Delil Hukuk Bürosu
Makale İçeriği:
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yaparken Nelere Dikkat Edilmelidir?
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Mücbir Sebepler
Arsanın Niteliği, Niceliği, Tapu Kayıtları ve İmar Durumu
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Gecikme Tazminatı ve Cezai Şartlar
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Eksik ve Ayıplı İfa Tazminatı
Sözleşme Hazırlığı Esnasında Yargıtay İçtihatlarının Dikkate Alınması
İmalatların Nitelik ve Niceliğine İlişkin Teknik Şartname
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
"Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılırken nelere dikkat edilir?" sorusunu cevaplamadan önce, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin ne olduğu hususu ile bu sözleşmelerin hukuki nitelikleri üzerine bazı açıklamalar yapmamızın, konunun aydınlatılması, kavramsal çerçevesinin çizilmesi ve ileriki safhalarda neyin, ne için lazım olabileceğinin anlaşılması açısından faydalı olacağı kanaatindeyiz.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, sözleşmenin her iki tarafına karşılıklı borçlar yükleyen, çift tipli, karma bir isimsiz sözleşme türüdür. Bu sözleşmeye "isimsiz sözleşme" denilmesinin sebebi, Türk Borçlar Kanunumuzda özel olarak düzenlenmemiş olmasından kaynaklanmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, bu sözleşme tipinin halk arasında yaygın olarak kullanılan ismidir. Doktrin ve içtihatlarda bu sözleşmeler genellikle "arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi" ya da kısaca "arsa karşılığı inşaat sözleşmesi" olarak isimlendirilmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları: Arsa sahipleri ve yüklenicidir(müteahhit). Arsa sahiplerinin yükümlülüğü, temel olarak: yüklenicinin tüm yükümlülüklerini ifa etmiş olması halinde, sözleşme hükümleri uyarınca yükleniciye düşen arsa payını yükleniciye devretmektir. Yüklenicinin(müteahhit) yükümlülüğü ise arsa sahibinin/sahiplerinin arsası üzerinde mevcut bulunan bir yapı varsa bu yapının yıkılması ve arsa üzerinde arsa karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca imalatların gerçekleştirilmesi ve teslim şartlarına uygun olarak teslimatın sağlanmasıdır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davası, nama ifaya izin davası, gecikme nedeniyle tazminat davası, delil tespit davası, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesi davası gibi birçok farklı uyuşmazlık ve bu olası uyuşmazlıklar nedeniyle meydana gelebilecek telafisi güç olası hak kayıpları, bu sözleşmelerin hazırlanması aşamasında profesyonel hukuki destek alınmasını gerektirmektedir. Sözleşmenin tarafı olan yüklenici(müteahhit) çoğunlukla sürekli olarak bir avukat ile çalıştığı için bu neviden bir profesyonel hukuki destek temin edebiliyor olsa da, ülkemizde arsa sahiplerinin sıklıkla müteahhit tarafından kendilerine sunulan ilk sözleşme metnini sanki bir genel işlem şartıymışçasına kabul ettikleri görülmektedir. Dolayısıyla bu tip sözleşmeler nedeniyle hak kaybı yaşayan taraf, genellikle arsa sahipleri olagelmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılır?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, muhteviyatında barındırdığı taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin hükümler nedeniyle, Türk Medeni Kanunumuzun 706/1. maddesine uygun olarak noter huzurunda resmi şekilde düzenlenmesi gereken sözleşmelerdendir.
Türk Medeni Kanunumuzun 706/1. Maddesine Göre: "Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır."
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tarafların karşılıklı ve birbirine uygun iradelerini içeren sözleşme metninin noterde düzenleme şeklinde yapılıp taraflarca imzalanması ile kurulur. Bu nedenle noterde onaylama şeklinde yapılan sözleşmeler ile haricen adi yazılı şekilde yapılan sözleşmeler geçersizdir. Sözleşmelerin bu veya benzeri nedenlerle geçersiz olması durumunda, tarafların birbirlerine karşı halihazırda gerçekleştirmiş oldukları edimlerin, Türk Borçlar Kanunumuzun 77. maddesi ve devamında yer alan "Sebepsiz Zenginleşme" hükümleri uyarınca karşılıklı olarak iade edilmesi gerekecektir. Ancak şekil noksanlığının Türk Medeni Kanunumuzun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile hakkın kötüye kullanılması yasağına aykırı olarak ileri sürülemeyeceği de unutulmamalıdır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yaparken Nelere Dikkat Edilmelidir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedilirken sözleşme öncesi ve sözleşmenin imzalanması aşamasında sözleşmenin tarafları, imalatların tamamlanması ve teslim tarihi, aşamalar ve yüklenici hakedişi, temerrüt şartları ve sonuçları, mücbir sebepler, yüklenici firma veya şahsın nitelikleri, arsanın niteliği ile tapu kayıtları ve imar durumu, gecikme tazminatı ve cezai şartlar, eksik veya ayıplı ifa tazminatı, kat karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin Yargıtay kararları, sözleşmenin feshedilmesi hükümleri ve feshin sonuçları, yüklenici tarafından üstlenilen imalatların nitelik ve niceliğine ilişkin teknik şartnamede yer alan hususlar gibi birçok farklı husus dikkatle incelenmeli ve masaya yatırılmalıdır.
