikçe hakkaniyete aykırı sonuçlar doğurmaya başlar. Bu gerilimi çözmek amacıyla Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 1984 yılında verdiği ve o tarihten bu yana istikrarlı biçimde uygulanan bir kararla şu temel ilkeyi benimsemiştir: müteahhidin kendi kusuruyla temerrüde düşmesi nedeniyle sözleşmenin arsa sahibi tarafından feshedildiği durumlarda, olayın niteliği ve özelliğinin haklı kıldığı hallerde Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesi(dürüstlük kuralı) esas alınarak sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğuracağına karar verilebilir.
Bu kararın yerleşik içtihat haline gelmesiyle birlikte, inşaatın yüzde doksanı aşan bir oranda tamamlandığı tespit edildiğinde geriye etkili feshe artık hükmedilemeyeceği kabul edilmektedir. Yüzde doksan eşiği geçilmişse mahkeme, sözleşmenin ileriye etkili feshine karar vermek zorundadır. Yüzde doksanın altında kalan tamamlanma oranlarında ise kural geriye etkili fesihtir; ancak somut olayın özelliklerine göre istisna oluşturulabilir.
Kuralın işlevsel amacı, inşaatını neredeyse tamamlamış olan yüklenicinin tüm emeğini ve sermayesini kaybetmesinin önüne geçmek ve aynı zamanda arsa sahibini de beklenmedik tasfiye biçimleriyle karşı karşıya bırakmamaktır. Sözleşmede tarafların bu oranı farklı biçimde belirlemesi de mümkün olmakla birlikte, yargısal uygulama kural olarak yüzde doksanlık eşiği esas almaktadır.
c) Geriye Etkili Fesih (Sözleşmeden Dönme): Şartlar ve Sonuçlar
Geriye etkili fesihte sözleşme, kurulduğu andan itibaren hiç yapılmamış kabul edilir. Taraflar arasındaki hukuki ilişki baştan itibaren ortadan kalktığından, her iki taraf da sözleşme kapsamında kazandırdıklarını geri almakla yükümlü hale gelir. Geriye etkili feshin uygulanabilmesi için inşaatın fesih anında yüzde doksanın altında tamamlanmış olması gerekir.
c.1) Tapuların İadesi ve Sebepsiz Zenginleşme Hesabı
Geriye etkili feshin en önemli sonucu, avans niteliğinde yükleniciye devredilmiş olan arsa paylarının arsa sahipleri adına yeniden tescil edilmesidir. Sözleşme geriye etkili olarak ortadan kalkacağından yüklenici, tamamladığı inşaat oranı üzerinden arsa payı talep edemez; yalnızca yaptığı imalatların bedelini arsa sahibinden isteyebilir. Bu bedel, Türk Borçlar Kanunu'nun 77. maddesi kapsamındaki sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde hesaplanır.
Hesaplama yapılırken bilirkişi, arsa sahibinin mülkünde arsa sahibinin yararına olan ve onun mal varlığında gerçek bir artışa yol açan imalatları tespit eder. Projeye aykırı, imar mevzuatına uyumsuz ya da arsa sahibinin mal varlığında artış sağlamayan imalatlar bu hesabın dışında tutulur. İmalat bedelinin fesih kararının kesinleştiği tarihteki serbest piyasa rayiçlerine göre belirlenmesi gerekmekte olup bu tarihin doğru saptanması mahkeme kararının infazı açısından önem taşır.
c.2) Menfi Zarar Talebi
Geriye etkili fesihte arsa sahibi, sözleşmenin hiç kurulmamış olması halinde uğramayacağı zararları menfi(olumsuz) zarar adı altında talep edebilir. Sözleşmeye güvenerek reddedilmiş başka tekliflerden mahrum kalınan fırsatlar, noter ve tapu masrafları, sözleşme süresince katlanılan kira giderleri ve benzeri somut zararlar menfi zarar kapsamında değerlendirilebilir. Buna karşın geriye etkili fesihte kural olarak gecikme tazminatı talep edilemez; zira sözleşmenin ortadan kalkmasıyla gecikme tazminatının hukuki dayanağı da sona ermektedir. Sözleşmede aksine bir düzenleme öngörülmüşse bu kural değişebilir.
d) İleriye Etkili Fesih: Şartlar ve Sonuçlar
İleriye etkili fesihte sözleşme, geçmişe yönelik olarak değil, fesih tarihi itibarıyla ileriye dönük biçimde sona erdirilir. Fesih tarihinden önceki dönem geçerliliğini korur; tarafların o tarihe kadar ifa ettikleri edimler sözleşme kapsamında değerlendirilerek tasfiye yapılır. İleriye etkili feshin uygulanabilmesi için inşaatın yüzde doksan ve üzerinde bir oranda tamamlanmış olması gerekir. Bununla birlikte arsa sahibi dilerse inşaat oranı yüzde doksanın altında olsa dahi ileriye etkili fesih talep edebilir; ancak bu seçeneği tercih etmek ya da etmemek davacıya aittir.
d.1) Yüklenicinin İnşaat Oranında Tapu Hakkı
İleriye etkili fesihte yüklenici, gerçekleştirdiği imalatın sözleşmedeki toplam taahhüde oranı kadar arsa payı almaya hak kazanır. Tasfiye işlemi şu sırayla yürütülür: önce bilirkişi tamamlanma oranını tespit eder; ardından bu oran, sözleşmede yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölüm ve arsa payı paylaşım oranına kıyas yoluyla uygulanarak yüklenicinin hakkettiği pay miktarı belirlenir; son olarak mahkeme, bu paylaşıma göre tapu devirlerini infaz kabiliyeti taşıyacak şekilde karara bağlar. Yüklenicinin elinde tuttuğu tapular bu miktarı aşıyorsa fazlası iade edilir, eksik kalıyorsa tescil talep hakkı doğar.
d.2) Müspet Zarar, Kira Kaybı ve Cezai Şart Talepleri
İleriye etkili fesihte arsa sahibi, sözleşmenin tam ve zamanında ifa edilmiş olması halinde gerçekleşmeyecek olan zararlarını müspet(olumlu) zarar adı altında talep edebilir. Müteahhidin teslim tarihinden fesih tarihine kadar geçen süre için kira kaybı bu talebin başlıca kalemini oluşturmaktadır. Gecikme tazminatı da ileriye etkili fesihte talep edilebilir; bu husus geriye etkili fesihten ayrıştığı kritik noktalardan biridir. Sözleşmede ifaya ekli cezai şart öngörülmüşse bu şart da ileriye etkili fesihte istenebilir; ancak seçimlik cezai şartın durumu buna müsait olmayabilir. Tasfiyenin mahkemece yeni uyuşmazlıklara yol açmayacak biçimde, infazda tereddüt bırakmaksızın karara bağlanması gerekmektedir.
Fesih Öncesi Yapılması Gerekenler
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesi, tek taraflı bir irade beyanıyla gerçekleştirilemez. Ancak fesih sürecine geçmeden önce yerine getirilmesi gereken ön koşullar vardır ve bu koşulların en önemlisi ihtarname sürecidir. Arsa sahibi, yüklenicinin sözleşmeye aykırı davranışını tespit ettiğinde doğrudan mahkemeye başvurmak yerine öncelikle karşı tarafı temerrüde düşürmeli, gerekli hallerde süre tanımalı ve inşaatın mevcut durumunu resmi olarak tespit ettirmelidir. Bu adımlar hem hukuki sürecin sağlıklı işlemesi hem de ileride açılacak davanın ispat altyapısının oluşturulması bakımından vazgeçilmezdir.
a) Temerrüde Düşürme İhtarnamesi Nasıl Düzenlenir?
Türk Borçlar Kanunu'nun 117. maddesinin 1. fıkrasına göre, muaccel bir borcun borçlusu alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin temerrüde düştüğünün resmi olarak ortaya konması, fesih sürecinin hukuki temelini oluşturur. Temerrüde düşürme ihtarnamesi, noter aracılığıyla gönderilmesi gereken resmi bir bildirimdir ve bu bildirim, fesih davasında arsa sahibinin haklılığını ispatlayacak temel belgelerden birini oluşturur.
Temerrüde düşürme ihtarnamesinin düzenlenmesinde dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır: İhtarnamede öncelikle taraflar arasındaki sözleşmenin tarihi, noter bilgileri ve yevmiye numarası açıkça belirtilmelidir. Ardından yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan hangi yükümlülüğünü ihlal ettiği somut biçimde ortaya konmalıdır. İnşaata hiç başlanmamış olması, inşaatın belirli bir aşamada durdurulması, teslim süresinin aşılması veya ayıplı imalat yapılması gibi ihlal türlerinden hangisinin söz konusu olduğu net bir dille ifade edilmelidir.
