Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapı: Tespit, İtiraz, Dava 2026

Kentsel dönüşüm, afet riski taşıyan yapı ve alanların güçlendirilmesi ya da yıktırılıp yeniden yapılmasıdır. 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti maliklerin başvurusuyla veya resen yapılır; tespit muhtarlıkta on beş gün ilan edilerek tebliğ edilmiş sayılır. İtiraz süresi ilanın son gününden itibaren on beş, iptal davası süresi tebliğden itibaren otuz gündür. Yıkım için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir; yeniden bina yapımına hisseleri oranında salt çoğunlukla karar verilir.

Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel dönüşüm, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alanların ve ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıyan yapıların, kanunda öngörülen usullerle güçlendirilmesi veya yıktırılıp yeniden yapılmasıdır. Dönüşümün çerçevesini 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çizer; Kanun'un uygulanması, 6306 sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği ve bu Yönetmeliğin eki Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar (Ek-2) uyarınca yürütülür.

Kanun, dönüşümün iki ayağını birbirinden ayırır. Birinci ayak riskli alandır; bu alanların belirlenmesi Cumhurbaşkanı kararına bağlıdır ve kararın dayanağı alanın bütününe ilişkin teknik dosyadır. İkinci ayak riskli yapıdır; burada belirleyici olan, yapının kendisi hakkında Ek-2 Esaslarına göre yapılan tespittir. Riskli yapı, riskli alan içinde bulunabileceği gibi tamamen dışında da bulunabilir.

Süreçte dört aktör görev alır:

• Başkanlık, Kentsel Dönüşüm Başkanlığıdır; lisanslandırma, denetim, resen tespit ve gerektiğinde uygulamayı bizzat yürütme yetkisini taşır.
• Bakanlık, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığıdır.
• İdare, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeleri, bu sınırlar dışında il özel idarelerini, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerini ve Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyelerini ifade eder (6306 sayılı Kanun'un 2. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi).
• Müdürlük, Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüdür (Uygulama Yönetmeliği'nin 3. maddesinin birinci fıkrasının (d) bendi); riskli yapılara ilişkin işlemleri yürütür, yetki devri yapılmışsa bu işlemleri İdare yapar.

Kanun'un amacı, 1. maddesinde “afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek …” biçiminde açıklanmıştır. Dönüşümün hukuki rejimi bu amaca göre kurulmuş olsa da maliklerin mülkiyet hakkı korunur; kanun, tespitten yıkıma kadar her aşamada bildirim, itiraz ve dava yollarını ayrı ayrı düzenlemiştir.

Riskli Yapı ile Riskli Alan Arasındaki Fark Nedir?

Riskli yapı ile riskli alan aynı anlama gelmez; biri yapıya, diğeri alana ilişkin iki ayrı hukuki statüdür. Aradaki fark, hem belirleme yönteminde hem de hukuki sonuçlarında ortaya çıkar.

6306 sayılı Kanun'un 2. maddesi:
“ç) Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı,
d) Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı … ifade eder.”

Riskli alan, bir bölgenin bütünüyle risk taşıdığının kabul edilmesidir. Kanun'un ek 1. maddesinin birinci fıkrası, riskli alan kararına esas olabilecek iki ayrı durum sayar ve bunlar alternatiftir: (a) bendi uyarınca kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak biçimde bozulduğu, planlama ya da altyapı hizmetlerinin yetersiz olduğu, imar mevzuatına aykırı yapılaşmanın bulunduğu ya da yapı veya altyapısı hasarlı olan alanlar; (b) bendi uyarınca üzerindeki toplam yapı sayısının en az %65'i imar mevzuatına aykırı olan veya yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edilmiş olmakla birlikte sonradan yapı ve iskân ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlar. Karar, alanın sınırlarını, üzerindeki yapıları ve zemin durumunu gösteren bir dosyaya dayanır.

Riskli yapı ise alan kararından bağımsızdır. Yapının taşıyıcı sistemi, malzeme kalitesi ve deprem dayanımı Ek-2 Esaslarına göre incelenir; inceleme sonucunda yapının yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı tespit edilirse o yapı riskli yapı olur. Bu nedenle bir yapının riskli sayılması için bulunduğu bölgenin riskli alan ilan edilmiş olması gerekmez.

Fark, uygulamanın yürütülmesinde de görülür. Riskli alanda dönüşüm, alanın bütünü gözetilerek planlanır; riskli yapıda ise süreç yapı ve parsel ölçeğinde yürür ve öncelikli olarak maliklerin kendi aralarında anlaşması esastır (6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin birinci fıkrası ile Uygulama Yönetmeliği'nin 15. maddesinin birinci fıkrası).

Riskli Alan Kararına Karşı Dava Açılabilir mi?

Evet. Riskli alan kararına karşı, kararın Resmî Gazete'de yayımı tarihinden itibaren idari yargıda iptal davası açılabilir. Kanun, uygulama işlemleri üzerine riskli alan kararına karşı ayrıca dava açılmasına izin vermez (6306 sayılı Kanun'un ek 1. maddesinin ikinci fıkrasının (a) bendi). Dava, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 20/A maddesi uyarınca ivedi yargılama usulünde görülür; dava açma süresi otuz gündür ve yürütmenin durdurulması talebi hakkında verilen kararlara itiraz edilemez.

Davanın konusu, kararın dayandığı teknik dosyadır. Danıştay, riskli alan kararının hukuka uygunluğunu incelerken kararın dayanağı teknik dosyayı denetler. Danıştay 4. Dairesinin 09.05.2024 tarihli ve 2023/11051 E., 2024/2889 K. sayılı kararında bu denetim şöyle yapılmıştır: “Dava dosyasındaki bilgi ve belgelerin değerlendirilmesinden; mevzuatta riskli yapı tespitinin çok katı ve ayrıntılı kurallara bağlanmış olduğu, Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar'a göre alandaki her bina açısından düzenlenmesi gereken hızlı değerlendirme formlarının (betonarme ve yığma binalar açısından ayrı ayrı belirlenen veri toplama formu) hazırlanmadığı; riskli alan kararı alınan bölgenin bütünüyle temsil edilmesini sağlayacak yapılar arasından, doğru bir örnekleme seçim yöntemi ile belirlenen binalar üzerinde, anılan Esaslar'da yer alan koşulların birebir yerine getirilmesi, tüm parametrelerin hesaplanması ve her binaya ilişkin formların hazırlanması suretiyle riskli alan kararı alınması gerekirken, tüm bu hususlar yerine getirilmeksizin tesis edilen dava konusu işlemde mevzuata ve hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna ulaşılmıştır.” Daire bu gerekçeyle riskli alan kararının davacıya ait taşınmaza ilişkin kısmını iptal etmiştir.

