- Avukat Baran DELİL
Kira Tespit Davası ve Kiranın Arttırılması, Bedelinin Belirlenmesi, Şartları ve Yargıtay Kararları
Delil Hukuk Bürosu
Makale İçeriği:
Kira Sözleşmesinin Unsurları, Tarafların Karşılıklı Borç ve Yükümlülükleri
Kira Tespit Davasının Açılması - Kira Bedelinin Belirlenmesi Davası
Kira Bedelinin Tespiti Davalarında Yetkili ve Görevli Mahkeme
Kira Bedelinin Tespiti Davalarına İlişkin Yargıtay Kararları
Kira Sözleşmesinin Unsurları, Tarafların Karşılıklı Borç ve Yükümlülükleri
Kira sözleşmelerine ilişkin bedel tespit davalarına başlamadan önce kira sözleşmelerinin unsurları ile tarafların karşılıklı borç ve yükümlülüklerini kısaca açıklayalım. Böylece kira bedelinin sözleşmenin hangi unsurlarından olduğunu ve önemini daha iyi anlayıp, tespiti ve uyarlanmasının ne şekilde mümkün olacağını ortaya çıkarabiliriz.
Kiraya verenin borçları genel olarak şunlardır:
Kiralananı sözleşmede kararlaştırılan tarihte ve sözleşmede amaçlanan kullanım şekline elverişli şekilde teslim etmek,
Sözleşmeyle aksi kararlaştırılmadıkça kiralanan ile ilgili zorunlu sigorta, vergi vb. yükümlülüklere katlanmak,
Kiralananın kullanımıyla ilgili kendisi(kiraya veren) veya üçüncü kişi(kiracı harici kimseler) tarafından yapılan yan giderlere katlanmak,
Kiralananın ayıplı olması halinde: Kiralananın şeyin önemli ayıplarla teslimi halinde borçlu temerrüdünden veya ayıplı maldan sorumluluk hükümlerine tabii olarak sorumlu olmak; kiralanan şeyin önemli olmayan ayıplarla teslimi halinde ise kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı ayıplı maldan sorumlu olmak. Kiralanan sonradan ayıplı hale gelirse kiracının kiraya verenden ayıpların giderilmesi veya kira bedelinden ayıp oranında indirim yapılmasını ya da zararının gideirlmesini istemesi şeklinde seçimlik haklarını kullanmasına katlanması. Ayrıca önemli ayıp halinde kiracının sözleşmeyi fesih hakkına katlanması,
Üçüncü kişilerin, kiracının hakkını kullanması ile bağdaşmayan hak iddialarına karşı sorumluluk(zapta karşı sorumluluk)
Kiracının borçları ise şunlardır:
Kira bedelini ifa zamanına uygun olarak ödemek,
Kiracının temerrüdü hükümlerinden sorumlu olmak,
Kiralananı özenle kullanmak ve komşulara saygılı olmak,
Kiralananın temizlik ve bakım giderlerini ödemek,
Kiralanandaki ayıpları kiraya verene bildirmek,
Ayıpların giderilmesine ya da bakım, satış veya sonraki kiralama için taşınmazın ilgililere gösterilmesine katlanma yükümlülüğü,
Görüldüğü üzere kiracının da kiraya verenin de karşılıklı birçok hak ve yükümlülükleri mevcuttur. Ancak kira sözleşmesinin esaslı unsurlarını: kiracının, kira bedelini kiraya verene verme borcu ile kiraya verenin, kiralananı kullanmayı veya kiralanan şeyden yararlanılmasını kiralayana bırakması borcu oluşturmaktadır.
Yani kira bedelinin ödenmesi, sözleşmenin esaslı unsurlarındandır. Sözleşmenin esaslı bir unsuru olmasından mütevellit, kira bedelinin kiraya veren tarafından tek taraflı olarak değiştirilmesi mümkün değildir. Kiraya veren, kira bedelinin çok düşük olduğunu ve artırılması gerektiğini düşünüyorsa gerekli usul ve esaslara tam olarak uygun davranmalı ve talebini doğru yönlendirmelidir.
