top of page
  • Avukat Baran DELİL

Ortaklığın Giderilmesi Davası(İzale-i Şuyu) Şartları ve Yargıtay Kararları 2024

Delil Hukuk Bürosu

ortaklığın giderilmesi davası izale-i şuyu davası
 

Makale İçeriği:

  1. Ortaklığın Giderilmesi Davası(İzale-i Şuyu Davası) Nedir?

  2. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Hukuki Dayanağı

  3. Ortaklığın Giderilmesi Davası Niçin Açılır?

    1. Elbirliği Mülkiyeti(İştirak Halinde Mülkiyet)

    2. Paylı Mülkiyet(Müşterek Mülkiyet)

  4. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Paylaşım Yöntemi

    1. Ortaklığın Aynen Taksim Suretiyle Giderilmesi(Aynen Taksim Suretiyle İzale-i Şuyu)

    2. Ortaklığın Satış Suretiyle Giderilmesi(Satış Suretiyle İzale-i Şuyu)

  5. Mirasçılar Arasında Ortaklığın Giderilmesi ve Mirasın Paylaştırılması

  6. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Tarafları

  7. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme

  8. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Arabuluculuk

  9. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Bedelinin Belirlenmesi

  10. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Kıymet Takdiri ve İtiraz

  11. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Avukatlık Ücreti

  12. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Harç ve Yargılama Giderleri

  13. Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

  14. Paydaşlardan Birine Ulaşılamaması(Tebligat Yapılamaması) ve İlanen Tebligat

  15. Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti ve Ortaklığın Giderilmesi Davası Arasındaki İlişki

  16. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Tarımsal Araziler Sorunu ve Ehil Mirasçılık

  17. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Alacaklılar Tarafından Açılması

  18. Ortaklığın Giderilmesi Davalarına İlişkin Yargıtay Kararları

 

Ortaklığın Giderilmesi Davası(İzale-i Şuyu Davası) Nedir?


Ülkemizde miras yoluyla veya cebren satış yoluyla mal edinilmesi gibi çeşitli sebeplerle bir çok malın paylı mülkiyet veya elbirliğiyle mülkiyet halinde birden çok kimsenin mülkiyetinde bulunması durumu söz konusu olabilmektedir. Elbirliği ile mülkiyet(iştirak) ya da paylı mülkiyet(müşterek mülkiyet) halinde ortaklık konusu taşınır ya da taşınmaz malın kullanılması, o maldan yararlanılması veya malın üzerinde tasarrufta bulunulması farklı hukuki statülere tabii olmaktadır. Dolayısıyla ortaklar veya paydaşlar, kural olarak ortaklık konusu mala ilişkin fikir birliği içerisinde olmak durumunda kalmaktadır. Bu neviden bir fikir birliği ise çeşitli nedenlerle her zaman mümkün olamayabilmektedir.


Ortaklığın giderilmesi davası yani eski adıyla izale-i şüyu davası, paylı (müşterek) mülkiyet ya da elbirliği (iştirak halinde) halinde mülkiyete konu olan taşınmaz veya taşınır mallarda paydaşlar/ortaklar arasında mevcut olan birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirerek ferdi mülkiyete, yani bireysel mülkiyete geçilmesini veya bu mümkün değilse, ortaklığın satış suretiyle giderilmesi ile birlikte satış bedelinin ortaklar arasında payları oranında paylaştırılması yoluyla paylaşmanın sağlandığı dava türüdür.



Ortaklığın Giderilmesi Davasının Hukuki Dayanağı


Ortaklığın giderilmesi davası mevzuatta açık açık bu isimle düzenlenmiş bir dava türü olmasa da, kaynağını mevzuattan ve yasal uygulamalardan almaktadır. Türk Medeni Kanunumuzun "Paylı Mülkiyetin Sona Ermesi" başlığı altında "Paylaşma İstemi" ve "Paylaşma Biçimi" alt başlıkları ile düzenlenmiş olan 698. ve 699. maddeler ortaklığın giderilmesi davasının yasal dayanağını oluşturmaktadır diyebiliriz.


Türk Medeni Kanunumuzun 698. Maddesine Göre: Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.

Miras ortaklığı açısından Türk Medeni Kanunumuzun 642. maddesinde özel bir düzenleme mevcuttur. Esasen bu dava miras paylaşımı davası ya da diğer adıyla miras taksim davasıdır. Ancak uygulamada mirasçılar tarafından da ortaklığın giderilmesi davası adında açıldığı görülmekle birlikte, hukuki nitelendirme hakimin görevi olduğu için davanın reddi yerine aşağıda alıntılamış olduğumuz 642. madde hükmüne göre karara çıkılmaktadır. Çünkü bu neviden bir durumun varlığı halinde doğrudan hatalı nitelendirme nedeniyle davanın reddine gidilmesi, usul ekonomisi ilkesine de aykırılık teşkil edecektir.


Türk Medeni Kanunumuzun 642. Maddesine Göre: "Mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça, her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir. Her mirasçı, terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden isteyebilir. Mirasçılardan birinin istemi üzerine hâkim, terekenin tamamını ve terekedeki malların her birini göz önünde tutarak, olanak varsa taşınmazlardan her birinin tamamının bir mirasçıya verilmesi suretiyle paylaştırmayı yapar. Mirasçılara verilen taşınmazların değerleri arasındaki fark para ödenmesi yoluyla giderilerek miras payları arasında denkleştirme sağlanır. Paylaşmanın derhâl yapılması, paylaşım konusu malın veya terekenin değerini önemli ölçüde azaltacaksa; sulh hâkimi, mirasçılardan birinin istemi üzerine bu malın veya terekenin paylaşılmasının ertelenmesine karar verebilir."

Makalemizin devamında bu madde hükümleri ile konuya ilişkin diğer kanun hükümlerini, uygulama kuralları ile birlikte detaylandıracağız.



Ortaklığın Giderilmesi Davası Niçin Açılır?


Ortaklığın giderilmesi davası, adı üstüne bir ortaklık ilişkisinin dava yoluyla sonlandırılması amacıyla açılmaktadır. Burada "ortaklık" ifadesinden kasıt, birlikte mülkiyet halleridir. Bir taşınır veya taşınmaz mal, çeşitli nedenlerle birden çok kişinin mülkiyetinde olabilir. Örneğin bir taşınmazın birden çok mirasçıya miras kalması ya da cebri satış yoluyla gerçekleştirilen bir satış sonucunda bir taşınmazın belirli bir hissesinin satın alınması gibi durumlarda paylı mülkiyet veya elbirliğiyle mülkiyet adında birlikte mülkiyet tiplerinden biri meydana gelebilmektedir.


