Gayrimenkul Davaları 2026

Av. Hüseyin Baran DelilAnkara Barosu

Son güncelleme1 Kasım 2026

Okuma7 dk

Gayrimenkul davaları, taşınmazın mülkiyeti, zilyetliği, kullanımı, devri ve paylaşımından doğan uyuşmazlıklarda açılan davalardır; tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, el atmanın önlenmesi ve ecrimisil, kira ve tahliye, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan davalar ile kamulaştırma davaları bunların başlıcalarıdır. Bu yazımızda gayrimenkul hukuku alanındaki başlıca dava ve işlem türleri konu gruplarına ayrılarak özetlenmekte; her grubun altında konuyu ayrıntılı ele alan yazılara bağlantı verilmektedir.

Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir, Hangi Hallerde Açılır?

Tapu iptali ve tescil davası, tapu sicilinde gerçek hak durumuna aykırı olarak yapılan yolsuz tescilin iptali ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescilinin talep edildiği davadır. Tapuda gerçek hak durumuna aykırı tescilin yapıldığı hallerde açılabilir; muris muvazaası, vekalet görevinin kötüye kullanılması, ölünceye kadar bakma sözleşmesi ve hukuki ehliyetsizlik bu haller arasındadır.

Randevu İçin Arayınız

Görüşmeler randevu ile, büroda ya da telefonla veya WhatsApp, Google Meet ya da Zoom Meetings gibi araçlarla çevrim içi olarak yapılabilir.

Bize ulaşın

Paylı ve Elbirliği Mülkiyette Ortaklık Nasıl Çözülür?

Paylı ve elbirliği mülkiyetinde ortaklar anlaşarak ortaklığı sona erdirebilir; anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılır. Davada öncelikle aynen taksim, bu mümkün değilse satış ve satış bedelinin paylar oranında paylaştırılması gündeme gelir.

Mülkiyet ve Zilyetlik İhlal Edildiğinde Hangi Davalar Açılır?

Mülkiyet, intifa, sükna ya da kira gibi bir ayni veya şahsi hak hukuka aykırı müdahaleyle ihlal edildiğinde, müdahalenin sona erdirilmesi için el atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) davası açılabilir. Zarar doğmuşsa bunun giderilmesi için ayrıca ecrimisil (haksız işgal tazminatı) ya da tazminat talebi gündeme gelir.

Konut Alımı, Satış Vaadi ve Kat Mülkiyetinde Hangi Konular Öne Çıkar?

Konut alımında öne çıkan konular, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin önsözleşme niteliği ve noterde düzenleme şeklinde yapılması, tapuya şerh edilmesi, tescile zorlama; topraktan/temelden ev alırken müteahhit ve arsa sahipleriyle ilişkiler ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi; kat irtifakı ve kat mülkiyetinin kurulması, farkları ve arsa payının düzeltilmesidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Uyuşmazlıklar Nelerdir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan başlıca uyuşmazlıklar; tapu iptali ve tescil, gecikme tazminatı, eksik veya ayıplı ifa tazminatı, alacak, nama ifaya izin ve sözleşmenin feshi davalarına konu olabilmektedir.

Kira İlişkisinde Tahliye ve Kira Bedeline İlişkin Davalar Nelerdir?

Tahliye davaları kanunda sayılmış sınırlı sebeplere dayanır; gereksinim, yeniden inşa ve imar, yeni malikin gereksinimi, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve kiracının veya eşinin başka konutu bulunması bu sebepler arasındadır. Kira bedelinin tespiti davası, kira bedelinin güncel piyasa koşullarına göre belirlenmesini amaçlar; kira bedelinin ödenmemesi halinde icra yoluyla tahliye de istenebilir.

Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma Hangi Davalara Konu Olur?

Kamulaştırma, bedel tespiti ve tescil davasına konu olur; taraflar anlaşamazsa idare asliye hukuk mahkemesinde bu davayı açar. Kamulaştırmasız el atma halinde ise el atmanın önlenmesi ile el atılan taşınmaz bedelinin tahsili davaları açılabilmekte, ayrıca ecrimisil talepleri gündeme gelebilmektedir.

