Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Satın Alması: Şartlar ve Süreç 2026

Yabancı uyruklu gerçek kişiler, Cumhurbaşkanının belirlediği ülkelerin vatandaşı olmak ve kanuni sınırlamalara uymak kaydıyla Türkiye’de konut, iş yeri ya da arsa satın alabilir; dayanak Tapu Kanunu’nun 35. maddesidir. Başlıca sınırlar, kişi başına ülke genelinde 30 hektar, ilçedeki özel mülkiyet alanının %10’u ve askerî yasak bölgelerdeki edinim yasağıdır. Mülkiyet, resmî şekilde yapılan satış sözleşmesi ve tapuya tescille geçer; tapu harcı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20’dir.

Yabancının Türkiye’de Taşınmaz Edinmesi Ne Demektir?

Taşınmaz edinimi, bir kişinin taşınmaz mülkiyetini ya da taşınmaz üzerindeki sınırlı ayni hakkı tapu siciline tescil yoluyla kazanmasıdır. Türk hukukunda taşınmaz satış sözleşmesi resmî şekle bağlıdır ve mülkiyet tapuya tescille geçer (Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi, Türk Medeni Kanunu’nun 705. maddesinin birinci fıkrası). Miras, mahkeme kararı ve cebrî icra gibi hâllerde ise mülkiyet tescilden önce kazanılır; ancak malikin tasarruf işlemi yapabilmesi tescile bağlıdır (705. maddenin ikinci fıkrası). Yabancı alıcı için de bu kurallar aynen uygulanır; fark, alıcının edinim ehliyetine getirilen sınırlamalardadır.

Bu sınırlamalar 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun iki maddesinde toplanmıştır. Kanun’un 35. maddesi yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kurulan ticaret şirketlerini, 36. maddesi ise yabancıların kontrolündeki yabancı sermayeli Türk şirketlerini düzenler. Halk arasında "yabancıya tapu satışı" olarak bilinen işlem, bu iki maddenin çerçevesinde yürür.

Başka bir devletin vatandaşlığını da kazanmış Türk vatandaşı bu anlamda yabancı değildir. Çok vatandaşlık, 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun 44. maddesi uyarınca yalnız nüfus kaydına açıklama olarak işlenir; Türk vatandaşlığı devam ettiği için kişi Türk kimliğiyle işlem yapar ve yabancı uyruklu kişilere özgü sınırlamalar ona uygulanmaz. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün (TKGM) yabancılara yönelik Your Key Türkiye sayfası da uyruklardan biri Türk vatandaşlığıysa Türk vatandaşlığının esas alındığını belirtir. Alıcının birden fazla yabancı uyruğu varsa aynı sayfaya göre edinime en az hak tanıyan uyruk esas alınır; uyruklardan biri edinim hakkı tanınmayan bir ülkeye aitse talep reddedilir.

Doğumla Türk vatandaşı olup çıkma izniyle vatandaşlıktan ayrılanlar ve üçüncü dereceye kadar alt soyları ise yabancı olmakla birlikte Türk vatandaşlarına tanınan haklardan yararlanır; bu kişilere talep ederlerse Mavi Kart verilir:

5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun 28. maddesinin birinci fıkrası:
“Doğumla Türk vatandaşı olup da çıkma izni almak suretiyle Türk vatandaşlığını kaybedenler ve üçüncü dereceye kadar olan altsoyları, bu maddede belirtilen istisnalar dışında Türk vatandaşlarına tanınan haklardan aynen yararlanmaya devam ederler. Millî güvenliğe ve kamu düzenine ilişkin hükümler saklıdır.”

Tapu Kanunu’nun 36. maddesi de bu kişileri yabancı sermayeli şirket hesabının dışında tutar. 5901 sayılı Kanun’un 28. maddesindeki millî güvenlik ve kamu düzeni kaydı nedeniyle, askerî bölgelerdeki bir taşınmaz söz konusuysa durum tapu müdürlüğünden ayrıca öğrenilmelidir.

Yabancılar Hangi Şartlarla Taşınmaz Satın Alabilir?

Üç şart birlikte aranır: alıcının uyruğu Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkeler arasında olmalı, alan sınırları aşılmamalı ve taşınmaz yabancılara yasak bir bölgede bulunmamalıdır. Temel kural Tapu Kanunu’nun 35. maddesinin birinci fıkrasındadır:

Tapu Kanunu’nun 35. maddesinin birinci fıkrası:
“Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Cumhurbaşkanı kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir.”

Madde bugünkü hâlini 18.05.2012’de yürürlüğe giren 6302 sayılı Kanun’la almıştır. Önceki düzenleme, yabancının taşınmaz edinebilmesi için kendi ülkesinin de Türk vatandaşlarına aynı hakkı tanımasını (karşılıklılık ya da mütekabiliyet) arıyordu. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 09.04.2025 tarihli ve 2024/3682 E., 2025/1832 K. sayılı kararında bu değişiklik şöyle ifade edilmiştir: “yabancı uyruklu gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmesinde karşılıklılık şartı aranması uygulaması, 18 Mayıs 2012 tarihinde terkedilmiştir.”

a) Alıcının Uyruğu Cumhurbaşkanınca Belirlenen Ülkeler Arasında Olmalıdır

Edinim hakkı tanınan ülkeleri Cumhurbaşkanı belirler; 2018’den önce bu yetki Bakanlar Kurulundaydı. Alıcının uyruğunun bu ülkeler arasında olup olmadığı, işlemi yapacak tapu müdürlüğünden öğrenilir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi de aşağıda anlatılan 2025 tarihli kararında, tapu iptali ve tescil davasına bakan mahkemenin yabancının edinimine engel bulunup bulunmadığını tapu müdürlüğü ile TKGM’den (Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı) sorması gerektiğini belirtmiştir.

Listenin içeriği ve ülke sayısı zaman içinde değişebileceği için bu yazıda ülke adı verilmemiştir. Taşınmaz alımından önce uyruğa ilişkin teyidin güncel olarak alınması gerekir.

b) Kişi Başına 30 Hektar ve İlçe Yüz Ölçümünün %10’u Aşılamaz

İki ayrı alan sınırı vardır. Birincisi kişiseldir: bir yabancının ülke genelinde edindiği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplamı 30 hektarı geçemez; Cumhurbaşkanı bu miktarı iki katına kadar artırabilir. İkincisi ilçe düzeyindedir: yabancı uyruklu gerçek kişilerin bir ilçede edindiği alanların toplamı, o ilçede özel mülkiyete konu yüz ölçümünün %10’unu geçemez.