Yeni Kira Döneminde Kira Bedelinin Belirlenmesi
Kira bedelinin tespiti davası, kaynağını Türk Borçlar Kanunumuzdan almaktadır.
Türk Borçlar Kanunumuzun 343. Maddesi: "Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz."
TBK'da kira bedelinin belirlenmesi şeklinde kiracı aleyhine değişiklik yapılabileceği belirlenmişse de bu değişiklik ancak kanunda belirlenmiş olan şartlar dahilinde gerçekleştirilebilecektir.
Türk Borçlar Kanunumuzun 344. Maddesi: "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır"
Öncesinde yukarıda alıntılamış olduğumuz bu TBK 344. madde 1. ve 2. fıkralarında yer alan "tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim" ibaresi, "üretici fiyat endeksindeki artış" şeklindeyken, 17.01.2019 tarihli 7161 sayılı kanunun 56. maddesiyle değişikliğe gidilmiştir. 01.01.2019 tarihinden itibaren kanunun güncel haliyle, 12 aylık TÜFE ortalamaları dikkate alınmaktadır.
TBK 344. madde metninden açıkça anlaşılabileceği üzere kanunkoyucu tarafından, kira bedelinin yenilenen kira dönemine ilişkin olarak belirlenmesi açısından üç ihtimal dikkate alınmıştır:
Tarafların arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşmanın bulunması,
Taraflar arasında bu hususa dair hiçbir anlaşmanın bulunmaması ve
Taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesine dair anlaşma yapılmış olsa da olmasa da süresi 5 yılı aşan ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmesinin mevcut olması
A) Tarafların Kendi Aralarında Anlaşması Halinde
Kanunkoyucu tarafların kendi aralarında anlaşmaları halinde dahi kiracının, bu sözleşme ilişkisinin hukuken zayıf ve elverişsiz tarafı olmasını dikkate almış ve tarafların sözleşme özgürlüğüne kısıtlama getirmiştir. TBK 644. maddenin 1. fıkrasında yer alan bu kısıtlamaya göre tarafların kira bedelinin belirlenmesi adına yaptıkları kendi aralarındaki anlaşmalar ancak bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Yani taraflar kira bedelinin artırılmasına ilişkin olarak 12 aylık tüketici fiyat endeksi ortalamalarının üzerinde bir oran belirleyemezler.
Örnek vermemiz gerekecek olursa: 10.000 Türk Lirası tutarında bir kira bedeli olan taşınmazın bir sonraki kira dönemine ilişkin olarak %25 oranında bir artışın taraflarca kararlaştırıldığını düşünelim. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksi ortalamasının da %20 olduğunu varsayalım. Bu kanun hükmü gereği bir sonraki kira yılının kira bedeli için %20'nin üzerinde bir belirleme yapılması mümkün olamayacaktır.
B) Tarafların Arasında Bir Anlaşma Olmaması Halinde
Tarafların kendi aralarında bir anlaşmanın mevcut olmaması halinde, kira bedelinin belirlenmesi hakim tarafından bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını geçmeyecek şekilde hakkaniyete göre belirlenecektir.
C) Taraflar Arasında Anlaşma Olup Olmadığına Bakılmaksızın, Kira Sözleşmesinin 5 Yıldan Uzun Süreli Olması veya 5 Yıldan Sonra Yenilenmesi
Taraflarca kira bedelinin değişimine dair bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, beş yıldan uzun olmasa da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda hakim tarafından kira tespiti talep edilebilecektir.
Hakim tarafından yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, 12 aylık TÜFE ortalamalarına göre ve kiralananın durumu ile emsal kira bedelleri de dikkate alınarak hakkaniyete uygun bir şekilde belirlenir. Kira bedelinin her beş yıldan sonraki kira yılında bu şekilde belirlenmesi mümkündür.
