Kira Bedelinin Tespiti Davası ile Kiranın Artırılması, Şartları ve Yargıtay Kararları 2025
- Avukat Baran DELİL
- 26 Tem 2024
- 24 dakikada okunur
Güncelleme tarihi: 16 Oca
Delil Hukuk Bürosu
Makale İçeriği:
Kira Tespit Davası Yoluyla Kira Bedelinin Artırılması
Ülkemizde özellikle geçtiğimiz yıllar içerisinde kira sözleşmesi gereği kira bedellerinin artışı, gayrimenkul piyasası ve gerçek kira bedellerinin altında kalmış; bu durum da kiracılar ile mülk sahipleri arasında birçok tartışma ve hukuki ihtilafa sebebiyet vermiştir.
Kira tespit davası, adı üzerinde bir eda davası değil, tespit davasıdır. Kira bedelinin tespiti davası ya da kısaca kira tespit davası, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde kira bedeline ilişkin olarak:
Herhangi bir artış oranı belirtilmemiş olması veya
Kira artış oranı belirtilmiş olmasına rağmen aradan en az 5 yıl geçmiş olması ve kira bedelinin güncel piyasa koşullarının altında kalmış olması
hallerinde mülk sahipleri tarafından kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun olarak hakim tarafından belirlenmesi amacıyla açılan davalardır.
Bu makalemizde kira tespit davası nedir, nasıl açılır, ne zaman açılır, ne kadar sürer ve bu davalarda nelere dikkat edilmelidir, tüm bu soruları cevaplamaya çalışacağız. Ancak herhangi bir kafa karışıklığına mahal vermemek adına, öncesinde sorunun temeline inmeli ve yeni kira döneminde kira bedelinin belirlenmesi hususunu ortaya koymalıyız.
Yeni Kira Döneminde Kira Bedelinin Belirlenmesi
Yeni kira döneminde kira bedeli, kural olarak on iki aylık TÜFE ortalamalarının üstüne çıkmamak kaydıyla taraflar arasında imzalanmış olan kira sözleşmesinde belirtilen artış oranına göre belirlenir. Taraflar, yıllık kira artış oranını belirlerken on iki aylık TÜFE ortalamalarının üzerine çıkmamak kaydıyla serbest iradeleriyle hareket edebilirler. Zaten bu sebeple uygulamada kira sözleşmelerine kira artış oranı olarak genellikle 12 aylık TÜFE ortalamaları yazıldığı görülmektedir.
Ancak kimi durumlarda taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde kira artış oranı belirlenmemekte veya kira artış oranı belirlenmişse dahi aradan geçen yıllar içerisinde kira sözleşmesiyle belirlenen kira bedeli güncel gayrimenkul piyasasındaki kira bedellerinin altında kalabilmektedir. Bu durumda taraflarca yeni kira bedelinin ne olacağı hususunda anlaşmaya varılamaması nedeniyle mülk sahibi tarafından kira tespit davası açılabilmektedir. Ancak kira tespit davasının açılabilmesi için makalemizin devamında detaylı olarak açıklayacak olduğumuz şartların mevcut olması gerekir.
Kira bedelinin tespiti davası, kaynağını Türk Borçlar Kanunumuzdan almaktadır. Türk Borçlar Kanunumuza göre kira sözleşmesinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.
Türk Borçlar Kanunumuzun 343. Maddesine Göre: "Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz."
TBK'da kira bedelinin belirlenmesi şeklinde kiracı aleyhine değişiklik yapılabileceği belirlenmişse de bu değişiklik ancak kanunda belirlenmiş olan şartlar dahilinde gerçekleştirilebilecektir.
Türk Borçlar Kanunumuzun 344. Maddesine Göre: "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır"
Öncesinde yukarıda alıntılamış olduğumuz bu TBK 344. madde 1. ve 2. fıkralarında yer alan "tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim" ibaresi, "üretici fiyat endeksindeki artış" şeklindeyken, 17.01.2019 tarihli 7161 sayılı kanunun 56. maddesiyle değişikliğe gidilmiştir. 01.01.2019 tarihinden itibaren kanunun güncel haliyle, 12 aylık TÜFE ortalamaları dikkate alınmaktadır.
TBK 344. madde metninden açıkça anlaşılabileceği üzere kanunkoyucu tarafından, kira bedelinin yenilenen kira dönemine ilişkin olarak belirlenmesi açısından üç ihtimal dikkate alınmıştır:
Tarafların arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşmanın bulunması,
Taraflar arasında bu hususa dair hiçbir anlaşmanın bulunmaması ve
Taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesine dair anlaşma yapılmış olsa da olmasa da süresi 5 yılı aşan ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmesinin mevcut olması
Şimdi bu ihtimallerin her birini ayrı ayrı inceleyelim.
a) Tarafların Kendi Aralarında Anlaşması Halinde
Kanunkoyucu tarafların kendi aralarında anlaşmaları halinde dahi kiracının, bu sözleşme ilişkisinin hukuken zayıf ve elverişsiz tarafı olmasını dikkate almış ve tarafların sözleşme özgürlüğüne kısıtlama getirmiştir. TBK 644. maddenin 1. fıkrasında yer alan bu kısıtlamaya göre tarafların kira bedelinin belirlenmesi adına yaptıkları kendi aralarındaki anlaşmalar ancak bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Yani taraflar kira bedelinin artırılmasına ilişkin olarak 12 aylık tüketici fiyat endeksi ortalamalarının üzerinde bir oran belirleyemezler. Ancak yeni bir kira sözleşmesi akdederek on iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamalarının üzerinde yeni bir kira bedeli belirlemelerinin önünde herhangi bir engel yoktur.
