Delil Hukuk Bürosu
Makale İçeriği:
Arsa Payı Nedir, Nasıl ve Neye Göre Belirlenir?
Arsa payı, bir taşınmazda yer alan bağımsız bölümlere arsa üzerinde tahsis edilen ortak mülkiyet payını tanımlamak için kullanılan terimdir. Bir ana taşınmazda yer alan taşınmazlardan her bir bağımsız bölümün maliki, ana taşınmazın üzerine inşa edildiği arsa üzerinde pay sahibi olur. Ancak burada özellikle belirtilmesi gereken husus: Arsa payları bağımsız bölümlerin malikleri üzerine değil, bizzat bağımsız bölümler üzerine tahsis edilir. Dolayısıyla bağımsız bölüm mülkiyeti el değiştirdiğinde, arsa payı da bağımsız bölüme tahsis edilmiş olduğu için yeni malikin olacaktır.
Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak, taşınmazın projesinde tahsis edilen arsa payının, ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Bu husus Kat Mülkiyeti Kanunumuzun 3. maddesinde açıkça düzenlenmiş olup, arsa payının kat mülkiyeti ve kat irtifakının kurulması açısından önemini gözler önüne sermektedir.
Yargıtay kararlarına göre arsa payının belirlenmesinde, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır. Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.
Dolayısıyla bir bağımsız bölüme tahsis edilmiş olan arsa paylarında hata bulunup bulunmadığının belirlenmesinde, her bir bağımsız bölümün günümüzdeki değeri değil, arsa paylarının bağımsız bölümlere tahsis edildiği tarihteki değeri dikkate alınacaktır.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Nedir? Neden Açılır?
Kat mülkiyeti veya kat irtifakının kurulması aşamasında hatalı olarak eksik veya fazla tahsis edilen arsa paylarının pratikte malikler açısından bir önem arz etmediği yanılgısına düşülebilmektedir. Ancak arsa payı eksik gösterilmiş olan taşınmazların değerini düşürebilmekte veya daha somut bir örnek vermek gerekirse "kat karşılığı inşaat sözleşmesi" olarak ifade edilmekte olan sözleşmelerin yapılması aşamasında, müteahhitten arsa payı oranında kat alınacak olmasından dolayı hukuken daha elverişsiz durumlar yaratabilecektir. Dolayısıyla bu durumun arsa payının düzeltilmesi davası olarak isimlendirdiğimiz bir çeşit tespit davası açılarak giderilmesi gerekmektedir. Bu davanın hukuki dayanağı, Kat Mülkiyeti Kanunumuzun 3. ve 44. maddeleridir.
Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.
Arsa payının sonradan değişikliğe uğramasına ilişkin olarak da Kat Mülkiyeti Kanunumuzun 3. ve 44. maddeleri ve geçmiş tarihli Yargıtay kararları dikkate alınmalıdır. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez.
Kat Mülkiyeti Kanununun 44. maddesine göre: "Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için: a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi; b) Anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tespit edilmesi; c) İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, 14 üncü maddeye göre kat irtifakı kurularak bunun, anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve anagayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasıyla 13 üncü madde hükmüne göre bağlantı sağlanması; Şarttır. Bu nitelikteki ilave ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak istemeyen kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilaveler sebebiyle azalan kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir. Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmayan kat maliklerinin arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmın bedeli kendilerine ödenmek şartıyla, yeni yapılan bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulmasına dair olan eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikler adına tescil edilir."
Davacı Sıfatı - Arsa Payının Düzeltilmesi Davasını Kimler Açabilir?
Arsa payının düzeltilmesi davası, mülkiyet hakkını sonradan elde etmiş olsalar dahi arsa payı hatalı ve eksik yazılmış olan kat mülkiyeti veya kat irtifakı sahipleri, ile bunların mirasçıları tarafından açılabilen bir tespit davasıdır. Dolayısıyla anataşınmaz üzerinde arsa payı bulunmayan üçüncü kişilerin arsa payının düzeltilmesi davası açma hakkı söz konusu değildir.
Davalı Sıfatı - Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Kime Karşı Açılabilir?
