Ara
  • Avukat Baran DELİL

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası 2022, Gereksinim Sebebiyle Tahliye Davası Yargıtay Kararları

Delil Hukuk Bürosu

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası kiracı tahliyesi
 

Makale İçeriği:

  1. Kiracının İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Edilmesi

  2. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

  3. Kiraya Veren Tarafından Açılacak Olan İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları

  4. Kiraya Veren Açısından İhtiyacın Varlığı ve Niteliği

  5. İhtiyacın(Gereksinimin) Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması

  6. Tahliye Davasının Sürelere Uygun Olarak Açılmış Olması

  7. Belirli Süreli Sözleşmeler Açısından Gereksinim Sebebiyle Tahliye Davası Açma Süresi

  8. Belirsiz Süreli Sözleşmeler Açısından Gereksinim Sebebiyle Tahliye Davası Açma Süresi

  9. Tahliye Davasının Bizzat Kiraya Veren Tarafından Açılması

  10. Kiralanan Taşınmazı Sonradan Edinen Yeni Malikin Açacağı İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasının Şartları

  11. Yeni Malikin Açacağı Gereksinim Sebebiyle Tahliye Davasında Süreler

  12. Gereksinim Sebebiyle Tahliye Davasında Dava Süresinin Uzatılması

  13. Sözleşmeyle Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapılması Yasağı

  14. Gereksinim Sebebiyle Tahliye Davasında Yeniden Kiraya Verme Yasağı

  15. Yeniden Kiraya Verme Yasağına Aykırılık Halinde Tazminat Davası

  16. Taşınmazın Tapu Kaydına Kira Sözleşmesine İlişkin Şerh Düşülmüş Olması Halinde Yeni Malikin Durumu

  17. İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasına İlişkin Bazı Yargıtay Kararları

 

Kiracının İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Edilmesi


Bir taşınmaz kira sözleşmesinde kiraya veren tarafından kiracının tahliye edilmesi kanunda sayılmış olan sınırlı sebeplerin varlığı halinde mümkündür. Bu noktada ev sahiplerine sınırsız bir hak tanındığı söylenemez. Dolayısıyla kanunda sayılmış olan haller dışında kiracının tahliyesi de mümkün olmamaktadır. Gereksinim sebebiyle tahliye davası, kanunda sayılmış olan bu sınırlı hallerden birisidir.


Gereksinim sebebiyle tahliye, hem kiraya veren hem de kiralanan taşınmazı edinen yeni malik açısından öngörülmüştür:

  • Kiraya veren açısından: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunumuzun 350. maddesinde öngörüldüğü üzere kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kimseler için konut veya işyeri gereksinimin mevcut olması nedeniyle kira sözleşmesi sonlandırma imkanı mevcuttur.

  • Kiralanan taşınmazı sonradan edinmiş olan yeni malik açısından da aynı şekilde: Türk Borçlar Kanunumuzun 351. maddesinde öngörülmüş olduğu üzere yeni malikin de kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kira sözleşmesini sonlandırma imkanı mevcuttur.

Ancak kanunda kiraya veren ve yeni malik açısından, kira sözleşmesinin gereksinim sebebiyle sonlandırılmasına ilişkin olarak dava açma süresi gibi çeşitli konularda farklılıklar da öngörülmüştür. Tüm bu hususlar makalemizin devamında detaylı olarak anlatılacaktır.


Bu makalemizde yalnızca kiraya verenin ve yeni malikin açacakları ihtiyaç(gereksinim) sebebiyle tahliye davası işlenmekte olup, kiracının tahliyesi için açılabilecek olan diğer



İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası


İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, yukarıda da açıklamış olduğumuz gibi Türk Borçlar Kanunumuzun 350/1. maddesi ile 351. maddelerinde düzenlenmiştir. Şimdi bu davayı kiraya veren ile taşınmazı kiraya verenden sonradan edinen ve kira sözleşmesi açısından 3. kişi olan yeni malik açısından ayrı ayrı değerlendireceğiz. Kanun metninde yeni malik açısından taşınmazı satın alma değil, "sonradan edinen" ifadesi ile sonradan edinmiş olma şartı aranmaktadır. Bu nedenle lafzi yorum gereği taşınmazı trampa, bağış vb. satış harici yollarla edinmiş olan yeni malikin de ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabileceği kanaatindeyiz.


a) Kiraya Veren Tarafından Açılacak Olan İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları


Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılabilmesi mümkündür. Kiraya verenin altsoyu: onun çocukları, torunları ve onların çocukları şeklinde soyağacında kendisinden gelen kişilerdir. Kiraya verenin üstsoyu ise anne ve babası, büyükanne ve büyükbabası ile onların anne ve babalarıdır.


