Geçit Hakkı Davası, Şartları, Güncel Bilgiler ve Uygulama Kuralları 2026

Geçit Hakkı Nedir?

Türk hukukunda geçit hakkı, taşınmaz malikinin genel yola ulaşımını sağlamak amaciyla komşu taşınmazlardan geçiş imkanı elde etmesini ifade eden bir irtifak hakkıdır. Bu hak, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun Komşu Hakkı başlığı altında 747. ve 748. maddelerinde düzenlenmiştir. Geçit hakkı, taşınmaz mülkiyetini sınırlayan bir irtifak hakkı olmakla birlikte özünü komşuluk hukukundan alır. Ülkemizde arazi düzenlemesinin sağlıklı bir yapıya kavuşmamış olması ve kadastro çalışmalarının yapıldığı dönemdeki düzenlemelerin günümüz ihtiyaçlarına uyarlanmamış olması nedeniyle, geçit hakkına ilişkin uyuşmazlıklar pratikte sıkça karşılaşılan bir dava türüdür.

Geçit hakkı, tarafların kendi aralarında anlaşması suretiyle tapu sicil müdürlüğünde düzenlenecek resmi senetle kurulabileceği gibi, anlaşma sağlanamaması halinde mahkeme kararıyla da tesis edilebilir. Her iki durumda da kurulan hakkın tapu siciline tescil edilmesi gerekir. Kanun bu hakkı iki ayrı başlık altında ele almıştır: zorunlu geçit hakkı ve diğer geçit hakları.

a) Zorunlu Geçit Hakkı(TMK 747)

Türk Medeni Kanunu'nun 747. maddesi zorunlu geçit hakkının temel düzenlemesini içerir. Maddeye göre, taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir. Bu düzenleme, mülkiyet hakkının kanundan doğan dolaylı bir sınırlamasıdır; malik belirli koşulların varlığında komşu taşınmaz maliklerinden geçit talep etme hakkına sahip olur.

TMK 747. maddesinin 2. fıkrası, geçit hakkının kime karşı kullanılacağını belirleyen bir öncelik sıralaması öngörmüştür. Buna göre geçit hakkı, ilk olarak önceki mülkiyet ve yol durumuna göre kendisinden geçit istenmesi en uygun düşen komşuya karşı kullanılır. Bu yolla ihtiyacın karşılanamaması halinde geçit tesisinden en az zarar görecek olan komşuya yönelmek gerekir. Maddenin son fıkrası ise zorunlu geçidin iki tarafın menfaati gözetilerek belirleneceğini hükme bağlamıştır.

Zorunlu geçit hakkı, eşyaya bağlı bir irtifak hakkı niteliğindedir. Bu nedenle lehine geçit hakkı tesis edilen taşınmazın el değiştirmesi halinde yeni malik de bu haktan yararlanır; aleyhine geçit tesis edilen taşınmazın yeni maliki ise bu yükümlülüğe katlanmak zorundadır.

b) Diğer Geçit Hakları(TMK 748)

Türk Medeni Kanunu'nun 748. maddesi, zorunlu geçit hakkı dışında kalan diğer geçit haklarını düzenler. Bu madde kapsamında geçit hakkı, taşınmaz lehine olabileceği gibi belirli bir kişi(şahıs) lehine de kurulabilir. Şahıs lehine kurulan geçit hakkında, hak sahibinin ölümü veya tüzel kişiliğin sona ermesi ile birlikte hak da ortadan kalkar.

TMK 748. maddesinin 3. fıkrası, doğrudan doğruya kanundan kaynaklanan geçit haklarının tapu kütüğüne tescil edilmeksizin doğacağını, ancak sürekli nitelikte olanların beyanlar sütununda gösterileceğini belirtir. Mahkeme kararıyla kurulan geçit hakkının ise TMK 748. maddesinin 3. fıkrası, 1012. maddesi ve Tapu Sicil Tüzüğü'nün 30. maddesi gereğince kütük sayfasında ayrılan özel sütununa tescili zorunludur.

Geçit hakkı bedelli veya bedelsiz olarak kurulabilir. Ancak zorunlu geçit hakkında kanun tam bedel ödenmesini şart koşarken, tarafların iradi olarak kurdukları geçit irtifakında bedel serbestçe kararlaştırılabilir ya da hiç bedel belirlenmeyebilir.

c) Mutlak Geçit İhtiyacı ve Nispi Geçit İhtiyacı Ayrımı

Uygulama ve doktrinde geçit ihtiyacı ikili bir ayrımla ele alınmaktadır. Bir taşınmazın genel yola hiçbir bağlantısının bulunmaması haline mutlak geçit ihtiyacı veya geçit yoksunluğu adı verilir. Taşınmazın genel yolla bir bağlantısı olmakla birlikte bu yolun mevcut ihtiyacı karşılayamaması haline ise nispi geçit ihtiyacı ya da geçit yetersizliği denmektedir. Nitekim Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 2025/154 Esas, 2025/437 Karar sayılı kararında da bu ayrım açıkça vurgulanmıştır.

Mutlak geçit ihtiyacının bulunduğu hallerde, diğer şartlar da gerçekleşiyorsa, geçit hakkının kurulması zorunludur. Burada mahkemenin takdir yetkisi daha sınırlıdır; zira taşınmaz malikinin mülkünden yararlanabilmesi için genel yola çıkışın sağlanması bir zorunluluktur. Geçit ihtiyacı baştan itibaren var olabileceği gibi, kadastro değişiklikleri, imar uygulamaları veya kamulaştırma gibi sonradan ortaya çıkan nedenlerle de doğabilir.

Nispi geçit ihtiyacında ise durum daha karmaşıktır. Mevcut yolun objektif olarak taşınmazın ekonomik ihtiyaçlarına cevap verip vermediği, taşınmazdan yararlanma biçiminde sonradan değişiklik olup olmadığı gibi hususlar titizlikle incelenmelidir. Örneğin tarım arazisi niteliğindeki bir taşınmaza ulaşan yolun yalnızca yaya geçişine elverişli olması ve tarım araçlarının geçişine imkan vermemesi, nispi geçit ihtiyacının tipik bir görünümüdür. Bu durumda mahkeme, taşınmazın niteliğini ve kullanım amacını göz önünde bulundurarak geçit ihtiyacının gerçekten var olup olmadığını objektif esaslara göre değerlendirir.

Geçit Hakkı Davasının Şartları

Geçit hakkı davası, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkından kaynaklanan yetkilerini etkin biçimde kullanabilmesi için kanunun öngördüğü koşulların bir arada bulunmasını gerektirir. Bu koşullar hem maddi hukuka hem de usul hukukuna ilişkin niteliktedir. Maddi hukuk yönünden taşınmazın tapuda kayıtlı olması, genel yola çıkışın bulunmaması veya yetersiz olması ve geçit ihtiyacının objektif esaslara dayanması aranırken, usul hukuku yönünden 01.09.2023 tarihinden itibaren zorunlu arabuluculuk dava şartının yerine getirilmesi gerekmektedir.

a) Taşınmazın Tapuda Kayıtlı Olması Şartı

Zorunlu geçit hakkı, mülkiyet hakkının kanundan doğan dolaylı bir sınırlamasıdır. Bu nedenle geçit hakkı ancak mülkiyet hakkına konu taşınmazlar bakımından söz konusu olabilir. Taşınmaz mallarda mülkiyet hakkı kural olarak tapu siciline tescil ile doğar; tapu siciline kayıtlı olmayan bir taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının varlığından söz edilemez.

Bu ilkeden hareketle hem lehine hem de aleyhine geçit hakkı kurulacak taşınmazların tapuda kayıtlı olması zorunludur. Geçit hakkı, taşınmaza bağlı bir irtifak hakkı olduğundan TMK 780. maddesi uyarınca bu hakkın doğumu için tescil şarttır. Yine TMK 1000. ve 1008. maddelerinde de irtifak hakkının tapu siciline tescil edilmesi gerekliliği vurgulanmıştır.

Nitekim Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2015/10309 Esas, 2018/2532 Karar sayılı kararında, tapulama harici bırakılan bir alan aleyhine geçit hakkı tesis eden ilk derece mahkemesi kararını bozmuş ve tapusuz taşınmazın aleyhine geçit tesis edilemeyeceğini açıkça ortaya koymuştur. Yargıtay bu kararında, tapulama harici yerin geçit alternatiflerine dahil edilmeden farklı alternatiflerin değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştir. Aynı doğrultuda, Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 2025/154 Esas, 2025/437 Karar sayılı kararında da tescil harici çalılıktan geçit irtifakı tesis edilemeyeceği ilk derece mahkemesine verilen bozma ilamında açıkça ifade edilmiştir.

b) Genel Yola Çıkış Bulunmaması veya Yetersiz Olması

TMK 747. maddesinde geçit hakkının temel koşulu, taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmamak olarak belirlenmiştir. Burada genel yol kavramı, yetkili makamlarca kamunun kullanımına tahsis edilen ve herkesin yararlanmaya yetkili olduğu yolları ifade eder.

Bu koşul iki farklı biçimde gerçekleşebilir. Birincisi, taşınmazın genel yola hiçbir bağlantısının bulunmaması; ikincisi ise mevcut bağlantının taşınmazın ekonomik kullanımı bakımından yetersiz kalmasıdır. Örneğin Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 2025/154 Esas, 2025/437 Karar sayılı kararına konu olan olayda, davacının taşınmazı ile ana yol arasında 4-5 metre kot farkı bulunması ve tarlasına traktörle inememesi, geçit ihtiyacının somut bir göstergesi olarak değerlendirilmiştir. Önemli olan husus, geçit ihtiyacının fiili ve güncel olmasıdır. Varsayıma dayalı ya da gelecekteki olası bir ihtiyaç, geçit hakkı talebine dayanak oluşturmaz.

c) Geçit İhtiyacının Objektif Esaslara Dayanması

Geçit ihtiyacının belirlenmesinde davacının sübjektif arzuları değil, objektif esaslar esas alınır. Taşınmazın tapudaki niteliği, fiili kullanım amacı ve geçit ihtiyacının nasıl ve hangi araçlarla karşılanacağı somut verilere göre tespit edilmelidir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 2025/154 Esas, 2025/437 Karar sayılı kararında bu ilke açıkça vurgulanmıştır. Kararda, geçit ihtiyacının nedeninin ve taşınmazın niteliğinin davacının sübjektif arzularına göre değil, objektif esaslara uygun olarak belirlenmesi gerektiği, taşınmaz mülkiyetinin sınırlandırılması konusunda genel bir ilke olan fedakarlığın denkleştirilmesi prensibinin dikkatten kaçırılmaması gerektiği belirtilmiştir.