Arsa payının düzeltilmesi davasının yalnızca arsa payı hatalı yazılan bağımsız bölüm malikini değil, tüm taşınmaz maliklerini ilgilendirebilecek niteliğinden dolayı; tüm bağımsız bölüm malikleri davalı gösterilmelidir. Ayrıca dava açılırken dava dilekçesi ekinde ana taşınmazın mevcut bağımsız maliklerinin bulunduğu en son tapu eklenmeli veya mahkemeden, müzekkere ile ilgili tapu evrakının tapu ve kadastro müdürlüğünden istemesi talep edilmelidir. Bu şekilde sonradan tapu ve kadastro müdürlüğünden müzekkereye cevap olarak gönderilecek tapu bilgisinde bağımsız bölüm maliki olan diğer davalılara da husumet yöneltilebilecektir.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Zamanaşımı veya Hak Düşürücü Süre
Arsa payının düzeltilmesi davası, yukarıda açıklamış olduğumuz üzere mülkiyet hakkına ilişkindir ve bir çeşit tespit davası niteliğindedir. Dolayısıyla ayni hakkın tespitine ilişkin olmasından dolayı da herhangi bir zamanaşımı süresine tabii değildir: İskan durumuna göre kat mülkiyeti veya kat irtifakı sona erinceye kadar açılabilir.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Görevli Mahkeme
Uygulamada arsa payının düzeltilmesi davalarının taşınmaz aynını ilgilendirmesi gerekçesiyle hatalı olarak Asliye Hukuk Mahkemesinde açıldığı görülmektedir. Arsa payının düzeltilmesi davasına ilişkin kanuni düzenleme Kat Mülkiyeti Kanununda yer almaktadır. Kat Mülkiyeti Kanununda "Görevli Mahkeme" başlığıyla yer alan Ek Madde 1 Kat Mülkiyeti Kanununa ilişkin uyuşmazlıklarda Sulh mahkemelerini yetkili kılmaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanunu Ek Madde 1: "Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir."
Dolayısıyla arsa payının düzeltilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Yetkili Mahkeme
Arsa payının düzeltilmesi davasında yetkili mahkemeye ilişkin olarak kat mülkiyeti kanununda görevli mahkemeye ilişkin olduğu gibi özel bir madde bulunmamaktadır. Dolayısıyla yetki hususunun belirlenmesinde, Hukuk Muhakemeleri Kanunumuzdaki genel yetki kuralları dikkate alınacaktır.
Hukuk Muhakemeleri Kanunumuzun 12. Maddesi: "Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. İrtifak haklarına ilişkin davalar, üzerinde irtifak hakkı kurulan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Bu davalar, birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde, diğerleri hakkında da açılabilir. "
Kanun metninden açıkça anlaşılacağı üzere, arsa payının düzeltilmesi davasında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davalarında Dikkat Edilmesi Gerekenler
Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.(Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2019/6047 E., 2020/2231 K.)
Arsa payının düzeltilmesi davalarında en dikkat edilmesi gereken husus: Arsa payının hatalı olup olmadığının belirlenmesinde, bağımsız bölümlerin değerine göre bir belirleme yapılması gerektiği ve bu belirlemenin de bağımsız bölümlerin güncel değerlerine göre değil; inşaat tamamlandığında, iskan durumuna göre kat mülkiyeti veya kat irtifakına geçiş anındaki değerlerine göre gerçekleştirilecek olmasıdır.
Daha basit bir ifadeyle, örneğin 1980 yılında inşaatı tamamlanan ve iskan alınıp kat mülkiyetine geçilen bir anataşınmazda her bir bağımsız bölümün arsa payı hesaplanırken, bağımsız bölümlerin bugün yani 2021 yılında sahip oldukları değere değil, 1980 yılındaki değerlerine bakılır. Dolayısıyla kapanan manzara vb. sonradan ortaya çıkan ve herhangi bir bağımsız bölümün değerini azaltan değişimler, arsa payının hesaplanmasında dikkate alınmaz.
Aynı şekilde, bir anataşınmazın üst katlarında bulunan, metrekare olarak boyutu daha büyük ve balkonlu bir taşınmaz, kotta bulunan ve güneş almayan bir taşınmaza nazaran daha değerli olacağından dolayı arsa payı da daha haliyle daha fazla olacaktır. Taşınmazın inşasından yıllar sonra, civara inşa edilen komşu taşınmazların, üst katta bulunan taşınmazın manzarasını kapatması halinde ise sonradan ortaya çıkan bu değişikliklerin arsa payına etkisi söz konusu olamayacaktır.
