Delil Hukuk Bürosu
Makale İçeriği:
Kira Sözleşmesi Nedir?
Kira sözleşmesi: Kiralayanın, yani kiraya verenin kira konusu şeyin kullanılmasını veya kullanma ile birlikte söz konusu şeyden yararlanılmasını da kiracıya bıraktığı, buna karşılık kiracının da sözleşme ile kararlaştırılmış olan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir ve Türk Borçlar Kanunumuzun 299. ve devamındaki maddelerinde düzenlenmiştir.
Kiracının Kiralanan Taşınmazdan Tahliye Edilmesi Yolları Nelerdir?
Kiracının tahliyesi için ödenmeyen kira borcu nedeniyle tahliye talepli icra takibi başlatılabileceği gibi, çeşitli sebeplerin varlığı halinde tahliye davası açılması da mümkün olmaktadır. Kiracının tahliyesi için açılacak olan tahliye davası sebeplerini kısaca sayacak olursak:
10 yıllık kira süresinin dolmuş olması sebebiyle tahliye davası,
İhtiyaç, gereksinim nedeniyle tahliye davası,
Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası,
Tadilat nedeniyle tahliye davası,
Özen yükümlülüğüne aykırılık nedeniyle tahliye davası,
şeklinde sayılabilir. Kiralanan taşınmazların tahliyesine ilişkin daha detaylı bilgi için konuya dair makalemizi okuyabilirsiniz: Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi
Görüldüğü üzere tahliye taahhüdü, kiracının tahliyesi için açılacak olan tahliye davasının sebeplerinden birini oluşturmaktadır. Bu makalemizde öncelikle tahliye taahhüdüne ilişkin genel hukuki bilgileri paylaşacağız, sonrasında da uygulamada tahliye taahhüdüne dair uyuşmazlıklarda Yargıtay'ın verdiği emsal kararları inceleyeceğiz.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kira hukukuna ilişkin çok önemli bir soruna çözüm olarak hukuk dünyamıza girmiştir, ancak uygulamada çoğunlukla suistimal edilmekte olan bir hukuki müessesedir. Hukuk sistemimizde bir kira sözleşmesinin belirli süreli kira sözleşmesi şeklinde yapılması, taşınmazın belirlenmiş olan sürenin sonunda kiracı tarafından tahliye edileceği sonucunu doğurmaz, bu durum kendisini özellikle konut ve çatılı iş yeri kirasında gösterir. 10 yıllık kira süresinin sonunda kiralananın tahliye edilmesi durumu hariç olmak üzere, kiracının kira sözleşmesini sona erdirme hakkı mevcut iken, kiraya veren kira sözleşmesini sona erdirme konusunda bu kadar geniş bir hakka sahip değildir. Türk Borçlar Kanunumuzda yer alan kira sözleşmelerine ilişkin düzenlemelerin, kiracı lehine ağır basan niteliğe sahip olmaları nedeniyle kiracının kiralanan taşınmazı boşaltacağına dair tek taraflı olarak tahliye taahhüdü vermesi ve böylece her iki taraf açısından da hukuki öngörülebilirliğin sağlanması amaçlanmıştır.
Uygulamada tahliye taahhütnamesinin hukuka aykırı olarak kira sözleşmesi ile birlikte alındığı, aksi takdirde kiracı ile kira sözleşmesi akdedilmeyeceğinin ifade edildiği görülmektedir. Bu neviden bir uygulama, hem kanun metninde yer alan düzenlemeye aykırılık teşkil etmekte, hem de Yargıtay tarafından verilmiş olan emsal kararlara göre: Kiracının iradesinin, sözleşme yapılmaması tehdidi ile baskı altına alınıyor olmasından dolayı geçersiz kabul edilmektedir.
Makalemizin devamında detaylı olarak ifade ettiğimiz üzere, usulüne uygun olarak düzenlenmiş olan bir tahliye taahhütnamesi, taahhütname içeriğine uygun olacak şekilde geçerli olarak hukuki sonuçlarını doğurur ve kiracının daha sonra bu taahhüdüne uygun davranmaması ve kiralanan taşınmazı tahliye etmemesi halinde kiraya veren tarafından tahliye davası açılabilir.
Tahliye Taahhütnamesinin Hukuki Dayanağı Nedir?
Tahliye taahhütnamesinin hukuki dayanağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunumuz ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunumuz ile 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun oluşturmaktadır diyebiliriz. Ancak 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun, 11.01.2011 tarihli ve 6101 sayılı Kanunun 10. maddesi ile yürürlükten kaldırılmıştır.
Türk Borçlar Kanunumuzun 352/1. Maddesine Göre: "Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir."