İmar Uygulamaları ve Kentsel Dönüşüm Kararları Nasıl Denetlenir?

Hukuka aykırı imar planlarına karşı süresi içinde itiraz edilebilir veya idari yargıda imar planının iptali davası açılabilir. Riskli yapı tespitine itiraz edilebilir ve tespit raporuna karşı iptal davası açılabilir.

Muris Muvazaası Tapu İptali ve Tescil Davasına Nasıl Konu Olur?

Muris muvazaası, mirasbırakanın esasen bağışlamak istediği malvarlığı değerini satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi yapılmış gibi göstererek devretmesiyle mirasçıların miras paylarını almasını engellemesidir. Bu şekilde gerçek hak durumuna aykırı yolsuz tescil oluştuğundan, tapu iptali ve tescil davasına konu olmaktadır.

Aile Konutu Şerhi ve Mirasın Paylaşımı Taşınmazı Nasıl Etkiler?

Aile konutu şerhi bulunmasa bile, malik olan eş diğer eşin açık rızası olmaksızın aile konutunu üçüncü kişilere devredemez ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Mirasın paylaştırılmasında ise aile konutu ve ev eşyalarının sağ kalan eşe özgülenmesi söz konusu olmaktadır.

Taşınmaz Uyuşmazlıklarında Usule İlişkin Hangi Adımlar Öne Çıkar?

Tapu iptali ve tescil davasında ihtiyati tedbir kararı talep edilebilir; kabul edilirse tapu kaydına şerh düşülebilir. Delilin hemen tespit edilmemesi halinde kaybolacağı ya da ileri sürülmesinin önemli ölçüde güçleşeceği ihtimali varsa hukuki yararın varlığı kabul edilir. Tensip zaptıyla ilk duruşma günü ve işlem süreleri belirlenir; hukuk mahkemelerinin istinafa tabi kararları Bölge Adliye Mahkemelerince incelenir.

Gayrimenkul Avukatı Diye Ayrı Bir Unvan Var mı?

Hayır. Gayrimenkul avukatı, tapu avukatı ya da emlak avukatı diye ayrı bir unvan yoktur; baroya kayıtlı her avukat taşınmaz davalarını takip edebilir.

1136 sayılı Avukatlık Kanunu’nun 35. maddesi dava açma ve adli işlemleri takip etme yetkisini hukuk dallarına ayırmadan baroda yazılı avukatlara verir. "Ankara gayrimenkul avukatı" araması da bir unvana değil, Ankara’daki taşınmaz uyuşmazlıklarında dava takip eden avukatlara karşılık gelir.

Tapu iptali ve tescil gibi taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Taşınmaz Ankara’daysa dava Ankara’da açılır; "Ankara tapu avukatı", "Ankara arsa avukatı" ya da "Ankara emlak avukatı" diye aranan da bu davaları Ankara mahkemelerinde takip eden bir avukattır.

Kira bedelinin tespiti ve tahliye gibi kira ilişkisinden doğan davalara ve ortaklığın giderilmesi davalarına ise aynı Kanunun 4. maddesi uyarınca sulh hukuk mahkemesi bakar. "Ankara kira avukatı" ya da "Ankara kira tahliye avukatı" aramalarının karşılığı da bu davaları takip eden avukatlardır.

"En iyi gayrimenkul avukatı" gibi ifadelerin de hukuki bir dayanağı yoktur; Türkiye Barolar Birliği Reklam Yasağı Yönetmeliği, avukatların internet sitelerinde faaliyet alanlarını yalnız "uzmanlık anlamına gelmemek üzere" anlatmasına izin verir.

Randevu İçin Arayınız

Görüşmeler randevu ile, büroda ya da telefonla veya WhatsApp, Google Meet ya da Zoom Meetings gibi araçlarla çevrim içi olarak yapılabilir.

Bize ulaşın