Buna karşılık aynı Dairenin 16.06.2025 tarihli ve 2023/11387 E., 2025/3796 K. sayılı kararında ise 6 Şubat 2023 depremlerinin ardından tesis edilen bir riskli alan kararı, oy çokluğuyla hukuka uygun bulunmuştur; kararda dönüşüm ihtiyacının aciliyeti ve bölgenin yeniden inşası gerekçesi öne çıkarılmıştır. Bu nedenle her dosya kendi teknik dayanağıyla değerlendirilir; riskli alan kararına karşı açılacak davada, kararın dayanağı teknik dosyanın eksikliği somut olarak ortaya konulmalıdır.

Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

Riskli yapı tespiti, Uygulama Yönetmeliği'nin 7. maddesi ve Ek-2 Esasları uyarınca, Başkanlığın geliştirdiği elektronik yazılım programı kullanılarak yapılır. Tespit, rastgele bir değerlendirme değildir; yapının taşıyıcı sistemi, malzeme özellikleri, düzensizlikleri ve zemin etkisi hesaplanarak yapının deprem yükleri altındaki davranışı ortaya konulur.

Tespit talebi elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılır. Sistem üzerinden yapı kaydı oluşturulduktan sonra tespit iki ay içinde yapılmazsa maliklerden herhangi birinin talebi üzerine, altı ay içinde de yapılmazsa Başkanlıkça resen yapı kaydı silinir. Tespit raporunda, tespite konu binanın Ulusal Adres Veri Tabanında belirtilen adresinin ve bina kodunun yer alması zorunludur (Uygulama Yönetmeliği'nin 7. maddesinin üçüncü fıkrası).

a) Tespiti Kimler Yaptırabilir?

6306 sayılı Kanun'un 3. maddesinin birinci fıkrası:
“Riskli yapıların tespiti, Başkanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Başkanlığa veya İdareye bildirilir.”

Apartmandaki kat maliklerinden herhangi biri, çoğunluk kararına gerek olmaksızın tespit talebinde bulunabilir.

Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamışsa ve arsa paylı tapu varsa tespit, arsa üzerinde fiilen bulunan yapının sahibi olan arsa payı sahibince yaptırılır. Arsa üzerindeki yapı başkasına aitse ve bu durum tapu kütüğünde belirtilmişse tespiti, lehine şerh olan taraf yaptırır (Uygulama Yönetmeliği'nin 7. maddesinin ikinci fıkrasının (a) bendi).

Tespit yalnız maliklerin talebiyle yapılmaz. Başkanlık ve İdare tespiti resen yapabileceği gibi süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden de isteyebilir; verilen süre içinde tespit yaptırılmazsa tespit Başkanlıkça veya İdarece yapılır ya da yaptırılır. Tespitin engellenmesi hâlinde mülki idare amirinin yazılı izniyle kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapılar açılarak resen tespit yapılır.

Tespit, Uygulama Yönetmeliği'nin 6. maddesinin birinci fıkrasında sayılan kurum ve kuruluşlarca yapılır: Başkanlık, İdare ve Başkanlıkça lisanslandırılan kamu kurum ve kuruluşları, üniversiteler, sermayesinin en az %40'ı kamu kurum ve kuruluşlarına ait şirketler, depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişmesine katkıda bulunmak gibi konularda faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları, 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun'a göre Bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetim kuruluşları ile laboratuvar kuruluşları ve inşaat, jeoloji ve jeofizik mühendisleri odalarına büro tescilini yaptırmış kurum ve kuruluşlar. Lisanslı kurum ve kuruluşlar, herhangi bir alanla sınırlı olmaksızın ülke genelinde tespit yapabilir.

Tespit yaptıracak malik, kuruluşun Başkanlıktan lisans almış olmasına ve Kanun ile Yönetmelik'te aranan şartları taşımasına dikkat etmelidir; lisanssız bir kuruluşa yaptırılan inceleme, riskli yapı tespiti sonucunu doğurmaz.

b) Hangi Yapılar Tespit Kapsamındadır?

Tespit, kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri, oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine ya da ibadet etmelerine yarayan yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar hakkında yapılır (Uygulama Yönetmeliği'nin 7. maddesinin birinci fıkrası).

İki grup yapı tespit konusu olamaz: inşaat hâlinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş yapılar. Bu sınırlama, tespitin amacıyla uyumludur; riskli yapı tespiti, kullanılan bir yapının deprem karşısındaki durumunu belirlemeye yöneliktir. Bu yapılarda izlenecek yol, yapının hukuki ve fiilî durumuna göre değişir: ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıda 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 32. maddesi, metruk veya yıkılacak derecede tehlikeli yapıda aynı Kanunun 39. maddesi uygulanır. 39. madde uyarınca tehlike belediye veya valilikçe tespit edilir, yapı sahibine üç gün içinde tebligat yapılır ve otuz günü geçmemek üzere verilen sürede tehlike giderilmezse yıkım idarece yapılır, masraf yapı sahibinden %20 fazlasıyla tahsil edilir. Bakınız: Yapı Kayıt Belgesinin İptali.

Tespit kapsamı yapının ruhsatlı olup olmamasına göre değişmez; ruhsatsız yapılar ve gecekondu niteliğindeki yapılar da tespit edilebilir. Bu konu aşağıda ayrıca ele alınmıştır.

c) Aynı Yapı İçin İkinci Kez Tespit Yapılabilir mi?

Kural olarak hayır. Her yapı için yalnızca bir riskli yapı tespit raporu düzenlenebilir. Kanun koyucu üç istisna tanımıştır: itiraz veya yargı kararı üzerine yeniden rapor düzenlenmesinin gerekmesi, raporun gerçeğe aykırı düzenlendiğinin tespit edilmesi ve yapının risk durumunu etkileyebilecek kasıtlı bir müdahale ya da somut bir olayın gerçekleşmesi (Uygulama Yönetmeliği'nin 7. maddesinin üçüncü fıkrası).

