Ara
  • Avukat Baran DELİL

Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapılar: Müracaat, Tespit, İtiraz, Yıkım ve Daha Fazlası

Delil Hukuk Bürosu

riskli yapı kentsel dönüşüm
 

Makale İçeriği:

  1. Kentsel Dönüşüm

  2. 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Kapsamında Riskli Yapı ve Riskli Alanlar Değerlendirilmesi

  3. Riskli Yapı Tespitine İlişkin Esaslar ve Müracaat

  4. Riskli Yapı Tespitinde Bulunabilecek Kişi ve Kurumlar Hangileridir?

  5. Riskli Yapı Tespit Müracaatında İbraz Edilmesi Gereken Belgeler Nelerdir?

  6. Riskli Yapı Tespit Müracaatı Kimler Tarafından Yapılabilir?

  7. Riskli Yapı Müracaatı Nereye Yapılır?

  8. Riskli Yapı Tespit Müracaatında Bulunacak Kişilerin Öncelikle Yapması Gerekenler

  9. Riskli Yapılarda Yıkım ve Tahliye

  10. Riskli Yapının Güçlendirilmesi

  11. Arsa Payının Düzeltilmesi Davaları ve Yıkım Kararına Etkisi

  12. İnşaat Ruhsatı Bulunmayan Binalar ile Gecekondu Niteliğindeki Yapılara İlişkin Kentsel Dönüşüm Uygulamaları

  13. Tapu Siciline Riskli Yapı Tespit Şerhinin Konulması ve Şerhin Tasarruf Yetkisine Etkisi

  14. Riskli Yapı Tespitine İlişkin İtiraz

  15. Riskli Yapı Tespit Raporuna Karşı Dava

 

Kentsel Dönüşüm


Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından açıklanmış olan verilere göre, ülkemizde 6.5 milyon adet yapının yenilenmesi gerekmektedir. Bu sayıyı ülkemizde bulunan toplam yapı sayısına oranlarsak neredeyse ülkedeki yapıların yarısının yenilenmesi gerekliliği söz konusu olmaktadır. Ayrıca ülkemizin deprem riski taşıyan birçok bölgesinin olması ve bu bölgelerde yer alan kimi yapıların depreme dayanıklılığının bulunmaması da kentsel dönüşümün ülkemiz açısından önemini gözler önüne sermektedir. Kentsel dönüşüm uygulamaları ülkemizde özellikle 1999 yılında Gölcük'de yaşanan deprem akabinde gündeme gelmiştir ve bu uygulamaların temelinde yatan felsefe: Kentin mimari kültürünün ve yeniliğin önünü açmak, riskli alan ve yapıları tespit edip gerekli çalışmaları yaparak, onları güçlendirerek veya yıkıp yerine yenilerinin yapılmasını sağlayarak olası can kayıplarını önlemektir. Bu alanda mevzuat, yönetmelik ve uygulama çalışmaları 1999 Gölcük depreminden sonra dikkate alınıp hız kazandığı için, 2000 yılı öncesinde inşa edilen binaların çok büyük çoğunluğu riskli yapı statüsündedir. Bu nedenle aşağıda detaylandıracağımız riskli yapı süreci yürütülebilir.


Tabii bu sürecin yönetilmesi esnasında hak kayıpları yaşanmasının önüne geçilmeli ve bireylerin mülkiyet hakları ihlal edilmek suretiyle toplumda infial yaratılmamalıdır. Dolayısıyla kentsel dönüşüm sürecinin doğru yönetilmesi ve keyfiyetin önlenmesi adına kanunkoyucu tarafından gerekli çalışmalar yürütülmüş ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun hazırlanmış ve yürürlüğe girmiştir.



6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Kapsamında Riskli Yapı ve Riskli Alanlar Değerlendirilmesi


Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alanlar riskli alandır. Riskli alanlar ve riskli alan kararı, 6306 sayılı Kanunun 2/1-ç. maddesine göre Cumhurbaşkanı tarafından alınır. Kararın alınmasına ilişkin detaylandırma 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde gerçekleştirilmiştir.