İhtarnamede ayrıca yükleniciye tanınan süre(mehil) açıkça yazılmalı ve bu süre içinde edimin yerine getirilmemesi halinde hukuki yollara başvurulacağı bildirilmelidir. İhtarname en az üç nüsha olarak düzenlenir; bir nüsha noter dairesinde saklanır, bir nüsha muhataba tebliğ edilir, bir nüsha da ihtar edene verilir. İhtarnamenin muhataba tebliğ edildiğine dair tebliğ şerhi, ilerideki yargılama sürecinde kritik bir delil niteliği taşır.
Sözleşmede inşaatın teslimi için belirli bir tarih(kesin vade) kararlaştırılmışsa, Türk Borçlar Kanunu'nun 117. maddesinin 2. fıkrası uyarınca bu tarihin geçmesiyle yüklenici kendiliğinden temerrüde düşmüş sayılır. Bu durumda temerrüde düşürmek için ayrıca ihtarname gönderilmesine gerek olmaz; ancak uygulamada ispat kolaylığı sağlaması ve fesih iradesinin ortaya konması bakımından kesin vadeli sözleşmelerde dahi ihtarname gönderilmesi tavsiye edilmektedir.
b) İhtarnamede Süre(Mehil) Verilmesi Zorunlu mu?
Türk Borçlar Kanunu'nun 123. maddesi, karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde taraflardan birinin temerrüde düşmesi halinde diğer tarafın borcun ifası için uygun bir süre verebileceğini veya uygun bir süre verilmesini hakimden isteyebileceğini düzenlemektedir. Bu hüküm gereğince arsa sahibinin, yükleniciye fesih yoluna başvurmadan önce kural olarak uygun bir mehil tanıması gerekir. Mehil verilmeden doğrudan seçimlik haklara başvurulması, yargısal uygulamalarda hakkın kullanımını geçersiz kılabilmektedir.
Verilecek sürenin uzunluğu, ihlal edilen yükümlülüğün niteliğine göre değişir. İnşaata hiç başlanmamış bir durumda birkaç aylık bir süre uygun görülebilirken, inşaatın son aşamalarındaki eksikliklerin giderilmesi için daha kısa bir süre yeterli kabul edilebilir. Önemli olan, verilen sürenin dürüstlük kuralına uygun ve edimin niteliğiyle orantılı olmasıdır.
Ancak Türk Borçlar Kanunu'nun 124. maddesi, belirli durumlarda süre verilmesine gerek olmadığını açıkça düzenlemektedir. Buna göre borçlunun içinde bulunduğu durumdan süre verilmesinin etkisiz kalacağının anlaşılması, borçlunun temerrüdü sonucunda ifanın alacaklı için yararsız hale gelmesi ve sözleşmede borcun belirlenen zamanda ifa edilmemesi üzerine süre verilmeksizin sözleşmenin feshedilebileceğinin kararlaştırılmış olması hallerinde mehil tanınmasına gerek yoktur. Yüklenicinin mali çöküş yaşaması, şantiyeyi terk etmesi veya inşaatı tamamlayamayacağının açıkça belli olması gibi durumlarda da süre verilmeden doğrudan fesih yoluna gidilebilir.
Uygulamada sıkça karşılaşılan bir hata, ihtarnamede süre verilmeden doğrudan sözleşmeden dönüldüğünün bildirilmesidir. Böyle bir ihtarname, hukuken sözleşmeyi sona erdirmez; ancak yargısal uygulamalara göre temerrüt ihtarı niteliğinde değerlendirilebilir. Bu nedenle ihtarnamede mutlaka somut ve uygun bir süre belirlenmelidir.
c) İnşaat Seviyesi Tespiti: Sulh Hukuk Mahkemesi Yoluyla Tespit Davası
Fesih öncesinde atılması gereken en kritik adımlardan biri, inşaatın mevcut fiziki durumunun ve tamamlanma oranının resmi olarak tespit ettirilmesidir. Bu tespit, fesih davasının sonucunu doğrudan etkiler; zira inşaatın tamamlanma oranı, feshin geriye mi yoksa ileriye mi etkili olacağını belirleyen temel ölçüttür.
İnşaat seviyesi tespiti, Hukuk Muhakemeleri Kanunumuzun 400 ila 406. maddeleri arasında düzenlenen delil tespiti kurumu çerçevesinde gerçekleştirilir. Henüz dava açılmamışsa Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 401. maddesine göre delil tespiti, esas hakkındaki davaya bakacak olan mahkemeden veya üzerinde keşif ya da bilirkişi incelemesi yapılacak olan şeyin bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden istenebilir. Uygulamada inşaatın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurulması en yaygın yöntemdir.
Tespit talebi dilekçeyle yapılır ve dilekçede tespit edilmesi istenen hususlar açıkça belirtilmelidir. İnşaat seviyesi tespitinde genellikle şu hususların belirlenmesi talep edilir: inşaatın fiziki tamamlanma yüzdesi, sözleşmeye ve projeye uygun imalat yapılıp yapılmadığı, eksik ve ayıplı işlerin niteliği ile bunların yaklaşık bedeli, yapılan imalatların imar mevzuatına uygunluğu.
Mahkeme talebi uygun bulursa inşaat mühendisi, mimar ve gerektiğinde diğer uzmanlardan oluşan bir bilirkişi heyeti atar. Bilirkişiler mahallinde keşif yaparak inşaatın mevcut durumunu fotoğraflarla belgeleyerek ayrıntılı bir rapor hazırlar. Bu rapor, ileride açılacak fesih davasında mahkemenin kararına esas teşkil edecek en önemli delillerden birini oluşturur.
Delil tespiti yaptırmanın bir diğer önemli nedeni, inşaat seviyesinin zamanla değişebilecek bir olgu olmasıdır. Yüklenici, fesih tehdidi karşısında inşaatta görüntü amaçlı düşük kaliteli imalatlar yapabileceği gibi, mevcut imalatların hava koşulları veya bakımsızlık nedeniyle bozulması da söz konusu olabilir. Bu nedenle delilin hemen tespit edilmemesi halinde kaybolacağı veya ileri sürülmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı kabul edilerek hukuki yarar şartı sağlanmış olur.
Tespit dosyası değişik iş numarası ile açılır ve burada esas hakkında herhangi bir karar verilmez; yalnızca mevcut durum belirlenir. Tespit giderleri, başvuru sahibi tarafından avans olarak yatırılır ve bu giderler esas davada yargılama masrafı olarak karşı taraftan talep edilebilir.
Fesih Sonrasında veya Birlikte Talep Edilebilecek Hak ve Alacaklar
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesi, arsa sahibinin uğradığı zararların giderilmesini sağlayan çeşitli tazminat ve talep haklarını beraberinde getirir. Feshin geriye veya ileriye etkili olmasına göre talep edilebilecek kalemler farklılık gösterir. Geriye etkili fesihte(sözleşmeden dönme) menfi zarar kapsamında talepler gündeme gelirken, ileriye etkili fesihte müspet zarar, gecikme tazminatı ve cezai şart gibi kalemler talep edilebilir. Bunların dışında fesih kararından bağımsız olarak nama ifaya izin davası ve tapu iptal ile tescil davası gibi yollar da arsa sahibinin başvurabileceği önemli hukuki araçlardır.
a) Gecikme Tazminatı ve Kira Kaybı
Yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan sürede inşaatı tamamlayıp teslim etmemesi durumunda arsa sahibinin en temel tazminat kalemi, gecikme tazminatıdır. Gecikme tazminatı, Türk Borçlar Kanunu'nun 125. maddesinin 1. fıkrasına dayanan yasal bir hak olup sözleşmede ayrıca düzenlenmemiş olsa dahi talep edilebilir.
Gecikme tazminatının en önemli bileşeni, arsa sahibine düşen bağımsız bölümlerin sözleşmeye göre teslim edilmesi gereken tarihten fiili teslim tarihine veya fesih tarihine kadar geçen süre için hesaplanan kira kaybıdır. Bu hesaplamada bağımsız bölümlerin bulunduğu bölgedeki emsal kira bedelleri esas alınır ve bilirkişi tarafından rayiç kira bedeli tespit edilir.
Kira kaybı tazminatı, sözleşmenin ileriye etkili feshi halinde teslimi gereken tarihten fesih tarihine kadar olan dönem için istenebilir. Geriye etkili fesihte ise kural olarak gecikme tazminatı talep edilemez; çünkü geriye etkili fesihte sözleşme hiç yapılmamış gibi kabul edilir ve menfi zarar kapsamındaki talepler gündeme gelir.
Yargısal uygulamalarda, arsa sahibinin bağımsız bölümleri fiilen kullanmaya başlaması veya kiraya vermesi halinde, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça gecikme tazminatı talebinin sona ereceği kabul edilmektedir. Bu nedenle arsa sahibinin teslim sırasında ihtirazi kayıt koyması, ileriye dönük tazminat haklarını koruma açısından büyük önem taşır.
b) Cezai Şartın İşletilmesi
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde genellikle yüklenicinin gecikmesi halinde ödeyeceği bir cezai şart kararlaştırılır. Cezai şart, Türk Borçlar Kanunu'nun 179 ila 182. maddeleri arasında düzenlenmiş olup sözleşmeye aykırılık halinde zararın ispatına gerek olmaksızın talep edilebilen sabit bir bedeldir.