Lisanslı kurum ve kuruluşlar, tespit talebi üzerine yapı hakkında daha önce rapor düzenlenip düzenlenmediğini elektronik yazılım sistemi üzerinden kontrol etmekle yükümlüdür. Daha önce riskli yapı tespitine konu edilmiş bir yapı hakkında ikinci kez tespit yapılması, lisanslı kuruluşa yazılı uyarı cezası verilmesini gerektiren fiillerdendir (6306 sayılı Kanun'un 3. maddesinin sekizinci fıkrasının (a) bendinin 3 numaralı alt bendi).

ç) Tespit Masraflarını Kim Öder?

Tespit masrafı kural olarak maliklere aittir. Malikler tarafından yaptırılmadığı için Başkanlık veya İdare tarafından yapılan ya da yaptırılan tespitin masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur. Masraf, tebligatı takip eden bir aylık süre içinde ödenir; süresinde ödenmeyen tutarlar 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre takip ve tahsil edilir (Uygulama Yönetmeliği'nin 7. maddesinin ikinci fıkrasının (b) bendi).

Riskli Yapı Tespitinin Tebliği ve Tapu Siciline Etkisi

Riskli yapı tespiti, raporun Müdürlüğe gönderilmesiyle tamamlanmaz; malike bildirilmesi ve tapuya işlenmesi gerekir. Bildirim usulü, 7471 sayılı Kanun'la 2023 yılında bütünüyle değiştirilmiştir. Tespit artık 7201 sayılı Tebligat Kanunu'na göre tebliğ edilmez; kanun koyucu, tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim ve muhtarlıkta ilan usulünü kabul etmiştir.

6306 sayılı Kanun'un 3. maddesinin ikinci fıkrası:
“Riskli yapılar, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde Başkanlık veya İdare tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir ve ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ yerine kaim olmak üzere, tespite ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilir. Riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Riskli yapılar, ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süre ile ilan edilir.”

Tebliğ anının ilanın son günü olarak kabul edilmesi, sürelerin başlangıcı bakımından belirleyicidir. İtiraz süresi, tutanağın asıldığı veya e-Devlet bildiriminin yapıldığı tarihten değil, muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren işlemeye başlar. Bu nedenle malikin, ilanın hangi tarihte başladığını ve bittiğini öğrenmesi gerekir.

a) Tapuya Bildirim ve Riskli Yapı Şerhi

Riskli yapı, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir. Uygulama Yönetmeliği, bildirimin riskli olan yapıyla sınırlı yapılmasını öngörür; bir parselde birden fazla yapı varsa ve bunlardan yalnız bir kısmı riskli tespit edilmişse tapuya yalnız o yapıların açık adresi belirtilerek riskli yapı belirtmesi işlenir (Uygulama Yönetmeliği'nin 15. maddesinin yedinci fıkrasının (a) bendi).

Beyanlar hanesine işlenen şerh, tapu sicilinin güvenilirliği bakımından üçüncü kişilerin taşınmaz üzerindeki hukuki durumu bilmesini sağlar.

b) Riskli Yapı Şerhi Satışı ve İpotek Tesisini Engeller mi?

Hayır. Kanun'da ve Yönetmelik'te riskli yapı şerhinin devri veya sınırlı ayni hak tesisini engellediğine dair bir hüküm yoktur. Şerh, tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenen bir belirtmedir; tapu işlemlerini kendiliğinden durdurmaz. Şerhin işlevi taşınmazın satılmasını veya ipotek verilmesini engellemek değil, taşınmazın riskli yapı statüsünde olduğunu tapu sicilinde görünür kılmaktır.

Bunun pratik sonucu şudur: riskli yapı şerhi bulunan bir taşınmaz satılabilir, ipotek edilebilir veya üzerinde intifa hakkı kurulabilir. Alıcının işlemden önce tapu kaydını ve riskli yapı tespitini incelemesi yerinde olur.

c) Yıkımdan Sonra Şerhin Terkini ve 6306 Sayılı Kanun Belirtmesi

Riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa hâline gelen taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki riskli yapı şerhi terkin edilir. Terkin, yıkıma ilişkin belgelere istinaden ilgililerin talebi üzerine veya Başkanlık ya da İdarenin bildirimi üzerine tapu müdürlüğünce yapılır. Şerhin terkininden sonra taşınmazın beyanlar hanesine, 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme işlenir ve parselde yapılacak iş, işlem ve uygulamalar Kanun kapsamında yürütülür (Uygulama Yönetmeliği'nin 8. maddesinin dokuzuncu fıkrası).

Bu düzenleme 04.02.2026 tarihli Yönetmelik değişikliğiyle getirilmiştir. Yıkımdan sonra arsanın hangi rejime tabi olacağı imar hakkı ve tevhit işlemleri bakımından önem taşıdığı için belirtmenin işlenmesi uygulamada ayrıca takip edilmelidir.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz

Riskli yapı tespitine karşı itiraz, tespitin kesinleşmesini engelleyen yoldur.

Uygulama Yönetmeliği'nin 7. maddesinin beşinci fıkrası:
“Riskli yapı tespitine karşı yapı malikleri veya kanunî temsilcilerince riskli yapı tespitine ilişkin olarak ilgili muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren on beş gün içinde yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe veya yetki devri yapılmış ise İdareye verilecek bir dilekçe ile itiraz edilebilir.”

İtiraz hakkı yalnız yapı maliklerine ve kanuni temsilcilerine tanınmıştır. Kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi, tespit işlemine karşı itiraz edemez. Malikin vefat etmesi hâlinde itirazı mirasçıları yapabilir. Süresi içinde yapılmayan itirazlar ile yapı malikince veya mirasçılarınca yapılmayan itirazlar işleme alınmaz; Müdürlük veya İdare, itirazın süresinde ve doğru kişi tarafından yapılıp yapılmadığını kendiliğinden denetler.

İtirazı, Başkanlığın talebi üzerine üniversitelerce ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört kişi ile Bakanlıkta veya Başkanlıkta görevli üç kişinin iştirakiyle teşkil edilen teknik heyet inceler (6306 sayılı Kanun'un 3. maddesinin birinci fıkrası). Teknik heyet, itiraz dilekçesinde gösterilen sebeplerle bağlı değildir; riskli yapı tespit raporunun Kanun'a ve Yönetmelik'e uygun düzenlenip düzenlenmediğini inceler.