Bir konut ya da iş yeri alımında bu sınırlar çoğu zaman sonucu etkilemez; asıl önemleri geniş arazi alımlarında ve yabancıların yoğun edinimde bulunduğu ilçelerdedir. Yabancı lehine taşınmaz rehni (ipotek) kurulmasında ise bu sınırlamalar uygulanmaz (Kanun’un 35. maddesinin ikinci fıkrası).

c) Taşınmazın Türü Bakımından Ayrım Yoktur, Ancak Arsa ve Tarlada Proje Şartı Vardır

Madde konut, iş yeri, arsa ya da tarla arasında ayrım yapmaz. Yapısız taşınmazlarda (arsa, tarla) ise iki yıl içinde proje sunma yükümlülüğü doğar; bu yükümlülük aşağıda ayrı başlıkta anlatılmıştır.

d) Cumhurbaşkanı Edinimi Sınırlayabilir ya da Durdurabilir

Kanun’un 35. maddesinin üçüncü fıkrası, Cumhurbaşkanına ülke menfaatlerinin gerektirdiği hâllerde yabancıların edinimlerini "ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçüm ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir veya yasaklayabilir" biçiminde geniş bir yetki verir. Bu nedenle kurallar kanun değişikliği olmadan da değişebilir; işlem gününde geçerli sınırlamalar ayrıca kontrol edilmelidir.

Temel Sınırlar ve Oranlar (30.10.2026 İtibarıyla)

• Kişi başına ülke geneli sınır: 30 hektar; Cumhurbaşkanı iki katına kadar artırabilir (Tapu Kanunu’nun 35. maddesinin birinci fıkrası).
• İlçe sınırı: yabancıların toplam edinimi, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün %10’unu geçemez (aynı fıkra).
• Yapısız taşınmazda proje: edinimden sonra iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunulur (35. maddenin dördüncü fıkrası).
• Aykırılıkta tasfiye: Kanun’daki adıyla Maliye Bakanlığınca (bugün Hazine ve Maliye Bakanlığı) verilecek, bir yılı geçmeyen süre (35. maddenin son fıkrası).
• Tapu harcı: devir eden ve devir alan için ayrı ayrı binde 20 (492 sayılı Harçlar Kanunu’na ekli (4) sayılı tarifenin I-20/a bendi).
• Döviz alım belgesi: yabancı gerçek kişinin alıcı olduğu satışta satıştan önce aranır; resmî senetteki bedel bu belgedeki tutara göre düzenlenir (Your Key Türkiye).
• Değerleme raporu: vatandaşlık amacı taşımayan işlemlerde aranmıyor; TKGM’nin 2024/4 sayılı Genelge’si 09.12.2024’te yürürlüğe girdi (TKGM duyurusu), 28.09.2026’da değiştirildi (değişiklik duyurusu); değişiklik vatandaşlık işlemlerindeki tutar tespit belgesi usulüne ilişkindir, vatandaşlık dışı işlemlerde değerleme raporu aranmaması sürüyor.
• Vatandaşlık için taşınmaz eşiği: en az 400.000 Amerikan doları (Resmî Gazete 13.05.2022, 5554 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı; ayrıntı vatandaşlık yazımızda).
• İkamet izni için taşınmazın niteliği ve değeri: İçişleri Bakanlığınca belirlenir (6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu’nun 31. maddesinin altıncı fıkrası). Göç İdaresinin belge listesine göre konutun edinim tarihindeki değeri en az 200.000 ABD doları karşılığı Türk lirası olmalı ve konut kira gibi gelir getirici amaçlarla kullanılmamalıdır; değer işlemden önce Göç İdaresi Başkanlığından teyit edilmelidir.
• Güvenli ödeme sistemi: 01.12.2026’ya kadar yapılacak satışlarda kullanılması zorunlu değildir; Ticaret Bakanlığı bu tarihi üç aya kadar uzatabilir (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in ek 1. maddesi ve geçici 1. maddesinin onuncu fıkrası).

Askerî Yasak ve Güvenlik Bölgelerinde Yabancıya Satış Yapılabilir mi?

Kural olarak hayır; yasağın kapsamı bölgenin türüne göre değişir. Tapu Kanunu’ndaki sınırlamalara ek olarak 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu, ikinci derece kara askerî yasak bölgelerinde yabancıların taşınmaz edinmesini doğrudan yasaklar:

2565 sayılı Kanun’un 9. maddesinin (b) bendi (ikinci derece kara askerî yasak bölgeleri):
“Yabancı gerçek ve tüzelkişiler bu bölgede taşınmaz mal edinemezler. Yabancılara ait bölgedeki taşınmaz malların tasfiyesine karar vermeye, tasfiye şekil ve şartlarını tespite Cumhurbaşkanı yetkilidir.”

Aynı maddenin (c) bendine göre yabancılar izin almadan bu bölgelere giremez, oturamaz, çalışamaz ve taşınmaz kiralayamaz; bent izin mercilerini yalnız görevli yabancılar için düzenler (görevli sivillere garnizon komutanlığının görüşü alınarak valilik, görevli askerlere Genelkurmay Başkanlığı izin verir) ve bu yasağa uymayan hakkında 2565 sayılı Kanun’un 26. maddesine göre üç aydan altı aya kadar hapis ve para cezası öngörülür. Askerî yasak bölgelere yakınlığı ya da başka stratejik nedenlerle belirlenen bölgelerde ise yasak Cumhurbaşkanı kararıyla konabilir:

2565 sayılı Kanun’un 28. maddesi:
“Askeri yasak bölgelere yakınlığı veya diğer stratejik nedenlerle tespit edilecek bölgelerde yabancıların taşınmaz mal edinemeyeceklerine ve izin alınmadıkça kiralayamayacaklarına, Cumhurbaşkanınca karar verilebilir.”

Bu bölgelerde yabancılara ait taşınmazların tasfiyesine karar vermeye ve tasfiyenin şekil ve şartlarını belirlemeye de Cumhurbaşkanı yetkilidir (2565 sayılı Kanun’un 29. maddesi).

Güvenlik bölgeleri için kural yönetmelikte yer alır. Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Yönetmeliği’nin (Resmî Gazete 30.04.1983, sayı 18033) 30.09.2014 tarihli ve 2014/6845 sayılı Bakanlar Kurulu Kararıyla değişen 24. maddesine göre “Askeri güvenlik bölgelerindeki kamulaştırılmayan mallar yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilere satılamaz, devredilemez ve kiralanamaz.” Özel güvenlik bölgelerindeki taşınmazların yabancı gerçek kişilere satışı ise valiliğin iznine tabidir; yabancı ülkede kurulan ticaret şirketleri dışındaki yabancı tüzel kişilere bu taşınmazlar satılamaz.

Uygulamada bölgelerin sınırları tapu siciline yansıtılmıştır: Tapu Kanunu’nun 35. maddesinin beşinci fıkrasına göre askerî yasak bölgeler, askerî güvenlik bölgeleri ve stratejik bölgelerin harita ve koordinatları Millî Savunma Bakanlığınca, özel güvenlik bölgelerininki İçişleri Bakanlığınca TKGM’nin bağlı olduğu Bakanlığa verilir ve tapu işlemleri bu bilgilere göre yürütülür. Your Key Türkiye sayfasına göre askerî bölgelere ilişkin bilgiler bütün illerde tapu siciline işlenmiştir; taşınmazın bu bölgelerde kalıp kalmadığı yetkili komutanlıklara sorulmadan tapu sicil bilgilerine göre belirlenir. Bu nedenle taşınmazın bir bölge içinde kalıp kalmadığı, satıştan önce tapu müdürlüğünden öğrenilmelidir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi de bu araştırmayı aramıştır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 09.04.2025 tarihli ve 2024/3682 E., 2025/1832 K. sayılı kararında ilk derece mahkemesinin, yabancı davacının edinim ehliyeti yönünden yalnız Tapu Kanunu’na değil, "2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanununa göre de inceleme ve araştırma yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken" eksik inceleme yaptığı belirtilmiş ve karar oy birliğiyle bozulmuştur.

