Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Nedir, Nasıl Açılır? 2026

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, arazi üzerindeki kalıcı yapı, tesis ya da dikili ağaçların kim tarafından meydana getirildiğinin belirlenmesi istemidir. Muhdesat arazinin bütünleyici parçası olduğundan davada muhdesatın mülkiyeti değil, davacı tarafından meydana getirildiği tespit edilir. Dava, muhdesat iddiasını kabul etmeyen tapu kayıt malikine karşı taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır; güncel hukuki yarar dava şartıdır ve tespit kararı icra kabiliyeti taşımaz.

Muhdesat Nedir?

Muhdesat, bir arazi üzerinde kalıcı yapı ve tesisler ile bağ ve bahçe biçiminde dikilen ağaçlardır. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 22.12.1995 tarihli ve 1994/1 E., 1995/3 K. sayılı kararında, aşılanarak meyve ağacına dönüştürülen yabani ağaçların da muhdesat sayılacağını kabul etmiştir. Tanımın ölçütü, yapının veya bitkinin araziyle kurduğu bağdır.

Arazi mülkiyeti, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere üzerindeki yapıları, bitkileri ve kaynakları kapsar. Bu nedenle kalıcı yapılar kural olarak arazinin bütünleyici parçasıdır. Kalıcı olması amaçlanmayan hafif yapılar ise bu kapsamın dışında kalır; kanun bunları taşınır mal hükümlerine tabi tutar.

Türk Medeni Kanunu'nun 728. maddesi:
“Başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapılar, bunların malikine aittir.”

“Bu tür yapılar, taşınır mal hükümlerine tâbi olur ve tapu kütüğünde gösterilmez.”

Ağaçlar bakımından ayrım daha belirgindir. Bağ ve bahçe biçiminde dikilen ağaçlar muhdesat sayılırken, kavak gibi kendiliğinden yetişebilen ya da ekonomik amaçla yetiştirilip kesilerek satılabilen ağaçlar muhdesat niteliğinde kabul edilmemektedir (01.04.2024 tarihli ve 2023/2005 E., 2024/1870 K. sayılı karar).

Muhdesat kavramı, araziye bağlı kalıcı unsurlarla sınırlıdır. Bir yapının muhdesat sayılması için araziye sürekli kalmak üzere bağlanması gerekir. Bitkiler bakımından ise dikilmiş olmak şart değildir; emek ve masraf sarf edilerek aşılanan yabani ağaç da muhdesattır (22.12.1995 tarihli ve 1994/1 E., 1995/3 K. sayılı karar).

Hangi Yapılar Muhdesat Sayılmaz?

Kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak ve baraka gibi hafif yapılar muhdesat değildir; bunlar taşınır maldır ve tapu kütüğünde gösterilmez. Ölçüt yapının adı değil, araziye bağlanma amacı ve biçimidir: sökülüp taşınabilen ve sürekli kalması amaçlanmayan prefabrik yapı da bu kapsamdadır. Buna karşılık temeliyle araziye bağlanan ve sürekli kullanım için inşa edilen yapı, adı ne olursa olsun muhdesattır.

Kavak ve benzeri ağaçlar da muhdesat sayılmaz; bunlar kesilip satılmak üzere yetiştirildiğinden araziye sürekli bağlı bir unsur olarak görülmez. Ölçüt, ağaca emek ve masraf sarf edilip edilmemesi değil, ağacın araziye kalıcı olarak bağlı kalıp kalmamasıdır. Ticari amaçla yetiştirilen kavak emek ve masraf gerektirse de muhdesat değildir; buna karşılık yerinde kalacak biçimde aşılanan yabani ağaç muhdesattır.

Muhdesatın Hukuki Niteliği Nedir?

Muhdesat, hukuki niteliği itibarıyla bütünleyici parçadır. Arazi mülkiyeti, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar; bu kapsama yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer.

Türk Medeni Kanunu'nun 718. maddesi:
“Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar.”

“Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer.”

Bu düzenleme, arazideki yapının ayrı bir eşya olarak mülkiyete konu olmasını engeller. Hukuk Genel Kurulu da muhdesatın bütünleyici parça olduğunu, sahibine araziden ayrı bağımsız bir mülkiyet veya sınırlı ayni hak bahşetmediğini ve hakkın şahsi hak niteliğinde kaldığını belirtmiştir (23.10.2024 tarihli ve 2023/654 E., 2024/530 K. sayılı karar).

Türk Medeni Kanunu'nun 722. maddesi:
“Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur.”

Fidanlar da aynı rejime tabidir. Kanun, başkasının fidanını kendi arazisine ya da kendi fidanını başkasının arazisine diken kişi hakkında yapılara ilişkin hükümlerin uygulanacağını söyler.

Türk Medeni Kanunu'nun 729. maddesi:
“Bir kimse başkasının fidanını kendi arazisine ya da kendisinin veya bir üçüncü kişinin fidanını başkasının arazisine dikerse, başkasının malzemesini kullanarak yapılan yapılara veya taşınır yapılara ilişkin hükümler bunlar hakkında da uygulanır.”

Bu nedenle muhdesat üzerinde ikili mülkiyet kurulamaz; muhdesat sahibinin hakkı, arazi malikine karşı ileri sürülebilen şahsi bir haktır.