Kira Tespit Davasının Açılması - Kira Bedelinin Belirlenmesi Davası
Esasen TBK düzenlemelerinden önce kira bedelinin tespiti davaları; Anayasa Mahkemesinin, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (6570 sayılı Kanun)’un 2 ve 3. maddelerinin iptaline ilişkin kararının 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi ile birlikte yasada doğan boşluğun doldurulması için Yargıtay içtihatları ile getirilmiştir. Yani Türk Borçlar Kanunu öncesinde Yargıtay içtihatları ile ortaya çıkan kira bedeli tespit davaları mevcuttur. Ancak şu anda Türk Borçlar Kanunumuzda açık maddelerle yer aldığı da düşünülürse, kanunda yer alan maddeler ile birlikte ele alınmasında fayda vardır.
Bu dava, bir çeşit tespit davası niteliğindedir. Bilirkişi incelemesi mutlaka dava ve delil dilekçelerinde delil gösterilmeli ve talep edilmelidir. Çünkü kanun maddesindeki açık hüküm gereği taşınmazın emsal rayiçleri kontrol edilecek ve hakimin karar vermesinde benzer taşınmazların piyasa değerleri dikkate alınacaktır.
Kira bedelinin tespiti davası, kaynağını TBK 138. maddeden alan kira bedelinin uyarlanması davası ile karıştırılmamalıdır.
Türk Borçlar Kanunumuzun 345. Maddesine Göre: "Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur."
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak bu davanın yeni kira döneminin başlangıcından itibaren sonuç doğurması isteniyorsa, Türk Borçlar Kanunumuzun 345. maddesine göre:
Yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da
Kiraya veren tarafından bu süre içerisinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açılması gerekmektedir.
Sözleşmede yen kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin düzenleme mevcutsa, bu yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkeme tarafından belirlenecek kira bedeli de yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur ve sonuçlarını bu kira döneminin başlangıcından itibaren sonuçlarını doğurur.
Kira bedelinin belirlenmesi davasının bu üç seçenekten birine uygun olarak açılmaması halinde belirlenen yeni kira bedeli, kiracıyı yeni kira döneminde etkilemeyecek, bir sonraki kira döneminde etkileyecektir. Sonuç olarak kiraya veren 1 senelik kira getirisi kaybı (fark üzerinden) yaşayacaktır. Ancak sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, bu yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak olan davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu dönemin başından itibaren kiracıyı bağlayacaktır.
Kira Bedelinin Tespiti Davalarında Islah
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2017/2792 E. ve 2021/267 K. sayılı kararında "Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz."
Hüküm metninden açıkça anlaşıldığı üzere Yargıtay tarafından davacının fazlaya ilişkin haklarını saklı tutamayacağı ve ıslah talebinde bulunulamayacağı görüşü hakimdir. Kanaatimizce bu husus hukuki öngörülebilirliğe, dava açılması öncesinde bilirkişi raporunu tam olarak tahmin edemeyecek ve etmesi de kendisinden beklenemeyecek olan davacının haklı menfaatlerine ve dolayısıyla hakkaniyete uygun düşmemektedir. Ancak yine de kira tespit davası açılmadan önce Yargıtay'ın ıslaha ilişkin bu görüşü uygulamada geçerliliğini koruduğundan dolayı dikkate alınmalı ve talep yöneltilirken bu husus göze alınmalıdır.
Kira Bedelinin Tespiti Davalarında Yetkili ve Görevli Mahkeme
Kira bedelinin tespiti davalarında görevli mahkeme: Hukuk Muhakemeleri Kanunumuzun 4. maddesi gereği Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
Kira bedelinin tespiti davalarında yetkili mahkeme ise:
Davalının yerleşim yeri mahkemesi,
Sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi,
Sözleşmede ifa yeri belirtilmemişse TBK 89. Madde gereği kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesi,
Tacirler ve kamu tüzel kişilerinin dahil olduğu bir sözleşme ise HMK 17. gereği sözleşmede yer alan yetki kuralındaki yer mahkemesi yetkilidir.