Sit alanları için ayrı bir adım vardır. Your Key Türkiye sayfasına göre TKGM’nin 06.08.2012 tarihli ve 2012/12 sayılı Genelgesi gereği, yabancının edinim başvurusu sit alanına ilişkinse tapu müdürlüğü, sit alanının özelliğine göre Kültür ve Turizm Bakanlığı ya da Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı taşra biriminden talebin mevzuata uygunluğunu sorar. Bu yazışma yalnız taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimi başvurularında yapılır; sit alanındaki bir taşınmazda satış takvimi planlanırken bu adım hesaba katılmalıdır.

Arsa ve Tarla Alan Yabancının İki Yıllık Proje Yükümlülüğü

Yapısız taşınmaz edinen yabancı için Kanun, taşınmazı hangi amaçla kullanacağını gösteren bir projeyi süresi içinde sunma yükümlülüğü getirir:

Tapu Kanunu’nun 35. maddesinin dördüncü fıkrası:
“Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. İlgili Bakanlıkça başlama ve bitirilme süresi belirlenerek onaylanan proje tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne gönderilir. Onaylanan projenin süresi içinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği ilgili Bakanlıkça takip edilir.”

Proje süresinde sunulmaz ya da onaylanan proje süresinde gerçekleştirilmezse taşınmaz tasfiye edilir. Tasfiye yaptırımı, Kanun’a aykırı her edinim için ortaktır:

Tapu Kanunu’nun 35. maddesinin son fıkrası:
“Bu madde hükümlerine aykırı olarak edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilen, süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyenler ile bu maddenin birinci fıkrası kapsamındaki sınırlamalar dışında miras yoluyla edinilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.”

Tasfiye, mülkiyetin bedelsiz kaybı değildir; malik verilen sürede taşınmazı kendisi satabilir, satmazsa taşınmaz idarece satılarak bedeli ona ödenir.

Your Key Türkiye sayfasındaki açıklamalara göre iki yıllık süre edinim tarihinden başlar ve süre dolduktan sonra gerçekleştirilen proje tasfiyeyi durdurmaz. Kanun iki yılı projenin Bakanlık onayına sunulması için verir; Your Key Türkiye ise projenin bu süre sona ermeden gerçekleştirilmesinden söz eder. Bu nedenle proje iki yıl dolmadan sunulmalıdır. Taşınmaz başka bir yabancıya devredilirse yükümlülük devam eder. Malik süre içinde Türk vatandaşlığını kazanırsa yükümlülük ortadan kalkar ve sicildeki belirtme talep üzerine terkin edilir; vatandaşlık sonradan kaybedilirse yükümlülük, taşınmaz yabancı adına kaldığı sürece kaldığı yerden devam eder. Vatandaşlığı kazanan malik taşınmazı yükümlülüğü bulunan bir yabancıya satarsa, yeni alıcının yükümlülük süresi malikin vatandaşlığa geçtiği tarihteki kalan süre kadardır. Taşınmaz miras yoluyla geçtiğinde de yükümlülükler aynen sürer; proje yükümlülüğü bulunan yapısız taşınmazlar vatandaşlık amacıyla da edinilemez. Bu nedenle arsa ve tarla alımlarında projenin ve imar durumunun satın almadan önce incelenmesi, iki yıllık sürenin boşa geçmemesi için önemlidir. İmar durumuna ilişkin temel kavramlar için imar planı yazımıza bakılabilir.

Yabancı Şirketler Türkiye’de Taşınmaz Alabilir mi?

Evet, ancak iki ayrı rejim içinde ve sınırlı olarak. Bu iki rejim sık karıştırılır.

a) Yurt Dışında Kurulmuş Şirketler

Yabancı ülkede kendi kanunlarına göre kurulan ticaret şirketleri, Tapu Kanunu’nun 35. maddesinin ikinci fıkrasına göre "ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde" taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Ticaret şirketi dışındaki yabancı tüzel kişiler (örneğin vakıf ya da dernek) taşınmaz edinemez. Yurt dışındaki şirket lehine ipotek kurulmasında ise bu sınırlamalar uygulanmaz. Yabancı şirketin Türkiye’deki şubesi de, Your Key Türkiye sayfasına göre merkezden ayrı tüzel kişiliği bulunmadığından kendi adına taşınmaz edinemez.

b) Yabancı Sermayeli Türk Şirketleri

Türkiye’de kurulu olup yabancıların yüzde elli ya da daha fazla payına sahip olduğu veya yöneticilerin çoğunluğunu atayıp görevden alabildiği şirketler, Tapu Kanunu’nun 36. maddesine göre ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz edinebilir. Bu şirketlerin askerî yasak bölgeler, askerî güvenlik bölgeleri ve stratejik bölgelerdeki edinimleri Genelkurmay Başkanlığının ya da yetkilendireceği komutanlıkların, özel güvenlik bölgelerindeki edinimleri ise valiliğin iznine tabidir. Taşınmaz bu bölgelerin dışında olsa da her edinim için önce, 2644 Sayılı Tapu Kanununun 36 ncı Maddesi Kapsamındaki Şirketlerin ve İştiraklerin Taşınmaz Mülkiyeti ve Sınırlı Aynî Hak Edinimine İlişkin Yönetmelik’in (Resmî Gazete 16.08.2012, sayı 28386) 4. maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliğe (İl Planlama ve Koordinasyon Müdürlüğü) başvurulur. Taşınmazın bu bölgelerin dışında kaldığı tespit edilirse tescil, valiliğin şirkete ve tapu müdürlüğüne verdiği yazılı bilgi üzerine yapılır; tescil bu bilginin şirkete tebliğinden başlayarak altı ay içinde istenmezse edinim başvurusu yenilenir (Yönetmelik’in 8. maddesi). Aynı esaslar, yabancı yatırımcıların taşınmaz maliki yerli sermayeli bir şirketin hisselerinin yüzde elli ya da daha fazlasını doğrudan ya da dolaylı olarak edinmesi ve taşınmaz maliki yabancı sermayeli şirkette yabancıların payının hisse devriyle yüzde elliye ulaşması hâlinde de geçerlidir (36. maddenin ikinci fıkrası); hisse devri sonucunda Yönetmelik kapsamına giren şirket, devre ilişkin bilgileri devirden sonraki bir ay içinde Sanayi ve Teknoloji Bakanlığına bildirir (Yönetmelik’in 11. maddesinin birinci fıkrası); bildirim, Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu Uygulama Yönetmeliği’nin 5. maddesine göre E-TUYS’taki ortaklar listesi doldurularak yapılır.