Örnek vermemiz gerekecek olursa: 10.000 Türk Lirası tutarında bir kira bedeli olan taşınmazın yeni kira dönemlerine ilişkin olarak kira sözleşmesinde %25 oranında bir artışın taraflarca kararlaştırıldığını düşünelim. Bir önceki kira yılının 12 aylık tüketici fiyat endeksi ortalamalarının da %20 olduğunu varsayalım. Bu kanun hükmü gereği bir sonraki kira yılının kira bedeli için %20'nin üzerinde bir belirleme yapılması mümkün olamayacaktır. Bu halde kiracı, yalnızca %20 artış yapmakla kira artışı sorumluluğundan kurtulur.
b) Kira Sözleşmesinde Kira Artışına İlişkin Herhangi Bir Hüküm Bulunmaması Halinde
Tarafların kendi aralarında bir anlaşmanın mevcut olmaması halinde, kira bedelinin belirlenmesi hakim tarafından bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını geçmeyecek şekilde hakkaniyete göre belirlenecektir. Bu halde kira sözleşmesinin 5 yıldan uzun süreli olması ya da 5 yıldan sonra yenilenmiş olması gibi bir şart aranmaksızın kira bedelinin tespiti istemli dava açılabilmektedir.
c) 5 Yıldan Uzun Süreli veya 5 Yıldan Sonra Yenilenen Kira Sözleşmelerinde
Taraflarca kira bedelinin değişimine dair bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, 5 yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda mülk sahibi tarafından açılacak olan kira tespit davasıyla kira tespitinin hakim tarafından yapılması talep edilebilecektir. Bu davaya uygulamada "kira bedelinin tespiti davası" ya da "kira tespit davası" denilmektedir.
Bu durumda hakim tarafından yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, 12 aylık TÜFE ortalamalarının da üzerinde olacak şekilde belirleme yapılabilir. Tespit sağlanabilmesi için alanında uzman bilirkişiler tarafından kiralananın durumu ile emsal kira bedelleri de dikkate alınarak itiraza ve denetime elverişli rapor tanzim edilir ve hakim tarafından tüm dosya muhteviyatı bilirkişi raporuyla birlikte değerlendirilerek hakkaniyete uygun bir şekilde belirleme yapılır. Kira bedelinin her beş yıldan sonraki kira yılında bu şekilde belirlenmesi mümkündür.
Makalemizin devamında, kira bedelinin tespiti davaları hakkında detaylı bilgilendirme yer almaktadır.
Kira Bedelinin Tespiti Davası
Bu dava, bir çeşit tespit davası niteliğindedir. Bilirkişi incelemesi mutlaka dava ve delil dilekçelerinde deliller arasında yer almalı ve talep edilmelidir. Çünkü kanun maddesindeki açık hüküm gereği taşınmazın emsal rayiçleri kontrol edilecek ve hakimin karar vermesinde benzer taşınmazların piyasa değerleri dikkate alınacaktır.
Esasen 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu düzenlemelerinden önce kira bedelinin tespiti davaları; Anayasa Mahkemesinin, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (6570 sayılı Kanun)’un 2 ve 3. maddelerinin iptaline ilişkin kararının 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi ile birlikte yasada doğan boşluğun doldurulması için Yargıtay içtihatları ile getirilmiştir. Yani Türk Borçlar Kanunu öncesinde Yargıtay içtihatları ile ortaya çıkan kira bedeli tespit davaları mevcuttur. Ancak şu anda Türk Borçlar Kanunumuzda açık maddelerle yer aldığı da düşünülürse, kanunda yer alan maddeler ile birlikte ele alınmasında fayda vardır.
Türk Borçlar Kanunumuzun 344. Maddesinin 2. ve 3. Fıkralarına Göre: "Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir."
Madde metninden de kolaylıkla anlaşılabileceği üzere, kira tespit davası iki halde açılabilmektedir:
Kira sözleşmesinde yenilenen dönemlerde kira bedelinin artışına ilişkin hüküm yer almıyorsa açılabilir,
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda sözleşmede kira artışına ilişkin hüküm olsa da olmasa da açılabilir.
Bu ihtimallerin ilkinde, kira sözleşmesinin 5 yıldan uzun süreli olması ya da beş yıldan sonra yenilenmesi gibi bir şart aranmamaktadır, yalnızca yenilenen kira dönemi için kira artış oranına dair sözleşmede hüküm bulunmaması ve tarafların bu hususa ilişkin olarak anlaşamaya varamamaları yeterlidir. Ancak hakim tarafından yapılacak olan belirleme yalnızca tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre yapılabilir.
İkinci ihtimalde ise kira sözleşmesinin beş yıldan uzun süreli olması veya beş yıldan sonra yenilenmiş olması durumunda dava açılabilir ve bu ihtimalde hakim, yalnızca tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalarıyla bağlı değildir. Bu halde 12 aylık TÜFE ortalamalarına ek olarak kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri de hakim tarafından dikkate alınır ve hakkaniyete göre karar verilir. Yani bu halde hakim tarafından verilecek olan karar, tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamaların üzerinde olabilecektir.
Bu makalemizin devamında yalnızca 5 yıllık sürenin dolması nedeniyle açılacak olan kira tespit davaları işlenecektir.
