Kira Bedelinin Tespiti Davası Nedir, Nasıl Açılır? 2026

Kira bedelinin tespiti davası, yeni kira döneminde uygulanacak aylık kira bedelinin sulh hukuk mahkemesi tarafından belirlenmesi istemidir; kendine özgü, inşai (yenilik doğuran) davalara yakın nitelikte bir davadır. Dava her zaman açılabilir; sözleşmede artış hükmü varsa yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerlidir (üçüncü fıkra), artış hükmü yoksa ikinci fıkradaki otuz gün kuralı uygulanır. Beş yıl, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hükümdeki emsal ve hakkaniyet yönteminin koşuludur; dava hakkının değil. Davayı kiraya veren gibi kiracı da açabilir ve dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira bedelinin tespiti davası, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin yenilenen döneminde uygulanacak aylık kira bedelinin hâkim tarafından belirlenmesi istemidir. Dava bir eda istemi içermez; amacı, sözleşmenin yeni dönemde belli olmayan kira bedeli unsurunu belirli hâle getirmektir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 16.03.2021 tarihli ve 2017/2792 E., 2021/267 K. sayılı kararında bu nitelik, “Böylece kira tespiti kararları eda davaları sonunda verilen mahkumiyet kararlarına değil, inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir nitelik göstermektedirler.” cümlesiyle açıklanmıştır.

Bu nitelik üç sonuç doğurur. Birincisi, dava klasik bir tespit davası değildir; hâkim, mevcut bir hukuki ilişkiyi yalnız tespit etmekle kalmaz, sözleşmenin kira bedeline ilişkin hükmünü değiştirir. İkincisi, hüküm belirli bir kira yılı için geçerlidir; Türk Borçlar Kanununun 345. maddesindeki koşullar sağlanmışsa belirlenen bedel, dava tarihinden önce başlamış bir kira döneminin başından itibaren de etkili olabilir. Üçüncüsü, talep bölünemez; kira bedelinin davacı tarafından bir seferde açık ve net biçimde istenmesi gerekir. Bu sonuçlar, kira tespiti davasını alelade bir alacak davasından ayırır; dava, tahliye istemi de içermez ve yalnız yeni dönem kira bedelinin belirlenmesine ilişkindir.

Davayı Kiraya Veren mi, Kiracı mı Açar?

Davayı kiraya veren açabildiği gibi kiracı da açabilir. Hukuk Genel Kurulu, “Kira bedelinin tespiti davaları kiralayan (kiraya veren) tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir.” cümlesiyle bu hususu açıkça ortaya koymuştur (HGK 16.03.2021 tarihli ve 2017/2792 E., 2021/267 K. sayılı karar). Kiracının talebi de bedelin yeniden belirlenmesidir; tek başına “kira indirimi davası” diye ayrı bir dava türü bulunmamaktadır. Kiracı lehine sonuç, emsal ve hakkaniyet değerlendirmesinin ödenen kiraya göre düşük bir bedel ortaya çıkarması hâlinde doğar. Kira bedelinin uyarlanması davası ise aşağıda ayrıca açıklandığı üzere farklı koşullara bağlıdır.

Hangi Kira İlişkilerinde Bu Davadan Söz Edilir?

Türk Borçlar Kanununun 343 ile 345. maddeleri, “konut ve çatılı işyeri kiraları” bölümünde yer alır. Bu bölümün kapsamı 339. maddede çizilmiştir:

Türk Borçlar Kanununun 339. maddesi:
“Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz.”
“Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır.”

Buna göre kira bedelinin tespiti, konut ve çatılı işyeri kiralarında istenebilir. Çatısız işyeri ve ürün kirası bu rejime girmez; bu ilişkilerde kira bedeline ilişkin 343-345. maddeler uygulanmaz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiralananın “oto yıkama” olarak kullanılan bir arsa olduğu dosyada, kiralananın musakkaf (çatılı) yapıda bulunmadığını belirterek şu sonuca varmıştır:

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 28.11.2017 tarihli ve 2017/5574 E., 2017/16634 K. sayılı kararı:
“Bu niteliği itibariyle kiralanan Türk Borçlar Kanunu'nun genel hükümlerine tabi olup hakkında Türk Borçlar Kanunu'nun Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları hakkındaki hükümleri uygulanamaz.”

Kararın devamında, “TBK'nun 344. ve devamı maddeleri gereği kira bedelinin tespiti talebinin ancak konut ve çatılı işyeri kiralarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda uygulanabileceği, bunun haricinde kalan yerler ile ilgili kira bedelinin tespitinin istenemeyeceği” belirtilmiştir. Bu nedenle dava açılmadan önce kiralananın konut ya da çatılı işyeri niteliği taşıyıp taşımadığı belirlenmelidir.

Kira Bedelinin Uyarlanması Davasından Farkı Nedir?

Kira bedelinin uyarlanması davası, Türk Borçlar Kanununun 138. maddesine dayanır:

Türk Borçlar Kanununun 138. maddesi:
“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

Kira tespitinde olağanüstü durum, öngörülemezlik ve dürüstlük kuralı gibi 138. maddedeki koşullar aranmaz; 344. maddenin ölçütleri yeterlidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, daireler arasındaki uyuşmazlığı giderirken 344. madde kapsamındaki sebeplerin 138. maddeye dayanan uyarlama davasının konusunu oluşturmayacağını, “aynı Kanunun 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması davasının sebep ve konusunu oluşturmayacağı” biçiminde ifade etmiştir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 10.03.2025 tarihli ve 2024/1083 E., 2025/1439 K. sayılı kararı). Karar, oy birliğiyle ve kesin olarak verilmiştir.

Uyarlama, buna karşılık bütünüyle dışlanmış değildir. Uzun süreli bir kira sözleşmesinde kiraya verenin talebi, koşulların değişmesine dayanıyorsa hâkim talebin hukuki niteliğini kendiliğinden değerlendirir; Hukuk Genel Kurulu, “davacının dava dilekçesindeki anlatımından talebinin kira bedelinin tespiti değil, sözleşmenin uyarlanması olduğu açıktır.” diyerek uyuşmazlığın 138. madde koşulları bakımından incelenmesi gerektiğini belirtmiştir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.10.2022 tarihli ve 2020/687 E., 2022/1259 K. sayılı kararı). Bu nedenle kira tespiti ile uyarlama davası birbirinin alternatifi gibi sunulmamalıdır: tespit, 344. maddenin ölçütleriyle; uyarlama, 138. maddenin olağanüstü durum koşullarıyla işler.

Yeni Kira Döneminde Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeli, tarafların anlaşmasıyla ya da anlaşma bulunmadığında hâkimin kararıyla belirlenir.

Kira sözleşmesinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz:

Türk Borçlar Kanununun 343. maddesi:
“Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.”

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin ayrıntılı rejim 344. maddededir:

Türk Borçlar Kanununun 344. maddesi:
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.”
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”
“Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. ... Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”

Madde, üç ayrı hâl kurar: tarafların anlaşması, anlaşmanın bulunmaması ve beş yıldan sonraki dönem. Ölçüt, üretici fiyat endeksi değil tüketici fiyat endeksidir. 7161 sayılı Kanunun 56. maddesiyle yapılan değişiklik, “18.01.2019 tarih ve 30659 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 7161 sayılı Kanunun 56.maddesi” kaydıyla anılmakta ve “değişikliğin 01.01.2019 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere yayımı tarihinde yürürlüğe gireceği” belirtilmektedir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 18.04.2019 tarihli ve 2017/7347 E., 2019/3583 K. sayılı kararı). Bu nedenle 1 Ocak 2019'dan sonraki dönemlerde tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamaları esas alınır.

