Yapı Kayıt Belgesi Nedir? Belgenin İptali, Açılacak Dava ve Sonuçları 2026

Yapı Kayıt Belgesi Nedir?

Yapı kayıt belgesi, 31.12.2017 tarihinden önce ruhsatsız ya da ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılmış yapıların kayıt altına alınması için, halk arasında imar barışı ya da imar affı olarak bilinen düzenleme kapsamında Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca (bugün Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı) verilen belgedir. Belge, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar mevcut haliyle kullanılmasına imkan verir; yapıyı imar mevzuatına uygun hale getirmez ve mülkiyet hakkı sağlamaz.

İmar barışı, 7143 sayılı Kanunla 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. maddede düzenlenmiş ve 18.05.2018 tarihinde yürürlüğe girmiştir:

3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesinin birinci fıkrası:
“Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir.”

Belge, yapı sahibinin e-Devlet üzerinden ya da yetkili kurumlara yaptığı beyana göre düzenlenmiştir. Başvuru sırasında yapının yapım tarihi, mülkiyet durumu ve imar mevzuatına uygunluğu denetlenmemiştir. Anayasa Mahkemesi de 23.07.2024 tarihli ve 2023/74 E., 2024/141 K. sayılı kararında bu durumu şöyle ifade etmiştir: “Yapı kayıt belgesi, yapı sahibinin beyanı üzerine idare tarafından herhangi bir denetim yapılmadan düzenlendiğinden yapı kayıt belgesiyle kayıt altına alınan yapıların mevcut imar mevzuatına uygun olup olmadığına ilişkin bir tespit yapılmamaktadır.”

Belgenin sonradan iptal edilebilmesinin sebebi de budur: denetim, belge verildikten sonra yapılmaktadır. Yapının kanunen belge verilemeyecek yapılardan olduğu, örneğin 31.12.2017’den sonra yapıldığı anlaşılırsa belge iptal edilir.

Yapı Kayıt Belgesi İçin Başvuru Süreleri Ne Zaman Doldu?

Yapı kayıt belgesi için başvuru süresi 15.06.2019’da, süresinde başvuranlar için kayıt bedelinin ödeme süresi de 31.12.2019’da dolmuştur. Bugün yeni bir yapı kayıt belgesi başvurusu yapılamamaktadır.

Kanun’da başvuru için 31.10.2018, ödeme için 31.12.2018 tarihleri öngörülmüş ve Bakanlar Kuruluna bu süreleri bir yıla kadar uzatma yetkisi verilmişti. Süreler şöyle uzatılmıştır:

• 257 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (31.10.2018 tarihli Resmi Gazete): Başvuru süresi 31.12.2018’e uzatılmıştır.
• 538 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (31.12.2018 tarihli Resmi Gazete, 4. mükerrer): Başvuru süresi 15.06.2019’a, ödeme süresi 30.06.2019’a uzatılmıştır.
• 1267 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (01.07.2019 tarihli Resmi Gazete): 15.06.2019’a kadar başvurmuş olanların ödeme süresi, kayıt bedelinin en az yüzde yirmi beşinin 31.07.2019’a kadar peşin ödenmesi, kalanının da takip eden aylarda her ay yüzde iki artırılarak taksitle ödenmesi şartıyla 31.12.2019’a uzatılmıştır.

Kayıt bedeli, yapının bulunduğu arsanın emlak vergi değeri ile yapının Bakanlıkça belirlenen yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş oranında alınmıştır (geçici 16. maddenin ikinci fıkrası).

Yeni bir imar barışı düzenlemesi 28.10.2026 itibarıyla kanunlaşmamıştır. 22.05.2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7579 sayılı Kanun’un geçici 1. maddesi de yeni bir yapı kayıt belgesi başvurusu hakkı tanımamaktadır; yalnız, daha önce yapı kayıt belgesi almış olanların belgeye konu yapının bulunduğu Hazine taşınmazını satın alma başvurusu ve taksit ödeme sürelerini 31.12.2026’ya uzatmıştır (aşağıda ayrıca anlatılmıştır).

Yapı Kayıt Belgesi Hangi Hakları Sağlar?

Yapı kayıt belgesi, ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapıya geçici bir kullanım hakkı ve yaptırımlara karşı koruma sağlar. Geçici 16. madde ve buna dayanılarak çıkarılan, 06.06.2018 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar’a göre belgenin sağladığı başlıca haklar şunlardır:

• Kullanım ve abonelik: Belge yapının kullanım amacına yöneliktir; yapıya talep halinde geçici olarak su, elektrik ve doğal gaz bağlanabilir.
• Yıkım kararlarının ve idari para cezalarının iptali: Belge verilen yapılarla ilgili İmar Kanunu uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir. 7159 sayılı Kanunla bu hükme eklenen ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu uyarınca alınmış kararları da kapsama alan “ve 2960 sayılı Kanun” ibaresi, Anayasa Mahkemesinin 24.09.2020 tarihli ve 2019/21 E., 2020/51 K. sayılı kararıyla oy birliğiyle iptal edilmiştir (15.12.2020 tarihli Resmi Gazete).
• Cins değişikliği ve kat mülkiyeti: Yapı ruhsatı alıp yapı kullanma izin belgesi almamış ya da ruhsatı bulunmayan yapılarda, maliklerin tamamının muvafakati bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği yapılabilir ve kat mülkiyeti kurulabilir. Bu durumda Kanun’a göre kayıt bedelinin iki katı ödenir; Usul ve Esaslar’ın 6. maddesine göre bu, belge için ödenen tutar kadar ek bir bedelin yatırılması demektir.
• İşyeri ruhsatı: Usul ve Esaslar’ın 6. maddesinin sekizinci fıkrasına göre belge verilen yapılarda işyeri açma ve çalışma ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın verilir.
• Hazine ve belediye taşınmazlarının satın alınması: Yapı Hazineye ait bir taşınmaz üzerindeyse taşınmaz Bakanlığa tahsis edilir ve belge sahibine rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilir. Ancak özel kanunlarına göre değerlendirilmesi gereken Hazine taşınmazları tahsis edilmez (Usul ve Esaslar’ın 7. maddesi); Milli Emlak Genel Tebliği’nin (Sıra No: 396) 4. maddesine göre mera, orman, kıyı, milli park, satışı mümkün olmayan sit alanları ve kamu hizmetine ayrılmış alanlar gibi taşınmazlar da satılamaz. Belediyeye ait taşınmazlar da belediyece belge sahibine rayiç bedelle satılır.
• Güçlendirme: İmar Kanunu’nun geçici 21. maddesine göre yapı kayıt belgesi alınan yapılarda, ilave inşaat alanı oluşturulmaması şartıyla, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre güçlendirme kararı alınarak güçlendirme yapılabilir.

Belgenin hukuki niteliği Danıştay kararlarında da ele alınmıştır. Danıştay 6. Dairesi, Hazine taşınmazı üzerindeki yapıları için aldığı belgeler idarece iptal edilmiş bir kişinin imar planına karşı açtığı davayı ehliyet yönünden reddettiği 02.11.2023 tarihli ve 2023/4206 E., 2023/7867 K. sayılı kararında “yapı kayıt belgesi, yapının kullanım amacına yönelik olup kişiye herhangi bir ayni hak sağlamayan kişiye sadece yapıya ilişkin kullanma hakkı veren ve ruhsatsız yapının yıkımını önleyen bir belgedir” demiştir; karar oy çokluğuyla verilmiştir. Danıştay 4. Dairesi de 24.06.2025 tarihli ve 2025/702 E., 2025/3990 K. sayılı kararında belgenin işlevini şöyle açıklamıştır: “yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar, yapı kayıt belgesindeki şekliyle olduğu gibi kullanılmasına imkan tanımakta ve yıkım veya imar para cezası yaptırımlarına karşı koruma sağlamaktadır”.

Yapı Kayıt Belgesi Ne Kadar Süre Geçerlidir?

Yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı yenilenirken belge bir hak sağlamaz; yeni yapı, o tarihte yürürlükte olan imar mevzuatına uygun olarak yapılmak zorundadır (geçici 16. maddenin onuncu fıkrası).

Aynı fıkranın, “Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır.” şeklindeki üçüncü cümlesi Anayasa Mahkemesinin yukarıda andığımız 23.07.2024 tarihli kararıyla oy birliğiyle iptal edilmiştir (03.12.2024 tarihli Resmi Gazete). Mahkemeye göre belge denetimsiz düzenlense de idarenin yapıları denetleme yükümlülüğü ortadan kalkmaz: “İdarenin bu yükümlülüğü, yapı kayıt belgesinin düzenlenmesinden sonraki dönemde de devam etmektedir.” Bu nedenle yapı kayıt belgesi bulunan bir yapıda depremden doğan can ve vücut bütünlüğü zararları için idarenin tam yargı davasında sorumlu tutulmasının önündeki kanuni engel kalkmıştır. Usul ve Esaslar’ın 9. maddesindeki, yapının depreme dayanıklılığını ve fen ve sanat normlarına aykırılığını yapı malikinin sorumluluğuna bırakan cümle de, dayanağı iptal edildiği için Danıştay 6. Dairesinin 11.12.2024 tarihli ve 2018/5259 E., 2024/7589 K. sayılı kararıyla iptal edilmiştir; bu kararın temyiz sonucu yayımlanmış kararlar arasında yer almamaktadır.

Hangi Yapılara Yapı Kayıt Belgesi Verilemez?

Yapı kayıt belgesi; 31.12.2017’den sonra yapılan yapılara, üçüncü kişilerin özel mülkiyetindeki taşınmazlarda bulunan yapılara, Hazinenin sosyal donatı için tahsisli arazilerindeki yapılara ve Kanun’da sayılan Boğaziçi, İstanbul tarihi yarımada ve Gelibolu alanlarındaki yapılara verilemez. Bu yapılar için belge düzenlenmişse belge iptal edilir.

• 31.12.2017 tarihinden sonra yapılan yapılar ve ilaveler: Belge yalnız bu tarihten önce yapılmış yapılar için verilebilir (geçici 16. maddenin birinci fıkrası).
• Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlardaki yapılar (geçici 16. maddenin dokuzuncu fıkrası).
• Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli arazilerdeki yapılar (geçici 16. maddenin dokuzuncu fıkrası): Usul ve Esaslar’ın 8. maddesine göre kesinleşmiş planlarla sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve aynı amaçla ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazine taşınmazlarındaki yapılar.
• Belirli alanlardaki yapılar: 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu’nda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesinde Kanun’a ekli krokide gösterilen alan, İstanbul tarihi yarımadada krokide gösterilen alanlar ve 6546 sayılı Kanun’da belirlenen Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alanı (geçici 16. maddenin on birinci fıkrası). 7159 sayılı Kanunla Boğaziçi krokisinde yapılan ve öngörünüm bölgesinin bazı kısımlarını imar barışına açan değişiklik de Anayasa Mahkemesinin yukarıda andığımız 24.09.2020 tarihli kararıyla iptal edilmiştir. Bu nedenle Danıştay 4. Dairesi 15.01.2026 tarihli ve 2025/5354 E., 2026/131 K. sayılı kararında, belgenin taşınmazın bu alanda kaldığı gerekçesiyle iptaline karşı açılan davada “keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle dava konu taşınmazın, 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu'nun ekinde gösterilen kroki içerisindeki konumunun açıklığa kavuşturulmasından sonra” karar verilmesi gerektiğini belirtmiş ve bölge idare mahkemesinin istinaf başvurusunu reddeden kararını oy birliğiyle bozmuştur.

a) Özel Kanunlarla Yapı Yasağı Getirilen Alanlar

Sit alanı ya da kıyı gibi özel kanunlarla yapı yasağı getirilmiş alanlardaki yapılar için düzenlenen belgeler de iptal edilir. Danıştay 6. Dairesi, nitelikli doğal koruma alanında ve kısmen sahil şeridinde kalan bir yapının belgesinin il müdürlüğünce iptaline karşı açılan davada verdiği 09.04.2025 tarihli ve 2023/1456 E., 2025/1857 K. sayılı kararında, İmar Kanunu’nun özel kanunlara öncelik tanıyan 4. maddesine dayanarak “2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ve 3621 sayılı Kıyı Kanunu kapsamında yapı yasaklı alanda kalan taşınmazların 3194 sayılı İmar Kanununun 4. maddesinin 1. fıkrasında yer alan hüküm gereği aynı Kanunun Geçici 16. maddesi uyarınca düzenlenen yapı kayıt belgelerinin sağladığı haklardan yararlanamayacağı açık” olduğunu belirtmiş ve iptal işlemini oy birliğiyle hukuka uygun bulmuştur. Anayasa Mahkemesi de, korunması gerekli kültür varlığı olarak tescilli bir yapı için alınan belgeye dayanılarak işyeri ruhsatı istenen bir davada yapılan itiraz başvurusunu, geçici 16. maddenin o davada uygulanacak kural olmadığı gerekçesiyle oy birliğiyle reddettiği 04.12.2019 tarihli ve 2019/109 E., 2019/91 K. sayılı kararında, belgenin 2863 ve 3621 sayılı Kanunların uygulanmasına engel olmadığını belirtmiştir: “Zira kuralda yapı kayıt belgesi verilen taşınmazlar yönünden ilgili özel kanun hükümlerinin uygulanamayacağına ilişkin açık bir hüküm bulunmamaktadır.”

Böyle bir alanda bulunsa da belge yetkili idarece iptal edilinceye kadar hukuken geçerliliğini korur; belediye bu süre içinde İmar Kanunu’na göre yaptırım uygulayamaz (aşağıda ayrıca anlatılmıştır).

b) Paylı Mülkiyet ve Kat Mülkiyetinde Ortak Yerler

Kanun, paylı ya da elbirliği mülkiyetindeki taşınmazlarda belge başvurusu için ayrıca bir şart öngörmemiştir; Usul ve Esaslar’ın 4. maddesine göre başvuruyu yapı maliklerinden herhangi biri yapabilir. Danıştay 6. Dairesine göre ise kat mülkiyetine tabi yapılarda ortak yerlerdeki aykırılıklar için tek bir malikin aldığı belge geçerli değildir. Daire, ortak yer niteliğindeki döşeme ve perde duvarın kesildiği bir olayda verdiği 22.03.2023 tarihli ve 2022/8597 E., 2023/3028 K. sayılı kararında “kat mülkiyetine tabi ortak yerlerde paydaşlardan biri tarafından imar mevzuatına aykırı yapılan imalatlara ilişkin, diğer tüm malikler tarafından muvafakat verilmedikçe, bu kapsamda alınan yapı kayıt belgesinin hukuken geçerli kabul edilemeyeceği” sonucuna varmıştır. Karar oy çokluğuyla verilmiştir. Daire aynı kararda, belge geçersiz olsa bile belediyenin belgeyi yok sayamayacağını, önce belgenin yetkili idarece iptalini beklemesi gerektiğini de belirtmiştir. Aynı dosyada sonradan karar veren Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu ise ortak yer ve muvafakat konusuna girmemiş, yalnız belgenin iptali beklenmeden işlem yapılamayacağı gerekçesine dayanmıştır.

c) 31.12.2017 Tarihinde İnşaatı Devam Eden Yapılar

Usul ve Esaslar’ın 6. maddesinin altıncı fıkrasına göre inşaat halindeki yapılarda, 31.12.2017 tarihi itibarıyla bitmiş olan kısımlar için, ilave inşaat alanı oluşturulmaması şartıyla belge verilir. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, bölge idare mahkemeleri arasındaki içtihat aykırılığını gideren 02.10.2024 tarihli ve 2024/19 E., 2024/40 K. sayılı kararında, belgenin yapının geçici olarak kullanılmasına yönelik olduğunu gözeterek “31/12/2017 tarihi itibarıyla henüz üstü örtülü olmayan yani üst tabliyesi atılmamış olan inşaat halindeki yapıların veya bu nitelikteki kısımlarının bitmiş kabul edilmesine ve bu yapı ya da yapı kısımları için yapı kayıt belgesi düzenlenmesine hukuken olanak bulunmadığı” sonucuna varmıştır. Karar oy çokluğuyla verilmiştir.

Yapı Kayıt Belgesi Hangi Hallerde ve Kim Tarafından İptal Edilir?

Yapı kayıt belgesi, belge verilemeyecek bir yapı için düzenlendiğinin anlaşılması halinde Bakanlıkça iptal edilir. Bakanlık bu yetkiyi il müdürlüklerine devretmiştir; iptal kararları il müdürlüklerindeki Yapı Kayıt Belgesi Değerlendirme Komisyonunca verilmektedir.

Usul ve Esaslar’ın 20.09.2018 tarihli değişiklikle bugünkü halini alan 8. maddesinin ikinci fıkrası şöyledir:

Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar’ın 8. maddesinin ikinci fıkrası:
“Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda, Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir, bu belgenin sağlamış olduğu haklar geri alınır, Yapı Kayıt Belgesi bedeli olarak yatırılmış olan bedel iade edilmez ve belge düzenlenmesi safhasında yalan beyanda bulunan müracaat sahibi hakkında 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 206 ncı maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulur.”

Danıştay, belge verilemeyecek yapıların Kanun’da belirlenmiş olması karşısında bu hükmün belgenin iptal edileceğine ve sağladığı hakların geri alınacağına ilişkin kısmını Kanun’a uygun bulmaktadır. Danıştay 6. Dairesi yukarıda andığımız 09.04.2025 tarihli kararında “ilgililerin beyanına göre düzenlenen yapı kayıt belgelerinin kanunen izin verilmeyen bir taşınmaza ilişkin olduğunun tespiti halinde iptal edilmesinin kanun hükmüne aykırılık teşkil etmeyeceği açıktır” demiştir.

Beyanda yapılan hata yalnız kayıt bedelinin eksik hesaplanmasına yol açmışsa belge hemen iptal edilmez. Usul ve Esaslar’ın 10. maddesinin ikinci fıkrasına göre bu durumda başvuru sahibinden düzeltme yapması ve eksik bedeli ödemesi istenir; eksik bedel ödenmezse belge iptal edilir.

a) İptal Yetkisi Kimdedir?

Belgeyi Bakanlık düzenlediği için iptal yetkisi de yetki ve usulde paralellik ilkesi gereği Bakanlıktadır. Danıştay 6. Dairesi yukarıda andığımız 09.04.2025 tarihli kararında “Zira Kanunda, yapı kayıt belgesinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara başvurulması üzerine düzenleneceği belirtilmiş olduğundan, "yetki ve usûlde paralellik" ilkesi gereğince söz konusu yapı kayıt belgesinin yine Bakanlıkça iptal edilmesi gerekmektedir.” demiş; Bakanlık Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğünün 2018 ve 2020 tarihli yazılarıyla iptal yetkisinin il müdürlüklerine devredildiğini kabul etmiştir. Danıştay 6. Dairesinin 26.11.2025 tarihli ve 2024/5618 E., 2025/6140 K. sayılı kararında da il müdürlüğü Değerlendirme Komisyonunun iptal kararı yetki yönünden hukuka uygun bulunmuştur.

Belediyenin yapı kayıt belgesini iptal etme yetkisi yoktur. Danıştaya göre belediye, belgenin hukuka aykırı olduğunu düşünse bile önce durumu Valiliğe bildirip iptali beklemek zorundadır.

b) 31.12.2017 Sonrası Yapım Nasıl Tespit Edilir?

İdareler, yapının 31.12.2017 tarihinde mevcut olup olmadığını genellikle uydu görüntüleri ve yerinde inceleme ile tespit etmektedir. Danıştay 6. Dairesi yukarıda andığımız 26.11.2025 tarihli kararında, 24.04.2018 tarihli uydu görüntüsünde yapının bulunmadığı, Mart 2020 tarihli görüntüde ise inşai faaliyetin görüldüğü bir olayda iptal işlemini oy birliğiyle hukuka uygun bulmuştur. Aynı olayda yapı, doğal sit alanında ve kıyıda sahil şeridinin ilk 50 metrelik bölümünde de kalmaktaydı.

Uydu görüntüsünün tek başına yeterli olup olmadığı ise kararlarda tartışılmıştır. Danıştay 6. Dairesinin 21.10.2025 tarihli ve 2024/7747 E., 2025/5189 K. sayılı kararında çoğunluk, uydu görüntüleri ve diğer belgelerden üçüncü katın 31.12.2017’den sonra eklendiği sonucuna varmıştır. Bu kararın karşı oyunda ise yerinde denetime ilişkin bir belge bulunmadığı ve uydu görüntülerinin yapım tarihinin tespitinde tek başına yeterli olmadığı savunulmuştur. Bu nedenle iptale karşı açılan davada yapının 31.12.2017’den önce var olduğunu gösteren tarihli fotoğraflar, abonelik kayıtları ve eski hava fotoğrafları sunulmalı, keşif ve bilirkişi incelemesi istenmelidir. Danıştay 4. Dairesi de yukarıda andığımız 15.01.2026 tarihli kararında taşınmazın konumunun keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenmesini istemiştir.

Yapıda hem 31.12.2017’den önce hem sonra yapılmış aykırılıklar bulunuyorsa belge hemen iptal edilmeyebilir. Danıştay 6. Dairesinin aynı kararında aktarılan 06.07.2020 tarihli Bakanlık yazısına göre bu durumda başvuru sahibine, belgeyi yalnız 31.12.2017’den önceki aykırılıkları kapsayacak şekilde güncellemesi için süre verilir ve böyle güncellenen belge geçerli sayılır; sonraki aykırılıklar için yatırılan kayıt bedeli iade edilmez ve bu aykırılıklar hakkında İmar Kanunu’nun 32. ve 42. maddelerine göre işlem yapılır. O olayda güncelleme yapılmayınca belge iptal edilmiş ve iptal hukuka uygun bulunmuştur. Güncelleme sonucunda ilave kayıt bedeli ödenmesi gerekirse, eksik kalan tutar Usul ve Esaslar’a 08.05.2020 tarihinde eklenen geçici 1. maddeye göre, bedelin ilk yatırıldığı tarihten 31.12.2019’a kadar her ay için yüzde iki artırılarak ve 01.01.2020’den itibaren yasal faiz işletilerek hesaplanır.

Yapı Kayıt Belgesinin İptaline Karşı Hangi Dava Açılır?

Yapı kayıt belgesinin iptali bir idari işlemdir ve buna karşı idare mahkemesinde iptal davası açılır. Dava, işlemin tebliğinden itibaren altmış gün içinde açılmalıdır (2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 7. maddesi). Dava açmadan önce, bu süre içinde üst makama, üst makam yoksa işlemi yapan makama başvurularak işlemin geri alınması da istenebilir; bu başvuru dava açma süresini durdurur, otuz gün içinde cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır ve süre kaldığı yerden işlemeye devam eder (2577 sayılı Kanun’un 11. maddesi). 2577 sayılı Kanun’un 34. maddesine göre taşınmaz mallara ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesi yetkilidir.

Davada işlemin yetki, şekil, sebep, konu ve amaç unsurları yönünden hukuka uygunluğu denetlenir. Yukarıda andığımız Danıştay kararlarında öne çıkan konular, iptal kararını verenin yetkili olup olmadığı, yapının 31.12.2017’den önce yapıldığının ispatı ve taşınmazın belge verilemeyecek bir alanda kalıp kalmadığıdır.

İptal işlemine dayanılarak yıkım, idari para cezası veya işyeri ruhsatının iptali gibi işlemler de yapılabileceğinden, davada yürütmenin durdurulması istenmelidir (2577 sayılı Kanun’un 27. maddesi). Belgenin iptali üzerine kamu davası açılmışsa, ceza mahkemesinden idari davanın sonucunun bekletici sorun yapılması istenebilir (5271 sayılı Ceza Muhakemesi Kanunu’nun 218. maddesi).

İptal işlemiyle birlikte, işlemin dayanağı olan Usul ve Esaslar’a ve Bakanlığın iptal talimatı içeren yazılarına karşı da dava açılabilir. Düzenleyici işlemlere karşı dava süresi ilan tarihinden işlemeye başladığından, 2018’de yayımlanan Usul ve Esaslar’a bugün ancak ona dayanılarak bir işlem yapıldığında, o işlem üzerine dava açılabilir (2577 sayılı Kanun’un 7. maddesinin dördüncü fıkrası). Bu durumda dava, Bakanlıkça çıkarılan düzenleyici işlemi de kapsadığından ilk derece olarak Danıştayda görülür (2575 sayılı Danıştay Kanunu’nun 24. maddesi); yukarıda andığımız Danıştay 6. Dairesi kararlarının çoğu bu tür davalarda verilmiştir.

Yapı Kayıt Belgesi İptal Edilince Ne Olur?

Belge iptal edilince sağladığı bütün haklar geri alınır ve yapı, belgeden önceki gibi ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapı haline gelir. Belgeye dayanılarak bağlanan geçici su, elektrik ve doğal gaz aboneliği de bu haklar arasındadır.

a) Yıkım ve İdari Para Cezası

Belge iptal edilmedikçe belediye, yapı hakkında İmar Kanunu’nun 32. maddesine göre yıkım ve 42. maddesine göre idari para cezası işlemi yapamaz. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu 20.01.2025 tarihli ve 2024/572 E., 2025/59 K. sayılı kararında “yapı kayıt belgesinin, yetkide ve usulde paralellik ilkesi uyarınca söz konusu belgeyi düzenleyen Bakanlık veya bu konuda yetkilendirilecek idare (Valilik) tarafından iptal edilmeden, yapı kayıt belgesi hukuken geçerliliğini korumaya devam ettiğinden, 3194 sayılı Kanun'un 32. ve 42. maddeleri uyarınca işlem tesis edilmesi hukuken mümkün bulunmamaktadır” demiştir. Karar oy çokluğuyla verilmiştir.

Belge iptal edildikten sonra ise bu engel kalkar. Danıştay 4. Dairesi yukarıda andığımız 24.06.2025 tarihli kararında, geçici 16. maddeye aykırı düzenlenen belgelerin iptalinden sonra “yeniden yapı tatil tutanağı düzenlenmek suretiyle işlem tesis edilebileceği” sonucuna varmıştır. Yani iptalden sonra yapı için yeni bir tespit yapılır ve İmar Kanunu’nun 32. maddesindeki süreç baştan işletilir: yapı mühürlenir, aykırılık tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir, bir ay içinde ruhsata uygun hale getirilmeyen ya da ruhsat alınmayan yapı için yıkım kararı verilir; ayrıca 42. maddeye göre idari para cezası uygulanır. Bu kararlar belgenin iptalinden ayrı idari işlemlerdir; bunlara karşı da tebliğden itibaren altmış gün içinde ayrıca dava açılmalıdır.

b) İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı

Usul ve Esaslar’a göre belge, işyeri açma ve çalışma ruhsatı için yapı kullanma izin belgesinin yerini tuttuğundan belgenin iptali yapıdaki işyeri ruhsatlarını da etkiler. Danıştay 4. Dairesi 07.05.2025 tarihli ve 2023/13186 E., 2025/2915 K. sayılı kararında, işyerinin bulunduğu yapı için alınan belgenin yargı kararıyla iptal edildiği bir olayda, yapının “imar mevzuatına uygunluk şartını sağlamadığı” gerekçesiyle ruhsatı hukuka aykırı bulmuştur. Karar oy çokluğuyla verilmiş; karşı oyda yalnız davanın süresinde açılmadığı savunulmuştur.

c) Hazine Taşınmazının Satışı

Belgeye dayanılarak Hazine taşınmazını satın alma yolu, belge iptal edilince kapanır. 26.12.2019 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan Milli Emlak Genel Tebliği’nin (Sıra No: 396) 4. maddesine göre yapı kayıt belgesi iptal edilen taşınmazlar ile 31.12.2017 tarihinden sonra üzerinde yapı yapılan taşınmazlar satılamaz.

Satış daha önce yapılmışsa, aynı Tebliğ’in 11. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca tapuya konulan şerh gereği belgenin iptali halinde satış iptal edilir, taşınmaz Hazine adına tescil edilir ve ödenen satış bedeli hak sahibine faizsiz olarak iade edilir.

d) Ceza Soruşturması

Usul ve Esaslar, belge düzenlenmesi aşamasında yalan beyanda bulunan başvuru sahibi hakkında Türk Ceza Kanunu’nun (TCK) 206. maddesinde düzenlenen resmi belgenin düzenlenmesinde yalan beyan suçundan suç duyurusunda bulunulmasını öngörmektedir. Danıştay 6. Dairesi yukarıda andığımız 21.10.2025 tarihli kararında suç duyurusunda bulunulmasını hukuka uygun bulmuş, suçun oluşup oluşmadığının ceza yargısınca değerlendirileceğini belirtmiştir.

Yargıtay 11. Ceza Dairesi ise beyanın gerçeğe aykırılığının sonradan basit bir araştırmayla ortaya çıktığı olaylarda suçun oluşmadığına karar vermiştir. Daire, 18.09.2023 tarihli ve 2023/3110 E., 2023/6194 K. sayılı ve 12.02.2024 tarihli ve 2023/2947 E., 2024/1459 K. sayılı kanun yararına bozma kararlarında, yapının 31.12.2017’den sonra yapıldığının uydu görüntüsü ve yerinde tespitle anlaşıldığı olaylarda verilen mahkumiyet hükümlerini bozmuş ve sanıkların beraatine karar vermiştir. 12.02.2024 tarihli kararda Daire, “yalan beyanın tek başına kanıtlama gücünün olmadığı, somut olayda basit bir araştırma sonucunda yalan beyanın tespit edilerek yapı kayıt belgesinin iptal edilmesi karşısında; 5237 sayılı Kanun'un 206 ncı maddesinde düzenlenen resmi belgenin düzenlenmesinde yalan suçunun unsurlarının oluşmayacağı anlaşılmıştır” demiştir.

Ruhsatsız yapı nedeniyle TCK’nın 184. maddesinde düzenlenen imar kirliliğine neden olma suçu yönünden ise belgenin etkisi, yapının niteliğine ve yapım tarihine göre değişmektedir. TCK’nın 184. maddesinin beşinci fıkrasına göre yapıyı imar planına ve ruhsatına uygun hale getiren kişi hakkında kamu davası açılmaz, açılmış dava düşer. Yargıtay 4. Ceza Dairesi 29.05.2024 tarihli ve 2021/33172 E., 2024/7693 K. sayılı kararında, yapı tatil tutanağı 07.03.2017 tarihli olan bir yapı için belge alınması üzerine bölge adliye mahkemesinin TCK’nın 184. maddesinin beşinci fıkrasına dayanarak verdiği düşme kararını onamıştır. Daire bu kararda belgenin yapıyı imar planına ve ruhsatına uygun hale getirip getirmediğini ayrıca tartışmamıştır; karar genel bir kural olarak okunmamalıdır. Aynı Daire 21.05.2024 tarihli ve 2022/3456 E., 2024/7107 K. sayılı kararında, dosyaya fotokopisi sunulan belgenin suça konu bina için usulüne uygun alınıp alınmadığı araştırılmadan hüküm kurulmasını bozma sebebi saymıştır.

Aynı Daire 03.07.2024 tarihli ve 2022/3132 E., 2024/9534 K. sayılı kararında ise baraj havzası ve dere koruma alanında kalan bir yapıda bölge adliye mahkemesinin düşme kararını oy birliğiyle bozmuştur. Daire, kanuna aykırı verilen belgelerin “mutlak korunması gerekli alanlarda kalan inşai ve fiziki müdahaleleri hukuka uygun hale getirmeyeceği ve imar kirliliğine neden olma suçunun oluşumunu engellemeyeceği” sonucuna varmış; ayrıca yapının 31.12.2017’den önce yapılıp yapılmadığının, uydu görüntüleri de dikkate alınarak bilirkişiden alınacak ek raporla araştırılmasını istemiştir.

Yapı Kayıt Belgesi Bedeli İade Edilir mi?

Belge, kanunen belge verilemeyecek bir yapı için düzenlendiği gerekçesiyle iptal edilmişse yatırılan kayıt bedeli kural olarak iade edilmez. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 27.02.2025 tarihli kararları bu yöndedir.

Usul ve Esaslar’ın yukarıda aktardığımız 8. maddesinin ikinci fıkrası, iptal halinde bedelin iade edilmeyeceğini öngörmektedir. Bu hükmün kanuni dayanağı Danıştayda tartışma konusu olmuştur:

• 2024: Danıştay 6. Dairesi, 05.03.2024 tarihli kararlarında ve Usul ve Esaslar’a karşı açılan davada verdiği yukarıda andığımız 11.12.2024 tarihli kararında, İmar Kanunu’nda iade yasağına ilişkin bir hüküm bulunmadığı gerekçesiyle ibareyi oy çokluğuyla iptal etmiştir.
• 2025: Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, 27.02.2025 tarihli ve 2024/1881 E., 2025/460 K. sayılı kararında Dairenin 05.03.2024 tarihli iptal kararını oy çokluğuyla bozmuştur. Kurula göre “yapı kayıt belgesi için ödenen ücretin, idarenin bir hizmeti karşılığında alınan bedel niteliğinde olduğu, yapı kayıt belgesi düzenlenerek bu hizmetin sunulduğu ve davacının bu hizmetten yararlandığı” kabul edilmelidir; düzenleme Kanun’un idareye verdiği yetki içindedir. Kurul aynı gün verdiği diğer kararlarda da aynı görüşü benimsemiştir.
• Sonrası: Danıştay 6. Dairesi yukarıda andığımız 21.10.2025 tarihli kararında Kurulun görüşünü izleyerek ibareye karşı açılan davayı oy çokluğuyla reddetmiştir.

Kurulun ve Dairenin 2025 tarihli bu kararları oy çokluğuyla verilmiş; gerekçeli karşı oylarda bedelin iade edilmemesinin mülkiyet hakkını sınırladığı ve bu sınırlamanın ancak kanunla yapılabileceği savunulmuştur. Dairenin 11.12.2024 tarihli kararının temyiz sonucu ise yayımlanmış kararlar arasında yer almamaktadır.

İade yasağı, belgenin iptal edildiği haller içindir. Usul ve Esaslar’ın 10. maddesinin ikinci fıkrasına göre kayıt bedeli fazla ödenmişse fazla kısmın iadesi için il müdürlüğüne başvurulabilir; ancak belge 31.12.2017’den sonraki aykırılıkları çıkarmak için güncelleniyorsa, yukarıda anlatılan Bakanlık yazısına göre bu aykırılıklar için yatırılan bedel iade edilmez. Hazine taşınmazının satış bedeli ise yukarıda anlatıldığı gibi belgenin iptali halinde faizsiz olarak iade edilir.

Hazine Taşınmazını Satın Alma Süresi Uzatıldı mı?

Evet. Yapı kayıt belgesi bulunan yapının üzerinde bulunduğu Hazine taşınmazını satın alma başvurusu için Kanun’da öngörülen 31.12.2022 tarihi geçmiş olsa da 7579 sayılı Kanun’un geçici 1. maddesinin altıncı fıkrasıyla, süresi içinde başvurmayanların başvuru süresi 31.12.2026’ya uzatılmıştır.

Geçici 16. maddenin yedinci fıkrasına göre bu satışlarda satış bedelinin tamamı peşin ödenirse yüzde yirmi, en az yarısı ödenirse yüzde on indirim uygulanır. Taksitli satışlarda bedelin en az yüzde onu peşin ödenir, kalanı beş yıla kadar taksitlendirilir. Satışa konu edilen kısımlar için belge tarihi ile satış tarihi arasındaki dönemde ecrimisil alınmaz, tahakkuk ettirilmiş ecrimisiller terkin edilir; satış tarihine kadar tahsil edilmiş ecrimisil satış bedelinden düşülür, fazlası iade edilmez. Taksitli satışta sözleşmede belirtilen taksitlerden ikiden fazlasını vadesinde ödemeyenlerin ödeme süresi de aynı Kanun’la 31.12.2026’ya uzatılmıştır.

Yapı Kayıt Belgesinde Süreler (28.10.2026 İtibarıyla)

• Kapsamdaki yapılar: 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar.
• Belge başvurusu: Son gün 15.06.2019 (538 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı); süre dolmuştur.
• Kayıt bedelinin ödenmesi: Son gün 31.12.2019 (1267 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı; en az yüzde yirmi beşi 31.07.2019’a kadar peşin, kalanı aylık yüzde iki artışla taksitle); süre dolmuştur.
• Hazine taşınmazını satın alma başvurusu: 31.12.2026 (7579 sayılı Kanun’un geçici 1. maddesi).
• Taksitlerini ödemeyenlerin ödeme süresi: 31.12.2026 (7579 sayılı Kanun’un geçici 1. maddesi).
• İptal işlemine karşı dava açma süresi: Tebliğden itibaren 60 gün (2577 sayılı Kanun’un 7. maddesi).
• Belgenin geçerliliği: Yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar.

Sıkça Sorulan Sorular

Bugün yapı kayıt belgesi için başvuru yapılabilir mi?

Hayır. Başvuru süresi 15.06.2019’da, süresinde başvuranlar için ödeme süresi 31.12.2019’da dolmuştur. Yeni bir imar barışı düzenlemesi 28.10.2026 itibarıyla kanunlaşmamıştır.

Yapı kayıt belgesi tapu ya da mülkiyet hakkı sağlar mı?

Hayır. Danıştay 6. Dairesine göre belge ayni hak sağlamaz, yalnız yapıyı kullanma hakkı verir ve yıkımı önler. Hazineye ya da belediyeye ait taşınmaz üzerindeki yapının sahibi, taşınmazın mülkiyetini ancak ayrıca satın alarak edinebilir.

Yapı kayıt belgesi yapıyı imara uygun hale getirir mi?

Hayır. Belge, beyana göre ve imar mevzuatına uygunluk denetimi yapılmadan verilmiştir; yapının mevcut haliyle kullanılmasına imkan tanır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin yükleniciden yapının yıkımını da istediği bir davada verdiği 06.04.2026 tarihli ve 2025/1130 E., 2026/1243 K. sayılı kararında, belge alınmasının “yüklenicinin iskan ruhsatı alma yükümlülüğünü kaldırmadığı, ancak İmar Kanunun geçici 16.maddesi dikkate alındığında binanın yıkılmasına engel olduğu” sonucuna varmıştır. Karar oy çokluğuyla ve karar düzeltme yolu açık olarak verilmiştir; karşı oyda, belgenin yalnız idarenin yıkım kararlarını engellediği ve arsa sahibinin Türk Medeni Kanunu’nun 722. maddesine göre yıkım isteyebileceği savunulmuştur.

Belediye, yapı kayıt belgesi olan yapıyı yıkabilir mi?

Belge iptal edilmedikçe hayır. Danıştaya göre belediye, belgenin hukuka aykırı olduğunu düşünse de önce Bakanlıkça ya da yetkili il müdürlüğünce iptal edilmesini beklemelidir; iptalden sonra yeni bir yapı tatil tutanağıyla işlem yapabilir.

Yapı kayıt belgesini kim iptal eder?

Belgeyi düzenleyen Bakanlık. Bakanlık bu yetkiyi il müdürlüklerine devretmiştir; iptal kararını il müdürlüklerindeki Yapı Kayıt Belgesi Değerlendirme Komisyonu verir. Belediyenin iptal yetkisi yoktur.

Yapı kayıt belgesinin iptaline karşı dava ne zaman açılmalıdır?

İptal işleminin tebliğinden itibaren altmış gün içinde, taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde. Yıkım ve idari para cezası gibi sonuçlar doğabileceğinden yürütmenin durdurulması da istenmelidir.

İptal edilen yapı kayıt belgesinin bedeli geri alınabilir mi?

Kural olarak hayır. Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu bedelin iade edilmeyeceğine ilişkin düzenlemeyi hukuka uygun bulmaktadır. Fazla ödenen kayıt bedeli ise, 31.12.2017’den sonraki aykırılıklar için yatırılan kısım dışında iade edilebilir; belgeye dayanılarak satın alınan Hazine taşınmazının satış bedeli de belgenin iptali halinde faizsiz olarak iade edilir.

Başvuruda gerçeğe aykırı beyan suç oluşturur mu?

Her durumda değil. İdare, yalan beyan tespit ettiğinde suç duyurusunda bulunur. Ancak Yargıtay 11. Ceza Dairesinin kanun yararına bozma kararlarına göre beyanın gerçeğe aykırılığı belge verildikten sonra basit bir araştırmayla, örneğin uydu görüntüsüyle ortaya çıkmış ve belge iptal edilmişse resmi belgenin düzenlenmesinde yalan beyan suçunun unsurları oluşmaz.