Kira bedelinin tespiti davası, kaynağını Türk Borçlar Kanunumuzun 138. maddeden alan kira bedelinin uyarlanması davası ile karıştırılmamalıdır. TBK 138. maddede düzenlenmiş olan "aşırı ifa güçlüğü" hükmü gereği açılabilen kira bedelinin uyarlanması davasında: Sözleşmenin yapıldığı esnada borçludan kaynaklanmayan, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenemeyecek nitelikte olağanüstü bir durum söz konusu olmaktadır. Oysa aşağıda detaylı olarak açıklayacak olduğumuz üzere, kira bedelinin tespiti davasında böyle bir olguya gerek bulunmamaktadır.
a) Kira Tespit Davasının Şartları
Kira tespit davası açılabilmesinin şartları:
Taraflar arasında geçerli olarak kurulmuş bir kira sözleşmesinin bulunması,
5 yıllık sürenin geçmiş olması(TBK 344/3. maddesi gereği) veya kira sözleşmesinde yenilenen kira dönemlerinde kira artışının ne şekilde yapılacağına ilişkin bir hüküm bulunmaması(TBK 344/2. maddesi gereği),
Kira bedelinin tespiti isteminde davacının hukuki yararının bulunması
Kira tespit davasının açılabilmesi için kiracıya ihtarname gönderilmesi şart değildir. Aşağıda, ilgili alt başlık altında detaylı olarak açıklayacağımız üzere: İhtarname yalnızca dava sonucunda verilecek olan kararın hangi kira dönemi için geçerli olacağını belirlemeye yaramaktadır.
b) Dava Açılışı ve Davanın Kira Dönemlerine Etkisi
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak bu davanın yeni kira döneminin başlangıcından itibaren sonuç doğurması isteniyorsa, Türk Borçlar Kanunumuzun 345. maddesine göre işlem yapılmalıdır. Aksi takdirde açılacak olan davada verilecek olan hüküm, sonuçlarını bir sonraki kira dönemi için doğurur.
Türk Borçlar Kanunumuzun 345. Maddesine Göre: "Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Kira bedelinin belirlenmesi davasının TBK 345. maddesinin 2. fıkrasında belirtilen seçeneklerden birine uygun olarak açılmaması halinde belirlenen yeni kira bedeli, kiracıyı yeni kira döneminde etkilemeyecek, bir sonraki kira döneminde etkileyecektir. Sonuç olarak kiraya veren 1 senelik kira getirisi kaybı (fark üzerinden) yaşayacaktır. Ancak sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, bu yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak olan davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu dönemin başından itibaren kiracıyı bağlayacaktır.
Bu demek oluyor ki:
Yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce kiracıyla kira artışına ilişkin olarak ihtarname gönderilmesi halinde, dava yenilenen kira döneminin başlangıç tarihinden sonra açılmış dahi olsa mahkeme tarafından belirlenecek olan kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olacaktır.
Aynı şekilde, ihtarname gönderilmemiş olsa dahi; açılacak olan kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış olursa, mahkeme tarafından belirlenecek olan kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olacaktır.
Kira tespit davası yeni kira başlangıcından en geç otuz gün önce açılmamışsa ve bu süre içerisinde kiracıya ihtarname de gönderilmemişse, mahkeme tarafından belirlenecek olan kira bedeli yeni kira dönemi için değil, bir sonraki kira dönemi için geçerli olacak ve bu durumda kiralayanın bir senelik kira geliri kaybı söz konusu olacaktır.
c) Deliller ve İspat
Kira tespit davasında:
Taraflar arasındaki kira sözleşmesi,
Emsal taşınmazların kira sözleşmeleri,
Emsal rayiç kira bedelleri(bilirkişiler tarafından incelenmektedir)
İhtarname(Gönderilmişse),
Keşif,
Bilirkişi raporu,
Uzman görüşü,
Tanık beyanı ve
Yemin
dahil her türlü hukuka uygun delil kullanılabilir.
Bu davalarda özellikle keşif ve bilirkişi incelemesi delillerine mutlaka dayanılması gerektiği hususu gözden kaçırılmamalıdır.
d) Mahkeme Tarafından Yeni Kira Bedelinin Belirlenmesi
Kira tespit davalarında mahkeme tarafından kira bedeli belirlenirken hak ve nesafet esaslarının dikkate alınması gerekmektedir. Buna göre, hüküm kurulurken:
Tarafların tüm delilleri dikkate alınmalı,
Emsallerin gerçekten dava konusu taşınmaza emsal teşkil edip etmediği hususları gözden geçirilmeli, taraflarca sunulan emsaller mevcutsa bunlar bilirkişi marifetiyle tek tek incelenmeli(Bakınız Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7612 E., 2019/1309 K. sayılı kararı),
Bilirkişi kurulu, alanında uzman kimselerden meydana getirilmeli(inşaat, mimar, hukukçu, emlak bilirkişi gibi, Bakınız Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/2575 E., 2017/14042 K. sayılı kararı),
Bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli(Bakınız Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2021/3200 E., 2021/6064 K. sayılı kararı),
Bilirkişi raporu itiraza elverişli olmalı ve subjektiflikten uzak olmalı, yani somut olgulara dayanmalı,
Dava konusu taşınmazın kira bedeline etki edecek nitelikte bulunan konum, çevre, nitelik, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri gibi tüm detaylar ele alınmalı,
Hak ve nesafete uygun olarak kiracının eski kiracı olduğu gözetilmek suretiyle belirlenen kira bedeli üzerinden indirim yapılmalıdır.
e) Kira Bedelinin Tespiti Davalarında Islah ve Bedel Artırımı
Kira bedelinin tespiti davası açılırken, kira bedeline ilişkin olarak kapsamlı araştırma yapılmalı ve istenilen kira bedeli dava dilekçesinde tam olarak belirtilmelidir. Çünkü kira bedelinin tespiti davalarında ıslah ve bedel artırımı mümkün olmamaktadır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2017/2792 E. ve 2021/267 K. sayılı kararında "Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz."