Paylı mülkiyet veya elbirliğiyle mülkiyet halinde ortaklar ve paydaşlar arasında malın kullanılmasına veya tasarruflandırılmasına istinaden anlaşmazlık çıkması durumunda, ortaklığın giderilmesi ihtiyacı doğar. Eğer ortaklık, tarafların tümünün anlaşması yoluyla giderilemiyorsa, yani taraflar ortaklığın giderilmesine yönelik olarak anlaşma sağlayamıyorsa: Bu durumda ortaklığın giderilmesi davası açmak durumunda kalırlar.


Aşağıda, birlikte mülkiyet halleri olan elbirliğiyle mülkiyet ve paylı mülkiyet hakkında, bu konulara ilişkin altbaşlıklar altında kısaca bilgilendirme yapacağız.


a) Elbirliği Mülkiyeti(İştirak Halinde Mülkiyet)


Elbirliği mülkiyeti; kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti olarak tanımlanır. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır. Bu söz konusu ortaklık, tüzel kişiliği olmayan bir ortaklık türüdür.


Elbirliği mülkiyetine yol açan ortaklık, kanunun kendisine bu niteliği tanıdığı bir ortaklıktır. Yani elbirliği ortaklığı, kanunun öngördüğü bir hukuki olay(örneğin, Türk Medeni Kanunumuzun 640. maddesi uyarınca, ölüm halinde mirasçıların miras malları üzerinde ortaklığı) yahut yine kanunda öngörülmüş olan bir sözleşme(örneğin, taraflar arasında adi ortaklık kurulması) ile meydana gelebilmektedir. Kanunda düzenlenmemiş olan hiçbir halde elbirliği ile mülkiyet söz konusu olmayacaktır. Elbirliği ortaklığı, genel hatlarıyla 4721 sayılı Türk Medeni Kanunumuzun 701. maddesi ve devamında düzenlenmiştir.


Türk Medeni Kanunumuzun 701. Maddesine Göre: "Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır."

Kanun uyarınca kurulacak olan elbirliği ortaklığına en güzel ve en sık karşılaşılan örnek, miras hakkını doğuran ölüm olayının gerçekleşmesiyle birlikte mirasbırakanın mirasçıları arasında kurulacak olan ortaklıktır. Mirasçılar arasındaki ortaklığın elbirliği mülkiyeti doğuracağı Türk Medeni Kanunumuzun 640. maddesine düzenlenmiştir.


Türk Medeni Kanunumuzun 640. Maddesine Göre :“Birden çok mirasçı bulunması hâlinde, mirasın geçmesiyle birlikte paylaşmaya kadar, mirasçılar arasında terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan bir ortaklık meydana gelir. Mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olurlar ve sözleşme veya kanundan doğan temsil ya da yönetim yetkisi saklı kalmak üzere, terekeye ait bütün haklar üzerinde birlikte tasarruf ederler.


Kanunun hukuki işlemle elbirliği ortaklığının kurulduğunu kabul ettiği haller:

  • Eşlerin mal rejimlerinden edinilmiş mallarda ortaklık ve genel mal ortaklığı halleri,

  • Aile malları ortaklığı,

  • Adi ortaklıklar

Elbirliği mülkiyeti, malın devri, topluluğun dağılması yahut paylı mülkiyete geçilmesi ile sona erecektir.


b) Paylı Mülkiyet(Müşterek Mülkiyet)


Paylı mülkiyet fiili olarak bölünmemiş tek bir mal üzerinde kurulur ve paylı mülkiyete konu olan mal bir bütün halinde tek bir mülkiyete tabi olur. Paylı mülkiyette her paydaş mülkiyet hakkını payı oranında kullanacak olup, her paydaş soyut bir pay üzerinde diğerlerinden bağımsız olarak tasarruf yetkisine sahiptir.


Türk Medeni Kanunumuzun 688. Maddesine Göre: Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.

Miras ortaklığı halinde örneğin bir taşınmazın intikalini gerçekleştirecek olan mirasçılar, tüm mirasçıların veya mirasçı vekillerinin onayı mevcut ise tapuda intikalin paylı mülkiyet esasına göre gerçekleştirilmesini talep edebilirler ya da bu yönde bir mahkeme kararı getirmek suretiyle mirasçılardan yalnızca birisi de intikalin paylı mülkiyet esasına göre gerçekleştirilmesini talep edebilir. Ayrıca, elbirliğiyle mülkiyete konu olan bir malın üzerindeki mülkiyet hakkının paylı mülkiyete çevrilmesi de mahkemeden talep edilebilir.



Ortaklığın Giderilmesi Davasında Paylaşım Yöntemi


Tarafların kendi aralarında anlaşamaması hallerinde mahkeme tarafından ortaklığın aynen taksim ya da satış yoluyla taksim yollarından biri ile giderileceğinden bahsetmiştik. Aşağıda bu usulleri değerlendireceğiz ve her bir ortaklığın giderilmesi yolunun hangi hallerde tercih edileceğine ilişkin saptamada bulunacağız.


Türk Medeni Kanunumuzun 699. Maddesine Göre: "Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.”

Yukarıda alıntılamış olduğumuz bu madde hükümlerine göre; ortaklığın giderilmesi iki şekilde sağlanabilecektir:

  1. Aynen Taksim Suretiyle İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi): Taşınır veya taşınmaz malın aynen bölünmesidir. Burada aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilebilmesi için bölünebilir nitelikte bir mal olmasına ihtiyaç vardır. Örneğin paranın bu şekilde bölünmesi oldukça kolaydır yahut 500 dönümlük bir arazinin bölünmesi oldukça kolaydır. Ancak bölünemeyecek nitelikte olan yahut aynen taksimi halinde büyük bir değer kaybına uğrayacak olan mallar için bu yola başvurulmaz.

  2. Satış Suretiyle İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi): Taşınır veya taşınmaz malın icra yoluyla satılarak bedelinin paydaşlar arasında bölüştürülmesidir.

Aşağıda, tüm bu hususları ve çok daha fazlasını siz değerli okuyucularımıza aktarmaya çalışacağız. Mirasçılar arasında ortaklığın giderilmesine ilişkin olarak Türk Medeni Kanunumuzun 642. maddesinde farklı bir hüküm bulunmaktadır. Bu madde hükmünü aşağıda "Mirasçılar Arasında Ortaklığın Giderilmesi" adında farklı bir başlık altında değerlendireceğiz.


a) Ortaklığın Aynen Taksim Suretiyle Giderilmesi(Aynen Taksim Suretiyle İzale-i Şuyu)


Ortaklığın aynen taksim/aynen bölüşme şeklinde giderilmesi: Tarafların mülkiyet hakkına birlikte sahip olduğu dava konusu malın aynen taksimi yani bölüşülmesi biçiminde gerçekleşen ortaklığın giderilmesi yoludur.