Rehin tesisi, rehnin paraya çevrilmesi, şirket birleşme ve bölünmeleri, organize sanayi bölgeleri ve serbest bölgeler gibi özel yatırım bölgelerindeki edinimler ile bankaların alacak tahsili amacıyla edindiği taşınmazlar bu kuralların dışındadır (36. maddenin beşinci fıkrası). Edinilen taşınmazların kullanımı valiliklerce izlenir; ana sözleşmedeki faaliyet konusuna aykırı kullanım tespit edilirse kullanımın uygun hâle getirilmesi için bir defaya mahsus altı aylık süre tanınabilir (Yönetmelik’in 13. maddesinin altıncı fıkrası). Kanun’a aykırı edinim ya da kullanımda taşınmaz tasfiye edilir. Türkiye’de şirket kuruluşunun adımları için şirket kuruluşu, yabancı şirketin Türkiye’de şube açması için yabancı şirket şubesi yazılarımıza bakılabilir.

Tapu Satışı Nasıl Yapılır? Adım Adım Süreç

Yabancıya satış, Türk vatandaşları arasındaki satışla aynı usulde yapılır; yabancıya özgü olan, edinim ehliyetinin ve bölge sınırlamalarının ayrıca denetlenmesidir. Satış çoğunlukla tapu müdürlüğünde resmî senetle yapılır. Ayrıca 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 61/A maddesi taşınmaz satış sözleşmesinin noterlerce de yapılabileceğini düzenler; bu durumda noter de taşınmaz satışıyla ilgili diğer kanunlardaki sınırlamaları gözetmek zorundadır.

a) Tapu Kaydının İncelenmesi

Satıştan önce tapu kaydında malikin kim olduğu, payların durumu, ipotek, haciz, ihtiyati tedbir ve şerhler ile beyanlar hanesindeki kayıtlar (askerî bölge, proje, yapı kullanma izni gibi) incelenmelidir. Henüz inşaatı tamamlanmamış projelerde alıcının hukuki durumu için topraktan ev alma ve müteahhitten taşınmaz satın alan üçüncü kişiler yazılarımıza bakılabilir.

b) Satış Vaadi Sözleşmesi ile Satışın Farkı

Uygulamada taraflar önce noterde satış vaadi sözleşmesi yapabilir. Bu sözleşme mülkiyeti geçirmez; satıcıya taşınmazı ileride devretme borcu yükler. Mülkiyet ancak resmî şekilde yapılan satış sözleşmesi ve tapuya tescille geçer. Satış vaadinin geçerlilik şartları için taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yazımıza bakılabilir.

c) Başvuru ve Gerekli Belgeler

Başvuru tapu müdürlüğüne ya da TKGM’nin elektronik başvuru sistemi Web Tapu üzerinden yapılır. Your Key Türkiye sayfasında yabancı alıcıdan istenen belgeler şöyle sayılmaktadır:

• uyruğu gösteren ülke kimlik belgesi ya da pasaport (Latin alfabesi dışında bir alfabeyle yazılmışsa Türkçe tercümesiyle);
• yabancı gerçek kişilerin her tapu başvurusunda doldurup imzaladığı fotoğraflı kimlik bilgileri beyan formu;
• işlem temsilciyle yapılıyorsa vekâletname ya da yetki belgesi (yurt dışında düzenlenmişse aslı ya da onaylı örneği ve tercümesi);
• belediyeden alınan emlak beyan değeri (harç, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen bedel üzerinden alınır; bazı belediyelerde bu değer Web Tapu’da çevrim içi görülebilir);
• döviz alım belgesi;
• konut ve iş yeri gibi binalar için zorunlu deprem sigortası poliçesi;
• taraflardan biri Türkçe bilmiyorsa yeminli tercüman.

Döviz alım belgesi (DAB), satış bedeli kadar dövizin bir bankada bozdurulduğunu gösterir. Your Key Türkiye sayfasına göre yabancı gerçek kişinin alıcı olduğu satışlarda belge satıştan önce tapu müdürlüğüne ulaşmalıdır; belgeyi banka kayıtlı elektronik posta (KEP) üzerinden gönderir, elden getirilemez. Resmî senetteki satış bedeli DAB’deki tutara göre düzenlenir. Kural Türkiye’de yaşayan yabancılar, uzun dönem ikamet izni sahipleri ve Türk vatandaşıyla evli yabancılar için de geçerlidir; şirket edinimlerinde ise DAB aranmaz. Belgede taşınmazın ada ve parsel bilgileri, alıcının adı ve pasaport numarası ile satılan dövizin Amerikan doları karşılığı yer alır.

Güvenli ödeme sistemi bakımından Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e 29.04.2026 tarihli Resmî Gazete’de eklenen ek 1. madde, satış bedelinin bir kısmı ya da tamamı nakit, havale, elektronik fon transferi ya da Ticaret Bakanlığınca belirlenen başka bir yöntemle ödeniyorsa bedelin, taşınmaz mülkiyeti ile satış bedelinin eş zamanlı el değiştirmesini sağlayan bir ödeme sistemi üzerinden ödenmesini öngörür. Bedel bir banka ya da finansman şirketince kredilendirilmişse kredi dışındaki ödemeler için sistem kullanılır; sistemin kullanım bedeli satıcıya aktarılan satış bedelinden düşülür ve sisteme dâhil edilmeyecek satışlar protokolle belirlenir. Yönetmelik’in 01.10.2026 tarihli Resmî Gazete’de değişen geçici 1. maddesinin onuncu fıkrasına göre 01.12.2026’ya kadar yapılacak satışlarda sistemin kullanılması zorunlu değildir ve Bakanlık bu tarihi üç aya kadar uzatabilir. Bu nedenle ödemenin hangi yolla yapılacağı, işlem tarihinde tapu müdürlüğünden teyit edilmelidir.

Zorunlu deprem sigortası bakımından 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu’nun 11. maddesinin ikinci fıkrası, tapu müdürlüklerinin bu sigortaya tabi binalar ve bağımsız bölümlerle ilgili tescil işlemlerini sigortanın yaptırıldığı ve işlem tarihi itibarıyla geçerli olduğu belgelenmedikçe yapamayacağını düzenler. Sigortaya konutlar ile konut binalarındaki iş yeri gibi bağımsız bölümler tabidir; tamamı konut dışı amaçla kullanılan binalar kapsam dışındadır (aynı Kanun’un 10. maddesi).

d) Resmî Senet ve Yeminli Tercüman

Satış sözleşmesi tapu müdürlüğünde resmî senet olarak düzenlenir ve taraflarca imzalanır. Türkçe bilmeyen taraf için tercüman zorunludur:

Tapu Müdürlüklerince Düzenlenen Resmî Senetlere İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik’in (Resmî Gazete 10.11.2009, sayı 27402) 17. maddesinin üçüncü fıkrası:
“Taraflardan birinin Türkçe bilmemesi halinde, ayrıca yeminli tercüman bulundurulur. Tanıklar ve tercüman da resmî senedi imza ederler. Resmî senede tanık ve tercümanın kimlik bilgileri ve yerleşim yeri adresleri yazılır. Tanık ve tercümanın okuma yazma bilmesi ve temyiz kudreti bulunan reşit kimselerden olması gerekir.”