Tarafların Kira Artışında Anlaşması Hâlinde

Taraflar yenilenen dönem için bir artış oranı kararlaştırabilir; ancak bu anlaşma, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksi on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Kural, bir yıldan daha uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır. Daire, 344. maddenin “konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri için emredici nitelik kazandırılmıştır.” ifadesiyle bu sınırın emredici olduğunu vurgulamıştır (3. Hukuk Dairesinin 10.03.2025 tarihli ve 2024/1083 E., 2025/1439 K. sayılı kararı).

Sınırın işleyişi varsayımsal bir örnekle gösterilebilir: aylık kira bedeli 10.000 Türk lirası olan bir taşınmazda taraflar yüzde 25 artış kararlaştırmış, bir önceki kira yılındaki on iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalaması ise yüzde 20 olarak gerçekleşmişse, yenilenen dönemde uygulanabilecek artış yüzde 20'yi aşamaz. Bu örnekteki rakamlar yalnızca kuralın işleyişini göstermek için seçilmiştir; güncel kira veya endeks değeri değildir. Kira ilişkisi kesintisiz sürerken aynı kiracıyla yapılan sözleşme yenileme (tecdit) sayılır ve 343 ile 344. maddelerin sınırına tabidir; gerçek anlamda yeni bir sözleşmede, yani ilişki kesildikten sonra ya da yeni bir kiracıyla yapılan sözleşmede ise bedel serbestçe belirlenebilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2005 yılından beri süren kiracılık ilişkisinde 2018'de imzalanan sözleşmeyi yenileme (tecdit) saymış; yenilenen sözleşmedeki bedelin emsal ve rayice uygun olup olmadığının araştırılması gerektiğini belirtmiştir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 03.03.2026 tarihli ve 2025/3450 E., 2026/1141 K. sayılı kararı). Bu araştırmanın sonucu belirleyicidir: yenilenen bedel rayice uygunsa talep edilen dönem için endeks uygulanarak artış yapılır; rayice uygun değilse ve ilk ilişkinin başlangıcına göre beş yıl dolmuşsa hak ve nesafet yöntemi uygulanır.

Kira artış oranının hesabı, sözleşmedeki oranın ve endeks verisinin birlikte değerlendirilmesini gerektirir; güncel oranlar üzerinden karşılaştırma yapmak için kira artışı hesaplama aracından yararlanılabilir.

Sözleşmede Kira Artış Hükmü Yoksa

Taraflar yenilenen dönemde uygulanacak kira bedeli konusunda anlaşmamışsa, kira bedeli hâkim tarafından belirlenir. Hâkim, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla ve kiralananın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete göre karar verir. Bu hâlde beş yıl şartı aranmaz; Daire, “Müteakip yeni kira dönemleri için artış şartı olmasa bile 6098 sayılı Kanunun 344. maddesi uyarınca kira bedelinin belirlenmesi talep edilebilir.” demektedir (3. Hukuk Dairesinin 10.03.2025 tarihli ve 2024/1083 E., 2025/1439 K. sayılı kararı).

Bu hâlde hâkimin takdiri endeksle sınırlıdır; emsal kira bedeli ve piyasa rayici, tavanı aşan bir belirlemeye gerekçe yapılamaz. Yabancı para üzerinden kira kararlaştırılmışsa 344. maddenin dördüncü fıkrası uygulanır: beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz, 138. madde hükmü saklıdır ve beş yıldan sonra yabancı paranın değerindeki değişiklikler de gözetilerek üçüncü fıkra uygulanır.

Beş Yıldan Sonra Yenilenen Kira Sözleşmelerinde

Tarafların anlaşması olup olmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılı bedeli, tüketici fiyat endeksindeki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu dönem uygulamada “hak ve nesafet” dönemi olarak anılır. Dairenin 2026 tarihli gerekçesinde, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira süresinin belirli veya belirsiz, kısa veya uzun süreli olmasına bakılmaksızın beş yılın sonunda bu ölçütlerin uygulanacağı belirtilmiştir (3. Hukuk Dairesinin 06.05.2026 tarihli ve 2025/6234 E., 2026/2844 K. sayılı kararı).

Beş yıl sonrası için belirlenen bedel, sonraki yıllarda tümüyle serbestçe değiştirilemez. 344. maddenin üçüncü fıkrasının son cümlesi, her beş yıldan sonraki kira yılında belirlenen bedelin “önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre” değiştirilebileceğini söyler. Buna göre beş yıllık dilimin sonunda emsal ve hakkaniyet değerlendirmesi yeniden yapılır; aradaki yıllarda ise 344. maddenin birinci ve ikinci fıkralarındaki endeks sınırı geçerlidir.

Yüzde 25 Sınırlaması Bugün Geçerli mi?

Hayır. Konut kiralarında 2022'de getirilen ve 1 Temmuz 2024'e kadar uzatılan yüzde 25 tavanı, Türk Borçlar Kanununun geçici maddeleriyle sınırlı süre için uygulanmıştır; tavan, 1 Temmuz 2024 dâhil yenilenen dönemlerde geçerli olmuş, bu tarihten sonra yenilenen dönemlerde uygulanmamıştır. İlk düzenleme, 8 Haziran 2022 tarihli ve 7409 sayılı Kanunla eklenen ve 1 Temmuz 2023 tarihine kadar yenilenen dönemleri kapsayan geçici 1. maddedir; ikinci düzenleme ise 14 Temmuz 2023 tarihli ve 7456 sayılı Kanunla eklenen geçici 2. maddedir:

Türk Borçlar Kanununun geçici 2. maddesi:
“Konut kiraları bakımından 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”

Sınırın üç özelliği vardır. Birincisi, her iki geçici madde de yalnız “konut kiraları bakımından” uygulanır; işyeri kiralarında yüzde 25 sınırı hiç uygulanmamıştır. İkincisi, sınır yalnız 344. maddenin ikinci fıkrası uyarınca verilen hâkim kararlarında geçerli olmuştur; üçüncü fıkradaki hak ve nesafet döneminde uygulanmaz. Üçüncüsü, sınır bir tavan olarak işlemiş, tarafların daha düşük bir oran kararlaştırması elbette mümkün kalmıştır.

Bugün tavan yeniden 344. maddenin kendi ölçütüdür: birinci ve ikinci fıkralarda tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranı, üçüncü fıkrada ise emsal kira bedelleri ve hakkaniyet. Türk Borçlar Kanununda konut kiralarına ilişkin bunların dışında bir üst sınır hükmü bulunmamaktadır; 1 Temmuz 2024 sonrası için yeni bir geçici tavan getirilmemiştir. Bu nedenle 2022-2024 dönemine ilişkin anlatım, bugünkü kural gibi sunulmamalıdır.

Kira Tespit Davası Hangi Şartlarda Açılır?

Davanın açılabilmesi için üç unsur bir arada bulunmalıdır: taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin kurulmuş olması, Türk Borçlar Kanununun 344. maddesinin ikinci fıkrası (yenilenen dönem kira bedeli üzerinde anlaşma bulunmaması) veya üçüncü fıkrası (beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşme) kapsamında bir hâlin gerçekleşmesi ve davacının tespit isteminde hukuki yararının bulunması. Hukuki yarar, Hukuk Muhakemeleri Kanununun 114. maddesi uyarınca dava şartıdır ve mahkemece davanın her aşamasında kendiliğinden araştırılır. Dava şartlarının incelenmesi 115. maddede düzenlenmiştir:

Hukuk Muhakemeleri Kanununun 115. maddesi:
“Mahkeme, dava şartlarının mevcut olup olmadığını, davanın her aşamasında kendiliğinden araştırır. Taraflar da dava şartı noksanlığını her zaman ileri sürebilirler.”
“Mahkeme, dava şartı noksanlığını tespit ederse davanın usulden reddine karar verir. Ancak, dava şartı noksanlığının giderilmesi mümkün ise bunun tamamlanması için kesin süre verir. Bu süre içinde dava şartı noksanlığı giderilmemişse davayı dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddeder.”