İnceleme yalnız teknik yönüyle yapılır. Yapının aile için manevi değeri bulunduğu, ata yadigârı olduğu veya malikin yapıyı sevdiği gibi gerekçeler itirazın kabulüne yol açmaz. Heyet, yapıda kullanılan malzemenin kalitesi, yapının durumu ve yaşı, işçilik gibi teknik hususları değerlendirir; gerekli görürse yerinde inceleme yapar. İtirazın kabulü hâlinde riskli yapı belirtmesi tapudan kaldırılır ve durum tapu müdürlüğüne bildirilir (Uygulama Yönetmeliği'nin 7. maddesinin yedinci fıkrası).

Riskli Yapı Tespitine Karşı Dava

İtirazın teknik heyet tarafından reddedilmesi hâlinde malik, idari yargıda iptal davası açabilir.

6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin dokuzuncu fıkrası:
“Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir.”

İtirazın reddi üzerine açılacak davada süre, ret kararının tebliğinden itibaren işlemeye başlar. Dava, teknik heyetin ret kararının iptaline yönelir; bu nedenle dilekçede riskli yapı tespitinin hatalı olduğu somut delillerle ortaya konulmalıdır. İçtihat ve usul ayrıntıları için Riskli Yapı Tespit Raporuna İtiraz ve İptal Davası yazısına bakılabilir.

Dava açılması, idari işlemin yürütülmesini kendiliğinden durdurmaz (2577 sayılı Kanun'un 27. maddesinin birinci fıkrası). Yürütmenin durdurulmasına karar verilebilmesi için işlemin uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zararların doğması ve işlemin açıkça hukuka aykırı olması şartlarının birlikte gerçekleşmesi gerekir; mahkeme kararında bu iki şartın dayanağını göstermek zorundadır (aynı maddenin ikinci fıkrası).

Bu nedenle yalnız dava açmak, yıkım takvimini durdurmaz. Malik, dava dilekçesiyle birlikte yürütmenin durdurulması talebinde bulunmalı ve talebi teknik rapor, bilirkişi incelemesi veya yapının durumunu gösteren belgelerle desteklemelidir. Yürütmenin durdurulması kararı verilmediği sürece yıkım işlemlerine devam edilebilir.

Riskli Yapılarda Tahliye ve Yıkım

Yıkım süreci, tespitin kesinleşmesiyle başlar. Riskli yapı tespitine itiraz edilmemesi veya itirazın reddedilmesi suretiyle tespit kesinleşirse Müdürlük, gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını İdareden ister (Uygulama Yönetmeliği'nin 8. maddesinin birinci fıkrası).

6306 sayılı Kanun'un 5. maddesinin üçüncü fıkrası:
“Riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir. Verilen bu süre içinde de maliklerince yıktırma yoluna gidilmediği takdirde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır.”

Kanun'un bugünkü metni, 7471 sayılı Kanun'un 9. maddesiyle 2023 yılında değişmiştir. Önceki düzenlemede maliklere önce altmış günden az olmamak üzere süre verilmesi, ardından otuz günden az olmamak üzere ek süre tanınması öngörülüyordu. Bugün yürürlükte olan kural, doksan günden fazla olmamak üzere tek süre verilmesidir. Uygulama Yönetmeliği'nin 8. maddesinin üçüncü fıkrası da bu süreyi aynı biçimde düzenler.

Tahliye ve yıktırmaya ilişkin tebligat, riskli yapılarda Ek-7/A, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında Ek-7/B tutanağının düzenlenerek yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmesi suretiyle yapılır. İşlem, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır; tahliyesi istenilen yapılar ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süreyle ilan edilir (Uygulama Yönetmeliği'nin 8. maddesinin ikinci fıkrası).

Yıkım sürecinin işleyişi şöyledir:

1. İdare, doksan günden fazla olmamak üzere süre vererek yapının tahliye edilmesini ve yıktırılmasını maliklerden ister; süre içinde yapı tahliye edilmez ve yıktırılmazsa yapının idari makamlarca tahliye edileceği ve yıktırılacağı bildirilir.
2. Yıkım ruhsatı, yapı maliklerinden biri veya birkaçının ya da vekillerinin başvurusu üzerine, yapının tahliye edildiğine ve elektrik, su ve doğal gaz hizmetlerinin kapatıldığına dair belgelerin sunulması hâlinde maliklerin muvafakati aranmaksızın altı iş günü içinde düzenlenir. Bina yüksekliği 21,50 metreden fazla olan binalarda yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesul belirlenir.
3. Maliklere verilen süre içinde yapı yıktırılmazsa riskli yapı mülki amire bildirilir; tahliye ve yıktırma işlemleri mülki amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteğiyle yapılır veya yaptırılır.
4. Süresinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapıların yıktırılması Başkanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilir ve yapılar İdarece yıkılır; uygulamanın gerektirmesi hâlinde Başkanlık bu işlemleri bizzat da yapabilir.

Yıkım bedeli maliklere aittir. Malikler tarafından yıktırılmadığı için Başkanlık veya İdare tarafından yapılan ya da yaptırılan tahliye ve yıkımın masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur. Masraf, tebligatı takip eden bir aylık süre içinde ödenir; süresinde ödenmeyen tutarlar 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre takip ve tahsil edilir (Uygulama Yönetmeliği'nin 8. maddesinin sekizinci fıkrası).

Uygulamada dikkat edilmesi gereken bir nokta vardır: Uygulama Yönetmeliği'nin 8. maddesinin üçüncü fıkrasının (c) bendi, süre içinde yıktırılmayan riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesini ve verilen hizmetlerin durdurulmasını düzenlemektedir. Bu bendin yürütmesi, Yönetmeliğin yürürlükteki metninde yer alan kayda göre Danıştay 4. Dairesinin 12.02.2026 tarihli ve 2025/5279 E. sayılı kararıyla durdurulmuştur.

6306 sayılı Kanun'un 4. maddesinin üçüncü fıkrası:
“Uygulama sırasında Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından talep edilmesi hâlinde, hak sahiplerinin de görüşü alınarak, bu Kanun kapsamında bulunan alanlardaki yapılar ile riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmez ve verilen hizmetler kurum ve kuruluşlar tarafından durdurulur.”