Mevzuat hükümleri ile mahkemeler tarafından verilen emsal nitelikteki kararlar birlikte değerlendirildiğinde, kiraya verenin gereksinim sebebiyle tahliye davası açabilmesi ve bu dava sonucunda tahliyeye karar verilebilmesinin şartları:

  1. Kira sözleşmesine konu olan taşınmazı kullanma ihtiyacının varlığı,

  2. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması,

  3. İhtiyaç sebebiyle tahliye davasının dava açma sürelerine uygun olarak açılması

  4. İhtiyaç sebebiyle tahliye davasını kiraya veren taşınmaz malikinin açması,


a.1) Kiraya Veren Açısından İhtiyacın Varlığı ve Niteliği


Kiraya veren tarafından gereksinim sebebiyle tahliye davasının açılabilmesi için: Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacının mevcut olması gerekmektedir.


Ancak burada "ihtiyaç" veya "gereksinim" kelimeleri tek başlarına oldukça soyut kalmaktadır. Dolayısıyla bu ifadelerin uygulamada görülmekte olan yargı kararları da dikkate alınarak somutlaştırılması gerekir. İhtiyacın varlığı ve niteliğinin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmaya elverişli olması için:

  • İhtiyacın devamlılık arz etmesi gerekmektedir. Devamlılık arz etmeyecek nitelikte geçici bir ihtiyaç nedeniyle tahliye kararı verilemeyecektir.

  • İhtiyacın doğmuş ya da ortaya çıkmış olması, mevcut olması gerekir. Henüz doğmamış olan ya da gerçekleşmesi uzun bir süre sonra mümkün olan ihtiyaç durumu halinde de tahliyeye karar verilemeyecektir.


a.2) İhtiyacın(Gereksinimin) Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması


İhtiyaç sebebiyle açılan tahliye davalarında tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatlanması gerekmektedir. Buna ilişkin ispat yükü, tahliye davasını açmış olan kiraya veren üzerindedir. İhtiyacın varlığı mümkün olan her türlü hukuki delil ile ispat edilebilir niteliktedir. Örneğin kiraya verenin oğlu veya kızı, kira sözleşmesine konu olan taşınmazın bulunduğu şehirde üniversite kazanmışsa ve konut ihtiyacı bulunuyorsa, kiraya verenin de aynı şehirde kendisine ait olan ve kullanıma müsait başka bir taşınmazı yoksa ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğundan söz edilebilir. Ancak bu halde dahi kiracı tarafından çeşitli savunmalar öne sürülebilecektir.



a.3) Tahliye Davasının Sürelere Uygun Olarak Açılmış Olması


Uygulamada gereksinim sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için belirli süreli sözleşmelerin sonundan itibaren bir ay ve belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemi ile fesih bildirimi için öngörülmüş olan sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içerisinde davanın açılmış olması şartı öngörülmektedir.


a.3.1) Belirli Süreli Sözleşmeler Açısından Gereksinim Sebebiyle Tahliye Davası Açma Süresi

Kira başlangıç tarihi ve kira süresi belirli olan sözleşmelere, belirli süreli kira sözleşmeleri denilmektedir. Uygulamada genellikle belirli süreli kira sözleşmeleri akdedilmektedir. Yukarıda da bahsetmiş olduğumuz gibi: Uygulamada belirli süreli kira sözleşmelerinde, kira döneminin sonundan itibaren bir ay(1 ay) içerisinde gereksinim sebebiyle tahliye davası açılması gerekmektedir.


Esasen Türk Borçlar Kanunumuzun 350. maddesinin metnini dikkatle incelediğimizde belirli süreli sözleşmeler açısından bu şekilde bir aylık sürenin uygulanmasına gerek olmadığını görüyoruz. Maddenin lafzı, Türk dil bilgisi kuralları gereği bir aylık sürenin yalnızca belirsiz süreli sözleşmeler açısından kullanılması gerektiği çıkarımına neden olabiliyor.