Beş yıl, 344. maddenin üçüncü fıkrasının uygulanma koşuludur; dava şartı değildir. Bu nedenle sözleşmede artış hükmü yoksa beş yıl beklenmeden dava açılabilir. Buna karşılık beş yıl dolmadan üçüncü fıkradaki emsal ve hakkaniyet değerlendirmesi istenemez; bu hâlde dava, ikinci fıkranın endeks sınırı içinde karara bağlanır.

Beş Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır?

Sürenin ölçütü kira ilişkisinin başlangıcıdır. Sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli, kısa veya uzun süreli olması sonucu değiştirmez; sözleşme her yıl yenileniyorsa beş yıl, üçüncü fıkradaki beş yıldan sonra yenilenen sözleşme ifadesi uyarınca yenilenmelerle birlikte devam eden ilişki üzerinden hesaplanır. Daire, 01.08.2008 başlangıçlı sözleşmede 01.08.2021 tarihinde başlayan dönemi 344. maddenin üçüncü fıkrası kapsamında “hak ve nesafet” dönemi saymıştır (3. Hukuk Dairesinin 22.04.2026 tarihli ve 2025/5403 E., 2026/2430 K. sayılı kararı).

Beş yıl dolduktan sonra açılan tespit davasında yeni kira yılı bedeli, 344. maddenin üçüncü fıkrası uyarınca emsal kira bedelleri ve hakkaniyet gözetilerek belirlenir. Daire, 01.08.2008 başlangıçlı sözleşmede 01.08.2021 tarihinde başlayan on dördüncü kira yılını (yukarıda anılan 2026/2430 kararı), on yıllık sözleşmede 03.12.2021 tarihinde başlayan dokuzuncu kira yılını (2026/2844 kararı) üçüncü fıkra kapsamında saymıştır. Maddenin son cümlesi, bu biçimde belirlenen bedelin izleyen kira yıllarında 344. maddenin birinci ve ikinci fıkralarındaki ilkelere göre değiştirilebileceğini söyler. Üçüncü fıkradaki “ve bundan sonraki her beş yılın sonunda” ifadesi ise emsal ve hakkaniyet değerlendirmesinin yeniden yapılacağı dönemleri gösterir; hangi kira yılında hangi kuralın geçerli olduğu, açılan tespitin hangi döneme ilişkin olduğuna göre belirlenir. “Beş yıldan uzun süreli” sözleşme, süresi baştan beş yılı aşan sözleşmeyi; “beş yıldan sonra yenilenen” sözleşme ise her yıl yenilenen ilişkide beş yılın dolduğu yenilemeyi anlatır.

Tacir kiracılı işyeri kiralarında ayrı bir geçiş kuralı uygulanmıştır. 6217 sayılı Kanunun geçici 2. maddesi, kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 343 ve 344. maddelerin “1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz” olduğunu hükme bağlamıştı (6217 sayılı Kanunun geçici 2. maddesi). Bu süre 1 Temmuz 2020 tarihinde dolmuştur; 344. madde bu sözleşmelerde de artık uygulanmaktadır. Geçiş dönemine ilişkin bu kayıt, beş yılın hesabında dosya bazında ayrıca değerlendirilmelidir.

Zamanaşımı veya Hak Düşürücü Süre Var mıdır?

Hayır. Türk Borçlar Kanununun 345. maddesinin birinci fıkrası, “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.” demektedir. Kira sözleşmesi ayakta olduğu ve 344. maddenin şartları mevcut bulunduğu sürece dava açılabilir; zamanaşımı veya hak düşürücü süre işlemez. Aynı maddenin ikinci fıkrasındaki otuz gün, davanın açılabilirliğini değil, belirlenen bedelin hangi kira döneminden itibaren etkili olacağını belirler. Bu nedenle sürenin kaçırılması davanın reddi sonucunu doğurmaz; ancak talep edilen dönem için geçmişe etkili tespit yapılamaz. Mahkeme, davacıya bir sonraki kira dönemi için tespit isteyip istemediğini sorar; davacı isterse bedel o dönem için belirlenir, istemezse dava reddedilir.

Arabuluculuk sürecinin sürelere etkisi ayrıca düzenlenmiştir: “Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez.” (6325 sayılı Kanunun 18/A maddesinin on beşinci fıkrası). Kira tespitinde zaten hak düşürücü süre bulunmadığı için bu hükmün pratik etkisi, zamanaşımına bağlı taleplerde ortaya çıkar.

Kira Tespit Davası Hangi Kira Dönemi İçin Hüküm Doğurur?

Dava her zaman açılabilir; sözleşmede artış hükmü yoksa belirlenen bedelin yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olması için davanın bu dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması ya da kiraya veren tarafından kiracıya bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulması gerekir. Sözleşmede artış hükmü varsa bu koşullar aranmaz; bedel yine yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerlidir. 345. madde bu kuralı şöyle düzenler:

Türk Borçlar Kanununun 345. maddesi:
“Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.”
“Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.”
“Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”

Maddenin ikinci fıkrası iki kapı açar. Birinci kapı, davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmasıdır. İkinci kapı, kiraya verenin bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunmasıdır. Bu iki hâlden biri gerçekleşmişse dava, izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir ve belirlenen bedel yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Üçüncü fıkra ise sözleşmede artış hükmü bulunan hâli ayrıca düzenler: bu hâlde dava yeni dönemin sonuna kadar açılabilir ve belirlenen bedel yine dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Sözleşmede artış hükmü varsa ayrıca yazılı bildirimde bulunulması gerekmez. Daire, “6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 345/3 maddesi uyarınca yeni kira dönemi için kira döneminin sonuna kadar açılan davada verilecek kararın dönem başlangıcından itibaren geçerli olacak olmasına, bu halde arttırım talebinin ayrıca yazılı olarak bildirilmesinin gerekmemesine” dayanarak kararı onamıştır (3. Hukuk Dairesinin 19.11.2025 tarihli ve 2025/2321 E., 2025/5468 K. sayılı kararı). Bu nedenle sözleşmede artış hükmü bulunup bulunmadığı, dava açılmadan önce netleştirilmelidir.

Belirlenen bedelin hangi andan itibaren geçerli olduğu, talep edilmedikçe hükümde gösterilmez; bu husus 1966 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararında da yer almıştır. Daire, “kira bedelinin arttırılması ile ilgili olarak gönderilen ihtarname veya aynı amaç için açılan davanın dilekçesinin tebliğ tarihi, tespit edilecek kira parasının geçerli olacağı dönemin belirlenmesi açısından önemlidir.” demektedir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 28.05.2019 tarihli ve 2017/8071 E., 2019/5079 K. sayılı kararı). Bu nedenle dava dilekçesinde hangi dönem için tespit istendiği açıkça yazılmalıdır. Yargıtay uygulamasında, sözleşmede artış şartı yoksa dava dilekçesinin de bu otuz günlük süre içinde kiracıya tebliğ edilmiş olması aranır; dava açmak tek başına yeterli görülmemektedir. Kanun metninde dava açılmasına ilişkin bu tebliğ koşulu açıkça yer almaz; ölçüt Yargıtay uygulamasından doğmaktadır. Daire, “20.11.2014 tarihinde açılan asıl dava dilekçesinin 08.12.2014 tarihinde davalıya tebliğ edilmiş olması” karşısında “01.01.2015 günü başlayan dönem için kira bedelinin tespitine karar verilemez” sonucuna varmıştır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 23.01.2019 tarihli ve 2017/5586 E., 2019/435 K. sayılı kararı).