Türk Medeni Kanunumuzun 699. Maddesinin 1. ve 2. Fıkralarına Göre: "Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. ..."

Yukarıda alıntılamış olduğumuz hükümde, aynen taksim ile ortaklığın giderilmesi hususu düzenlenmiştir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamaması halinde taraflardan birinin istemi üzerine hakim öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığını inceler, aynen taksimin mümkün olması halinde aynen taksime karar verir.


Dava konusu malın aynen taksiminin mümkün olması halinde; mal birbirine denk olacak parçalara ayrılır. Mümkün olduğunda denk bir şekilde ayrılan bu parçalar arasında bir değer farkının ortaya çıkması halinde bu değer farkının ödenmesi istenebilir.


Dolayısıyla ortaklığın giderilmesi davasında aynen taksim de talep edilebilir ve hakim aynen taksimin mümkün olduğuna kanaat getirirse aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesine hükmedebilir. Ancak bilinmelidir ki ortaklığın giderilmesi davaları, çok büyük bir oranda satış suretiyle ortaklığın giderilmesi şeklinde gerçekleştirilmektedir. Bu durumda tarafların daha sonra birbirlerine karşı geçit hakkı davası vb. hukuki münasebetlere girmek istememeleri gibi pragmatist sebepler yatmaktadır. Ayrıca özellikle tarım arazilerinin paylaşılmasında bölünemez parsel büyüklükleri de dikkate alınır. Bu anlamda tarım arazilerine ilişkin olarak 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile bu hususa ilişkin idari kararlar, ortaklığın giderilmesi davasına bakan mahkeme nezdinde dikkate alınır. Bu durumlar da aynen taksimin önündeki engellerden bazılarıdır. Dolayısıyla yargılama esnasında aynen taksimin mümkün olmadığına ilişkin birçok hukuki sebep öne sürülebilmektedir.


b) Ortaklığın Satış Suretiyle Giderilmesi(Satış Suretiyle İzale-i Şuyu)


Ortaklığın satış suretiyle giderilmesi de mümkündür. Zaten çeşitli nedenlerden dolayı ortaklığın giderilmesi davalarında, genellikle ortaklığın satış suretiyle giderilmesi yoluna gidildiği görülmektedir. Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi, ortaklık konusu malın pazarlık veya açık artırma suretiyle(uygulamada genellikle açık artırma yoluna gidilmektedir) satılarak, satış sonucunda elde edilen satış bedelinin, ortakların payları oranında bölüşülmesi suretiyle olur.


Türk Medeni Kanunumuzun 699. Maddesinin 3. Fıkrasına Göre: "... Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır."

Buna göre; ortaklığa konu malı, paydaşlar aralarında bölüşemezse yahut bu malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa veya malın bölünmesi istemi durum ve koşullara uygun görülemezse satış suretiyle ortaklığın giderilmesi gerekir.


Eğer satış işlemi paydaşlar arasında gerçekleştirilmek isteniyorsa; buna bütün paydaşların rıza göstermesi gerekir. Tüm paydaşların rıza göstermesi halinde mahkeme bu yönde karar verecektir.

Eğer paydaşlar arasında bu neviden bir anlaşma yahut rıza söz konusu değilse, tek bir paydaş dahi açık artırmanın paydaşlar arasında yapılmasına rıza göstermiyorsa, satış halka açık bir şekilde pazarlık veya açık artırma yoluyla yapılır, genellikle açık artırma usulü uygulanmaktadır. Satıştan elde edilen para, paydaşlar arasında payları oranında bölüştürülecektir. Satış sonucu meblağın ne oranlarda ve tutarlarda bölüşülmesi gerektiği mahkeme ilamında da belirtilmelidir. Mahkeme satışa karar verdiği takdirde bu işlem için bir satış memuru tayin etmelidir.



Mirasçılar Arasında Ortaklığın Giderilmesi ve Mirasın Paylaştırılması


Mirasçılar arasında mirasın paylaştırılabilmesi için, öncelikle veraset ilamı(mirasçılık belgesi) adındaki belge sulh hukuk mahkemesi veya noterden alınmalı ve veraset ilamında düzenlenmiş olan miras payları oranında paylaşım gerçekleştirilmelidir. Veraset ilamı, diğer adıyla mirasçılık belgesi: Kimlerin mirasçı olduğunu ve mirasçıların her birinin ne kadar miras payı olduğunu ortaya koyan belgedir. Mirasçılık belgesinde herhangi bir hata bulunması durumunda mirasçılık belgesinin iptali davası açılmalı ve hatalı durumun düzeltilmesi talep edilmelidir.


Mirasçılar arasında ortaklığın giderilmesi, ortaklığın giderilmesi davası(TMK 698. maddesi vd. hükümlerinde düzenlenmiş olan izale-i şuyu davası) ya da miras taksim davası(TMK 642. maddesinde düzenlenmiş olan miras paylaşımı davası) yoluyla sağlanabilmektedir. Tarafların kendi açacakları davayı ne şekilde nitelendireceklerinin herhangi bir önemi bulunmamaktadır. Hukuki nitelendirme en nihayetinde hakimin görevidir. Bu nedenle Türk Medeni Kanunumuzun 642. maddesinde düzenlenmiş olan miras paylaşımı davasına ilişkin hükümleri de incelememiz gerekmektedir.


Türk Medeni Kanunumuzun 642. Maddesine Göre: "Mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça, her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir. Her mirasçı, terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden isteyebilir. Mirasçılardan birinin istemi üzerine hâkim, terekenin tamamını ve terekedeki malların her birini göz önünde tutarak, olanak varsa taşınmazlardan her birinin tamamının bir mirasçıya verilmesi suretiyle paylaştırmayı yapar. Mirasçılara verilen taşınmazların değerleri arasındaki fark para ödenmesi yoluyla giderilerek miras payları arasında denkleştirme sağlanır. Paylaşmanın derhâl yapılması, paylaşım konusu malın veya terekenin değerini önemli ölçüde azaltacaksa; sulh hâkimi, mirasçılardan birinin istemi üzerine bu malın veya terekenin paylaşılmasının ertelenmesine karar verebilir."

Ayrıca mirasçılar, TMK 642. madde uyarınca miras paylaşımı talebinde bulunmak yerine Türk Medeni Kanunumuzun 644. maddesi uyarınca elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini de mahkemeden talep edebilecektir.


Türk Medeni Kanunumuzun 644. Maddesine Göre: "Bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hâkimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder. Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir. Terekeye dahil diğer hakların ve alacakların paylar oranında bölünmesi hususunda da yukarıdaki hükümler uygulanır."