Cezai şart ile gecikme tazminatının(kira kaybı) birlikte talep edilip edilemeyeceği, yargısal uygulamalarda sıkça tartışılan bir konudur. Yerleşik yargısal görüşe göre, sözleşmede her iki kalemin de ayrı ayrı istenebileceği açıkça belirtilmemişse, cezai şart asgari tazminat niteliğinde kabul edilir. Bu durumda öncelikle cezai şart tutarına hükmedilir; ancak gerçek zarar(rayiç kira kaybı) cezai şartı aşıyorsa, aşan kısım gecikme tazminatı olarak ayrıca talep edilebilir. Kira kaybı cezai şart miktarının altında kaldığında ise yalnızca cezai şarta hükmedilir.
Cezai şartın geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmi şekilde yapılmış olması gerekir. Adi yazılı bir ek protokolle sonradan eklenen cezai şart hükümleri, asıl sözleşmenin tabi olduğu şekil şartını taşımadığından geçersiz sayılmaktadır. Feshin türü de cezai şart talebini etkiler: ileriye etkili fesihte ifaya ekli cezai şart talep edilebilirken, geriye etkili fesihte ancak dönme cezası(seçimlik ceza) olarak kararlaştırılmış bir cezai şart istenebilir.
c) Nama İfaya İzin Davası: Müteahhit Yerine İnşaatı Tamamlatmak
Nama ifaya izin davası, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin en etkili hukuki araçlarından biri olmasına karşın uygulamada yeterince bilinmeyen bir yoldur. Türk Borçlar Kanunu'nun 113. maddesinin 1. fıkrasına göre, yapma borcu borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir. Bu hüküm, arsa sahibine yüklenicinin yarım bıraktığı veya eksik ifa ettiği inşaatı, yüklenicinin nam ve hesabına kendisinin veya başka bir yüklenicinin tamamlamasına olanak tanır.
Nama ifaya izin davasının açılabilmesi için belirli koşulların bir arada bulunması gerekir. Her şeyden önce taraflar arasındaki sözleşme halen yürürlükte olmalıdır; sözleşme feshedilmişse veya sözleşmeden dönülmüşse nama ifa yoluna başvurulamaz. Bu nedenle arsa sahibi, fesih davası ile birlikte terditli olarak nama ifaya izin talebinde de bulunabilir. İkinci koşul, yüklenicinin yapma borcunda temerrüde düşmüş olmasıdır; yani inşaatı süresinde tamamlamamış veya eksik ifa etmiş olmalıdır. Üçüncü olarak, borcun ifa edilmemesi, nama ifa talebinde bulunan kişiden kaynaklanmamalıdır.
Yargısal uygulamalarda nama ifaya izin kararının geçerli ve uygulanabilir olması için mahkeme kararının son derece ayrıntılı olması aranmaktadır. Mahkeme, hangi eksik ve ayıplı işlerin yapılmasına izin verildiğini tek tek belirlemeli, bu işlerin metrajlarını ve yaklaşık maliyet bedellerini bilirkişi raporuna dayalı olarak hüküm fıkrasına açıkça yazmalıdır. Genel nitelikte verilen yetkiler, infazda tereddüt yaratacağı gerekçesiyle bozma nedeni sayılmaktadır.
Nama ifa davasında arsa sahibi, eksik işlerin tamamlanması için gereken masrafların karşılanması amacıyla yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin satışına izin verilmesini de talep edebilir. Bu durumda mahkeme, satılacak bağımsız bölümün güncel piyasa değerini bilirkişi aracılığıyla tespit ettirir ve satış bedelinin öncelikle eksik işlerin tamamlanmasına harcanmasına, artan kısmın yükleniciye iade edilmesine karar verir.
Nama ifa davası kural olarak sözleşmenin tarafı olan arsa sahipleri tarafından açılabilir. Yükleniciden daire satın alan üçüncü kişiler, sözleşmenin tarafı olmadıkları için bu davayı açma hakkına sahip değildir. Ancak yazılı temlikname ile sözleşmeden doğan hakları da devralmış olan üçüncü kişiler, satın aldıkları bağımsız bölümdeki ve ortak yerlerdeki eksik işler için nama ifa talebinde bulunabilir.
d) Tapu İptal ve Tescil Davası
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi(sözleşmeden dönme) halinde, sözleşme hiç yapılmamış gibi kabul edilir ve tarafların birbirlerine verdikleri edimlerin iadesi gerekir. Bu kapsamda arsa sahibi, sözleşme gereği yükleniciye devrettiği arsa paylarının tapu kaydının iptali ile kendi adına yeniden tesciline karar verilmesini talep edebilir. Bu talep, fesih davasıyla birlikte aynı dava dilekçesinde ileri sürülür.
Tapu iptal ve tescil talebi, geriye etkili feshin doğal bir sonucudur. Sözleşme geriye etkili olarak feshedildiğinde, yükleniciye yapılan arsa payı devirlerinin hukuki dayanağı ortadan kalkar ve bu devirler sebepsiz zenginleşme teşkil eder. Mahkeme feshe karar verdiğinde, devredilmiş olan tüm arsa paylarının arsa sahibi adına tesciline hükmeder.
İleriye etkili fesihte ise tasfiye farklı işler. Yüklenici, inşaatı getirebildiği seviyeye oranla tapu almaya hak kazanır. Bu nedenle ileriye etkili fesihte mahkeme, tamamlanan imalat oranına göre yükleniciye düşecek bağımsız bölümleri ve arsa sahibine kalacak bağımsız bölümleri belirler. Hüküm fıkrasının infazda tereddüt yaratmayacak biçimde açık olması zorunludur.
Tapu iptal ve tescil davasında dikkat edilmesi gereken önemli bir husus, yüklenicinin sözleşmeden doğan hisse devrini üçüncü kişilere yapmış olması ihtimalidir. Geriye etkili fesih halinde, arsa sahipleri tarafından açılacak tapu iptal ve tescil davasının üçüncü kişilere de yöneltilmesi gerekir. Üçüncü kişilerin durumuna ilişkin güncel hukuki çerçeve ise aşağıda ayrı bir başlık altında ele alınmaktadır.
Fesih Sonrası Üçüncü Kişilerin Durumu ve 16.05.2025 Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, yalnızca sözleşmenin taraflarını değil, yükleniciden bağımsız bölüm satın almış olan üçüncü kişileri de doğrudan etkiler. Bu kişilerin tapuda kazanmış oldukları mülkiyet haklarının fesih sonrasında akıbetinin ne olacağı, onlarca yıl boyunca hukuk uygulamasında tartışmalı bir konu olmuştur. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 16.05.2025 tarihinde verdiği karar, bu alanda köklü bir değişiklik getirmiş ve üçüncü kişilerin korunma düzeyini önemli ölçüde artırmıştır.
a) Eski Uygulama
Yargıtay'ın uzun yıllar süren yerleşik içtihadına göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yükleniciye yapılan arsa payı devirleri avans niteliğinde kabul edilmekteydi. Bu görüşe göre yükleniciye devredilen arsa payları, inşaatın sözleşmeye uygun biçimde tamamlanması koşuluna bağlı olup, bu koşul gerçekleşmediğinde devrin hukuki dayanağı ortadan kalkıyordu. Sözleşmenin geriye etkili feshi halinde, yükleniciye yapılan devirler yolsuz tescil sayılıyor ve yükleniciden taşınmaz satın almış olan üçüncü kişilerin Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesindeki tapu siciline güven ilkesinden yararlanamayacağı kabul ediliyordu.
Bu uygulama, müteahhitten henüz inşaat aşamasında daire satın alan iyi niyetli alıcıların tapularının, arsa sahibi tarafından açılan tapu iptal ve tescil davasıyla ellerinden alınabilmesi sonucunu doğuruyordu. Üçüncü kişi, tapuda malik olarak görünen yükleniciden resmi biçimde taşınmaz satın almış ve bedelini tamamen ödemiş olsa dahi, arsa sahibinin fesih hakkını kullanması halinde tapusunu kaybedebiliyordu. Bu durum, taşınmaz piyasasında güvensizlik yaratmakta ve tapuya itimat eden vatandaşların mülkiyet haklarını ciddi biçimde tehdit etmekteydi.
b) Yeni Kural: İyi Niyetli Alıcının Tapusu Artık Korunuyor
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.05.2025 tarihli kararıyla bu köklü içtihadından dönmüştür. Karara göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshi üzerine üçüncü kişilere devredilen taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile arsa sahibi adına tescilinin talep edilmesi halinde, üçüncü kişilerin iyi niyet savunmalarının dinlenmesi gerekir. Üçüncü kişilerin iyi niyetli olmadıklarının ispatı ise arsa sahibine düşer.