Türk Borçlar Kanunumuzun 352. maddesi, genel olarak kiralananın kiracıdan kaynaklanan sebeplerle tahliye edilmesine ilişkin düzenlemeleri içermektedir, maddenin ilk fıkrası yukarıda alıntılamış olduğumuz haliyle tahliye taahhütnamesini ihtiva eder. Buna göre kiraya veren tahliye taahhüdünde belirtilmiş olan tarihten itibaren bir ay içerisinde icra yoluyla veya tahliye davası açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilecektir. İcra yoluyla tahliyeye ilişkin olarak, İcra ve İflas Kanunumuza göre, tahliye taahhütnamesinin noterlikçe düzenleme veya onaylama şeklinde yapılmış olması şartı aranmaktadır; bu şart tahliye taahhütnamesi nedeniyle icra takibi başlatılmasına engel teşkil etmiyor olmasına rağmen, eğer kiracı icra dairesi tarafından kendisine gönderilmiş olan tahliye taahhüdüne itiraz ederse sonuçlarını doğuracaktır. Çünkü bu halde icra yoluyla tahliye talebinin reddi gerekecektir.(Bakınız Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2017/16112 E., 2018/17854 K. sayılı kararı)
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?
Türk Borçlar Kanunumuzun yukarıda alıntılamış olduğumuz 352. maddesinin 1. fıkrası ile Yargıtay'ın bu konuda vermiş olduğu emsal kararlar, tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarının çerçevesini oluşturmaktadır.
Tahliye taahhütnamelerinin geçerlilik şartlarını kısaca sayacak olursak:
Tahliye taahhüdünün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesi,
Tahliye taahhüdünün kiracı tarafından verilmesi,
Tahliye taahhüdünün, kiraya verene verilmiş olması,
Tahliye taahhüdünün yazılı olarak verilmiş olması,
Tahliye taahhüdünün imzalanması ve verilmesi aşamasında herhangi bir suretle manevi cebir uygulanmış olmaması(örneğin aksi takdirde kira sözleşmesinin yapılmayacağı ifade edilmiş olmamalıdır)
Eğer tahliye taahhüdüne dayanılarak icra yoluyla tahliye talebinde bulunulacaksa, söz konusu tahliye taahhüdünün noterde düzenleme veya onaylama şeklinde hazırlanmış olması(aksi halde tahliye talebine itiraz edilmesi halinde, ilgili İcra ve İflas Kanunu hükümleri mucibince tahliye talebinin reddi gerekecektir. Konuya ilişkin olarak makalemizin en sonunda bulunan Yargıtay kararlarını inceleyebilirsiniz.)
Kira Sözleşmesi Yapılırken Kiracıdan Alınan Tahliye Taahhüdü Geçerli Olur Mu?
Tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarından biri de, tahliye taahhüdünün sözleşmenin kurulmasından ve kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesidir. Bunun arkasında yatan mantık, Yargıtay'ın emsal kararlarında da gözlemlenebildiği üzere: Kiracının manevi baskı altında tutulmaksızın tahliye taahhüdünü vermesidir. Çünkü kiracıya tahliye taahhüdü vermemesi halinde kiralananın kendisine kiralanmayacağının ifade edilmesi gerçekten de kiracıya manevi cebir uygulamak anlamını taşımaktadır.
Uygulamada bu durumun tahliye taahhüdünün geçersizliğini doğuracağı konusunda bir tartışma bulunmamaktadır ve bu konuya ilişkin içtihat birliği bulunduğunu söylemek de yanlış olmayacaktır. Ancak burada esas mesele, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi yapılmadan önce veya sözleşmenin kurulması aşamasında alınmış olduğuna ilişkin iddiaların ispat külfetinin hangi taraf üzerinde olduğunun belirlenmesidir.
Yargıtay'ın daha önceki kararlarında, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinin yapılmasından ve kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra düzenlenmiş olduğunun ispatı kiraya veren üzerine bırakılmaktayken; son zamanlarda verilen daha güncel kararlarda bu hususa ilişkin ispat külfetinin kiracı üzerine bırakıldığı görülmektedir.(Örneğin bakınız: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/975 E., 2021/1108 K. sayılı kararı)
Ancak bu durum da değişiklik gösterebilir. Çünkü henüz konuya ilişkin olarak verilmiş olan bir içtihadı birleştirme kararı mevcut değildir. İçtihadı birleştirme kararları, her bir somut olay açısından çok daha etkili sonuçlar doğuracak nitelikte kararlardır. Yani Yargıtay kararları nezdinde gözlemlenen bu bakış açısı, önümüzdeki günlerde değişiklik gösteredebilir. Örnek vermemiz gerekirse, kendisine yönelik tahliye taahhüdünden kaynaklı olarak açılan bir tahliye davasında kiracı tarafından tahliye taahhüdü üzerindeki tarih ve yazılar bilirkişi raporu tanzim edilmek üzere bilirkişiye gönderilebilir ve taahhüt genelinde yer alan metnin yazımı için kullanılan mürekkep ile, tahliye taahhüdü üzerinde yer alan tarihin yazılması için kullanılan mürekkebin ve yazılış tarihinin farklı olduğu da tespit edilebilir. Dolayısıyla her somut olay açısından konunun üzerinde dikkatle durulmalı, Yargıtay'ın güncel kararlarında ve görüşünde somut olayın gereklerine göre değişikliğe gidebileceği unutulmamalıdır.