6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin "Riskli Alanın Tespiti" başlıklı 5. Maddesine Göre: "(1) (Değişik:RG-21/6/2019-30808) Riskli alan; a) Alanın,zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıdığına dair teknik raporu, b) Alan sınırları içerisinde 15/5/1959 tarihli ve 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısiyle Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanuna göre afete maruz bölge olarak kararlaştırılan alan olup olmadığına dair bilgi ve belgeyi, c) Alanın büyüklüğünü de içeren koordinatlı sınırlandırma haritasını, varsa uygulama imar planını, ç) Alanda bulunan kamuya ait taşınmazların listesini, d) Alanın uydu görüntüsünü veya ortofoto haritasını, e) Zemin yapısı sebebiyle riskli alan olarak tespit edilmek istenilmesi halinde yerbilim seletüd raporunu, f) Bu fıkra uyarınca belirlenecek riskli alanlar için Ek-2’de yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esasların EK-A bölümüne göre hazırlanan analiz ve raporu, g) Alanın özelliğine göre Bakanlıkça istenecek sair bilgi ve belgeleri, ihtiva edecek şekilde hazırlanmış olan dosyaya istinaden Bakanlıkça belirlenir ve karar alınmak üzere Cumhurbaşkanına sunulur. (2) (Değişik:RG-27/10/2016-29870) Bakanlıkça; a) Kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlerde; 1) Planlama veya altyapı hizmetlerinin yetersiz olması, 2) İmar mevzuatına aykırı yapılaşmanın bulunması, 3) Altyapı veya üstyapıda hasar meydana gelmiş olması, sebeplerinden birinin veya bir kaçının bir arada bulunması halinde, b) Üzerindeki toplam yapı sayısının en az % 65’i imar mevzuatına aykırı olan veya yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edilmiş olmakla birlikte sonradan yapı ve iskân ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlarda, uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenen alanlar, riskli alan olarak belirlenmek üzere (Değişik ibare:RG-21/6/2019-30808) Cumhurbaşkanına sunulur. (3) (Değişik:RG-27/10/2016-29870)TOKİ veya İdare, riskli alan belirlenmesine ilişkin bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosyaya istinaden Bakanlıktan riskli alan tespit talebinde bulunabilir. Bakanlıkça, uygun görülen talepler, (Değişik ibare:RG-21/6/2019-30808) Cumhurbaşkanına sunulur. (4) (Değişik:RG-27/10/2016-29870) Riskli alan belirlenmesi için alanda taşınmaz maliki olan gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri, riskli alan belirlenmesine ilişkin bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosya ile birlikte Bakanlık veya İdareden riskli alan tespit talebinde bulunabilir. İdareye yapılacak talepler Bakanlığa iletilir. Bakanlıkça uygun görülen talepler, (Değişik ibare:RG-21/6/2019-30808) Cumhurbaşkanına sunulur. (5) (Mülga:RG-21/6/2019-30808)"

Riskli Yapı Tespitine İlişkin Esaslar ve Müracaat


Riskli yapı ile riskli alan aynı anlama gelmemektedir, birbirinden farklı terimlerdir. Riskli yapı, riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı yönünde bilimsel ve teknik verilere dayalı tespit gerçekleştirilen yapıdır. Deprem ile ilgili güncel mevzuat ve yönetmeliklerin yürürlük tarihi olan 1999 Depremi öncesinde yapılmış olan yapıların bir çoğu riskli yapı statüsünde kabul edilmelidir. Bu yapılara ilişkin gerçekleştirilen riskli yapı tespitleri de bu önermeyi doğrulamaktadır. Bu yapıların çok büyük çoğunluğunun istenilmekte olan standartların gerisinde kaldığı görülmektedir.


a) Riskli Yapı Tespitinde Bulunabilecek Kişi ve Kurumlar Hangileridir?