Bu kararla birlikte tapu siciline güven ilkesi yeniden güçlendirilmiştir. Türk Medeni Kanunumuzun 1023. maddesinde ifadesini bulan bu ilke gereğince, tapuda malik olarak görünen kişiden iyi niyetle taşınmaz edinen üçüncü kişinin mülkiyeti korunur. Artık yükleniciye yapılan tapu devrinin avans niteliğinde olduğu ve devrin hukuki dayanağının otomatik olarak ortadan kalktığı yaklaşımı terk edilmiştir. Sözleşmeden dönme, yalnızca sözleşmenin tarafları arasında sonuç doğurur; tapuda kazanılmış mülkiyeti doğrudan ortadan kaldırmaz.
Üçüncü kişinin korunabilmesi için iyi niyetli olması şarttır. İyi niyet, tapu sicilindeki tescilin yolsuz olduğunu bilmemek veya bilebilecek durumda olmamak anlamına gelir. Yalnızca inşaatın tamamlanmamış olması, tek başına alıcının kötü niyetli sayılması için yeterli değildir. Ancak üçüncü kişi, sözleşmenin feshinin kaçınılmaz olduğunu bilecek durumda ise veya yükleniciyle muvazaalı bir işlem gerçekleştirmişse kötü niyetli kabul edilir ve tapusu iptal edilebilir.
c) Şerh Koydurmanın Önemi: Arsa Sahibini Koruyan Güvence
Yeni içtihat, iyi niyetli üçüncü kişiyi korurken arsa sahibinin haklarını tamamen savunmasız bırakmamaktadır. Arsa sahibinin en etkili korunma aracı, kat karşılığı inşaat sözleşmesini tapuya şerh ettirmektir. Sözleşme tapuya şerh edildiğinde, tapu sicilinin aleniliği ilkesi gereğince bu şerhi görerek veya görmesi gerekerek taşınmaz edinen kişi, iyi niyetli olduğunu iddia edemez.
Taşınmaz satış vaadi niteliği taşıyan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türk Medeni Kanunu'nun 1009. maddesi ve Noterlik Kanunu'nun 61. maddesi kapsamında tapuya şerh edilebilir. Bu şerh, sözleşmeden doğan kişisel hakları üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hale getirir. Şerh tarihinden sonra taşınmazı devralan herkes, şerh edilen hakla bağlı olur.
Bunun yanı sıra arsa sahibi, fesih davası açtığında tapu kaydı üzerine ihtiyati tedbir konulmasını da talep edebilir. İhtiyati tedbir kararı ile taşınmazın üçüncü kişilere devri engellenir ve arsa sahibinin dava sonunda elde edeceği hakkın korunması sağlanır.
d) Arsa Sahibinin Üçüncü Kişiye Karşı Hakları ve Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Yeni içtihat sonrasında arsa sahibi, iyi niyetli üçüncü kişinin tapusunu iptal ettiremediği durumlarda hak kaybına uğramamak için farklı hukuki yollara başvurabilir. Her şeyden önce arsa sahibi, yükleniciye karşı tazminat davası açma hakkına sahiptir. Sözleşmenin geriye etkili feshi halinde yüklenici, arsa sahibinin uğradığı tüm zararları karşılamakla yükümlüdür. Üçüncü kişiye devredilen ve geri alınamayan bağımsız bölümlerin değeri de bu zarar kapsamında değerlendirilir.
Arsa sahibi, yüklenicinin mal varlığı üzerinde ihtiyati haciz talep ederek alacağını güvence altına alabilir. Yüklenicinin mal varlığının yetersiz kalması halinde ise yüklenicinin ortaklarına, tüzel kişilik perdesinin kaldırılması koşullarının oluştuğu durumlarda başvurulması da söz konusu olabilir.
Sözleşmenin başlangıcında tapu devirlerini inşaat ilerlemesine bağlayan hükümler koymak, arsa sahibi için en etkili önleyici tedbirdir. İnşaatın belirli seviyelerine ulaşıldıkça kademeli olarak arsa payı devri yapılması, yüklenicinin henüz hak etmediği tapu paylarını üçüncü kişilere devretmesinin önüne geçer. Ayrıca sözleşmenin tapuya şerh ettirilmesi, ileride oluşabilecek uyuşmazlıklarda arsa sahibinin konumunu güçlendiren temel bir güvencedir.
Kentsel Dönüşümde Kat Karşılığı Sözleşmesinin Feshi
Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, genel hükümlerden farklı bir fesih rejimine tabidir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli yapıların hızlı ve etkin biçimde yenilenmesini sağlamak amacıyla özel fesih koşulları ve idari fesih mekanizması öngörmüştür. Genel hükümler çerçevesinde kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi yalnızca tarafların anlaşması veya mahkeme kararıyla mümkünken, kentsel dönüşüm alanında Kentsel Dönüşüm Başkanlığı(veya yetki verilen idare) sözleşmeleri resen feshetme yetkisine sahiptir. Bu özel rejim, kentsel dönüşüm süreçlerinde müteahhitten kaynaklanan gecikmelerin malikleri uzun yıllar mağdur etmesinin önüne geçmeyi amaçlamaktadır.
a) 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Özel Fesih Şartları
6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin 14. fıkrası, kentsel dönüşüm kapsamındaki inşaat sözleşmelerinin resen feshedilebilmesi için iki temel durum öngörmüştür. Bu durumların gerçekleşmesi halinde malikler, çoğunluk kararıyla Kentsel Dönüşüm Başkanlığına başvurarak idari fesih sürecini başlatabilir.
a.1) 1 Yıl İçinde İnşaata Başlanmaması
Tüm maliklerce anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar alınıp bu karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış olması halinde fesih yoluna gidilebilir. Bu koşulun işletilmesi için önemli bir ön şart bulunmaktadır: sözleşme hükümlerine göre yapım işine başlanmadan önce hak sahiplerince yerine getirilmesi gereken edimler(arsanın teslimi, vekaletname verilmesi gibi) tamamlanmış olmalıdır. Ayrıca yapım işine başlanmasına engel teşkil edecek bir yargı kararı, idari karar veya benzeri geçerli bir neden bulunmamalıdır. Gecikmenin yalnızca müteahhitten kaynaklanması zorunludur; maliklerin kendi kusurlarıyla gecikmeye sebep oldukları durumlarda bu fesih şartı ileri sürülemez.
a.2) 6 Aydan Fazla İnşaatın Durması
İnşaata başlanmış ancak yapım işinin durdurularak projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla en az altı aydır devam edilmemesi halinde de fesih söz konusu olabilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, inşaatın tamamen durdurulmuş olmasının gerekmediğidir. Yapım faaliyetinin projeyi tamamlamaya yetecek düzeyde ekip ve ekipmanla sürdürülmemesi yeterlidir. Başkanlık tarafından yerinde yapılacak incelemeyle inşaatın fiili durumu tespit edilir.
Her iki durumda da süreç şu şekilde işler: malikler salt çoğunluk kararıyla Başkanlığa başvurur, Başkanlık yerinde inceleme yaparak durumu tespit eder, tespit sonucunda müteahhide otuz gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi gerektiği ihtar edilir. Bu ihtara rağmen işe başlanmaması veya devam edilmemesi durumunda, otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla sözleşmeler ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır.
b) Fesih Kararı İçin Gerekli Çoğunluk
6306 sayılı Kanun'un uygulamasında karar alma mekanizması, 7471 sayılı Kanun'la yapılan değişikliklerle yeniden düzenlenmiştir. Kentsel dönüşüm sürecinde fesih başvurusu için hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar alınması yeterlidir. Salt çoğunluk, pay ve paydaş sayısının yarısından bir fazlası olarak ifade edilir ve uygulamada P+1 kuralı olarak bilinir.
Eski düzenlemede aranan üçte iki(2/3) çoğunluk oranı, 7471 sayılı Kanun değişikliğiyle birçok işlem bakımından salt çoğunluğa(P+1) düşürülmüştür. Fesih sonrasında yapılacak uygulamalara da yine hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar verilir. Bu düzenleme, azınlık vetosunun süreçleri kilitlemesinin önüne geçmeyi hedeflemektedir.
c) Karara Katılmayan Kat Maliklerinin Durumu
Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin hisseleri, 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin 1. fıkrası kapsamında işleme tabi tutulur. Karara katılmayan maliklere yapılan bildirimde, bildirimin yapıldığı veya yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya salt çoğunlukla alınan kararın ve yapılan teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının satılacağı bildirilir. Satış, Başkanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle yapılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedel, dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, idare veya TOKİ tarafından ödenerek satın alınır.
d) Fesih Sonrası Yeni Müteahhit Seçimi
Sözleşmenin resen feshedilmesinin ardından, fesih sonrasında yapılacak uygulamalara hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar verilir. Yeni müteahhit seçimi de bu karar mekanizması çerçevesinde gerçekleştirilir. Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümleri uygulanır. Kanun'un özel bir düzenlemesi olarak, fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez. Malikler, yeni müteahhitle sözleşme yaparken önceki sözleşmeden kaynaklanan tasfiye işlemlerinin tamamlanmasına dikkat etmelidir.
e) 04.02.2026 Tarihli Uygulama Yönetmeliği Değişiklikleri
4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan yönetmelik değişikliği, kentsel dönüşüm süreçlerinin işleyişinde önemli yenilikler getirmiştir. Bu değişiklikler doğrudan fesih mekanizmasını değiştirmemekle birlikte, fesih sonrası süreçleri ve karar alma usullerini doğrudan etkilemektedir.