Objektiflik kriteri, aynı zamanda geçit genişliğinin belirlenmesinde de belirleyicidir. Tarım arazileri bakımından bir tarım aracının geçebileceği genişlik yeterli kabul edilirken, konut veya ticari amaçlı taşınmazlarda daha geniş bir geçit gerekebilir. Her durumda mahkeme, taşınmazın niteliğini ve kullanım amacını esas alarak geçit ihtiyacını değerlendirir.

d) Dava Şartı: Zorunlu Arabuluculuk

Geçit hakkı davası, özünü komşuluk hukukundan alan bir uyuşmazlık türüdür. Bu niteliği nedeniyle 01.09.2023 tarihinden itibaren zorunlu arabuluculuk dava şartına tabidir. Arabuluculuk sürecinin tamamlanmadan dava açılması halinde mahkeme, esasa girmeksizin davayı usulden reddeder.

d.1) 7445 Sayılı Kanun ile Gelen Zorunlu Arabuluculuk(01.09.2023)

05.04.2023 tarihli ve 32154 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na 18/B maddesini eklemiştir. Bu maddenin (ç) bendi uyarınca komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu hale gelmiştir. Düzenleme 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Geçit hakkı, TMK 747. maddesiyle Türk Medeni Kanunu'nun Komşu Hakkı başlığı altında düzenlendiğinden, bu uyuşmazlık türü doğrudan 18/B maddesinin kapsamına girmektedir. Dolayısıyla 01.09.2023 tarihinden sonra açılacak tüm geçit hakkı davalarında, öncelikle arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması bir dava şartıdır. Bu tarihten önce açılmış olan davalarda ise arabuluculuğa başvuru zorunluluğu bulunmamaktadır.

Arabuluculuk sürecinde taraflar, geçit hakkının kurulup kurulmayacağı, güzergahı, genişliği ve bedeli konusunda serbestçe müzakere edebilirler. Tarafların bir bedel karşılığında veya bedelsiz olarak anlaşmaları halinde uyuşmazlık dava aşamasına geçmeden çözümlenmiş olur.

d.2) Arabuluculuğa Başvurmadan Dava Açılırsa Ne Olur?

Zorunlu arabuluculuk sürecini tamamlamadan doğrudan dava açılması halinde, 6325 sayılı Kanun'un 18/A maddesi ve HMK 114. ile 115. maddeleri uyarınca mahkeme, dava şartı yokluğu nedeniyle davayı usulden reddeder. Bu durumda yargılama esasa geçilmeden sonlandırılır; mahkeme herhangi bir maddi inceleme yapmaz.

Nitekim Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 2025/3607 Esas, 2025/4049 Karar sayılı kararına konu olan olayda, geçit hakkı tesisi istemiyle açılan davada davalılar, arabuluculuk dava şartının yerine getirilmediğini ileri sürmüştür. Geçit hakkı kurulması davasının özü itibarıyla komşuluk hukukuna dayandığını ve 6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesi gereğince 01.09.2023 tarihinden sonra açılan davalarda arabuluculuk şartının yerine getirilmesi gerektiğini tespit eden ilk derece mahkemesi, HMK 114. ve 115. maddesinin 2. fıkrası uyarınca davayı usulden reddetmiştir. İstinaf başvurusu esastan reddedilmiş, Yargıtay 7. Hukuk Dairesi de temyiz incelemesinde kararı onamıştır. Bu karar, geçit hakkı davalarında arabuluculuk dava şartının Yargıtay tarafından açıkça benimsendiğini ortaya koymaktadır.

Uygulamada dikkat edilmesi gereken bir husus da, arabuluculuk sürecinin usulüne uygun biçimde tamamlanması gerektiğidir. Davacı, arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır. Bu belgenin sunulmaması halinde mahkeme, davacıya bir haftalık kesin süre verir; süre içinde tutanağın ibraz edilmemesi durumunda dava yine usulden reddedilir.

d.3) Arabuluculukta Anlaşma Sağlanırsa: İcra Edilebilirlik Şerhi ve Tapuya Tescil(7531 s.K.)

Geçit hakkı uyuşmazlığında tarafların arabuluculuk sürecinde anlaşmaya varması, uyuşmazlığın dava yoluna gidilmeden çözümlenmesini sağlar. Ancak geçit hakkı bir irtifak hakkı olup tapu siciline tescil gerektirdiğinden, arabuluculuk anlaşma belgesinin doğrudan tapuya tescil edilebilmesi özel bir prosedüre tabidir.

6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesinin 2. fıkrasına göre, arabuluculuk süreci sonunda tarafların anlaşması halinde anlaşma belgesi, taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilmek suretiyle düzenlenir. Aynı maddenin 3. fıkrası uyarınca bu anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunludur. Bu şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden talep edilir. Mahkeme, anlaşma içeriğini; arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığı, taşınmazla ilgili kanuni sınırlamalara ve usul ile esaslara uyulup uyulmadığı yönlerinden denetler. Gerekli görmesi halinde kurum veya kuruluşlardan bilgi ya da belge talep edebilir ve duruşma açabilir.

14.11.2024 tarihli ve 32722 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 7531 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile bu süreç önemli ölçüde kolaylaştırılmıştır. 7531 sayılı Kanun'un 24. maddesiyle 6325 sayılı Kanun'un 18. maddesine eklenen 6. fıkra, anlaşma belgesinin taraflarından birinin icra edilebilirlik şerhi verilmesinden sonra doğrudan tapu müdürlüğünden tescil talebinde bulunabileceğini düzenlemiştir. Tapu müdürlüğü, taşınmaza ilişkin mevzuatta öngörülen gerekli inceleme ve değerlendirmeyi yaptıktan sonra, resmi senet düzenlenmeksizin tescil talebini yerine getirir. Aynı doğrultuda 7531 sayılı Kanun'un 26. maddesiyle 6325 sayılı Kanun'un 17/B maddesine de paralel bir düzenleme eklenmiştir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün 29.11.2024 tarihli 2024/5 sayılı Genelgesi, bu yasal değişikliklerin tapu sicilindeki uygulamasına ilişkin usul ve esasları ayrıntılı biçimde düzenlemiştir. Genelgeye göre; arabuluculuk anlaşma belgesi ve mahkemece verilen kesinleşmiş icra edilebilirlik şerhi kararı ile taraflardan biri tescil talebinde bulunabilir. Anlaşma belgesinde tarafların taşınmazın tesciline dair kabul beyanlarının yer alması, belgenin ve eklerinin taraflar ile arabulucu tarafından ıslak imzalı olması, anlaşmaya ilişkin hususların şüpheye yer bırakmayacak şekilde belirtilmesi gerekmektedir.

Bu düzenlemeler bir bütün olarak değerlendirildiğinde, geçit hakkı uyuşmazlıklarında arabuluculuk sürecinde anlaşmaya varılması halinde, tarafların mahkeme kararına gerek kalmaksızın geçit irtifakını tapuya tescil ettirebilmesinin önü açılmıştır. Bu durum hem yargının iş yükünü hafifletmekte hem de tarafların uyuşmazlığı daha hızlı ve az masraflı biçimde çözmelerine imkan tanımaktadır.

Geçit Hakkı Davasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Geçit hakkı davalarında mahkemenin uygun güzergahı belirlerken gözetmesi gereken temel ilkeler, yerleşik yargısal içtihatlarla şekillenmiştir. Bu ilkeler, lehine geçit tesis edilen taşınmaz malikinin ulaşım ihtiyacı ile aleyhine geçit kurulan taşınmaz malikinin mülkiyet hakkı arasındaki dengeyi sağlamaya yöneliktir. Mahkeme, yalnızca davacının ihtiyacını karşılayacak en elverişli güzergahı değil, aynı zamanda komşuluk hukuku ilkeleri çerçevesinde davalıya en az zarar verecek alternatifi de değerlendirmek zorundadır.

a) Fedakarlığın Denkleştirilmesi İlkesi

Fedakarlığın denkleştirilmesi, geçit hakkı davalarının temel ilkesidir. Bu ilke, lehine geçit hakkı tesis edilen taşınmaz maliki ile aleyhine irtifak kurulan taşınmaz maliki arasındaki çatışan menfaatlerin dengelenmesini gerektirir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2023/272 Esas, 2024/240 Karar sayılı kararında bu ilkenin kapsamını ayrıntılı biçimde ortaya koymuştur. Karara göre, geçit hakkı gibi komşuluk hukukundan doğan zorunlu irtifak haklarının kurulmasında, mülkiyet hakkı sınırlanan malik ile yararına irtifak hakkı kurulan hak sahibi arasında eşyaya bağlı bir borç ilişkisi doğar ve bu ilişkide her iki tarafın çatışan çıkarlarının dengelenmesi gerekir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu aynı kararında, fedakarlığın denkleştirilmesi ilkesi gereği alternatifli güzergahlar içerisinde lehine geçit hakkı tesis edilecek taşınmaz maliki açısından en kısa ve en az giderli olanın değil, aleyhine geçit hakkı tesis edilebilecek taşınmaz malikleri açısından objektif olarak en az külfet yüklenecek ve en az zarar görecek olanın tercih edilmesi gerektiğini vurgulamıştır.

Bu ilkenin pratikte önemli bir yansıması, geçit güzergahı belirlenirken yalnızca davacının taşınmazına en elverişli yolun seçilmemesi, yüklü taşınmaz üzerinde yaratılacak ağırlığın da mutlaka göz önünde bulundurulmasıdır. Nitekim Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2023/4834 Esas, 2023/5693 Karar sayılı kararında, daha önce geçit hakkı kurulmuş yerlerden yeni geçit tesis edilerek fedakarlığın denkleştirilmesi prensibinin dikkate alındığını tespit etmiş ve ilk derece mahkemesinin kararını bu yönden onamıştır. Bu karar, mevcut irtifak güzergahlarının yeni geçit talepleri bakımından da değerlendirilmesi gerektiğini ortaya koymaktadır.

Fedakarlığın denkleştirilmesi ilkesi ayrıca yüzölçümü bakımından da uygulanır. Yüzölçümü küçük olan taşınmazlar yerine öncelikle yüzölçümü daha büyük olan parseller üzerinden geçit kurulması tercih edilmelidir. Bu sayede irtifakın yüklü taşınmaz üzerinde yarattığı oransal zarar en aza indirilmiş olur.

b) Kesintisizlik İlkesi ve Kadastral Yola Bağlantı

Geçit davalarının temel amaçlarından biri, yol ihtiyacı içinde bulunan taşınmazın kesintisiz olarak genel yola ulaşımını sağlamaktır. Kurulan geçidin, lehine irtifak tesis edilen taşınmazdan başlayarak herhangi bir engelle karşılaşmadan genel kadastro yoluna ulaşması zorunludur.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2018/2085 Esas, 2021/3004 Karar sayılı kararında kesintisizlik ilkesini önemli bir örnek üzerinden ele almıştır. Karara konu olan olayda, mahkemece kurulan geçidin kadastral yola değil paftasında dere olarak gözüken yere bağlandığı tespit edilmiştir. Yargıtay bu kararında, dere yataklarının kural olarak TMK 715. maddesi kapsamına giren devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden olduğunu, kamu malı niteliğindeki bir yerin kişinin özel istifadesine terkinin mümkün olmadığını belirterek, dere yatağı üzerinden geçit kurulamayacağına ve dere yatağının tapuya tescil edilmiş bir yer olmaması nedeniyle bu şekilde kurulan geçitle kesintisizlik ilkesinin de ihlal edilmiş olacağına hükmetmiştir.

