Delil Hukuk Bürosu
Makale İçeriği:
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, uygulamada hukukçular ve akademisyenler tarafından daha yaygın olarak kullanılan tabiriyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi: Arsa sahipleri ile yüklenici(müteahhit) arasında imzalanan, iki tarafa borç yükleyen, çifte tipli ve karma bir sözleşme türüdür.
Arsa sahiplerinin arsa paylarını devretmeyi üstlenmesi esasen satış sözleşmesinin asli edimiyken, yüklenicinin bağımsız bölümleri meydana getirip arsa sahiplerine teslim etmesi eser sözleşmesinin asli edimidir. Hal böyle olunca bu sözleşme tipine ilişkin hukuki meselelerde hangi hukuk kurallarının ne şekilde uygulanacağı sorunu söz konusu olabilmektedir. Bu sözleşmede: Arsa sahipleri, kendilerine ait arsa payını belirli bir işin yapılması karşılığında yükleniciye devretmeyi amaçlarken; yüklenici ise, arsa sahiplerine ait olan arsa üzerinde sözleşmede belirlenen şekilde bağımsız bölümlerin inşaatını tamamlamayı üstlenmektedir. Yapılacak olan bu inşaat faaliyetinin karşılığı, standart eser sözleşmelerinde arsa sahipleri tarafından yükleniciye para ödemesi gerçekleştirmektir; ancak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri yükleniciye para yerine kendilerine ait olan arsa paylarının bir kısmının devrini sağlarlar. Böylece arsa sahipleri inşaat sektörüne dair herhangi bir bilgi ve deneyim sahibi olmaksızın ve inşaat için sermaye ayırmaksızın kendilerine ait olan arsa üzerinde yapılmasını istedikleri imalatların inşasını sağlarken, yüklenici de arsanın maliyeti söz konusu olmaksızın imalat gerçekleştirebileceği bir arsa üzerinde çalışmalar yürütebilme hakkına erişebilmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Eksik veya Ayıplı İfa Halleri
Yukarıda açıklamış olduğumuz üzere: Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin(müteahhit) yükümlülüğü, arsa sahibine ait olan arsa üzerinde sözleşmeye uygun inşaat faaliyetlerini yürütmek ve inşaat sonucunda meydana gelen eseri sözleşmede öngörülen süre ve koşullar dahilinde arsa sahiplerine teslim etmektedir. Yüklenicinin bu yükümlülüğünü yerine getirirken eksik veya ayıplı imalatlar meydana getirmesi sonucunda eksik ifa ve ayıplı ifa kavramları gündeme gelir. Yükleniciden, eksik veya ayıplı ifanın varlığı halinde bu eksiklik ve ayıpları gidermesi beklenir ve böylece yüklenici, çeşitli hukuki yükümlülükler altına girer.
Ayıplı ifa ile eksik ifa kavramları sıklıkla birbirine karıştırılmaktadır. Bu nedenle taraflar arasında hukuki bir uyuşmazlık meydana gelmesi durumunda hukuki nitelendirmenin hakime ait olacağı hususu davacı taraf açısından hayat kurtarıcı olabilmektedir. Ancak yine de, taraflar arasındaki uyuşmazlığın dava yoluyla çözülecek olması durumunda karşılıklı hak ve yükümlülüklerin doğru anlaşılması ve talep konusunun netleştirilebilmesi açısından bu kavramların tanımı ve niteliği doğru anlaşılmalıdır.
a) Eksik İfa
Eksik ifa, yüklenicinin(müteahhit) sözleşme ile kararlaştırılmış olan yükümlülüklerini ya da sözleşmede kararlaştırılmamış olsa dahi Türk Medeni Kanunumuzun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı gereği yerine getirmesi gereken yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmemiş olması halini ifade etmek için kullanılır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve eklerine(örneğin teknik şartname) göre yüklenici tarafından yerine getirilmesi gereken işlerden birinin veya birkaçının hiç yerine getirilmemiş olması durumunda eksik ifa söz konusu olur.