Kira Bedelinin Tespiti Davalarına İlişkin Yargıtay Kararları
3. Hukuk Dairesi 2017/8181 E. , 2019/6293 K. "İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı, 15.02.2016 tarihinde açtığı davada ,taraflar arasında düzenlenen 01.01.2013 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile Fizik Tedavi ve Rehabilitasyon Merkezi içerisinde bulunan kantini kiraladığını ,2015 yılına ilişkin aylık kira bedeli 1.660 TL iken davalı ...’nın 08.02.2015 tarih 225 sayılı Encümen kararı ile mecurun 2016 yılına ilişkin aylık kira bedelinin 2.500 TL’na çıkarıldığı,yeni dönem kira bedelinin ödenmemesi durumunda tahliye sağlanacağı ihtarı yapılması üzerine 2016 yılı için aylık 2.500,00 TL’den olmak üzere yıllık 30.000,00 TL kira bedelini peşin olarak ödemek zorunda kaldığını , ancak fiyat endeks oranlarına göre yıllık kira bedelinin yaklaşık olarak 22.000 TL olması gerekirken ekonomik koşullar dikkate alınmadan fahiş miktarda arttırım yapıldığını oysa ki kira parasının benzer yerlerin kira miktarları karşılaştırılarak fiyat endeks oranlarına uygun hak ve nesafet kuralları dikkate alınarak tespiti gerektiğini belirterek mecurun yıllık kira bedelinin tenzili ile 22.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiş; Davacı 29.03.2016 tarihli dilekçesi ile de HMK 176 ve devamı maddeleri gereğince yıllık kira bedelinin 22.000,00 TL olarak tespitine dair yapmış olduğu taleplerini, yıllık kira bedelinin 24.948,00 TL olarak tespit edilmesi şeklinde ıslah ettiğini beyan etmiştir.
Davalı, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, yeni dönem kira bedelinin önceki dönem kira bedelinden daha düşük bir rakam olması gerektiği hususunda ancak şartları mevcut ise ancak uyarlama davası açılabileceği, kira tespit davası açılamayacağı belirtilerek davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344.maddesinde ise “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını (01.01.2019 tarihinden sonrası için ise tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını )geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü bulunmaktadır.
Olayımıza gelince ; Taraflar arasında düzenlenen 01.01.2013 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda herhangi bir ihtilaf bulunmamaktadır. Davacı kiracı "itirazı kayıtla" 01.01.2016 - 2017 dönemine ilişkin olarak 30.000 TL kira ödemesinde bulunmuştur. Yukarıda bahsedilen TBK'nun 344. maddesi gereğince kiracının da kira bedeli tespiti davası açma hakkı bulunduğu gözetildiğinde Mahkemece yapılacak iş; tespiti istenen 01.01.2016-01.01.2017 dönemi için davacı kiracı tarafından ihtilafsız ödendiği anlaşılan bir önceki , 01.01.2015-01.01.2016 dönemine ilişkin, kira bedeli üzerinden Üretici Fiyat Endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı nazara alınarak artış yapılarak sonucuna göre kira bedelinin tespit edilmesi dosya kapsamı ile uyumlu bulunmayan, hatalı gerekçe ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 04.07.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Hukuk Genel Kurulu 2017/2792 E. , 2021/267 K. "İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi 1. Taraflar arasındaki “kira bedelinin tespiti” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İstanbul Anadolu 14. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kısmen kabulüne ilişkin karar davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: I. YARGILAMA SÜRECİ Davacı İstemi: 4. Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkilleri ile davalı arasında imzalanan kira sözleşmesine göre kira döneminin 01.02.2011 tarihinde başlayıp 01.02.2016 tarihinde sona ereceğini, sözleşmenin 3. maddesine göre kira bedelinin 2011 yılı için 4.500,00TL olarak belirlendiğini, sonraki yıllarda kira bedelinin (ÜFE+TEFE)/2 oranında artırıldığını, sözleşmenin 3. maddesinin son fıkrasında, tarafların ilk üç yılın sonunda kira bedelinde yapılacak olan artışa ilişkin mutabakata varamazlar ise, kira bedeli artışının bilirkişi marifeti ile tespit ettirileceğinin düzenlendiğini, ancak davalının kira bedeli konusunda ortak mutabakata varılmaksızın 2014 yılı için 5.693,27TL ödeme yaptığını, müvekkillerinin Bakırköy 51. Noterliğinin 13.01.2014 tarihli ve 532 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile kira bedelinin 8.000,00TL olarak belirlenmesini istediklerini, davalının Beyoğlu 60. Noterliğinin 10.02.2014 tarihli ve 1221 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile müvekkilleri tarafından tek taraflı artış yapıldığını belirterek müvekkillerinin hesabına ödenen tutarın uygun olduğunu beyan ettiğini ileri sürerek taşınmazın kira bedelinin 17.02.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık 8.000,00TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiş, 12.02.2015 tarihli ıslah dilekçesi ile de davayı brüt 8.000,00TL kira bedeli üzerinden açtıklarını belirterek kira bedelinin brüt 9.200,00TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.