Dolayısıyla dava açılmadan önce gereksiz masraf yaşanmaması adına mutlaka birer gayrimenkul avukatı ve emlak danışmanı ile görüşülmeli ve arsa payının düzeltilmesi davasında hukuki yarar olup olmadığı, taşınmazın ilk yapıldığı zamanki değeri ve hukuki uygulamalar da dikkate alınıp öğrenilmelidir.
Bunun yanında arsa payının düzeltilmesi davası, dürüstlüğe aykırı olarak açılamaz.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davasının Halk Arasında "Kentsel Dönüşüm Kanunu" Olarak Bilinen 6306 Sayılı Kanun Bakımından Önemi
Anataşınmazın deprem veya herhangi bir başka sebeple yıkılması halinde kat mülkiyeti veya henüz iskan alınmamışsa kat irtifakı sona erer. Bu halde bağımsız bölüm maliklerinin arasında ana taşınmazın üzerine inşa edildiği arsa üzerinde arsa payları oranında paylı mülkiyet söz konusu olacaktır. Aynı şekilde riskli yapı statüsünde olan taşınmazların da kentsel dönüşüme uygun bir şekilde yıkılıp yeniden yapımı aşamasında bağımsız bölümlerin her birinin değeri değil, bağımsız bölümlere özgülenmiş olan arsa payları dikkate alınacaktır.
Riskli yapılara ilişkin olarak arsa payı düzeltim davası açılması halinde ihtiyati tedbir kararı alınabileceği ve ihtiyati tedbir kararının da yıkımı engelleyebileceği kanaatinde olsak da, yıkım olayının taşınmaz çevresinde bulunan ve taşınmazı kullanan insanların ve diğer canlıların sağlığını yakından etkileyen niteliği gereği öncelikli bir konumda olduğunun da dikkate alınması gerekmektedir. Bu makalenin yazımı esnasında tarafımızca spesifik olarak bu hususa ilişkin Yargıtay kararı bulunamadığı için, riskli taşınmazlarda arsa payı düzeltim davaları için ihtiyati tedbir kararlarının uygulamasına dair kesin bir söz söylemekten bilinçli olarak imtina etmekteyiz. Kanaatimizce(!) menfaat dengesi sağlanmalı, riskli yapının yıkımı söz konusu ve gerekli ise dahi, öncesinde bağımsız bölümlerin değerlerinin arsa paylarının belirlenmesine yarayacak şekilde raporlanması gerekmektedir. Böylece hem yargılamaya devam edilebilecek, hem de riskli yapının yıkımı gerçekleştirilebilecektir. Alınacak olan ihtiyati tedbirin yıkıma etkisi olamayacak ise dahi yıkım sonrasında gerçekleştirilmesi planlanan yeni taşınmazın inşası gibi tasarruf işlemlerini engelleyici niteliği bulunacağı ileri sürülebilecektir.
Aynı şekilde, uygulamada acele durumların varlığı halinde delil tespiti davası olarak bilinen (ancak hukuki niteliği itibariyle esasen dava niteliği taşımayan) delil tespit talebiyle birlikte ihtiyati tedbir talebinde bulunulduğu da görülebilmektedir. Bu nedenle her somut olayın farklı bir hukuki strateji gerektirebileceği hususu gözden kaçırılmamaldır.
Bunun yanında, hem riskli yapı tespitine ilişkin olarak hem de yıkım ve tahliye kararına ilişkin olarak(öncelik sonralık sıralamasına göre süresi kaçırılmış olan idari işlemlerden sonra gelen işlemler için de iptal davası açılması mümkündür) yürütmenin durdurulması istemli idari işlemin iptali davası açılması mümkündür. Açılacak olan iptal davası ile birlikte yürütmenin durdurulması talebinde bulunulması elzemdir, aksi takdirde idari işlemin iptali davası görülecek olsa dahi, bu işlemin yürütmesinin durdurulmamış olmasından kaynaklı olarak yerine getirilmesinin önüne geçilemeyecek; bunun sonucunda iptal davası da bütün anlam ve önemini yitirecektir.