Aynı doğrultuda Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/10619 Esas, 2019/3594 Karar sayılı kararında da, kadastro paftasında ark ile yol olarak gösterilen kısımlar üzerinden geçit kurulmasının doğru olmadığını, ark üzerinde köprü kurulmaksızın geçit tesis edilmesinin kesintisizlik ilkesine aykırı olduğunu vurgulamıştır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2023/1328 Esas, 2023/2925 Karar sayılı kararında ise, paftada yol olarak gösterilen ancak fiilen tapulu parsellerin arasında kalan bölümde bağlantının sağlanmadığını tespit ederek, zeminde fiilen açılmış bulunan yolun hukuken yol olmadığı halde genel yol olarak değerlendirilmesini hukuka aykırı bulmuştur.

Bu kararlar birlikte değerlendirildiğinde, kesintisizlik ilkesinin iki temel boyutu ortaya çıkmaktadır: geçidin fiilen kesintisiz olması ve hukuken kadastral yola bağlanması. Paftada yol olarak gösterilmeyen, tapuya tescil edilmemiş veya kamu malı niteliğindeki alanlar üzerinden kurulan geçitler, fiilen kullanılabilir olsalar dahi kesintisizlik ilkesini karşılamaz.

c) Taşınmazın Ekonomik Bütünlüğünün Korunması(Bölünemezlik)

Geçit güzergahı belirlenirken aleyhine geçit kurulan taşınmazın veya taşınmazların bölünerek kullanım şekli ve ekonomik bütünlüğünün bozulmaması esastır. Bu ilkeye uygulamada bölünemezlik ilkesi adı verilmektedir. Başka türlü geçit tesisi mümkün değilse, bunun gerekçesinin kararda açıkça gösterilmesi zorunludur.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2023/272 Esas, 2024/240 Karar sayılı kararı, bölünemezlik ilkesinin uygulanması bakımından son derece öğretici bir karardır. Bu davada ilk derece mahkemesi, Hazineye ait taşınmazı üçe böler nitelikteki bir güzergahı tercih etmiş, Yargıtay 7. Hukuk Dairesi bozma kararıyla bu güzergahın bölünemezlik ve kesintisizlik ilkelerini ihlal ettiğini tespit etmiştir. Bozmaya uyulmasına rağmen mahkemenin yeniden belirlediği güzergah da taşınmazı parçalara ayırmaktaydı. Mahkeme, taşınmazın farklı eğim ve kullanım durumları nedeniyle ekonomik bütünlüğün zaten bulunmadığını savunmuş, ancak Hukuk Genel Kurulu bu görüşü benimsememiştir. Kararda, yüklü taşınmazın parçalara ayrılmasına ve iki ayrı sınırlı taşınmaz doğumuna neden olan hükmün, ihtiyaç içinde bulunan taşınmazın daha fazla masraf yapmaması için irtifakın yüklü taşınmaz üzerinde yarattığı ağırlığın göz ardı edilmesi anlamına geleceği belirtilmiştir. Hukuk Genel Kurulu ayrıca, taşınmazdaki mevcut fiili kullanımın üçüncü kişilerin fuzuli işgalinden kaynaklanması ve ileride taşınmazın kullanımında meydana gelmesi muhtemel değişiklikler gibi hususların da değerlendirmede dikkate alınması gerektiğine işaret etmiştir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/154 Esas, 2025/437 Karar sayılı kararında da taşınmazın ikiye bölünmesi nedeniyle oluşacak değer kaybının geçit irtifakı bedeline eklenerek depo edilmesi gerektiğini, bu hesaplama yapılmadan hüküm kurulmasının hukuka aykırı olduğunu belirtmiştir. Bu karar, bölünemezlik ilkesinin yalnızca güzergah seçiminde değil, bedel hesaplamasında da dikkate alınması gereken bir kriter olduğunu ortaya koymaktadır.

d) Geçit Güzergahı Belirleme Kriterleri

Geçit güzergahının belirlenmesinde TMK 747. maddesinin 2. fıkrası temel çerçeveyi çizer. Buna göre geçit isteği, ilk olarak önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya, bu şekilde ihtiyacın karşılanmaması halinde geçit tesisinden en az zarar görecek olana yöneltilmelidir. Mahkeme, güzergah belirlerken taşınmazların fiili durumunun yanı sıra ileride bu taşınmazların kullanılmasında meydana gelecek değişiklikleri de göz önünde tutmalıdır.

Uygulamada güzergah belirleme sürecinde mahkeme, davacıya ait taşınmaz ile komşu parsellerin tüm yönlerden kadastral yollarla bağlantısını gösterir şekilde geniş pafta örneğini ilgili kadastro müdürlüğünden getirtir. Ardından mahallinde uzman bilirkişiler marifetiyle keşif yapılarak alternatifli güzergahlar oluşturulur. Her alternatifin eksik ve üstün özellikleri bilirkişi raporunda ayrıntılı biçimde belirtilmelidir. Nitekim Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2023/1328 Esas, 2023/2925 Karar sayılı kararında, geçit hakkı tesisine konu tüm alternatiflerin tespiti ile eksik ve üstün özellikleri belirtilmek suretiyle uygun güzergahın saptanması gerektiğini, bu yönler üzerinde durulmadan eksik inceleme ile karar verilmesinin hukuka aykırı olduğunu vurgulamıştır.

Güzergah belirlemede zeminde fiilen kullanılan yollara da dikkat edilmelidir. Ancak zeminde fiilen açılmış bulunan bir yolun hukuken yol niteliği taşımaması halinde, bu durum tek başına güzergah tercihine esas alınamaz.

Geçit Hakkı Yol Genişliği ve Bedel Hesaplama

Geçit hakkı davalarında yol genişliğinin ve irtifak bedelinin doğru biçimde tespit edilmesi, hem lehine hem de aleyhine geçit tesis edilen taşınmaz maliklerinin haklarının korunması bakımından kritik öneme sahiptir. Bu iki unsur, fedakarlığın denkleştirilmesi ilkesinin somut yansımalarıdır ve her ikisinde de objektif kriterlerin esas alınması gerekmektedir.

a) Geçit Hakkı Yol Genişliği Kaç Metre Olmalıdır?

Geçit hakkı yol genişliğinin belirlenmesinde yararına geçit kurulacak taşınmazın tapuda kayıtlı niteliği ve kullanım amacı esas alınır. Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre özellikle tarım alanlarında, bir tarım aracının geçeceği genişlikte yani emsaline göre 2,5-3 metre genişliğinde geçit hakkı tesisine karar verilmesi gerekir.

Bu genişliği aşan bir yol verilmesinin zorunlu olduğu hallerde, gerekçesinin kararda dayanakları ile birlikte açıkça gösterilmesi zorunludur. Nitekim Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/154 Esas, 2025/437 Karar sayılı kararında, gerekçesi açıklanmadan 4 metre eninde geçit hakkı irtifakı kurulmasını doğru bulmamış ve geçit irtifakının eninin 2,5 metre olarak tespit edilmesi gerektiğine hükmetmiştir. Aynı doğrultuda Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2023/1328 Esas, 2023/2925 Karar sayılı kararına konu olan olayda, Yargıtay(kapatılan) 14. Hukuk Dairesi bozma ilamında geçit eninin tarım alanlarında 2,5-3 metre genişliğinde belirlenmesi gerekirken gerekçesi belirtilmeden 4 metre eninde geçit tesisine karar verilmesini yerinde görmemiştir.

Konut veya ticari amaçlı kullanılan taşınmazlarda ise taşınmazın kullanım amacına uygun daha geniş bir geçit belirlenebilir. Ancak bu durumda da mahkeme, genişliğin neden gerekli olduğunu kararda somut gerekçeleriyle birlikte ortaya koymalıdır.

b) Geçit Hakkı Bedeli Nasıl Hesaplanır?

TMK 747. maddesi, geçit hakkının tam bir bedel karşılığında tanınacağını hükme bağlamıştır. Bu bedel, aleyhine geçit kurulan taşınmaz malikinin mülkiyet hakkının kısıtlanması karşılığında ödenen bir denkleştirme bedelidir.

Geçit hakkı bedelinin belirlenmesinde taşınmazın niteliği gözetilerek uzman bilirkişiler aracılığıyla objektif kıstaslar esas alınır. Bedel hesaplamasında yalnızca geçit güzergahı olarak ayrılan alanın değeri değil, geçit tesisinin taşınmazın geri kalan kısmında yaratacağı değer kaybı da dikkate alınmalıdır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/154 Esas, 2025/437 Karar sayılı kararında, taşınmazın ikiye bölünmesi nedeniyle oluşacak değer kaybının geçit irtifakı bedeline eklenerek depo edilmesi gerektiğini, bu hesaplama yapılmadan hüküm kurulmasının hukuka aykırı olduğunu açıkça belirtmiştir. Aynı kararda, dahili davalının taşınmazı üzerinde ağaç ve lavanta bitkisi bulunduğunu ileri sürdüğü halde bu hususta inceleme yapılmaması da bozma nedeni olarak gösterilmiştir.

c) Bedelin Güncellenmesi ve Depo Edilmesi Zorunluluğu

Belirlenen geçit bedelinin hükümden önce mahkeme veznesine depo ettirilmesi zorunludur. Bu zorunluluk, aleyhine geçit kurulan taşınmaz malikinin mülkiyet hakkının korunmasına yönelik temel bir güvencedir.

Bedelin belirlenmesinden sonra hüküm tarihine kadar taşınmazın değerinde önemli derecede değişim yaratabilecek uzunca bir süre geçmiş olabilir. Yine bedel tespitinden sonra yörede taşınmazın değerini artıracak değişiklikler meydana gelmiş olabilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2023/272 Esas, 2024/240 Karar sayılı kararında bu hususa özellikle değinilmiş ve bu gibi durumlarda mülkiyet hakkı kısıtlanan taşınmaz malikinin mağduriyetine neden olmamak ve diğer tarafın hakkın kötüye kullanılması sonucunu doğuracak olası davranışlarını önlemek için hüküm tarihine yakın yeni bir değer tespiti yapılması gerektiği belirtilmiştir.

Bedelin güncellenmesi zorunluluğu, özellikle uzun süren yargılama süreçlerinde büyük önem taşır. Yıllarca devam eden bir davada ilk bilirkişi raporuyla tespit edilen bedelin karar tarihi itibarıyla güncelliğini yitirmesi halinde, mahkeme yeniden bilirkişi incelemesi yaptırarak bedeli güncellemelidir.

Geçit Hakkı Davasının Tarafları

Geçit hakkı davası, taşınmaz leh ve aleyhine kurulacak bir irtifak hakkına ilişkin olduğundan, davanın taraflarının doğru belirlenmesi usul hukuku bakımından büyük önem taşır. Taraf teşkilinin sağlanamaması, davanın esasına girilmeden reddedilmesine veya verilen kararın bozulmasına yol açabilir.

a) Davacı Kimdir?