Your Key Türkiye sayfasına göre tercümanın adalet komisyonunca yetkilendirilmiş olması gerekir; bu nedenle yalnız dili bilen bir yakın ya da emlak danışmanı tercüman olarak kabul edilmez.

e) Vekâletnameyle ve Yurt Dışından İşlem

Alıcının Türkiye’de bulunması zorunlu değildir; işlem vekil aracılığıyla yapılabilir. Yurt dışında yabancı bir noter önünde düzenlenen vekâletname, Yabancı Resmî Belgelerin Tasdiki Mecburiyetinin Kaldırılması Sözleşmesi’ne (Lahey, 1961) taraf ülkelerde apostil şerhiyle kullanılabilir. Taraf olmayan ülkelerde ise o ülkenin yetkili merciinin imza ve mührünün Türk konsolosluğunca onanması gerekir (Noterlik Kanunu Yönetmeliği’nin 65. maddesinin ikinci fıkrası). Vekâletname Türk konsolosluklarında da düzenlenebilir.

Your Key Türkiye sayfası iki noktaya ayrıca dikkat çeker: vekâletnamede vekâlet verenin fotoğrafı bulunmalıdır; yabancı devletlerin konsolosluklarında düzenlenen vekâletnameler ise tapu işleminde kabul edilmez. Geniş yetkili bir vekâletname vekile satış bedelini tahsil etme ve taşınmazı yeniden satma imkânı da verebileceği için yetkilerin işlemle sınırlı tutulması yerinde olur.

TKGM’nin yurt dışı teşkilatı birimlerinde de işlem yapılabilir; Your Key Türkiye sayfası bu amaçla Berlin Tapu ve Kadastro Temsilciliğini göstermektedir. Yetki Alanı Dışında ve Tarafların Farklı Birimlerde Bulunmaları Halinde Tapu İşlemlerinin Yapılmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik (Resmî Gazete 03.12.2024, sayı 32741), "birim" tanımına yurt dışı teşkilatı birimlerini de almış; 14. maddesinde bu birimlerde ıslak imzayla düzenlenen resmî senedin ve diğer belgelerin taşınmazın kayıtlı olduğu tapu müdürlüğüne gönderileceğini düzenlemiştir. Bu yolla işlem iki biçimde yapılır: satıcı ve alıcı ya da temsilcileri imza sırasında aynı birimde birlikte hazır bulunur (Yönetmelik’in 5. maddesinin ikinci fıkrası) ya da taraflar farklı birimlerdeyse (örneğin satıcı Türkiye’deki bir tapu müdürlüğünde, alıcı yurt dışı biriminde) resmî senedi hazırlayan birimin bildirdiği randevu saatinde aynı anda hazır bulunur ve senet elektronik ortamda iki birim arasında sırayla imzalanır (11. maddenin altıncı ve sekizinci fıkraları). Taraflar aynı anda hazır bulunmazsa imzaları alınmaz. Aynı Yönetmelik’in geçici 1. maddesine göre 21.11.2023’ten önce düzenlenmiş vekâletnamelerle yetki alanı dışı tapu işlemi, yani taşınmazın kayıtlı olduğu yer dışındaki bir birimde işlem yapılamaz.

f) Tapu Harcı ve Beyan Edilen Bedel

Satışta tapu harcı, 492 sayılı Harçlar Kanunu’na ekli (4) sayılı tarifenin I-20/a bendine göre devir eden ve devir alan için ayrı ayrı binde 20 oranında alınır. Harcın matrahı Kanun’da şöyle belirlenmiştir:

Harçlar Kanunu’nun 63. maddesinin ikinci fıkrası:
“Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır.”

Kat irtifakı kurulmuş taşınmazların devrinde harç, devir bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır (63. maddenin üçüncü fıkrası). Tapuda gerçek bedelden düşük bir bedel gösterilmesi harcın sonradan tamamlatılmasına yol açar: aynı maddenin dördüncü fıkrasına göre beyan edilen bedelin gerçek durumu yansıtmadığı tespit edilirse aradaki farka isabet eden eksik harç idarece tamamlatılır (Kanun’daki ifadeyle ikmalen ya da re’sen tarh edilir) ve vergi ziyaı cezası bir kat uygulanır. Harçtan ayrı olarak TKGM’ce her yıl belirlenen döner sermaye hizmet bedeli de ödenir.

g) Değerleme Raporu Artık Her Satışta Aranmıyor

Yabancılara yapılan satışlarda bir dönem değerleme raporu isteniyordu. TKGM’nin 11.12.2024 tarihli duyurusuna göre 09.12.2024’te yürürlüğe giren 2024/4 sayılı Genelge’yle "vatandaşlık kazanımı içeren işlemler dışındaki diğer işlemlerde taşınmaz değerleme raporu aranılmayacak" (TKGM duyurusu, yukarıdaki listede). Genelge 28.09.2026 tarihli Makam Oluruyla değiştirilmiştir; değişiklik vatandaşlık işlemlerindeki tutar tespit belgesi (TTB) usulüne ilişkindir (belgeye esas raporu Sermaye Piyasası Kurulunca yetkilendirilmiş herhangi bir değerleme kuruluşu düzenleyebilir; rapor talebi Web Tapu/TADEBİS üzerinden yapılır; belge ile vatandaşlık kazanımı içeren işlem başvurusu arasındaki fark on iki ayı geçemez, geçerse belgeye esas değerleme raporu yenilenir) ve vatandaşlık dışı işlemlerde değerleme raporunun aranmaması sürmektedir. Your Key Türkiye sayfası da yabancıların her işleminde değerleme raporunun zorunlu olmadığını belirtmektedir. Vatandaşlık amacıyla yapılan alımlarda ise değerleme raporu ve buna bağlı TTB aranmaya devam etmektedir.

Satın Aldıktan Sonra: Vergi, İkamet İzni ve Vatandaşlık

a) Yeni Konutta KDV İstisnası

Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 13. maddesinin birinci fıkrasının (i) bendi (3065 sayılı Kanun), Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişilere yapılan konut ve iş yeri teslimlerini belirli şartlarla KDV’den istisna tutar. İstisna, konut ya da iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde ve bedelin döviz olarak Türkiye’ye getirilmesi kaydıyla uygulanır. KDV Genel Uygulama Tebliği’ne göre ilk teslim, konutu ya da iş yerini inşa eden mükellefin yaptığı teslimdir; inşa edenden satın alınıp başkasına satılan konutta istisna uygulanmaz (II/B-12.1.2). Bedelin en az %50’si satışa ilişkin faturanın düzenlendiği tarihten önce, kalanı da en geç bir yıl içinde alıcı tarafından döviz olarak Türkiye’ye getirilip satıcıya ödenmelidir (II/B-12.2.1). İstisnayla alınan konut ya da iş yeri üç yıl içinde elden çıkarılırsa, zamanında alınmayan vergi tecil faiziyle birlikte tapu işleminden önce elden çıkaran tarafından ödenir. Şartlar taşınmadığı hâlde istisna uygulanırsa zamanında tahsil edilmeyen vergi, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizinden satıcıyla birlikte alıcı da müteselsilen sorumlu olur.