Yönetmelik bendinin yürütmesinin durdurulması, kanuni yetkiyi ortadan kaldırmaz. Hizmetlerin kesilmesi, Kanunun 4. maddesinin üçüncü fıkrasındaki talep ve hak sahiplerinin görüşünün alınması usulüne uyulduğu ölçüde uygulanabilir; bu usule uyulmadan yapılan kesinti hukuka aykırı olur.

6306 Sayılı Kanunun 6/A Maddesi: Uygulamaların Resen Yapılması

6306 sayılı Kanun'un 6/A maddesinin birinci fıkrası:
“Yıkılacak derecede riskli olan yapıların bulunduğu alanlar ile kendiliğinden çöken veya zeminin kayması, heyelan, su baskını, kaya düşmesi, yangın, patlama gibi sebeplerle ağır hasar gören veya ağır hasar görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlarda dönüşüm uygulamaları maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Başkanlıkça resen yapılabilir veya yaptırılabilir. Uygulama yapılacak alanın sınırları uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenir.”

Bu rejim, olağan riskli yapı sürecinden üç noktada ayrılır. Birincisi, uygulama için maliklerin kararı aranmaz; Başkanlık uygulamayı resen yürütür. İkincisi, riskli yapı tespiti resen yapılabilir: tespit masrafları Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanır ve Başkanlığın talebi üzerine mülki idare amirinin yazılı izniyle kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapılar açılarak tespit yapılır. Üçüncüsü, binanın bulunduğu arsanın tehlikeli durumu veya binadaki hasar sebebiyle acilen boşaltılması ve yıktırılması gerektiği belirlenen binalar riskli yapı olarak kabul edilir (aynı maddenin ikinci fıkrası).

Bu yolda süreler olağan rejimden çok kısadır. Riskli olarak tespit veya kabul edilen yapıların listesi tebliğ yerine geçmek üzere yapıların kapısına asılır ve ilgili muhtarlıkta iki gün süreyle ilan edilir; tespit işlemi bu ilanla maliklere tebliğ edilmiş sayılır. Malikler veya kanuni temsilcileri iki gün içinde itiraz edebilir; itirazlar üç gün içinde teknik heyetlerce incelenip karara bağlanır (aynı fıkra).

Tahliye, Başkanlıkça verilen süre içinde yapılmalıdır; süresinde tahliye edilmezse kolluk desteğiyle tahliye ve yıktırma Başkanlıkça yapılabilir. Bu kapsamda maliklere, kiracılara ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine taşınma yardımı yapılabilir (aynı maddenin üçüncü fıkrası). Tapu işlemleri, yıkım ve yapı ruhsatları dâhil bütün işlemler, maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Başkanlığın talebi üzerine yapılır (dördüncü fıkra).

Bu nedenle 6/A kapsamındaki bir yapıda malikin önündeki süre on beş gün değil, ilanın ardından iki gündür. İtirazın süresinde yapılmaması hâlinde tespit kesinleşir ve tahliye ile yıkım süreci işlemeye başlar.

Riskli Yapının Güçlendirilmesi

Riskli yapının yıktırılması tek çözüm değildir. Yapı, teknik olarak güçlendirilebiliyorsa malikler yıkım yerine güçlendirmeyi seçebilir. Güçlendirme, yıkım için verilen süre içinde aşağıdaki işlemlerin tamamlanmasına bağlıdır (Uygulama Yönetmeliği'nin 8. maddesinin yedinci fıkrası):

1. Güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi,
2. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde güçlendirme kararı alınması,
3. Güçlendirme projesinin hazırlatılması,
4. İmar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesinin ikinci fıkrası:
“Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.”

Bu istisna, yapının güvenliği bakımından zorunlu hâllerde çoğunluk aranmasının sakıncalı sonuçlarını önlemeye yöneliktir.

Güçlendirme işi, ruhsatı veren idare tarafından belirlenecek süre içinde tamamlanır. Tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulur (Uygulama Yönetmeliği'nin 8. maddesinin yedinci fıkrası). Güçlendirme tamamlanmadan belirtmenin kaldırılması mümkün değildir.

Riskli Yapıda Yeniden Bina Yapımına Hangi Çoğunlukla Karar Verilir?

Riskli yapının bulunduğu parselde yeniden bina yapılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımına ve diğer usullerle yeniden değerlendirmeye, sahip olunan hisseler oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Kanun, kararın yapılar yıktırılmadan önce de alınabileceğini açıkça belirtir (6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin birinci fıkrası; Uygulama Yönetmeliği'nin 15. maddesinin ikinci fıkrası).

Salt çoğunluk, oybirliği değildir. Paydaşların hisseleri toplamının yarısından fazlasına sahip olanların kararı yeterlidir; kanun koyucu 7471 sayılı Kanun'un 10. maddesiyle 2023 yılında önceki üçte iki çoğunluk yerine salt çoğunluk ölçütünü kabul etmiştir. Karara katılmayan maliklerin payları da bu kararın sonuçlarından etkilenir; ancak onlara teklifin bildirilmesi ve inceleme süresi tanınması gerekir.

Karar alınmadan önce toplantı usulü işletilmelidir. Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak uygulamalara ilişkin karar alınmak üzere, maliklerden birinin istemiyle bütün malikler toplantıya çağrılır. Toplantının yeri ve zamanı, Ek-12'de yer alan form doldurularak ilgili muhtarlıkta veya riskli yapılar henüz yıktırılmadığı durumlarda bina kapısında ya da duyuru panosunda on beş gün süreyle ilan edilmek suretiyle veya noter vasıtasıyla maliklere bildirilir. İlan suretiyle yapılan bildirimde toplantı yeri ve zamanı, ilanın son günü tüm paydaşlara tebliğ edilmiş sayılır. Toplantı, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla yapılır ve yine salt çoğunlukla alınan karar taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanır (Uygulama Yönetmeliği'nin 15. maddesinin ikinci fıkrası).

Alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer, karara katılmayanlara bildirilir. Tapuya elektronik tebligat adresi bildirenlere bu adres üzerinden, bildirmeyenlere noter vasıtasıyla veya riskli yapılarda Ek-8, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında Ek-10 formu doldurularak ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmek suretiyle bildirim yapılır. İlanın son günü bildirim yapılmış sayılır.