Davalı Cevabı: 5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkili şirketin kira sözleşmesi uyarınca kira artışını her yıl düzenli olarak yaptığını, 2014 yılı için ödediği kira bedelinin 5.693,27TL olduğunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesi gereğince taraflarca kira bedeli konusunda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedelinin bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hakkaniyete göre belirleneceğini, davacıların talep ettiği kira bedelinin üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçtiğini savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Mahkeme Kararı: 6. İstanbul Anadolu 14. Sulh Hukuk Mahkemesinin 12.02.2015 tarihli ve 2014/159 E., 2015/79 K. sayılı kararı ile; mahallinde yapılan bilirkişi incelemesine göre, Yargıtay kararlarında da benimsenen yönteme göre endeks uygulamasının art arda 3 yıl için uygulanabileceği, bu süreden sonra taraflar arasındaki kira bedelinde anlaşmazlık olması hâlinde kira parasının hak ve nefaset kurallarına göre belirlenmesi gerektiği, emsal ve rayiçler nazara alınarak taşınmazın hali hazır durumu itibariyle boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde aylık kira bedelinin 9.000.00-10.000,00TL aralığında bir bedel olacağı, ancak taşınmazın hâli hazır bu konumuna etki eden ve davalı tarafından yapılan iyileştirmeler göz önüne alındığında mevcut durumu itibariyle ve hak ve nefaset kuralları doğrultusunda aylık kiranın brüt 8.750,00TL (net 7.000,00TL) olacağının belirlendiği gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile dava konusu taşınmazın 17.02.2014 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin takdiren brüt 8.750,00TL (net 7.000,00TL) olarak tespitine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı: 7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 23.11.2015 tarihli ve 2015/7190 E., 2015/10218 K. sayılı kararı ile; “…Davacı vekili, taraflar arasında 01.02.2011 başlangıç, 01.02.2016 bitiş tarihli kira sözleşmesi bulunduğunu, aylık kira bedelinin net 4.500 TL olup, yıllık kira artışının tefe-tüfe ortalaması olarak belirlendiğini, bundan ayrı sözleşmede ''Taraflar, ilk 3 (üç) yılın sonunda sözleşme de belirtilen koşullar da arttırılan kira bedelini karşılıklı mutabakatla bölge rayiçlerine göre yeniden belirleyecek ve yazılı mutabakat yapacaktır, yapılacak olan artışa ilişkin mutabakata varamazlar ise son 2 yıla ait söz konusu kira bedeli artışı bilirkişi marifeti ile tespit ettirilir'' düzenlemesi bulunduğunu, tarafların aylık bedel konusunda anlaşmadıklarını belirterek aylık kiranın hakkaniyete uygun biçimde 17.02.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık 8.000 TL olarak belirlenmesini istemiş, 12.02.2015 tarihli beyan dilekçesi ile davayı brüt 8.000 TL kira bedeli üzerinden açtıklarını, 22.12.2014 tarihli bilirkişi raporu doğrultusunda brüt kira bedelinin aylık 9.200 TL olarak belirlenmesi için davalarını ıslah ettiklerini belirtmiştir. Davalı vekili TBK 344 gereği davacının talebinin kabul edilemeyeceğini, endekse göre artış yapılması gerektiğini, davaya konu yerde kiraların davacının istediği kadar olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece yapılan keşifler sonucunda ilk bilirkişi kurulu kiralananın boş olarak kiraya verilmesi halinde aylık brüt 8.750 TL, hak ve nesafet indirimi ile aylık brüt 8.125 TL, ikinci bilirkişi kurulu, aylık brüt kiranın 9.200 TL, hak ve nesafet indirimi yapılırsa aylık brüt 8.750 TL olacağını bildirmiş, mahkemece ikinci bilirkişi raporuna uyularak 17.02.2014 tarihinden itibaren aylık brüt kira 8.750 TL olarak belirlenmiş ise de; kira bedelinin tespiti davalarında ıslah yolunun kapalı olduğu gözetilerek dava dilekçesinde gösterilen ve 12.02.2015 tarihli dilekçeyle açıklığa kavuşturulan aylık brüt 8.000 TL kira bedeli üzerinden hüküm kurulması gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.” gerekçesi ile karar bozulmuştur.