Geçit hakkı davasında davacı, lehine geçit hakkı kurulmak istenen taşınmazın malikidir. Davacının taşınmazla mülkiyet bağlantısının tapu kaydıyla ortaya konulması gerekir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/11664 Esas, 2018/8805 Karar sayılı kararında, davacının lehine geçit tesisi talep ettiği taşınmazın tapu kaydı ile bağlantısının öncelikle tespiti gerektiğini, bu husus açıklığa kavuşturulmadan esasa girilmesinin hukuka aykırı olduğunu belirtmiştir.

Davacı gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişi de olabilir. Kamu kurumları da taşınmazlarının genel yola bağlantısının bulunmaması halinde geçit hakkı davası açabilir.

b) Davalı Kimdir?

Geçit hakkı davasının davalısı, aleyhine geçit hakkı tesis edilecek taşınmazın veya taşınmazların tapudaki malikleridir. TMK 747. maddesinin 2. fıkrasına göre geçit isteği, ilk olarak önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya, bu şekilde ihtiyacın karşılanmaması halinde geçit tesisinden en az zarar görecek olana yöneltilmelidir. Aleyhine geçit istenen taşınmaz maliklerinin tamamının davada yer alması zorunludur.

c) Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyetinde Taraf Teşkili

Yararına geçit istenen taşınmaz paylı mülkiyete konu ise dava, paydaşlardan biri veya birkaçı tarafından açılabilir. Bu husus yerleşik Yargıtay içtihatlarıyla kabul edilmiştir.

Ancak aleyhine geçit kurulacak taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması halinde, tüm paydaşların davada davalı olarak yer alması zorunludur. Nitekim Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/11664 Esas, 2018/8805 Karar sayılı kararında, aleyhine geçit hakkı kurulan taşınmazda tüm paydaşların davada yer alıp almadığını incelemiş ve taşınmazda paydaş olup davada taraf olarak yer almayan kişi bulunduğunu, ölü paydaşın mirasçılık belgesi temin edilmeden usule aykırı taraf teşkili sağlandığını tespit ederek kararı bozmuştur.

Elbirliği mülkiyetinde ise lehine geçit istenen taşınmaz bakımından tüm maliklerin birlikte davacı olması gerekir. Davalı taşınmazın elbirliği mülkiyetine tabi olması halinde de bütün maliklerin davalı olarak gösterilmesi zorunludur.

d) Dava Sürecinde Taraf Değişikliği(HMK 124)

Geçit tesisi davalarının kendine özgü yapısı, dava sürecinde taraf değişikliğini zorunlu kılabilir. Başlangıçta davacı tarafından öngörülemediğinden, dava dilekçesinde talep edilen yer dışındaki güzergahlardan da geçit kurulması gerekebilir. Bu güzergah üzerindeki taşınmazların maliklerine dava dilekçesiyle husumet yöneltilmemiş olması, kabul edilebilir bir yanılgıya dayanmaktadır.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/154 Esas, 2025/437 Karar sayılı kararında bu husus açıkça ele alınmış ve HMK 124. maddesi gereğince dürüstlük kuralına aykırı olmayan bu taraf değişikliği talebinin kabul edilerek, davacının yeni güzergah üzerindeki taşınmaz maliklerinin harçsız olarak davaya katılmalarını sağlamasına imkan verilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Bu düzenleme, geçit davalarının pratik gerçekliğiyle örtüşen önemli bir usul kuralıdır. Zira keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda hangi taşınmazlardan geçit kurulmasının uygun olacağı ancak yargılama sürecinde netleşmektedir. Dava dilekçesi aşamasında tüm olası güzergahları ve bu güzergahlar üzerindeki taşınmaz maliklerini öngörmek çoğu zaman mümkün değildir.

Geçit Hakkı ile Mecra İrtifakı Arasındaki Fark(TMK 744 - TMK 747)

Uygulamada geçit hakkı ile mecra irtifakı sıklıkla birbirine karıştırılmaktadır. Her iki kurum da komşuluk hukukundan doğan zorunlu irtifak hakları arasında yer alsa da hukuki dayanakları, konuları ve uygulama alanları birbirinden farklıdır. Geçit hakkı TMK 747. maddesiyle düzenlenmiş olup taşınmazın genel yola ulaşımını sağlamaya yöneliktir. Mecra irtifakı ise TMK 744. maddesiyle düzenlenmiş olup su yolu, kurutma kanalı, gaz ve benzerlerine ait borular ile elektrik hat ve kablolarının komşu taşınmazdan geçirilmesine ilişkindir. Bu iki kurumun doğru biçimde ayrılması, davada talep sonucunun doğru belirlenmesi ve mahkemenin uygun hukuki nitelendirmeyi yapabilmesi bakımından kritik öneme sahiptir.

a) Mecra İrtifakı Nedir?

Mecra irtifakı, TMK 744. maddesinde düzenlenmiş bir zorunlu irtifak hakkıdır. Bu maddeye göre her taşınmaz maliki, uğrayacağı zararın tamamının önceden ödenmesi koşuluyla; su yolu, kurutma kanalı, gaz ve benzerlerine ait boruların, elektrik hat ve kablolarının, başka yerden geçirilmesi olanaksız veya aşırı ölçüde masraflı olduğu takdirde, kendi arazisinin altından veya üstünden geçirilmesine katlanmakla yükümlüdür.

TMK 727. maddesi mecraları ayrıca düzenlemiş olup su, gaz, elektrik ve benzerlerinin mecralarının, işletmenin bulunduğu taşınmazın dışında olsalar bile aksine bir düzenleme olmadıkça işletmenin eklentisi ve işletme malikinin malı sayılacağını hükme bağlamıştır. Mecra irtifakının kurulması iki yolla mümkündür: birincisi TMK 727. maddesi kapsamında taşınmaz maliki ile anlaşarak rızai mecra irtifakı tesis edilmesi, ikincisi ise anlaşma sağlanamaması halinde TMK 744. maddesi uyarınca zorunlu mecra irtifakı tesisi davası açılmasıdır.

Mecra irtifakında da geçit hakkındakine benzer şekilde fedakarlığın denkleştirilmesi ilkesi, kesintisizlik ilkesi ve bedelin önceden depo edilmesi zorunluluğu geçerlidir.

b) Elektrik, Su, Doğalgaz Hattı Taleplerinin Durumu

Elektrik, su veya doğalgaz hattı geçirilmesi talepleri, taşınmazın genel yola ulaşımıyla ilgili olmayıp bir mecranın komşu taşınmazdan geçirilmesine ilişkindir. Bu nedenle bu tür talepler geçit hakkı davası kapsamında değil, mecra irtifakı davası kapsamında değerlendirilmelidir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2024/114 Esas, 2024/5367 Karar sayılı kararında bu ayrım açık biçimde ortaya konmuştur. Karara konu olan olayda davacı, komşu parselde bulunan elektrik direklerinden enerji nakletmek amacıyla komşu taşınmaza girilmesine izin verilmesini talep etmiş, ancak dava dilekçesinde talebini geçit irtifakı tesisi olarak nitelendirmiştir. İlk derece mahkemesi, davacının genel yola çıkma iddiasının bulunmadığı ve elektrik direğinden faydalandırmayan davalıya karşı zorunlu geçit hakkı davası açılmasında hukuki yarar olmadığı gerekçesiyle davayı usulden reddetmiştir. İstinaf merci de bu kararı esastan reddetmiştir. Ancak Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, HMK 33. maddesine göre hukuki nitelendirmenin hakime ait olduğunu vurgulayarak, davacının talebinin esasen TMK 744. maddesi kapsamında mecra irtifakı tesisine yönelik olduğunun anlaşıldığını belirtmiş ve ilk derece mahkemesinin hukuki nitelendirmede hata yaparak davayı reddetmesini doğru bulmayarak kararı bozmuştur.

Bu karar, elektrik, su veya doğalgaz hattı gibi taleplerin geçit hakkıyla karıştırılmaması gerektiğini ve mahkemenin tarafların kullandığı hukuki terimlerle bağlı olmayıp doğru hukuki nitelendirmeyi resen yapması gerektiğini açıkça ortaya koymaktadır.

Tapusuz(Tescil Harici) Arazide Geçit Hakkı Kurulabilir Mi?

Zorunlu geçit hakkı, mülkiyet hakkının kanundan doğan dolaylı bir sınırlamasıdır. Bu sınırlamalar ancak mülkiyet hakkına konu taşınmazlar bakımından söz konusu olabilir. Taşınmaz mallarda mülkiyet hakkı kural olarak tapu siciline tescil ile doğduğundan, tapu siciline kayıtlı olmayan bir taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının varlığından söz edilemez. Zorunlu geçit hakkı aynı zamanda taşınmaza bağlı bir irtifak hakkı olduğundan TMK 780. maddesi uyarınca bu hakkın doğumu için tescil şarttır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2015/10309 Esas, 2018/2532 Karar sayılı kararında bu konuyu açıkça ele almıştır. Karara konu olayda ilk derece mahkemesi, tapulama harici bırakılan bir alan aleyhine geçit hakkı tesisine karar vermiştir. Yargıtay bu kararı bozarak, tapusuz taşınmazın aleyhine geçit tesis edilemeyeceğini, tapulama harici yerin geçit alternatiflerine dahil edilmeden farklı alternatiflerin değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştir.

Bu ilke yalnızca aleyhine geçit kurulacak taşınmaz bakımından değil, lehine geçit kurulacak taşınmaz bakımından da geçerlidir. Lehine geçit istenen taşınmazın da tapuda kayıtlı olması zorunludur; zira geçit hakkının tapu siciline tescil edilebilmesi için her iki taşınmazın da tapuda kayıtlı olması gerekir.

Uygulamada tescil harici alanlar; tapulama sırasında boşluk olarak bırakılan yerler, dere yatakları, çalılıklar ve devletin hüküm ve tasarrufu altındaki alanlar olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu nitelikteki alanlar üzerinden geçit kurulması, hem tescil zorunluluğuna hem de kamu malı niteliğinden kaynaklanan engellere takılmaktadır. Ancak bu durum, geçit ihtiyacı olan taşınmaz malikinin hakkından mahrum kalacağı anlamına gelmez; mahkemenin tescil harici yeri geçit alternatiflerine dahil etmeksizin, tapuda kayıtlı olan diğer taşınmazlar üzerinden uygun güzergahları araştırması gerekmektedir.