Yönetmelik değişikliğiyle getirilen en dikkat çekici düzenleme, riskli yapının yıkılmasından sonra tapu kütüğündeki riskli yapı şerhinin terkini sonrasında, beyanlar hanesine taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair yeni bir belirtme yapılması zorunluluğudur. Bu sayede riskli yapı şerhi kaldırılsa bile parseldeki tüm iş ve işlemler Kanun kapsamında yürütülmeye devam edecektir. Uygulamada sıkça karşılaşılan şerh kaldırıldıktan sonra taşınmazın 6306 kapsamından çıktığı yönündeki yanlış anlama, bu düzenlemeyle ortadan kaldırılmıştır.
İkinci önemli yenilik, kentsel dönüşümde toplantı uygulamasının geri getirilmesidir. Yeni düzenlemeye göre maliklerden en az birinin istemiyle tüm malikler toplantıya çağrılacak, çağrı Ek-12 formuyla ilgili muhtarlıkta veya bina kapısında on beş gün süreyle ilan edilerek yapılacaktır. Toplantı, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğuyla gerçekleştirilecek ve kararlar aynı çoğunlukla alınarak tutanağa bağlanacaktır.
Üçüncü olarak yapı ruhsatı sürecinde önemli bir değişiklik yapılmıştır. Eski düzenlemede salt çoğunluk kararıyla doğrudan yapı ruhsatı alınabilirken, yeni düzenleme uyarınca pay satış işlemleri tamamlanmadan ve buna ilişkin evraklar idareye ibraz edilmeden yapı ruhsatı verilmeyecektir. Bu sayede yapı ruhsatı alınmadan önce sözleşmenin tüm tarafları eksiksiz olarak belirlenmiş olacaktır. Ayrıca karara katılmayan maliklerin paylarının üçüncü kişilere satışlarında e-Devlet üzerinden bildirim zorunluluğu getirilmiş, imar hakkı aktarımına ilişkin şartlar detaylandırılmış ve tapu harç muafiyetlerinin kapsamı netleştirilmiştir.
Fesih Davası Süreci: Adım Adım Rehber
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin mahkeme kararıyla feshedilmesi, birden fazla aşamayı içeren teknik ve hukuki açıdan karmaşık bir süreçtir. Her aşamanın titizlikle yürütülmesi, davanın sonucunu doğrudan etkiler. Aşağıda fesih davasının başlangıcından sonuçlanmasına kadar izlenmesi gereken adımlar, uygulamadaki gereklilikleriyle birlikte ele alınmaktadır.
a) Delil Tespiti ve İnşaat Seviyesi Tespiti
Fesih davası açmadan önce atılması gereken ilk ve en kritik adım, inşaatın mevcut durumunun ve tamamlanma oranının resmi olarak tespit ettirilmesidir. Bu tespit, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 400 ila 406. maddeleri arasında düzenlenen delil tespiti kurumu çerçevesinde yapılır. Henüz dava açılmamışsa, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 401. maddesine göre inşaatın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden veya esas davaya bakacak mahkemeden delil tespiti istenebilir.
Tespit talebinde inşaatın fiziki tamamlanma yüzdesi, projeye ve sözleşmeye uygunluğu, eksik ve ayıplı işlerin niteliği ile tahmini bedeli ve imar mevzuatına uygunluk gibi hususların belirlenmesi talep edilir. Mahkeme tarafından atanan bilirkişi heyeti(genellikle inşaat mühendisi ve mimar) mahallinde keşif yaparak fotoğraflı ve ayrıntılı bir rapor hazırlar. Bu rapor, ileriki yargılama sürecinde feshin geriye veya ileriye etkili olacağının tespitinde temel dayanak oluşturur.
b) İhtarname ve Süre Tanıma
Delil tespiti yapıldıktan sonra, dava öncesinde yükleniciye noter aracılığıyla temerrüde düşürme ihtarnamesi gönderilmelidir. İhtarnamede sözleşmenin ihlal edilen hükümleri somut biçimde belirtilmeli, yükleniciye edimini yerine getirmesi için uygun bir süre(mehil) tanınmalı ve bu süre içinde ifa gerçekleşmezse hukuki yollara başvurulacağı bildirilmelidir.
Türk Borçlar Kanunu'nun 123. maddesi uyarınca kural olarak mehil verilmesi zorunludur. Ancak Türk Borçlar Kanunu'nun 124. maddesinde sayılan hallerde(süre verilmesinin etkisiz kalacağının anlaşılması, ifanın alacaklı için yararsız hale gelmesi veya sözleşmede süresiz fesih hakkı tanınması) mehil tanınmadan doğrudan dava yoluna gidilebilir. İhtarnamenin usulüne uygun tebliğ edildiğinin belgelenmesi, yargılama sürecinde kritik bir ispat aracıdır.
c) Dava Dilekçesinin Hazırlanması ve Gerekli Belgeler
Mehil süresinin sonuçsuz geçmesinin ardından, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde fesih davası açılır.
Dava dilekçesinde fesih gerekçeleri açık ve somut biçimde belirtilmeli, feshin geriye mi yoksa ileriye mi etkili olarak talep edildiği ifade edilmeli ve buna bağlı hak ve alacak talepleri(tapu iptal ve tescil, gecikme tazminatı, cezai şart, kira kaybı gibi) ayrıntılı olarak sıralanmalıdır. Feshe bağlı hak ve alacak taleplerinin korunabilmesi için fazlaya ilişkin haklar mutlaka saklı tutulmalıdır.
Dava dilekçesine eklenmesi gereken başlıca belgeler şunlardır: noterde düzenlenmiş kat karşılığı inşaat sözleşmesinin aslı veya onaylı sureti, noterden gönderilen temerrüt ihtarnamesi ve tebliğ şerhi, delil tespiti dosyası ve bilirkişi raporu, tapu kayıt örnekleri, varsa belediyeden alınan imar durum belgesi ve yapı ruhsatı, inşaatın mevcut durumunu gösteren fotoğraf ve videolar ile tanık listesi.
d) Bilirkişi İncelemesi ve Keşif Aşaması
Dava açıldıktan sonra mahkeme, inşaatın tamamlanma durumunun ve tarafların karşılıklı edimlerinin tespiti için mahallinde keşif yapılmasına ve bilirkişi heyeti atanmasına karar verir. Bu aşama, fesih davalarının en belirleyici safhasıdır; zira bilirkişi raporu, feshin haklılığını, feshin yönünü(geriye veya ileriye etkili) ve tasfiye hesabını doğrudan etkiler.
Bilirkişi heyeti genellikle inşaat mühendisi, mimar ve gerektiğinde mali müşavir veya gayrimenkul değerleme uzmanından oluşur. Keşif sırasında inşaatın fiziki seviyesi, sözleşmeye ve projeye uygunluğu, kullanılan malzemelerin kalitesi, eksik ve ayıplı imalatlar ile yapılan işlerin parasal değeri tespit edilir. Bilirkişi raporu, tarafların itirazına açık olup mahkeme gerekli görürse ek rapor veya yeni bilirkişi heyeti atayabilir. Yargısal uygulamalarda bilirkişi raporunun denetlenebilir, gerekçeli ve itiraz edilebilir nitelikte olması aranmaktadır.
e) Dava Masrafları ve Harç Oranları
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davası, nispi harç ödenmesini gerektiren bir dava türüdür. Harç tutarı, dava konusunun değerine göre belirlenir. Fesih davasında dava değeri, uyuşmazlık konusu taşınmazın ve talep edilen tazminatların toplam değerine göre hesaplanır. Nispi karar ve ilam harcı, Harçlar Kanunu'na göre dava değerinin belirli bir binde oranı üzerinden alınır ve dava açılırken bu harcın dörtte biri peşin olarak ödenir.
Harç tutarının yanı sıra gider avansı olarak tebligat, posta ve bilirkişi masrafları için mahkemece belirlenen miktar da dava açılırken yatırılmalıdır. Keşif ve bilirkişi incelemesi masrafları, projenin büyüklüğüne ve bilirkişi sayısına göre değişmekle birlikte uygulamada önemli bir maliyet kalemi oluşturur. Dava sonunda haksız çıkan taraf, karşı tarafın yargılama giderlerini ve vekalet ücretini ödemekle yükümlü tutulur.