Ortaklığın Giderilmesi Davasının Tarafları


Ortaklığın giderilmesi davasını, taşınır veya taşınmaz mal üzerinde diğer kişiler ile birlikte iştirak veya müşterek mülkiyet dahilinde mülkiyet hakkı bulunan herkes açabilir. Ortaklardan veya paydaşlardan birinin ölümü halinde ölenin mirasçıları, ölen kişinin payına da malik olacaklarından dolayı mirasçıların da bu davayı açması mümkündür.


Ortaklığın giderilmesi davasının kimlere karşı açılacağı sorusuna gelinecek olursa: Bu dava taşınır veya taşınmaz mala, elbirliğiyle veya paylı mülkiyet halinde malik olan tüm paydaşlara karşı açılır. Paydaşlar, ortaklığın anlaşma yoluyla sonlandırılmasına karar veremezlerse, taraflardan her biri ortaklığın giderilmesi davası yani diğer adıyla izale-i şuyu davası(halk arasında "izaleyi şüyu davası" şeklinde kullananlar da mevcuttur) açmak suretiyle ortaklığın giderilmesini talep edebilir.


Tüm paydaşların ortaklığın giderilmesi davasında yer alması zorunludur. Paydaşlardan birinin ölümü halinde ölen paydaş adına mirasçılık belgesi çıkarmak için mahkemeden yetki ve süre talep edilmeli ve ölen paydaşa ait mirasçılık belgesinde ismi geçen tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi gerekir. Tüm ortaklar davaya dahil edilmeden davanın sonuçlandırılması mümkün değildir. Zaten ortaklığın giderilmesi davasında en sık yaşanan problemlerden biri de çok fazla ortak veya paydaş bulunması durumunda bunlara tebligatların usulüne uygun çıkarılması gerekliliği ve bu gibi nedenlerle yargılama sürecinin bir hayli yavaş işlemesidir.



Ortaklığın Giderilmesi Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme


Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunumuzun 4. maddesinin b. bendi uyarınca taşınır ve taşınmaz mal veya hakların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalar açısından Sulh Hukuk Mahkemelerinin görevli olduğu hususu açıkça belirtilmiştir.


Ortaklığın giderilmesi davasında yetkili mahkeme ise, dava konusu şey bir taşınmaz ise bu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Birden fazla taşınmazın dava konusu edilmesi durumunda bu taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde dava açılabilir.


Örneğin; Ankara’da bulunan bir taşınmaz için ortaklığın giderilmesi davası açılacaksa; bu dava Ankara Nöbetçi Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılacaktır. Ancak Ankara, İstanbul ve İzmir'de bulunan birden fazla taşınmaza ilişkin olarak ortaklığın giderilmesi davası açılacaksa, bunlardan herhangi birinin bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi yetkili mahkeme olacaktır.



Ortaklığın Giderilmesi Davasında Arabuluculuk


Ortaklığın giderilmesi davalarının açılabilmesi açısından 01.09.2023(1 Eylül 2023) tarihine kadar zorunlu olmayan arabuluculuk müessesesi, 5 Nisan 2023 tarihli Resmi Gazete'de yayınlanan 7445 sayılı Kanunun 37. maddesi ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nda yapılan değişiklik ile dava şartı haline getirilmiştir.


Bunun sonucu olarak: 1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılacak olan tüm ortaklığın giderilmesi davaları öncesinde arabulucuya başvurulması ve arabuluculuk sürecinin yürütülmesi zorunlu hale getirilmiştir. Dolayısıyla 1 Eylül 2023 tarihi sonrasında açılacak olan ortaklığın giderilmesi davalarında mutlaka dava açılışı öncesinde arabuluculuk süreci yürütülmelidir, aksi takdirde arabuluculuk süreci yürütülmeksizin ortaklığın giderilmesi davası açılması durumunda açılan bu davanın dava şartı yokluğu nedeniyle reddi söz konusu olacaktır.



Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Bedelinin Belirlenmesi


Ortaklığın giderilmesi davalarında davaya konu edilen mal veya hakka yönelik olarak kıymet takdiri yapılmalıdır. Bunun için keşif, bilirkişi raporu ve uzman görüşü raporu delilleri yardımıyla tespit tespit sağlanır. Ortaklığın giderilmesi davasına konu edilen mal genellikler taşınmaz mallar olmaktadır. Bu nedenle taşınmaz örneği üzerinden somutlaştırmaya çalışacağız: Bunun için bilirkişi heyeti ile birlikte mahalinde keşif yapılarak taşınmaza dair bilgiler toplanır, sonrasında bilirkişi raporu ile taşınmazın bedeli hesaplanır. Açık artırma yoluyla satışa çıkacak olan taşınmazın bedeli, bu şekilde belirlenir. Ancak bu belirleme, ortaklığın giderilmesi davasında karara çıkılmasına istinaden önem taşımaktadır. Çünkü ortaklığın giderilmesi davasında açık artırma usulüyle satış kararı verilmesi ve bu kararın kesinleşmesi akabinde dosya satış işlemlerinin gerçekleştirilmesi için satış memurluğuna gönderilir. Satış memurluğu tarafından ayrıca kıymet takdiri sağlanır.



Ortaklığın Giderilmesi Davasında Kıymet Takdiri ve İtiraz


Yukarıda açıklamış olduğumuz gibi ortaklığın giderilmesi davasında bilirkişi raporuyla belirlenen satış bedeli tek başına bir anlam ifade etmemektedir. Ayrıca satış memurluğu tarafından da satış süreci aşamasında kıymet takdiri yaptırılır. Yaptırılan bu kıymet takdiri taraflara tebliğ edilir ve taraflar, uygun bulmadıkları kıymet takdirine itiraz edebilirler. Açık artırmada uygulanacak olan ihale başlangıç bedeli, bu kıymet takdiri sürecinde kesinleşen bedelin yarısıdır. Örneğin kıymet takdiri 1.000.000 Türk Lirası olarak gerçekleştirilen bir taşınmazın açık artırma ihale başlangıç bedeli 500.000 Türk Lirası olacaktır.



Ortaklığın Giderilmesi Davasında Avukatlık Ücreti


Ortaklığın giderilmesi davasında avukatlık ücreti, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nde belirtilen ücretlerden az olmamak üzere dava konusu malvarlığı değerlerinin nitelik ve niceliğine, davalı taraf sayısına ve başkaca değişkenler gözetilmek suretiyle işin zorluğuna göre belirlenir.


21 Eylül 2023 tarihinden sonra avukatlar tarafından ortaklığın giderilmesi davası için 17.400 Türk Lirasının altında ücret alınması disiplin cezası gerektirecek bir fiil olacaktır. Ayrıca ek olarak satış memurluğunda yapılacak olan iş ve işlemlere istinaden 7.600 Türk Lirasının altında ücret alınamamaktadır.