Riskli yapı tespitine itiraz yolu ve iptal davası için konuya ilişkin yayınımızı inceleyebilirsiniz: Riskli Yapı Tespitine İtiraz Yolu ve İptal Davası
Dolayısıyla kentsel dönüşüme tabii tutulan taşınmazlara ilişkin olarak arsa payı sahipleri ile halk arasında "arsa karşılığı inşaat sözleşmesi" veya diğer adıyla "kat karşılığı inşaat sözleşmesi" olarak bilinen bir sözleşme akdedilebilecek ve yeni anataşınmazda bulunan bağımsız bölümler üzerinde, her bağımsız bölüm sahibine arsa payı oranında hak tanınacaktır. Dolayısıyla arsa payı, yıkılan veya yıkılacak olan binaların yeniden inşası için bağımsız bölüm maliklerinin potansiyel haklarını ihtiva edecek olduğundan dolayı, geleceğe dönük büyük bir önem taşımaktadır ve bu sebeple taşınmazların yatırım değerine ve hukuki statüsüne de ciddi oranda etkisi bulunmaktadır.
Arsa Payı Düzeltim Davalarına İlişkin Yargıtay Kararları
Arsa Paylarının Üçüncü Kişilere Satış Öncesinde Kötüniyetli Olarak Değiştirilmesi
Arsa Payı Düzeltim Davasında Soyut ve Genel Nitelikli Bilirkişi Raporunun Kabul Edilemeyeceği, Yeni Bilirkişi Raporu Alınması Gerektiği
20. Hukuk Dairesi 2019/6047 E., 2020/2231 K.
"İçtihat Metni"
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava dilekçesinde, davacıların bağımsız bölümlerini 03.10.2012 tarihi itibarı ile Halk Bankasından satın aldığını, dava konusu taşınmazın 1 dükkan ile 4 adet daireden ibaret olduğunu, davalı bankanın daireler için 2/13 arsa payı, dükkan için, 5/13 arsa paylarını bizzat belirlemesinden yaklaşık 30 yıl sonra, davalı Halk Bankasının, bağımsız bölümleri satışa çıkarmasından 2 ay öncesinde dairelerin arsa paylarını 1/9'a indirip, kendisine bıraktığı dükkanın arsa payını 5/9'a çıkardığını, davalı bankanın gerçekleştirdiği bu işlemin kötü niyet olduğunu, Yargıtay kararlarında taşınmazda sonradan oluşan değer azalmasının veya değer artışının dikkate alınmayacağının belirtildiğini, davalı bankanın bizzat yaptığı arsa payı düzeltmesinin hukuken korunmayacağını beyan ederek, taşınmazın ilk arsa paylarına dönülmesini, bu talebinin kabul edilmemesi halinde ise, kat irtifakı kurulurken var olan şartlar dikkate alınarak yeniden arsa paylarının düzenlenmesi istenilmiştir.
Mahkemece 21/06/2016 tarihinde yapılan yargılama neticesinde davanın kabulüyle arsa paylarının düzeltilmesine karar verilmiş davalı tarafın temyizi üzerine Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 07/11/2018 tarih ve 2017/2387 Esas ve 2018/7153 Karar sayılı ilamıyla "soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulmasının doğru görülmediği gibi kat irtifakı kurulması sırasında esas alınan arsa payı düzenlenmesine dair liste ve bu listede davacıların onayının olup olmadığı, anataşınmazda kat irtifakı kurulmayıp doğrudan kat mülkiyetine geçilmiş ise buna ilişkin belgelerin belediye başkanlığı ve tapu müdürlüğünden getirtilerek mukayeseli olarak alınacak rapor ile karşılaştırılması" gereğine değinilerek hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar tarafından temyiz edilmiştir.
Dava anataşınmaza ait arsa paylarının yeniden düzenlenmesi istemine ilişkindir.
Mahkemece Dairemizin bozma ilamına uyulmuş ise de bozma gerekleri yerine getirilmemiştir.
Şöyle ki ; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır. Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.