Direnme Kararı: 9. İstanbul Anadolu 14. Sulh Hukuk Mahkemesinin 29.03.2016 tarihli ve 2015/918 E., 2016/242 K. sayılı kararı ile; kira bedelinin tespiti davalarında ıslah yolunun tamamen kapalı olmadığı, TBK’nın kira tespitine ilişkin 344 ve 345. maddelerinde kira bedelinin tespiti davalarında ıslah yolunun kapalı olduğuna ilişkin yasaklayıcı hiçbir hüküm yer almadığı, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) davanın ıslahına ilişkin 176. maddesinde taraflardan her birinin, yapmış olduğu usul işlemlerini kısmen veya tamamen ıslah edebileceği, 180. maddesinde de davanın tamamen ıslah edilebileceği hükmünün bulunduğu, HMK’da kira bedelinin tespiti davalarında ıslah yolunun kapalı olduğuna ilişkin yasaklayıcı hiçbir hükmün yer almadığı, kanunlarda açıkça böyle bir yasaklama hükmü bulunmadığına göre kanunda olmayan bir hükme dayanılarak kira bedelinin tespiti davalarında ıslah yolunun kapalı olduğundan bahsedilemeyeceği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi: 10. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. II. UYUŞMAZLIK 11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kira bedelinin tespiti davalarında ıslah yolunun kapalı olup olmadığı noktasında toplanmaktadır. III. GEREKÇE 12. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle “kira bedelinin tespiti” davalarının hukuksal niteliği ve kendine özgü özelliklerinin irdelenmesinde yarar vardır.
13. Kira bedelinin tespiti davaları; Anayasa Mahkemesinin, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (6570 sayılı Kanun)’un 2 ve 3. maddelerinin iptaline ilişkin kararının 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi ile birlikte yasada doğan boşluğun doldurulması için Yargıtay içtihatları ile getirilmiştir.
14. Kira bedelinin tespiti davalarının konusunu 6570 sayılı Kanun kapsamına giren taşınmaz mallar oluşturur ve bu dava 6570 sayılı Kanun’un uygulandığı yerler ve taşınmazlar için söz konusudur. 15. Kira bedelinin tespiti davaları kiralayan (kiraya veren) tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir.
16. Kira bedelinin tespiti davalarında hüküm bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkindir. Bu belirleme açık, net ve tam olmalıdır.
17. Kira bedelinin tespiti davalarının en çarpıcı özelliği kamu düzeni ile ilgili olmalarıdır. Bununla ilgili yöntemleri tarafların belirleyemeyeceği yargısal uygulamada kabul edilmiştir.
18. Hâkim, bu davalarda kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belli edilen yöntemlere uygun olarak kira bedelinin tespiti yoluna gitmek zorundadır. Kira parasının tespitinde belirlenen bu ilke dışına çıkılması eşit uygulama ilkesini bozduğu gibi kamu düzeni ile ilgili olan bu davanın yapısına da uygun düşmeyecektir.
19. İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 12.11.1979 tarihli ve 1979/1 E., 1979/3 K. sayılı kararında da belirtildiği gibi, Anayasa Mahkemesince 26.03.1963 tarihinde verilen karar ile 6570 sayılı Kanun’un 2 ve 3. maddelerinin iptaline karar verilmiş ve bu kararın sözü edilen maddeleri yerine yeni bir yasa çıkarılmadan 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi üzerine bir yasa boşluğu oluşmuştur.
20. Uygulamada birliği sağlamak için 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile, kanunda boşluk bulunduğu temelinden hareketle yeni dönemde akdin kira bedeline ilişkin hükmünün yenilenmeyerek kirası belli olmayan bir akit haline geldiği benimsenmiş ve kira bedelinin sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun hakim tarafından doldurulması gerektiği kararlaştırılmıştır.
21. Bilindiği üzere tespit davaları, genel olarak bir hukuki ilişkinin mevcut olup olmadığının belirlenmesine ilişkin davalardır. Bu dava ile hukuki ilişki hakkındaki kuşku ve tereddütler giderilir. Tespit davaları hakların istikrarını temin etmekle toplumsal bir yarar sağlar. Tespit davasının amacı da hukuki belirsizliği gidermek, başka bir deyişle hukuki ilişkileri taraflar açısından belirli hale getirmekten ve bu yolla barışı sağlamaktan ibarettir.
22. Buna göre, kira bedelinin tespiti davalarında verilen kira tespiti kararları, diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukuki ilişkiyi tespit etmez. Amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan kira bedeli unsurunu belirli bir hâle getirmekten ibarettir. Gerçekten de taraflar anlaşamamışlarsa, kiranın tespitinde hukuki sonuç ancak hâkimin kararı ile doğar. Gerçi, yeni dönemde kiranın belli olması için mutlaka bir mahkeme kararı alması şart değildir. Çünkü taraflar anlaşırlarsa mahkeme kararına gerek kalmadan hukuki sonuç doğar. Tarafların ancak anlaşamaması hâlinde bu hukuki sonucun doğması için dava açmaları gerekir.
23. Böylece kira tespiti kararları eda davaları sonunda verilen mahkumiyet kararlarına değil, inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir nitelik göstermektedirler. Dolayısıyla kira bedelinin tespitine ilişkin olarak açılmış olan davada, tespit davasında olduğu gibi bir hukuki ilişkiye dair karar verilmesi yerine, var olan hukuki ilişkiye ilişkin yeni bir hukuki durum ortaya çıkması veya var olan bir hukuki durumun değişmesi söz konusu olmaktadır. Nitekim aynı hususlara Hukuk Genel Kurulunun 26.02.2014 tarihli ve 2013/3-633 E., 2014/154 K. ve 24.02.2016 tarihli ve 2014/3-348 E., 2016/173 K. sayılı kararlarında da değinilmiştir.
24. Kira bedelinin tespiti davalarının amacı sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespitidir. Başka bir deyişle kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Kira tespit davası sonucunda hâkim, bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler. Böylelikle, kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur ve kira sözleşmesi mahkeme kararı ile yeniden şekillenmiştir (Özyakışır, Ö.: Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedeli, Ankara 2019, s. 204).
25. Mahkemece belirlenen kira bedelinin hangi andan itibaren geçerli olduğu talep edilmedikçe, hükümde gösterilmez. Sadece, talepte bulunulmuş olması şartıyla, belirlenen kira bedelinin hangi andan itibaren geçerli olduğu hükümde gösterilir (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulunun 21.11.1966 tarihli ve 1966/19 E., 1966/10 K.). Fakat, dava sonucunda belirlenen bedel, bazen, belirlenmesi talep edilen değil bir sonraki kira yılı için etki doğurabilmektedir. Mahkeme kararının, bedelin belirlenmesinin talep edildiği kira yılı için etki doğurması arzu ediliyorsa kira sözleşmesindeki hükümlere dikkat edilerek talepte bulunulması gerekmektedir (Özyakışır, s. 223).