Eksik imalatların varlığı halinde arsa sahibi tarafından Türk Borçlar Kanunumuzun 112. maddesi ve devamı hükümlerine göre yükleniciye yönelik olarak talepte bulunulabilir. Bu anlamda arsa sahipleri: Aynen ifayı talep edebilecekleri gibi, masrafı yüklenici tarafından karşılanmak üzere nama ifaya izin talebinde bulunabilir ya da doğrudan eksik imalat bedelinin bilirkişi vasıtasıyla tespiti ile birlikte eksik iş bedelinin kendisine ödenmesini talep edebilir. Ayrıca şartları oluşmuşsa kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile birlikte feshe bağlı sonuçlara ilişkin olarak da talepte bulunabilir.
b) Ayıplı İfa
Ayıplı ifa, yüklenici tarafından sözleşme uyarınca gerçekleştirilen imalat faaliyetleri sonucunda arsa sahiplerine teslim edilen eserde kat karşılığı inşaat sözleşmesi içeriğine göre ya da dürüstlük kuralına göre bulunması gereken niteliklerin bulunmaması durumudur.
Makalemizin en başında, kat karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin hukuki uyuşmazlıkların çözümünde Türk Borçlar Kanunumuzun eser sözleşmesi ve satış sözleşmesi hükümlerinin kıyasen uygulanacağından bahsetmiştik. Yüklenici tarafından meydana getirilen eserde herhangi bir şekilde ayıplı ifa durumunun söz konusu olması halinde satış sözleşmesi ve eser sözleşmesi hükümleri arasında yer alan ayıplı ifa hükümleri dikkate alınır. Özellikle eser sözleşmelerinde ayıplı ifaya ilişkin olarak düzenlenmiş olan Türk Borçlar Kanunumuzun 474. maddesi ve devamı hükümleri, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ayıplı ifaya ilişkin olarak yol gösterici olmaktadır.
Eksik İfa ve Ayıplı İfa Arasındaki Farklar
Eksik ve ayıplı ifa bedelinin giderimi ve tazminat davaları gibi özel hukuk davalarında hukuki nitelendirme hakime ait olacağı için eksik ifa ile ayıplı ifa arasındaki farkların çok da önemli olmadığı düşünülebilir. Çünkü taraflar, dilekçelerinde olay anlatımını ve olguların hukuka uygun deliller ile ispatlanmasını eksiksiz bir şekilde sağladıktan sonra hakim, tarafların hukuki nitelendirmeleri ile bağlı olmaksızın hüküm kurabilmektedir.
Ancak eksik ifa ile ayıplı ifa arasındaki farklılıkların belirlenmesi, muayene ve ihbar külfeti ile zamanaşımı gibi usule ilişkin hususlar açısından büyük önem arz etmektedir. Ayıplı ifa söz konusu olduğunda Türk Borçlar Kanunumuzun 474. maddesi ve devamı hükümleri uyarınca uygun bir süre içerisinde muayene ve ihbar yükümlülüğü devreye girecektir. Oysa eksik ifa durumunda bu neviden bir muayene ve ihbar yükümlülüğü bulunmamaktadır.
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin 2019/2102 E. ve 2019/4778 K. sayılı kararında:
"Hemen belirtmek gerekir ki eksik ..., yapılması gerektiği halde yapılmayan işleri, ayıplı ... ise eserde olması gereken vasıfla fiilen mevcut olan arasındaki farkları ifade eder. İşin yapılmayan kısmının teslim ve muayenesi söz konusu olamayacağından ... sahibinin eksik işler yönünden ihbarda bulunmasına ya da ihtirazı kayıt koymasına gerek yoktur.... sahibinin muayene ve ihbar yükümlülüğü sadece ayıplı işler içindir." ifadeleriyle açıkça ortaya koyulduğu üzere eksik ifa halinde muayene, ihbar veya ihtirazı kayıt söz konusu olmamakta, ancak ayıplı ifa halinde bu yükümlülüklerin yerine getirilip getirilmediği hususu inceleme konusu yapılmaktadır.