  • Çevre ve Şehircilik Bakanlığı,

  • Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeleri, bu sınırlar dışında il özel idareleri, büyükşehirlerde büyükşehir belediyeleri ve Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyeleri,

  • Bakanlıkça lisanslandırılan kamu kurum ve kuruluşları, üniversiteler, sermayesinin en az yüzde kırkı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler,

  • Depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişmesine katkıda bulunmak gibi konularda faaliyet gösteren STK'lar,

  • Bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetim kuruluşları ile laboratuvar kuruluşları,

  • İnşaat, Jeoloji ve Jeofizik mühendisleri odalarına usulüne uygun büro tescilini yaptırmış kurum ve kuruluşlardır.

Lisanslı kurum ve kuruluşlar, ülke genelinde herhangi bir alan ile sınırlı olmaksızın riskli yapı tespiti yapabilirler.


b) Riskli Yapı Tespit Müracaatında İbraz Edilmesi Gereken Belgeler Nelerdir?


Riskli yapı tespit müracaatında ibraz edilmesi gereken belgeler:

  • Güncel Tapu durumunu gösteren belge,

  • Müracaatta bulunan kişinin kimlik fotokopisi,

  • Müracaata ilişkin dilekçe ve

  • Müracaat vekaleten gerçekleştirilecekse 6306 sayılı yasaya ilişkin riskli yapı müracaatı yapma yetkisinin mevcut olduğu bir vekaletnamedir


c) Riskli Yapı Tespit Müracaatı Kimler Tarafından Yapılabilir?


Apartmandaki kat maliklerinden herhangi birisi, çoğunluk kararına gerek olmaksızın riskli yapı tespit müracaatında bulunabilir. Bunun yanında kat mülkiyetine geçilmemişse dahi arsa sahipleri veya arsa ya da arazi vasfına sahip taşınmaz üzerindeki yapı malikleri riskli yapı tespit müracaatında bulunabilecektir.


d) Riskli Yapı Müracaatı Nereye Yapılır?


Riskli yapı tespitinde bulunabilecek kişi ve kurumları yukarıda sizlerle paylaşmıştık. Bu kurum ve kuruluşlara riskli yapı tespit müracaatında bulunulabilmektedir. Ancak uygulamada en sık kullanılan yöntem, özel firmalara gerçekleştirilen başvurulardır. Tabii burada önemle belirtilmelidir ki riskli yapı tespitinde bulunacak olan firmaların Çerve ve Şehircilik Bakanlığından lisans edinmesi ve 6306 sayılı kanun ile 6306 sayılı kanunun uygulama yönetmeliğinde yer alan şartları sağlaması gerekmektedir.



Riskli Yapı Tespit Müracaatında Bulunacak Kişilerin Öncelikle Yapması Gerekenler


Riskli yapı tespit müracaatında bulunacak malikler sonradan pişman olmamak adına ilk iş kendi aralarında görüşmeler yapmalı, konuya dair bilinçlenmeli ve bir avukat ile bir müteahhit bulup sürecin yürütülmesine ilişkin profesyonel destek almalıdır. Maliklerin riskli yapı tespiti öncesinde kendi aralarında anlaşmaları son derece önemlidir. Yoksa sonradan karşı karşıya kalabilecekleri kısıtlı zaman diliminde karar almak zorunluluğu içerisinde emrivakiye dayalı kararlar alıp pişman olabilirler.


Bu süreçte avukat, işin hukuki boyutuna dair malikleri bilgilendirip yürütülecek olan sürece dair gerekli hukuki hazırlıkları yapar, yıkım sonrası inşa edilecek yeni taşınmaza ilişkin olarak maliklerin kendileri arasında ve maliklerle müteahhit arasında akdedilecek sözleşmelerin hakkaniyetli ve adil bir şekilde hazırlanmasını sağlar ve böylece maliklerin müteahhit tarafından suiistimal edilmesini önler(Tabii ki bu ifadelerimiz tüm müteahhitler için geçerli değildir.) Aynı zamanda riskli yapı uygulamalarına başlamadan önce arsa payının düzeltilmesi davalarının açılmasının gerektiği durumlarda, arsa payının düzeltilmesi davasının yıkım kararını durduracağına ilişkin mevzuatta mevcut herhangi bir hüküm olmamasından dolayı da uzman bir avukat ile görüşmek suretiyle sürecin yönetilmesi yapılacak en maktıklı hamle olacaktır.