Dava öncesinde yapılan delil tespiti giderleri de yargılama masrafı kapsamında değerlendirilir. Yerleşik yargısal uygulamalara göre delil tespit giderleri, esas davada yargılama giderleriyle birlikte hüküm altına alınır ve davayı kaybeden taraftan tahsil edilir. Bu nedenle dava öncesi yapılan tespit masraflarının belgelerinin muhafaza edilmesi önem taşır.
Fesih Davası Ne Kadar Sürer?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davası, teknik bilirkişi incelemeleri, keşif süreçleri ve tasfiye hesaplamalarının zorunlu olması nedeniyle diğer hukuk davalarına kıyasla daha uzun süren bir yargılama türüdür. Davanın süresi; arsa sahiplerinin sayısına, inşaatın karmaşıklığına, tebligat süreçlerine ve tarafların itirazlarına bağlı olarak önemli ölçüde değişkenlik gösterir. Kesin bir süre vermek mümkün olmamakla birlikte, aşağıda uygulamaya dayalı ortalama süreler ve bu süreleri etkileyen faktörler ele alınmaktadır.
a) İlk Derece Mahkemesi Süresi
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davası kural olarak taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde görülür. İlk derece yargılamasında davanın sonuçlanma süresi, genellikle ortalama olarak 1.5 ila 3 yıl arasında değişmektedir. Ancak bu tip davaların herhalde belirli bir süre boyunca süreceğinin kesin olarak bilinebilmesi de mümkün değildir. Bu sürelerin önemli bir bölümünü bilirkişi incelemesi ve keşif aşaması oluşturur. Mahkeme, inşaatın fiziki tamamlanma oranını, sözleşmeye ve projeye uygunluğunu, eksik ve ayıplı işlerin niteliğini ve tasfiye hesabını belirlemek üzere inşaat mühendisi, mimar ve gerektiğinde mali müşavirden oluşan bilirkişi heyeti atar. Bilirkişi raporunun hazırlanması, tarafların rapora itirazı ve gerektiğinde ek rapor alınması süreçleri yargılamayı uzatan başlıca etkenlerdir.
Bunun yanı sıra davanın nispi harçla açılması gerektiğinden, dava değerinin belirlenmesi ve harç tamamlama işlemleri de zaman alabilir. Tebligat aşaması, özellikle birden fazla arsa sahibi veya davalının bulunduğu hallerde uzayabilir. Mecburi dava arkadaşlığı gereği tüm arsa sahiplerinin davada taraf olarak yer alması zorunluluğu, tebligat sürecini daha da karmaşık hale getirebilir.
b) İstinaf ve Temyiz Dahil Toplam Süre
İlk derece mahkemesinin kararına karşı taraflar, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurabilir. Bölge adliye mahkemesindeki istinaf incelemesi, hukuk dosyalarında ortalama 1-2 yıl arasında sürebilmektedir. İstinaf mahkemesi, ilk derece kararını hem maddi olay hem de hukuk yönünden inceleyerek onama, düzelterek onama, kaldırarak yeni hüküm kurma veya dosyayı ilk derece mahkemesine geri gönderme kararlarından birini verir. Dosyanın geri gönderilmesi halinde yargılama süreci yeniden başlar ve toplam süre önemli ölçüde uzar.
İstinaf kararına karşı dava değerinin 2026 yılı için belirlenen temyiz parasal sınırını aşması halinde Yargıtay'a temyiz başvurusu yapılabilir. Temyiz incelemesi, Yargıtay'ın iş yüküne göre genellikle 1 - 2 yıl arasında sürebilmektedir. Yargıtay'ın bozma kararı vermesi halinde dosya yeniden ilk derece mahkemesine döner ve yargılama süreci baştan işler.
Tüm bu aşamalar dikkate alındığında, istinaf ve temyiz dahil toplam dava süresi ortalama 3 ila 5 yıl arasında değişmektedir. Karmaşık projelerde, çok sayıda tarafın bulunduğu uyuşmazlıklarda veya bozma kararı verilmesi halinde bu süre 5 yılı da aşabilir.
c) Süreyi Uzatan Başlıca Faktörler
Fesih davasının süresini etkileyen çok sayıda değişken bulunmaktadır. Birden fazla arsa sahibinin bulunması, mecburi dava arkadaşlığı gereği tüm tarafların davada yer almasını zorunlu kılar ve tebligat sürecini uzatır. Taraflardan birinin yurt dışında bulunması veya adresinin bilinmemesi halinde ilan yoluyla tebligat yapılması gerekir ki bu başlı başına birkaç ay sürebilir.
Bilirkişi raporuna yapılan itirazlar ve bunun sonucunda ek rapor veya yeni bilirkişi heyeti atanması, yargılama süresini doğrudan uzatan bir etkendir. Keşif sırasında inşaatın tamamlanma oranının tespitinde taraflar arasında görüş ayrılığı yaşanması ve birden fazla keşif yapılması gerekebilir. Feshin geriye mi yoksa ileriye mi etkili olacağının belirlenmesi, ayrı bir bilirkişi hesaplaması gerektirebildiğinden yargılamaya ek süre ekler.
Yüklenicinin üçüncü kişilere arsa payı devretmiş olması halinde, bu kişilerin de davaya dahil edilmesi gerekir ve tebligat ile savunma süreçleri uzar. Yargılama sırasında ihtiyati tedbir talepleri, ara kararlar ve bunlara yapılan itirazlar da süreyi etkiler. Mahkemelerin genel iş yükü ve duruşma takvimindeki yoğunluk, özellikle büyük şehirlerdeki asliye hukuk mahkemelerinde davaların sonuçlanma süresini artıran yapısal bir faktördür.
Sık Sorulan Sorular(SSS)
Müteahhit inşaatı yarım bırakırsa sözleşme otomatik sona erer mi?
Hayır, sözleşme otomatik olarak sona ermez. Müteahhidin inşaatı yarım bırakması, arsa sahibine fesih hakkı doğuran bir temerrüt sebebidir; ancak sözleşmenin fiilen sona ermesi için ya tarafların karşılıklı anlaşması ya da mahkeme kararı gerekir. Arsa sahibi öncelikle müteahhide noter aracılığıyla ihtarname göndererek uygun bir süre tanımalı, bu süre sonuçsuz kalırsa asliye hukuk mahkemesinde fesih davası açmalıdır.
Noterden ihtarname ile sözleşme feshedilebilir mi?
Hayır, noterden gönderilen ihtarname tek başına kat karşılığı inşaat sözleşmesini sona erdirmez. Bu sözleşmeler arsa payı devrini de içerdiğinden, fesihlerinin ya tarafların noterde karşılıklı anlaşmasıyla ya da mahkeme kararıyla yapılması zorunludur. Tek taraflı irade beyanıyla gönderilen ihtarname, hukuken yalnızca temerrüde düşürme ve fesih iradesinin bildirilmesi işlevi görür; sözleşmeyi sona erdirmez.
Tüm arsa sahiplerinin onayı olmadan dava açılabilir mi?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasında mecburi dava arkadaşlığı kuralı geçerlidir. Birden fazla arsa sahibi varsa tüm arsa sahiplerinin davada taraf olarak yer alması gerekir. Ancak bu, davanın birlikte açılması zorunluluğu anlamına gelmez; davayı açmak istemeyen arsa sahipleri davalı olarak gösterilmek suretiyle dava yürütülebilir. Önemli olan tüm arsa sahiplerinin yargılamada taraf sıfatına sahip olmasıdır.
Müteahhitten daire alan kişilerin tapusu iptal edilir mi?(2025 sonrası)
16.05.2025 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile bu konuda köklü bir değişiklik yaşanmıştır. Artık kural olarak, tapuya güvenerek ve iyi niyetle müteahhitten daire satın alan üçüncü kişilerin tapusu korunur. Arsa sahibi, üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu ispat edemediği sürece tapu iptalini talep edemez; yalnızca müteahhide karşı tazminat davası açabilir. Bu nedenle arsa sahiplerinin sözleşmeyi tapuya şerh ettirmesi büyük önem taşımaktadır.
Fesih davası zamanaşımı süresi ne kadardır?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan fesih ve tazminat talepleri, Türk Borçlar Kanunu'nun 146. maddesi uyarınca 10 yıllık genel zamanaşımı süresine tabidir. Ayıplı imalattan kaynaklanan talepler ise teslim tarihinden itibaren 5 yıl, yüklenicinin ağır kusuru varsa 20 yıl içinde ileri sürülmelidir. Eser sözleşmesinden doğan diğer alacaklar bakımından Türk Borçlar Kanunu'nun 147. maddesinin 6. bendi uyarınca 5 yıllık zamanaşımı uygulanır.
Müteahhit iflas ederse arsa sahibi ne yapabilir?