Eksik ifanın söz konusu olması halinde Türk Borçlar Kanunumuzun 112. maddesi ve devamı hükümleri uygulama alanı bulurken, genel hükümlere göre tespit ve inceleme yapılmaktadır. Dolayısıyla eksik ifa nedeniyle arsa sahibi tarafından genel zamanaşımı süreleri içerisinde, muayene ve ihbar külfeti söz konusu olmaksızın yükleniciye karşı talepte bulunulması mümkündür. Yüklenicinin ayıplı ifada bulunması durumunda ise Türk Borçlar Kanunumuzun 474. maddesi ve devamındaki eser sözleşmelerinde ayıp hükümlerine gidilir.
Bu anlatımla eksik ifada teknik anlamda bir teslim söz konusu olmamaktadır. Ancak ayıplı ifa halinde teslim sağlanmış olmakla birlikte, teslim edilen mal, sahip olması gereken niteliklere sahip değildir. Örneklerle somutlaştırmamız gerekirse: Yüklenici tarafından inşası sağlanacak olan yapıda asansör bulunması gerektiği halde, hiç asansör yapılmamışsa eksik ifa söz konusu olur. Ancak asansör yapılmışsa ve çalışmıyorsa ya da başkaca herhangi bir problem mevcutsa ayıplı ifa söz konusu olmaktadır.
Eksik ifa halinde genel zamanaşımı süreleri dikkate alınır ve somut olayın özelliklerine göre yüklenicinin kusurunun ağırlığı ile niteliği de hesaba katılmak suretiyle Türk Borçlar Kanunumuzun 146. maddesi ya da Türk Borçlar Kanunumuzun 147. maddesine göre 10 yıllık veya 5 yıllık zamanaşımı söz konusu olur. Ayıplı ifa halinde ise Türk Borçlar Kanunumuzun 478. maddesi gereği, yine yüklenicinin kusur durumuna, kusurun ağırlığına ve niteliğine göre 5 yıllık veya 20 yıllık zamanaşımı süreleri söz konusu olmaktadır.
Eksik veya Ayıplı İmalat Halinde Arsa Sahiplerinin Hakları
Eksik veya ayıplı imalat durumunda iş sahibi, teslim öncesi ve teslim sonrasında çeşitli taleplerde bulunabilir. Öncelikle bu tarz durumlarda taraflara tavsiye edilen, mümkünse aralarındaki hukuki uyuşmazlığın anlaşma yoluyla ve zaman kaybetmeksizin çözülmesidir. Arsa sahibi, hem uyuşmazlığı anlaşma yoluyla çözmek hem de ayıplı ifa durumunda ihbar yükümlülüğünü yerine getirmek hem de ayıplı ifa veya eksik ifa fark etmeksizin ispat yükümlülüğünü sağlama almak açısından noter vasıtası ile yükleniciye ihtarname gönderebilir, tespit ettiği eksiklikleri ve ayıplı ifa hallerini bildirebilir ve bu hallerin giderilmesini isteyebilir.
Ayıplı ifa ve eksik ifanın tespiti durumunda arsa sahipleri, alacaklı temerrüdüne düşmeksizin yüklenici tarafından gerçekleştirilen teslimi reddedebilir veya ihtirazi kayıt ile teslimi kabul edebilir.
Ayıplı ve eksik ifa durumunda, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini talep edebilir. Arsa sahibi tarafından kat karşılığının feshine yönelik olarak dava açılması durumunda, yüklenici tarafından gerçekleştirilen ayıplı ve eksik ifanın ağırlığına ve niteliğine göre(Yargıtay bu durumda %90 tamamlanma oranını milat olarak kabul etmektedir.) sözleşmeden dönme yani sözleşmenin geriye dönük feshine ya da sözleşmenin ileriye dönük feshine karar verilebilir.
Eksik ve ayıplı ifa nedeniyle sözleşmenin feshi durumunda, somut olayın gereklerine göre kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil ile gecikme tazminatı ve cezai şartların da ödenmesi söz konusu olabilir.