Bunun yanında, yukarıda bu başlık altında paylaşmış olduğumuz bilgiler, genellikle tahliye davasına ilişkindir. Oysa tahliye taahhüdüne dayalı olarak icra yoluyla tahliye istemlerinde, yukarıdaki diğer başlıklar altında belirtmiş olduğumuz gibi çok daha teknik bir süreç söz konusu olmakta ve en ufak bir hata ya da eksiklik talebin reddiyle sonuçlanmaktadır. Örneğin tahliye taahhüdüne dair tahliye talebi kendisine tebliğ edilen kiracı, söz konusu tahliye talebine ve üzerindeki imzaya ilişkin itirazda bulunduğu takdirde, itirazın kaldırılması için talebe konu tahliye taahhüdünün noterde düzenleme veya onaylama şeklinde hazırlanmış olması şartı aranacaktır.
Tahliye Taahhütnamesinin İptal Edilmesi
Tahliye taahhüdünün iptal edilmesi, tarafların karşılıklı irade birliği içerisinde olmalarını gerektirmektedir. Tahliye taahhüdünü usulüne uygun bir şekilde düzenleyerek kiraya veren kişiye teslim eden kiracının, söz konusu taahhüdünden tek taraflı olarak dönmesi mümkün değildir. Kiraya verenin de bu durumu onaylaması gerekmektedir. Bu durumun istisnası olarak irade sakatlığı halleri(Örneğin korkutma, aldatma, yanılma gibi) sayılabilir.
Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracının Çıkarılması Mümkün Müdür? Mümkünse Nasıl Çıkarılabilir?
Türk Borçlar Kanunumuzun yukarıda alıntılamış olduğumuz 352. maddesinin 1. fıkrasına göre, elinde kiracı tarafından hazırlanıp kendisine verilmiş olan usul ve esasa uygun bir tahliye taahhüdü bulunan kişi(kiraya veren), tahliye taahhüdüne dayalı olarak, taahhütte belirtilmiş olan tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi veya tahliye davası yoluyla kiracıyı kiralanandan çıkarabilir.
Tahliye taahhüdünden kaynaklı olarak açılacak icra takibi veya tahliye davalarında Hukuk Muhakemeleri Kanunumuz, Türk Borçlar Kanunumuz ve İcra İflas Kanunumuz'un ilgili hükümleri uygulanacak olup; usul ve esasa olabildiğince özen gösterilmelidir. Aksi takdirde geri dönülmesi güç hak kayıpları ile karşılaşılabilecektir. Dolayısıyla bu hususa ilişkin olarak alanında uzman bir emlak avukatı ile görüşülmesini ve hukuki danışma ile dava temsil desteği temin edilmesini tavsiye etmekteyiz.
Tahliye Taahhütnamesi Verilmiş Olması Halinde İhtarnameye Gerek Var Mıdır?
Kiracı tarafından tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarını ihtiva edecek şekilde ve usulüne uygun olarak hazırlanıp kiraya verene teslim edilmiş olması halinde, kiraya veren Türk Borçlar Kanunumuzun 352. maddesinin 1. fıkrası uyarınca taahhütte belirtilen süreden itibaren 1 ay içerisinde icra takibi veya dava yoluyla kiracının tahliyesini talep edebilir. Buna istinaden herhangi bir ihtarname şartı öngörülmemiştir.
Ancak ihtarname, tahliye taahhüdüne ilişkin olarak başlatılacak olan tahliye davasını 1 kira yılı olacak şekilde uzatacak niteliktedir. Bunun sebebi de Türk Borçlar Kanunumuzun 353. maddesinde yer alan düzenlemedir.
Türk Borçlar Kanunumuzun "Dava süresinin uzaması" Başlıklı 353. Maddesine Göre: "Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. "
Tahliye Taahhütnamesine Dayalı İcra Takibi ve Tahliye Davasında Zamanaşımı veya Hak Düşürücü Süreler
Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi ve tahliye davası için Türk Borçlar Kanunumuzun 352. maddesine göre, kural olarak tahliye taahhüdünde belirtilmiş olan tarihten itibaren 1 aylık süre öngörülmüştür. Ancak Türk Borçlar Kanunumuzun 353. maddesinde bu kurala bir istisna getirilmiştir, buna göre: 1 aylık süre içerisinde dava açılmasa dahi, bu süre içerisinde kiraya veren tarafından dava açılacağı yazılı olarak kiracıya bildirilmişse, yani kiracıya yazılı ihtarname gönderilmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılacaktır. Bu şekilde ihtarname ile dava açma süresinin uzatılması usulü yalnızca dava yoluna ilişkin olarak öngörülmüş olup, icra takibi açısından aynı sonuçları doğuracağını söylemenin doğru olmayacağı kanaatindeyiz.