Müteahhit de işin teknik boyutunu, iskan alınması gibi süreçleri ve inşaat faaliyetini yürütür ve tamamına erdirip işi teslim eder. Müteahhitin işin tamamlanmasına ilişkin teminat vermesi, olası istenmeyen sonuçların meydana gelmesini engelleyecektir.



Riskli Yapılarda Yıkım ve Tahliye


Riskli yapı tespit raporuna süresi içerisinde itiraz edilmemesi veya itiraz edilmişse teknik heyet tarafından itirazın incelemesi akabinde ret kararı verilmesiyle birlikte süresi içerisinde iptal davası açılmaması ya da ipral davası da açılmışsa ve yürütmenin durdurulması kararı alınmışsa bu davanın da reddedilmesi hallerinde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından yıkım için gerekli süreç başlatılır ve ilgili Belediye'ye yazı gönderilerek riskli yapının yıkımının gerçekleştirilmesi istenir.


6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 8/2-a. Maddesine Göre: "Altmış günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların tahliyesi ve yıktırılması yapı maliklerinden istenir. Maliklere yapılacak tebligatta, riskli yapıyı kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi kullananlara tahliye için malik tarafından bildirim yapılması gerektiği belirtilir. Malik tarafından kiracı veya sınırlı ayni hak sahibine tahliye için bildirim yapılmadığının tespit edilmesi halinde bildirim idarece yapılır."
6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 8/2-c. Maddesine Göre: "(a) bendinde verilen bu süre içerisinde riskli yapıların yıktırılıp yıktırılmadığı mahallinde kontrol edilir ve riskli yapılar, malikleri tarafından yıktırılmamış ise, yapının idarî makamlarca yıktırılacağı belirtilerek otuz günden az olmak üzere ek süre verilerek tebligatta bulunulur."

Belediye tarafından maliklere yıkıma dair bilgilendirme yapılır ve 60+30 günlük süre verilir. Bu sürede malikler tarafından yıkılmayan riskli yapılar, belediye tarafından yıkılır.



Riskli Yapının Güçlendirilmesi


Riskli yapıların güçlendirilmesi, kentsel dönüşüm ve riskli yapı uygulamasının temel felsefesiyle, ilgili mevzuat ve yönetmelik ile uyum halinde gerçekleştirilmişse yıkım işlemini engelleyecektir.


6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 8/5. Maddesine Göre: "Riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenilmesi durumunda riskli yapının yıktırılması için ikinci fıkra uyarınca maliklere verilen süreler içerisinde; maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanununun 19 uncu maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir. Güçlendirme işi, yapılacak güçlendirmenin mahiyetine göre ruhsatı veren idare tarafından belirlenecek süre içerisinde tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulur."

Yönetmelik hükmüne göre riskli yapının güçlendirilebilmesi için:

  1. Maliklerce güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi,

  2. Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesi ikinci fıkrası uyarınca, kat maliklerinin beşte dört çoğunlukla güçlendirme kararı alması,

  3. Güçlendirme projesinin hazırlatılması,

  4. İmar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması

  5. Güçlendirme işleminin, ruhsatı veren idare tarafından verilen sürede tamamlanması

gerekmektedir.


Bu işlemlerin tamamlanması akabinde tapu müdürlüğüne başvurularak riskli yapı tespit şerhinin kaldırılması sağlanabilecektir.



Arsa Payının Düzeltilmesi Davaları ve Yıkım Kararına Etkisi


Arsa payı, bir anataşınmaz üzerinde yer alan bağımsız bölümlerin her birine değerleri oranında özgülenmiş olan ve anataşınmaz arsa üzerinde sahip olunan paylara denir. Arsa payları, bizzat bağımsız bölümler üzerine tahsis edildiğinden dolayı, başlı başına kişilere ait olan ve bağımsız bölümden ayrı olarak üzerinde tasarruf edilebilen bir mülkiyet hakkı sağlamazlar; bağımsız bölüm kime ait ise, o bağımsız bölüme özgülenmiş olan arsa payı da o kişiye aittir.