Ancak Yargıtay tarafından verilmiş olan emsal nitelikli çeşitli kararlara göre, 12.01.2011 tarihli ve 6101 sayılı Kanunun 10. maddesi ile yürürlükten kaldırılmış olan mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun, İcra İflas Kanunumuzun 272. maddesi ile birlikte değerlendirilmesine dair uygulama, Türk Borçlar Kanunumuzun 350. maddesi için de uygulanmaktadır. Dolayısıyla söz konusu bir aylık sürenin uygulamada belirli süreli sözleşmeler açısından da geçerlilik arz ettiği ortadadır.


Tabii aynı uygulama gereği, kiraya veren tarafından sözleşmenin yenilenmeyeceği noter kanalıyla ihtar edilmişse, takip eden yıl süresince tahliye davasının açılması mümkündür. Ancak bu halde kiraya veren, kendisine yapılan ödemeleri ihtirazi kayıt olmaksızın kabul ederse, sözleşmenin yenilenmemiş sayıldığını iddia etmesi dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edebilir. Dolayısıyla sürecin alanında uzman bir kira avukatı ile görüşülerek yürütülmesinde fayda vardır.


Yargıtay ileride bu uygulamasından dönebilecek olsa ve hatta bu kararın aksi yönünde bir içtihadı birleştirme kararı verilebilecek olsa dahi, şu anca mevcut uygulama dikkate alınmalı ve iş, şansa bırakılmadan belirli süreli sözleşmeler açısından da bir aylık süre dikkate alınmak suretiyle hukuki süreç başlatılmalıdır.


a.3.2) Belirsiz Süreli Sözleşmeler Açısından Gereksinim Sebebiyle Tahliye Davası Açma Süresi

Belirsiz süreli kira sözleşmeleri açısından gereksinim sebebiyle tahliye davası açma süresine ilişkin olarak kira hukuku genel hükümlerinde yer alan fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülmüş olan sürelere atıf yapılmış ve bu sürelere dayanılarak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içerisinde dava açılması şartı öngörülmüştür. Dolayısıyla belirsiz süreli kira sözleşmeleri açısından süreye ilişkin saptama yapabilmemiz için genel hükümlerde yer alan fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerini nazara alacağız.


Genel hükümlerde fesih dönemi ve fesih bildirimi, Türk Borçlar Kanunumuzun 328. ve 329. maddelerinde düzenlenmiştir. Buna göre belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kira dönemi yerel adetlere göre belirlenir, eğer ortada herhangi bir yerel adet yoksa: Altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak fesih gerçekleştirilebilmektedir. Ancak bunun için sözleşme ile farklı bir fesih bildirim süresi veya farklı bir fesih dönemi kararlaştırılmamış olmalıdır. Fesih döneminin hesaplanabilmesi için başlangıç tarihi olarak sözleşmenin başlangıç tarihi kullanılır ve öngörülmüş olan bu fesih dönemi ile fesih sürelerine uyulmaması halinde bildirimin bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacağı kabul edilir.



a.4) Tahliye Davasının Bizzat Kiraya Veren Tarafından Açılması


Her ne kadar ihtiyaç sebebiyle tahliye davaları kiraya verenin kendisinin yanında eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gereksinimi sebebiyle açılabiliyor olsa da; bu dava yalnızca kiraya verenin kendisi tarafından açılabilmektedir. Dolayısıyla bu davanın, örneğin konut ihtiyacı içerisinde olan kiraya verenin oğlu tarafından açılması mümkün değildir. Kiraya veren, kanunda sınırlı olarak sayılmış kişilerden birinin ihtiyacı söz konusu olsa dahi davayı bizzat açmalıdır.



b) Kiralanan Taşınmazı Sonradan Edinen Yeni Malikin Açacağı İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasının Şartları


Türk Borçlar Kanunumuzda yer alan ilgili düzenlemeye göre(TBK 350. ve 351. maddeleri), gereksinim sebebiyle tahliye davasının hem kiraya veren tarafından hem de taşınmazı satın almış olan yeni malik tarafından açılabileceğini söylemiştik. Yukarıda da ifade etmiş olduğumuz gibi, kanun metninde "kiralananı satın alan" değil, "kiralananı sonradan edinen" kişi ifadesi yer almaktadır; bundan mütevellit taşınmazı trampa, bağış vb. satış harici yollarla sonradan edinmiş olan yeni malikin de, lafzi yorum gereği gereksinim sebebiyle tahliye davası açabileceği kanaatindeyiz.