Tahliye Taahhütnamesi Örneği
Aşağıda PDF ve DOCX(Word) formatlarında tahliye taahhüdü örneklerini siz değerli okuyucularımızla paylaşıyoruz. Ancak yine de kendi somut olayınıza uygun düşecek çözüm önerileri için mutlaka alanında uzman bir avukattan hukuki danışma ve evrak düzenleme hizmeti almanızı tavsiye ederiz.
Tahliye Taahhütnamesine İlişkin Yargıtay Kararları
Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi kurulmadan önce veya kuruluş esnasında manevi cebir altında kiracıdan alınmış olması halinde geçersiz olacağına dair karar,
Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinin yapılmasından önce veya kuruluşu esnasında manevi cebir altında kiracıya imzalatıldığına ilişkin ispat yükünün kiracı üzerinde olduğuna dair karar
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/975 E., 2021/1108 K. sayılı kararı "İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
1. Taraflar arasındaki “taahhüt nedeniyle tahliye” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, ... 2. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın konusu kalmadığından karar verilmesine yer olmadığına ilişkin karar davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda önce onanmış, davacı vekilinin karar düzeltme istemi üzerine ise bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı ...’un dava konusu taşınmazda 05.03.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince aylık 3.350TL kira bedeli ile kiracı olduğunu, davalının dört yıldır kiracı olarak bulunduğu işyerini son dönem başından sonra verdiği taahhütname ile 04.03.2014 tarihinde boşaltacağını kayıtsız ve şartsız olarak kabul ettiğini, yazılı taahhüdüne uymayan davalıya ... 1. Noterliğinin 06.03.2014 tarihli ve 2454 yevmiye numaralı ihtarname keşide edildiğini, davalının ihtar ve uyarılara rağmen yazılı taahhüdüne uymadığını ileri sürerek taahhüt nedeniyle kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Cevabı:
5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; davaya dayanak yapılan tahliye taahhüdünün davacı tarafça kira sözleşmesinin imza edildiği tarihten önce alındığını, davacının, taşınmazın kiracı sıfatıyla kullanılabilmesinin ön şartı olarak ileri sürdüğü taahhütnameyi müvekkiline manevi cebir altında imzalattığını, bu şekilde imza edilen taahhüt tarafların gerçek iradelerini yansıtmaktan uzak olduğundan geçerli olmadığını, davacının aynı taşınmaz ile ilgili olarak başka hukuksal nedene dayalı olarak ... 1. Sulh Hukuk Mahkemesinde müvekkili aleyhine tahliye davası açtığını ve kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkeme Kararı:
6. ... 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 17.12.2014 tarihli ve 2014/256 E., 2014/963 K. sayılı kararı ile; gerek davacı vekilince dosyaya sunulan içeriği doldurulmuş 14.03.2013 tarihli tahliye taahhütnamesinin, gerekse davalı vekilince dosyaya sunulan içeriği doldurulmamış ancak tarafların isim ve imzalarını taşıyan tarihsiz tahliye taahhütnamesinin basılı (matbu), bilgisayar çıktısı olarak düzenlenmiş olmaları ve imzaları taraflarca inkâr edilmeyen (asılları da bulunan) bu iki belgenin mevcut olması, diğer taraftan gerek davacı tanığı ...'in yeminli beyanı, gerekse davacı asilin duruşma sırasındaki isticvabında bizzat söylediği “tahliye taahhütnamesini sözleşmeyi yaparken aldığı, bu taahhütnameyi almadan sözleşme yapmadığı” yönündeki ifadesi karşısında, 14.03.2013 tarihli “tahliye taahhütnamesi” başlıklı belgenin, sözleşmenin yapıldığı 05.03.2010 tarihinde içeriği boş ve zemini basılı olarak düzenlendiği ve taraflarca altının imzalandığı, bu belgenin daha sonra davacı tarafça içeriğinin el yazısı ile doldurulduğu yönünde bir kanaat oluştuğu, bunun üzerine; davacı vekiline, dilekçesinde “her türlü yasal delil” ifadesi geçtiği için, karşı tarafa yemin teklif edip etmeyeceğinin sorulduğu, davacı vekilinin yemin teklif etmeyeceklerini belirttiği, bu durumda; “taraflar arasında düzenlenen tahliye taahhütnamesinin sözleşme yapıldığı sırada kiralayan tarafından kiracıdan alındığı” yönündeki karine ve bu konuda oluşan kanaat çerçevesinde, davacı tarafın “taahhütnamenin sonraki bir tarihte kiracı tarafından verildiği” yönündeki iddiasını kanıtlayamadığı, davaya konu tahliye taahhütnamesinin sözleşme başlangıcında alındığı ve bu yönüyle kiralayanın sözleşme yapmama baskısı altında alınan bir taahhütname niteliğinde