Yukarıda belirtmiş olduğumuz 17.400 ve 7.600 Türk Lirası ile birlikte toplam 25.000 Türk Lirası meblağına denk gelen tutar, yalnızca asgari ücrettir, yani bir avukat tarafından yasal sınırlar ve disiplin kuralları çerçevesinde ortaklığın giderilmesi davalarında alınabilecek en düşük ücrettir. Uygulamada ortaklığın giderilmesi davalarında bundan daha yüksek ücretler alınmaktadır.


2023 yılı için Ankara Barosu tarafından yayınlanan Avukat - İş Sahibi Arasındaki En Az Ücret Çizelgesi'ne göre belirlenen ücret: 28.500 Türk Lirasından az olmamak üzere dava konusu edilen malın mahkeme tarafından tespit edilen bedelinin vekil eden payına düşen kısmının %10'u şeklindedir.


2023 yılı için İstanbul Barosu tarafından yayınlanan Avukat - Vekileden Arasındaki En Az Ücret Çizelgesi'ne göre belirlenen ücret: 36.400,00 TL'den az olmamak üzere dava konusu malın/malların muhammen bedelinin vekiledenin payına düşen miktarının %10’udur.


Ayrıca avukatlık ücretine ek olarak dava masrafları(harç, tebligat masrafları vb.) ve ilam vekalet ücreti söz konusu olacaktır.



Ortaklığın Giderilmesi Davasında Harç ve Yargılama Giderleri


Ortaklığın giderilmesi davası, iki taraflı ve taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalardır. Bununla birlikte her ortak, payı oranında kazanım elde edeceğinden dolayı bu davanın kaybedeni ve kazananı olduğundan da söz edilemez. Dolayısıyla yargılama giderleri ve vekalet ücreti taraflara payları oranında yükletilir. Ortaklığın giderilmesinde satışına karar verilen taşınmaz paylı mülkiyet hükümlerine tabii ise, satış bedeli ve harç paydaşların tapudaki payları oranında yükletilir. Ancak söz konusu taşınmaz, elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabii ise satış bedelinin ve harcın mirasçılık belgesindeki paylar oranında dağıtılmasına hükmedilir, Hem paylı mülkiyet, hem de elbirliğiyle mülkiyet aynı taşınmazda bir arada bulunmaktaysa, hem tapudaki hem de mirasçılık belgesindeki paylar dikkate alınır.


Unutulmamalıdır ki, ortaklığın giderilmesi davasına konu malın, paydaş sayısının fazla olması halinde tebligat gideri de artacaktır. Özellikle yurtdışında oturan ve Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığından çıkmış/çıkarılmış ortaklar açısından tebligat işlemleri sıkıntılı ve masraflı olabilmektedir. Türk vatandaşı olmayan kişilere yapılacak olan tebligatlar, bu kişilerin vatandaşı olduğu ülkenin diline bilirkişi vasıtasıyla çevrilir ve bu şekilde tebligat sağlanır. Yurtdışındaki davalılara gerçekleştirilecek olan tebligatlar, her davada olduğu gibi ortaklığın giderilmesi davasında da yargılama sürecinin aksamasına ve yavaş işlemesine sebebiyet verebilmektedir.



Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?


Ortaklığın giderilmesi davasının ilk derece mahkemesindeki yargılaması, bir aksilik çıkmaması durumunda kural olarak 1 ile 1.5 yıl arası bir sürede sonuçlanabilmektedir. Yargılamanın ne kadar süreceği hususuna ilişkin olarak davaya bakacak olan yetkili ve görevli mahkemenin iş yükü, davalıların sayısı, davalıların adresleri, yurtdışında davalı bulunup bulunmaması, davalıların davaya katılımı veya bizzat katılmayacaklarsa vekil ile temsil edilmeleri, davaya konu edilen malvarlığı değerlerinin nitelik ve niceliği gibi birçok farklı değişken rol oynamaktadır. Ayrıca ilk derece mahkemesinde karar verilmesi akabinde yargılamanın istinaf ve temyiz yoluyla üst mercilere taşınması durumunda bu süre 3-5 yıl kadar sürebilmektedir.



Paydaşlardan Birine Ulaşılamaması(Tebligat Yapılamaması) ve İlanen Tebligat


Paydaş sayısının fazla olduğu durumlarda, tebligatların taraflara ulaşması sıkıntılı bir hal alabilmekte, bu durum izale-i şuyu davaları için geciktirici bir mesele olabilmektedir. Tebligatlardaki herhangi bir usulsüzlük ise davanın geçerliliğini etkileyebilmekte, yargılamanın tekrar gerçekleştirilmesine sebep olabilmektedir. Uygulamada kimi zaman miras ortaklığına mensup olan mirasçıların bazılarının da aradan geçen zaman içerisinde vefat etmesi ve onların paylarının da kendi mirasçılarına kalması neticesinde yüzlerce ortaktan oluşan elbirliğiyle mülkiyet ya da paylı mülkiyet halleri söz konusu olabilmektedir.


Paydaşların tümünün adreslerinin bilinmesi durumunda herhangi bir sorun olmamaktadır. Bu durumda Merkezi Nüfus İdaresi Sistemi'nde(MERNİS) kayıtlı bulunan adrese veya muhtara tebligat sağlanabilmektedir. Ancak paydaşların adresinin bilinmemesi ve adres kayıt sisteminde de herhangi bir adreslerinin bulunmaması durumunda ne yapılacağı ciddi bir sorun teşkil etmektedir. Paydaşların adreslerinin meçhul olması; yani adres kayıt sistemine kayıtlı adreslerinin bulunmaması ve bilinen son adresin de bulunmaması veya bilinen son adresin tebligata elverişsiz olduğunun açıkça anlaşılması halinde ilanen tebligat yapılması gerekmektedir. Paydaşların adres kayıt sisteminde adreslerinin bulunmaması ancak son adreslerinin bilinmesi ve kayıtlı olması halinde ise; bu adrese tebligat yapılması gerekmektedir. Yine paydaşların bir kısmının yurtdışında olması durumunda tebligatların ulaşması için uluslararası antlaşmalara göre tebligat yapmak gerekebilmektedir.


Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2020/3552 E. 2021/796 K. sayılı 10.03.2021 tarihli kararında; “Mahkemece, 03.12.2014 tarihli ilk kararda davanın kabulü ile dava konusu taşınmazlardaki ortaklığın satış sureti ile giderilmesine karar verilmiş, bu karar davalı ...vekili tarafından temyiz edilmiş; bunun üzerine Dairemizin 23.03.2017 tarih 2015/9996 Esas 2017/2247 Karar sayılı ilamı ile "... davalılardan ...oğlu ...adına çıkarılan tebligatın bila iade dönmesi üzerine mahkemece, 7201 sayılı Tebligat Kanununun 35. maddesine göre tebligat yapıldığı dosya içerisindeki tebligat parçalarından anlaşılmaktadır. Belirtilen kanun ve yönetmelik hükümleri çerçevesinde, adı geçen davalıya 7201 sayılı Kanunun 35. maddesine göre yapılan tebligat geçersizdir. Bu durumda, anılan hükümler çerçevesinde mahkemece, davalıya yapılacak tebligatın öncelikle bilinen en son adreslerine çıkarılması; bilinen en son adresin tebligata elverişli olmadığının anlaşılması veya tebligat yapılamaması hâlinde, muhatabın adres kayıt sisteminde bulunan yerleşim yeri adresinin bilinen en son adresi olarak kabul edilerek tebligatın buraya yapılması; adresleri meçhul olanlara ilanen tebligat yapılmak suretiyle taraf teşkili sağlandıktan sonra işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekir." şeklinde hükmün bozulmasına karar verilmiştir.” şeklinde ortaklığın giderilmesi davasındaki bir tebligat sorununa değinmiştir.


Tüm bu sebeplerle; hem davanın hukuki boyutunun daha sağlıklı takip edilebilmesi hem de davanın seyrinin hızlanabilmesi için mutlaka bir gayrimenkul avukatı veya miras avukatı ile iletişime geçmenizi tavsiye ederiz.



Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti ve Ortaklığın Giderilmesi Davası Arasındaki İlişki


Muhdesatın aidiyetinin tespiti, ortaklığın giderilmesi davası için bekletici bir mesele olup bu davanın da ortaklığın giderilmesi davası konusu altında kısaca incelenmesi gerektiği kanaatindeyiz.


Muhdesat, bağımsız ve devamlı bir hak olmayıp, zeminin bir parçasıdır ve ondan bağımsız olarak düşünülemez. Muhdesat; arazi üzerine yapılan ve artık araziden ayrı olarak düşünülemeyecek olan yapılardır, örneğin arazi veya arsa üzerine dikilen bina, fidan veya ağaçlar muhdesattır.


Paydaşlardan herhangi biri veya birkaçı, ortaklığın giderilmesi davasına konu olan taşınmaz üzerindeki muhdesatın kendisine ait olduğunu yani kendisi tarafından yapıldığını/yaptırıldığını iddia ediyorsa, bu iddiasını kanıtlamak üzere muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açmalıdır. Bu dava ortaklığın giderilmesi davası için bekletici mesele olup, ortaklığın giderilmesi davasının sonuçlanması için bu davanın sonucunun gelmesi gerekir.


Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasına ilişkin olarak daha detaylı bilgi edinmek için bu konuyu işlemiş olduğumuz makalemizi okuyabilirsiniz: Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası



Ortaklığın Giderilmesi Davasında Tarımsal Araziler Sorunu ve Ehil Mirasçılık


Ortaklığın giderilmesi davasında, mevcut mallar aynen taksim suretiyle paydaşlara payları oranında bölüştürülür yahut satış suretiyle elde edilen meblağ paydaşlara payları oranında dağıtılır.


Ancak tarımsal arazilerde; 6537 Sayılı Toprak Koruma Ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile 5403 sayılı Toprak Koruma Ve Arazi Kullanımı Kanunu’na özel bir düzenleme getirilmiştir. Bu düzenlemeye göre;

Mirasa konu olan tarımsal arazilerin mülkiyetinin devir edilmesi esastır. Bu devrin koşulları ise yine kanunla düzenlenmiştir. Mirasçılar eğer tarımsal arazinin devrinde anlaşırlarsa, mülkiyeti devir işlemleri bir yıl içinde tamamlanır. Eğer tamamlanamazsa; bu durumun kamu kurum veya kuruluşları ile finans kurumları tarafından öğrenilmesi hâlinde, bu kurum veya kuruluşlar tarafından derhâl Bakanlığa mevcut durum bildirilir. Bakanlık tarafından mirasçılara kanun hükmünün uygulanması için üç aylık bir süre verilir. Verilen süreye rağmen devir işleminin yapılamaması halinde, Bakanlık resen veya bildirim üzerine bu tarımsal arazileri istemde bulunan ehil mirasçıya, ehil mirasçı olmaması halinde ise en fazla teklif veren istekli mirasçıya devrini sağlar. Aksi halde ise, üçüncü kişilere satılması için Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açabilir.


Tarım arazilerinde; ifraz, hisselendirme, pay temliki, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi, elbirliği mülkiyetinin devri, paylı mülkiyet olarak intikal, taksim ve vasıf değişikliği işlemleri Bakanlığın izni ile yapılır.


Mirasçılar, miras konusu tarımsal arazinin mülkiyeti hakkında;

a) Mirasçılar, miras konusu tarımsal arazinin, bir mirasçıya veya yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerini karşılaması durumunda birden fazla mirasçıya devrini sağlayabilirler.

b) Mirasçılar, miras konusu tarımsal arazinin, kuracakları aile malları ortaklığına veya kazanç paylı aile malları ortaklığına devrini sağlayabilirler.

c) Mirasçılar, miras konusu tarımsal arazinin, mirasçıların tamamının miras payı oranında hissedarı oldukları ve ilgili kanuni düzenlemelere göre kuracakları limited şirkete devrini sağlayabilirler.

ç) Mirasçılar, mirasa konu tarımsal arazinin mülkiyetinin üçüncü kişilere devrini, kararlaştırabilirler.


Eğer mirasçılar aralarında anlaşma sağlayamazlarsa, mirasçılardan herhangi biri yetkili sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. Bu durumda sulh hukuk hâkimi tarımsal arazi veya yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyetinin;

  • Kişisel yetenek ve durumları göz önünde tutulmak suretiyle tespit edilen ehil mirasçıya tarımsal gelir değeri üzerinden devrine karar verebilir. Burada ehil mirasçı Bakanlık tarafından çıkarılan Yönetmeliğe göre belirlenir. Birden çok ehil mirasçı olması halinde ise, öncelikle asgari geçimini bu yeter gelirli tarımsal arazilerden sağlayan mirasçıya devrine karar verebilir. Bu durumda bir mirasçı olmaması halinde ise, mirasçılar arasından en yüksek meblağı teklif eden mirasçıya devrine karar verebilir.