Arsa payı, bağımsız bölümün konumu, büyüklüğü ve değerine göre hesaplanır. Genellikle ülkemizde müteahhitler tarafından doğru belirleme yapılmaz ve tüm dairelere eşit arsa payı dağıtımı sağlanır. Oysa tüm dairelerin bulundukları kat, metrekare olarak sahip oldukları alan vb. özellikler birlikte değerlendirilip, her bir bağımsız bölümün kendisine uygun arsa payı belirlemesi gerçekleştirilmelidir. Yargıtay tarafından arsa payının düzeltilmesi davasına ilişkin olarak verilen kararlarda açıkça görülmektedir ki, arsa payının düzeltilmesi davalarında, dava konusu taşınmazın güncel değeri değil, ilk inşa edildiği tarihteki değerine bakılır. Yani bir bağımsız bölüm sonradan değer kazandıysa bile, yapının ilk inşa edildiği zaman dilimindeki değeri üzerinden arsa payı belirlemesi yapılır.


Arsa payının düzeltilmesi davası, doğrudan riskli yapı ve yıkıma ilişkin değil, yıkım sonrasında kurulacak yeni yapı üzerindeki hak sahipliğini etkileyecek bir davadır. Bu nedenle arsa payının düzeltilmesi davasının açılmasının gerekmesi halinde, yıkım işlemi öncesinde mutlaka açılması elzemdir. Aksi takdirde olması gerekenden daha düşük arsa payı kaydedilmiş olan bağımsız bölüm sahibi yapılacak olan yeni yapı üzerinde, eksik arsa payına göre gerçekleştirilecek eksik değerlendirme sonucu hak kaybı yaşayacaktır.


Arsa payının düzeltilmesi davaları hakkında detaylı bilgi almak için konuya ilişkin makalemizi okuyabilirsiniz: Arsa Payının Düzeltilmesi Davası


Arsa payının düzeltilmesi davasının yıkım kararını durduracağına ilişkin herhangi bir hüküm söz konusu değildir. Ancak arsa payının düzeltilmesi davasının sonucunun yıkım sonrası inşa edilecek yeni yapı üzerinde hak sahipliği durumuna etkisinin bulunduğu tartışmasızdır. Bu nedenle arsa payının düzeltilmesi davası yıkım öncesinde derhal ve ilk fırsatta açılmalı, gerekli delillerin toplanması sağlanmalı ve yıkım olsa dahi deliller toplanmış olacağından yıkım sonrasına etkili olacak şekilde karar verilmelidir. Arsa payının hatalı olduğunun tespiti halinde somut olayın gereklerine göre tazminat davası vb. çözümler masaya yatırılabilir.



İnşaat Ruhsatı Bulunmayan Binalar ile Gecekondu Niteliğindeki Yapılara İlişkin Kentsel Dönüşüm Uygulamaları


Riskli yapılara ilişkin kentsel dönüşüm uygulamalarının gerçekleştirilebilmesi için riskli binanın ruhsatlı olması zorunluluğu yoktur. Zaten böyle bir durumun mevcut olması, kentsel dönüşüm ve riskli yapı uygulamalarının felsefesine de tümden aykırılık meydana getirecek bir nitelikte olurdu; çünkü bu uygulamaların temel amacı can kaybını önlemek için riskli yapıların güçlendirilmesi veya tamamen ortadan kaldırılıp yerine yeni yapıların yapılmasıdır. İnşaat ruhsatı alınmayan kaçak yapılar ve gecekondu niteliğinde kat mülkiyetine geçilmemiş olan yapılar için de 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı tespiti gerçekleştirilebilmektedir.


Kentsel dönüşüm mevzuat ve uygulamalarında riskli yapı malikleri için belirlenen teşvik ve kolaylıklardan gecekondu niteliğindeki yapıların ve ruhsatsız yapıların malikleri için de geçerlidir. Öyle ki, 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 16. maddesinde yer alan kira yardımı alacaklar arasında gecekondu sahipleri de sayılmıştır.