Geçit Hakkının Sözleşmeyle Kurulması

Geçit hakkı yalnızca mahkeme kararıyla değil, tarafların kendi aralarında anlaşması suretiyle de kurulabilir. Tarafların iradi olarak geçit irtifakı tesis etmesi, uyuşmazlığın yargıya taşınmadan çözümlenmesini sağladığından hem taraflar hem de yargı sistemi açısından avantajlıdır. Sözleşmeyle kurulan geçit irtifakında, zorunlu geçit hakkından farklı olarak bedel serbestçe kararlaştırılabilir ya da bedelsiz olarak da tesis edilebilir.

a) Geçit İrtifakı Sözleşmesinin Şekil Şartları

Geçit irtifakı bir ayni hak olduğundan, kurulması tapu siciline tescili gerektirmektedir. TMK 780. maddesine göre irtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır. Bu tescile esas teşkil edecek hukuki işlem ise resmi şekilde düzenlenmiş bir irtifak sözleşmesidir.

Tarafların geçit irtifakı kurmak istemeleri halinde tapu sicil müdürlüğüne birlikte başvurmaları ve resmi senet düzenlenmesi gerekmektedir. 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. maddesi uyarınca taşınmaz üzerinde irtifak hakkı kurulmasına ilişkin sözleşmelerin tapu sicil müdürlüğünde resmi senet şeklinde düzenlenmesi zorunludur. Sözleşmede geçit irtifakının hangi taşınmaz lehine ve hangi taşınmaz aleyhine kurulduğu, güzergahı, genişliği ve varsa bedeli açıkça belirtilmelidir. Geçit hakkının kullanılacağı alanın bir haritaya(değişiklik beyannamesine) bağlanarak belirlenmesi de gerekmektedir.

b) Arabuluculuk Anlaşma Belgesiyle Tescil Usulü(2024 Değişikliği)

14.11.2024 tarihli ve 32722 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 7531 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nda yapılan değişiklikler, geçit irtifakının arabuluculuk anlaşma belgesiyle kurulması ve tapuya tescil edilmesi bakımından yeni bir yol açmıştır.

7531 sayılı Kanun'un 24. maddesiyle 6325 sayılı Kanun'un 18. maddesine eklenen 6. fıkraya göre, anlaşma belgesinin taraflarından biri, icra edilebilirlik şerhi verilmesinden sonra tapu müdürlüğünden tescil talebinde bulunabilir. Tapu müdürlüğü, taşınmaza ilişkin mevzuatta öngörülen gerekli inceleme ve değerlendirmeyi yaptıktan sonra resmi senet düzenlenmeksizin tescil talebini yerine getirir. Aynı doğrultuda 7531 sayılı Kanun'un 26. maddesiyle 6325 sayılı Kanun'un 17/B maddesine eklenen 5. fıkra, taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin anlaşma belgelerinde de aynı usulü öngörmüştür.

Bu düzenlemeler geçit irtifakı bakımından değerlendirildiğinde; tarafların arabuluculuk sürecinde geçit hakkı konusunda anlaşmaları, anlaşma belgesinin kanunda öngörülen usul ve esaslara uygun düzenlenmesi ve taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması halinde, taraflardan birinin doğrudan tapu müdürlüğüne başvurarak geçit irtifakının tescilini talep edebilmesi mümkün hale gelmiştir. Bu yol, resmi senet düzenlenmesi zorunluluğunu ortadan kaldırarak süreci önemli ölçüde kolaylaştırmıştır.

Ancak anlaşma belgesinin düzenlenmesinde dikkat edilmesi gereken hususlar vardır. 6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesinin 2. fıkrasına göre anlaşma belgesi, taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilmek suretiyle düzenlenmelidir. Geçit irtifakı bakımından bu, güzergahın haritaya bağlanması, genişliğin belirlenmesi ve bedelin kararlaştırılması gibi hususların anlaşma belgesinde açıkça yer alması gerektiği anlamına gelir.

Geçit Hakkının Terkini(Kaldırılması) Davası

Geçit hakkı, niteliği gereği süresiz olarak kurulan bir irtifak hakkı olmakla birlikte belirli koşulların gerçekleşmesi halinde sona erdirilebilir. Geçit ihtiyacının ortadan kalkması veya geçidin yükümlü taşınmaza yüküne oranla çok az yarar sağlaması halinde, yüklü taşınmazın maliki geçit hakkının kaldırılmasını talep edebilir.

a) Geçit Hakkı Hangi Hallerde Sona Erer?

TMK 783. maddesine göre irtifak hakkı, tescilin terkini veya yüklü ya da yararlanan taşınmazın yok olmasıyla sona erer. TMK 784. maddesine göre yüklü ve yararlanan taşınmazlara aynı kimse malik olursa bu kişi irtifak hakkını terkin ettirebilir; terkin edilmedikçe irtifak ayni hak olarak varlığını sürdürür. Bunların yanı sıra, yararlanan taşınmaz malikinin geçit hakkından vazgeçmesi, yararlanan ve yüklü taşınmazların birinin veya her ikisinin kamulaştırılması da geçit hakkını sona erdiren nedenler arasında yer alır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2015/13475 Esas, 2018/3519 Karar sayılı kararında, geçit hakkının sona ermesine ilişkin önemli bir tespit yapmıştır. Karara konu olayda, lehine geçit hakkı kurulan 20 parsel malikinin daha sonra genel yola cephesi bulunan komşu 26 parseli satın almasıyla, 20 parsel sayılı taşınmazın genel yola cephesi oluşmuş ve geçit irtifakından beklenen amaç ortadan kalkmıştır. Yargıtay, TMK 785. maddesi uyarınca kurulan geçit hakkına ilişkin ihtiyacın sona erdiğinin ispatlandığını belirterek, geçit hakkının kaldırılması gerektiğine hükmetmiştir.

Ancak bu kararın karşı oy yazısında, geçit irtifakının taşınmazın mülkiyet hakkına bağlı eşyaya bağlı bir hak olduğu, lehine irtifak tesis edilen taşınmaza yola cepheli bitişik taşınmazın malikinin aynı kişi olmasının tek başına geçit irtifakının kaldırılması sebebi olmadığı, her iki taşınmaz tevhid edilmediği sürece terkin koşullarının oluşmadığı savunulmuştur.

Bu konuda Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2023/1763 Esas, 2023/2492 Karar sayılı kararında ise, Yargıtay(kapatılan) 14. Hukuk Dairesi'nin 2016/18044 Esas, 2020/6699 Karar sayılı bozma ilamı doğrultusunda, lehine irtifak hakkı tesis edilen taşınmaza yola cepheli olan bitişik taşınmazın malikinin aynı kişi olmasının geçit irtifakının kaldırılması sebebi olmadığını, her iki taşınmaz tevhid edilmediği sürece terkin koşullarının oluşmadığını kabul eden ilk derece mahkemesi kararını onamıştır.

b) Terkini Davasının Şartları(TMK 783-785)

TMK 785. maddesine göre, lehine irtifak kurulan taşınmaz için bu hakkın sağladığı hiçbir yarar kalmamışsa yüklü taşınmazın maliki bu hakkın terkinini isteyebilir. Yüküne oranla çok az yarar sağlayan bir irtifak hakkının ise bedel karşılığında kısmen veya tamamen terkini istenebilir.

Geçit hakkının kaldırılması davalarında davacı, geçit ihtiyacının sona erdiğini veya kaldırılması istenen geçidin davalının taşınmazına yüküne oranla çok az yarar sağladığını kanıtlamak zorundadır. Bu davada davacı, aleyhine geçit hakkı tesis edilmiş olan yüklü taşınmazın malikidir. Davalı ise lehine geçit hakkı kurulmuş bulunan taşınmazın malikidir.

Geçit Hakkı Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Geçit hakkı davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. HMK 2. maddesine göre dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarda görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Zorunlu geçit hakkı TMK 747. maddesine göre tam bir bedel karşılığında talep edilebildiğinden, bu davalarda asliye hukuk mahkemesi görevlidir.

Geçit hakkı tesisi davalarında dava değeri, geçit irtifakının bedelidir. Nitekim Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/154 Esas, 2025/437 Karar sayılı kararında, geçit hakkı tesis edilen güzergah bedelinin 109.116,17 TL olarak belirlendiği bir davada sulh hukuk mahkemesinin görev hususunu düşünmeden karar vermesini bozma nedeni yapmıştır. Bu karar, 1086 sayılı eski Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu döneminde açılmış bir davaya ilişkin olmakla birlikte, dava değerinin görev belirlemesindeki önemini ortaya koymaktadır.

Yetkili mahkeme ise HMK 12. maddesinin 2. fıkrası gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Kesin yetki kuralı niteliğindeki bu düzenlemeye göre, taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Aleyhine geçit hakkı tesis edilecek taşınmaz birden fazla ise HMK 12. maddesinin 3. fıkrası uyarınca dava, taşınmazların bulunduğu yerlerden birindeki mahkemede açılabilir.

Yargılama Giderleri ve Vekalet Ücreti

Geçit hakkı davaları, yargılama giderlerinin paylaştırılması bakımından genel kuraldan ayrılan kendine özgü bir yapıya sahiptir. Ayrıca 01.09.2023 tarihinden itibaren arabuluculuk dava şartına tabi olan bu davalarda, arabuluculuk toplantısına katılmamanın yargılama giderleri üzerindeki etkisi de ayrıca değerlendirilmelidir.

a) Yargılama Giderleri Neden Davacı Üzerinde Kalır?

Geçit hakkı kurulmasına ilişkin davalarda, davanın niteliği gereği yargılama giderleri davacı üzerinde bırakılır. Bu kural, yerleşik Yargıtay içtihatlarıyla istikrarlı biçimde uygulanmaktadır. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2023/272 Esas, 2024/240 Karar sayılı kararında, Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/154 Esas, 2025/437 Karar sayılı kararında ve Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2023/4834 Esas, 2023/5693 Karar sayılı kararında bu ilke açıkça vurgulanmıştır.

Bu kuralın temelinde geçit hakkı davasının kendine özgü yapısı yatar. Geçit hakkı davası, aleyhine geçit tesis edilecek taşınmaz malikinin herhangi bir hukuka aykırı davranışından kaynaklanmaz. Davalı, mülkiyet hakkının kanuni bir sınırlamasına katlanmak zorunda kalan taraftır. Dolayısıyla davalının haksız bir fiili veya borcu söz konusu değildir. Bu nedenle genel kural olan yargılama giderlerinin haksız çıkan tarafa yükletilmesi ilkesi burada uygulanmaz; davacı, davayı kazansa bile yargılama giderlerini üstlenir. Aynı mantıkla, davalı lehine avukatlık vekalet ücretine de hükmedilmez.

b) Arabuluculuk Toplantısına Katılmamanın Yaptırımı(7531 s.K.)

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/A maddesinin 11. fıkrası, dava şartı arabuluculukta taraflardan birinin geçerli bir mazeret göstermeksizin ilk toplantıya katılmaması halinde uygulanacak yaptırımları düzenlemektedir. Bu hükmün ilk halinde, toplantıya katılmayan tarafın davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulacağı ve lehine vekalet ücretine hükmedilmeyeceği öngörülmüştü.