Hüküm metninden açıkça anlaşıldığı üzere Yargıtay tarafından davacının fazlaya ilişkin haklarını saklı tutamayacağı ve ıslah talebinde bulunulamayacağı görüşü hakimdir. Kanaatimizce bu husus hukuki öngörülebilirliğe, dava açılması öncesinde bilirkişi raporunu tam olarak tahmin edemeyecek ve etmesi de kendisinden beklenemeyecek olan davacının haklı menfaatlerine ve dolayısıyla hakkaniyete uygun düşmemektedir. Ancak yine de kira tespit davası açılmadan önce Yargıtay'ın ıslaha ilişkin bu görüşü uygulamada geçerliliğini koruduğundan dolayı dikkate alınmalı ve talep yöneltilirken bu husus göze alınmalıdır. Bu ve benzeri detay hususlar nedeniyle, olası bir uyuşmazlık halinde sürecin alanında uzman bir gayrimenkul avukatı yardımıyla yürütülmesi tavsiye edilmektedir.
f) Kira Bedelinin Tespiti Davalarında Hakkaniyet İndirimi Uygulaması
Kira bedelinin tespiti davasında tüm delillerin toplanması ve bilirkişi marifetiyle rayiç kira bedelinin belirlenmesi ile birlikte karar aşamasına geçilir. Yukarıda, "Mahkeme Tarafından Yeni Kira Bedelinin Belirlenmesi" başlığı altında ifade ettiğimiz hususlar dikkate alınarak kira bedeli belirlenir. Ancak yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca, belirlenecek olan bu kira bedelinden belirli bir miktar hakkaniyet indirimi yapılması gerekmektedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2017/8272 E., 2019/5399 K. sayılı kararında aşağıdaki şekilde belirtilmiş olduğu üzere davalı olan kiracının eski kiracı olduğu dikkate alınmak suretiyle hakkaniyet indirimi yapılmalıdır, hakkaniyet indirimi uygulanmadan kira bedelinin tespitine karar verilmesi, hukuka aykırı olacaktır:
"Bu durumda Mahkemece davalının eski kiracı olduğu da dikkate alınarak yukarıdaki açıklamalar ışığında hak ve nesafete göre 01.04.2015 tarihinde başlayan dönem için kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken yazılı şekilde yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak, net mi brüt mü olduğu belirtilmeden ve hakkaniyet indirimi uygulanmadan yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir."
Söz konusu ettiğimiz bu hakkaniyet oranında indirim uygulamasının ne şekilde gerçekleştirilmesi gerekeceği hususuna, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2017/3682 E., 2017/17115 K. sayılı kararında aşağıdaki şekilde değinilmiştir:
"Davacının temyiz itirazlarına gelince; Mahkemece kira bedelinin hak ve nesafete göre tespit edilmesinde usulsüzlük bulunmamaktadır ancak hükme esas alınan bilirkişi raporunda, davalının eski kiracı olduğu da değerlendirilerek indirim uygulanmak suretiyle kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlendiği anlaşılmakta olup, Mahkemece ikinci kez indirim uygulanarak kira bedelinin belirlenmiş olması doğru değildir. Bu durumda Mahkemece öncelikle bilirkişi kurulundan hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde ek rapor alınarak, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedeli belirlenmeli, daha sonra Mahkemece bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %10-20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna göre yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir."
Buna göre bilirkişi raporunda davalının eski kiracı olduğundan bahisle hak ve nesafete göre kira bedelinin belirlenmesi durumunda mahkemece ayrıca hakkaniyet indirimi yapılırsa, kira bedeli üzerinden iki kere indirim yapılmış olacağı için bu durum hukuka aykırı olacaktır. Dolayısıyla uygulamada yapılması gereken husus: Bilirkişilerin itiraza elverişli ve somut olgulara dayanan bir rapor tanzim etmesi ve herhangi bir hakkaniyet indirimi uygulamaksızın güncel kira bedelini belirlemesi, hakkaniyet indirimi uygulanacak olması halinde bu indirim miktarının bizzat mahkeme tarafından belirlenmesidir.
Hakkaniyet indirimi oranının ne kadar olacağı hususu soru işareti olabilmektedir. Bunun için, bakınız: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7927 E., 2018/4805 K. sayılı kararında:
"Mahkemece kira bedelinin hak ve nesafete göre tespit edilmesinde usulsüzlük bulunmamaktadır ancak aylık kira bedeli 15.000.-TL net alınıp Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre anılan bedelden kiracının eski kiracı olduğu nazara alınarak TBK 51, 52 (BK 43,44) maddesi gereğince kiracı lehine %10-20 oranında bir hakkaniyet indirimi yapılması gerekirken %20' den daha fazla indirim yapılarak kira bedeli belirlenmesi doğru olmadığı gibi, hüküm fıkrasının yukarıda açıklandığı üzere çelişkili şekilde kurulması da usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir." şeklinde, hakkaniyet indiriminin %10-20 oranları aralığında yapılması uygun olacaktır.
g) Zamanaşımı veya Hak Düşürücü Süreler
Kira bedelinin tespiti davasında herhangi bir hak düşürücü süre ya da zamanaşımı süresi söz konusu değildir. Kira sözleşmesinin geçerliliğini koruduğu ve kira tespit davası açma şartları mevcut olduğu müddetçe, kira tespit davasının açılması mümkündür.
h) Kira Bedelinin Tespiti Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme
Kira bedelinin tespiti davalarında görevli mahkeme: Hukuk Muhakemeleri Kanunumuzun 4. maddesi gereği Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
Kira bedelinin tespiti davalarında yetkili mahkeme ise:
Davalının yerleşim yeri mahkemesi,
Sözleşmenin ifa edildiği yer mahkemesi,
Tacirler ve kamu tüzel kişilerinin dahil olduğu bir sözleşme ise HMK 17. gereği sözleşmede yer alan yetki kuralındaki yer mahkemesi yetkilidir.
i) Kira Tespit Davasında Dava Şartı Arabuluculuk
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18. maddesine 7445 sayılı Kanun'un 37. maddesi ile getirilmiş olan düzenleme gereğince, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak olan kira bedelinin tespiti davaları için arabulucuya başvurulmuş olması, dava şartı haline getirilmiştir.