Ancak burada belirtmeliyiz ki gecekondu niteliğinde olan veya inşaat ruhsatı bulunmayan yapının inşaatının tamamlanmış olması ve kullanılmayıp harabe haline gelecek şekilde terk edilmemiş olması gerekmektedir. Çünkü ruhsatsız binalar ve gecekondu niteliğindeki yapıların inşaat ve harabe durumunda olmaları halinde 6306 sayılı Kanun yerine 3194 sayılı İmar Kanunumuzun 32. maddesine göre işlem yapılır. Zaten aksi durum, yukarıda açıkladığımız gerekçeyle kentsel dönüşüm ve riskli yapı uygulamalarının temel felsefesine de aykırıdır. Kullanılmayan, terk edilmiş, nüfus ve eşyadan arınmış, metruk ve harabe yapılar için riskli yapı uygulaması gerçekleştirilemeyecektir.


Riskli yapı niteliğini haiz olduğu düşünülen birden fazla gecekondunun aynı parselde yer alması halinde tek bir gecekondu tarafından riskli yapı tespit müracaatında bulunulabilir.



Tapu Siciline Riskli Yapı Tespit Şerhinin Konulması ve Şerhin Tasarruf Yetkisine Etkisi


Riskli yapı tespit işleminin gerçekleştirilmesi akabinde tespiti gerçekleştirilen kurum veya kuruluş tarafından Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'ne bildirimde bulunulur ve riskli yapı tespitine ilişkin raporlama çalışmalarının bir sureti de gönderilir. Raporlarda herhangi bir eksiklik bulunmadığının tespit edilmesi halinde ilgili tapu müdürlüğüne bildirimde bulunulur ve taşınmazın tapu kaydına riskli yapı şerhi konulur ve ilgili tapu müdürlüğü tarafından tapuda kayıtlı ayni ve şahsi hak sahiplerine 7201 sayılı Tebligat Kanunu uyarınca usulüne uygun bir şekilde tebligat gönderilmek suretiyle bildirimde bulunulur.


Tapuda konulan riski yapı şerhi, söz konusu taşınmaza ilişkin devir ve temlik işlemlerine engel teşkil etmez. Dolayısıyla tapuda riskli yapı şerhi düşülen taşınmazlara dair satış vb. işlemler gerçekleştirilebileceği gibi, bu taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni hak dahi tesis edilebilir.



Riskli Yapı Tespitine İlişkin İtiraz


Riskli yapı tespitinin, ilgili tapu müdürlüğü tarafından işlenen şerh ile birlikte hak sahiplerine tebligat yoluyla bildirileceğinden bahsetmiştik. İlgili maliklere yapılacak olan bildirimde tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içerisinde riskli yapı tespitine karşı itiraz edebilecekleri, itiraz etmemeleri halinde idare tarafından verilecek süre içerisinde riskli yapının yıktırılacağı bildirilir.


Kat maliklerinden yalnızca biri veya kat mülkiyetine geçilmemiş olan yapılar için yapı sahiplerinden yalnızca biri tarafından itiraz edilebilir. İtirazlar Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından oluşturulan teknik heyet tarafından ve sadece teknik yönüyle incelenir. Teknik heyet, üniversitelerden 4 temsilci ve Bakanlık bünyesinden 3 teknik uzmandan oluşmak üzere 7 kişilik bir heyettir. Bu heyet tarafından itiraz dilekçesinde gösterilen sebepler ile bağlı olunmaksızın riskli yapı tespit raporunun kanuna ve yönetmeliğe uygun düzenlenmiş olup olmadığı incelenir. Yani bu aşamada yapının ata yadigarı olduğu, manevi değerinin bulunduğu gibi itirazların sonuç vermesi mümkün değildir. Taşınmazın teknik incelemesinde kullanılan malzeme kalitesi, taşınmazın durumu ve yaşı ile işçilik gibi teknik konular dikkate alınır ve itiraz karara bağlanır. Teknik heyetin yerinde inceleme yapması gerekliliğini doğuracak bir durumun mevcudiyeti halinde, örneğin yapıda kullanılan çimento kalitesi gibi bir hususun belirlenmesi adına teknik heyet tarafından yerinde inceleme yapılabilir.