  • Birden fazla ehil mirasçı olması ve bu mirasçıların miras dışı tarımsal arazilere de sahip olmaları halinde, bu mirasçıların mevcut arazilerini yeter gelirli büyüklüğe ulaştırmak veya bu arazilerin ekonomik olarak işletilmesine katkı sağlamak amacıyla hâkim, tarım arazilerinin yeter gelir büyüklüğünü aramaksızın bu mirasçılara devrine karar verebilir

  • Mirasa konu yeter gelirli tarımsal arazinin kendisine devrini talep eden mirasçı bulunmaması halinde, hâkim bu arazilerin satışına karar verir. Bu suretle yapılacak satış sonucu elde edilen gelir, mirasçılara payları oranında paylaştırılacaktır. Yeter gelirli tarımsal araziler birden çok yeter geliri sağlayan tarımsal arazi büyüklüğüne taksim edilebiliyorsa, sulh hukuk hâkimi bunlardan her birinin mülkiyetinin, mirasçılara ayrı ayrı devrine karar verebilir.

Eğer miras konusu olan tarımsal araziler mirasçılardan birine devredilir ve bu devirden itibaren yirmi yıl içinde bu devredilen tarımsal arazilerden birinin veya birkaçının tarım dışı kullanım sebebiyle değerinde artış meydana gelirse, devir tarihindeki arazinin parasal değeri tarım dışı kullanım izni verilen tarihe göre yeniden hesaplanır. Bulunan değer ile arazinin veya arazilerin yeni değerinin arasındaki fark, diğer mirasçılara payları oranında arazinin mülkiyeti kendisine devredilen mirasçı tarafından ödenir.


Sulh hukuk hakimi, mülkiyetin devrini uygun bulduğu ehil mirasçıya, diğer mirasçıların miras paylarının bedelini mahkeme veznesine depo etmek üzere altı aylık süre verir. Mirasçı tarafından talep edilmesi halinde altı aylık ek bir süre verilebilir. Bu süreler içinde bedel depo edilemezse ve devir hususunda istekli başka bir mirasçı bulunmaması halinde, Sulh Hukuk Mahkemesi hakimi tarımsal arazinin açık artırmayla satışına karar verir.


Ehil mirasçı tarımsal arazinin kendisine devriyle birlikte, bu araziler için zorunlu olan araç, gereç ve hayvanların mülkiyetinin gerçek değerleri üzerinden kendisine devredilmesini isteyebilir.


Miras konusu yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyen ve buna ehil tek mirasçı olduğu anlaşılan mirasçının, bu konudaki istem hakkı, ölüme bağlı tasarrufla ortadan kaldırılamaz. Burada mirastan çıkarma(ıskat), mirastan yoksunluk ve mirastan feragat hallerine dair hükümler saklıdır. Eğer birden çok mirasçıda devir koşulları bulunuyorsa, kendisine devir yapılacak mirasçı ölüme bağlı tasarrufla belirlenebilir. Belirlenen bu mirasçıya itiraz edilmesi durumunda, ehil mirasçı sulh hukuk hâkimi tarafından belirlenir.



Ortaklığın Giderilmesi Davasının Alacaklılar Tarafından Açılması


Bir mala elbirliğiyle mülkiyet dahilinde hisseli olarak malik olan kişinin alacaklıları da, İcra İflas Kanunumuzun 121. maddesine dayanarak ortaklığın giderilmesi davası açabilmektedir. Aynı şekilde alacaklılar tarafından aynı hükme dayanarak icra mahkemesinden yetki alınması suretiyle elbirliğiyle mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesinin talep edilmesi de mümkündür.


2004 sayılı İcra İflas Kanunumuzun 121. Maddesine Göre: "Bir intifa hakkı veya taksim edilmemiş bir miras veya bir şirket yahut iştirak halinde tasarruf olunan bir mal hissesi gibi yukarki maddelerde gösterilmeyen başka nevi malların satılması lazım gelirse icra memuru satışın nasıl yapılacağını icra mahkemesinden sorar. İcra mahkemesi, yerleşim yerleri malüm olan alakadarları davet ve gelenlerini dinledikten sonra açık artırma yaptırabileceği gibi satış için bir memur da tayin edebilir, yahut iktiza eden diğer bir tedbiri alabilir."

Paylı mülkiyet halinde bir taşınmazdaki kişilerden birine ait bir payın haczedilmesi halinde icra müdürlüğü, diğer hak sahiplerini de söz konusu işlemden haberdar eder. Ayrıca payı haczedilmiş olan kişilerin payına düşen her türlü semerelerin de icra veznesine yatırılmasını, aksi halde, yani diğer paydaşların bu semereleri payı haczedilmiş olan paydaşa vermeleri halinde ayrıca icra dairesine ödeme yapmaları gerekeceği ihtar edilir.


Eğer hisseli mülkiyet, elbirliği mülkiyeti değil de paylı mülkiyet ise, borçluya ait olup haczedilmiş olan payın icra yoluyla satışı mümkündür, dolayısıyla bu halde alacaklıya ortaklığın giderilmesi için yetki verilmez. Ayrıca, cebri icra yoluyla yapılan bu pay satışı akabinde diğer paydaşların önalım hakkı bulunmamaktadır. Sonuç olarak alacaklıya ortaklığın giderilmesi davası açabilmesi için yetki verilmesi, elbirliğiyle mülkiyet halinde mümkün olabilmektedir.


Bununla birlikte, alacaklı tarafından borçluya ait elbirliğiyle mülkiyete konu taşınmaza ilişkin olarak ortaklığın giderilmesi davası açma yetkisi talebi üzerinde verilecek yetki evrakında mutlaka taşınmazın ada, parsel bilgileri gibi detaylar açıkça yer almalıdır.


 

Ortaklığın Giderilmesi Davalarına İlişkin Yargıtay Kararları

 
  • Paylı mülkiyet ve elbirliğiyle mülkiyet konusu mallarda ortaklığın giderilmesine ilişkin karar,

  • Satış bedelinin paylaştırılması usulüne ilişkin karar,

  • Ortaklığın giderilmesi davasında yargılama giderleri ve vekalet ücretinin tarafların tümüne payları oranında dağıtılacağına ilişkin karar,

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2018/135 E. 2021/2455 K. sayılı kararı: "...

...

...

Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır.

Mahkemece paydaşlığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi halinde satışın nasıl yapılacağının ve satış bedelinin ne şekilde dağıtılacağının ve harcın taraflardan hangi oranlarda tahsil edileceğinin hüküm sonucunda gösterilmesi gerekir.

Satışına karar verilen taşınmaz; a) Paylı mülkiyet hükümlerine konu ise satış bedelinin ve harcın paydaşların tapudaki payları oranında, b) Elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olması halinde satış bedelinin ve harcın mirasçılık belgesindeki paylar oranında, c) Hem paylı, hem de elbirliği mülkiyeti halinin bir arada bulunması halinde ise satış bedelinin ve harcın tapudaki ve mirasçılık belgesindeki paylar nazara alınarak dağıtılmasına ve tahsil edilmesine karar verilmesi gerekir.

Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları iki taraflı, taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalar olup, sonuçta kazanan ve kaybeden taraftan söz edilemeyeceğinden yargılama giderleri ve vekalet ücretinin taraflara payları oranında yükletilmesi gerekir.

Somut olaya gelince; satış bedelinin paydaşlara tapu kaydı ve mirasçılık belgesindeki payları oranında dağıtılmasına karar verilmesi gerekirken mahkemece yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş ise de; bu husus, kararın bozulmasını ve yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 1086 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 438/7. maddesi gereğince hüküm sonucunun aşağıdaki şekilde düzeltilerek onanmasına karar vermek gerekmiştir.

...

...

..."


 
  • Kat mülkiyeti kurulmasına elverişli yapılar açısından ortaklığın giderilmesinin kat mülkiyetine geçiş ve gerekirse ivaz eklenmek suretiyle her malike bir bağımsız bölüm verilmesi şeklinde gerçekleştirilebileceğine ilişkin karar,

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2017/4362 E. 2021/1018 K. sayılı kararı: "...

...

...

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyeti kurulmasına elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (m.1), yapının tümünün kargir olması (m. 50/2) ve her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda Kanunun 10. maddesinin son fıkrası hükmü gereğince taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yöntemle giderilmesine karar verilebilecektir.

Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun kat mülkiyeti kurulması isteyen tarafa tamamlattırılması gerektiği kabul edilmektedir.

Somut olaya gelince; dava konusu taşınmazın tapu kaydı incelendiğinde, kat mülkiyeti kurulu binada 7 adet bağımsız bölümün tarafların murisi Kadir Seven adına kayıtlı olduğu görülmektedir. Dosyada mevcut mirasçılık belgesinden kayıt maliki Kadir Seven’in mirasçılarının davacı ve davalılardan ibaret olduğu anlaşılmaktadır.

Davalı ...vekilince taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulu olduğundan aynen taksim yoluyla giderilmesi talep edildiğine göre mahkemece, öncelikle bu talep üzerinde durularak gerekirse ivaz ilavesi sağlanmak suretiyle her paydaşa bir bağımsız bölüm isabet edecek şekilde taksim suretiyle ortaklığın giderilmesine, kalan bağımsız bölümler hakkında ise şimdiki gibi satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.

Mahkemece, değinilen hususlar gözetilmeksizin eksik inceleme ve araştırma ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir. ...

...

..."


 
  • Alacaklı tarafından borçluya hisseli olarak intikal eden taşınmazlardaki ortaklığın giderilmesine istinaden yetki alınması durumunda, yetkilerin kapsamı ve ortaklığın giderilmesi davasına konu edilecek olan taşınmazların ada ve parsel bilgilerinin yer alması gerektiğine ilişkin karar,

  • Alacaklı tarafından icra takibi borçlusuna hisseli olarak intikal eden taşınmazlardaki ortaklığın giderilmesine istinaden yetki alınması durumunda, icra dosyalarının güncel borç kapak hesaplarının da alınarak dosya muhteviyatına eklenmesi gerektiğine ilişkin karar,

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/5442 E., 2019/45 K. sayılı kararı

"...

...

... ... 1. İcra Hukuk Mahkemesinin 30.03.2012 tarihli, 2012/100E, 2012/94K sayılı Kararı ile davacı vekiline ''... 2. İcra Dairesinin 2006/371E sayılı takip dosyasında üzerine haciz konulan taşınmazlarda borçlu ...'ın babası ...'tan intikal eden taşınmazlardaki ortaklığın giderilmesi için alacaklı ... vekiline ortaklığın giderilmesi davası açmak üzere'' yetki verildiği; anlaşılmaktadır. Ancak söz konusu yetki belgelerinde ortaklığın giderilmesi davasına konu olacak taşınmazların ada ve parsel bilgileri yer almamaktadır. Bu nedenle ada ve parsel bilgileri yazılmış yetki belgelerinin ilgililerinden temin edilmesi, 2-Diğer yandan dosya arasında rastlanmadığından; ... 1. İcra Dairesinin 2011/1404E sayılı ve ... 1. İcra Dairesinin 2011/2369E sayılı icra dosyalarının güncel borç kapak hesaplarının ilgililerinden temin edilerek evraka eklenmesi

...

...

..."


 
  • Ortaklığın giderilmesi davasına konu edilen taşınmaza ilişkin olarak açılmış olan tapu iptali ve tescil davasının derdest olması durumunda bu davanın ortaklığın giderilmesi davasında bekletici mesele yapılması gerekeceğine ilişkin karar,

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2015/11787 E., 2017/3489 K. sayılı kararı

"...

...

... Dava konusu taşınmaz hakkında tapu iptali ve tescil davası bulunması halinde bu davanın sonunda pay ve paydaş durumu değişebileceğinden ortaklığın giderilmesi davasının sonucu da bu davanın sonucundan etkilenecektir. Bu nedenle, açılan tapu iptali ve tescil davalarının 6100 sayılı HMK'nın 165/1. maddesi gereğince görülmekte olan ortaklığın giderilmesi davası için bekletici mesele yapılması gerekir.

Somut olaya gelince, davacılar, dava konusu 6951 ada 6 parsel sayılı taşınmazda paydaş olup ortaklığın giderilmesi davası açmakta hukuki yararları bulunduğu açıktır. Ancak, dava konusu taşınmazla ilgili ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 1194/620 Esas sayılı dosyasıyla açılan vasiyetnameye dayalı tapu iptali ve tescil davasının bulunduğu, mahkemece verilen kararın temyiz edilmesi üzerine hükmün bozulmasına karar verildiği, bozma sonrası dosyanın 2001/939 Esas numarasını aldığı ve davanın halen derdest olduğu anlaşılmaktadır. Tapu iptali ve tescil davası sonucunda verilecek karar ile dava konusu taşınmazın pay ve paydaşlık durumu değişebileceğinden mahkemece, sözü edilen tapu iptali ve tescil davası bekletici mesele yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir. ...

...

..."


 
  • Ortaklığın giderilmesi davasının ecrimisil davası gibi alacak ve tazminat davaları ile birlikte görülemeyeceğine ve bu davaların tefrik edilmesi gerekeceğine ilişkin karar,

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2015/7322 E., 2017/458 K. sayılı kararı

"...

...

... Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır.

Ortaklığın giderilmesi davası ile alacak davası birlikte görülemez. O halde kira bedeli olarak talep edilen kısmın bu davadan tefriki ile görevsizlik kararı verilmesi ve mahkemece sadece ortaklığın giderilmesi ile ilgili bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir. ...

...

..."


 
ankara gayrimenkul avukatı


Comments


bottom of page