Arsa sahibine tanınmış olan hak ve imkanlar arasından, uygulamada en sık karşılaşılanlara, aşağıda detaylı olarak değinmeye çalışacağız.
a) Aynen İfa, Ücretsiz Onarım ve Nama İfaya İzin Talebi
Eksik ifa ve ayıplı ifa halinde arsa sahibi, Türk Borçlar Kanunumuzun 112. ve devamı maddeleri hükmü gereğince aynen ifa talebinde bulunabileceği gibi, masrafları yükleniciye(müteahhit) ait olmak üzere, eksikliklerin kendisi tarafından giderilebilmesine istinaden mahkemeden nama ifaya izin talebinde bulunabilir.
Türk Borçlar Kanunumuzun 113. Maddesinin 1. Fıkrasına Göre: "Yapma borcu, borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir; her türlü giderim isteme hakkı saklıdır."
Ayıplı ifa halinde arsa sahibi tarafından Türk Borçlar Kanunu 112. vd. genel hükümlerinin yanı sıra ayrıca Türk Borçlar Kanunumuzun 474. vd. yer alan özel hükümlerden de yararlanılabilir. Oysa eksik ifa durumunda eser sözleşmelerinde ayıplı ifa hükümlerine ilişkin olarak düzenleniş olan TBK 474. madde ve devamı hükümleri uygulama alanı bulamamaktadır.
Türk Borçlar Kanunumuzun 475. Maddesine Göre: "Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde işsahibi, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir: 1. Eser işsahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme. 2. Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme. 3. Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteme. İşsahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır. Eser, işsahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa işsahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz."
b) Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshedilmesi
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin tek taraflı irade beyanı ile feshedilmesi mümkün değildir; sözleşmenin feshi yoluna gitmek isteyen taraf, aşağıdaki hallerden birini sağlamalıdır:
Taraflar bir araya gelerek karşılıklı olarak birbirine uygun irade beyanı ile sözleşmenin feshine ilişkin olarak anlaşma sağlayabilirler,
Taraflar arasında anlaşma sağlanamıyorsa, sözleşmenin feshini isteyen tarafça kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davası açılmalı ve feshin mahkeme tarafından sağlanması talep edilmelidir.
Teslim süresi dolmuş olmasına rağmen teslimin sağlanmaması durumunda ve eksik ifa ile ayıplı ifa hallerinde arsa sahibi tarafından taşınmazın teslimi kabul edilemeyecek durumda ise arsa sahibi tarafından haklı olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi talep edilebilir.
c) Eksik veya Ayıplı İmalat Giderim Bedeli ile Cezai Şartların Ödenmesi
Arsa sahipleri, eksik ve ayıplı imalatlara ilişkin olarak kendilerine ait bağımsız bölümlerde meydana gelmiş olan eksiklik ve ayıpların tamamının, ortak alanlarda meydana gelmiş olan eksiklik ve ayıpların ise yalnızca kendi hissesi oranına denk düşen kısmının giderim bedelini talep edebilir.
Bakınız Yargıtay 23. Hukuk Dairesi tarafından 2015/2644 E., 2017/2230 K. sayısı ile verilmiş olan kararda: "Davacı dilekçesinde eksik imalatın bedelini talep etmiş, mahkemece de imalat bedeli belirlenerek hüküm altına alınmıştır. Ancak talep edilen eksik imalatın tamamı ortak alanlarla ilgilidir. Dairemizin yerleşmiş içtihatlarına göre ortak alanlarda eksik imalat bulunması halinde arsa sahibi ancak tapu kaydındaki hissesi oranında talepte bulunabilir. Bu nedenle mahkemece bilirkişiden ek rapor alınarak eksik imalatın davacıya isabet eden miktarının belirlenip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, ortak yerlerdeki eksik imalatın tamamına hükmedilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir." ifadeleriyle ortak alanlardaki eksik ve ayıplı imalatların bedelinin ne şekilde talep edilebileceği hususu açıklanmıştır.