Şahsi hak niteliği, muhdesatın araziden bağımsız bir ayni hak gibi işlem görmesini engeller. Muhdesat, arazi mülkiyetinden ayrı bir tapu kaydına bağlanamaz ve sınırlı ayni haklara konu olamaz. Hak, kural olarak arazi malikine karşı ileri sürülür. Bu, muhdesat sahibinin üçüncü kişilere karşı korumasız olduğu anlamına gelmez; Hukuk Genel Kurulu, muhdesata yönelen saldırıda muhdesatı inşa eden kişinin zilyetliğin korunmasına ilişkin davaları açabileceğini ve koşulları varsa el atmanın önlenmesini isteyebileceğini belirtmiştir (23.10.2024 tarihli ve 2023/654 E., 2024/530 K. sayılı karar).

Muhdesatın Mülkiyetinin Tespiti İstenebilir mi?

Hayır. Muhdesatın, üzerinde bulunduğu taşınmazın arzından ayrı bir mülkiyeti yoktur; bu nedenle muhdesatın mülkiyetinin tespiti istenemez (09.02.2022 tarihli ve 2021/3638 E., 2022/924 K. sayılı karar). Davacı, muhdesatın kendisine ait olduğu yönünde bir mülkiyet hükmü alamaz.

Mülkiyet tespiti istemiyle açılan davada mahkeme, talebi tümüyle reddetmek yerine çoğun içinde az da vardır kuralını uygular. Muhdesatın mülkiyetinin tespiti istemi, muhdesatı meydana getirdiğinin tespiti talebini de kapsar; koşulları varsa muhdesatın davacı tarafından meydana getirildiğinin tespitine karar verilir (27.02.2024 tarihli ve 2023/808 E., 2024/1165 K. sayılı karar). Hüküm bu nedenle muhdesatın davacıya aidiyeti biçiminde değil, davacı tarafından meydana getirildiğinin tespiti biçiminde kurulur.

Muhdesatın mülkiyetinin devri ise ayrı bir taleptir. Kanun, yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa iyiniyetli tarafa, uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteme hakkı tanır.

Türk Medeni Kanunu'nun 724. maddesi:
“Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.”

Bu istem, muhdesatın kim tarafından meydana getirildiğinin tespitinden farklıdır; koşulları ve sonucu ayrı değerlendirilir.

Tapu İptali ve Tescil Davasından Farkı Nedir?

Tapu iptali ve tescil davası, mülkiyetin el değiştirmesini amaçlayan ayni hak davasıdır. Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası ise yalnız muhdesatın kim tarafından meydana getirildiğini belirler ve mülkiyet sağlamaz. Bu nedenle muhdesatın tespiti, tapu iptali ve tescil davasının yerine geçmez.

İki talep aynı dilekçede ileri sürülebilir; ancak her talebin şartları ayrı değerlendirilir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, tapu iptali ve tescil talebi reddedilirken muhdesatın aidiyetinin tespitine karar verilmesini onamıştır (27.02.2024 tarihli ve 2024/403 E., 2024/1164 K. sayılı karar).

Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Niçin Açılır?

Dava, muhdesatın kim tarafından meydana getirildiğinin belirlenmesi istemidir ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 106. maddesi kapsamında bir tespit davasıdır.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 106. maddesinin ikinci fıkrası:
“Tespit davası açanın, kanunlarda belirtilen istisnai durumlar dışında, bu davayı açmakta hukuken korunmaya değer güncel bir yararı bulunmalıdır.”

Tespit hükmü icra ve infaz kabiliyeti taşımadığı için davanın uygulama alanı sınırlıdır. Tespit davaları eda davalarının öncüsüdür; eda davası açılması mümkünken tespit davasında hukuki yarar yoktur. Güncel hukuki yarar dava tarihinde bulunmalı ve dava sonuçlanıncaya kadar güncelliğini korumalıdır (23.10.2024 tarihli ve 2023/654 E., 2024/530 K. sayılı karar).

Hukuk Genel Kurulu, güncel hukuki yararın bulunduğu haller bakımından üç durumu saymıştır: taşınmaz hakkında derdest (görülmekte olan) ortaklığın giderilmesi davası, kentsel dönüşüm uygulaması ve kamulaştırma işlemi. Başka bir kararında Kurul, bu listeye 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 19. maddesinin uygulanma imkanını da eklemiştir (08.11.2023 tarihli ve 2022/450 E., 2023/1075 K. sayılı karar).

Kadastro tespitinden önce meydana getirilen muhdesat bakımından ayrı bir yol vardır. Tutanak kesinleştikten sonraki on yıl içinde, 3402 sayılı Kanun'un 19. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca muhdesatın beyanlar hanesine yazılması istenebilir; bunun için ortaklığın giderilmesi, kentsel dönüşüm ya da kamulaştırma istisnası aranmaz. Hukuk Genel Kurulu, tespitten önce meydana getirilen muhdesatta bu hüküm uyarınca hukuki yarar bulunduğunu kabul etmiştir (08.11.2023 tarihli ve 2022/450 E., 2023/1075 K. sayılı karar).

Hukuki Yarar Yoksa Dava Ne Olur?

Hukuki yarar dava şartıdır; mahkeme bunu yargılamanın her aşamasında kendiliğinden gözetir. Yararın bulunmadığı tespit edilirse dava, dava şartı yokluğu gerekçesiyle usulden reddedilir. Bu ret, muhdesatın davacıya ait olduğu yönünde bir karar değildir.

Davacı, koşulları varsa sebepsiz zenginleşmeye dayanan eda talebiyle hakkını arayabilir. Bölge Adliye Mahkemesi, tapuda malik ya da paydaş olmayan ve ortaklığın giderilmesi davasında taraf olmayan davacıların hukuki yararı bulunmadığını belirtmiştir. Muhdesatın kendileri tarafından meydana getirildiğini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre eda davasıyla ileri sürebilecekleri gerekçesine dayanan bu karar Daire tarafından onanmıştır (12.06.2024 tarihli ve 2023/3063 E., 2024/3413 K. sayılı karar).