Yeni malik açısından gereksinim sebebiyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunumuzun 351. maddesinde düzenlenmiştir. Yukarıda, Türk Borçlar Kanunumuzun 350. maddesi uyarınca kiraya veren tarafından açılacak olan gereksinim sebebiyle tahliye davasının şartlarını maddeler halinde açıkladık. Şimdi de Türk Borçlar Kanunumuzun 351. maddesi uyarınca yeni malikin açacağı gereksinim sebebiyle tahliye davasının açılış ve kabul şartlarını işleyeceğiz. Genel itibariyle yeni malik açısından bu sebeple açılacak tahliye davasının açılış ve kabul şartları aynı olsa dahi, özellikle süre yönünden farklılıklar mevcut olduğundan dolayı bu konuyu da detaylı olarak ele almamız gerektiğini düşünüyoruz.


Yeni malik tarafından açılacak olan gereksinim sebebiyle tahliye davasının şartları da genel hatları itibariyle kiraya verenin gereksinim sebebiyle açacağı tahliye davası ile aynıdır denilebilir:

  1. Kira sözleşmesine konu olan taşınmazı sonradan edinen alan yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin taşınmazı kullanma ihtiyacının varlığı,

  2. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması,

  3. Yeni malikin açacağı ihtiyaç sebebiyle tahliye davasına ilişkin sürelere uygunluk,

  4. İhtiyaç sebebiyle tahliye davasını taşınmazı satın almış olan yeni malikin açması; bu anlamda kullanım ihtiyacı yeni malikin eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin olsa dahi, davayı yeni malik açmalıdır.

Ancak burada unutulmaması gereken çok önemli bir nokta vardır: yeni malikin ihtiyaç sebebiyle açacağı tahliye davasında çok önemli bazı farklılıklar mevcuttur. Bu hususu aşağıda detayları ile birlikte açıklayacağız.


Kiraya veren açısından süreler haricindeki diğer şartlar, yeni malik açısından da aynen geçerli oldukları ve halihazırda bu şartlara yukarıda değinmiş olduğumuz için, bu başlık altında yalnızca yeni malikin açacağı tahliye davalarına ilişkin öngörülmüş olan sürelere değineceğiz.



b.1) Yeni Malikin Açacağı Gereksinim Sebebiyle Tahliye Davasında Süreler


Yeni malik tarafından açılacak olan gereksinim sebebiyle tahliye davasında, kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle açacağı tahliye davalarından farklı olarak ikili bir süre uygulaması öngörülmüştür. Buna göre:

  1. Taşınmazı sonradan edinen yeni malik, kira sözleşmesine konu taşınmazı edinme tarihinden altı ay (6 ay) sonra tahliye davası açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir. Ancak bunun için edinme tarihinden itibaren bir ay (1 ay) içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunma koşulu öngörülmüştür.

  2. Taşınmazı sonradan edinen yeni malik yukarıdaki bir aylık yazılı bildirim ve altı aylık dava sürelerini kaçırmışsa, kira sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açarak gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını kullanabilecektir.

  3. Sürelere aykırılık bulunmaması ve sürecin incelikle ele alınması için, sürecin alanında uzman bir avukattan yardım alınması yoluyla yürütülmesini tavsiye etmekteyiz.



Gereksinim Sebebiyle Tahliye Davasında Dava Süresinin Uzatılması


Gereksinim sebebiyle tahliye davası için öngörülmüş olan sürelere ilişkin olarak makalemizin yukarısında detaylı açıklamalarda bulunduk. Ancak bunun dışında, Türk Borçlar Kanunumuzun 353. maddesine göre kiraya verene dava süresinin uzatılabilmesi yönünde bir hak tanınmıştır ve kiraya verenin, en geç davanın açılması için öngörülmüş olan süreler içerisinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmiş olması halinde, dava açma süresinin bir kira yılı için uzamış sayılacağı ifade edilmiştir.


6098 sayılı Türk Borçlar Kanunumuzun "Dava Süresinin Uzaması" Başlıklı 353. Maddesine Göre: "Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır."

Burada usulüne uygun olarak yazılı bildirimde bulunma yoluyla dava açma süresinin yalnızca kiraya veren açısından tanınmış bir imkan olduğu gözden kaçmamalıdır. Aşağıda değinecek olduğumuz üzere Türk Borçlar Kanunumuzun 354. maddesinde yer alan kiracı aleyhine değişiklik yasağı sebebiyle bu maddenin geniş yorumlanması ve kıyas yoluyla, taşınmazı sonradan edinen yeni malik açısından da kullanılmasının mümkün olmadığını düşünüyoruz.