Anayasa Mahkemesi, 14.03.2024 tarihli ve 2023/160 Esas, 2024/77 Karar sayılı kararıyla bu düzenlemeyi iptal etmiştir. Anayasa Mahkemesi, davada haklı çıkan tarafın yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulmasının ve vekalet ücretinin tamamından yoksun bırakılmasının, kişilere aşırı külfet yüklediğini, kamu yararı ile mülkiyet hakkı ve mahkemeye erişim hakları arasında adil bir denge gözetmediğini ve orantısız bir sınırlamaya neden olduğunu tespit etmiştir.

İptal kararının ardından 14.11.2024 tarihli ve 32722 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 7531 sayılı Kanun'un 25. maddesiyle bu hüküm yeniden düzenlenmiştir. Yeni düzenlemeye göre, geçerli bir mazeret göstermeksizin ilk toplantıya katılmayan taraf, davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur. Ayrıca bu taraf lehine Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenen vekalet ücretinin yarısına hükmedilir. Her iki tarafın da ilk toplantıya katılmaması sebebiyle sona eren arabuluculuk faaliyeti üzerine açılacak davalarda ise tarafların yaptıkları yargılama giderleri kendi üzerlerinde bırakılır.

Bu yaptırım kuralı, geçit hakkı davaları bakımından özellikle davalı taraf açısından pratik bir öneme sahiptir. Aleyhine geçit tesis edilecek taşınmazın maliki, arabuluculuk toplantısına geçerli mazereti olmaksızın katılmazsa, davada haklı çıkması halinde dahi karşı tarafın yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulacak ve lehine hükmedilecek vekalet ücretinin yalnızca yarısını alabilecektir.

Sıkça Sorulan Sorular(SSS)

Geçit hakkı davası açmadan önce arabuluculuk şart mı?

Evet. 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesi uyarınca, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması 01.09.2023 tarihinden itibaren zorunludur. Geçit hakkı davası, TMK 747. maddesinde Komşu Hakkı başlığı altında düzenlendiğinden bu zorunluluğa tabidir. Arabuluculuk sürecini tamamlamadan açılan davalar, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir. Nitekim Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/3607 Esas, 2025/4049 Karar sayılı kararında bu husus açıkça teyit edilmiştir.

Geçit hakkı yol genişliği en az kaç metre olmalıdır?

Kanunda sabit bir asgari genişlik belirlenmemiştir. Yol genişliği, yararına geçit kurulacak taşınmazın tapuda kayıtlı niteliği ve kullanım amacına göre tespit edilir. Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre tarım alanlarında bir tarım aracının geçebileceği genişlikte, emsaline göre 2,5-3 metre genişliğinde geçit hakkı tesis edilmesi gerekir. Bu genişliği aşan bir yol verilmesinin zorunlu olduğu hallerde, gerekçesinin kararda dayanakları ile birlikte gösterilmesi şarttır.

Geçit hakkı bedeli kimin tarafından ödenir?

Geçit hakkı bedeli davacı tarafından ödenir. TMK 747. maddesi, geçit hakkının tam bir bedel karşılığında tanınacağını hükme bağlamıştır. Bu bedel, aleyhine geçit kurulan taşınmaz malikinin mülkiyet hakkının kısıtlanması karşılığında ödenen bir denkleştirme bedelidir. Bedel, uzman bilirkişiler aracılığıyla objektif kıstaslar esas alınarak belirlenir ve hükümden önce mahkeme veznesine depo ettirilmesi zorunludur. Taşınmazın ikiye bölünmesi nedeniyle oluşacak değer kaybı da bu bedele eklenir.

Geçit hakkı davası ne kadar sürer?

Geçit hakkı davalarının süresi, davanın karmaşıklığına, alternatif güzergah sayısına, taraf teşkilinin sağlanmasına ve bilirkişi incelemelerinin tamamlanmasına bağlı olarak değişir. Uygulamada bu davalar, keşif, bilirkişi raporu ve bedel tespiti aşamalarını içerdiğinden genellikle 1 ila 3 yıl arasında sürmektedir. İstinaf ve temyiz aşamaları da eklendiğinde bu süre daha da uzayabilir. 01.09.2023 tarihinden itibaren dava öncesi zorunlu arabuluculuk süreci de toplam süreye eklenmektedir; ancak arabuluculuk süreci en fazla üç hafta(zorunlu hallerde bir hafta uzatılabilir) ile sınırlıdır.

Tapusuz araziden geçit hakkı kurulabilir mi?

Hayır. Zorunlu geçit hakkı, mülkiyet hakkının kanundan doğan dolaylı bir sınırlamasıdır ve ancak tapuda kayıtlı taşınmazlar bakımından söz konusu olabilir. Hem lehine hem de aleyhine geçit kurulacak taşınmazların tapuda kayıtlı olması zorunludur. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2015/10309 Esas, 2018/2532 Karar sayılı kararında, tapulama harici bırakılan bir alan aleyhine geçit hakkı tesis eden ilk derece mahkemesi kararını bozmuş ve tapusuz taşınmazın aleyhine geçit tesis edilemeyeceğini açıkça ortaya koymuştur.

Geçit hakkı ile mecra irtifakı farkı nedir?

Geçit hakkı, TMK 747. maddesiyle düzenlenmiş olup taşınmazın genel yola ulaşımını sağlamaya yöneliktir. Mecra irtifakı ise TMK 744. maddesiyle düzenlenmiş olup su yolu, gaz boruları, elektrik hat ve kabloları gibi mecraların komşu taşınmazdan geçirilmesine ilişkindir. Elektrik, su veya doğalgaz hattı geçirilmesi talepleri geçit davası kapsamında değil, mecra irtifakı davası kapsamında değerlendirilir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2024/114 Esas, 2024/5367 Karar sayılı kararında, elektrik hattı için açılan davanın geçit hakkı olarak değil mecra irtifakı olarak nitelendirilmesi gerektiğini belirtmiştir.

Geçit hakkı davası kesinleşmeden icraya konulabilir mi?

Geçit hakkı davası, taşınmazın aynına ilişkin bir dava olup bu tür davalarda verilen kararlar kesinleşmeden icraya konulamaz. HMK 367. maddesinin 2. fıkrasına göre, taşınmazın aynına ilişkin mahkeme kararları kesinleşmedikçe yerine getirilemez. Geçit hakkı tesisi, taşınmaz üzerinde bir irtifak hakkı kurulmasını içerdiğinden, kararın tapuya tescil edilebilmesi için kesinleşmesi gerekir.

Geçit hakkı terkini hangi hallerde istenebilir?

TMK 785. maddesine göre, lehine irtifak kurulan taşınmaz için bu hakkın sağladığı hiçbir yarar kalmamışsa yüklü taşınmazın maliki hakkın terkinini isteyebilir. Yüküne oranla çok az yarar sağlayan bir irtifak hakkının ise bedel karşılığında kısmen veya tamamen terkini talep edilebilir. Bunun dışında TMK 783. maddesine göre irtifak hakkı, tescilin terkini veya yüklü ya da yararlanan taşınmazın yok olmasıyla sona erer. Yararlanan ve yüklü taşınmazların birinin veya her ikisinin kamulaştırılması da geçit hakkını sona erdiren nedenler arasındadır.

Geçit Hakkı Davasına İlişkin Yargıtay Kararları

• Geçit hakkı davalarında uygulanacak genel ilkelerin(fedakarlığın denkleştirilmesi, kesintisizlik, bölünemezlik, yol genişliği, bedel tespiti, taraf teşkili, HMK 124 uyarınca taraf değişikliği) kapsamlı biçimde ortaya konduğu karar

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2025/154 E., 2025/437 K. sayılı kararı

"...

...

...1. 6100 sayılı Kanun'un geçici 1 inci maddesinin birinci fıkrasına göre; "Bu Kanunun yargı yolu ve göreve ilişkin hükümleri, Kanunun yürürlüğe girmesinden önceki tarihte açılmış olan davalarda uygulanmaz."

2. Temyize konu işbu dava 26.04.2010 tarihinde açıldığından, 1086 sayılı Kanun'un belirlediği görev kuralları uygulanacaktır.

3. 1086 sayılı Kanun'un göreve ilişkin hükümleri, anılan Kanunun 1 ila 8 inci maddelerinde düzenlenmiştir. 1086 sayılı Kanun'un 8 inci maddesinin birinci fıkrasına göre, mal varlığına ilişkin davalar yönünden görevli mahkeme dava değerine göre belirlenmekte ve yasada öngörülen ve her yıl yeniden değerleme oranına göre artırılan değeri geçmeyen davaların sulh hukuk mahkemesinde görüleceği belirtilmiş, ayrıca maddenin ikinci fıkrasında ise münhasıran sulh hukuk mahkemesinin görevli olduğu davalar düzenlenmiştir.

4. Geçit hakkı tesisi davalarında dava değeri, geçit irtifakının bedelidir. Somut olayda, geçit hakkı tesis edilen güzergah bedelinin 109.116,17 TL belirlendiği dikkate alındığında görev hususunun düşünülmesi gerekirken Mahkemece karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

7. Geçit davalar ülkemizde arazi düzenlenmesinin sağlıklı bir yapıya kavuşmamış olması ve her taşınmazın yol ihtiyacına cevap verilmemesi nedeniyle zorunlu olarak açılmaktadır. Geçit hakkı verilmesiyle genel yola bağlantısı olmayan veya yolu bulunsa bile bu yol ile ihtiyacı karşılanamayan taşınmazın genel yolla kesintisiz bağlantısı sağlanır. Uygulama ve doktrinde genellikle bunlardan ilkine “mutlak geçit ihtiyacı” veya “geçit yoksunluğu”, ikincisine de “nispi geçit ihtiyacı” ya da “geçit yetersizliği” denilmektedir. Geçit hakkı verilmesine ilişkin davalarda, bu hak taşınmaz leh ve aleyhine kurulacağından leh ve aleyhine geçit istenen taşınmaz maliklerinin tamamının davada yer alması zorunludur. Ancak, yararına geçit istenen taşınmaz paylı mülkiyete konu ise dava paydaşlardan biri veya birkaçı tarafından açılabilir. Geçit tesisi davalarında başlangıçta davacı tarafından öngörülemediğinden dava dilekçesinde talep edilen yer dışındaki güzergahlardan da geçit kurulması gerekebilir. Bu güzergah üzerindeki taşınmazların maliklerine dava dilekçesi ile husumet yöneltilmemiş olması kabul edilebilir bir yanılgıya dayandığından 6100 sayılı HMK’nın 124. maddesi gereğince dürüstlük kuralına aykırı olmayan bu taraf değişikliği talebi kabul edilerek davacının bu kişilerin harçsız olarak davaya katılmalarını sağlamasına imkan verilmelidir.

8. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 747/2. maddesi gereğince geçit isteği, önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun komşuya, bu şekilde ihtiyacın karşılanmaması halinde geçit tesisinden en az zarar görecek olana yöneltilmelidir. Zira geçit hakkı taşınmaz mülkiyetini sınırlayan bir irtifak hakkı olmakla birlikte, özünü komşuluk hukukundan alır. Bunun doğal sonucu olarak yol saptanırken komşuluk hukuku ilkeleri gözetilmelidir. Geçit ihtiyacının nedeni, taşınmazın niteliği ile bu ihtiyacın nasıl ve hangi araçlarla karşılanacağı davacının sübjektif arzularına göre değil, objektif esaslara uygun olarak belirlenmeli, taşınmaz mülkiyetinin sınırlandırılması konusunda genel bir ilke olan fedakârlığın denkleştirilmesi prensibi dikkatten kaçırılmamalıdır.