Ayrıca sözleşmede eksik ve ayıplı ifa hallerine istinaden cezai şartlar da düzenlenmiş olabilir. Bu durumda sözleşmede yer alan cezai şartların da incelenmesi ve hesaplama yapılırken dikkate alınması gerekir. Ancak sözleşmede eksik ifa ve ayıplı ifa hallerine ilişkin olarak herhangi bir cezai şart düzenlemesi mevcut olmasa dahi, arsa sahibi tarafından Türk Borçlar Kanunumuzun 112. madde ve devamı hükümleri ile 474. madde ve devamı hükümlerine başvurularak giderim bedeli talebinde bulunulabilir.
d) Tapu İptali ve Tescil Talebi
Eksik ve ayıplı imalatlar ve temerrüt gibi nedenlere dayalı olarak arsa sahibi tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi talebinde bulunulmuşsa, eksik ve ayıplı imalatlar da değerlendirmeye tabii tutulmak suretiyle inşaatın tamamlanma oranı tespit edilir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre: Sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, %90(yüzde doksan) tamamlanma oranı sözleşmenin feshinin ileri veya geriye dönük olarak feshinde milat kabul edilmektedir.
Sözleşmenin geriye dönük olarak feshedilmesi(esasen "sözleşmeden dönme") durumunda taraflar, karşılıklı olarak ifa edilen edimleri sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri vermek durumunda kalırlar. Bu durumda, eğer kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yükleniciye tapu devri sağlanmışsa, arsa sahipleri kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açabilir ve yükleniciye devri sağlanmış olan taşınmazın veya taşınmazların kendi adına tescilini talep edebilir.
Detaylı bilgi için konuya ilişkin makalemizi inceleyebilirsiniz: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Eksik veya Ayıplı İfaya İlişkin Yargıtay Kararları
Ayıplı ifa durumunda açık ayıp-gizli ayıp kavramının önemine ilişkin karar,
Açık ayıp ve gizli ayıp durumunda uygulanacak olan farklı ihbar sürelerine ilişkin karar,
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2019/2102 E., 2019/4778 K. sayılı kararı
"...
...
...
1-Davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’da gizli ayıpların ne kadar sürede satıcıya ihbar edileceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır. Öyle olunca, 4077 sayılı TKHK’nın 30. maddesi gereğince, bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan Türk Borçlar Kanunu’nun bu konudaki 223. maddesi uygulanacaktır. Türk Borçlar Kanunu’nun 223. maddesine göre;"Alıcı, devraldığı satılanın durumunu işlerin olağan akışına göre imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satılanda satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp görürse, bunu uygun bir süre içinde ona bildirmek zorundadır." bunu ihmal ettiği takdirde, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda olağan bir gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak bir ayıp mevcut olup da, bu ayıp sonradan meydana çıkarsa bu durumu da hemen satıcıya ihbar etmediği takdirde yine satılanı bu ayıp ile birlikte kabul etmiş sayılır. TBK’nın 223. maddesinde öngörülen süre içinde ihbar edilmeyen ayıplar için dava açılamaz. Hemen belirtmek gerekir ki eksik ..., yapılması gerektiği halde yapılmayan işleri, ayıplı ... ise eserde olması gereken vasıfla fiilen mevcut olan arasındaki farkları ifade eder. İşin yapılmayan kısmının teslim ve muayenesi söz konusu olamayacağından ... sahibinin eksik işler yönünden ihbarda bulunmasına ya da ihtirazı kayıt koymasına gerek yoktur.... sahibinin muayene ve ihbar yükümlülüğü sadece ayıplı işler içindir.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya bakılacak olursa; davacıya dava konusu dairenin 17.12.2010 tarihinde satıldığı,01.02.2013 tarihinde davalıya eksik ve ayıplı işler ile ilgili ihtar gönderildiği dosya kapsamından anlaşılmaktadır.
Dava konusu taşınmazda mahkemece keşif yapılmış ve emlakçı ve inşaat mühendisinden oluşan heyetten rapor alınmıştır. Ne var ki, dairedeki kusurları “gizli ayıp ve eksik ifa” olarak ayrı ayrı niteleyen rapor da ihbar mükellefiyetinin zamanında yapılıp yapılmadığının tespiti yapılmamıştır.