Dolayısıyla 1 Eylül 2023 tarihinden önceki tarihlerde açılan kira tespit davalarında böyle bir zorunluluk bulunmamaktayken, bu tarihten sonra açılması planlanan davaların öncesinde arabulucuya başvuruda bulunulmuş olması ve arabuluculuk sürecinin usulüne uygun bir şekilde işletilerek tamamlanması gerekmektedir. Açılacak olan davanın usulden reddedilmesi ve böylece zaman kaybına uğranılması istenmiyorsa, dava açmadan önce arabuluculuk süreci işletilmelidir.
6325 sayılı Kanun'un 18/B Maddesinin 1. Fıkrasının a. Bendine Göre: "(1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır: a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar. ..."
Kira Artış Oranında Yüzde 25 Sınırlaması
Kural olarak Türk Borçlar Kanunumuzda kira bedelinin yenilenen kira dönemlerinde artışına ilişkin olarak belirlenen tavan, yukarıda alıntılamış olduğumuz Türk Borçlar Kanunumuzun 344. maddesi gereği: Tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre belirlenen değişim oranıdır.
Türk Borçlar Kanunumuzun 344/1. Maddesine Göre: "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır."
Ancak Türk Borçlar Kanunumuz'a 7409 sayılı Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 4. maddesi ile eklenen geçici madde 1. nedeniyle bu tavan uygulaması, 01.07.2023 tarihine kadar(bu tarih dahil) %25(yüzdeyirmibeş) olarak uygulanmaya başlanmıştır.
Sonrasında, yine Türk Borçlar Kanunumuza 7456 sayılı Kanun'un 23. maddesiyle getirilen geçici madde 2. düzenlemesine göre bu süreler 02.07.2023 ile 01.07.2024 tarihleri arasında yenilenecek olan sözleşmeler açısından da geçerli kılınmıştır.
Türk Borçlar Kanunumuzun Geçici 1. Maddesine Göre: "Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır."
Türk Borçlar Kanunumuzun Geçici 2. Maddesine Göre: "Konut kiraları bakımından 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır."
Kira bedelinin yenilenen dönemlere istinaden %25 artacağını öngören bu tavan uygulaması, Türk Borçlar Kanunumuza geçici olarak eklenmiş olan ve yukarıda alıntılamış olduğumuz bu hükümlere dayanmaktadır. Ancak başkaca bir düzenleme yapılmaması durumunda, 01.07.2024 tarihinden itibaren Türk Borçlar Kanunumuzun 344. maddesinde belirtilmiş olan 12 aylık TÜFE ortalamalarına göre belirlenen oran dikkate alınacaktır. 01.07.2024 tarihinden sonra yenilenecek olan kira sözleşmelerinde ise sözleşmedeki artış oranları yine eskisi gibi on iki aylık TÜFE ortalamalarının üstünde olmamak kaydıyla geçerliliğini koruyacaktır.
Kira Tespiti Talepli Olarak İhtarname Gönderilmesi
Yukarıda, kira bedelinin tespiti davasının şartlarına ilişkin olarak ilgili alt başlık altında değinmiş olduğumuz gibi, ihtarname başlı başına kira tespit davasının şartlarından birisi değildir. Dolayısıyla eğer dava açılış şartları mevcutsa, ihtarname göndermeksizin kira tespit davasının açılması mümkündür.
Ancak ihtarname gönderimi, eğer Türk Borçlar Kanunumuzun 345/2. maddesinde düzenlenen usule uygun olarak gerçekleştirilmişse, kiraya veren açısından önemli bir kazanım sağlamaktadır.
Türk Borçlar Kanunumuzun 345. Maddesinin 1. ve 2. Fıkralarına Göre: "Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar."
Madde metninden de anlaşılabileceği üzere her ne kadar ihtarname gönderimi dava açılışı için şart olarak öngörülmemişse de, ihtarnamenin yeni dönem başlangıcından en geç otuz gün(30 gün) önce gönderilmesi ve tebliğ edilmesi durumunda, izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar dava açılırsa, mahkemece belirlenecek olan kira bedeli bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacaktır. Aksi takdirde aynı kazanımın elde edilebilmesi adına açılacak olan davanın, yeni dönem başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış olması şartı aranır. Yoksa bu tarihten sonra dava açılması durumunda mahkeme tarafından belirlenecek olan kira bedeli, yeni kira dönemi için değil, bir sonraki kira dönemi açısından hüküm ve sonuçlarını doğuracaktır ve bu durumda bir senelik kira geliri kaybı söz konusu olacaktır.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira Bedelinin Tespiti Davası Nasıl Açılır?
Kira bedelinin tespiti davası, dava dilekçesinin görevli ve yetkili mahkemeye sunulması ve gerekli harçların yatırılması suretiyle açılabilir. Türk Borçlar Kanunumuzun 345/1. maddesi uyarınca her zaman açılabilir. Ancak dava açılışı esnasında dava şartlarının mevcut olup olmadığı hususuna dikkat edilmeli ve dava açılış zamanının ya da ihtarname gönderme tarihinin, mahkemece belirlenecek olan kira bedelinin yeni kira döneminde sonuç doğuracak şekilde belirlenmesine özen gösterilmesi, olası hak kayıplarının önüne geçecektir.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Zaman Açılır?