9. Yararına geçit kurulacak taşınmazın tapuda kayıtlı niteliği ve kullanım amacı nazara alınarak özellikle tarım alanlarında, nihayet bir tarım aracının geçeceği genişlikte (emsaline göre 2,5-3 m.) geçit hakkı tesisine karar vermek gerekir. Bu genişliği aşan bir yol verilmesinin zorunlu olduğu hallerde, gerekçesi kararda dayanakları ile birlikte gösterilmelidir.

10. Saptanan geçit nedeniyle yükümlü taşınmaz malikine ödenmesi gereken bedel taşınmazın niteliği gözetilerek uzman bilirkişiler aracılığı ile objektif kıstaslar esas alınarak belirlenmelidir. Bu bedel de hükümden önce depo ettirilmelidir. Hemen belirtmek gerekir ki, bedelin belirlenmesinden sonra hüküm tarihine kadar taşınmazın değerinde önemli derecede değişim yaratabilecek uzunca bir süre geçmiş veya bedel tespitinden sonra yörede taşınmazın değerini artıracak değişiklikler meydana gelmiş olabilir. Bu gibi durumlarda mülkiyet hakkı kısıtlanan taşınmaz malikinin mağduriyetine neden olmamak ve diğer tarafın hakkın kötüye kullanılması sonucunu doğuracak olası davranışlarını önlemek için hüküm tarihine yakın yeni bir değer tespiti yapılmalıdır.

11. Uygun güzergah saptanırken önemle üzerinde durulması gereken diğer bir yön ise, aleyhine geçit kurulan taşınmaz veya taşınmazlar bölünerek kullanım şekli ve bütünlüğünün bozulmamasıdır. Şayet başka türlü geçit tesisi mümkün değilse bunun gerekçesi kararda açıkça gösterilmelidir.

12. Kurulan geçit hakkının Türk Medeni Kanunu'nun 748/3 ve 1012. maddesi ile yeni Tapu Sicil Tüzüğünün “İrtifak hakları ve taşınmaz yükünün tescili” başlıklı 30. maddesi gereğince kütük sayfasında ayrılan özel sütununa tesciline karar verilmelidir.

13. Kabule göre, Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 17.03.2021 tarihli ve 2017/5470 Esas, 2021/1855 Karar sayılı bozma ilamına uyulmasına karar verildiği halde bozma gerekleri tam olarak yerine getirilmemiştir. Öncelikle gerekçesi açıklanmadan 4 metre eninde geçit hakkı irtifakı kurulması doğru değildir. Bunun yanında geçit hakkı irtifakı kurulan 104 ada 9 parsel sayılı taşınmazda her ne kadar bilirkişilerce geçit irtifakı kurulması ile oluşan A ile gösterilen alanın tarıma elverişli olmadığı yönünde belirleme yapılmış ise de taşınmazın ikiye bölünmüş olması nedeniyle taşınmazda ayrıca değer kaybı hesaplanmadan hüküm kurulmuştur.

14. Bunun yanında dahili davalı taşınmazı üzerinde ağaç ve lavanta bitkisi olduğunu belirttiği halde bu hususta inceleme yapılmamıştır.

15. Tüm bu hususlar gözetilmek suretiyle, bilirkişiden ek rapor alınarak, gerekiyorsa yeniden keşif yapılmak suretiyle, geçit irtifakının eninin 2.5 metre olarak tespit edilerek, hüküm tarihine yakın ve fedakarlığın denkleştirilmesi ilkesi gereği geçit irtifakı bedelinin belirlenmesi, taşınmazın ikiye bölünmesi nedeniyle oluşacak değer kaybının da geçit irtifakı bedeline eklenerek depo edilmesiyle hüküm kurulması gerekirken yazılı gerekçeyle hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

...

...

..."

• Tapulama harici bırakılan alan aleyhine geçit hakkı tesis edilemeyeceğine, tapusuz taşınmazın geçit alternatiflerine dahil edilmeden farklı alternatiflerin değerlendirilmesi gerektiğine ilişkin karar

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2015/10309 E., 2018/2532 K. sayılı kararı

"...

...

...

Zorunlu geçit hakkı, mülkiyet hakkının kanundan doğan dolaylı bir sınırlaması olduğundan bu tür sınırlamalar ancak, mülkiyet hakkına konu taşınmazlar için söz konusu olabilir.

Taşınmaz mallarda mülkiyet hakkı, kural olarak o taşınmazın tapu siciline tescil edilmesi ile doğar. Tapu siciline kayıtlı olmayan bir taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının varlığından söz edilemez. Mülkiyet hakkının kanundan doğan dolaylı sınırlamaları, bir yasa hükmü gereği kendiliğinden doğmayıp ancak belli koşulların varlığı halinde hak sahibine bir talep hakkı tanıdığından bu kısıtlamaların doğması için tapu siciline tescil edilmeleri gerekir. Ayrıca zorunlu geçit hakkı, taşınmaza bağlı bir irtifak hakkı olduğundan Türk Medeni Kanununun 780. maddesi uyarınca da bu hakkın doğumu için tescil şarttır. Yine aynı kanunun tapu siciline ilişkin 1000. ve 1008. maddelerinde de bu irtifak hakkının tapu siciline tescil edilmesi gerekliliği belirtilmektedir.

Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında; 841 parsel lehine, fen bilirkişiler ... ve ... tarafından düzenlenen 21/01/2015 tarihli raporda boşluk olarak tespit dışı bırakıldığı belirlenen 1.alternatif olarak gösterilen A ve B rakamlarının toplamlarından oluşan 109,12 m²'lik alan aleyhine geçit hakkı tesis edilmiştir. Mahkemece, tapusuz taşınmazın aleyhine geçit tesis edilemeyeceği gözönünde bulundurularak dava konusu taşınmazın geniş paftası getirtilerek, tapulama harici yer geçit alternatiflerine dahil edilmeden farklı alternatifler değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken belirtilen hususlar gözetilmeksizin yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.

...

...

..."

• Davacı için en elverişli ya da en ucuz yolun değil, aleyhine geçit kurulacak taşınmaza en az zarar verecek güzergâhın tercih edilmesi gerektiği; taşınmazı parçalayan, bütünlüğünü bozan veya fiilî/kaçak kullanıma dayanılarak meşrulaştırılan çözümlerin kabul edilemeyeceği yönünde karar,
• Geçit belirlenirken davacı için en uygun değil, yüklü taşınmaza en az zarar veren güzergâh seçilmesi gerektiğine ilişkin karar,

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2023/272 E., 2024/240 K. sayılı kararı

"...

...

...

II. UYUŞMAZLIK

13. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; zorunlu geçit hakkı tesisine ilişkin davada, Mahkemenin irtifak tesis edilecek alanın tespiti yönünde yaptığı inceleme ve araştırmanın uyulan bozma kararının gereklerini yerine getirip getirmediği, burada varılacak sonuca göre söz konusu incelemenin yeterli ve varılan sonucun yerinde kabul edilip edilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE

14. Uyuşmazlığın çözümünde öncelikle konuyla ilgili kavram ve mevzuat hükümlerine değinilmesi faydalı olacaktır.

15. Türk Medeni Kanunu’nun 683 üncü maddesinde, içeriği “Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir” şeklinde belirlenen mülkiyet hakkı, eşya hukukunun bütünü göz önüne alındığından malike eşya üzerinde en geniş yetkileri sağlayan ayni haktır. Ancak mülkiyet hakkı, yalnızca bu hükümdeki yetkileri değil aynı zamanda bazı ödevleri de beraberinde getirir. Bu ödevler, mülkiyet hakkının niteliği icabı olup malikin bazı yetkilerini kısıtlar.

16. Kanun’da ayrıntılı olarak düzenlenen taşınmaz mülkiyetinin kapsamı, mülkiyet hakkının anayasal garantisi ve sosyal devlet ilkesi gereği kanunla veya kanunun izin verdiği şekilde tezahür edecek bir hukuki işlem yoluyla gerçekleşebilecek birtakım kısıtlamalara tabi tutulmuştur.

17. Sözlük anlamı “bir yere dayanma, bir şeyi destek yapma” olan irtifak hakkı da eşya hukuku açısından bir taşınmaza diğer bir taşınmaz yararına yük yüklemek anlamına gelir (Türk Hukuk Lûgatı- Türk Hukuk Kurumu, Ankara 2021, C.I, s.592). Bu tanımdan hareketle irtifak hakkı, hak sahibine malikin eşya üzerindeki kullanma ve yararlanmayla ilgili yetkilerinin bir bölümünü veya tümünü sağlayan ya da malikin mülkiyetle ilgili yetkilerinin bazılarının kullanılmasını, hak sahibi yararına yasaklayan bir sınırlı ayni hak olarak izah edilebilir.

18. Taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan, komşular yararına irtifak hakkı kurma yükümlülüğü getiren kısıtlamalarından biri ise zorunlu geçit hakkıdır. Taşınmazın genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malikinin tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı istemesi hâli olarak tanımlanabilecek (Türk Hukuk Lûgatı, s. 399) bu hak, 4721 sayılı Kanun’un 747 nci maddesinde “Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir.

Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır.

Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir” şeklinde düzenlenmiştir.

19. Zorunlu geçit hakkı kurulabilmesi için mevcudiyeti aranan koşulları genel ve özel yasal koşullar olarak tasnif etmek mümkündür. Genel koşullar, kanun maddesinden hareketle, hakkın üzerinde kurulacağı taşınmazın özel mülkiyet konusu ve tapuya kayıtlı olması, geçit gereksiniminin zorunlu olması, tam bedelin ödenmesi olarak sıralanabilir. Geçit irtifakı tesis edilebilmesi için aranan özel koşullar ise taşınmazların önceki durumlarına ve mevcut yollara değer verilmesi, geçidin en az zarar verecek biçimde kurulması ve taraf çıkarlarının dengelenmesidir.

20. Geçit hakkı gibi komşuluk hukukundan doğan zorunlu irtifak haklarının kurulmasında, taşınmazındaki mülkiyet hakkı sınırlanan malik ile yararına zorunlu irtifak hakkı kurulan hak sahibi arasında eşyaya bağlı bir borç ilişkisinin doğar ve bu borç ilişkisinde her iki tarafın çatışan çıkarlarının dengelenmesi gerekir. Bu noktada iki malikin çatışan eşya hukukuna özgü çıkarlarının dengelenmesi açısından fedakârlığın denkleştirilmesi ilkesi önemli bir işlev görmektedir.