Muhdesatın Tespiti Kararı Ne İşe Yarar?

Tespit hükmü, muhdesatın kim tarafından meydana getirildiğini belirler; icra ve infaz kabiliyeti yoktur. Bu nedenle kararın kesinleşmesinden önce icraya konulamayacağı yönündeki tartışma tespit hükmü bakımından konusuzdur; hüküm eda niteliği taşıyorsa kesinleşme ayrıca değerlendirilir.

Kararın asıl işlevi, başka bir dosyada ortaya çıkan uyuşmazlığı çözmesidir. Ortaklığın giderilmesinde satış bedelinin oranlanması, kamulaştırmada bedelin muhdesat sahibine ödenmesi ve kentsel dönüşümde değer tespiti bu karara dayanır.

Karar, muhdesatın niteliği ve kime ait olduğuyla sınırlıdır; mülkiyet, tapu iptali ya da bedel taleplerini kendiliğinden çözmez. Bu sonuçlar için ayrıca talepte bulunulmalıdır; usul koşulları elveriyorsa talepler aynı davada da ileri sürülebilir. Her talep kendi dava şartları bakımından ayrıca değerlendirilir.

Davayı Kim Açar, Kime Karşı Açar?

Taraflar bakımından iki soru ayrılır: davayı kimin açabileceği ve davanın kime karşı yöneltileceği. Her iki sorunun cevabı, muhdesatın şahsi hak niteliğiyle ve tapu kaydıyla bağlantılıdır.

Davayı Kim Açar?

Davayı, muhdesatı kendi adına ve hesabına meydana getiren kişi açar; bu kişinin tapu maliki olması şart değildir. Muhdesatı meydana getiren kişi ölmüşse, bu hakkı miras yoluyla kazananlar da davayı açabilir (Türk Medeni Kanunu'nun 599. maddesi). Ancak davacının güncel hukuki yararı bulunmalıdır. Tapu maliki ya da paydaş olmayan kişi, güncel hukuki yararı yoksa bu davayı açamaz. Bölge Adliye Mahkemesinin, tapuda malik ya da paydaş olmayan davacının güncel hukuki yararı bulunmadığı gerekçesiyle verdiği ret kararı Daire tarafından onanmıştır (07.03.2024 tarihli ve 2023/1966 E., 2024/1420 K. sayılı karar).

Bu kural mutlak değildir. Kadastro tespitinden önce meydana getirilen muhdesat, on yıllık süre içinde 3402 sayılı Kanun'un 19. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca beyanlar hanesine tespit isteğiyle ileri sürülebilir. Kamulaştırmada ise 2942 sayılı Kanun'un 19. maddesinin ek fıkrası, taşınmazda malik olmayan ancak muhdesatı meydana getiren kişiye kamulaştırma bedelinin kendisine verilmesini sağlamak amacıyla zilyetliği tespit davası açma hakkı tanır; bu imkan özel mülkiyete konu olabilecek taşınmazlarla sınırlıdır (03.04.2023 tarihli ve 2023/1015 E., 2023/1925 K. sayılı karar).

Muhdesatı kendi adına ve hesabına meydana getirmek, hakkın davacıya ait olduğunu gösteren ölçüttür. Davacı, muhdesatı başkasının hesabına ya da bir sözleşme gereği başkası adına yapmışsa bu dava ile kendi adına bir hak elde edemez. Bu nedenle dava dilekçesinde muhdesatın kimin emeği, malzemesi ve parasıyla meydana getirildiği açıkça anlatılmalıdır.

Dava Kime Karşı Açılır?

Dava, muhdesat iddiasını kabul etmeyen tapu kayıt malikine ya da maliklerine karşı açılır. Hukuk Genel Kurulu, bu davaların muhdesat iddiasını kabul etmeyen tapu kayıt maliki ya da maliklerine karşı açılacağı konusunda görüş birliği bulunduğunu belirtmiştir (23.10.2024 tarihli ve 2023/654 E., 2024/530 K. sayılı karar).

Tapu maliki olmayan üçüncü kişiye karşı dava açılamaz; davacının bu kişiye karşı hukuki yararı yoktur (23.10.2024 tarihli ve 2023/654 E., 2024/530 K. sayılı karar). Hukuk Genel Kurulu, yargılama sırasında tapu kayıt maliki olan Hazine'nin davaya dahil edilmesini, bu durumun HMK'nın 124. maddesi kapsamında kabul edilebilir bir yanılgı sayılmasıyla açıklamıştır (08.11.2023 tarihli ve 2022/450 E., 2023/1075 K. sayılı karar). Tapusuz taşınmazda husumet, Hazine ile birlikte ilgili köy veya belediye tüzel kişiliğine yöneltilir (12.12.2016 tarihli ve 2015/17470 E., 2016/16852 K. sayılı karar). Beyanlar hanesinde lehine muhdesat şerhi bulunan kişiye husumet, kadastro tespitine itiraz davalarında kabul edilmektedir; bu çözümün muhdesatın aidiyeti davasına aynen uygulanacağı kesin değildir (09.04.2018 tarihli ve 2016/8887 E., 2018/2701 K. sayılı karar).