Teknik heyet tarafından yapılan inceleme sonucunda itirazın haklı bulunması halinde taşınmazın tapu kütüğüne konulan riski yapı tespit şerhi kaldırılır.



Riskli Yapı Tespit Raporuna Karşı Dava


Riskli yapı tespit raporuna yönelik itirazın teknik heyet tarafından reddedilmesi halinde ret kararı itiraz sahiplerine tebliğ edilir. Bu tebligatın ardından tebliğ tarihinden itibaren 30 günlük süre içerisinde İdare Mahkemesine iptal davası açılabilir. İptal davasında teknik heyet tarafından verilmiş olan ve idari işlem niteliğine sahip olan ret kararının iptali talep edilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, yine riskli yapı tespitine itiraz yolunda olduğu gibi taşınmazın baba yadigarı olması vb. manevi hususların anlam ifade etmemesidir. Hatta idare mahkemesinde açılacak olan bu iptal davasında riskli yapı tespitinin hatalı olduğunu ispata elverişli bilgi ve belgeler hazırlanmalı ve mahkemeye sunulmalıdır. İptal davasının açılması tek başına idari işlemin yürütmesini durdurmayacağı için, yıkım işlemleri öngörülen süre içerisinde gerçekleştirilir. Bu nedenle açılacak olan iptal davasında mutlaka yürütmenin durdurulması talebinde de bulunulması gerekir. Yürütmenin durdurulması talebinin kabul edilebilmesi için de yukarıda bahsettiğimiz şekilde riskli yapı tespitinin hatalı olduğuna dair ispata elverişli belgelerin sunulmuş olması elzemdir. Bu anlamda gerekili görülmesi halinde uzman raporu da alınarak mahkemede öncül bir kanaat oluşturulması sağlanabilir.


Esasen riskli yapı tespit raporuna ilişkin olarak açılacak olan iptal davalarında yürütmenin durdurulması kararı verilmesi ciddi bir tartışma konusudur. Çünkü yazımızın başında değindiğimiz üzere kentsel dönüşüm ve özellikle riskli yapı uygulamalarının temelinde yatan felsefe, deprem riskini en aza indirgemek ve bu tip felaketlerde meydana gelebilecek ölümlerin önüne geçmektir. Ancak Anayasa Mahkemesi kararları ve güncel uygulamalara göre an itibariyle bu davalarda da yürütmenin durdurulması kararı verilebilmektedir. Aksi takdirde hatalı tespit raporları nedeniyle meydana gelebilecek hak kayıplarının, Anayasamızda da yer alan adil yargılanma ilkesine uygun olarak bağımsız mahkemeler tarafından incelenmesi mümkün olmayacak ve telafisi güç hak kayıpları meydana gelebilecektir.



Deprem Riski vb. Hallerde Acele Kamulaştırma Uygulaması ve Acele Kamulaştırma Kararının İptali Davası


Deprem, heyelan vb. doğal afet riski taşıyan alanlara veya örneğin milli savunmaya ilişkin önem arz etmekte olan alanlara ilişkin olarak ilgili idari merciler tarafından acele kamulaştırma kararı alınabilmekte ve devlet idaresi tarafından bu alanlar içerisinde yer alan taşınmazlara el koyulabilmektedir. Acele kamulaştırma kararının iptali için idare mahkemesi nezdinde iptal davası açılabilmesi mümkündür.


Kamulaştırmanın özel bir türü olan acele kamulaştırma uygulamasına ilişkin detaylı bilgi almak için konuya dair makalemizi okuyabilirsiniz: Acele Kamulaştırma ve Acele Kamulaştırma Kararının İptali Davası

 
ankara gayrimenkul avukatı

Desert in Dark

Büromuzda ücretsiz ve randevusuz görüşme yapılmamaktadır. Lütfen öncelikle arayıp randevu alınız.