Bir parselde birden fazla yapı bulunması hâlinde çoğunluğun nasıl hesaplanacağı da düzenlenmiştir. Yapıların tamamı riskli yapı olarak tespit edilmişse yürütülecek uygulamalara, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin bütün paydaşların sahip oldukları hisseler oranında salt çoğunluğuyla karar verilir. Yapılardan yalnız bazıları riskli yapı olarak tespit edilmişse uygulamalara, riskli olarak tespit edilen yapıların paydaşlarının salt çoğunluğuyla karar verilir (Uygulama Yönetmeliği'nin 15. maddesinin altıncı ve yedinci fıkraları).

Yeniden yapım kararının bir başka sonucu daha vardır. Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre dava açılabilir; ancak bu davanın açılmış olması, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmez (6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin on altıncı fıkrası).

Karara Katılmayan Maliklerin Arsa Payları Nasıl Satılır?

Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan malikin arsa payı, kararın gereğinin yerine getirilmesi için satılabilir. Satış, doğrudan malikin iradesine aykırı bir devir olduğu için kanun koyucu usulü ayrıntılı biçimde düzenlemiş ve bedelin rayiç değerin altına düşmemesini güvence altına almıştır.

Satışın temel kuralı şudur: karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemezse riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında bu paylar, rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınır. Riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararıyla yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır (6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin birinci fıkrası).

Satış işlemi için yapıların yıktırılmış olması gerekmez (Uygulama Yönetmeliği'nin 15/A maddesinin birinci fıkrası). Satış süreci şu adımlarla yürür:

1. Başvuru. Anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı, toplantıya davet belgeleri, karara katılmayan maliklere teklifin bildirildiğine ve kabul için on beş gün süre verildiğine dair belgeler ile katılmayan maliklere ait taşınmazların Sermaye Piyasası Kurulunca yetkilendirilen gayrimenkul değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen değerine ilişkin belgelerle birlikte Müdürlüğe veya yetki devri yapılmışsa İdareye yazılı olarak başvurulur.
2. Tapuya belirtme. Başvuru üzerine satışı yapılacak payın tapu kütüğünün beyanlar hanesine, 6306 sayılı Kanun'a göre satış işlemine tabi olduğu ve satışa veya taşınmazın devrini gerektiren benzeri bir işleme tabi tutulamayacağı yönünde belirtme yapılması tapu müdürlüğünden istenir.
3. Komisyonlar. Müdürlük veya İdare bünyesinde, biri başkan ikisi üye olmak üzere en az üç kişiden oluşan Bedel Tespiti Komisyonu ile Satış Komisyonu teşkil edilir. Rayiç değer, maliklerce Sermaye Piyasası Kurulunca yetkilendirilen değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen değer de gözetilerek Bedel Tespiti Komisyonunca belirlenir.
4. Satış duyurusu. Müdürlük veya İdare, satışın yapılacağı yeri ve zamanı anlaşan maliklere veya kendisinin de malik olması şartıyla bu maliklerin anlaştıkları müteahhide ve arsa payı satılacak maliklere bildirir; bildirim, tapuya elektronik tebligat adresi bildirilmişse bu adres üzerinden, bildirilmemişse e-Devlet Kapısı üzerinden yapılır ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir. Payı satılacak malike tebligat, satışa izleyici olarak katılması amacıyla yapılır; tebligat yapılamaması veya malikin satışa katılmaması satışın geçerliliğine etki etmez.
5. Açık artırma. İlk satışa, hisseleri oranında salt çoğunlukla anlaşan paydaşlar dışında kimse katılamaz. Satılacak hissenin anlaşan paydaşlarca alınmak istenmemesi hâlinde tekrar yapılacak satışlara anlaşan paydaşlar ile Yönetmelik'te belirtilen şartları taşıyan üçüncü kişiler katılabilir. Satış, rayiç bedelin altında olmamak üzere en yüksek bedeli teklif eden katılımcıya yapılır.
6. Ödeme ve tescil. Satışı kazanan katılımcıdan yedi gün içinde satış bedelini bankada açtırılacak vadeli hesaba yatırması ve aynı süre içinde salt çoğunluk kararı doğrultusunda yapılan sözleşmeyi imzalayarak Müdürlüğe sunması istenir. Satış bedelinin yatırılmasından sonra satış işlemi, tapuda yeni malik adına tescil yapılmak üzere tapu müdürlüğüne bildirilir.

Satışa konu pay üzerinde ipotek, ihtiyati haciz, haciz veya intifa hakkı bulunması satışa engel değildir; bu haklar satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder (Uygulama Yönetmeliği'nin 15/A maddesinin beşinci fıkrası). Satış bedelinin hak sahiplerine ödenmesine ilişkin işlemler ilgili mevzuata göre yürütülür.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası ve Yıkıma Etkisi

Arsa payı, bir anataşınmaz üzerinde yer alan bağımsız bölümlerin her birine değerleri oranında özgülenen paydır. Arsa payları bağımsız bölümlere tahsis edildiğinden, bağımsız bölümden ayrı olarak tasarruf edilebilen bir mülkiyet hakkı sağlamaz; bağımsız bölüm kime aitse ona özgülenen arsa payı da o kişiye aittir. Arsa payları dairelerin katı, alanı, konumu ve manzarası gözetilmeden eşit dağıtıldığında oransızlık ortaya çıkar.

Arsa payının düzeltilmesi davasında hangi tarihteki değerin esas alınacağı, davanın sonucunu doğrudan etkiler. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, değerlendirmenin bugünkü değere göre değil, kat irtifakının kurulduğu tarihe göre yapılması gerektiğini kabul etmektedir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 18.11.2024 tarihli ve 2024/4588 E., 2024/8734 K. sayılı kararında kural şöyle açıklanmıştır: “634 sayılı Kanun'un 3 üncü maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır. Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.”

Kararın somut olayında kat irtifakı 1988 yılında kurulmuştur. Daire, hükme esas alınan bilirkişi raporunda değerlendirmenin kat irtifakı tesisi tarihine göre yapıldığına ve bağımsız bölüm metrekarelerinin kat irtifakına esas proje dikkate alınarak hesaplandığına ilişkin somut veri bulunmadığını; kat irtifakının kurulduğu 1988 yılından sonra arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığını ve raporda arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlığın açıkça saptanmadığını belirterek, Bölge Adliye Mahkemesi kararını ortadan kaldırmış ve ilk derece mahkemesi kararını bozmuştur. Karar oy birliğiyle verilmiştir.