Taşınmaz birden çok kişiye aitse dava, muhdesat iddiasını kabul etmeyen maliklerin tamamına yöneltilmelidir. Hukuk Genel Kurulunun malik ya da malikler ifadesi, paylı ve elbirliği mülkiyette birden çok malikin davada yer alması gerektiğini gösterir. Dava dilekçesinde tapu kaydındaki maliklerin ve paylarının gösterilmesi, husumetin denetlenmesini kolaylaştırır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Görev ve yetki bakımından iki ayrı kural uygulanır: malvarlığı davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi, taşınmaza ilişkin davalarda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Görevli Mahkeme

Görevli mahkeme, dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesidir. Sulh hukuk mahkemesinin görevi kanunda sayılan işlerle sınırlıdır ve muhdesatın tespiti bu listede yer almaz. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi de muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının genel hükümlere göre asliye hukuk mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerektiğini belirtmiştir (30.11.2020 tarihli ve 2020/9826 E., 2020/10478 K. sayılı karar). Daire bu sonuca, taşınmazda kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu olmadığı için varmıştır. Kat mülkiyeti kurulu yapılarda görev konusu, dosyanın özelliğine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

6100 sayılı Kanun öncesinde dava değerine göre görev ayrımı vardı. 2010'da açılan bir davada muhdesatın değeri sulh hukuk mahkemesinin görev sınırını aştığı için dosya asliye hukuk mahkemesine gönderilmiştir (17.06.2020 tarihli ve 2017/16318 E., 2020/3616 K. sayılı karar). Bugün böyle bir değer eşiği yoktur; muhdesatın değeri görevli mahkemeyi değiştirmez.

Yetkili Mahkeme

Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda bu mahkeme kesin yetkilidir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkili olduğu gerekçesiyle verilen Bölge Adliye Mahkemesi kararını onamıştır (26.09.2023 tarihli ve 2022/5644 E., 2023/4150 K. sayılı karar).

Kesin yetki nitelendirmesi Bölge Adliye Mahkemesi gerekçesinde kurulmuştur; Daire onamakla yetinmiş, ancak kararın ilgili hukuk bölümünde HMK'nın 12. maddesini saymıştır. Muhdesat hakkının şahsi hak olduğu ve genel yetki kuralının uygulanması gerektiği görüşü davacı tarafından ileri sürülmüş, Daire bu görüşü benimsememiştir. Yetkinin kesin olduğu hallerde mahkemenin yetkili olması dava şartıdır; mahkeme bunu yargılamanın her aşamasında kendiliğinden gözetir.

Yetki itirazı, kesin yetki söz konusu olduğunda mahkemenin kendiliğinden gözettiği bu dava şartına bağlıdır. Taşınmazın bulunduğu yer dışındaki bir mahkemede açılan dava, yetki itirazı beklenmeden de reddedilebilir.

Muhdesatın Tespiti Davasında Süre Var mı?

Süre sorusunun cevabı, muhdesatın kadastro tespitinden önce mi sonra mı meydana getirildiğine göre değişir. Kadastro öncesi nedene dayanan muhdesat iddiası on yıllık hak düşürücü süreye tabidir; kadastro tespitinden sonra meydana getirilen muhdesat bu süreden etkilenmez. Ancak bu halde de dava, güncel hukuki yarar varsa esasa girer; yarar yoksa usulden reddedilir (08.11.2023 tarihli ve 2022/450 E., 2023/1075 K. sayılı karar).

Kadastro Öncesi Muhdesatta On Yıllık Süre

Kadastro tutanaklarının kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, tutanaklarda belirtilen haklara ve tespitlere kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz edilemez ve dava açılamaz. Bu süre hak düşürücü niteliktedir; taraflarca ileri sürülmese bile mahkemece kendiliğinden değerlendirilir (24.11.2025 tarihli ve 2025/1343 E., 2025/4963 K. sayılı karar).

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, kadastro tespitinden önce ve sonra yapılan muhdesatların hangileri olduğunun duraksamasız belirlenmesini istemiştir. Kadastro öncesi muhdesat bakımından hak düşürücü süre uygulanır; kadastro sonrası muhdesat ise süreden değil, güncel hukuki yarar varsa esastan yapılacak inceleme ile belirlenir. Bu nedenle dava, muhdesatın hangi döneme ait olduğu açıkça gösterilerek açılmalıdır.

On yıllık süre, kadastro tutanağının kesinleştiği tarihten işlemeye başlar; muhdesatın fiilen yapıldığı tarih bu başlangıcı değiştirmez. Süre dolduktan sonra açılan davada mahkeme, işin esasına girmeden davanın usulden reddine karar verir.

Kadastro tespiti sırasında muhdesatı bulunan kişi, otuz günlük ilan süresi içinde kadastro mahkemesinde itiraz etmezse tespit kesinleşir. Bu süre muhdesatın aidiyeti davasının süresi değildir; ancak kesinleşmeden sonra kadastro öncesi nedene dayanan iddia, on yıllık süre içinde ileri sürülebilir (08.11.2023 tarihli ve 2022/450 E., 2023/1075 K. sayılı karar).

Muhdesat Bedelinde Zamanaşımı

Muhdesatın bedeli ya da tazminatı isteniyorsa tespit davasından ayrı bir zamanaşımı rejimi uygulanır. Arazi malikine karşı açılan muhdesat bedeli davası sebepsiz zenginleşmeye dayandığında TBK'nın 82. maddesi uygulanır; haksız fiilden doğan tazminat isteminde 72. madde, Türk Medeni Kanununun 723. maddesindeki tazminat gibi özel hükümlerden doğan taleplerde ise o hükmün kendi rejimi esas alınır. Sebepsiz zenginleşmeden doğan istem, hak sahibinin geri isteme hakkı olduğunu öğrendiği tarihten itibaren iki yılın ve her halde zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten itibaren on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar (Türk Borçlar Kanunu'nun 82. maddesi). Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, zamanaşımının muhdesatın yapıldığı tarihte değil, giderlerin taşınmaz malikinin mülkiyetine geçtiği, binanın davalıya teslim edildiği tarihte başladığını belirtmiştir (12.04.2016 tarihli ve 2015/8559 E., 2016/5667 K. sayılı karar). Aynı Daire, zenginleşme gerçekleşmeden dava hakkı doğmayacağı için zamanaşımının işlemeyeceğini kabul etmiştir (24.09.2018 tarihli ve 2016/20805 E., 2018/8940 K. sayılı karar).