Kira bedelinin tespiti davasının ne zaman açılabileceğinin tespiti için Türk Borçlar Kanunumuzun 344. maddesi ile taraflar arasındaki kira sözleşmesinde herhangi bir kira artış miktarı belirlenmiş olup olmadığına bakılır. Eğer kira sözleşmesinde yıllık kira bedeli artış oranı belirlenmişse, kira tespit davası ancak 5. kira yılının sonunca açılabilir. Ancak kira sözleşmesinde kira artış bedeli hiç belirlenmemişse, 5. kira yılı beklenmeksizin her kira döneminin sonunda kira artışı talep edilebilir.
Kira Tespit Davasında %25 Sınırı Var Mıdır?
Covid ve ekonomik kriz sonrasında kira artışlarına getirilen yüzde yirmibeş(%25) kira artış oranı tavan sınırlaması, 5 yıllık kira sözleşmeleri nedeniyle açılacak olan kira tespit davaları açısından söz konusu olmamaktadır.
5 Yıllık Kira Sözleşmesinde Kira Bedeli Nasıl Artırılır?
Taraflar arasında kira artışına istinaden anlaşma sağlanamaması durumunda, kiraya veren tarafından dava şartı arabuluculuk süreci de işletilmek suretiyle(1 Eylül 2023 tarihinden itibaren arabuluculuk süreci, kira tespit davaları açısından dava şartı haline getirilmiştir) görevli ve yetkili mahkemede kira bedelinin tespiti davası açılabilir.
Kira Tespit Davasında İhtar Şartı Var Mıdır?
İhtarname gönderilmesi, kira tespit davalarının açılması için elzem değildir. İhtarname gönderilmemiş olsa dahi kiralayan tarafından kira tespit davası açılabilir. Ancak Türk Borçlar Kanunumuzun 345/2. maddesinde düzenlenen usule uygun olarak ihtarname gönderilmesi veya dava açılışının bu madde hükmünde belirtilen tarihlere uygun olarak sağlanması durumunda mahkeme tarafından belirlenecek olan kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren hüküm ve sonuçlarını doğuracaktır.
Kira Tespiti Davası, Kısmi veya Belirsiz Alacak Davası Olarak Açılır Mi?
Kira tespit davasının kısmi alacak davası ya da belirsiz alacak davası olarak açılması mümkün değildir. Bu durumun sonucu olarak: Dava açılışı esnasında ileri sürülen ve harçlandırılan tutar, dava açıldıktan sonraki bir tarihte bedel artırım ya da ıslah yoluyla artırılamaz. Dolayısıyla kira bedelinin tespiti davası açılırken ileri görüşlü bir belirleme yapılması ve talep edilecek olan kira bedelinin en baştan piyasa koşullarına uygun bir şekilde belirlenmesi önem arz etmektedir.
Kira Tespit Davasında Belirtilen Kira Bedeli Islah Edilebilir Mi?
Kira tespit davasının kısmi veya belirsiz alacak davası olarak açılamayacak olmasından dolayı, bu davada belirtilen kira bedelinin ıslah edilmesi de mümkün olmamaktadır.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Kadar Sürer?
Kira bedelinin tespiti davası: Tevzi alınan mahkemenin iş yükü, taraf delillerinin toplanması ve tahkikat sürecinin ilerleyişi, bilirkişi raporlarının dosya muhteviyatına kazandırılması ve rapora itirazların değerlendirilmesi gibi birçok farklı değişkenin yanında; mahkeme tarafından verilecek olan hükmün istinaf ve temyiz kanun yollarına taşınıp taşınmamasına göre 1-2 yıl ve hatta bazen 3-5 yıl kadar dahi sürebilmektedir. Ancak, yargılama süresinin bu kadar fazla değişkene bağlı olması nedeniyle kesin bir süre belirtilmesi mümkün değildir.
Kira Bedelinin Tespiti Davalarına İlişkin Yargıtay Kararları
Kira bedelinin tespiti davalarında kiracının eski kiracı olduğu dikkate alınmak suretiyle hakkaniyet indirimi yapılması gerekeceğine ilişkin karar,
Yüzde yirmiyi aşan hakkaniyet indiriminin fazla olduğuna ilişkin karar,
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7927 E., 2018/4805 K. sayılı kararı
"... ...
...
Somut olayda; Davacı dava dilekçesinde net 7.000.-TL olarak ödenen kira bedelinin net 20.000.-TL olarak tespitini istemiş, Mahkemece hükme esas alınan 14.05.2013 tarihli bilirkişi raporuna göre ilk hükümde dava konusu taşınmazın 01.10.2012 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin net 15.000.-TL olarak tespitine karar verilmiştir. Anılan karar kira bedelinden hak ve nesafet indirimi yapılması gerektiği gerekçesi ile bozulmuş, bu kez Mahkemece bozmaya uyma kararı verilerek yapılan yargılama neticesinde; hüküm fıkrasının birinci bendinde aylık kira bedelinin 01.10.2012 tarihinden itibaren 15.000.-TL olarak tespitine, ikinci bendinde davalının eski kiracı olması sebebiyle, takdiren %10 oranında hakkaniyet indirimi yapıldığında aylık kira miktarı brüt 13.500.-TL olarak tespit edilmiştir. Mahkemece kira bedelinin hak ve nesafete göre tespit edilmesinde usulsüzlük bulunmamaktadır ancak aylık kira bedeli 15.000.-TL net alınıp Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre anılan bedelden kiracının eski kiracı olduğu nazara alınarak TBK 51, 52 (BK 43,44) maddesi gereğince kiracı lehine %10-20 oranında bir hakkaniyet indirimi yapılması gerekirken %20' den daha fazla indirim yapılarak kira bedeli belirlenmesi doğru olmadığı gibi, hüküm fıkrasının yukarıda açıklandığı üzere çelişkili şekilde kurulması da usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
...
...
..."