Otuz Günlük Süre Kaçırılırsa Ne Olur?

Dava reddedilmez; ancak hüküm kendiliğinden bir sonraki döneme kaymaz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, süresinde ihtarname gönderilmeyen ve süresinde dava açılmayan dosyada şu sonuca varmıştır:

“Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığına ve süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava da olmadığına göre 11/12/2014 tarihinde açılan dava ile 01/06/2014 günü başlayan dönem için kira parasının tespitine karar verilemez.”

Kararın devamında mahkemenin izlemesi gereken yol gösterilmiştir: “mahkemece bir sonraki dönem için (2015-2016) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacı taraftan sorularak, istemesi halinde bir sonraki dönem için kira parasının tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekirken” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 27.09.2018 tarihli ve 2017/3856 E., 2018/9229 K. sayılı kararı). Buna göre mahkeme davacıya bir sonraki dönem için tespit isteyip istemediğini sorar; davacı isterse o dönem için tespit yapılır, istemezse dava reddedilir.

Sözlü kira sözleşmesinde de sonuç aynıdır. Daire, 2014 yılı Haziran dönemi için otuz günlük sürenin kaçırıldığı dosyada, dönemin başlangıcı için tespit yapılamayacağını, bir sonraki dönemin sorulması gerektiğini belirtmiştir. Bu nedenle talebin dava dilekçesinde açık ve net biçimde, hangi kira dönemi için istendiği gösterilerek kurulması gerekir.

Kira Tespiti İçin İhtarname Göndermek Gerekli midir?

İhtarname dava şartı değildir; şartlar mevcutsa ihtarname göndermeksizin dava açılabilir. Ancak ihtarname, kararın etkisini belirleyen bir araçtır: Türk Borçlar Kanununun 345. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca kiraya veren, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunursa, yeni dönem sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede artış hükmü varsa 345. maddenin üçüncü fıkrası uygulanır; bu hâlde otuz günlük süre ve yazılı bildirim aranmaz, dava yeni dönemin sonuna kadar açılabilir.

Bildirimin süresi kadar, kiracıya ulaşma zamanı da önemlidir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, otuz günden kısa süre önce tebliğ edilen ihtarnameyi yeterli bulmamıştır: “10/12/2014 keşide tarihli ihtarname, davalı kiracıya 17/12/2014 tarihinde tebliğ edilmiş” olmasına karşın, “Bu durumda süresinde açılmış dava bulunmadığına göre 01/01/2015 tarihinde başlayan dönem için kira parasının tespitine karar verilemez.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 19.09.2016 tarihli ve 2015/10145 E., 2016/5259 K. sayılı kararı). Bu nedenle yazılı bildirimin, yeni dönem başlangıcından en geç otuz gün önceki süre içinde kiracıya ulaşmış olması gerekir; yalnız notere vermek yetmez.

İhtarnamenin içeriği de önemlidir: bildirim, kira bedelinin artırılacağına ilişkin olmalı ve hangi dönemi kapsadığını göstermelidir. İhtarnamenin nasıl düzenleneceği ve tebliğe çıkarılacağı ayrı bir yazının konusudur; bu konuda ihtarname rehberine bakılabilir. Dava şartı arabuluculuk bakımından ise ihtarnamenin zamanlaması ayrıca önem taşır; bu husus aşağıda ele alınmıştır.

Kira Tespit Davasında Arabuluculuk Dava Şartı mıdır?

Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununun 18/B maddesi:
“(1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:”
“Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.”

Düzenleme, 28 Mart 2023 tarihli ve 7445 sayılı Kanunun 37. maddesiyle 6325 sayılı Kanuna eklenen 18/B maddesidir; 18. maddeye değil, 18/B maddesine dayanır. Yürürlük tarihi 1 Eylül 2023'tür; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 18/B maddesinin bu tarihte yürürlüğe girdiğini ve dava tarihi itibarıyla yürürlükte olmayan hükmün eldeki davaya uygulanmayacağını belirtmiştir (3. Hukuk Dairesinin 22.10.2025 tarihli ve 2025/2978 E., 2025/5081 K. sayılı kararı).

Başvurmadan dava açılırsa dava usulden reddedilir. 6325 sayılı Kanunun 18/A maddesi, “Arabulucuya başvurulmadan dava açıldığının anlaşılması hâlinde herhangi bir işlem yapılmaksızın davanın, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddine karar verilir.” hükmünü taşır. Son tutanağın dava dilekçesine eklenmemesi hâlinde ise mahkeme bir haftalık kesin süre verir; süre içinde sunulmazsa dava yine usulden reddedilir. Bu sonuç, Hukuk Muhakemeleri Kanununun 115. maddesindeki genel rejimin özel görünümüdür.

Arabuluculuk süreci, yargılama gideri bakımından da sonuç doğurur: taraflardan biri geçerli bir mazeret göstermeksizin ilk toplantıya katılmazsa, davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur ve karşı taraf lehine vekâlet ücretinin yarısına hükmedilir (6325 sayılı Kanunun 18/A maddesinin on birinci fıkrası). Bu nedenle arabuluculuk daveti, dava kadar dikkatle takip edilmelidir.

Arabuluculuk Otuz Günlük Sürenin Yerine Geçer mi?

Hayır. Türk Borçlar Kanununun 345. maddesinin ikinci fıkrasındaki otuz gün, davanın açılmasına veya bu süre içinde yapılacak yazılı bildirime bağlıdır; arabuluculuk başvurusu bu koşulun yerine geçmez. Bildirim, arabuluculuk başvurusundan önce ya da sonra yapılabilir; yeter ki otuz günlük pencere içinde kiracıya ulaşsın. Arabuluculuk sürecinde zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez; ancak arabuluculuk otuz günlük süreyi durdurmaz.

Uygulamada en güvenli yol şudur: yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce yazılı artış bildiriminin kiracıya tebliğ edilmiş olması sağlanır; bunun için ihtarname yeterli süre bırakılarak gönderilir; ardından arabuluculuk başvurusu yapılır; arabuluculuk son tutanağı alındıktan sonra dava, yeni dönemin sonuna kadar açılır. Bu sıra izlenmezse, sözleşmede artış hükmü yoksa dava reddedilmez; ancak talep edilen dönem için tespit yapılamaz ve mahkeme davacıya bir sonraki dönemi sorar. Sözleşmede artış hükmü varsa 345. maddenin üçüncü fıkrası uygulanır ve yazılı bildirim aranmaz.

Kira Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Hukuk Muhakemeleri Kanununun 4. maddesi, dava konusunun değerine bakılmaksızın kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesinin görevine verir:

Hukuk Muhakemeleri Kanununun 4. maddesi:
“(1) Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın;”
“Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları,”

Yetki bakımından üç kural gündeme gelir. Davalının yerleşim yeri mahkemesi (Hukuk Muhakemeleri Kanununun 6. maddesi) ve sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi (10. madde) yetkilidir. Bu iki yetki kuralı seçimliktir; kesin yetki değildir. Daire, “Bu yerlerden birinde dava açması konusunda davacının seçimlik hakkı vardır.” diyerek yetki itirazının cevap süresi içinde ileri sürülmesi gerektiğini belirtmiştir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 18.10.2018 tarihli ve 2017/3761 E., 2018/10305 K. sayılı kararı).

Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi, taşınmaza ilişkin kesin yetki kuralından doğmaz. Hukuk Muhakemeleri Kanununun 12. maddesi, taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda kesin yetki kurar; kira tespiti bir ayni hak davası olmadığı için bu hüküm uygulanmaz. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin seçilmesi, bu seçimlik yetkilerin kullanılmasının sonucudur. Tacirler veya kamu tüzel kişileri arasında yapılan yazılı yetki sözleşmesi ise geçerlidir ve münhasır yetki doğurur:

Hukuk Muhakemeleri Kanununun 17. maddesi:
“(1) Tacirler veya kamu tüzel kişileri, aralarında doğmuş veya doğabilecek bir uyuşmazlık hakkında, bir veya birden fazla mahkemeyi sözleşmeyle yetkili kılabilirler. Taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça dava sadece sözleşmeyle belirlenen bu mahkemelerde açılır.”

Madde, yetki sözleşmesini yalnız iki tarafın da tacir veya kamu tüzel kişisi olduğu hâllerde tanır; bir tarafın tacir olması tek başına yeterli değildir. Taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça dava yalnız sözleşmeyle belirlenen mahkemede açılabilir.

Paylı ve Elbirliği Mülkiyette Davayı Kim Açar?

Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteyebilir; mahkeme, taşınmazın tamamı için değil davacının payı oranında tespit kararı verir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 21.05.2019 tarihli ve 2017/7770 E., 2019/4738 K. sayılı kararı). Kiraya veren olmayan malik de bu davayı açabilir; kiraya verenin malik olması gerekli değildir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 07.11.2018 tarihli ve 2017/5341 E., 2018/11195 K. sayılı kararı).

Elbirliği mülkiyetinde durum farklıdır. Daire, elbirliği (iştirak) hâlinde mülkiyete konu taşınmazda tek mirasçının tek başına dava açamayacağını belirtmiştir:

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 11.09.2019 tarihli ve 2019/3553 E., 2019/6568 K. sayılı kararı:
“Kira bedelinin tespiti davasını, kira sözleşmesini yapan taraflar açabileceği gibi, o taşınmazın maliki veya paydaşlarından her biri de açabilir. Kiralanan, iştirak halinde mülkiyete konu ise, tüm mirasçıların birlikte dava açmaları veya açılan davaya katılmaları yahut izin belgesi vermeleri ya da miras şirketine mümessil tayini ile mümkündür.”

Buna göre elbirliği mülkiyetinde tüm mirasçıların birlikte dava açması, açılan davaya katılması, izin vermesi ya da miras şirketine temsilci atanması gerekir. Paylı mülkiyette ise paydaşlık dava hakkını ortadan kaldırmaz; yalnız tespitin kapsamını davacının payıyla sınırlar.

Mahkeme Yeni Kira Bedelini Nasıl Belirler?

Beş yıl sonrası için mahkeme, bilirkişi aracılığıyla kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği kira bedelini belirler; ardından bu bedel üzerinden hak ve nesafet değerlendirmesi yapılır. Tespitin brüt mü net mi yapılacağı kiralananın niteliğine göre belirlenir: işyeri kiralarında kira parası brüt olarak tespit edilir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 06.05.2026 tarihli ve 2025/6234 E., 2026/2844 K. sayılı kararı); konut kiralarında ise ödemeler net kira üzerinden yürüdüğü için brüt bedele hükmedilmesi usul ve yasaya aykırıdır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 11.09.2019 tarihli ve 2017/13408 E., 2019/6581 K. sayılı kararı). Dairenin 2026 tarihli gerekçesinde izlenecek yöntem ayrıntılı biçimde gösterilmiştir: “bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak” karşılaştırma yapılmalı; sonra “dava konusu taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hâkim tarafından bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete, kiracılık süresine, özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun indirim yapılarak makul bir kira parasına hükmedilmelidir.” (3. Hukuk Dairesinin 06.05.2026 tarihli ve 2025/6234 E., 2026/2844 K. sayılı kararı).

Bu yöntemde emsal araştırması kilit rol oynar. Kiralananın ve taraf emsallerinin tek tek görülmesi, bedele etki eden unsurların ayrı ayrı karşılaştırılması ve emsallerin neden uygun olduğunun somut gerekçelerle açıklanması gerekir. Emsal değerlendirmesi içermeyen, emsalleri gerekçelendirmeyen rapor hükme elverişli değildir.

Emsal Kira Bedelleri ve Bilirkişi Raporu

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, emsal araştırmasının nasıl yapılacağını ayrıntılı biçimde tarif etmiştir. Karara göre “kiralananın niteliklerine göre 3 kişilik (inşaat, mimar, mülk bilirkişi gibi) bilirkişiler kurulu oluşturularak” taşınmaz ve taraf emsalleri gezilip incelenmeli; “emsal kira bedellerinin niçin somut emsal olup olmadığı, bedelinin telifi imkansız ise nedeni somut gerekçelerle açıklanmalı” ve kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği kira bedeli belirlenmelidir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 17.05.2018 tarihli ve 2017/12034 E., 2018/5409 K. sayılı kararı).

Bilirkişi raporunun denetime elverişli olması, yani dayandığı verilerin ve karşılaştırmaların denetlenebilir biçimde gösterilmesi gerekir. Rapor, taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi ve kira süreleri gibi bedele etki eden unsurları ayrı ayrı ele almalıdır. Bu unsurlar karşılaştırılmadan verilen bir bedel, itiraza ve denetime elverişli sayılmaz.

Hakkaniyet İndirimi Ne Kadardır?

Beş yıl sonrası için belirlenen bedelden eski kiracı lehine hak ve nesafet indirimi yapılır. Dairenin 2026 tarihli gerekçesi, indirim aralığını yüzde 5 ile yüzde 20 arasında göstermektedir; uygulamada yüzde 10 oranındaki indirim yaygın biçimde esas alınmaktadır. Daire, 22.04.2026 tarihli kararında yüzde 10 oranında yapılan indirimi yerinde bularak kararı onamıştır (3. Hukuk Dairesinin 22.04.2026 tarihli ve 2025/5403 E., 2026/2430 K. sayılı kararı).

İndirimin nasıl uygulanacağı da önemlidir. Bilirkişi, kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği kira bedelini belirler; hak ve nesafet değerlendirmesi bu bedel üzerinden yapılır. İndirim, kiracının eski kiracı olması, kiracılık süresi ve tarafların sözleşmeden bekledikleri amaçlar gözetilerek takdir edilir. Bu nedenle indirim oranı, dosyanın somut koşullarına göre değişir; her dosyada aynı oran uygulanmaz.

Kira Tespit Davasında Hangi Deliller Kullanılır?

Kira tespit davasında taraflar arasındaki kira sözleşmesi, emsal taşınmazların kira sözleşmeleri, emsal rayiç kira bedelleri, gönderilmişse ihtarname, keşif, bilirkişi raporu, tanık beyanı ve yemin delil olarak kullanılabilir. Keşif ve bilirkişi incelemesi bu davalarda özellikle belirleyicidir; çünkü bedel, kiralananın ve emsallerin yerinde incelenmesiyle belirlenir. Emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örneğinin dosyaya alınması, bilirkişi raporunun denetime elverişliliğini güçlendirir.

Yazılı delil bulunmayan hâllerde ispat, aşağıda ayrıca açıklandığı üzere genel ispat kurallarına ve senetle ispat sınırına tabidir.