Sözleşmeyle Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapılması Yasağı


Kanunkoyucu, dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerde değişiklik yapılmasına sınırlama getirmiştir. Buna göre, dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemeyecektir.


6098 sayılı Türk Borçlar Kanunumuzun "Dava Sebeplerinin Sınırlılığı" Başlıklı 354. Maddesine Göre: "Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez."

Ancak bu hükümlerin, yapılacak olan kira sözleşmesi ile kiracı lehine ve kiraya veren aleyhine değiştirilmesi yönünde herhangi bir engel bulunmamaktadır. Bu şekilde kanunkoyucu kira sözleşmesinin zayıf tarafı olan kiracıyı, güçlü tarafı olan kiraya verene karşı korumayı amaçlamıştır.


Dolayısıyla gereksinim sebebiyle tahliye davasına ilişkin olarak mevzuatta öngörülmüş olan hükümler, sözleşme yoluyla kiracı aleyhine olacak şekilde değiştirilemeyecektir; sözleşmeye bu nitelikte hükümler koymak, sözleşmenin genelini geçersiz kılmasa dahi, söz konusu kiracı aleyhine hükümlerin geçersizliği sonucunu doğuracaktır.



Gereksinim Sebebiyle Tahliye Davasında Yeniden Kiraya Verme Yasağı


Uygulamada, gereksinim sebebiyle tahliye davalarının bazı taşınmaz malikleri tarafından kötüye kullanıldığı görülmektedir. Ancak kanunkoyucu tarafından bu durumun önüne geçebilmek adına Türk Borçlar Kanunumuzun 355. maddesinin 1. fıkrasındaki düzenleme ile gereksinim sebebiyle tahliye haline ilişkin olarak üç yıl boyunca söz konusu taşınmaza ilişkin olarak yeniden kiralama yasağı getirilmiştir.


Kanun metnine göre: Kendisinin ve kanunda sayılmış olan yakınlarının gereksinimi sebebiyle kira sözleşmesine konu olan taşınmazın boşaltılmasını sağlayan kiraya veren; kira sözleşmesine konu olan bu taşınmazını haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe tahliye ettiği kiracısından başkasına kiralayamayacaktır.


Türk Borçlar Kanunumuzun 355. Maddesinin 1. Fıkrasına Göre: "Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz."

Her ne kadar kanunkoyucu tarafından yukarıda alıntılamış olduğumuz maddede yalnızca kiraya veren açısından yeniden kiralama yasağı öngörülmüşse de, bu yasağın yeni malikin açacağı ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarında da geçerli olacak şekilde kabulü gerekmektedir. Çünkü kanaatimizce aksi yönde bir kabul, Türk Medeni Kanunumuzun 2. maddesindeki dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı ile tezat oluşturacak nitelikte olacaktır.


Türk Borçlar Kanunumuzun yeniden kiraya verme yasağına ilişkin 355. maddesinin 3. fıkrasında, yeniden kiraya verme yasağına aykırı davranış halinde kiracıya tazminat ödeneceği ifade edilmiştir. Ancak söz konusu düzenlemeye ilişkin olarak çok çeşitli Yargıtay kararları bulunmakta, uygulamada bu tip tazminat davalarına ilişkin olarak hiç beklenmedik ret kararları ile karşılaşılabilmektedir.



Yeniden Kiraya Verme Yasağına Aykırılık Halinde Tazminat Davası


Türk Borçlar Kanunumuzun 355. maddesinin 1. fıkrası uyarınca kiracının ihtiyaç nedeniyle tahliye edilmesi halinde 3 yıllık bir süre müddetince yeniden kiraya verme yasağının devreye gireceğinden yukarıda detaylı olarak bahsetmiştir. Türk Borçlar Kanunumuzun 355. maddesinin 3. fıkrasında ise bu yasağın yaptırımı düzenlenmiş bulunmaktadır:


Türk Borçlar Kanunumuzun 355. Maddesinin 3. Fıkrasına Göre: "Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür."