Taşkın yapıya ilişkin on beş günlük itiraz süresi bu davaya ait değildir. Kanun, taşmayı öğrenen malikin on beş gün içinde itiraz etmemesi halinde iyiniyetli yapı sahibine irtifak hakkı kurulmasını veya arazi parçasının mülkiyetinin devredilmesini isteme hakkı tanır; bu süre taşkın yapı rejiminin parçasıdır.

Harç Ne Kadar, Dava Değeri Neye Göre Belirlenir?

Dava, konusu belli bir değerle ilgili olduğu için nispi harca tabidir. Dava değeri, davalıların payına isabet eden muhdesat değeridir; zemin bedeli bu değere girmez. Nispi karar ve ilam harcı ile karşı vekalet ücreti bu müddeabih (dava değeri) üzerinden hesaplanır; fiili yargılama giderleri dava değerinin yüzdesi değildir, bunların taraflara yükletilmesi paylara göre belirlenir (06.05.2026 tarihli ve 2026/1943 E., 2026/2483 K. sayılı karar).

492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 16. maddesi:
“Değer ölçüsüne göre harca tabi işlemlerde (1) sayılı tarifede yazılı değerler esastır. Müdahelenin men'i tescil ve tapu kayıt iptali gibi gayrimenkulün aynına taallük eden davalarda gayrimenkulün değeri nazara alınır.”

Alıntının ikinci cümlesi taşınmazın aynına ilişkin davalara aittir; muhdesatın tespiti şahsi hakka dayandığından bu davada uygulanmaz. Bu nedenle harç, taşınmazın değeri üzerinden değil, muhdesatın davalıların payına isabet eden değeri üzerinden hesaplanır.

Karar ve ilam harcının oranı binde 68,31'dir. Davadan feragat, davayı kabul veya sulh halinde harç, işlemin ilk celsede gerçekleşip gerçekleşmemesine göre üçte bir ya da üçte iki olarak alınır; davanın mahkemece kabulünde tam nispi harç alınır.

Dava Değeri Nasıl Belirlenir?

Muhdesatın toplam değeri üzerinden davalıların payına düşen kısım esas alınır; zeminin değeri eklenmez. Paylı mülkiyette davalının tapudaki payı, elbirliği mülkiyetinde miras payı gözetilir (06.05.2026 tarihli ve 2026/1943 E., 2026/2483 K. sayılı karar). Bilirkişi raporunda muhdesat ve zemin değerlerinin ayrı gösterilmesi, dava değerinin denetlenebilmesi için gereklidir.

Dava değerinin düşük gösterilmesi halinde harç tamamlama riski doğar; dava değerinin bilerek düşük tutulması önerilmez.

Harç Ne Zaman Ödenir?

Karar ve ilam harcının dörtte biri peşin ödenir; geri kalanı kararın tebliğinden itibaren bir ay içinde ödenir. Peşin harç ve yargılama sırasında değer artışı üzerine tamamlanması gereken eksik peşin harç ödenmedikçe davaya devam olunamaz (Harçlar Kanunu 30 ve 32). Buna karşılık bakiye karar ve ilam harcı ödenmemiş olsa da hüküm tebliğe çıkarılır, takibe konur ve kanun yoluna başvurulabilir; süresinde ödenmeyen bu harç vergi dairesince tahsil edilir (Harçlar Kanunu 28/a ve 37). Başvurma harcı maktu olup dava açılırken alınır.

Muhdesat Nasıl İspatlanır?

İspat yükü, muhdesatı kendi adına ve hesabına meydana getirdiğini ileri süren taraftadır. Davacı, muhdesat üzerinde hakkı bulunduğunu ve muhdesatı kendisinin meydana getirdiğini ispatlamalıdır (23.10.2024 tarihli ve 2023/654 E., 2024/530 K. sayılı karar). İspat, keşif, bilirkişi incelemesi, tanık beyanları ve resmi kayıtlar üzerinden yürütülür. Mevcut yapının bakım ve onarımına yapılan harcama, yapının tamamının davacı tarafından meydana getirildiğini tek başına göstermez; bu harcamalar ayrı bir talep olarak değerlendirilir.

Keşif ve Bilirkişi İncelemesi

Mahkeme, çözümü hukuk dışında özel veya teknik bilgiyi gerektiren hallerde bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar verir. Muhdesatın niteliği, yapım tarihi ve teknik özellikleri keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir; bilirkişi raporu muhdesatın kadastro öncesi mi sonra mı meydana getirildiğini de göstermelidir. Muhdesatın kimin adına ve hesabına meydana getirildiği ise hukuki bir değerlendirmedir; bilirkişi bu sonuca varamaz, aidiyeti bütün delilleri değerlendiren mahkeme belirler (Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 279. maddesinin dördüncü fıkrası).

Tanık deliline dayanılmışsa tanık listesinin sunulması için davacıya usulüne uygun süre verilmelidir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, tanık listesi için süre verilmemesini ve tanıkların dinlenmemesini hukuki dinlenilme hakkının ihlali sayarak hükmü bozmuştur (22.06.2022 tarihli ve 2021/4795 E., 2022/5074 K. sayılı karar).