Somut olayda mahkemece her ne kadar anataşınmazın kat mülkiyetine 2012 yılında geçtiği ve açılan davanın 6306 sayılı Kanun çıktıktan sonra kötüniyetle açıldığından bahis ile davanın reddine karar verilmiş ise de davacının maliki olduğu bağımsız bölümü anataşınmazın kat mülkiyetine geçtikten sonraki bir tarihte edindiği gözönüne alınarak arsa paylarının tekrar düzenlenmesi için haklı nedenler var ise bu yönde inceleme yapılarak oluşacak sonuca göre bir karar verilmelidir.
Dosya da mevcut bilirkişi raporunda bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu açıkca saptanmamış, ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış, soyut bir biçimde değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir. Ayrıca bu değerlendirme kat irtifakı tesisi tarihi esas alınarak yapılmamıştır.
Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı yahut kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile davanın reddine karar verilmesi tüm bu nedenlerle doğru görülmemiştir.
Anılan hususlar gözetilmeksizin, eksik inceleme sonucunda ilk derece mahkemesince yazılı şekilde hüküm tesisi ve bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddi kararı hatalı olup, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davacıların temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 29/06/2020 günü oy birliğiyle karar verildi.
Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Tüm Bağımsız Bölümlerin Değerlerinin İncelemeye Tabii Tutulması
Bir Kısım Bağımsız Bölümlerin Değerlendirilip, Diğerlerinin Değerlendirme Dışı Bırakılması Halinde Hükmün Bozulması Gerekeceği
5. Hukuk Dairesi 2021/6858 E. , 2021/10097 K. "İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili ile davalı ... vekili tarafından istenilmekle, dosya incelendi, gereği düşünüldü:
- K A R A R -
Davacılar vekili arsa paylarının yeniden düzenlenmesini istemiştir.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, kararın temyizi üzerine,Yargıtay (kapatılan) 20. Hukuk Dairesinin 30/11/2018 gün ve 2017/2367 E.- 2018/7718 K. sayılı kararı ile, “…Somut olayda dava konusu taşınmazda kat irtifakının kurulduğu 14/09/2006 yılında; bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmadığı gibi dava konusu taşınmazda 14/09/2006 tarihinde kat irtifakının kurulduğu dikkate alındığında, aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı, bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu bilirkişi kurulunca açıkca saptanmamış, ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış, soyut bir biçimde değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir.
Öte yandan, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması sırasında arsa payları bizzat kendileri tarafından düzenlenmiş olan kat maliki veya maliklerinin sonradan arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyiniyetli olup olmadıklarının ve ayrıca arsa paylarının düzeltilmesini isteyen kat malikinin bu isteminde korunmaya değer bir hukuki yararının bulunup bulunmadığının mahkemece dikkatle değerlendirilmesi gerekir.
Mahkemece yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesi doğru görülmemiştir.” gerekçesi ile bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılamada mahkemece, davacılar ... ve ... yönünden davanın kabulüne, davacılar ... mirasçıları ve ... yönünden davanın reddinde karar verilmiştir. Karar, davacılar vekili ile davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesi hükmüne göre; "kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir." Yasa gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Sözkonusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır. Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.
Buna göre, mevcut arsa paylarının orantısız olup olmadığının tespiti için, anataşınmazdaki bütün bağımsız bölümlerin değerlendirilmesi gerekir. Bir kısım bağımsız bölümler ve arsa payları değerlendirilir iken bir kısım bağımsız bölümlerin değerlendirilmemesi veya bazı bağımsız bölümlerin inceleme dışı tutulup diğer bağımsız bölümler yönünden yapılan değerlendirme ile hüküm kurulması Kanuna aykırıdır. Bir kısım davacının kat irtifakı kuruluşuna katılması halinde dahi diğer davacılar yönünden anataşınmazdaki tüm bağımsız bölümler incelenmek suretiyle oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekir.