Yazılı Kira Sözleşmesi Yoksa Kira İlişkisi Nasıl İspatlanır?

Yazılı kira sözleşmesi bulunmasa da kira tespit davası açılabilir; ancak kiraya veren, kira ilişkisinin varlığını ve süresini ispatlamak zorundadır. Bu ispat, genel ispat kuralları çerçevesinde yapılır. Hukuk Muhakemeleri Kanununun 200. maddesi, belirli bir değeri aşan hukuki işlemlerde senetle ispat kuralı getirir:

Hukuk Muhakemeleri Kanununun 200. maddesi:
“(1) Bir hakkın doğumu, düşürülmesi, devri, değiştirilmesi, yenilenmesi, ertelenmesi, ikrarı ve itfası amacıyla yapılan hukuki işlemlerin, yapıldıkları zamanki miktar veya değerleri ikibinbeşyüz Türk Lirasını geçtiği takdirde senetle ispat olunması gerekir. Bu hukuki işlemlerin miktar veya değeri ödeme veya borçtan kurtarma gibi bir nedenle ikibinbeşyüz Türk Lirasından aşağı düşse bile senetsiz ispat olunamaz.”
“(2) Bu madde uyarınca senetle ispatı gereken hususlarda birinci fıkradaki düzenleme hatırlatılarak karşı tarafın açık muvafakati hâlinde tanık dinlenebilir.”

HMK Ek 1/1 uyarınca bu tutar her takvim yılı başında yeniden değerleme oranında artırılır; bu nedenle metindeki tutar bugünkü eşik olarak okunmamalıdır. Kira uyuşmazlıklarında senetle ispat sınırının aşılıp aşılmadığı aylık değil yıllık kira tutarına göre belirlenir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 03.03.2022 tarihli ve 2019/2 E., 2022/242 K. sayılı kararı; 3. Hukuk Dairesinin 13.03.2024 tarihli ve 2023/3093 E., 2024/1132 K. sayılı kararı).

Buna karşılık kira ilişkisinin başlangıç tarihi, sözleşmenin inkâr edilmediği hâllerde her türlü delille ispatlanabilir. Daire, “Kira sözleşmesi inkar edilmediği sürece kira başlangıç tarihi her türlü delille ispatlanabilir.” diyerek ispat yükünün kira ilişkisinden lehine hak çıkaran tarafta olduğunu belirtmiştir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 12.06.2019 tarihli ve 2017/8730 E., 2019/5350 K. sayılı kararı). Uygulamada banka dekontları, elektrik, su, doğalgaz ve internet abonelik kayıtları, abonelik kurumlarına sunulmuş kira sözleşmesi fotokopileri ve tanık beyanları bu ispatta kullanılır.

Abonelik kayıtları, kiracının taşınmazı fiilen kullandığını ve kira ilişkisinin varlığını gösteren önemli delillerdir. Aboneliğin yalnız beyana dayanması hâlinde dahi abonelik sözleşmesinin kuruluş tarihi, ilişkinin başlangıcı bakımından fikir verir. Bu deliller, senetle ispat sınırının katı biçimde uygulandığı hâllerde tek başına yeterli olmayabilir; bu nedenle delil başlangıcı oluşturan belgelerin ve tanık beyanlarının birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Kira Tespit Davasında Islah, Kısmi Dava ve Belirsiz Alacak Davası Mümkün müdür?

Hayır. Hukuk Genel Kurulu, talebin niteliği gereği bölünemeyeceğini açıkça ortaya koymuştur:

“Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir.”

Kararın devamında, “Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.” denilmektedir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 16.03.2021 tarihli ve 2017/2792 E., 2021/267 K. sayılı kararı). Bu nedenle dava açılırken istenen kira bedeli, piyasa koşullarına uygun biçimde baştan ve tam olarak belirlenmelidir; sonradan bedel artırımı veya ıslah yoluyla talep genişletilemez.

Kira tespitinde belirsiz alacak davası, davanın inşai niteliği ve talebin bölünemezliği nedeniyle zaten mümkün değildir; Hukuk Genel Kurulunun yukarıda anılan kararı, kira bedelinin bir seferde açık ve net olarak istenmesi gerektiğini söyler. Hukuk Muhakemeleri Kanununun 107. maddesi ayrıca 16 Temmuz 2026 tarihli ve 7589 sayılı Kanunla yürürlükten kaldırılmış, değişiklik 31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe girmiştir (Resmî Gazete 31.07.2026, sayı 33326); 107. maddenin yürürlükten kaldırılması bu sonucu değiştirmez. Kanunun geçici 1. maddesinin 10. fıkrası, yürürlükten kaldırılan 107. maddenin “yürürlükten kaldırılma tarihinden önce açılan davalar bakımından uygulanmaya devam olunur.” hükmünü taşır (7589 sayılı Kanunun geçici 1. maddesi); ancak bu hüküm, kira tespitinde talep bölünemediği için belirsiz alacak davası yolunu açmaz.

Kısmi dava da açılamaz. Talep bölünemediği için alacağın yalnız bir kısmının dava edilmesi mümkün değildir; bu nedenle Hukuk Muhakemeleri Kanununun 109. maddesinin dördüncü fıkrasında kısmi davada tanınan artırım yolu bu davada uygulanmaz:

Hukuk Muhakemeleri Kanununun 109. maddesinin dördüncü fıkrası:
“(4) Alacağın sadece bir kısmının dava edildiği durumlarda talep konusu, aynı davada bir defaya mahsus olmak üzere iddianın genişletilmesi yasağına tabi olmaksızın tahkikatın sona ermesine kadar artırılabilir. Bu durumda zamanaşımı, artırılan kısım bakımından da dava tarihinden itibaren kesilmiş sayılır.”

Kira tespitinde talep bölünemediği için bu hükümden yararlanılamaz. Davacı, dava dilekçesinde istediği bedeli baştan belirlemeli; bilirkişi raporunun sonucunu bekleme imkânı bulunmadığını hesaba katmalıdır.

Kira Tespit Davasında Harç, Gider Avansı ve Vekâlet Ücreti Nasıl Hesaplanır?

Nispi karar ve ilam harcının matrahı, hükmedilen aylık kira bedeli ile hâlen ödenen aylık kira bedeli arasındaki farktır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bölge adliye mahkemeleri arasındaki uyuşmazlığı bu yönde gidererek kesin bir karar vermiştir: “aylık kira bedelinin tespiti davalarında karar ve ilam harcının, hükmedilen aylık kira bedeli ile önceden ödenmekte olan aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden alınması gerektiği ortadadır.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 25.11.2024 tarihli ve 2024/970 E., 2024/3821 K. sayılı kararı). Daire aynı çizgiyi 2026 tarihli bir kararında da sürdürmüş, yıllık kira farkı üzerinden fazla harç hesaplanmasını usul ve kanuna aykırı bulmuştur (3. Hukuk Dairesinin 21.01.2026 tarihli ve 2025/3291 E., 2026/290 K. sayılı kararı).

Oran, 1 sayılı tarifenin A-III-1-a bendinde binde 68,31 olarak belirlenmiştir. Karar ve ilam harcının dörtte biri peşin ödenir:

492 sayılı Harçlar Kanununun 28. maddesi:
“Karar ve ilam harçlarının dörtte biri peşin, geri kalanı kararın tebliğinden itibaren bir ay içinde ödenir.”

Harç ödenmedikçe işlem yapılamaz:

492 sayılı Harçlar Kanununun 32. maddesi:
“Yargı işlemlerinden alınacak harclar ödenmedikçe mütaakıp işlemler yapılmaz.”