Kira bedelinin tespiti davalarında ıslaha ilişkin karar,
Kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin hakların saklı tutulamayacağına ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamayacağına ilişkin karar,
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/2792 E., 2021/267 K. sayılı kararı "...
...
...
II. UYUŞMAZLIK
11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kira bedelinin tespiti davalarında ıslah yolunun kapalı olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
12. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle “kira bedelinin tespiti” davalarının hukuksal niteliği ve kendine özgü özelliklerinin irdelenmesinde yarar vardır.
13. Kira bedelinin tespiti davaları; Anayasa Mahkemesinin, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (6570 sayılı Kanun)’un 2 ve 3. maddelerinin iptaline ilişkin kararının 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi ile birlikte yasada doğan boşluğun doldurulması için Yargıtay içtihatları ile getirilmiştir.
14. Kira bedelinin tespiti davalarının konusunu 6570 sayılı Kanun kapsamına giren taşınmaz mallar oluşturur ve bu dava 6570 sayılı Kanun’un uygulandığı yerler ve taşınmazlar için söz konusudur.
15. Kira bedelinin tespiti davaları kiralayan (kiraya veren) tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir.
16. Kira bedelinin tespiti davalarında hüküm bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkindir. Bu belirleme açık, net ve tam olmalıdır.
17. Kira bedelinin tespiti davalarının en çarpıcı özelliği kamu düzeni ile ilgili olmalarıdır. Bununla ilgili yöntemleri tarafların belirleyemeyeceği yargısal uygulamada kabul edilmiştir.
18. Hâkim, bu davalarda kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belli edilen yöntemlere uygun olarak kira bedelinin tespiti yoluna gitmek zorundadır. Kira parasının tespitinde belirlenen bu ilke dışına çıkılması eşit uygulama ilkesini bozduğu gibi kamu düzeni ile ilgili olan bu davanın yapısına da uygun düşmeyecektir.
19. İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 12.11.1979 tarihli ve 1979/1 E., 1979/3 K. sayılı kararında da belirtildiği gibi, Anayasa Mahkemesince 26.03.1963 tarihinde verilen karar ile 6570 sayılı Kanun’un 2 ve 3. maddelerinin iptaline karar verilmiş ve bu kararın sözü edilen maddeleri yerine yeni bir yasa çıkarılmadan 26.09.1963 tarihinde yürürlüğe girmesi üzerine bir yasa boşluğu oluşmuştur.
20. Uygulamada birliği sağlamak için 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile, kanunda boşluk bulunduğu temelinden hareketle yeni dönemde akdin kira bedeline ilişkin hükmünün yenilenmeyerek kirası belli olmayan bir akit haline geldiği benimsenmiş ve kira bedelinin sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun hakim tarafından doldurulması gerektiği kararlaştırılmıştır.
21. Bilindiği üzere tespit davaları, genel olarak bir hukuki ilişkinin mevcut olup olmadığının belirlenmesine ilişkin davalardır. Bu dava ile hukuki ilişki hakkındaki kuşku ve tereddütler giderilir. Tespit davaları hakların istikrarını temin etmekle toplumsal bir yarar sağlar. Tespit davasının amacı da hukuki belirsizliği gidermek, başka bir deyişle hukuki ilişkileri taraflar açısından belirli hale getirmekten ve bu yolla barışı sağlamaktan ibarettir.
22. Buna göre, kira bedelinin tespiti davalarında verilen kira tespiti kararları, diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukuki ilişkiyi tespit etmez. Amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan kira bedeli unsurunu belirli bir hâle getirmekten ibarettir. Gerçekten de taraflar anlaşamamışlarsa, kiranın tespitinde hukuki sonuç ancak hâkimin kararı ile doğar. Gerçi, yeni dönemde kiranın belli olması için mutlaka bir mahkeme kararı alması şart değildir. Çünkü taraflar anlaşırlarsa mahkeme kararına gerek kalmadan hukuki sonuç doğar. Tarafların ancak anlaşamaması hâlinde bu hukuki sonucun doğması için dava açmaları gerekir.
23. Böylece kira tespiti kararları eda davaları sonunda verilen mahkumiyet kararlarına değil, inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir nitelik göstermektedirler. Dolayısıyla kira bedelinin tespitine ilişkin olarak açılmış olan davada, tespit davasında olduğu gibi bir hukuki ilişkiye dair karar verilmesi yerine, var olan hukuki ilişkiye ilişkin yeni bir hukuki durum ortaya çıkması veya var olan bir hukuki durumun değişmesi söz konusu olmaktadır. Nitekim aynı hususlara Hukuk Genel Kurulunun 26.02.2014 tarihli ve 2013/3-633 E., 2014/154 K. ve 24.02.2016 tarihli ve 2014/3-348 E., 2016/173 K. sayılı kararlarında da değinilmiştir.
24. Kira bedelinin tespiti davalarının amacı sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespitidir. Başka bir deyişle kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Kira tespit davası sonucunda hâkim, bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler. Böylelikle, kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur ve kira sözleşmesi mahkeme kararı ile yeniden şekillenmiştir (Özyakışır, Ö.: Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedeli, Ankara 2019, s. 204).
25. Mahkemece belirlenen kira bedelinin hangi andan itibaren geçerli olduğu talep edilmedikçe, hükümde gösterilmez. Sadece, talepte bulunulmuş olması şartıyla, belirlenen kira bedelinin hangi andan itibaren geçerli olduğu hükümde gösterilir (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulunun 21.11.1966 tarihli ve 1966/19 E., 1966/10 K.). Fakat, dava sonucunda belirlenen bedel, bazen, belirlenmesi talep edilen değil bir sonraki kira yılı için etki doğurabilmektedir. Mahkeme kararının, bedelin belirlenmesinin talep edildiği kira yılı için etki doğurması arzu ediliyorsa kira sözleşmesindeki hükümlere dikkat edilerek talepte bulunulması gerekmektedir (Özyakışır, s. 223).