Konutun tesliminden ihtar tarihine kadar üç kış dönemi geçmiştir. İleri sürülen ayıbın niteliği itibarıyla ne zaman ortaya çıktığı taraf beyanları ve dosya kapsamından tam olarak anlaşılamamaktadır.
Hal böyle olunca, mahkemece ayıba ilişkin ihbarın süresinde yapılıp yapılmadığı hususunun araştırma konusu yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir. ...
...
..."
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ortak alanlardaki eksik imalata ilişkin karar,
Arsa sahibi tarafından ortak alanlardaki eksik imalata ilişkin olarak, yalnızca kendi hissesi oranında talepte bulunulabileceğine dair karar,
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2015/2644 E., 2017/2230 K. sayılı kararı
"...
...
...
Davacı dilekçesinde eksik imalatın bedelini talep etmiş, mahkemece de imalat bedeli belirlenerek hüküm altına alınmıştır. Ancak talep edilen eksik imalatın tamamı ortak alanlarla ilgilidir. Dairemizin yerleşmiş içtihatlarına göre ortak alanlarda eksik imalat bulunması halinde arsa sahibi ancak tapu kaydındaki hissesi oranında talepte bulunabilir. Bu nedenle mahkemece bilirkişiden ek rapor alınarak eksik imalatın davacıya isabet eden miktarının belirlenip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, ortak yerlerdeki eksik imalatın tamamına hükmedilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir. ...
...
..."
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2014/2166 E., 2014/8201 K. sayılı kararı
"...
...
...
Öte yandan, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin teknik şartnamesinin bina ortak alanlarına ilişkin bölümünün 6. maddesinde, dış cephe kaplamasının çağdaş yapılarda kullanılan yalıtımı mukavemetli ve dekoratif malzemelerden yapılacağı ve dış cephenin yalıtımlı ve uzun ömürlü olmasının sağlanacağı kararlaştırılmıştır. Her ne kadar tespit raporunda ve dava dilekçesinde bu husus dile getirilmese de, davacı arsa sahibi tarafından yükleniciye gönderilen Beyoğlu 24. Noterliği'nin 08.07.2009 tarihli ihtarnamesinde sıva ve yalıtım işlerinin tamamlanmadığı belirtilmiş olup, dava dilekçesinde de bu ihtarname belirtildiğinden mahkemece bu istek kalemi yönünden, herhangi bir tartışma ve değerlendirme yapılmaması isabetsiz olmuştur.
Diğer yandan, ek bilirkişi raporunda 13 nolu çatı arası piyesli meskenin, çatı arasının kat malikleri tarafından bağımsız bölüm yapıldığı görüşü bildirilmiş, mahkemece ek rapora dayalı olarak söz konusu bağımsız bölüm yönünden bilirkişi tarafından hesaplanan eksik ve ayıplı iş bedeli hüküm altına alınmamıştır. Dosyada bulunan mimarı projeye ve tapu kaydına göre 13 nolu bağımsız bölüm çatı arası piyesli mesken niteliği ile davacı adına kayıtlıdır. Çatı arasının ayrıca bağımsız bölüm haline getirilmiş olması bu bölüme ilişkin eksik ve ayıplı iş bedelinin istenemeyeceği sonucu doğurmayıp, mahkemece, bu bölümdeki eksik ve ayıplı iş bedelinin hüküm altına alınması gerekirken, yanılgılı gerekçeyle bu istemin de reddedilmesi hatalı olmuştur. ...
...
..."
Eksik ifa ve ayıplı ifa halinde yürütülmesi gereken incelemeye dair karar,
Müteahhitten taşınmaz satın alan üçüncü kişi tarafından arsa sahibine yönelik olarak açılacak olan tapu iptali ve tescil davasında eksik ve ayıplı ifa bedelinin hesaplatılması ve üçüncü kişiye bu bedeli depo etmesi için süre verilmesi gerekeceğine ilişkin karar,
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2015/15227 E., 2018/4726 K. sayılı kararı
"...
...
...