Kanun “yerleşmiş” kavramını bu bentte tanımlamaz. Gelir Vergisi Kanunu’nun 4. maddesi, ikametgâhı Türkiye’de bulunanları ve bir takvim yılı içinde Türkiye’de devamlı olarak altı aydan fazla oturanları Türkiye’de yerleşmiş sayar. Aynı Kanun’un 5. maddesine göre ise belli ve geçici bir görev ya da iş için gelenler, öğrenim, tedavi, dinlenme veya seyahat amacıyla gelenler ve tutukluluk, hükümlülük ya da hastalık gibi elde olmayan sebeplerle Türkiye’de kalanlar, altı aydan fazla kalsalar da Türkiye’de yerleşmiş sayılmaz. Türkiye’de yerleşmiş olmayan Mavi Kart sahipleri de istisnadan yararlanabilir. Türkiye’de yaşayan bir yabancının istisnadan yararlanıp yararlanamayacağı bu nedenle alımdan önce ayrıca değerlendirilmelidir.

Belgenin zamanı da önemlidir. Tebliğe göre satıcı, alıcının pasaport örneğini ve “Yabancı uyruklu gerçek kişinin Türkiye’de yerleşmiş olmadığına dair konut veya iş yerinin bulunduğu yer vergi dairesinden alınacak belgeyi” teslimden, yani tapu devrinden önce alıcıdan almalıdır (II/B-12.1.3/b). Belge sonradan alınırsa idare istisnayı reddedebilir. Danıştay 4. Dairesinin 19.12.2022 tarihli ve 2021/8176 E., 2022/8419 K. sayılı kararına konu dosyada idare, belge teslimden önce alınmadığı için istisna talebini reddetmişti. Daire, Tebliğdeki "tesliminden önce" ibaresinin iptali istemini reddetmiş; ancak şartların teslim tarihinde bulunduğu ispat edildiği için ret işlemini iptal etmiştir. Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulunun 19.03.2025 tarihli ve 2023/624 E., 2025/114 K. sayılı kararıyla bu karar oy çokluğuyla onanmıştır. Sonradan alınan belge bu nedenle uyuşmazlığa yol açabilir; belgenin tapu devrinden önce alınması gerekir.

b) Emlak Vergisi

Taşınmaz maliki, yabancı da olsa emlak vergisi mükellefidir. Bina vergisinin oranı, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 8. maddesine göre meskenlerde binde bir, diğer binalarda binde ikidir; bu oranlar büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde yüzde yüz artırımlı uygulanır. Arsa ve arazide (örneğin tarlada) ise aynı Kanun’un 18. maddesine göre oran arazide binde bir, arsada binde üçtür; bu oranlar da büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde yüzde yüz artırımlı uygulanır.

c) Taşınmaz Sahibine Kısa Dönem İkamet İzni

Türkiye’de taşınmazı bulunanlar, 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu’nun (YUKK) 31. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca kısa dönem ikamet izni alabilir. Bu bir hak değil, idarenin verebileceği bir izindir; Kanun "kısa dönem ikamet izni verilebilir" ifadesini kullanır ve izin için YUKK’nın 32. maddesindeki genel şartlar da aranır. Maddeye 21.11.2024 tarihli ve 7533 sayılı Kanun’la eklenen fıkra, değer ölçüsünü idareye bırakmıştır:

YUKK’nın 31. maddesinin altıncı fıkrası:
“Kısa dönem ikamet izni verilmesine esas olacak taşınmazın niteliği ve değeri Bakanlıkça belirlenir.”

Taşınmazın niteliği bakımından Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik’in (Resmî Gazete 17.03.2016, sayı 29656) 28. maddesinin üçüncü fıkrası "taşınmazın konut olması ve bu amaçla kullanılması gerekir" kuralını koyar. Aynı fıkraya göre konutta paylı ya da elbirliğiyle malik olan aile üyeleri de bu bent kapsamında kendi adlarına ikamet iznine başvurabilir; konutta payı olmayan aile üyeleri için taşınmaz yalnız maddi imkânın tespitine dayanak olabilir. Tapunun kimin adına alınacağı bu yüzden ikamet izni bakımından da sonuç doğurur. Danıştay 10. Dairesinin 25.11.2020 tarihli ve 2016/3625 E., 2020/5405 K. sayılı kararında, 2015 yılında yapılan bir ikamet izni başvurusunun reddine ilişkin uyuşmazlıkta Kanun hükümleri ile 17.03.2016’da yürürlüğe giren Yönetmelik’in 28. maddesinin üçüncü fıkrası birlikte değerlendirilerek "Türkiye'de, konut niteliğinde olan ve bu amaçla kullanılan taşınmazı bulunan yabancıların, kısa dönem ikamet izni için Kanun'da aranan diğer şartları taşımaları durumunda söz konusu taşınmazlarından bahisle kısa dönem ikamet izni alabilmelerinin hukuken mümkün olduğu" belirtilmiştir. Daire, önceki yıllarda konulup sonradan iptal edilen giriş yasağı (tahdit) kayıtlarına dayanılan ret işlemini iptal eden idare mahkemesi kararını kendi gösterdiği gerekçeyle oy birliğiyle onamış, karar düzeltme yolunu açık bırakmıştır. Bakanlığın değer belirleme yetkisi bu karardan sonra Kanun’a eklendiği için güncel değer şartı Göç İdaresi Başkanlığından ayrıca teyit edilmelidir.

30.10.2026 itibarıyla Göç İdaresinin kısa dönem ikamet izni belge listesine göre konutun edinim tarihindeki değeri en az 200.000 ABD doları karşılığı Türk lirası olmalıdır; konut kira ve benzeri gelir getirici amaçlarla kullanılamaz. Miras ya da bağış yoluyla edinilen konutta güncel taşınmaz değerleme raporu, ilk başvuruda ise taşınmazın bulunduğu belediyeden alınan numarataj belgesi istenir. Göç İdaresi ayrıca belirli ilçelerde adres gösterilerek yapılan ilk ikamet izni başvurularını kabul etmeyeceğini duyurabilmektedir (örneğin 19.10.2022 tarihli duyurusu). İkamet amacıyla alınacak konutun bulunduğu yerin ilk başvurulara açık olup olmadığı bu nedenle alımdan önce Göç İdaresinden öğrenilmelidir.

d) Taşınmaz Yoluyla Vatandaşlık

Taşınmaz edinimi, en az belirli bir tutarda yapılırsa istisnai yoldan Türk vatandaşlığına da kapı açar. Dayanak, 5901 sayılı Kanun’un 12. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendidir: vatandaşlık Cumhurbaşkanı kararıyla verilir ve millî güvenlik ile kamu düzeni bakımından engel bulunmaması şartına bağlıdır; şartları taşımak sonucu kendiliğinden doğurmaz. Yatırımcının yabancı eşi ile kendisinin ve eşinin ergin olmayan ya da bağımlı yabancı çocukları da bu bendin kapsamındadır. Güncel eşik en az 400.000 Amerikan dolarıdır (Resmî Gazete 13.05.2022, 5554 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı) ve tapuya üç yıl satılmaması şerhi konulması aranır. Taşınmazın kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş olması veya üzerinde yapı bulunan arsa vasfında olması gerekir; tarla ve yapısız arsa bu yoldan vatandaşlık sağlamaz (Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik’in 20. maddesinin ikinci fıkrasının (b) bendi; 12.12.2023 tarihli ve 7938 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla getirilen şart). Tutarın değerleme raporuna bağlı TTB ile teyidi ve başvuru süreci yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı yazımızda ayrıntılı olarak anlatılmıştır.