Sözleşmede yer alan veya almayan en ufak bir ifadenin bile milyonlarca liralık hak kayıplarına veya kazanımlarına sebebiyet verebilecek etki ve sonuçları mevzuubahis olabilmektedir. Örneğin, aşağıda detaylı olarak açıklayacak olduğumuz üzere Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre sözleşmede "anahtar teslim" ifadesinin geçiyor olması, iskan ruhsatının(yapı kullanma izin belgesi) yüklenici tarafından alınması gerekeceği anlamına gelmektedir. Dolayısıyla kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin içerisinde yer alan bu tip detay hususlar son derece önem arz etmektedir.
a) Sözleşmenin Tarafları, Temsil ve Teminat
Sözleşmenin tarafları, basit bir meseleymiş gibi görünse dahi, aslında dikkatle ele alınması gereken bir husustur. Bu husus, daha çok arsa sahipleri açısından önem arz etmektedir. Çünkü arsa sahiplerinin gerçekten arsa sahibi olup olmadıkları tapu kayıtları ile kolaylıkla anlaşılabilmektedir. Ancak müteahhit firma veya gerçek kişinin kimliği doğru tespit edilmeli, firmalar açısından imzaya ve temsile yetkili kişilerle işlem yapıldığından emin olunmalı, yüklenicinin geçmiş çalışmaları ve imalatları ile an itibariyle olası bir icra takibi sonucunda tahsil kabiliyetinin mevcut olup olmadığı, aktif ve pasifleri iyi araştırılmalıdır. Bunun için imza sirküleri, ticaret sicil gazetesi kayıtları ve önceki tarihli şirket projeleri incelenebilir.
b) İnşaatın Tamamlanma Süresi ve Teslim Tarihi
İnşaatın teslim tarihi sözleşmede açıkça ve şüpheye mahal vermeyecek bir şekilde belirtilmelidir. Uygulamada çoğu zaman belirli bir tarih belirtmek yerine, "arsa sahipleri tarafından yükleniciye yer tesliminin sağlanmasından sonra 24 ay içerisinde tamamlanacaktır" şeklinde ifadeler kullanılmaktadır. Bu gibi ifadelerin kullanılmasında sakınca yoktur, ancak teslim süresinin başlangıç tarihinin tespit edilebilmesi için milat olarak belirlenen olguların varlığının yazılı ve tarafların imzalarını içeren bir tutanak tutularak kayıt altına alınması, daha sonra meydana gelebilecek olası uyuşmazlıklarda ispat hususuna ilişkin olarak hak sahibi tarafların elini güçlendirecektir. Örneğin inşaatın yukarıda vermiş olduğumuz örnekte olduğu gibi yer tesliminden itibaren belirli bir sürenin geçmesi akabinde teslim edilmesine ilişkin olarak sözleşmede hüküm bulunması halinde, yer tesliminin sağlanması ile birlikte taraflarca yer teslim tutanağının yazılı olarak düzenlenip imzalanması tavsiye edilmektedir.
c) Alacaklı ve Borçlu Temerrüdü
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin her iki tarafı da yükümlülüklerini yerine getirme noktasında temerrüde düşebilir. Sözleşme metninde hem arsa sahibinin hem de yüklenicinin temerrüdü halinde meydana gelebilecek olası sonuçlar açık bir şekilde belirtilmelidir. Aksi takdirde sözleşmenin yorumu ile Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunumuzun genel hükümlerine göre uyuşmazlığın çözülmesi mümkün olacak dahi olsa, taraflar açısından hukuki belirsizlik ve öngörülemezlik söz konusu olacaktır.
d) Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Mücbir Sebepler
Mücbir sebep(force majeure): Hukuki ilişkinin tarafları arasında kanundan veya sözleşmeden doğan karşılıklı her türlü görev, taahhüt ve yükümlülüklerin tamamının veya bir kısmının, tarafların kendi şahıslarından veya işletmelerinden kaynaklanmayan sebeplerle yerine getirilemeyeceği veya yerine getirilmesinin aşırı oranda zorlaştığı hallerdir. Mücbir sebepler, taraflardan kaynaklanmayan, önceden tahmin edilmesi mümkün olmayan ve karşı konulamayan deprem, sel vb. gibi dış kaynaklı olaylardır.
Mücbir sebeplerin varlığı halinde yüklenici temerrüdünden söz edilemez, mücbir sebep ortadan kalkana kadar geçen süre, imalat süresine eklenir. Yargıtay'ın geçmiş tarihli kararlarına göre imar planının iptali ve hava mania kotunun iptali gibi idari davalar neticesinde inşaat faaliyetlerine devam edilememesi durumunda mücbir sebebin mevcut olduğu kabul edilmektedir. Ancak her somut olay kendi özelinde değerlendirilmeli ve her kat karşılığı inşaat sözleşmesinin kendi metni dahilinde mücbir sebep tespitinde bulunulmalıdır.
Mücbir sebeplere ilişkin bilgi edinmek için konuya ilişkin makalemizi okuyabilirsiniz: Mücbir Sebep Nedir?
e) Müteahhit Firma veya Şahsın Nitelikleri
Müteahhit firma veya gerçek kişinin nitelikleri, özellikle imalatların tamamlanmasının garanti altına alınması ve olası bir uyuşmazlık halinde tahsil kabiliyetinin varlığının önceden tespit edilmesi noktasında önem arz etmektedir.
Özellikle büyük çaplı projelerde, yüklenici firma veya gerçek kişinin imalata dair teşkilat yapısı, araç ve gereçleri, sahip olduğu aktif ve pasifleri, kullandığı araçların kendisine mi ait olduğu yoksa filo şeklinde veya ferdi kiralık mı olduğu gibi çok çeşitli faktörler dikkate alınabilmektedir. Ayrıca olası eksik veya ayıplı imalatlar ile gecikme durumları gözetilmek suretiyle yükleniciden teminat alınması ya da yükleniciye düşecek olan arsa payına ipotek konulması da söz konusu olabilmektedir.
f) Arsanın Niteliği, Niceliği, Tapu Kayıtları ve İmar Durumu
Kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu edilecek olan arsanın niteliği, yüzölçümü, bu taşınmazın bulunduğu bölgedeki imar planları ve taşınmazın imar durumu, kat izni, hava mania kotu gibi hususlar masaya yatırılmalı ve sözleşme, taşınmazın niteliği gözetilerek hazırlanmalıdır.
g) Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Gecikme Tazminatı ve Cezai Şartlar
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde gecikme tazminatı ve cezai şartlar düzenlenebilir. Gecikme halinde gecikilen her ay için rayiç kira bedelinin üzerinde gecikme tazminatı ödenmesi hükmüne yer verilebilir. Ancak cezai şartlar ve özellikle dönme cezası ile gecikme tazminatı birbirine karıştırılmaması gereken iki farklı hukuki kavramdır. Kimi zaman arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde sözleşmenin feshi halinde hem dönme cezası hem de gecikme tazminatı ödenebileceği düzenlenmektedir ve uyuşmazlık halinde arsa sahipleri tarafından her iki alacak kalemi birden yükleniciden talep edilebilmektedir. Ancak Yargıtay kararlarında da görülecek olduğu üzere, dönme cezası sözleşmeden dönme halinde söz konusu olmaktadır, gecikme tazminatı ise kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye dönük olarak feshedilmesi durumunda söz konusu olmaktadır. Dolayısıyla her ikisinin birlikte talep edilmesi durumunda karşı vekalet ücreti ödenmesi ihtimali artmaktadır.
h) Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Eksik ve Ayıplı İfa Tazminatı
Kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu edilen yapının inşası aşamasında yüklenici tarafından yapılması gereken işlerin bir kısmının hiç veya gereği gibi yapılmaması, eksik yapılması, dürüstlük kuralına aykırı olarak yapılması gibi haller söz konusu olabilir. Bu hallere istinaden sözleşmede ayrıca meydana gelen zarardan çok daha fazla tazminat ödenmesi kararlaştırılabilir.
i) Sözleşme Hazırlığı Esnasında Yargıtay İçtihatlarının Dikkate Alınması
Makalemizin en başında değinmiş olduğumuz üzere, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri Türk Borçlar Kanunumuzda düzenlenmemiş olan isimsiz sözleşmeler arasındadır ve eser sözleşmesi ile satış sözleşmesinin unsurlarını muhteviyatında barındırır. Dolayısıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin her türlü uyuşmazlıkta hukuki mantık yürütme ile Yargıtay tarafından verilmiş olan emsal nitelikli kararlar son derece belirleyici rol oynamaktadır.
Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hazırlanırken mutlaka konuya ilişkin Yargıtay kararları incelenmeli ve spesifik olgulara ilişkin olarak yargısal uygulamaların ne şekilde olduğuna dair fikir edinilmelidir. Böylece taraf iradelerinin çok daha derin ve anlamlı bir şekilde uygulamaya yönelik olarak sözleşme metnine yansıtılması mümkün olabilecektir.
Özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin çeşitli karineler söz konusu olabilmektedir. Örneklerle somutlaştırmamız gerekirse: Sözleşmenin feshinin talep edilmesi durumunda inşaatın tamamlanma oranı, sözleşmenin ileriye veya geriye dönük feshedilmesinde belirleyici rol oynamaktadır; Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre %90 tamamlanma oranının üstünde tamamlanma söz konusu ise ileriye dönük fesih, %90'ın altında tamamlanma oranı söz konusu ise geriye dönük fesih(sözleşmeden dönme) hükümlerine göre fesih sağlanacaktır. Bir başka örnek: Yukarıda mevzuubahis etmiş olduğumuz üzere sözleşme metninde inşaatın müteahhit tarafından "anahtar teslim" şekilde gerçekleştirileceği düzenlenmişse, iskan(yapı kullanma izin belgesi) ruhsatının alınması da dahil olmak üzere tüm işlemlerin müteahhit tarafından gerçekleştirileceği anlaşılır.
Yukarıda vermiş olduğumuz örnekler, oldukça kısıtlı örneklerdir ve kolaylıkla çoğaltılabilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin Yargıtay tarafından verilmiş olan bazı emsal kararları incelemek için tıklayınız: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yargıtay Kararları
j) İmalatların Nitelik ve Niceliğine İlişkin Teknik Şartname
Teknik şartname, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin içerisinde düzenlenebildiği gibi, sözleşmenin eki olarak ayrıca da düzenlenebilmektedir. Teknik şartnamede mümkün olabildiğince sade ve açık ifadelere yer verilmeli ve yoruma yer bırakılmamalıdır. Örneğin "sözleşmeye konu imalatlar, birinci sınıf işçilik ve malzeme kullanılarak gerçekleştirilecektir." şeklinde ifadelerden kaçınılmalıdır. Birinci sınıf işçilik veya birinci sınıf malzeme gibi muğlak ve subjektif ifadeler, olası suistimallerin de önünü açabilecek niteliktedir.
Bu nedenle sözleşmenin taraflarından özellikle arsa sahiplerine, teknik şartnamede yer alacak olan hükümlerin detaylı bir şekilde incelenmesi ve mümkünse ürün marka ve modellerinin şartname içerisinde belirtilmesi tavsiye edilmektedir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Hazırlanması Aşamasında Profesyonel Hukuki Yardımının Önemi
Yukarıda değinmiş olduğumuz hususlar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin dikkat edilmesi gereken hususların yalnızca küçük bir kısmından ibarettir. Bu sözleşme tiplerine ilişkin olarak arsa sahipleri ile yükleniciler ve hatta 3. kişiler(yükleniciden taşınmaz satın alan 3. kişiler) arasındaki uyuşmazlıklar incelendiğinde, her somut olayın kendine has nüansları olabileceği ve sözleşme metninin taraflar arasındaki uyuşmazlığı gidermekte en önemli araçlardan biri olageldiği görülmektedir.
Dolayısıyla bu sözleşmelerin, gayrimenkul hukuku alanında uzman bir gayrimenkul avukatı tarafından hukuki danışma ve sözleşme danışmanlığı hizmeti alınarak hazırlanmasında fayda vardır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hakkında detaylı bilgi edinmek için, aşağıda siz değerli okuyucularımızla paylaştığımız ve konunun detayına indiğimiz makalelerimizi inceleyebilirsiniz:
