Taşınmaz Mülkiyetinin Olağan Zamanaşımı Yoluyla Kazanılması

Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması

Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında kural tapu siciline tescildir; taşınmaz mülkiyetinin sicil dışı kazanılması istisnaidir. İstisnai olan sicil dışı kazanım: miras, cebri icra, zamanaşımı vb. kanunda düzenlenmiş olan hallerde söz konusu olmaktadır. Makalemizde kısaca bilgi vereceğimiz taşınmaz mülkiyetinin olağan zamanaşımı yoluyla kazanılması konusunda her somut olay hakkında detaylı inceleme yapılması gerekeceğinden dolayı, detaylı bilgi için mutlaka bir gayrimenkul avukatı aracılığı ile hukuki danışma almanız gerektiğini düşünmekteyiz.

Taşınmaz Mülkiyetinin Zamanaşımı Yoluyla Kazanılması

Taşınmaz mülkiyetinin zamanaşımı yoluyla kazanılmasında söz konusu taşınmazın tapulu ya da tapusuz olmasına göre bir ayrıma gidilmiştir. Buna göre konuyu, taşınmaz mülkiyetinin olağan zamanaşımı yoluyla kazanılması ve taşınmaz mülkiyetinin olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılması şeklinde iki ayrı başlıkta ele alacağız.

Özet olarak taşınmaz mülkiyetinin zamanaşımı yoluyla kazanılması, bir taşınmazın çekişmesiz bir şekilde ve uzun süre bir kişinin zilyetliğinde bulunmasıyla gerçekleşmektedir. Bu durum hukuk felsefesinin temel sorunlarından ve hukuki güvenliği sağlama ilkesinden ileri gelmektedir. Kanun koyucu, taşınmaz mülkiyetinin kanunda gösterilen şartların sağlanması halinde zamanaşımı yoluyla kazanılması hususunu düzenlemek suretiyle gerçek duruma hukuki bir zemin kazandırmayı amaçlamaktadır. Böylece süregelen fiili durumun, uzun zaman sonra ortaya atılan bir iddia nedeniyle sarsılması ve sosyo-ekonomik dengelerin alt-üst olmasının önüne geçilmek istenmiştir. Zira bir kişi için 20 yıl önce gerçekleştiği öne sürülen bir hukuki durumu ispatlamak güç olabilmektedir. Örneğin kadastrosu geç yapılmış olan bir şehrimizde tapusuz taşınmaz satın alan bir kişi, aradan uzun zaman geçtiğinden mütevellit, herhangi bir husumet halinde alıcı ile arasında geçen bu satış işlemini ispatlama konusunda güçlük yaşayabilir. Ancak söz konusu taşınmazı 20 yıl veya daha fazla zilyetliğinde bulundurduğunu ispatlaması o kadar zor olmayacaktır.

Olağan zamanaşımı TMK 712. maddede ve olağanüstü zamanaşımı da hemen akabinde 713. maddede düzenlenmiştir. Bu makalemizde yalnızca TMK 712. maddede düzenlenmiş olan taşınmaz mülkiyetinin olağan zamanaşımı yoluyla kazanılması konusu işlenmektedir.

Taşınmaz Mülkiyetinin Olağan Zamanaşımı Yoluyla Kazanılması

TMK 712. Madde:
"Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez. "

Kanun maddesinde açıkça ifade edilmiş olduğu üzere olağan zamanaşımı yoluyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılabilmesi için:

1. Taşınmaz tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete konu edilebilir nitelikte bir taşınmaz olmalıdır,
2. Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın, yani yolsuz tescil ile tapu kütüğüne malik olarak yazılmış olmak,
3. Taşınmazın zilyetliğini elinde bulundurmak,
4. Zilyetliğin davasız ve aralıksız 10 yıl sürmüş olması,
5. İyiniyetli zilyet olmak

şartlarının bir arada bulunması gerekmektedir.

Yukarıda alıntılamış olduğumuz kanun maddesinin açık hükmü gereği, tapuya kayıtlı olmayan taşınmazların olağan zamanaşımı yoluyla kazanılması mümkün değildir. Aynı şekilde, tapuya kayıtlı olsa dahi özel mülkiyete konu olma niteliğine sahip olmayan taşınmazların da bu şekilde kazanılması söz konusu olamayacaktır; özel mülkiyet konusu olmayan bir taşınmaz ne olağan ne de olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılamaz.

Taşınmaz mülkiyetinin olağan zamanaşımı yoluyla kazanılmasının arkasında yatan felsefe, yolsuz tescil sahibinin taşınmaz üzerinde belirli bir zaman müddetince devam eden zilyetliğine yolsuz tescili düzeltme yetisinin bahşedilmesidir. Böylece taşınmaz malın mülkiyetine ilişkin olarak hukuki öngörülebilirlik sağlanacak ve toplumsal adalet tecelli edecektir. Toplumun yapısında mevcut olması gereken hukuki öngörülebilirlik için istisnai olarak bireylerin mülkiyet kaybı yaşaması göze alınmaktadır. Çünkü hayatın olağan akışı gereği makul, akli dengesi yerinde bir kişinin, kendi çıkarlarını gözetebilecek bir yapıda olduğundan dolayı, 10 yıl gibi uzun bir zaman boyunca mülkiyet hakkı sahibi olduğu taşınmaza ilişkin bu neviden bir durumun farkına varması ve süresi içerisinde hakkını araması mümkündür. Aksi durum, hayatın olağan akışı gözetildiğinde ancak istisnai olarak yaşanabilecektir.

Yolsuz tescil, gerçek hak durumuna uygun olmayan tescildir. Yolsuz tescil, geçersiz bir hukuki sebepten veya tescil işleminin temelinde yatması gereken hukuki sebebin yokluğundan kaynaklanabilir.

Yolsuz tescil halinde gerçek hak sahibi somut olayın gereklerine göre istihkak, tapu sicilinin düzeltilmesi veya tapu iptali ve tescil davası açabilecektir. Gerçek hak sahibi tarafından 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde tapuda yolsuz tescil ile malik görünen kişiye yönelik olarak dava açılıp husumet yöneltilmesi halinde, zilyetliğin davasız ve aralıksız 10 yıl sürmesi şartı gerçekleşmemiş olacağından dolayı, olağan zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması da söz konusu olamayacaktır. Eski Medeni Kanunda "nizasız/çekişmesiz" ifadesi yer alırken, 4721 sayılı yeni Türk Medeni Kanunumuzda "davasız ve aralıksız" ifadesi yer almaktadır. Bu nedenle kanun koyucunun her türlü çekişmeyi değil, taraflar arasında dava açılmış olması halini aradığı izahtan varestedir.

Tapuda yolsuz tescil nedeniyle malik olarak görünen kişinin, kendi adına yapılmış olan tescilin yolsuz olduğunu bilmemesi veya somut olayda kendisinden beklenebilecek bütün dikkat ve özeni göstermiş olsaydı dahi bilemeyecek olması halinde zilyedin iyiniyetli olduğundan söz edilebilecektir. Zilyedin kötüniyetli olması halinde ise zilyedin kendisinin olağan zamanaşımı yoluyla taşınmaz mülkiyetini kazanabilmesi söz konusu olamayacak ise de, zilyedin ölümü halinde mirasçıları için TMK 712. maddede yer alan olağan zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetini kazanmaları mümkün olabilecektir. Ancak zilyedin mirasçılarının da kötüniyetli olduğunun ispatı halinde onlar da kanun hükmünden yararlanamayacaktır.

Zilyetliğin aralıksız sürdürülmesi, taşınmaz üzerinde zilyedin hakimiyetinin kesintiye uğramaması demektir. Zilyetlik kesintiye uğramışsa ve taşınmaz üzerinde yeniden hakimiyet kurulmuşsa, zilyetliğin yeniden kurulduğu andan itibaren yeni bir 10 yıllık zamanaşımı süresinin başlamış olacağının kabulü gerekir.

Olağan Zamanaşımında Mülkiyetin Kuruluşu

TMK 712. maddede yer alan koşulların gerçekleşmesi halinde tapuda adına yolsuz tescil yapılmış olan iyiniyetli zilyet, taşınmaz mülkiyetini kazanmış olur. Bu anın öncesinde taşınmaz üzerinde gerçek hak sahibi olan eski malikin mülkiyet hakkı da, 10 yıllık süre şartının tüm diğer şartlarla birlikte gerçekleşmesi halinde son bulmuş olur.

Taşınmaz mülkiyetinin olağan zamanaşımıyla kazanılması sıkı şartlara tabiidir. Dolayısıyla olası bir hukuki uyuşmazlığın varlığı halinde veya olası bir hukuki uyuşmazlığın önüne geçilebilmesi adına mutlaka bir avukat ile iletişime geçilip profesyonel hukuki destek alınmasında fayda vardır.

Taşınmaz Mülkiyetinin Olağan Zamanaşımı Yoluyla Kazanılmasına İlişkin Yargıtay Kararları

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2013/9573 E., 2013/12538 K. sayılı kararı

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : CEYHAN 2. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

TARİHİ : 08/10/2012

NUMARASI : 2012/282-2012/319

Yanlar arasında görülen tapu iptali ve tescil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, reddine ilişkin olarak verilen karar davacı tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

Dava, yolsuz tescil hukuksal nedenine dayalı iptal ve tescil isteğine ilişkindir.

Hak düşürücü sürenin geçtiği gerekçesi ile davanın reddine dair verilen karar Dairece, davanın kadastro tespit tutanağının tanzim tarihinden önceki bir nedene dayanmayıp sonradan doğan hakka ilişkin bulunduğu bu nedenle deliller toplanarak işin esası bakımından bir karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmuş, mahkemece bozmaya uyulmak suretiyle davalı Hüseyin'in taşınmazı olağan zamanaşımıyla iktisap ettiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden dava konusu 104 nolu parselin, yapılan kadastro çalışmaları sonucunda Aralık 1954 tarih ve 50 sıra numaralı tapu kaydına istinaden, 3/20 payının S... Ç... adına tespit edildiği, tespite Hazine'nin itiraz etmesi üzerine Ceyhan Tapulama Hakimliğinin 1979/280 E., 1981/136 K., sayılı dosyası ile yapılan yargılama sonunda davanın reddedilmesi üzerine taşınmazın 8/42 payının S...(Şafia) Ç... adına tesciline karar verildiği, bu kararın derecattan geçerek 28.5.1982 tarihinde kesinleştiği, kesinleşmeden önce S... (Şafia) Ç...'in 04.06.1975 tarihli resmi akitle Aralık 1954 tarih ve 50 sırada kayıtlı taşınmazın 3/20 payını davacı M...'e sattığı, davacının da itirazlı durumu ile taşınmazı satın aldığı ve satışın Haziran 1975 tarih ve 9 sıra numaralı eski tapu kaydına işlendiği ancak tespitin kesinleşmesinden sonra S...(Şafia) Ç...'in taşınmazdaki 8/42 payını 05.02.1986 tarihinde davalı Hüseyin'e resmi senetle satarak devrettiği davalı H... G...ile S... Ç...'in anne bir kardeş oldukları ve 05.02.1986 tarihli satış işleminin S.... Ç...'e vekaleten davalı H.... G...'in eşi B... G... tarafından gerçekleştirildiği anlaşılmaktadır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun olağan zamanaşımı başlıklı 712. maddesinde "Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez" hükmü dercedilmiştir. Bu madde uyarınca bir taşınmazın olağan zamanaşımı ile kazanılması için kişinin iyiniyetli olması gerekir. Oysa eldeki davada davalı H... G... , önceki malik S... Ç...'in kardeşi olduğundan durumu bilen ya da bilmesi gereken kişi konumunda olup iyiniyetli sayılması mümkün değildir.

Hal böyle olunca davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Davacı tarafın temyiz itirazları yerindedir. Kabulü ile hükmün (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK'nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 16.09.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2016/5865 E., 2017/13652 K. sayılı kararı

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonucunda Mahkemece verilen davanın reddine dair kararın davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemiz'in 28.01.2016 gün ve 2015/21018 Esas, 2016/1502 Karar sayılı ilamı ile onanmasına karar verilmişti. Davacılar vekili tarafından süresinde kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla dosya incelendi gereği düşünüldü:

KARAR

Davacılar vekili, davaya konu 985 parsel sayılı taşınmazın, 4.4.2013 tarihine kadar tapuda vekil edenlerinin adına kayıtlı bulunduğunu ve vekil edenlerinin taşınmazın uzun süredir kayıt maliki olduğunu, tapu müdürlüğünde 27.6.2011 tarihinde hissedarlar arasında satış işlemi yapıldığını, zaman içinde başkaca tasarruf esaslı işlemler de yapıldığını, bu işlemler sırasında herhangi bir kısıtlama ile karşılaşılmadığını, ancak, taşınmazın ifrazı işlemleri sırasında, tapu müdürlüğü tarafından, Tapulama Mahkemesi'nin 1980/33 E, 1981/58 ... sayılı kararı gerekçe gösterilerek, taşınmazın davacılar adına olan tapu kaydının iptali ile ... adına tescilinin yapıldığını, yapılan işlemin haksız olduğunu, Tapulama Mahkemesi kararının doğru olduğu düşünülse dahi, kararın üzerinden 32 yıl geçtiğini ve tapudaki kaydın vekil edenleri lehine TMK'nun 712.maddesine uyarınca hukuksal bir hak yarattığını açıklayarak, davaya konu taşınmazın ... adına olan kaydının iptali ile vekil edenleri adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini istemiştir.

Davalı ... vekili, 18.6.1981 tarihinde kesinleşen... Tapulama Mahkemesi'nin 1980/33 E, sayılı kararına istinaden taşınmazın ... adına tescil edildiğini, davaya konu parselin taşlık, kayalık alan olması nedeniyle zilyetlik ile kazanılabilecek yerlerden olmadığını beyanla davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece; “TMK.712.madde uyarınca mülkiyetin kazanılması şartlarından biri zilyetliğin iyi niyetle sürdürülmesidir. Davacılardan ... adına yapılan ilk tespitin iptaline rağmen tapu müdürlüğündeki hata nedeniyle taşınmazın pay maliki olarak tapu kütüğünde yer almış olup, bu davacı yönünden açıklanan nedenle iyi niyetten söz edilemez. Öte yandan diğer davacı ... ise diğer hatalı olarak tapu kütüğünde pay maliki gösterilen ... mirasçısı (oğlu) olduğundan üçüncü kişi durumunda değildir. Bu davacı yönünden de açıklanan nedenle iyi niyet koşulu oluşmamıştır” gerekçeleri ile “Davanın reddine” ilişkin olarak verilen 3.3.2014 tarih ve 2013/244 E, 2014/127 .... sayılı kararın, Dairenin 28.1.2016 tarih ve 2015/21018 E, 2016/1502 ..., sayılı ilamı ile ONANMASINA karar verilmiş ve davacılar vekili süresinde Karar Düzeltme talebinde bulunmuştur.

Her ne kadar, Mahkemece, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş ise de, yapılan inceleme ve araştırma hüküm vermeye yeterli değildir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun “olağan zamanaşımı” başlıklı 712. maddesinde "Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez" hükmü düzenlenmiştir.

Mahkemenin de kabulünde olduğu üzere; Davaya konu 985 parsel sayılı taşınmaz, 9.12.1979 tarihinde yapılan tapulama çalışmaları sırasında senetsizden .... oğlu ..... adına ½ pay oranıyla tespit edilmiştir. Tespite ... tarafından itiraz edilmiş, tapulama komisyonunun 17.6.1980 tarihli kararı ile itiraz kabul edilmiş, ... adına yapılan tespit iptal edilerek ... adına tespitin yapılmasına karar verilmiştir. Tespit malikleri .... babası .... tarafından,... Tapulama Mahkemesi'nde dava açılmış, ancak,... Tapulama Mahkemesinin 07/07/1980 tarih 1980/33 esas 1981/58 kararı ile, itirazın süresi içinde yapılmadığı gerekçesiyle görevsizlik kararı verilerek, davaya konu parselin, ... adına tapuya kayıt ve tesciline hükmolunmuştur. Dosya görevsizlik kararı üzerine... Asliye Hukuk Mahkemesine gönderilmiş,... Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından da, görevsilik kararı üzerine, süresinde gönderme talebinde bulunulmadığı gerekçesi ile, 14.7.1981 tarih 1981/272 esas 1081/295 karar sayılı karar ile davanın açılmamış sayılmasına karar verilmiştir.

Dosya arasında mevcut tapu kayıtlarının incelenmesinden, tespit malikleri .... adına ilk defa 30.6.1981 tarihinde, ½ pay oranları ile, tapulama nedenine dayalı olarak tapu kaydı oluşturulduğu, ....'ın adının ..... olarak düzeltildiği,...'ın payının 28.10.2010 tarihinde mirasçılarına intikal ettirildiği, daha sonra mirasçılar arasında yapılan satış ile ... adına ½ pay kaydının yapıldığı, en son, davacılar adına kayıtlı olan payların iptal edilerek, 5.4.2013 tarihinde ... adına tescil edildiği anlaşılmıştır.

Tapu kaydının seyrinden, davacı/davacı murisi adına tapu kaydının, 1981 yılında oluşturulduğu ve bu tarihten sonra tapu müdürlüğü nezdinde, değişik tarihlerde malik sıfatı ile işlemler yapıldığı anlaşılmaktadır.

Hal böyle olunca, Mahkemece yapılacak iş; TMK'nun 712.maddesindeki koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin tespiti açısından, taraf delillerinin toplanması, davalı ...'nin dava konusu taşınmazın niteliğine ilişkin yapmış olduğu itirazların ve zilyetlikle kazanım koşullarının oluşup oluşmadığı hususlarının değerlendirilmesi açısından mahallinde keşif icra edilmesi, davacılar tarafından bildirilmiş olan tanıkların keşif mahallinde gerek iyiniyet iddiası gerek zilyetlik açısından ayrıntılı olarak dinlenilmesi, taşınmazın halihazır niteliğinin uzman bilirkişiler vasıtası ile tespiti ve neticede oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesis edilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ : 6100 sayılı HMK'nun Geçici 3. maddesi yollamasıyla uygulanacak olan 1086 sayılı HUMK'nun 442/3. maddesi gereğince, davacılar vekilinin, karar düzeltme isteğinin kabulüne; Dairenin 28.1.2016 gün ve 2015/21018 E., 2016/1502 .... sayılı ONAMA İLAMININ KALDIRILMASINA ve açıklanan sebeplerle yerel mahkeme hükmünün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde karar düzeltme isteyene iadesine, 24.10.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.