Yabancı Mirasçılar Türkiye’deki Taşınmazı Edinebilir mi?

Yabancılar Türkiye’deki bir terekeye mirasçı olabilir; ancak taşınmazın mirasçıya geçişi Tapu Kanunu’nun sınırlamalarına tabidir. İntikal işleminin dayanağı Kanun’da şöyle belirlenmiştir:

Tapu Kanunu’nun 37. maddesi:
“Yabancı hakiki şahısların intikal işleri Türkiye Cumhuriyeti mahkemelerinden verilen veyahut kendi salahiyetli makamlarından verilipte Türk kanunlarının veraset usulü hakkındaki hükümlerine uygun olduğu Türk mahkemelerince tasdik edilen veraset senetlerine istinaden yapılır.”

Maddenin yabancı makamlarca verilen belgenin tasdikine ilişkin kısmına karşın Yargıtay, Türkiye’deki taşınmazlar bakımından Türk mahkemelerinin münhasır yetkili olduğunu kabul etmektedir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 17.10.2014 tarihli ve 2013/23629 E., 2014/18556 K. sayılı kararında “Türkiye’de bulunan taşınmazların intikali için yabancı ülke mahkemelerince verilmiş mirasçılık belgelerinin, Türk mahkemesi münhasıran yetkili olduğundan; Türk mahkemelerince tanınması mümkün değildir” denilmiş; yabancı belgenin Türkiye’de yeniden açılacak mirasçılık belgesi davasında ancak “takdiri delil” olarak kullanılabileceği belirtilmiştir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 12.12.2016 tarihli ve 2016/14569 E., 2016/10281 K. sayılı kararında da mirasçılık belgesi niteliğindeki yabancı mahkeme kararı için “tanınması yahut tenfizi yoluna gidilemez” denilmiş, belgenin sulh hukuk mahkemesince verileceği belirtilerek tanıma kararı bozulmuştur. Yabancı belgesi olan mirasçı bu yüzden tanıma davası yerine sulh hukuk mahkemesinden Türk hukukuna göre yeni bir mirasçılık belgesi alır.

Mirasçılık belgesini yabancı talep ediyorsa belge noterden de alınamaz. Noterlik Kanunu’nun 71/B maddesine göre “mirasçılık belgesinin yabancılar tarafından talep edilmesi durumunda, mirasçılık belgesi noterler tarafından verilemez”; belge sulh hukuk mahkemesinden istenir (Türk Medeni Kanunu’nun 598. maddesi). Türkiye’deki taşınmazlara ayrıca Türk miras hukuku uygulanır: 5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun’un 20. maddesinin birinci fıkrasına göre “Miras ölenin millî hukukuna tâbidir. Türkiye'de bulunan taşınmazlar hakkında Türk hukuku uygulanır.” Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 12.01.2026 tarihli ve 2025/3452 E., 2026/153 K. sayılı kararında bu kural gereğince “taşınır ve taşınmaz mallar yönünden uygulanacak hukuk farklı olup, her biri bakımından ayrı ayrı mirasçılık belgesi düzenlenmesi gerekmektedir” denilmiş ve bu ayrım yapılmadan verilen karar oy birliğiyle bozulmuştur. Mirasbırakan yabancıysa taşınırlar için onun millî hukukuna, Türkiye’deki taşınmazlar için Türk hukukuna göre ayrı mirasçılık belgesi düzenlenir.

Mirasçının taşınmazı edinip edinemeyeceği, mirasbırakanın ölüm tarihinde yürürlükte olan kurala göre belirlenir: 18.05.2012’den önce açılan mirasta o tarihteki karşılıklılık şartı, sonra açılan mirasta ölüm tarihinde yürürlükte olan ülke listesi esas alınır. Eski karşılıklılık şartının uygulandığı bir dosyada Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 02.10.2023 tarihli ve 2022/1744 E., 2023/4294 K. sayılı kararında, karşılıklılığın mirasbırakanın ölüm günü itibarıyla aranacağı belirtilmiş ve şu tespit yapılmıştır: "Kanunun açık hükmünden de anlaşılacağı üzere Tapu Kanununda belirtilen bu sınırlama yalnızca taşınmaz mallar yönünden uygulanabileceğinden yabancı uyruklu kişilerin taşınır mallar ile para veya diğer haklar yönünden mirasçı olmalarında yasal herhangi bir engel bulunmamaktadır." Daire, karşılıklılık bulunmasa da "mirasçılık sıfatının terekedeki taşınırlar yönünden devam edeceği tartışmasızdır" demiş, bu durumda taşınmazın tasfiye edilip miras payının tazmin edileceğini belirtmiş ve yabancı mirasçılara hiç pay gösterilmeyen kararı, başka gerekçelerin yanında bu yönden de oy birliğiyle bozmuştur.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 04.12.2017 tarihli ve 2016/7363 E., 2017/9059 K. sayılı kararında ise “Yabancılar mirasçılık belgesi isteyebilir. Tapu sicil memuru, mirasçılık belgesinin geçerliliğini sorgulayamaz. Taşınmazlar için Türk mahkemelerinden mirasçılık belgesi alınması zorunludur ve Türk kanunları uygulanmalıdır.” tespitine yer verilmiştir. Tapu belgenin geçerliliğini sorgulamaz; ancak yabancı mirasçı bakımından Tapu Kanunu’nun 35. maddesindeki sınırlamalar intikalde de uygulanır. Daire, mirasın açıldığı tarih itibarıyla 6302 sayılı Kanun’a göre belirlenen ülkeler arasında mirasçının ülkesinin bulunup bulunmadığının ilgili kurumdan sorulmasını istemiş; sınırlama varsa murisin eşinin "gayrimenkuller yönünden … mirasçı olamayacağı" gözetilmelidir diyerek kararı oy birliğiyle bozmuştur. İki karar aynı sonuca varır: 14. Hukuk Dairesinin kararı da yukarıda 7. Hukuk Dairesinden aktarılan, sınırlamanın yalnız taşınmazlar yönünden uygulanacağına ilişkin cümleyi aynen içerir. Sınırlamaya takılan yabancı mirasçı taşınmazı edinemez; taşınırlarda mirasçılığı sürer, taşınmaz ise tasfiye edilerek bedeli ona ödenir. Bugünkü 35. maddenin son fıkrası da sınırlamalar dışında miras yoluyla edinilen taşınmazın tasfiye edilerek bedelinin hak sahibine ödenmesini öngörür. 2017 kararını veren 14. Hukuk Dairesi bugün kapatılmıştır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 18.11.2025 tarihli ve 2025/3813 E., 2025/4834 K. sayılı kararında da taşınmazlar yönünden mirasçılık belgesinin “Tapu Kanunu'nun 35. Maddesinin getirdiği sınırlamalar gözetilmek suretiyle” verilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Mirasçılık belgesinin alınması için mirasçılık belgesi, tapuda intikal için miras paylaşımı ve intikal işlemleri yazılarımıza bakılabilir.