Kiracı tarafından yeniden kiraya verme yasağına aykırılık nedeniyle açılacak olan tazminat davalarında mevzuat ve emsal kararlar birlikte değerlendirilmeli ve aşağıdaki hususlara dikkat edilmelidir:

  1. Gereksinim sebebiyle tahliye davası açılmış olmalı,

  2. Gereksinim sebebiyle tahliye davası sonucunda mahkeme kararının uygulanması suretiyle tahliye sağlanmış olmalı,

  3. ÖNEMLİ: Kiracı, tahliye davası sonucunda tahliye edilmiş olmalıdır. Kendisine yapılan sözlü veya yazılı ihtar nedeniyle dava açılmaksızın kiralanan taşınmazı tahliye eden kiracılar tarafından açılmış olan bu tip tazminat davalarının kabul edilmeyeceğine dair kararlar mevcuttur.

  4. Kiralanan yeniden kiraya verme yasağına aykırı olarak yeniden kiraya verilmiş olmalı,

  5. ÖNEMLİ: Yeniden kiraya verme yasağına aykırılık halinin varlığının kabulü için, kiralananın yeniden kiraya verilmiş olması şartı aranmaktadır. Kiralanan taşınmazın kullanılmaması, boş bırakılması gibi durumlarda tazminat talebinin kabul edilmeyeceğine ilişkin kararlar mevcuttur.


Burada Delil Hukuk Bürosu olarak haddimize olmasa da görüş bildirmeden ve eleştiride bulunmadan edemediğimiz iki husus bulunmaktadır:

  1. Yargıtay kararlarında görüldüğü üzere: Kiracının, ihtiyaç nedeniyle tahliyeye ilişkin sözlü ve yazılı olarak kendisine yapılmış olan ihtar üzerine, kira sözleşmesine konu olan taşınmazı tahliye davası açılmadan boşaltması halinde, kiraya verme yasağı nedeniyle açılan tazminat davaları kabul edilmemektedir. Yani Yargıtay kararlarında kiraya verme yasağının ihlali nedeniyle tazminat davası açılabilmesi için tahliyenin dava açılarak ve mahkeme kararının icrası suretiyle sağlanmış olması şartı aranmaktadır. Oysa Türk Borçlar Kanunumuzun 355. maddesinin birinci fıkrası incelenecek olursa, kanunkoyucu kiraya verenin tahliye davası açmış olmasını şart koşmamakta; "gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında" ifadeleri kullanılmak suretiyle daha geniş bir tanımlama yapılmaktadır. Bu nedenle Yargıtay'ın bu neviden uyuşmazlıklara ilişkin vermiş olduğu kararların, kanun metninin kiracı aleyhine olacak şekilde hatalı yorumlanmasından ibaret olduğunu düşünmekteyiz. Ancak yine de bu sebeple açılacak olan tazminat davalarında müvekkil, olası risklere karşı bilgilendirilmeli ve aydınlatılmalıdır.

  2. Kanunkoyucu, taşınmazın boş bırakılmasına ilişkin olarak herhangi bir ifadede bulunmamıştır. Dolayısıyla kiralananın boş bırakılması sebebiyle yukarıda alıntılamış olduğumuz TBK 355/3. maddesi uyarınca tazminat talep edilememektedir. Buna ilişkin Yargıtay kararları da mevcuttur. Delil Hukuk Bürosu olarak bizim kanaatimizce kiralananın kullanılmaması, boş bırakılması gibi durumlarda, ileri sürülmüş olan gereksinim durumuna aykırılık mevcut olduğu için Türk Medeni Kanunumuzun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı nedeniyle ve diğer ilgili genel hükümler mucibince tazminat talep edilmesi hakkaniyet gereğidir ve mümkün olmalıdır. Ancak Yargıtay'ın aksi yönde ve Türk Medeni Kanunumuzun 2. maddesinde yer alan düzenlemeyi hiçe saydığını düşündüğümüz kararları mevcuttur. Bizce, günümüz ekonomik koşullarında Yargıtay'ın bu hallerde ileri sürülen tazminat taleplerine dair görüşünü değiştirmesi hayli mümkün de olsa, söz konusu olası başvurular için öncelikle müvekkiller doğru bilgilendirilmeli ve risklere ilişkin olarak aydınlatılmalıdır.

Halk arasında basit bir yargı işi olduğu düşünülen tahliye davalarında avukatlık ücreti vermemek adına bu çeşit hususların ve uygulama kurallarının göz ardı edilmesi suretiyle dava açıldığı ve ilgililerin mahkeme masrafları ve karşı vekalet ücreti gibi hak kayıpları yaşadıkları sıklıkla görülmektedir. Bu nedenle sürecin mutlaka alanında uzman bir avukat aracılığıyla yürütülmesini tavsiye etmekteyiz.