Arsa payının düzeltilmesi istemi her zaman kabul edilmez. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 25.03.2025 tarihli ve 2024/5809 E., 2025/3987 K. sayılı kararında, uzun süre arsa paylarına itiraz edilmemesini ve oransızlığın somut delillerle ispat edilememesini gerekçe gösteren ret kararını, hüküm fıkrasındaki bir düzeltmeyle oy çokluğuyla onamıştır. Karşı oyda, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun bu hak için süre öngörmediği ve Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinin hakkın kullanılmasını engelleyemeyeceği savunulmuştur. Kat Mülkiyeti Kanununda bu dava için hak düşürücü süre öngörülmemiştir; bu nedenle tek başına sessiz kalma dava hakkını ortadan kaldırmaz, ret her olayın kendi koşullarında dürüstlük kuralı ve ispat ölçütüyle değerlendirilir.

Arsa payının düzeltilmesi davası, riskli yapı ve yıkım kararından bağımsız bir dava olsa da yıkım sonrasında kurulacak yeni yapı üzerindeki hak sahipliğini etkiler. Bu dava, riskli yapı tespitine veya yıkım kararına karşı açılmış bir dava olmadığı için yıkım sürecini kendiliğinden durdurmaz; bu nedenle davanın yıkımdan önce açılması ve delil tespiti gibi yollarla yapının mevcut durumunun belgelenmesi yerinde olur. Ayrıntı için Arsa Payının Düzeltilmesi Davası yazısına bakılabilir.

İnşaat Ruhsatı Bulunmayan Binalar ve Gecekondular

Riskli yapı tespiti için yapının ruhsatlı olması gerekmez. İnşaat ruhsatı alınmamış kaçak yapılar ve gecekondu niteliğinde, kat mülkiyetine geçilmemiş yapılar için de 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yapılabilir. Kanun'un amacı can kaybını önlemek olduğundan, yapının hukuki statüsü tespitin önünde engel oluşturmaz.

Ancak burada bir sınır vardır. Gecekondu niteliğindeki veya ruhsatsız yapının inşaatının tamamlanmış olması ve kullanılmayıp harabe hâline gelecek şekilde terk edilmemiş olması gerekir. İnşaat hâlinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya başka bir sebeple statik bakımdan bütünlüğü bozulmuş yapılar ise yukarıda açıklanan istisna kapsamındadır. Bu yapılarda, yapının durumuna göre 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 32. veya 39. maddesi uygulanır. 32. maddeye göre ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı, belediye veya valilikçe mühürlenerek inşaat derhal durdurulur ve durum tapu kayıtlarının beyanlar hanesine bildirilir. Yapı sahibi, tebliğden itibaren en çok bir ay içinde yapıyı ruhsata uygun hâle getirerek veya ruhsat alarak mührün kaldırılmasını ister; aykırılık giderilmezse ruhsat iptal edilir ve yapı, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını takiben belediye veya valilikçe yıktırılır, masrafı yapı sahibinden tahsil edilir.

Kentsel dönüşüm mevzuatındaki teşvik ve kolaylıklar gecekondu niteliğindeki yapıların ve ruhsatsız yapıların malikleri bakımından da geçerlidir. Kira yardımı, bu yapıların maliklerini de kapsar; ayrıntı aşağıda ele alınmıştır.

Kira Yardımı, Taşınma Yardımı ve Faiz Desteği

Dönüşüm süreci, malikler ve kiracılar için geçici bir barınma ihtiyacı doğurur. Kanun ve Yönetmelik bu ihtiyacı karşılamak üzere kira yardımı, taşınma yardımı ve faiz desteği öngörmüştür.

Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine, tahliye veya yıkım tarihinden itibaren Başkanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Yardım süresi riskli alan dışındaki riskli yapılarda on sekiz aydır; riskli ve rezerv yapı alanlarında kira yardımı süresi kırk sekiz ayı geçmemek şartıyla ilgili kurumca belirlenir. Aylık kira bedeli Başkanlıkça belirlenir (Uygulama Yönetmeliği'nin 16. maddesinin birinci fıkrası).

Kira yardımı başvurusu, tahliye tarihinden veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren bir yıl içinde yapılır. Başvuru, riskli alan veya rezerv yapı alanlarında ilgili kuruma, riskli yapılarda Müdürlüğe veya yetki devri yapılmışsa İdareye iletilir (aynı maddenin dördüncü fıkrası). Başvurunun bu süre içinde yapılması gerekir.

Gecekondu sahiplerine riskli yapılarda, birinci fıkraya göre belirlenen aylık kira bedelinin iki katı kadar kira yardımı yapılabilir. Riskli ve rezerv yapı alanlarında ise hak sahipleri için belirlenen süre ve miktarın üçte ikisini geçmemek üzere ilgili kurumca belirlenecek süre ve miktarda yardım yapılır; Kanun'un ek 1. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi uyarınca belirlenen riskli alanlarda ise yardım süresi kırk sekiz ayı geçemez (aynı maddenin ikinci fıkrasının (b) bendi).

Kira yardımı ile faiz desteği aynı kişiye birlikte verilmez. Kira yardımı alan faiz desteğinden, faiz desteği alan kira yardımından yararlanamaz (aynı maddenin yedinci fıkrası). Bu nedenle malik, kendisi için hangi desteğin daha uygun olduğunu başvuru öncesinde değerlendirmelidir.

Kredi kullanacak gerçek ve tüzel kişilere, Cumhurbaşkanınca belirlenen oranlarda Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilebilir. Faiz desteği için tahliye veya yıkım tarihinden itibaren en geç üç yıl içinde kredi almak üzere Başkanlıkla protokol imzalamış bankalara başvurulmuş olması gerekir (aynı maddenin altıncı fıkrası).

Kanun'un 6/A maddesi kapsamında yürütülen uygulamalarda maliklere, kiracılara ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine, belirlenen aylık kira bedelinin üç katı kadar defaten taşınma yardımı yapılabilir (aynı maddenin beşinci fıkrası).

Deprem Riskinde Acele Kamulaştırma ve İptal Davası

Kentsel dönüşüm süreci, maliklerin anlaşmaması hâlinde kamulaştırma ile de sonuçlanabilir. 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin ikinci fıkrası, üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna gidilebileceğini öngörür.