Harç ile vekâlet ücretinin matrahı aynı değildir. Vekâlet ücreti, kira tespiti davalarında yıllık kira farkı üzerinden hesaplanır. Daire, “kira bedelinin tespiti davalarında mahkemece tespit olunan kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden nispi vekâlet ücretine hükmedileceği” ifadesiyle bu ayrımı ortaya koymuştur (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 28.05.2025 tarihli ve 2024/3736 E., 2025/3122 K. sayılı kararı). Bu nedenle harç aylık fark üzerinden, vekâlet ücreti yıllık fark üzerinden hesaplanır.

Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 9. maddesi de aynı ölçütü esas alır: kira tespiti davalarında avukatlık ücreti, tespit olunan kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden Tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanır. Ancak bu miktar, Tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümünde davanın görüldüğü mahkemeye göre belirlenmiş bulunan ücretten az olamaz. Bu nedenle yıllık fark üzerinden hesaplanan tutar, mahkemenin türüne göre tarifedeki taban ücretin altına düşemez.

Aylık fark kuralı, 07.07.1965 tarihli ve 5/5 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının aylık kira parasını esas alan ilkesine dayanır; Daire, bu ilkeden hareketle aylık kira farkı üzerinden harç alınacağı sonucuna varmıştır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 21.01.2026 tarihli ve 2025/3291 E., 2026/290 K. sayılı kararı). 5/5 sayılı kararın yalnız görevli mahkemeyi belirlediği ve harca esas değer içermediği görüşü, uyuşmazlığın giderilmesi isteminde Bursa Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kuruluna ait görüş olarak yer almış; Daire bu görüşü benimsememiş, aylık kira farkı sonucuna ulaşmıştır (3. Hukuk Dairesinin 25.11.2024 tarihli ve 2024/970 E., 2024/3821 K. sayılı kararı). Bu ayrım, harç hesabında sık yapılan bir yanlışlığın kaynağıdır.

Gider avansı ayrı bir dava şartıdır. Hukuk Muhakemeleri Kanununun 114. maddesi, “Davacının yatırması gereken gider avansının yatırılmış olması.” hükmünü dava şartları arasında sayar (HMK 114. maddesi). Avansın tutarı mahkemece belirlenir; eksik yatırılması hâlinde mahkeme kesin süre verir ve süre içinde tamamlanmazsa dava usulden reddedilir. Bu nedenle dava açılırken harç kadar gider avansının da hazırlanması gerekir.

Kira Tespit Davasında İstinaf ve Temyiz Yolu Açık mıdır?

İstinaf yolu, Hukuk Muhakemeleri Kanununun 341. maddesi uyarınca ilk derece mahkemelerinin nihai kararlarına karşı açıktır. Ancak miktar veya değeri 341. maddenin ikinci fıkrasındaki parasal sınırı geçmeyen malvarlığı davalarına ilişkin kararlar kesindir. Bu sınır, HMK Ek 1 uyarınca her takvim yılı başında yeniden değerleme oranında artırılır. 2025 yılı için yeniden değerleme oranı yüzde 25,49 olarak tespit edilmiştir (Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği, Sıra No: 585; Resmî Gazete 27.11.2025). Bu oranın uygulanmasıyla 2026 yılı için istinaf sınırı 50.000 Türk lirası, temyiz sınırı 682.000 Türk lirasıdır.

Temyizde kira davalarına özel bir ölçüt uygulanır. Hukuk Muhakemeleri Kanununun 362. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi, kira ilişkisinden doğan davalarda temyizi üç aylık kira tutarına bağlar:

Hukuk Muhakemeleri Kanununun 362. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi:
“Kira ilişkisinden doğan ve miktar veya değeri itibarıyla temyiz edilebilen alacak davaları ile kira ilişkisinden doğan diğer davalardan üç aylık kira tutarı temyiz sınırının üzerinde olanlar hariç olmak üzere ... özel kanunlarda sulh hukuk mahkemesinin görevine girdiği belirtilen davalarla ilgili kararlar.”

Buna göre kira tespiti davasında temyiz yolu, üç aylık kira tutarı temyiz kesinlik sınırını geçiyorsa açıktır; geçmiyorsa kapalıdır. Bu ölçüt, aşağıda açıklanan ve 362. maddenin üçüncü fıkrasından doğan istisna saklı kalmak üzere uygulanır. Daire, “Kira ilişkisinden doğan ve miktar veya değeri kesinlik sınırını geçmeyen alacak davalarına ilişkin nihai kararlar ile kira ilişkisinden doğan ve üç aylık kira tutarı kesinlik sınırını geçmeyen diğer davalara ilişkin nihai kararlar, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 362.maddesi uyarınca temyiz edilemez.” diyerek ölçütü uygulamıştır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 17.03.2025 tarihli ve 2025/1235 E., 2025/1640 K. sayılı kararı).

Aynı ölçüt, üç aylık kira tutarının sınırın altında kaldığı dosyalarda temyiz dilekçesinin reddi sonucunu doğurmuştur (3. Hukuk Dairesinin 20.01.2026 tarihli ve 2025/3185 E., 2026/236 K. sayılı kararı). Üç aylık kira tutarının sınırı aştığı dosyalarda ise temyiz yolu açık görülmüştür (3. Hukuk Dairesinin 22.10.2025 tarihli ve 2025/2978 E., 2025/5081 K. sayılı kararı). Bu nedenle kararın kesin olup olmadığı, dava değeri üzerinden değil, üç aylık kira tutarı üzerinden değerlendirilmelidir.

İstinaf sınırının hesabında ise davanın değeri esas alınır ve kira tespitinde bu değer bakımından uygulama ayrışmaktadır. Karar ve ilam harcı aylık kira farkı üzerinden alınırken (3. Hukuk Dairesinin 25.11.2024 tarihli ve 2024/970 E., 2024/3821 K. sayılı kararı) vekâlet ücreti yıllık fark üzerinden hesaplanmakta (3. Hukuk Dairesinin 28.05.2025 tarihli ve 2024/3736 E., 2025/3122 K. sayılı kararı); bölge adliye mahkemeleri ise istinaf ve temyiz sınırını yıllık kira farkı üzerinden ölçmektedir. Bu ayrışma, yukarıda anılan uyuşmazlığın giderilmesi kararında bölge adliye mahkemelerinin uygulaması olarak aktarılmıştır (3. Hukuk Dairesinin 25.11.2024 tarihli ve 2024/969 E., 2024/3820 K. sayılı kararı). Bu nedenle dava dilekçesinde dava değeri gösterilirken hangi ölçünün kullanıldığı açıkça belirtilmelidir.