Taşınmazın Tapu Kaydına Kira Sözleşmesine İlişkin Şerh Düşülmüş Olması Halinde Yeni Malikin Durumu


Kira sözleşmesi, sözleşmenin tarafları açısından kişisel nitelikte haklar sağlamaktadır, dolayısıyla kural olarak üçüncü kişileri etkileyecek nitelikte ayni bir hak tesis etmemektedir ve genel itibariyle, yalnızca sözleşmenin taraflarını bağlamaktadır. Ancak kişisel bir hak sağlayan kira sözleşmesinin, kira sözleşmesine konu olan taşınmazın tapu siciline şerh edilmesi sağlanabilmektedir.


Türk Borçlar Kanunumuzun "Tapu Siciline Şerh" Başlıklı 312. Maddesine Göre: "Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir."

Tapu sicilinde kira sözleşmesine ilişkin şerh bulunması halinde, hakkaniyet ve şerhin koruyucu etkisi gereği, yeni malikin taşınmazı kira sözleşmesi şartlarını da kabul ederek edinmiş olduğunun kabulü gerekmektedir. Bu nedenle yeni malik, 6 aylık süre sonunda kiracıya tahliye davası açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdiremeyecek, kira döneminin sonunu bekleyerek, kira döneminin sonundan itibaren bir aylık süre içerisinde davasını açmak durumunda kalacaktır.


 

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davasına İlişkin Bazı Yargıtay Kararları

 
  • İşyerinin gereksinim sebebiyle tahliyesi,

  • Gereksinim sebebiyle tahliye davasında davacının ticari şirket olması,

  • Ticari şirketlerin gereksinim sebebiyle tahliye davası açabilmeleri için, şirket ana sözleşmesinde gereksinim(ihtiyaç) konusunun mevcut olması gerekliliği,

3. Hukuk Dairesi 2017/2358 E. , 2017/2601 K. "İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ "...

...

... 2-Davacının ihtiyaç nedeni ile tahliye davasına yönelik temyiz itirazlarına gelince, 6098 Sayılı TBK.’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu Kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Davaya dayanak kira sözleşmesi 01/05/2013 başlangıç tarihli, 1 yıl sürelidir. Davacı, 25/03/2014 tarihli ihtarname ile işyerine ihtiyacı olduğunu belirterek 01/05/2014 tarihinde sözleşmeyi yenilemeyeceğini ve tahliye etmesini davalıya bildirdiği, ihtarnamenin 03/04/2014 tarihinde tebliğ edildiği anlaşılmaktadır. Bu durumda 01/05/2014 tarihinde başlayan bir yıllık dönem içerisinde dava açılabilecektir. Dava, 01/05/2014 tarihinde yenilenen dönem içinde 11/07/2015 tarihinde süresinde açılmıştır. Bu nedenle mahkemece ihtiyaç nedenine dayalı tahliye davasının süresinde açılmadığı yönündeki gerekçesi yerinde değildir.

Dava konusu taşınmazın maliki ve kiraya veren davacı... Şirketidir. Dava, şirket ihtiyacına bağlı olarak açılmıştır. Davacı şirket, kiralanan ekmek fabrikasını çalıştıracağını bildirerek kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Davacı ticari şirket olmakla kiralananda yapılacak işin şirketin faaliyet konuları arasında yer alması gerekir. Şirket ana sözleşmesinde yer almayan bir konuda şirketin ihtiyacının varlığından söz edilemez. Bu nedenle Mahkemece, davacının, iştigal konusu belirlenerek ihtiyacın samimi ve zorunlu olup olmadığının değerlendirilmesi sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, davacı şirket temsilcisi ...'in yaşamını devam ettirebilmesi için kiralananın tahliyesine gerek bulunmadığı yönündeki bilirkişi raporu hükme esas alınarak sonuca gidilmesi doğru değildir. ...

...

..."