Acele kamulaştırma, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 27. maddesinde düzenlenmiştir. Yurt savunması ihtiyacına veya aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar alınacak hâllerde ya da özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli taşınmazların kamulaştırılmasında, kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemiyle mahkemece yedi gün içinde tespit edilen değer bankaya yatırılarak taşınmaza el konulabilir. El koyma kararı tapu müdürlüğüne bildirilir ve taşınmazın başkasına devir, ferağ veya temlikinin yapılamayacağı tapu kütüğüne şerh edilir.

Acele kamulaştırmaya karşı açılan iptal davasında ivedi yargılama usulü uygulanır; dava açma süresi otuz gündür ve yürütmenin durdurulması kararlarına itiraz edilemez (2577 sayılı Kanun'un 20/A maddesi). Kamulaştırmanın esası ve bedel tespiti için Kamulaştırma Nedir, Nasıl Yapılır? ve Acele Kamulaştırma Kararının İptali Davası yazılarına bakılabilir.

Kentsel Dönüşümde Süreler

Kentsel dönüşüm sürecinde süreler birbirine bağlıdır; bir sürenin kaçırılması sonraki aşamayı doğrudan etkiler. Başlıca süreler şunlardır:

• Tapuya bildirim: Riskli yapı tespitinin tapu müdürlüğüne bildirilmesi için tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü (6306 sayılı Kanun'un 3. maddesinin ikinci fıkrası).
• Muhtarlıkta ilan: On beş gün; tespit işlemi ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır.
• 6/A kapsamındaki yapılarda ilan ve itiraz: Kapıya asma ve muhtarlıkta iki gün ilan; iki gün içinde itiraz; itiraz üç gün içinde karara bağlanır (6306 sayılı Kanun'un 6/A maddesinin ikinci fıkrası).
• İtiraz: Muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren on beş gün (Uygulama Yönetmeliği'nin 7. maddesinin beşinci fıkrası).
• Riskli yapı tespitine karşı iptal davası: Teknik heyetin ret kararının tebliğinden itibaren otuz gün (6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin dokuzuncu fıkrası).
• Riskli alan kararına dava: Resmî Gazete'de yayım tarihinden itibaren otuz gün (2577 sayılı Kanun'un 20/A maddesinin ikinci fıkrasının (a) bendi).
• Yıkım için verilen süre: Doksan günden fazla olmamak üzere tek süre (6306 sayılı Kanun'un 5. maddesinin üçüncü fıkrası).
• Yıkım ruhsatı: Belgelerin sunulması hâlinde maliklerin muvafakati aranmaksızın altı iş günü içinde düzenlenir (Uygulama Yönetmeliği'nin 8. maddesinin üçüncü fıkrasının (b) bendi).
• Tespit masrafının ödenmesi: Tebligatı takip eden bir ay (Uygulama Yönetmeliği'nin 7. maddesinin ikinci fıkrasının (b) bendi).
• Yıkım masrafının ödenmesi: Tebligatı takip eden bir ay (Uygulama Yönetmeliği'nin 8. maddesinin sekizinci fıkrası).
• Karara katılmayan malike teklif: Kabul için on beş gün; satış bedelinin yatırılması için yedi gün (Uygulama Yönetmeliği'nin 15/A maddesi).
• Kira yardımı başvurusu: Tahliye veya yıkım tarihinden itibaren bir yıl (Uygulama Yönetmeliği'nin 16. maddesinin dördüncü fıkrası).
• Faiz desteği başvurusu: Tahliye veya yıkım tarihinden itibaren en geç üç yıl (aynı maddenin altıncı fıkrası).

Sıkça Sorulan Sorular

Riskli yapı tespiti için bütün maliklerin onayı gerekir mi? Hayır. Tespit, masrafları kendilerine ait olmak üzere öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından yaptırılır; çoğunluk kararı aranmaz. Apartmandaki kat maliklerinden herhangi biri tespit talebinde bulunabilir.

Kiracı riskli yapı tespitine itiraz edebilir mi? Hayır. İtiraz, yalnız yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından yapılabilir; süresi içinde ve bu kişilerce yapılmayan itirazlar işleme alınmaz. Malikin vefatı hâlinde itirazı mirasçıları yapabilir.

Riskli yapı tespiti için yapı ruhsatı gerekir mi? Hayır. Ruhsatsız yapılar ve gecekondu niteliğindeki yapılar da tespit edilebilir. Ancak inşaat hâlinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya başka bir sebeple statik bütünlüğü bozulmuş yapılar tespit konusu olamaz.

Aynı yapı için ikinci kez riskli yapı tespiti yapılabilir mi? Kural olarak hayır. Her yapı için yalnızca bir tespit raporu düzenlenebilir. İtiraz veya yargı kararı üzerine yeniden rapor düzenlenmesinin gerekmesi, raporun gerçeğe aykırı düzenlendiğinin tespiti ve yapının risk durumunu etkileyen kasıtlı müdahale ya da somut bir olayın gerçekleşmesi istisnadır.

Riskli yapı şerhi taşınmazın satışını veya ipotek tesisini engeller mi? Hayır. Kanun'da ve Yönetmelik'te şerhin devri veya sınırlı ayni hak tesisini engellediğine dair hüküm yoktur; şerh, taşınmazın riskli yapı statüsünde olduğunu tapu sicilinde görünür kılan bir belirtmedir.

Riskli yapı tespitine karşı dava açmak yıkımı durdurur mu? Hayır. İptal davası açılması idari işlemin yürütülmesini kendiliğinden durdurmaz. Yıkımın durması için işlemin açıkça hukuka aykırı olması ve telafisi güç veya imkânsız zarar doğması şartlarının birlikte gerçekleşmesi hâlinde yürütmenin durdurulmasına karar verilebilir.

Yıkım masraflarını kim öder? Malikler öder. Başkanlık veya İdarece yapılan tahliye ve yıkım masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur; süresinde ödenmeyen masraflar 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre takip ve tahsil edilir.

Güçlendirme kararı hangi çoğunlukla alınır? Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir. Anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi hâlinde rıza aranmaz.

Riskli yapıda yeniden bina yapımı için oybirliği gerekir mi? Hayır. Yapılar yıktırılmadan önce de yeniden bina yaptırılmasına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımına ve payların satışına, sahip olunan hisseler oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar verilir.

Karara katılmayan malikin payı ne olur? Arsa payı, rayiç değerden az olmamak üzere açık artırma usulüyle anlaşma sağlayan diğer paydaşlara satılır. Satış gerçekleştirilemezse riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında pay, Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından rayiç bedeli ödenerek satın alınır.