olup hukuken geçersiz olduğu, dolayısıyla davada tahliye koşullarının oluşmadığı, davacı taraf davada haksız olup taşınmazın tahliye edilmesi nedeniyle konusuz kalan davanın esası hakkında herhangi bir karar verilmesine yer olmadığından yargılama giderlerinden davacı tarafın sorumlu olduğu gerekçesiyle dava konusu taşınmaz kiracı tarafından tahliye edildiğinden konusu kalmayan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına ve davacı tarafın davalının yargılama giderlerine mahkum edilmesi yönündeki talebinin reddine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuş, Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 26.03.2015 tarihli ve 2015/2042 E., 2015/3042 K. sayılı kararı ile kararın onanmasına karar verilmiş, bunun üzerine davacı vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 16.11.2015 tarihli ve 2015/7313 E., 2015/9971 K. sayılı kararı ile; “…Davacı vekili dava dilekçesinde; 05.03.2010 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli sözleşme ile kiracı olan davalının 14.03.2013 tarihli tahliye taahhütnamesi ile kiralananı 04.03.2014 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt etmesine rağmen bu tarihte tahliye etmediğini belirterek tahliye taahhütü nedeniyle kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Davalı vekili tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinin imzalanmasından önce boş ve tarihsiz olarak alındığını, davacının ön şart olarak taahhütnameyi imzalatmak istediğini belirterek manevi cebir altında alınan tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğunu ve davanın reddini savunmuştur. Mahkemece kiralananın yargılama sırasında tahliye edilmesi sebebiyle dava konusuz kaldığından davanın esası hakkında karar verilmesine yer olmadığına ve davacının dava açmakta haklı olmadığı gerekçesiyle yargılama giderlerinden sorumlu tutulmasına karar verilmiştir. ...nun 190. Maddesi uyarınca ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı bu iddiasını ispat etmekle yükümlü olup, mahkemece ispat yükümlülüğü ters çevrilerek yazılı şekilde karar verilmesinin doğru olmadığı bu defaki incelemeden anlaşılmakla davacı vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü ile hükmün bu nedenle bozulmasına karar verilmiştir.” gerekçesi ile karar bozulmuştur.
Direnme Kararı:
9. ... 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 09.03.2016 tarihli ve 2016/85 E., 2016/356 K. sayılı kararı ile; davalının “tahliye taahhütnamesi” başlıklı, içeriği doldurulmamış ancak tarafların isim ve imzalarını taşıyan belge ve tanık delili ile “davacıya verilen tahliye taahhütnamesinin sözleşme ile birlikte başlangıçta içeriği boş olarak verilen bir belge olup sözleşme yapmama baskısı ile alındığı” yönündeki savunmasını büyük ölçüde kanıtladığı, davalı asilin isticvap beyanında ifade ettiği “sözleşme ile birlikte iki boş taahhütname imzalatıldığı, birinin kiracı olarak kendisinde kaldığı, diğerini kiralayana verdiği” yönündeki ifadesinin kabule şayan olduğu, 17.12.2014 tarihli duruşmada davalı vekilinin kendilerinde bulunan boş taahhütnamenin aslını sunduğu ve yapılan karşılaştırmada dosyadaki fotokopi belge ile aynı olduğunun gözlemlendiği, davacının elindeki taahhütnamenin matbu kısımları dışındaki boş yerlerinin sonradan kalemle doldurulduğu yönünde bir karine oluştuğunun kanaatine varıldığı, davacının, “sözleşme başlangıcında kiracıdan mutlaka tahliye taahhütnamesi aldığını ve bu belgeyi almadan sözleşme imzalamadığını” açıkça itiraf ederek davalının savunmasını doğruladığı, 14.03.2013 tarihli, boş kısımları kalemle doldurulmuş belgenin, sözleşme ile aynı tarihte değil de gerçekten belgede yazılı tarihte düzenlenip kiralayana verildiği yönündeki iddianın kanıtlanması ile ilgili olarak ispat yükünün yer değiştirdiği, davacı taraf dilekçesinde “her türlü yasal delil” diyerek yemin deliline de başvurduğu için duruşmada kendilerine karşı tarafa yemin teklif edip etmeyecekleri hususunun hatırlatıldığı, yemin teklifi yapmayacaklarını ifade etmeleri üzerine davalı savunması doğrultusunda karar vermek gerektiği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
10. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalının bu iddiasını ispat etmekle yükümlü olup olmadığı, buradan varılacak sonuca göre ispat yükünün ters çevrilip çevrilmediği noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