Taşınmazı Başkası Adına Tescil Ettirmenin Riski

Uygulamada yabancı alıcının, izin ya da sorgulama süreçlerini beklememek için taşınmazı güvendiği bir Türk vatandaşının adına tescil ettirdiği görülür. Bu, hukuki adıyla bir inançlı işlemdir ve taşınmazın sonradan alıcıya devredilmemesi hâlinde uzun bir davaya dönüşebilir.

Bu yolun iki ayrı riski daha vardır. Birincisi, tapuda malik görünen kişi taşınmazı başkasına devreder ya da üzerinde bir hak kurarsa, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet ya da başka bir aynî hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi); bu durumda yabancı alıcı taşınmazı geri alamayabilir. İkincisi ispattır: Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 16.09.2024 tarihli ve 2023/2925 E., 2024/3856 K. sayılı kararında Daire, inanç sözleşmesinin 05.02.1947 tarihli ve 20/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca ancak yazılı delille kanıtlanabileceğini belirtmiştir. Daireye göre delil başlangıcı niteliğinde bir belge varsa tanık dâhil her türlü delil kullanılabilir (Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 202. maddesi); yazılı delil ya da delil başlangıcı yoksa ikrar ve yemin gibi kesin deliller kalır. Daire, yazılı delil sunulmadığı ve yemin deliline dayanılmadığı için davayı reddeden ilk derece kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddedilmesini oy birliğiyle onamıştır.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin yukarıda anılan 09.04.2025 tarihli kararına konu dosyada ilk derece mahkemesi, bedelini İsveç vatandaşı davacının ödediği taşınmazın noterde yapılan inanç sözleşmesiyle davalı adına tescil edildiğini kabul ederek tapu iptali ve tescil davasını kabul etmiş; istinaf başvurusu da esastan reddedilmişti. Daire ise, davacının Türkiye’de taşınmaz edinmesine Tapu Kanunu’nun 35. maddesi yönünden engel bulunup bulunmadığı tapu müdürlüğünden ve TKGM’den sorulmadan ve 2565 sayılı Kanun’a göre araştırma yapılmadan karar verilmesini eksik inceleme sayarak kararı bozmuştur. Kısacası yabancı alıcı, başkasının adını kullansa da tapuyu kendi adına alabilmek için sonunda aynı edinim şartlarını taşımak zorundadır. İnançlı işleme dayanan davanın şartları için inançlı işlem nedeniyle tapu iptali ve tescil davası yazımıza bakılabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Türkiye’ye gelmeden taşınmaz satın alınabilir mi?

Evet. Satış, fotoğraflı ve usulüne göre onaylanmış ya da apostilli bir vekâletnameyle vekil aracılığıyla yapılabilir. TKGM’nin yurt dışı teşkilatı birimlerinde (örneğin Berlin Tapu ve Kadastro Temsilciliği) de işlem yapılabilir; bunun için satıcı ile alıcının ya da temsilcilerinin aynı birimde ya da randevu saatinde farklı birimlerde aynı anda hazır bulunması gerekir. İmzalanan resmî senet, taşınmazın kayıtlı olduğu tapu müdürlüğüne gönderilir.

Taşınmaz satın almak kendiliğinden ikamet izni ya da vatandaşlık verir mi?

Hayır. Taşınmaz sahibine kısa dönem ikamet izni verilebilir, ama taşınmazın konut olması ve kiraya verilmeden bu amaçla kullanılması, Bakanlıkça belirlenen değeri taşıması (Göç İdaresinin 30.10.2026 itibarıyla belge listesine göre edinim tarihinde en az 200.000 ABD doları karşılığı Türk lirası) ve Kanun’daki diğer şartların sağlanması gerekir. Vatandaşlık ise ancak en az eşik tutarında yatırım yapılması ve vatandaşlık mevzuatındaki şartların ayrıca yerine getirilmesiyle mümkündür.

Yabancıya satışta değerleme raporu zorunlu mu?

Vatandaşlık amacı taşımayan satışlarda zorunlu değildir. TKGM’nin 2024/4 sayılı Genelge’sinin 09.12.2024’te yürürlüğe girmesinden beri tapu işlemlerinde değerleme raporu yalnız vatandaşlık kazanımı içeren işlemlerde aranmaktadır.

Tapu harcını kim öder?

Harçlar Kanunu’na göre tapu harcı, devir eden satıcı ve devir alan alıcı için ayrı ayrı binde 20’dir. Matrah, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere tapuda beyan edilen bedeldir.

Tapuda satış bedeli düşük gösterilirse ne olur?

Beyan edilen bedelin gerçek durumu yansıtmadığı tespit edilirse eksik harç sonradan tarh edilir ve bir kat vergi ziyaı cezası uygulanır (Harçlar Kanunu’nun 63. maddesi). Yabancı alıcıda ayrıca resmî senetteki bedelin döviz alım belgesindeki tutara göre düzenlenmesi aranır. Düşük bedel, alıcının ileride bedel iadesi ya da tazminat istediği bir uyuşmazlıkta ispat güçlüğü de doğurabilir.

Türkçe bilmeyen yabancı tapuda nasıl imza atar?

Yeminli tercüman eşliğinde. Taraflardan biri Türkçe bilmiyorsa resmî senedin düzenlenmesinde yeminli tercüman bulundurulur ve tercüman da senedi imzalar.

Çifte vatandaş ya da Mavi Kart sahibi yabancı sayılır mı?

Türk vatandaşlığını koruyan çifte vatandaş yabancı sayılmaz; Türk vatandaşı olarak işlem yapar. Birden fazla yabancı uyruğu olan alıcıda ise edinime en az hak tanıyan uyruk esas alınır. Mavi Kart sahibi yabancıdır, ancak 5901 sayılı Kanun’un 28. maddesi uyarınca Türk vatandaşlarına tanınan haklardan aynen yararlanır; millî güvenliğe ve kamu düzenine ilişkin hükümler saklıdır.

Hangi ülke vatandaşları Türkiye’de taşınmaz alamaz?

Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkeler arasında bulunmayan ülkelerin vatandaşları alamaz. Bu belirleme değişebildiği için bu yazıda ülke adı verilmemiştir; alıcının uyruğunun uygun olup olmadığı işlemden önce tapu müdürlüğünden teyit edilmelidir.

Satın alınan arsaya iki yıl içinde proje sunulmazsa ne olur?

Taşınmaz tasfiye edilir. Hazine ve Maliye Bakanlığınca verilecek, bir yılı geçmeyen süre içinde malik taşınmazı kendisi elden çıkarmazsa taşınmaz satılarak bedele çevrilir ve bedel malike ödenir. Süre dolduktan sonra gerçekleştirilen proje tasfiyeyi durdurmaz.