Muhdesatın yapım tarihi ve niteliği, keşif ve bilirkişi raporunda ayrı ayrı gösterilmelidir. Bu ayrım, hem süre hem de şerh bakımından sonraki aşamaları belirler.

Tanık beyanları, keşif ve bilirkişi raporuyla birlikte değerlendirilir. Beyanlar arasında çelişki varsa mahkeme, çelişkiyi gidermek için yeniden keşif yapabilir ve tanıkları dinleyebilir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, muhdesatın yapım tarihi konusunda tanık beyanları arasındaki çelişkinin giderilmesini istemiştir (24.11.2025 tarihli ve 2025/1343 E., 2025/4963 K. sayılı karar).

Kadastro Tutanağı ve Beyanlar Hanesi

Kadastro tutanağı ve beyanlar hanesi, muhdesatın kadastro tespiti sırasındaki durumunu gösteren resmi kayıttır. Bu kayıt, muhdesatın kadastro öncesinde var olduğunu gösteriyorsa davacı lehine delil oluşturur; aksi ispatlanabilir. Kaydın dayanağı, 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 19. maddesinin ikinci fıkrasıdır.

Muhdesatın kadastro tespitinden önce mi sonra mı meydana getirildiği, tespit ve keşifle duraksamasız belirlenmelidir. Bu belirleme hem on yıllık sürenin uygulanıp uygulanmayacağını hem de şerh imkanını etkiler.

Muhdesat Tapuya Nasıl Şerh Edilir?

Muhdesat, kadastro tespiti sırasında tutanağın ve kütüğün beyanlar hanesinde gösterilir. Bu kayıt, muhdesatın sahibi, cinsi, ihdas (yapım) tarihi ve iktisap sebebi belirtilerek yapılır. Uygulamada muhdesat şerhi denilse de sözü edilen kayıt, beyanlar hanesine yazılan bir belirtmedir; tapu kütüğüne şerh verilmesine ilişkin genel kurallar bu kaydın dayanağı değildir.

3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 19. maddesinin ikinci fıkrası:
“Taşınmaz mal üzerinde malikinden başka bir kimseye veya paydaşlarından birine ait muhdesat mevcut ise bunun sahibi, cinsi, ihdas tarihi ve iktisap sebebi belirtilerek tutanağın ve kütüğün beyanlar hanesinde gösterilir.”

Şerh, yalnız kadastro tespit gününden önce meydana getirilmiş muhdesat için mümkündür. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, muhdesatın beyanlar hanesinde gösterilebilmesi için kadastro tespit gününden önce meydana getirilmiş olmasının zorunlu olduğunu, kadastro tespitinden sonra meydana getirilen muhdesatın beyanlar hanesinde gösterilmesinin yasal olarak mümkün olmadığını belirtmiştir (09.02.2022 tarihli ve 2021/3638 E., 2022/924 K. sayılı karar).

Türk Medeni Kanunu'nun 1012. maddesi, taşınmazın eklentilerinin malikin istemi üzerine beyanlar sütununa yazılmasını düzenler; muhdesat şerhinin dayanağı bu madde değil, Kadastro Kanunu'nun 19. maddesinin ikinci fıkrasıdır. Bu nedenle şerh talebi, muhdesatın kadastro öncesinde var olduğu iddiasıyla birlikte kurulmalıdır.

Şerhin içeriği, muhdesatın sahibi, cinsi, ihdas tarihi ve iktisap sebebidir. Bu bilgiler, sonraki bir davada muhdesatın niteliğini ve kadastro öncesinde var olup olmadığını gösteren kayıt işlevi görür.

Sonradan Yapılan Muhdesat Şerh Edilebilir mi?

Hayır. Kadastro tespitinden sonra meydana getirilen muhdesat, 3402 sayılı Kanunun 19. maddesinin ikinci fıkrasına dayalı olağan muhdesat belirtmesi kapsamında beyanlar hanesinde gösterilemez; özel kanun hükümleri saklıdır (09.02.2022 tarihli ve 2021/3638 E., 2022/924 K. sayılı karar). Kayıt imkanının bulunmaması, güncel hukuki yarar varsa muhdesatı meydana getirenin tespiti davası açılmasını engellemez. Bu halde hak, ortaklığın giderilmesinde paydaşların ittifakı, tespit davası ya da bedel davası üzerinden korunur.

Ortaklığın Giderilmesi Dosyasında Muhdesat Ne Olur?

Satış yoluyla ortaklığın giderilmesinde taşınmaz üzerindeki bina ve ağaç gibi bütünleyici parçalar arzla birlikte satılır. Muhdesatın bir kısım paydaşlara ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa ya da bütün paydaşlar ittifak ediyorsa ve muhdesat arzın değerinde artış meydana getiriyorsa, arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir; satış bedeli bu orana göre dağıtılır (19.06.2025 tarihli ve 2025/210 E., 2025/3120 K. sayılı karar).

Satış bedelinin dağıtımında önce arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı bulunur, sonra muhdesata isabet eden yüzdelik oran kurulur. Muhdesata isabet eden kısım muhdesat sahibi paydaşa, geri kalan bedel payları oranında paydaşlara verilir. Muhdesat paydaş olmayan üçüncü kişiye aitse o kişi ortaklık dosyasına dahil edilemez ve satış bedelinden pay alamaz; hakkını ayrı tespit ve eda davasıyla arar (21.02.2019 tarihli ve 2018/3232 E., 2019/1549 K. sayılı karar).