12. Uyuşmazlığın çözümü için “taahhüt nedeniyle tahliye" davaları hakkında açıklama yapılmasında yarar vardır.
13. Tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davaları 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un (6570 sayılı Kanun) 7. maddenin 1. fıkrasının (a) bendinde düzenlenmekte iken 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Görüldüğü üzere TBK’nın 352/1. maddesinde “boşaltmayı yazılı olarak üstlenme” kavramına yer verilmiştir. Kira sözleşmesinin yazılı tahliye taahhüdü ile sona erdirilmesi TBK öncesinde daha çok Yargıtay kararları ile şekillenmiştir.
14. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen “kiralananın teslim edilmesinden sonra” ifadesi, 6570 sayılı Kanun’un 7/1-a maddesinde bulunmayan ve Yargıtay içtihatları ile şekillenip hukuken geçerli hâle gelmiş olan yazılı tahliye taahhüdünün “kiralananın tesliminden sonra hüküm ifade edeceğine” dair Yargıtay uygulamasının kanunlaşması hâlidir (Kanık, Hikmet: Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Ankara 2021, s. 1289). Tahliye taahhüdü yalnızca konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler için verilir. Konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler dışındaki taşınmazlar hakkında tahliye taahhüdünde bulunulamaz (Ceran, Mithat: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları, Ankara 2019, s. 1002).
15. Taahhüt nedeniyle tahliye davalarına ilişkin bu açıklamalardan sonra ispat hukuku kavramı ve hukukî niteliği üzerinde durulması yerinde olacaktır.
16. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) “İspat yükü” başlıklı 6. maddesinde; kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlü tutulmuştur. 17. İspat yükünü düzenleyen 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 190. maddesi
“(1) İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir.
(2) Kanuni bir karineye dayanan taraf, sadece karinenin temelini oluşturan vakıaya ilişkin ispat yükü altındadır. Kanunda öngörülen istisnalar dışında, karşı taraf, kanuni karinenin aksini ispat edebilir” şeklindedir.
18. Yukarıda belirtilen maddenin birinci fıkrasında, ispat yükünün belirlenmesine ilişkin temel kural vurgulanmıştır. Buna göre, bir vakıaya bağlanan hukukî sonuçtan kendi lehine hak çıkaran taraf ispat yükünü taşıyacaktır.
19. Her somut olaydaki maddi vakıaya göre lehine hak çıkaran taraf ve ispat yükü şekilleneceğinden, maddi hukuk kuralına ilişkin bu vakıaların doğru ve net bir şekilde belirlenerek ortaya konulması gerekmektedir. Maddede aksine düzenleme olmadıkça ibaresi eklendiğinden, kanunda ispat yükü ile ilgili özel bir düzenlemeye yer verildiğinde, ispat yükü genel kurala göre değil de kanunda belirtilen özel düzenlemeye göre belirlenecektir.
20. Kural olarak, bir vakıadan kendi lehine haklar çıkaran/iddia eden taraf, o vakıayı ispat etmeye mecburdur (TMK m. 6).
21. Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır (Kanık, s. 1293).
22. Yapılan açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde; davacı vekili davalı ...’un dava konusu taşınmazda 05.03.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince aylık 3.350TL kira bedeli ile kiracı olduğunu, davalının dört yıldır kiracı olarak bulunduğu işyerini son dönem başından sonra verdiği 14.03.2013 tarihli taahhütname ile 04.03.2014 tarihinde boşaltacağını kayıtsız ve şartsız olarak kabul ettiğini, davalının yazılı taahhüdüne uymadığını ileri sürerek taahhüt nedeniyle kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, davaya dayanak yapılan tahliye taahhüdünün davacı tarafça kira sözleşmesinin imza edildiği tarihten önce alındığını, davacının, taşınmazın kiracı sıfatıyla kullanılabilmesinin ön şartı olarak ileri sürdüğü taahhütnameyi müvekkiline manevi cebir altında imzalattığını, bu şekilde imza edilen taahhüt tarafların gerçek iradelerini yansıtmaktan uzak olduğundan geçerli olmadığını, davacının kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş ise de yukarıda da belirtildiği üzere TMK’nın 6 ve HMK’nın 190. maddesi gereğince ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Bu durumda mahkemece ispat yükümlülüğü ters çevrilerek davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
23. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, 04.10.1944 tarihli ve 1944/20 E., 1944/28 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, ilk kira sözleşmesi ile birlikte verilmiş olan tahliye taahhüdünün serbest iradeye dayanmadığından geçerli olmadığının belirtildiği, kiraya verenlerin bu İçtihadı Birleştirme Kararını aşmak için düzenleme ve boşaltma tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü aldıklarını, tahliye taahhüdü noterde düzenlenseydi ispat yükünün davalıda olacağını ancak tahliye taahhüdü adi yazılı olduğu için ispat yükünün davacıda olduğu, bu nedenle direnme kararının onanması gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüş ise de bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
24. Hâl böyle olunca; mahkemece, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
25. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır. IV. SONUÇ: Açıklanan nedenlerle; Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 28.09.2021 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.
Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibine ilişkin olarak taahhütte bulunan imzaya ya da taahhüt içeriğine itiraz edilmesi halinde, icra takibine dayanak olan tahliye taahhüdünün noterlikçe düzenleme veya onaylama şeklinde yapılmamış olması halinde itirazın kaldırılmasının istenemeyeceği ve tahliye talebinin reddinin gerekeceğine ilişkin karar
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2017/16112 E., 2018/17854 K. sayılı kararı "İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi .... Hukuk Dairesi
DAVA TÜRÜ : İtirazın Kaldırılması ve Tahliye
MAHKEMESİ : ... .... İcra Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda ... .... Hukuk Mahkemesi hükmüne karşı, davalı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulması sonunda ... Bölge Adliye Mahkemesi .... Hukuk Dairesi'nce istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş, bu kez davalı vekilinin Bölge Adliye Mahkemesi kararını temyizi üzerine Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.
KARAR
Davacı kiralayan tarafından davalı kiracı hakkında tahliye taahhüdüne dayalı olarak başlatılmış olan icra takibi nedeniyle düzenlenen tahliye emrine davalı kiracının yasal süresinde itiraz etmesi üzerine davacı İcra Mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması, takibin devamı ve tahliye isteminde bulunmuştur. ... Mahkemesince, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin .../05/2008 tarihinde başladığı, tahliye taahhüdünün bu tarihten sonraki bir tarihte .../08/2008 tarihinde düzenlendiği, davalının tahliye taahhüdündeki tahliye tarihine ve imzaya herhangi bir itirazının bulunmadığı, borçlunun itirazında haksız olduğu anlaşılmakla davanın kabulü ile davalı tarafından takibe yapılan itirazın kaldırılmasına ve takibin devamına, takibe itirazın kaldırılmasına karar verilmiş olduğundan tahliye talebi konusunda karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş, bu karara karşı davalı tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince, davalının takibe itirazında taşınmazı ilk kiraladığı esnada davacının kendisine bir evrak imzalattığını, kira bedellerini düzenli olarak ödediğini, borcu bulunmadığını beyan ettiği, davalının tahliye taahhütnamesindeki imzaya, taahhütnamenin içeriğine ve tarihe açık bir itirazının bulunmadığı, her ne kadar duruşmadaki beyanında taahhütnamedeki tarihin sonradan doldurulduğunu iddia etmiş ise de, İİK'nin 63. Maddesi hükmüne göre itiraz eden kiracının itirazın kaldırılması duruşmasında alacaklının dayandığı senet metninden anlaşılanlar dışında itiraz sebebini değiştiremeyeceği ve genişletemeyeceği, bu durumda tahliye taahhütnamesinin usul ve yasaya uygun olduğu, Mahkemece itirazın kaldırılmasına ve takibin devamına karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle davalının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş, karar davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı ....02.2016 tarihinde başlatmış olduğu icra takibi ile ....08.2008 tanzim ve 28.01.2016 tahliye tarihli adi yazılı belgeye dayanarak taşınmazın tahliyesini istemiştir. Davalı kiracı süresi içinde yapmış olduğu itirazında, burada yaklaşık ... yıllık kiracı olduğunu, burayı ilk kiraladığı esnada kendisine formalite diye evrak imzalattırıldığını belirterek, tahliye taahhüdündeki tarihe itiraz etmiştir. İcra takibine dayanak oluşturan tahliye taahhüdü noterlikçe tanzim veya tasdik edilmiş değildir. İİK.nin 275.maddesi ve 04.....1957 tarih, .../... sayılı İBK gereğince alacaklı, imzası ikrar olunsa bile tarihi inkar edilen tahliye taahhüdüne dayalı olarak itirazın kaldırılmasını isteyemeyeceğinden uyuşmazlığın halli yargılamayı gerektirir. Somut olayda davalı kiracı tahliye taahhüdünün taşınmazın ilk kiralandığı esnada imzalandığını ileri sürerek tahliye taahhüdündeki tanzim tarihine karşı çıkmış olmakla uyuşmazlığın yargılamayı gerektiği gözetilerek itirazın kaldırılması ve tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulü ve itirazın kaldırılması kararına ilişkin istinaf isteminin esastan reddine karar verilmesi doğru değildir. SONUÇ: Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının, yukarıda yazılı sebeplerden dolayı 6100 sayılı HMK'nin 373/.... maddeleri uyarınca (KALDIRILMASINA), ... Mahkemesi kararının yukarıda belirtilen nedenle BOZULMASINA, dosyanın ... Mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, ........2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Tahliye taahhüdünde açık ve net bir şekilde tahliye tarihinin yazılmamış olması halinde Türk Borçlar Kanunumuzun 352. maddesinde yer alan şartların sağlanmamış olmasından dolayı taahhüdün geçersizliğine ilişkin karar