Hangi yılın sınırının uygulanacağı da düzenlenmiştir. HMK Ek 1'in ikinci fıkrası uyarınca “341 inci, 362 nci ve 369 uncu maddelerdeki parasal sınırların uygulanmasında davanın açıldığı tarihteki miktar esas alınır.” (HMK Ek 1). Bu hüküm dava değerini dava açıldığı tarih itibarıyla sabitler; uygulanacak parasal sınır ise hakkında kanun yoluna başvurulan kararın verildiği tarihte yürürlükte olan sınırdır. Hukuk Genel Kurulu, “Kanun yoluna başvuru hakkı kararı kanun yoluna konu olan mahkemenin nihai kararını verdiği tarihte doğar ve bu hakkın kullanılıp kullanılamayacağı da kararın verildiği tarihte geçerli olan parasal sınıra göre belirlenir.” demektedir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 25.06.2025 tarihli ve 2025/356 E., 2025/386 K. sayılı kararı). Daire de üç aylık kira tutarını bölge adliye mahkemesinin karar tarihi itibarıyla geçerli sınıra göre değerlendirmiştir (3. Hukuk Dairesinin 17.03.2025 tarihli ve 2025/1235 E., 2025/1640 K. sayılı kararı). Sonraki yıllarda sınırın artması temyiz hakkını genişletmez; sabit kalan dava değeri yeni sınırın altında kalırsa temyiz hakkı ortadan kalkar. 16 Temmuz 2026 tarihli ve 7589 sayılı Kanunla 362. maddeye eklenen üçüncü fıkra ise koşulsuz değildir: bölge adliye mahkemesinin kabul veya ret ettiği kısmın 341. maddenin ikinci fıkrasındaki sınırı geçmesi gerekir; bölge adliye mahkemesi kararı birinci fıkradaki temyiz sınırının altında kaldığında, ilk derece kararı ile bölge adliye mahkemesi kararı arasındaki farkın da 341. maddenin ikinci fıkrasındaki istinaf sınırını geçmesi aranır. Karar yalnız yargılama gideri veya vekâlet ücretine ilişkinse temyiz yoluna başvurulamaz.

Kira Tespit Kararı Kesinleşmeden Kira Farkı İstenebilir mi?

Kira bedelinin tespiti kararı eda hükmü içermez; bu nedenle kira farkının tahsili için ilamlı icra değil, genel haciz yoluyla ilamsız takip yapılır. Takibin dayanağı olabilmesi için kararın kesinleşmesi gerekir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, kira farkı alacağının ifa zamanının gelmiş sayılması için kararın kesinleşmesini aramıştır. Hukuk Genel Kurulu da “kira bedelinin tespiti kararı ancak kesinleşmesi hâlinde İİK'nın 68. maddesinin 1. fıkrası anlamında resmî dairelerin yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir belge niteliğini kazanabilir.” diyerek bu şartı sürdürmüştür (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 09.11.2021 tarihli ve 2017/1847 E., 2021/1376 K. sayılı kararı).

Kesinleşen karar, İcra ve İflas Kanununun 68. maddesinde sayılan belgelerden sayılır ve ilamsız takibe dayanak yapılabilir. Daire, “kesinleşen kira bedelinin tesbitine ilişkin kararlar İİK 68.maddesinde sayılan belgelerdendir. Bu nedenle kira bedelinin tesbitine ilişkin ilama dayanılarak kira bedelinin tahsili için ilamsız takip yapılabilir.” demektedir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 10.02.2016 tarihli ve 2015/12264 E., 2016/795 K. sayılı kararı).

Yargılama gideri ve vekâlet ücretine ilişkin fer'î kalemler ise eda hükmü niteliğindedir; bunlar için ilamlı icra takibi yapılır. Daire, “Kira tespit ilamları, kira alacakları yönünden eda hükmü içermediğinden, yargılama gideri ve vekalet ücreti gibi feriler dışında ilamlı icra takibi konusu yapılamaz.” demektedir (Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 13.04.2016 tarihli ve 2016/4721 E., 2016/6720 K. sayılı kararı). Buna karşılık Daire, usul ekonomisi gerekçesiyle bu fer'î kalemlerin kira alacağıyla birlikte ilamsız takibe de konu edilebileceğini kabul etmiştir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 10.02.2016 tarihli ve 2015/12264 E., 2016/795 K. sayılı kararı). Bu nedenle kira farkı ile fer'î kalemlerin aynı takibe konu edilmesi hâlinde iki ayrı yolun karıştırılmaması gerekir.

Kira farkı alacağı, kararın kesinleşmesiyle muaccel olur. Muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer:

Türk Borçlar Kanununun 117. maddesi:
“Muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer.”

Bu nedenle kira farkına faiz, alacağın muaccel olduğu ve borçlunun temerrüde düştüğü tarihten önce istenemez. Kesinleşmeden başlatılan takipte borçlunun itirazı kaldırılamaz; takip, kararın kesinleşmesinden sonra yeniden başlatılmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira tespit davası nasıl açılır?

Dava, görevli ve yetkili sulh hukuk mahkemesine dava dilekçesi verilerek açılır; dilekçede hangi kira dönemi için tespit istendiği, istenen aylık kira bedeli ve dayanakları gösterilir. Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; son tutanak dilekçeye eklenir. Nispi karar ve ilam harcının dörtte biri peşin yatırılır, gider avansı tamamlanır.

Kira tespit davası ne zaman açılır?

Dava her zaman açılabilir. Sözleşmede artış hükmü varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerlidir; bu hâlde otuz günlük süre ve yazılı bildirim aranmaz. Artış hükmü yoksa, belirlenen bedelin yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması ya da bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulması gerekir; dava yolu seçilmişse dilekçenin de bu süre içinde kiracıya tebliğ edilmiş olması aranır. Beş yıl, 344. maddenin üçüncü fıkrasındaki emsal ve hakkaniyet yönteminin koşuludur; dava hakkının değil.

Kira tespit davasında yüzde 25 sınırı var mıdır?

Hayır. Konut kiralarında uygulanan yüzde 25 tavanı, 1 Temmuz 2024 dâhil yenilenen dönemlerde uygulanmış, bu tarihten sonra yenilenen dönemlerde uygulanmamıştır. Bugün 344. maddenin birinci ve ikinci fıkralarında tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranı, üçüncü fıkrasında ise emsal kira bedelleri ve hakkaniyet geçerlidir.

Beş yıllık kira sözleşmesinde kira bedeli nasıl artırılır?

Taraflar önce artış konusunda anlaşmayı dener; anlaşma sağlanamazsa arabuluculuğa başvurulur. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa kira bedelinin tespiti davası açılır. Beş yıl dolmuşsa hâkim, emsal kira bedelleri ve kiralananın durumunu gözeterek hakkaniyete uygun bedeli belirler.

Kira tespiti için ihtarname şart mıdır?

Hayır, ihtarname dava şartı değildir. Ancak yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki süre içinde kiracıya ulaşan yazılı bildirim, belirlenecek bedelin yeni dönemin başından itibaren geçerli olmasını sağlar. Bildirimin notere verilmesi yeterli değildir; süresi içinde kiracıya ulaşması gerekir.

Kiracı da kira tespit davası açabilir mi?

Evet. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, kira bedelinin tespiti davalarının kiraya veren tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabileceğini kabul etmiştir. Kiracının talebi de bedelin yeniden belirlenmesidir.

Kira tespit davasında ıslah veya bedel artırımı yapılabilir mi?

Hayır. Talep bölünemediği için fazlaya ilişkin hak saklı tutulamaz ve ıslah yoluyla bedel artırılamaz. Belirsiz alacak davası da kira tespitinde, davanın inşai niteliği ve talebin bölünemezliği nedeniyle zaten mümkün değildir; kısmi dava da açılamaz.

Kira tespit davasında harç neyin üzerinden alınır?

Nispi karar ve ilam harcı, hükmedilen aylık kira bedeli ile ödenen aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden alınır. Oran binde 68,31'dir; dörtte biri peşin ödenir. Vekâlet ücreti ise yıllık kira farkı üzerinden hesaplanır.

Kira tespit kararı kesinleşmeden kira farkı istenebilir mi?

Hayır. Karar eda hükmü içermediği için kira farkı alacağı, kararın kesinleşmesiyle istenebilir hâle gelir; kesinleşmeden yapılan ilamsız takipte borçlunun itirazı kaldırılamaz (HGK 09.11.2021, 2017/1847 E., 2021/1376 K.).