26. Bu aşamada “kısmi dava” kavramı üzerinde kısaca durmak gerekir. Alacağın yalnızca bir bölümü için açılan davaya kısmi dava denir. Bir davanın kısmi dava olarak nitelendirilebilmesi için, alacağın tümünün aynı hukuki ilişkiden doğmuş olması ve alacağın şimdilik belirli bir kesiminin dava edilmesi gerekir. Diğer bir söyleyişle, bir alacak hakkında daha fazla bir miktar için tam dava açma imkânı bulunmasına rağmen, alacağın bir kesimi için açılan davaya, kısmi dava denir. Kısmi dava açılabilmesi için talep konusunun bölünebilir olması gerekli olup, açılan davanın kısmi dava olduğunun dava dilekçesinde açıkça yazılması gerekmez. Dava dilekçesindeki açıklamalardan davacının alacağının daha fazla olduğu anlaşılıyor ve istem bölümünde "fazlaya ilişkin haklarını saklı tutması” ya da “alacağın şimdilik şu kadarını dava ediyorum” şeklinde bir ifadeye yer verilmiş ise, bu husus, davanın kısmi dava olarak kabulü için yeterli sayılmaktadır (Pekcanıtez, H.: Medeni Usul Hukuku, C. II, 15. baskı, İstanbul 2017, s. 1000).
27. 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nda (HUMK) açıkça kısmi dava düzenlenmediği hâlde, söz konusu Kanun'un yürürlükte olduğu dönemde de kısmi dava açılması mümkün bulunmaktaydı. Kısmi dava, HMK'nın 109. maddesinde ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. Anılan maddenin birinci fıkrasında; talep konusunun niteliği itibarıyla bölünebilir olduğu durumlarda, sadece bir kısmının da dava yoluyla ileri sürülebileceği hükme bağlanmıştır. İkinci fıkrasında ise, talep konusunun miktarı, taraflar arasında tartışmasız veya açıkça belirli ise kısmi dava açılamayacağı belirtilmişti. Ancak 109. maddenin ikinci fıkrası 01.04.2015 tarihli ve 6444 sayılı Kanun'un 4. maddesi ile yürürlükten kaldırıldığından artık talep konusunun taraflar arasında tartışmasız veya belirli olması hâlinde de kısmi dava açılması mümkün hâle gelmiştir.
28. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince; davacılar vekili, davalı ile aralarında 01.02.2011 tarihinde başlayıp 01.02.2016 tarihinde sona erecek kira sözleşmenin 3. maddesine göre kira bedelinin 2011 yılı için 4.500,00TL olarak belirlendiğini, sonraki yıllarda kira bedelinin (ÜFE+TEFE)/2 oranında artırıldığını, sözleşmenin 3. maddesinin son fıkrasında, tarafların ilk üç yılın sonunda kira bedelinde yapılacak olan artışa ilişkin mutabakata varamazlar ise, kira bedeli artışının bilirkişi marifeti ile tespit ettirileceğinin düzenlendiğini, ancak davalının kira bedeli konusunda ortak mutabakata varılmaksızın 2014 yılı için 5.693,27TL ödeme yaptığını ileri sürerek taşınmazın kira bedelinin 17.02.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık 8.000,00TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiş, 12.02.2015 tarihli ıslah dilekçesi ile de davayı brüt 8.000,00TL kira bedeli üzerinden açtıklarını belirterek kira bedelinin brüt 9.200,00TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.
29. Öte yandan kira bedelinin tespitine ilişkin talep dava dilekçesinde belirtilen döneme ilişkin olduğundan, ıslahla bedelin artırılması durumunda ise daha sonraki bir dönemi kapsayacak şekilde talepte bulunulmuş olur ve bu da kira bedelinin tespiti davalarının niteliğine aykırıdır.
30. Hâl böyle olunca, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
31. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır. ...
...
..."
Kira sözleşmesinin yenilenmesinden en geç otuz gün önce dava açılmamış olması ve ihtarname de gönderilmemiş olması sebebiyle, belirlenecek olan kira bedelinin yeni kira dönemi için değil, bir sonraki kira dönemi için geçerli olması gerekeceğine ilişkin karar,
Bu durumda davacıya bir sonraki kira dönemi için artış isteyip istemediği hususu sorularak, verilecek cevaba göre davanın reddine karar verilmesi ya da onay halinde bir sonraki kira dönemi için kira bedelinin belirlenmesine ilişkin karar,
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/3856 E., 2018/9229 K. sayılı kararı
"...
...
...
Olayımıza gelince; Taraflar arasında 2001 yılına dayalı, sözlü kira sözleşmesi bulunduğuna ve aylık kira bedelinin 01/06/2014 tarihine kadar 800 TL , bu tarihten sonra ise 900 TL olarak ödendiğine ilişkin uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme sözlü olduğundan, kiracılık süreci içinde kira parasının artırılacağı davacı tarafından kanıtlanamamıştır.Bu durumda davacı sözleşmenin yenilendiği her iki tarafın da kabulünde olan 01/06/2014 tarihi için kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için, davanın bu dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığına ve süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava da olmadığına göre 11/12/2014 tarihinde açılan dava ile 01/06/2014 günü başlayan dönem için kira parasının tespitine karar verilemez. Ancak yargılama sırasında yeni dönemin (01/06/2015) başladığı da göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (2015-2016) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacı taraftan sorularak, istemesi halinde bir sonraki dönem için kira parasının tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekirken,yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. ...
...
..."