26. Bu aşamada “kısmi dava” kavramı üzerinde kısaca durmak gerekir. Alacağın yalnızca bir bölümü için açılan davaya kısmi dava denir. Bir davanın kısmi dava olarak nitelendirilebilmesi için, alacağın tümünün aynı hukuki ilişkiden doğmuş olması ve alacağın şimdilik belirli bir kesiminin dava edilmesi gerekir. Diğer bir söyleyişle, bir alacak hakkında daha fazla bir miktar için tam dava açma imkânı bulunmasına rağmen, alacağın bir kesimi için açılan davaya, kısmi dava denir. Kısmi dava açılabilmesi için talep konusunun bölünebilir olması gerekli olup, açılan davanın kısmi dava olduğunun dava dilekçesinde açıkça yazılması gerekmez. Dava dilekçesindeki açıklamalardan davacının alacağının daha fazla olduğu anlaşılıyor ve istem bölümünde "fazlaya ilişkin haklarını saklı tutması” ya da “alacağın şimdilik şu kadarını dava ediyorum” şeklinde bir ifadeye yer verilmiş ise, bu husus, davanın kısmi dava olarak kabulü için yeterli sayılmaktadır (Pekcanıtez, H.: Medeni Usul Hukuku, C. II, 15. baskı, İstanbul 2017, s. 1000).
27. 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nda (HUMK) açıkça kısmi dava düzenlenmediği hâlde, söz konusu Kanun'un yürürlükte olduğu dönemde de kısmi dava açılması mümkün bulunmaktaydı. Kısmi dava, HMK'nın 109. maddesinde ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. Anılan maddenin birinci fıkrasında; talep konusunun niteliği itibarıyla bölünebilir olduğu durumlarda, sadece bir kısmının da dava yoluyla ileri sürülebileceği hükme bağlanmıştır. İkinci fıkrasında ise, talep konusunun miktarı, taraflar arasında tartışmasız veya açıkça belirli ise kısmi dava açılamayacağı belirtilmişti. Ancak 109. maddenin ikinci fıkrası 01.04.2015 tarihli ve 6444 sayılı Kanun'un 4. maddesi ile yürürlükten kaldırıldığından artık talep konusunun taraflar arasında tartışmasız veya belirli olması hâlinde de kısmi dava açılması mümkün hâle gelmiştir.
28. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince; davacılar vekili, davalı ile aralarında 01.02.2011 tarihinde başlayıp 01.02.2016 tarihinde sona erecek kira sözleşmenin 3. maddesine göre kira bedelinin 2011 yılı için 4.500,00TL olarak belirlendiğini, sonraki yıllarda kira bedelinin (ÜFE+TEFE)/2 oranında artırıldığını, sözleşmenin 3. maddesinin son fıkrasında, tarafların ilk üç yılın sonunda kira bedelinde yapılacak olan artışa ilişkin mutabakata varamazlar ise, kira bedeli artışının bilirkişi marifeti ile tespit ettirileceğinin düzenlendiğini, ancak davalının kira bedeli konusunda ortak mutabakata varılmaksızın 2014 yılı için 5.693,27TL ödeme yaptığını ileri sürerek taşınmazın kira bedelinin 17.02.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık 8.000,00TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiş, 12.02.2015 tarihli ıslah dilekçesi ile de davayı brüt 8.000,00TL kira bedeli üzerinden açtıklarını belirterek kira bedelinin brüt 9.200,00TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.
29. Öte yandan kira bedelinin tespitine ilişkin talep dava dilekçesinde belirtilen döneme ilişkin olduğundan, ıslahla bedelin artırılması durumunda ise daha sonraki bir dönemi kapsayacak şekilde talepte bulunulmuş olur ve bu da kira bedelinin tespiti davalarının niteliğine aykırıdır.
30. Hâl böyle olunca, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
31. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır. IV. SONUÇ : Açıklanan nedenlerle; Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, Aynı Kanun’un 440/III-2. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere 16.03.2021 tarihinde oy birliği ile kesin olarak karar verildi.