Dosyanın ve hükme esas alınan bilirkişi raporunun incelenmesinde, davacılar ... mirasçıları ve ...’nın kat irtifakına katıldığı gerekçesi ile bu davacılara ait bağımsız bölümlerin inceleme dışı tutulduğu ve yine bu davacılara ait bağımsız bölümlerin mevcut arsa payı sabit tutularak diğer bağımsız bölümler yönünden yeniden arsa payı belirlendiği anlaşılmakla, olaya uygun düşmeyen bilirkişi raporu esas alınarak Kanuna aykırı hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
Açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istenildiğinde iadesine ve temyize başvurma harcının Hazineye irad kaydedilmesine, 22/09/2021 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Arsa Payı Düzeltim Davasında Alınan Bilirkişi Raporunda Eksiklik Nedeniyle Bozma
Uzun Süre Davasız Kullanım Nedeniyle Ret Kararı Verilemeyeceği, Kat İrtifaki veya Kat Mülkiyeti Sona Ermedikçe Davanın Açılabileceği Sebebiyle Ret Kararına İlişkin Bozma
Arsa Payı Düzeltim Davalarında Avukatın İlam Vekalet ve Karşı Vekalet Ücreti
20. Hukuk Dairesi 2017/6413 E. , 2019/792 K. "İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili ve davalılardan ... vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin ... ili, ... ilçesi, ... mah. 562 ada, 10 sayılı parselde kat maliki olduğu anataşınmazın kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı olduğunu, yapılan çalışmalar sırasında bağımsız bölümlere tanımlanan arsa paylarının gerçek duruma uygun olmadığının anlaşıldığını, bu konuda kat malikleri arasında birlik sağlanamadığı için bu davanın açıldığını, taşınmazın 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı olarak tespit edildiğini beyan ederek; yıkımın önlenmesi için ihtiyati tedbir kararı verilmesini, arsa pay düzeltim davası açıldığına dair tapuya şerh verilmesini, anataşınmazdaki bağımsız bölümlerin mevcut arsa paylarının yeniden düzenlenerek tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece; taşınmazın tapu kaydına ve kat irtifak sözleşmesine göre, davacının taşınmazını kat irtifakının tesis edildiği 18/04/1972 tarihinden sonra 10/05/1994 tarihinde satın aldığı, taşınmazın tapu kaydında arsa payının 6/120 olarak kayıtlı olduğu, tapudaki arsa paylarının dava tarihine kadar itiraz edilmeksizin kullanılmasına rağmen dava tarihinde düzeltilmesini talep edecek şekilde açık bir fark bulunmadığı, davacının satın alma tarihinden itibaren geçen zaman içerisinde tespiti istenen oransızlığı niçin ileri sürmediğini makul sebep göstererek açıklayamadığı ve ispatlayamadığı, hukukî yararın bulunmadığı gerekçesiyle; davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili ve davalılardan ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava; ana taşınmazın bağımsız bölümlerine ait arsa paylarının değerlerine göre yeniden belirlenerek tapuya tescil edilmesi istemine ilişkindir.
...) 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat irtifakına konu olan ana yapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise kat mülkiyetine geçildiği tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulacağı; arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır. Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantısız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi, manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.
2) Somut olayda; dava konusu anataşınmazla ilgili olarak; dosyadan hazırlanan bilirkişi raporunda kat irtifakının kurulduğu 18.04.1972 tarihinde arsa paylarının orantılı olarak dağıtılıp dağıtılmadığı belirtilmemiş, kat irtifakının kurulduğu tarihte, ilgili bağımsız bölümün o tarihteki cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar dikkate alınırken nasıl bir yanlışlık yapıldığı açıklanmamış, bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan, arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmamıştır. Dava konusu taşınmazda 18.04.1972 tarihinde kat irtifakı kurulduğu dikkate alındığında aradan geçen süre zarfında, taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı, bağımsız bölümlerin, kat irtifakının/mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerini belirleyen yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olup olmadığı konusunda herhangi bir değerlendirme ve gerekçe içermeyen soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporu esas alınarak mahkemece hüküm kurulması bozmayı gerektirmiştir.
3) Öte yandan; karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 3. maddesinin 2. fıkrası uyarınca; "Müteselsil sorumluluk da dahil olmak üzere, birden fazlada davalı aleyhine açılan davanın reddinde, ret sebebi ortak olan davalılar vekili lehine tek, ret sebebi ayrı olan davalılar vekili lehine ise her ret sebebi için ayrı ayrı avukatlık ücretine hükmolunur." Buna göre; mahkemece kurulan hükümde ret sebebi aynı olmasına karşın tek vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken, ayrı ayrı davalılar lehine yazılı olduğu şekilde maktu vekalet ücretine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davacı vekili ve davalılardan ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 07/02/2019 günü oy birliği ile karar verildi.