Şerh ya da İttifak Varsa Ayrı Dava Gerekir mi?

Hayır. Ortaklığın giderilmesi mahkemesi oranlamayı kendisi yapar; muhdesata isabet eden kısım muhdesat sahibi paydaşa, kalan bedel payları oranında paydaşlara verilir. Bu halde ayrı bir tespit davası açmaya gerek yoktur.

Şerh Yoksa Ne Olur?

Tapuda muhdesat kaydı yoksa ve paydaşlar da ittifak etmiyorsa mahkeme, muhdesat uyuşmazlığını ön mesele yapar ve muhdesat iddiasında bulunan paydaşa görevli mahkemede dava açması için uygun bir süre verir. Süre içinde dava açılırsa sonucu beklenir; açılmazsa o konuda uyuşmazlık yokmuş gibi devam olunur.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 165. maddesinin ikinci fıkrası:
“Bir davanın incelenmesi ve sonuçlandırılması başka bir davanın veya idari makamın çözümüne bağlı ise mahkeme, ilgili tarafa görevli mahkemeye veya idari makama başvurması için uygun bir süre verir. Bu süre içinde görevli mahkemeye veya idari makama başvurulmadığı takdirde, ilgili taraf bu husustaki iddiasından vazgeçmiş sayılarak esas dava hakkında karar verilir.”

Muhdesatın aidiyetine ilişkin dava açılmışsa ortaklığın giderilmesi mahkemesi bu davanın sonucunu beklemelidir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, tespit davası açıldığı halde sonucu beklenmeden karar verilmesini bozma nedeni saymıştır (19.06.2025 tarihli ve 2025/210 E., 2025/3120 K. sayılı karar).

Kamulaştırmada Muhdesat Bedeli Kime Ödenir?

Kamulaştırmada muhdesat bedeli, taşınmazın maliki olmayan muhdesat sahibine ödenebilir. Kanun, başkası adına tapulu, sahipsiz ya da zilyedi tarafından iktisap edilmemiş yerin kamulaştırılmasında binaların asgari levazım bedelini, ağaçların ise takdir olunan bedelini zilyedine bırakır.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 19. maddesinin ek fıkrası:
“Başkası adına tapulu, sahipsiz ve/veya zilyedi tarafından iktisap edilmemiş yerin kamulaştırmasında binaların asgarî levazım bedeli, ağaçların ise 11 inci madde çerçevesinde takdir olunan bedeli zilyedine ödenir.”

Bu hüküm, malik olmayan muhdesat sahibine bedel alma hakkı verir ve tespit davasında hukuki yararın dayanağını oluşturur. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, ek fıkranın, taşınmazda malik olmayan ancak muhdesatı meydana getiren kişiye kamulaştırma bedelinin kendisine verilmesini sağlamak amacıyla zilyetliği tespit davası açma hakkı tanıdığını belirtmiştir (03.04.2023 tarihli ve 2023/1015 E., 2023/1925 K. sayılı karar). Daire, bu imkanı özel mülkiyete konu olabilecek taşınmazlarla sınırlamış; mera, yaylak, orman gibi yerlerde muhdesata hukuki değer verilemeyeceğini belirtmiştir.

Tespit davası, bedelin ödenmesine ilişkin bir hüküm kurmaz. Karar, bedelin kime ödeneceğini gösteren tespit işlevi görür; bedelin ödenmesi kamulaştırma sürecinde ve bu sürecin kendi kuralları içinde gerçekleşir.

Büyük projelerde kamu yararı kararının ilan süresinin bitiminden, diğerlerinde tescil kararından sonra yapılan sabit tesisler ile dikilen ağaçların bedeli kamulaştırma bedelinin tespitinde dikkate alınmaz (2942 sayılı Kanun'un 25. maddesinin ikinci ve üçüncü fıkraları). Büyük projelerdeki bu sınırlama, ilan süresinin bitiminden itibaren beş yıl için geçerlidir.

Orman ve Kamu Malı Üzerindeki Muhdesat

Orman, mera, yaylak, kışlak ve aktif dere yatağı gibi özel mülkiyete konu olamayan, zilyetlikle kazanılamayan yerlerde meydana getirilen muhdesata hukuki değer verilmez. Hukuk Genel Kurulu, ormanların 2942 sayılı Kanun'un 19. maddesinin ek fıkrasında ayrık tutulduğunu ve sahipsiz ve/veya zilyedi tarafından iktisap edilmemiş yer kavramının ormanları kapsamadığını kabul etmiştir (12.11.2025 tarihli ve 2024/773 E., 2025/694 K. sayılı karar).

Anayasa Mahkemesi, benzer bir olayda kamu makamlarının uzun süre edilgen kalması ve ağaçların ekonomik değeri üzerinden mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar vermiştir (29.05.2019 tarihli ve 2016/58283 sayılı Mehmet Emin Öztekin başvurusu). Hukuk Genel Kurulu, kararın 16. ve 17. paragraflarında bu kararı tartışmış ve somut olaya objektif etkisi bulunmadığı, suç teşkil eden fiilin hukuken korunamayacağı sonucuna varmıştır. Anayasa Mahkemesinin yaklaşımı arazi mülkiyeti kazandırmaz; ancak kamu makamlarının tutumu ve muhdesatın ekonomik değeri ayrıca değerlendirilir.