Yapılan bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; mahallinde 01.11.2012 tarihinde inşaat mühendisi bilirkişi eşliğinde yapılan keşifte mahkemece, davaya konu 8 no'lu parselde "..." isimli 6 bağımsız bölümlü bir binanın bulunduğu ve binanın tamamlanmış olup tüm bağımsız bölümlerinde ikamet edildiği, satış vaadi sözleşmesine konu 6 no'lu bağımsız bölümde ise davalı arsa sahibinin oturduğu; 7 no'lu parselde de "..." isimli 6 bağımsız bölümlü bir binanın bulunduğu, çatı katındaki odaların kısmen yapılmadığı ve inşaat aşamasında kaldıkları, yine bağımsız bölümlerde bir takım işlerin tamamlanmadığı ancak tüm bağımsız bölümlerde ikamet edildiği gözlemlenmiş; keşif sonrası alınan 11.07.2013 tarihli inşaat bilirkişisi raporunda da, arsa sahibine ait 7 no'lu parseldeki binanın kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile tasdikli projesine göre eksik ve ayıplı işler bedelinin toplam 122.145,00 TL, arsa sahibince binada yapıldığı beyan edilen işler bedelinin ise toplam 21.250,00 TL olduğu, satış vaadine konu 8 no'lu parseldeki binanın 6 no'lu bağımsız bölümünün ise dava tarihi itibariyle değerinin 300.000,00 TL olarak hesaplandığı, ancak 7 no'lu parseldeki binada eksik ve ayıplı işlerin arsa sahibi yönünden katlanabilir seviyede olmayıp arsa sahibi yönünden kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve teknik şartname ile tasdikli projeye göre iş henüz tamamlanmadığından müteahhidin edimlerini henüz yerine getirmemiş olduğu yönünde görüş bildirilmiştir. Taraf vekillerince rapora itiraz edilmesi üzerine inşaat bilirkişi tarafından düzenlenen 15.12.2013 tarihli ek rapora göre de davalı arsa sahibinin isteyebileceği kira kaybı bedeli ile 7 no'lu parsel üzerindeki binada eksik ve ayıplı işler bedeli ile arsa sahibince binada yapıldığı beyan edilen işler bedeli yeniden hesaplanmış ise de, dava konusu taşınmazlar üzerinde yapılan bu inşaatların tamamlanma oranı gerek 11.07.2013 tarihli asıl raporda gerekse 15.12.2013 tarihli ek raporda tespit edilmemiştir.
Bu durumda mahkemece, mahallinde uzman bilirkişiler eşliğinde yeniden keşif yapılarak 05.08.2004 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca dava konusu taşınmazlar üzerindeki inşaatların getirilen fiziki seviyesinin saptanması, bu konuda teknik bilirkişilerden denetime elverişli rapor alınarak eksik işler varsa bu işlerin bedelinin tespit edilmek suretiyle depo etmesi için davacıya uygun bir süre verilmesi, bu bedel depo edildiğinde sözleşme ifa ile sonuçlanmış olacağından davacının ... iptali ve tescil isteminin hüküm altına alınması, aksi takdirde davanın reddine karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş; bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir. ...
...
..."
Eksik ve ayıplı ifa bedeli talepli davada giderim bedeli tespiti ve hesaplama usulüne ilişkin karar,
Arsa sahibine ait olan bağımsız bölümlerdeki eksik ifa ve ayıplı ifa nedeniyle meydana gelen zararın tamamının arsa sahibi tarafından talep edilebileceğine ilişkin karar,
Ortak alanlardaki eksik ve ayıplı ifa nedeniyle arsa sahibi tarafından yalnızca arsa payı oranında giderim bedeli talep edilebileceğine ilişkin karar,
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2018/1182 E., 2018/2073 K. sayılı kararı
"...
...
...
Dava, sözleşme tarihine göre uygulanması gereken 818 sayılı mülgâ Borçlar Kanunu 355. ve devamı maddelerde düzenlenen eser sözleşmesi niteliğini de taşıyan kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak açılmış eksik ve ayıplı iş bedeli ile gecikme tazminatı istemli alacak davasıdır.