21. Geçit hakkı tesisinde fedakârlığın denkleştirilmesi ilkesi gereği, alternatifli güzergâhlar içerisinde lehine geçit hakkı tesis edilecek taşınmaz maliki açısından en kısa ve en az giderli olanı değil; aleyhine geçit hakkı tesis edilebilecek taşınmaz malikleri açısından objektif olarak en az külfet yüklenecek ve en az zarar görecek olanının tercih edilmesi gerekir (Hukuk Genel Kurulunun 14.09.2021 tarihli ve 2017/(14)7-1826 Esas, 2021/991 Karar sayılı kararı).

22. Genel yola çıkmak için davacının ihtiyacını karşılayacak seçenekler belirlenirken taşınmazların fiili durumunun yanı sıra ileride bu taşınmazların kullanılmasında meydana gelecek değişikliklerin de göz önünde tutulması gerekir.

23. Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; maliki olduğu 46 parsel sayılı taşınmazın genel yola ulaşım için zorunlu geçit ihtiyacı içerisinde olması nedeniyle davacının 4271 sayılı Kanun’un 747 nci maddesi çerçevesinde komşularından geçit hakkı isteyebileceği konusunda Mahkeme ve Özel Daire arasında anlaşmazlık bulunmamaktadır. İlk karar aşamasında Mahkemece davalı Hazineye ait 45 parsel sayılı taşınmazı üçe böler mahiyetteki yol güzergâhı tercih edilmiş, Özel Daire bu güzergâhın geçitle bölünemezlik ilkesi ile kesintisizlik ilkesini ihlâl ettiğini tespit etmiş ve yeni bir alternatif güzergâhın belirlenmesi gerekliliğine işaret etmiştir. Bozmaya uyularak yapılan yargılama sonunda Mahkemenin bilirkişi marifetiyle tespit ettiği ve direnme kararına esas olan güzergâh da Hazine taşınmazını parçalara ayırmaktadır. Mahkeme, taşınmazların fiili kullanım durumları ve coğrafi özellikleri dikkate alındığında davalı taşınmazının bu geçit ile bölünmesinin ekonomik bütünlüğü bozmadığını, belirlenen (diğer komşu parseller sınırı yanından geçen) diğer alternatif yolun eğim ve dönüşler nedeniyle zirai kullanıma uygun geçit niteliği taşımadığı gerekçesine dayanmıştır. Oysaki yukarıda değinildiği üzere zorunlu geçit güzergâhı belirlenirken lehine irtifak tesis edilen taşınmazın ihtiyaçlarının mahiyeti yanında komşuluk hukukunun yarattığı kanuni zorunluluk nedeniyle mülkiyet hakkı kısıtlanacak taşınmazın durumu ve irtifakın bu taşınmaz üzerinde yaratacağı yükün ağırlığı da göz önünde bulundurulmalı, yalnızca lehine geçit hakkı tesis edilen taşınmaz için en elverişli güzergâh değil üzerinde geçit kurulacak taşınmaza en az zararı verecek alternatifler de değerlendirilmelidir. Hâlihazır durumda zeminde kullanılmakta olan bir yolun bulunması, bunun yanı sıra Hazine taşınmazının tesis edilen geçitle bölünmesiyle oluşan krokide C ile işaretli yaklaşık bir dönümlük alanın, kalan yaklaşık 38 dönümlük alandan farklı olarak daha düz olması ve ağaçlandırılmamış, üçüncü kişilerce tarla olarak kullanılıyor olması da tek başına bu yolun tercih edilmesine yeterli kabul edilemez. Zira bir bütün olan davalıya ait taşınmazdaki fiili yol ve sürülmek suretiyle ekim alanı olarak kullanım, fuzuli işgal teşkil eden üçüncü kişilere ait eylemlerle gerçekleştirilmektedir. Gerek bu durum gerekse ileride bu taşınmazın kullanımında meydana gelmesi muhtemel değişiklikler göz önüne alındığında, yüklü taşınmazın parçalara ayrılmasına ve iki ayrı sınırlı taşınmaz doğumuna neden olan hüküm, zorunlu geçit tesis edilirken en az zarar verme ve fedakârlığın denkleştirilmesi yönündeki değerlendirmede, ihtiyaç içinde bulunan taşınmazın daha fazla masraf yapmaması için irtifakın yüklü taşınmaz üzerinde yarattığı ağırlığın göz ardı edilmesi anlamına gelecektir.

24. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmelerde; Mahkemenin uyulan bozma kararı gereklerini yerine getirir şekilde inceleme ve araştırma yaptığı, bilirkişiler eliyle zemindeki alternatif ihtimallerin taşınmaz başında değerlendirildiği, bu değerlendirmede komşu taşınmazların durumu ve bilhassa eğim gibi coğrafi özellikler ile kullanımlarında ekonomik bütünlüğün bulunmayışının göz önünde tutulduğu, hükme esas yolun da bu değerlendirme sonucunda en uygun yer olarak belirlendiği, bu nedenle direnme kararının yerinde olduğu ve sair temyiz itirazları incelenmek üzere dosyanın Özel Daireye gönderilmesi gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

25. Hâl böyle olunca Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire kararına uymak gerekirken direnme kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

26. Bu nedenle direnme kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

...

...

..."

• Kesintisizlik ilkesi gereğince geçidin kadastral yola bağlanması gerektiğine, dere yatağı üzerinden geçit kurulamayacağına ilişkin karar

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2018/2085 E., 2021/3004 K. sayılı kararı

"...

...

...

Bu tür davalar ülkemizde arazi düzenlenmesinin sağlıklı bir yapıya kavuşmamış olması ve her taşınmazın yol ihtiyacına cevap verilmemesi nedeniyle zorunlu olarak açılmaktadır. Geçit hakkı verilmesiyle genel yola bağlantısı olmayan veya yolu bulunsa bile bu yol ile ihtiyacı karşılanamayan taşınmazın genel yolla kesintisiz bağlantısı sağlanır. Uygulama ve doktrinde genellikle bunlardan ilkine “mutlak geçit ihtiyacı” veya “geçit yoksunluğu”, ikincisine de “nispi geçit ihtiyacı” ya da “geçit yetersizliği” denilmektedir.

Saptanan geçit nedeniyle yükümlü taşınmaz malikine ödenmesi gereken bedel taşınmazın niteliği gözetilerek uzman bilirkişiler aracılığı ile objektif kıstaslar esas alınarak belirlenmelidir. Bu bedel de hükümden önce depo ettirilmelidir. Hemen belirtmek gerekir ki, bedelin belirlenmesinden sonra hüküm tarihine kadar taşınmazın değerinde önemli derecede değişim yaratabilecek uzunca bir süre geçmiş veya bedel tespitinden sonra yörede taşınmazın değerini artıracak değişiklikler meydana gelmiş olabilir. Bu gibi durumlarda mülkiyet hakkı kısıtlanan taşınmaz malikinin mağduriyetine neden olmamak ve diğer tarafın hakkın kötüye kullanılması sonucunu doğuracak olası davranışlarını önlemek için hüküm tarihine yakın yeni bir değer tespiti yapılmalıdır.

Türk Medeni Kanununun 747/2 maddesi gereğince geçit isteği, önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun komşuya, bu şekilde ihtiyacın karşılanmaması halinde geçit tesisinden en az zarar görecek olana yöneltilmelidir. Zira geçit hakkı taşınmaz mülkiyetini sınırlayan bir irtifak hakkı olmakla birlikte, özünü komşuluk hukukundan alır. Bunun doğal sonucu olarak yol saptanırken komşuluk hukuku ilkeleri gözetilmelidir.

Geçit ihtiyacının nedeni, taşınmazın niteliği ile bu ihtiyacın nasıl ve hangi araçlarla karşılanacağı davacının sübjektif arzularına göre değil, objektif esaslara uygun olarak belirlenmeli, taşınmaz mülkiyetinin sınırlandırılması konusunda genel bir ilke olan fedakârlığın denkleştirilmesi prensibi dikkatten kaçırılmamalıdır.

Uygun güzergah saptanırken önemle üzerinde durulması gereken diğer bir yön ise, aleyhine geçit kurulan taşınmaz veya taşınmazlar bölünerek kullanım şekli ve bütünlüğünün bozulmamasıdır. Şayet başka türlü geçit tesisi mümkün değilse bunun gerekçesi kararda açıkça gösterilmelidir.

Yararına geçit kurulacak taşınmazın tapuda kayıtlı niteliği ve kullanım amacı nazara alınarak özellikle tarım alanlarında, nihayet bir tarım aracının geçeceği genişlikte (emsaline göre 2,5-3 m.) geçit hakkı tesisine karar vermek gerekir. Bu genişliği aşan bir yol verilmesinin zorunlu olduğu hallerde, gerekçesi kararda dayanakları ile birlikte gösterilmelidir.

Geçit hakkı kurulmasına ilişkin davalarda davanın niteliği gereği yargılama giderleri davacı üzerinde bırakılmalıdır.

Bu tür davalarda uygulanan fedakarlığın denkleştirilmesi ilkesi gereğince öncelikle yüz ölçümü daha büyük olan parseller üzerinden geçit kurulması tercih edilmelidir.

Geçit davalarında uygulanan kesintisizlik ilkesi gereğince davacıya ulaşım sağlayacak geçitin herhangi bir engelle karşılaşmadan genel kadastro yoluna ulaşması gerekir. Somut olayda, mahkemece kurulan geçitin kadastral yola değil paftasında dere olarak gözüken yere bağlandığı anlaşılmaktadır. Dere yatakları kural olarak Türk Medeni Kanununun 715. maddesi kapsamına giren devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerdendir. Bu özelliği itibariyle de kamu malıdır. Kamu malı niteliğinde olan bir yerin, kişinin özel istifadesine terki olanaklı değildir. Kısaca belirtmek gerekirse, dere yatağı üzerinden geçit kurulamaz. Kaldı ki geçit davalarındaki amaç, yol ihtiyacı içinde bulunan bir taşınmazın, kesintisiz olarak genel yola ulaşımını sağlamaktır. Dere yatağı tapuya tescil edilmiş bir yer olmadığından bu şekilde kurulan geçitle kesintisizlik ilkesi de ihlal edilmiş olur.

Bu durumda mahkemece, dava konusu 1017 parsel sayılı taşınmaza komşu taşınmazları ve yolları gösterir geniş paftanın dosya arasına alınarak, geçit davalarında uygulanan kesintisizlik ilkesi de göz önünde bulundurularak mahallinde uzman bilirkişiler marifetiyle yeniden keşif yapılmak suretiyle davacının maliki olduğu taşınmazdan genel yola kadar kesintisiz bağlantı sağlanacak şekilde alternatifler oluşturularak sonucuna göre hüküm kurulması gerekir.

Kabule göre de, davacının parseline komşu 1015 parsel sayılı taşınmaz lehine daha önce hükmen geçit tesisine karar verildiği anlaşıldığından bu karara esas alınan geçit krokisinden de yararlanmak suretiyle değerlendirme yapılmalıdır.

Mahkemece, değinilen hususlar gözönünde bulundurulmadan yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.

...

...

..."