Hukuk Genel Kurulunun kararı oy çokluğuyla verilmiştir. Kadastro tespitinden sonra dikilen ağaçlar bakımından farklı sonuç, Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 16.12.2025 tarihli ve 2025/1009 E., 2025/5436 K. sayılı kararında karşı oyda savunulmuştur; bu görüş kararın hükmü değildir. Taşınmazın orman ya da kamu malı niteliğinde olması, muhdesatın hukuken korunmaya değer bir değer taşımadığı gerekçesiyle davanın reddi sonucunu doğurur. Bu ret, hukuki yarar yokluğuna değil, talebin maddi hukuk bakımından korunmamasına dayanır.

Kamu malı ayrımı, muhdesatın ekonomik değerinin korunup korunmayacağını belirler. Orman ve mera gibi yerlerde muhdesat, hukuken korunmaya değer bir unsur olarak kabul edilmez; bu nedenle tespit davası da sonuç doğurmaz.

Kentsel Dönüşümde Muhdesatın Değeri Nasıl Tespit Edilir?

Kentsel dönüşümde muhdesatın değeri, taşınmazın değerinden ayrı düşünülmez. Kanun, dönüştürmeye tabi tutulan taşınmazların, üzerindeki köhnemiş yapılar dahil, muhdesatı ile birlikte değer tespiti işlemlerinin Başkanlık, TOKİ veya idarece yapılacağını ya da yaptırılacağını öngörür.

6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin yedinci fıkrası:
“Bu Kanun çerçevesinde dönüştürmeye tabi tutulan taşınmazların, üzerindeki köhnemiş yapılar da dâhil olmak üzere, muhdesatı ile birlikte değer tespiti işlemleri ve dönüşüm ile oluşacak taşınmazların değerlemeleri Başkanlık, TOKİ veya İdarece yapılır veya yaptırılır.”

Kentsel dönüşüm uygulaması, tespit davasında güncel hukuki yarar doğuran istisnalar arasındadır (23.10.2024 tarihli ve 2023/654 E., 2024/530 K. sayılı karar). Uygulama yoksa ve başka bir istisna da bulunmuyorsa dava, hukuki yarar yokluğundan usulden reddedilir (28.12.2023 tarihli ve 2022/7190 E., 2023/6609 K. sayılı karar). 6306 sayılı Kanun'un muhdesat hükmü ile tespit davasını doğrudan birleştiren bir karara rastlanmadığından, bu bağ iki hükmün birlikte okunmasıyla kurulmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası ne zaman açılır? Güncel hukuki yarar varsa ve kadastro öncesi iddiada on yıllık süre dolmamışsa açılır. Derdest ortaklığın giderilmesi davası, kentsel dönüşüm uygulaması ya da kamulaştırma işlemi bu yararı doğurur. Kadastro öncesi muhdesat, on yıllık süre içinde 3402 sayılı Kanun'un 19. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca beyanlar hanesine tespit isteğiyle de ileri sürülebilir. Süre, kadastro tutanağının kesinleşmesinden işlemeye başlar.

Dava kime karşı açılır? Olağan tapulu taşınmazda dava, muhdesat iddiasını kabul etmeyen tapu kayıt malikine ya da maliklerine karşı açılır; tapu maliki olmayan üçüncü kişiye karşı açılamaz. Tapusuz taşınmazda husumet, Hazine ile birlikte ilgili köy veya belediye tüzel kişiliğine yöneltilir.

Hangi mahkeme görevli ve yetkilidir? Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkili olduğu gerekçesini onamıştır.

Harç ne kadar, dava değeri nasıl belirlenir? Dava nispi harca tabidir; karar ve ilam harcı binde 68,31 olup dörtte biri peşin ödenir. Dava değeri, davalıların payına isabet eden muhdesat değeridir; zemin bedeli eklenmez. Vekalet ücreti ve yargılama gideri de bu değer üzerinden hesaplanır.

Muhdesat nasıl ispatlanır? Muhdesat; keşif, bilirkişi incelemesi, tanık beyanları, kadastro tutanağı ve beyanlar hanesi ile tapu kaydı üzerinden ispatlanır. İspat yükü, muhdesatı kendi adına ve hesabına meydana getirdiğini ileri süren taraftadır.

Ortaklığın giderilmesi dosyam varsa ne olur? Şerh ya da bütün paydaşların ittifakı varsa mahkeme satış bedelini oranlar; yoksa muhdesat iddiasında bulunan paydaşa dava açması için süre verir ve sonucu bekler.

Muhdesatın tespiti kararı ne işe yarar? Karar, muhdesatın kim tarafından meydana getirildiğini belirler; icra kabiliyeti yoktur. Ortaklığın giderilmesinde oranlamaya, kamulaştırmada bedele ve kentsel dönüşümde değer tespitine esas olur. Karar, mülkiyet hakkı doğurmaz.

Tapuya şerh konabilir mi? Yalnız kadastro tespitinden önce meydana getirilen muhdesat için konabilir. Sonradan yapılan muhdesatın beyanlar hanesinde gösterilmesi mümkün değildir.

Muhdesatın mülkiyetinin tespiti istenebilir mi? Hayır. Muhdesatın araziden ayrı bir mülkiyeti yoktur; mülkiyet tespiti istemiyle açılan davada çoğun içinde az kuralıyla muhdesatın meydana getirildiğinin tespitine karar verilir.

Kamulaştırmada muhdesat bedelini kim alır? 2942 sayılı Kanun'un 19. maddesinin ek fıkrası uyarınca muhdesatı meydana getiren zilyet alır. Orman, mera ve kamu malı niteliğindeki yerlerde muhdesata hukuki değer verilmez; dava bu gerekçeyle reddedilir. Ret, hukuki yarar yokluğuna değil, talebin maddi hukuk bakımından korunmamasına dayanır.