Müteahhidin iflası, sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez. Arsa sahibi, mahkemeden sözleşmenin feshedilmesini ve yükleniciye devredilmiş olan tapuların iptalini talep edebilir. İflas masasına alacak kaydı yaptırılarak tazminat ve diğer haklar güvence altına alınabilir. Müteahhidin mali çöküşü, Türk Borçlar Kanunu'nun 98. maddesi kapsamında karşı tarafın iflas etmesi nedeniyle edimin tehlikeye düşmesi olarak değerlendirilebilir ve arsa sahibine mehil tanımadan fesih yoluna gitme imkanı verebilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Feshine İlişkin Yargıtay Kararları
Arsa sahipleri ile müteahhit(yüklenici) arasında görülmekte olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin davanın, müteahhitten taşınmaz satın almış veya müteahhit ile alacağın temliki sözleşmesi yapmış olan 3. kişilerin açacağı tapu iptali ve tescil davalarında bekletici mesele yapılması gerektiğine ilişkin karar,
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2019/2908 E., 2019/8725 K. sayılı kararı "İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi "...
...
...
Davadaki istemin dayanağı, davalı yüklenici ile davalı arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin “alacağın temliki” (alacağın devri) sözleşmesidir.
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin (davacının) arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir.
Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir. Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Yukarıdaki açıklamalardan anlaşılacağı üzere, bu gibi davalarda arsa sahipleri ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğunun kabulü gerekir. Dolayısıyla, inceleme ve araştırmanın yüklenicinin de taraf olduğu bir davada yapılması gerektiğinden mahkemece, diğer davalı arsa sahipleri ile aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunan davalı yüklenici şirket aleyhindeki davanın, yüklenicinin kayıt maliki olmadığı gerekçesi ile husumet yokluğundan reddine karar verilmesi doğru değildir.
Öte yandan, somut olayda, davalı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında resmi şekle uygun olarak noterde düzenlenen 03.07.2002 günlü kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile 281 ada 12 parsel sayılı taşınmaz üzerinde toplam 55 adet villa niteliğindeki bağımsız bölümden oluşan inşaat yapımının kararlaştırıldığı anlaşılmıştır. Ancak davalı arsa malikleri, ... 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/537 Esas sayılı dosyası ile anılan kat karşılığı inşaat sözleşmenin yerine getirilmediğini ileri sürerek sözleşmenin feshini istemişlerdir. Burada sözleşmenin feshinin ileriye veya geriye etkili olması ayırımı önem kazanmaktadır. Bu ayrım, yüklenicinin yapımını üstlendiği inşaatı kısmen tamamlaması, fakat temerrüdü yüzünden teslim edememesi halinde tasfiyenin nasıl yapılacağı sorunu ile ilgilidir. Eğer feshin sonuçları geriye etkili olacaksa, sözleşme yokmuşçasına tasfiye edileceğinden yüklenici inşaatın yaptığı kısmına orantılı arsa payı değil, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre imal ettiği inşaat bedelini alır. Fesih ileriye etkili kabul edilirse, yükleniciye imalat oranına paralel arsa payı bırakılır.
Davalı yüklenici ... İnşaat ve Taahhüt Ticaret Ltd. Şti. ile davacı arasında 14.08.2012 tarihinde noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile yapılan temlik işlemi gereğince davacının temlik aldığı şahsi hakkın konusunun, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye veya geriye etkili olarak feshi sonucunda yükleniciye bırakılıp bırakılmayacağı belirleneceğinden, satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunup bulunmadığı davalı arsa maliklerince açılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasının sonucu ile doğrudan ilgilidir.
Bu durumda mahkemece, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin davanın "bekletici mesele" yapılarak sonuçlanmasının beklenmesi ve daha sonra oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması da doğru görülmemiş; bu nedenlerle kararın bozulması gerekmiştir. ...
...
..."
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar vermiş olan mahkemenin, feshin sonuçlarına ilişkin olarak da icra edilebilir nitelikte saptamaları yapması gerektiğine ilişkin karar,
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinde inceleme ve hesaplama usullerine ilişkin karar,
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2015/5183 E., 2018/3243 K. sayılı kararı "İçtihat Metni"
"...
...
...
Taraflar arasındaki sözleşmenin iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
- K A R A R -
Davacı vekili, müvekkilinin arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi düzenlendiğini, inşaat ruhsatının alındığı tarihten 2 yıl geçmesine rağmen yüklenici tarafın edimlerini yerine getirmediğini ileri sürerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile, harici sözleşme hükümleri gereği dava konusu 1 nolu bağımsız bölümün müvekkili adına tapuya tesciline, tapuda davalı lehine konulan inşaat sözleşmesi şerhinin kaldırılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı, davaya cevap vermemiştir.
Mahkemece iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, sözleşme gereğince davacının inşaatın yapılacağı taşınmazı davalıya teslim ettiği, davalının tamamlamadan inşaattan ayrıldığı, eksikliklerin kat maliklerince giderildiği, iş yerindeki tadilatın dava dışı banka tarafından yapıldığı, bu kapsamda davalının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince üzerine düşen inşaatı tamamlama edimini yerine getirmediği gerekçesiyle, davanın kabulü ile, 12.08.2010 tarihli düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, sözleşme konusu taşınmaz üzerinde bulunan binanın 1 nolu bağımsız bölümü üzerinde yer alan davalı şirket lehine verilmiş şerhin kaldırılmasına karar verilmiştir.
Kararı, davalı temyiz etmiştir.
HMK’nun 297/2 maddesi ‘ Hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir. ’ hükmünü içermektedir.
Dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 6098 sayılı TBK'nın 470. vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “ arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ” iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir. Dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır, yani mahkemede açacağı "sözleşmenin feshi" davası sonunda feshi (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır; haklı ise feshe karar verir, aksi halde davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar. Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır. ...
Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da tarafların sözleşmenin etkisinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir. Feshin geriye etkili olacağı konusunda taraf iradelerinin uyuşmaması halinde mahkemece ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmalıdır. Fesih ileriye etkili sonuçlar yaratacak şekilde yapılmış veya bunun koşulları oluşmuş ise, feshin doğal sonucu olarak yapılacak tasfiye işleminde yüklenici eserin getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusunun devrini isteyebilir. Arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla beraber yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini de ister. İnşaatın seviyesi (tamamlanma oranı) önce belirlenmeli, davalı yüklenicinin hakettiği arsa payı ile arsa sahiplerine bağımsız bölüm ve bırakılacak pay oranı, inşaatın bitirilmiş olması durumunda yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölüm (ve arsa payı) oranına kıyas yolu uygulanmalı, böylece yüklenicinin yaptığı kısmi ifanın ayni olarak karşılığı tespit edilmeli, ayni olarak bağımsız bölüm verilmesi mümkün olmadığı takdirde yapılan iş ve bağımsız bölümlerin saptanacak değerlerine göre ivaz ilavesi suretiyle tasfiye gerçekleştirilmeli, mevcut işe göre geri alınması icap eden bağımsız bölüm (arsa payı) mevcut ise bunların yükleniciye ait olduğu belirlenmelidir. Diğer anlatımla, 25.01.1984 tarih ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca ileriye etkili fesih, yüklenicinin yaptığı imalatın oranına göre bedel alması anlamına gelmektedir.
Sözleşmenin feshinin ileriye mi yoksa geriye mi etkili fesih olacağı hususu inşaatı yargılama safhasındaki son durumu itibari ile belirlenmelidir. Sözleşmenin ileriye etkili feshine karar verilebilmesi için inşaat seviyesinin %90 oranının üzerinde ve kabul edilebilir nitelikte olması gerekir.
Somut olayda sözleşmenin feshine karar verilmiş ise de, feshin ne şekilde olduğu belirlenmemiştir. Bu durumda mahkemece, mahallinde uzman bilirkişiler marifetiyle yeniden keşif yapılıp, tüm bağımsız bölümler ve ortak alanlar görülerek keşif tarihi itibari ile inşaatın hali hazır durumu belirlenip, yukarıdaki açıklamalarda gözetilerek sonucuna göre infazı kabil hüküm tesis edilmesi gerekirken, infazda tereddüt uyandıracak şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiştir. ...
...
..."
Tarafların kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ilişkin olarak anlaşmış olmaması halinde, tek taraflı irade beyanı ile feshin mümkün olamayacağına dair karar,
Müteahhide verilmiş olan vekalet yetkisinin, azilname ile sonlandırılmış olması halinde sözleşmenin feshedilmemiş olmasından dolayı müteahhidin nama ifaya izin davası açabileceğine ilişkin karar,
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2020/1709 E., 2020/2345 K. sayılı kararı "İçtihat Metni"
Mahkemesi:...Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi "...
...
...
Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin ifası ile vekâletten azil nedeniyle verilen vekâlet yetkilerinin devam ettiğinin tesbitine, bu talepleri yerinde görülmez ise vekâletnamede geçen yetkilerin verilmesi istemine ilişkindir. İlk derece mahkemesinin davanın kabulü ile davacı yükleniciye hüküm fıkrasında belirtilen yetkilerin verilmesine dair kararına davalı arsa sahibinin yaptığı istinaf başvurusu üzerine ...Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi'nce istinaf başvurusu kabul edilerek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılması ve davanın reddine karar verilmiş, verilen karar davacı vekilince temyiz edilmiştir.Davacı yüklenici, davalı arsa sahibidir. ... 1. Noterliği'nin 29.01.2015 gün 1523 yevmiye nolu düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi taraflar arasında imzalanmıştır. Sözleşmenin imzalandığı tarihte davalı arsa sahibi tarafından davacı yüklenici şirket yetkililerine arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin ifası sırasında arsa sahibinin yapması gereken işleri de kapsayacak biçimde düzenleme şeklinde vekâletname imzalanarak verilmiştir.
Davalı arsa sahibi daha sonra ... 2. Noterliği'nin 22.04.2015 gün 2487 yevmiye nolu azilnamesi ile davacı şirket yetkililerini vekâletten azletmiştir. Davacı şirketin 20.05.2015 gün 7170 yevmiye nolu ihtarına rağmen yeniden vekâletname verilmemiştir.Davalı cevap dilekçesinde davanın reddini talep etmesine rağmen sözleşmenin feshi ile ilgili karşı dava açmadığı gibi bununla ilgili ayrı bir dava açıldığı ve karşılıklı mutabakat ile sözleşmenin feshedildiği de ileri sürülmemiş ve buna ilişkin bir delil sunulmamıştır.Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda pay devrini de içerdiğinden tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Açılacak fesih-dönme davası sonucu feshedilmesi ya da tarafların fesih-dönme konusundaki iradelerinin birleşmesi gerekir.
Somut olayda sözleşme feshedilmemiş olup geçerli ve halen hukuki varlığını muhafaza etmektedir. 6098 sayılı TBK'nın 113/I. maddesinde yapma borcunun borçlu tarafından ifa edilmemesi halinde alacaklının masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini ve aynı maddenin son fıkrasında borca aykırı durumun ortadan kaldırılması için kendisinin yetkili kılınmasını isteyebileceği hükmü getirilmiştir.
Doktrin ve Yargıtay içtihatlarında nama ifaya izin olarak adlandırılan bu hükmün kat karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflara yapma borçları yüklediğinden arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici tarafından da uygulanıp yetki talep edilebilmesi mümkündür. Bu durumda davacı şirket yetkilileri ile davalı arasında gelişen olaylar arsa sahibinde güven duygusunu azaltıp sözleşmeden dönme-fesih konusunda dava açılmasının haklı nedeni olabilir ise de; taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi konusunda açılmış bir dava verilmiş bir karar bulunmadığı, bu sözleşme halen geçerli ve yürürlükte olduğu, davalı arsa sahibi de azilden sonra ihtara rağmen sözleşmenin ifası için gerekli işlemleri yapmadığı ve bunları yapmak için gerekli yetkileri ihtiva eden vekâletnameyi düzenleyip vermekten kaçındığından, bölge adliye mahkemesince geçerli olup feshedilmeyen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereği arsa sahibinin yapmak zorunda olup yapmaktan kaçındığı akdin ifası için gerekli işlemlerin nelerden ibaret olduğunu araştırıp bunları arsa sahibi adına yapmak üzere TBK 113. maddesi gereğince davacıya yetki verilmesi gerekirken, sözleşmenin feshedilmediği gözden kaçırılarak ifa olanağını ortadan kaldıracak şekilde davanın reddi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 17.04.2006 gün 2006/853 Esas, 2006/2236 Karar sayılı ilamı ile benzer içtihat ve uygulamaları).
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin karar,
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinde, feshin ileriye mi yoksa geriye mi etkili olarak sonuç doğuracağının tespiti usulüne ilişkin karar,
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi halinde tarafların karşılıklı sorumluluklarına ilişkin karar,
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2016/6059 E., 2020/1489 K. sayılı kararı "İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi "...
...
...
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan BK'nın 355. (TBK'nın 470. vd.) maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi”, iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden,
TMK'nın 706, dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan Borçlar Kanunu'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların fesih iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir. Dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır, yani mahkemede açacağı "sözleşmenin feshi" davası sonunda feshi (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır; haklı ise feshe karar verir, aksi halde davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar. Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, tek taraflı irade beyanı ile olmamakta, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır.
Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da tarafların sözleşmenin yükümlerinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir. Geriye etkili fesihte alacaklı BK'nın 108/I maddesine dayanarak yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir. Geriye etkili feshin en önemli sonucu da tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına getirilmeleridir. Bunun anlamı tarafların hiç sözleşme yapılmamış gibi sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına dönmeleridir. Kısaca söylemek gerekirse, geriye etkili fesihte yükleniciye inşaatın fesih tarihindeki fiziki durumuna uygun bağımsız bölüm verilmez. Feshin geriye etkili olacağı konusunda taraf iradelerinin uyuşmaması halinde mahkemece ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmalıdır. Fesih ileriye etkili sonuçlar yaratacak şekilde yapılmış veya bunun koşulları oluşmuş ise, feshin doğal sonucu olarak yapılacak tasfiye işleminde yüklenici eserin getirildiği fiziki seviyeye uygun bağımsız bölüm tapusunun devrini isteyebilir. Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farzedilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir. Örneğin, avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa payının adına tescili arsa sahibince; yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa, ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır. Burada arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla beraber yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini de ister. Öncelikle inşaatın seviyesi (tamamlanma oranı) belirlenmeli, davalı yüklenicinin hakettiği arsa payı ile arsa sahiplerine bağımsız bölüm ve bırakılacak pay oranı, inşaatın bitirilmiş olması durumunda yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölüm (ve arsa payı) oranına kıyas yolu uygulanmalı, böylece yüklenicinin yaptığı kısmi ifanın ayni olarak karşılığı tespit edilmeli, ayni olarak bağımsız bölüm verilmesi mümkün olmadığı takdirde yapılan iş ve bağımsız bölümlerin saptanacak değerlerine göre ivaz ilavesi suretiyle tasfiye gerçekleştirilmeli, mevcut işe göre geri alınması icap eden bağımsız bölüm (arsa payı) mevcut ise bunların yükleniciye ait olduğu belirlenmelidir. Diğer anlatımla, ileriye etkili fesih, yüklenicinin yaptığı imalatın oranına göre bedel alması anlamına gelmektedir.
Somut olayda mahkemece, hükme esas alınan bilirkişi raporundaki inşaat seviyesine ilişkin tespit ile belediye başkanlığınca bildirilen inşaat seviyesi arasındaki çelişki giderilmeksizin hüküm kurulması hatalı olmuştur.
Bu kapsamda öncelikle mahkemece, ilgili belediye başkanlığı ile yazışma yapılarak inşaat ruhsat başvurusuna ilişkin tüm dosya celp edilip, inşaatın plan ve projesine, ruhsat ve imar mevzuatına ve mimari projeye uygun olup olmadığı sorularak, alınacak cevaba göre belirlenen proje ve ruhsata aykırılıkların giderilip giderilemeyeceğinin araştırılması, eksikliklerin giderilemeyeceğinin tespiti halinde davacının geriye etkili fesih hakkının doğduğu kabul edilmelidir. Yasal hale getirme olanağı varsa, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan birleşen dava davalılarının eksik işlerin ikmali için Sulh Hukuk Mahkemesinden yetki talep ettikleri hususu da dikkate alınarak, davalılara uygun süre ve yetki verildikten sonra anılan hususların verilen makul sürede giderildiğinin mahkemeye bildirilmesi halinde, mahkemece mahallinde uzman bilirkişi refakatinde keşif ve inceleme yapılıp, sözleşme ve projeye uygun imalat olup olmadığı tespiti ile inşaat seviyesi araştırılmalıdır. 25.01.1984 tarihli ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararı uyarınca somut olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda TMK'nın 2. maddesi hükmü gözetilmek kaydı ile gerek Yargıtay 15. Hukuk Dairesi ve Dairemizin, gerekse Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun kararlarında belirtildiği gibi, inşaatın %90 ve üzeri oranına ulaştığı dikkate alındığında ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleştiği gözetilmeli, bu koşulların gerçekleşmemesi halinde ise sözleşmenin geriye etkili feshi koşullarının oluştuğu sonucuna varılmalıdır.
Ayrıca seviyenin %90 olduğunun anlaşılması halinde, uzman bilirkişi marifetiyle tespit edilecek eksik ve ayıplı imalat bedelinin davalılarca mahkeme veznesine depo edilmesi neticesinde davanın reddine karar verilebileceği hususu da gözden kaçırılmamalıdır. Mahkemece bu hususlar gözetilmeksizin eksik inceleme ve yanılgılı gerekçeyle hüküm kurulması doğru olmamıştır. ...
...
..."