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2020/1175 E., 2020/2309 K. sayılı kararı "İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi
Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki borçlu tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hâkimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü :
Alacaklı tarafından tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız icra takibine başlandığı, borçluya örnek 14 numaralı tahliye emrinin tebliğ edildiği, borçlunun sair itirazları ile birlikte Türk Borçlar Kanununun 352. maddesine uygun olarak verilmiş bir tahliye taahhütnamesi olmadığından bahisle takibe itiraz ettiği ve icra müdürlüğünce takibin durdurulduğu, alacaklı tarafından icra mahkemesine başvurularak itirazın kaldırılması ve tahliye talebinde bulunulduğu mahkemece; İİK’nun 272-275. maddeleri hükümlerine göre sözleşmede yazılı kira müddetinin bitiminde kiracının mecurdan tahliye edilebilmesi için 6570 sayılı Kira Kanuna tabi olmayan taşınmazlardan olması gerektiği, taşınmazın belediye sınırları kapsamında kaldığından bahisle davanın reddine karar verildiği, davacı-alacaklı tarafından ilk derece mahkemesi kararına karşı istinaf yoluna başvurulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince; taraflar arasında 01.05.2012 başlangıç tarihli 3+2 yıl süreli kira sözleşmesinin kurulduğu, sözleşmenin 5. maddesine göre, sözleşme bitiminde kiracının taşınmazı boşaltarak kiraya verene kayıtsız ve şartsız teslim edeceğinin kararlaştırıldığı, bu haliyle söz konusu hüküm, kiralananın kira süresi sonunda tahliye edilmesini amaçlayan, tahliyeye zorlayan tahliye taahhütnamesi niteliğinde olduğu, davalının taşınmazda 01.05.2005 başlangıç tarihli kira sözleşmesine göre bu tarihten itibaren oturmaya başladığı, daha sonra 01.05.2012 başlangıç tarihli yeni bir kira sözleşmesi yapılsa dahi, yargılamaya konu tahliye taahhüdünün kira ilişkisi devam ederken (kiralananda otururken) verilen tahliye taahhüdü niteliğinde olması sebebiyle geçerli olduğu gerekçesiyle istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye karar verildiği anlaşılmaktadır. Sair temyiz itirazları yerinde değil ise de; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinin birinci fıkrasında; “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir” hükmünü içermektedir Somut olayda; taraflar arasında 01.02.2005 tarihli ve 01.05.2012 tarihli kira sözleşmeleri bulunduğu, davalı tarafından sözleşmelerdeki imzanın inkar edilmediği, 01/05/2012 başlangıç tarihli sözleşmenin 1. maddesinde sözleşmenin, taraflar arasında 01/02/2005 tarihinde yapılmış olan kira sözleşmesinin kira süresinin uzatılması, yeni dönem kira bedelinin belirlenmesi ve değişen şartlara uyarlanması amacıyla yapıldığının belirtildiği, 5. maddesinde “Kira süresi 01.05.2012 tarihinden başlayarak 3+2 yıl olarak kararlaştırılmış olup bu sürenin sonunda kiracı mecuru boşaltarak kiraya verene kayıtsız şartsız teslim edecektir.” şeklinde taahhüdün yer aldığı,davalının 01/02/2005 tarihli kira sözleşmesine göre bu tarihten itibaren kiralanan taşınmazda bulunduğu, söz konusu taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verilen tahliye taahhüdü olduğu ancak taahüdün belli bir tarihi içermediği görülmüştür. Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli (açık) bir şekilde yer almadığından Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinin aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez. O halde, ilk derece mahkemesince belirtilen gerekçe ile davanın reddine ve Bölge Adliye Mahkemesince de istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir. SONUÇ : Borçlunun temyiz itirazlarının kısmen kabulü ile, ... Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi’nin 18/10/2019 tarih ve 2018/487 E. - 2019/1823 K. sayılı kararının yukarıda yazılı nedenlerle, 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK'nun 364/2. maddesi göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK'nun 373/2. maddeleri uyarınca BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 09/03/2020 gününde oy birliğiyle karar verildi.