 
  • Gereksinim sebebiyle tahliye halinde yeniden kiraya verme yasağının ihlal edilmesi,

  • Yeniden kiraya verme yasağının ihlal edilmiş olduğunun tespiti,

  • Kiracının kiralanan taşınmazı ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmaksızın, mahkeme kararı neticesinde değil de sözlü veya yazılı ihtar üzerine kendiliğinden tahliye etmiş olması halinde yeniden kiraya verme yasağı nedeniyle tazminat şartlarının oluşmamış sayılacağı,

3. Hukuk Dairesi 2017/6483 E. , 2019/2527 K. "İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ "...

...

... Somut uyuşmazlık, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 355. maddesi gereğince davacının tahliye ettiği kiralananın üçüncü bir kişiye kiraya verilmesi nedeniyle tazminat talebine ilişkindir.

Türk Borçlar Kanununda konut ve çatılı işyeri kiraları 339. ve devamındaki maddelerde düzenlenmiştir. Konut veya çatılı işyeri kirasına ilişkin sözleşmelerin dava yoluyla sona erme şekillerinden olan kiraya verenden kaynaklanan sebepler arasında gereksinim nedeniyle sona erme düzenlenmiş olup TBK m. 350/1'e göre; kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Yine TBK m. 355/1'e göre kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz ve TBK m. 355/3'e göre kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Bu kapsamda değerlendirildiğinde somut olayda taraflar arasında 01.12.2007 başlangıç tarihli 10 yıl süreli çatılı işyeri kirasına ilişkin sözleşme yapılmış olup davalı tarafça 28/06/2011 tarihli ihtarname keşide edilerek noter kanalıyla taşınmaz işyeri olarak kullanılacağından kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği bildirilmiş ve ihtarnamenin tebliğinden itibaren altı ay sonra davacının taşınmazı tahliye etmesi talep edilmiştir. Buna göre yukarıdaki açıklamalar da dikkate alındığında; kiralanan, davacı tarafça, beyanına göre, ihtarname tebliği sonrası 01/01/2012 tarihinde kendiliğinden tahliye edilmiş olup davalının gereksinim nedeniyle açtığı bir tahliye davası ve bu tahliye davası sonucu verilen mahkeme kararının uygulanması suretiyle tahliyenin sağlanması durumu söz konusu olmadığından 355. maddede düzenlenen tazminat koşulları oluşmamıştır. Bu durumda mahkemece davanın reddi gerekirken, yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. ...

...

..."

 
  • Kiracının, kiralanan taşınmazı gereksinim/ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılmadan ve mahkeme kararı ile tahliye sağlanmadan sözlü veya yazılı ihtar üzerine boşaltması halinde yeniden kiraya verme yasağının ihlal edilmemiş sayılacağı,

3. Hukuk Dairesi 2017/6483 E. , 2019/2527 K. "İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ "...

...

... Türk Borçlar Kanununda konut ve çatılı işyeri kiraları 339. ve devamındaki maddelerde düzenlenmiştir. Konut veya çatılı işyeri kirasına ilişkin sözleşmelerin dava yoluyla sona erme şekillerinden olan kiraya verenden kaynaklanan sebepler arasında gereksinim nedeniyle sona erme düzenlenmiş olup TBK m. 350/1'e göre; kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Yine TBK m. 355/1'e göre kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz ve TBK m. 355/3'e göre kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Bu kapsamda değerlendirildiğinde somut olayda taraflar arasında 01.12.2007 başlangıç tarihli 10 yıl süreli çatılı işyeri kirasına ilişkin sözleşme yapılmış olup davalı tarafça 28/06/2011 tarihli ihtarname keşide edilerek noter kanalıyla taşınmaz işyeri olarak kullanılacağından kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği bildirilmiş ve ihtarnamenin tebliğinden itibaren altı ay sonra davacının taşınmazı tahliye etmesi talep edilmiştir. Buna göre yukarıdaki açıklamalar da dikkate alındığında; kiralanan, davacı tarafça, beyanına göre, ihtarname tebliği sonrası 01/01/2012 tarihinde kendiliğinden tahliye edilmiş olup davalının gereksinim nedeniyle açtığı bir tahliye davası ve bu tahliye davası sonucu verilen mahkeme kararının uygulanması suretiyle tahliyenin sağlanması durumu söz konusu olmadığından 355. maddede düzenlenen tazminat koşulları oluşmamıştır. Bu durumda mahkemece davanın reddi gerekirken, yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. ...

...

..."

 
ankara kira avukatı

Desert in Dark

Büromuzda ücretsiz ve randevusuz görüşme yapılmamaktadır. Lütfen öncelikle arayıp randevu alınız.