Davacı ve diğer paydaşları ve davalı arasında düzenlendiği ihtilâfsız olan 08.04.1996 tarihli düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'ni ikinci kez tadil eden 15.12.2006 tarihli sözleşmeye göre, davacıya ve diğer paydaşlarına ait olan gayrimenkulde davalı tarafından yapılacak inşaatta davacı arsa sahibine verilecek dokuz adet bağımsız bölümün 30.06.2007 tarihinde teslim edilmesinin kararlaştırıldığı, ancak dairelerin sözleşmelerde belirlenen şartlarda ve sürede teslim edilmediği anlaşılmaktadır. Davacı arsa sahibi kendisine verilecek dokuz adet bağımsız bölümdeki eksik ve ayıplı işlerin dava tarihi itibariyle hesaplanacak giderim bedeli ile ortak alanlardaki eksik ve ayıplı işlerden dokuz adet dairenin arsa payları toplamına isabet eden kısmını talep etmekte haklıdır. Gecikme tazminatı talebi bakımından ise; davacı arsa sahibinin kendisine bırakılan dokuz adet bağımsız bölümden altı tanesini 15.12.2006 tarihli tadil sözleşmesi ile dairelerin teslim tarihi olarak kararlaştırılan 30.06.2007 tarihinden önce dava dışı 3. kişilere devrettiği dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Somut olaya dava tarihi itibariyle uygulanması gereken 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 106/II. maddesi gereğince davacı arsa sahibi geriye kalan 3 adet bağımsız bölümün 30.06.2007 tarihinden 03.11.2010 dava tarihine kadar hesaplanacak mahalli piyasa rayiçleri ile aylık kira bedelinden az olmamak üzere gecikme tazminatını da isteyebilir.
O halde mahkemece yeniden oluşturulacak konusunda uzman teknik bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılıp, dosyadaki mevcut deliller ve tespit dosyasındaki bulgular dikkate alınarak davacı arsa sahibinin isteyebileceği eksik ve ayıplı işlerin giderim bedeli ile gecikme tazminatı hesaplattırılıp, dava ve ıslah tarihleri de dikkate alınarak dava sonuçlandırılmalıdır. Bu hususlar gözetilmeden hüküm tesisi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur. ...
...
..."
Üçüncü kişi tarafından eksik ve ayıplı ifa nedeniyle yükleniciye yönelik olarak açılacak olan davada kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerinin de dikkate alınacağına ilişkin karar,
Eksik ifa, açık ayıp ve gizli ayıp kavramlarının ve bu kavramlar arasındaki farklılıkların önemine ilişkin karar,
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2016/4519 E., 2019/3156 K. sayılı kararı
"...
...
... Taraflar arasında satış sözleşmesi olup, davalı yüklenicinin sorumluluğu bu sözleşme hükümlerine göre belirlenmelidir. Dosya içerisinde taraflar arasındaki satış sözleşmesine rastlanılmamıştır. Bu nedenle satış sözleşmesi dosyaya konularak hükümleri incelenip, satış sözleşmesinde satıcı yüklenici ile arsa sahipleri arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine bir atıf olup olmadığı incelenip var ise arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde davalı yüklenicinin taahhüt ettiği işlere göre eksik ve ayıplı iş talep edebilecekleri aksi halde satış sözleşmesindeki şartlar gözönüne alınarak sonuca gidilmelidir. Davacılar eksik ve ayıplı işlere ilişkin talepte bulunmuş olup mahkemece bu talepler konusunda ayrıntılı inceleme yapılmamıştır. Eksik iş bedeli teslimden itibaren 5 yıl içinde talep edebilecekken ayıplı işler gizli ve açık olmalarına göre farklı şekilde talep edilebilirler. Açık ayıpların teslimden itibaren muayene için uygun bir süre geçmiş olması halinde gerekli ihtar yapılmadığı takdirde talep edilemeyecektir. Bu nedenle eksik iş ile açık ve gizli ayıp ayrımı da yapılmak sureti ile bir karar verilmesi gerekirken yükleniciden arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine göre eksik ve ayıplı iş bedellerinin tahsiline karar verilmesi doğru görülmemiştir. ...
...
..."
